物業(yè)管理法律法規(guī)

物業(yè)管理法律法規(guī) 本課程 您可以了解到 第一部分法律概述 第二部分物業(yè)案例 二 法律的廣義與狹義理解 廣義的法律 是指法的整體 包括法律 有法律效力的解釋及其行政機(jī)關(guān)為執(zhí)行法律而制定的規(guī)范性文件 狹義的法律 專指擁有立法權(quán)的國家機(jī)關(guān)依照立法程序制定的規(guī)范性文件 1 憲法 又稱為 母法 是國家法律效力最高的法律 所有的法律 法規(guī)等都必須服從于憲法 不得與憲法的規(guī)定相沖突 由全國人民代表大會制定 2 法律 由我國的最高立法機(jī)構(gòu) 全國人民代表大會及其常務(wù)委員會制定 如 物權(quán)法 3 行政法規(guī) 條例 由國家行政最高機(jī)關(guān) 國務(wù)院頒布 如 物業(yè)管理條例 4 部門規(guī)章 由國務(wù)院各部 委制定的 如建設(shè)部頒布 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 5 地方性法規(guī) 由各省 市 區(qū)等地方人民代表大會制定的 只能適用于地方 如 廣東省物業(yè)管理條例 6 地方性規(guī)章 由各省 市 區(qū)等人民政府制定 7 司法解釋8 國家政策9 其他規(guī)范性文件 三 我國法律的層次 1 憲法 2 物權(quán)法 合同法 民法通則等 3 物業(yè)管理條例 4 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 建設(shè)部 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 建設(shè)部 發(fā)改委 城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定 建設(shè)部 5 廣東省物業(yè)管理條例 6 廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則 四 我國目前物業(yè)管理法律法規(guī)的層次 1 由省 自治區(qū) 直轄市或全國人民代表大會特別授權(quán)的市人民代表大會及其常委會制定和發(fā)布 只在本轄區(qū)內(nèi)有效力的規(guī)范性文件 屬于 A行政法規(guī)B地方性法規(guī)C地方性規(guī)章D政策性文件2 國務(wù)院頒布的 于2003年9月1日開始實(shí)施 這標(biāo)志著我國物業(yè)管理工作進(jìn)入了新的發(fā)展階段A 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 B 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定 C 廣州市物業(yè)管理辦法 D 物業(yè)管理條例 3下列各項中 屬于部門規(guī)章的是 A 中華人民共和國合同法 B 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 C 中華人民共和國憲法 D 廣東省物業(yè)管理條例 4 物權(quán)法 屬于 5 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法屬于 6 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)屬于 注 物權(quán)法 由全國人民代表大會頒布 物業(yè)管理條例 包含哪些制度 包含哪些合同 五 目前比較重要的一些物業(yè)法規(guī) 物權(quán)法 物業(yè)管理條例 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法 住宅專項維修資金管理辦法 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 保安服務(wù)管理條例 中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 廣東省物業(yè)管理條例 業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則 國家級 部門級 省級 廣東省物價局 廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 廣東省物價局關(guān)于機(jī)動車停放保管服務(wù)收費(fèi)管理辦法 市級 廣州市養(yǎng)犬管理條例 廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則 物業(yè)管理法律責(zé)任 民事責(zé)任 行政責(zé)任和刑事責(zé)任1民事責(zé)任包括違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任承擔(dān)民事責(zé)任的主要方式有停止侵害 排除妨礙 消除危險 返還財產(chǎn) 賠償損失 支付違約金等2行政責(zé)任包括責(zé)令限期改正 行政處罰 行政處分等行政處罰包括警告 限期停業(yè)整頓 吊銷營業(yè)執(zhí)照 罰款 拘留等行政處分包括警告 記過 降職 降薪 撤職 留用察看 開除等3刑事責(zé)任的方式是刑事處罰 包括主刑和附加刑 主刑包括管制 拘役 有期徒刑 無期徒刑和死刑 附加刑包括罰金 沒收財產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利 1 物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營中違反規(guī)定被執(zhí)法部門吊銷營業(yè)執(zhí)照的行為是針對財產(chǎn)的行政處罰 2 刑事責(zé)任是所有法律責(zé)任中性質(zhì)最為嚴(yán)重 制裁最為嚴(yán)厲的一種 3 拘留是刑事處罰的方式之一 4 物業(yè)服務(wù)合同糾紛不可以采用協(xié)議方式解決 5 在物業(yè)管理活動中 通過雙方協(xié)商 當(dāng)事人可以放棄自己的權(quán)利和義務(wù) 6 物業(yè)管理中違約糾紛和侵權(quán)糾紛最主要的區(qū)別在于 前者起因于雙方約定 后者起因于法律規(guī)定 7 侵權(quán)責(zé)任與違約責(zé)任是不會交叉的 8 物業(yè)管理條例第三十條是屬于何種責(zé)任類型 9 物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇傭的保安人員在執(zhí)勤過程中造成對業(yè)主人身 財產(chǎn)的侵害 這是屬于哪種責(zé)任類型 10 物業(yè)管理條例第五十七條至六十六條屬于哪種責(zé)任類型 拘役與管制和行政拘留的區(qū)別是 1 拘役與行政拘留雖然都是短期剝奪自由的強(qiáng)制方法 但它們之間存在著明顯的區(qū)別 1 性質(zhì)不同 拘役是刑罰種類之一 行政拘留屬于治安行政處罰 2 適用的對象不同 拘役適用于犯罪分子 行政拘留適用于違反治安管 尚未達(dá)到犯罪程度的行為人 3 適用的機(jī)關(guān)不同 拘役由法院適用 而行政拘留則由公安機(jī)關(guān)適用 4 依據(jù)的法律不同 拘役的適用以刑法為依據(jù) 行政拘留的適用以治安管理處罰條例為依據(jù) 5 期限不同 拘役的期限為1個月以上6個月以下 行政拘留的期限為1日以上15日以下 拘役主要適用于罪行較輕 但仍需短期關(guān)押改造的犯罪分子 2 管制也是我國刑法規(guī)定的一種量刑種類 管制是對罪犯不予關(guān)押 但限制其一定自由 由公安機(jī)關(guān)執(zhí)行和群眾監(jiān)督改造的刑罰方法 判處管制的罪犯仍然留在原工作單位或居住地工作或勞動 在勞動中應(yīng)當(dāng)同工同酬 管制的期限為3個月以上2年以下 數(shù)罪并罰時不得超過3年 第二部分培訓(xùn)案例 房中房 一 某小區(qū)裝修監(jiān)管不力 導(dǎo)致出現(xiàn) 房中房 某小區(qū)C6棟601房業(yè)主于2008年12月8日申報裝修 幾天后 開始正式裝修 在裝修巡查中 管理處發(fā)現(xiàn)業(yè)主將其中一個房間改成了衛(wèi)生間 屬于重大違章情況 管理處隨即進(jìn)行了制止 發(fā)出了 整改通知書 但制止的效果甚微 導(dǎo)致業(yè)主仍然繼續(xù)在裝修 并且在5月底完成了裝修活動 房中房 已經(jīng)形成 另據(jù)了解 C6棟601 602房曾在2009年3月向管理處提出裝修延期的申請 管理處居然同意其申請 并延期至5月底 理解要點(diǎn)與啟示 1 告知義務(wù) 物業(yè)管理條例 第53條 2 制止 報告義務(wù) 物業(yè)管理條例 第46條 物業(yè)管理條例 第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的 應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主 物業(yè)管理條例 第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安 環(huán)保 物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律 法規(guī)規(guī)定的行為 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止 并及時向有關(guān)行政管理部門報告 有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后 應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理 3 如何有效進(jìn)行裝修管理 及時發(fā)現(xiàn) 及時制止 二 小區(qū)內(nèi)發(fā)生安全事故 物業(yè)公司是否要承擔(dān)責(zé)任 1999年 深圳筆架山莊某業(yè)主在回家的路上 被潛伏在小區(qū)空置房的犯罪分子所殺害 2001年 被害人家屬向小區(qū)物業(yè)公司提出70萬元的賠償要求 審判結(jié)果 一審 判物業(yè)公司賠償10萬元 二審 判物業(yè)公司不承擔(dān)任何的賠償責(zé)任 1 關(guān)于物業(yè)公司安全責(zé)任的法律描述 物業(yè)管理條例 第47條 2 物業(yè)公司管理小區(qū) 憑什么管 管什么 物業(yè)服務(wù)合同 包括 業(yè)主公約 的授權(quán)內(nèi)容 物業(yè)管理條例 第2條 3 承擔(dān)責(zé)任的可能性 物業(yè)公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同中保安服務(wù)義務(wù) 是認(rèn)定其是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù) 證據(jù) 是否有過失或違約行為 法釋 2009 8號第3條 理解要點(diǎn)與啟示 中物協(xié) 2008 1號 物業(yè)管理條例 第四十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作 發(fā)生安全事故時 物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時 應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告 協(xié)助做好救助工作 物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的 應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定 保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時 應(yīng)當(dāng)履行職責(zé) 不得侵害公民的合法權(quán)益 關(guān)于使用 秩序維護(hù)員 稱謂的指導(dǎo)意見 中物協(xié) 2008 1號 各物業(yè)服務(wù)企業(yè) 物業(yè)管理條例 第二條規(guī)定 物業(yè)管理 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定 對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修 養(yǎng)護(hù) 管理 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動 第四十七條規(guī)定 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作 發(fā)生安全事故時 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時 應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告 協(xié)助做好救助工作 從以上兩條規(guī)定可以看出 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容包括 維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)秩序的活動 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)包括 協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作 另外 從 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 和 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法 試行 的相關(guān)規(guī)定來看 均明確物業(yè)服務(wù)成本中包含 秩序維護(hù)費(fèi) 的內(nèi)容 并無 保安費(fèi) 的表述 實(shí)際工作中 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對從事維護(hù)公共秩序和協(xié)助安全防范崗位的工作人員 大多習(xí)慣稱之為 保安員 業(yè)主及使用人也沿用這種稱謂 但是 由 保安 一詞隱含 保證安全 保護(hù)安全 之意 與物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)公共秩序和協(xié)助安全防范的職責(zé)并不相符 同時 物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事的守望 守護(hù)以及公共秩序維護(hù)工作 與配有防衛(wèi)器械和qiangzhi從事武裝守護(hù) 護(hù)衛(wèi)服務(wù)等各種保安服務(wù)有著本質(zhì)區(qū)別 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的秩序管理人員使用 保安員 稱謂 容易引起誤解 產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān) 保證業(yè)主人身和財產(chǎn)安全 的錯覺 以往也曾出現(xiàn)過業(yè)主以 保安 為由追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理責(zé)任的案例 引發(fā)諸多矛盾和糾紛 給管理服務(wù)工作造成被動 給行業(yè)健康發(fā)展帶來不利影響 為消除不必要的誤解 準(zhǔn)確界定行業(yè)責(zé)任 建議今后物業(yè)服務(wù)企業(yè)對從事物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)和協(xié)助開展安全防范的工作人員使用 秩序維護(hù)員 稱謂 不再使用 保安員 的稱謂 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時 應(yīng)與業(yè)主進(jìn)行充分協(xié)商 確定 秩序維護(hù)管理 的內(nèi)容 盡量避免使用 保安服務(wù) 提供安全防范服務(wù) 維護(hù)社區(qū)治安 等用語 以減少管理服務(wù)糾紛 規(guī)避企業(yè)風(fēng)險 物業(yè)管理條例 第二條本條例所稱物業(yè)管理 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè) 由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定 對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修 養(yǎng)護(hù) 管理 維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動 四 關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成及定價原則 理解要點(diǎn)與啟示 一 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的概念 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 第2條 二 物業(yè)服務(wù)費(fèi)包含的內(nèi)容 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 第11條 某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是2 8元 平方米 但不包括公共水電費(fèi)分?jǐn)?但業(yè)主拒交公共水電分?jǐn)?理由是 前期物業(yè)服務(wù)合同 與 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議 中沒有詳細(xì)說明管理費(fèi)是否包含公共水電費(fèi)分?jǐn)?物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 第二條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修 養(yǎng)護(hù) 管理 維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 向業(yè)主所收取的費(fèi)用 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 第十一條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本 法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的 預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分 1 管理服務(wù)人員