萍鄉(xiāng)市區(qū)房地產市場調研文案

【萍鄉(xiāng)市場調研報告】紅碼地產2011年6月一本案區(qū)域分析（一）、市域概況萍鄉(xiāng)市位處江西省西部，素有“江西西大門”之稱。北毗湖南瀏陽市，東接宜春市袁州區(qū)、吉安市安?？h，南接吉安市永新縣，西鄰湖南醴陵市、攸縣。地處羅霄山脈的北段和中段，為贛湘水系的分水嶺。萍鄉(xiāng)市現轄2區(qū)、3縣、1個開發(fā)區(qū)，即安源區(qū)、湘東區(qū)、蘆溪縣、上栗縣、蓮花縣、安源經濟開發(fā)區(qū)（含萍鄉(xiāng)高新技術工業(yè)園）。市域國土總面積3827平方公里，全市總人口174.7萬人，其中城鎮(zhèn)人口70.97萬人，三產比例為：12.7:56.0:31.3。萍鄉(xiāng)是我國南方重要的煤炭生產基地，是江西省重要的工業(yè)城市。其城市經濟發(fā)展水平、城市規(guī)模均位列全省十一個設區(qū)市之前列。萍鄉(xiāng)的原煤產量占全省1/3強，生鐵產量約占全省1/2，電瓷產品及客車在全國均有較高知名度和市場占有量。萍鄉(xiāng)位處江西省西部，處于國家京九、京廣、浙贛經濟發(fā)展軸帶形成的“H”型中間地帶，東接江西省經濟中心昌九景城市群，西連湖南省經濟中心長株潭城市群，而以新、宜、萍為復合中心的贛西經濟區(qū)已經成為江西省與湖南省經濟發(fā)展的“內陸橋梁”和“經濟紐帶”，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢和內在活力。（二）、市區(qū)概況萍鄉(xiāng)市區(qū)由安源區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)和湘東區(qū)組成，位處萍鄉(xiāng)市域中部、萍水河中游，國土面積1090km2。市區(qū)總人口50萬人（含湘東鎮(zhèn)10萬人），三產比例6.2：56.7：37.1。市區(qū)交通便捷，浙贛鐵路、320國道、319國道、滬瑞高速公路均從市域經過。市區(qū)距湖南長沙黃花國際機場1小時車程，距南昌昌北機場2小時車程。（三）、城市建設概況萍鄉(xiāng)市城市建設按“一城二組團八片區(qū)”展開建設。中心組團為萍鄉(xiāng)市政府及安源區(qū)政府、經濟開發(fā)區(qū)所在地，建成區(qū)人口33.8萬人。湘東組團為湘東區(qū)政府所在地，現狀建成區(qū)人口約為8.3萬人。中心組團以中心片區(qū)為核心呈“花瓣式”七片區(qū)展開建設?，F狀建成區(qū)面積29.6km2，城區(qū)人口為33.8萬人（其中戶籍人口32.4萬人，暫住人口1.4萬人），人均城市建設用地87.73m2/人。其中：中心片區(qū)：是萍鄉(xiāng)市行政、商貿、文化中心和對外交通中心，主要的居住集聚地，同時也是周邊片區(qū)、礦區(qū)的生活服務中心，現狀建成區(qū)10.1km2。丹江片區(qū)：建成區(qū)面積3.2km2，主要為化工、機械工業(yè)基地。安源片區(qū)：建成區(qū)面積2.6km2，為安源鎮(zhèn)所在地，煤炭生產基地及生活區(qū)、愛國主義教育基地。青山片區(qū)：建成區(qū)面積3.2km2，為建材工業(yè)基地。蘇家屋片區(qū)：建成區(qū)面積5.3km2，主要以安源經濟開發(fā)區(qū)及高新技術工業(yè)園區(qū)建設為主，建成區(qū)基本與中心片區(qū)連為一體。白源片區(qū)：現為高新技術工業(yè)園東區(qū)，建成區(qū)面積2.4km2，為城市新興工業(yè)基地。硤石片區(qū)：建成區(qū)面積為2.8km2，主要以居住為主。（四）、現狀城市建設存在問題1、城區(qū)道路交通系統(tǒng)不完善。2、城市環(huán)境污染嚴重、公共綠地較少。3、文化、體育設施不健全。4、老城區(qū)開發(fā)強度高，人口密集，10.1km2建成區(qū)集中了約21萬人口，生活環(huán)境質量較差，亟待疏解人口。二、城市總體規(guī)劃簡介（一）、城市性質：1、萍鄉(xiāng)市城市性質：贛湘邊境區(qū)域的中心城市，發(fā)展新興工業(yè)和改造傳統(tǒng)產業(yè)相結合，二、三產業(yè)并舉的現代化綜合性城市。2、中心城城市性質：贛湘邊境區(qū)域的中心城市，全市的政治、經濟、文化中心，二、三產業(yè)并舉的現代化綜合性城市。（二）、城市規(guī)模1、人口規(guī)模：50萬人。2、城市建設用地規(guī)模：34.4km2，人平80m2/人。（三）、城市總體布局與功能分區(qū)以320國道、319國道為骨架，組織放射狀路網，采用組團式布局結構展開總體布局。組團之間保留較大的綠地空間，充分利用自然山水條件，使城市與自然有機地結合。中心組團：為全市的政治、經濟、文化中心，第三產業(yè)發(fā)達的商業(yè)服務中心及對外交通中心，中心城的主要居住用地。規(guī)劃用地面積17.3km2，安排居住人口22萬人。丹江組團：是以機械、化工為特色的工業(yè)組團。規(guī)劃用地面積6.3km2，安排居住人口6萬人。安源組團：是煤炭生產基地、革命傳統(tǒng)教育基地、觀光旅游區(qū)。規(guī)劃用地面積1.5km2，安排居住人口2萬人。青山組團：是以煤炭、建材工業(yè)為特色的生產生活相配套的獨立組團。規(guī)劃用地面積4.8km2，安排居住人口5.5萬人。蘇家屋組團：是以發(fā)展高新技術產業(yè)為特征的相對獨立的組團。主要安排一類工業(yè)用地和居住用地。規(guī)劃用地面積3.1km2，安排居住人口6萬人。硤石組團：是具有教育、娛樂、休閑、居住、高新技術產業(yè)等多種功能的綜合性組團。規(guī)劃用地面積1.8km2，安排居住人口1.5萬人。（四）、總規(guī)實施情況評價1、總體評價：萍鄉(xiāng)市人民政府依據總體規(guī)劃要求有序地展開城市建設?？傮w規(guī)劃確定的近期建設任務已基本完成，城市基礎設施逐步進行配套，公共服務設施日趨完善，生態(tài)環(huán)境建設得以加強，城市投資環(huán)境大大改善。2、由于城市化步伐的加快，城市骨架的拉開，現狀中心城人口規(guī)模和建設用地規(guī)模已達到和突破總體規(guī)劃預測的相應時限規(guī)模。3、由于受區(qū)域大交通建設的牽引，以及經濟開發(fā)區(qū)、高新工業(yè)園區(qū)的超常規(guī)發(fā)展的影響，城市重點向東北方向發(fā)展。4、由于城市建設資金投入有限，為使城市基礎設施和公共服務設施達到共建共享目的，城市未能按總規(guī)要求組團式均衡展開建設，而是以加強中心組團舊城改造為基礎逐步向邊緣地帶擴張建設。同時突出建設安源經濟開發(fā)區(qū)和高新技術工業(yè)園區(qū)，該片區(qū)建設規(guī)模已超出總規(guī)蘇家屋組團的遠期規(guī)模，并與中心組團連片展開布局，而外圍其他組團基本未進行規(guī)模型開發(fā)與建設。（五）、近期建設需要解決的突出問題1、面對城市發(fā)展現實，分析城市發(fā)展趨勢，根據省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的要求，合理確定萍鄉(xiāng)市近期發(fā)展的目標與任務。2、策應區(qū)域大交通建設，協(xié)調城市與大交通的關系，明確城市近期重點區(qū)域和發(fā)展方向。3、合理有序地展開工業(yè)區(qū)建設，努力培植城市經濟增長極，推動城市化、工業(yè)化“雙輪驅動”戰(zhàn)略。本著“以人為本”、“保護生態(tài)”的原則，按類分區(qū)展開工業(yè)用地布局，實現城市可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。4、完善城市功能，突出中心城市職能，配套完善建設公共服務設施。5、本著“容量適度超前，設施逐步跟進”的原則配套建設城市基礎設施，努力改善城市投資環(huán)境。6、加強生態(tài)環(huán)境建設和環(huán)境保護，做好山水文章，構筑城市綠地系統(tǒng)，改善人居環(huán)境，提高城市品位，實現城市園林化目標。7、以“經營城市”的理念，本著“高起點、高標準”的原則，有序展開新區(qū)建設，協(xié)調各片區(qū)職能，實現城市建設量的擴張和質的突破。 8、健全房地產市場，加強房地產開發(fā)，按照“政府引導、市場運作”的方針有序推動舊城改造和“城中村”整治。第二章 近期發(fā)展規(guī)模三、人口規(guī)模（一）、現狀人口萍鄉(xiāng)市城市人口規(guī)模為50萬人，其中：中心組團人口規(guī)模為40萬人、湘東組團人口規(guī)模為10萬人。（二）、住宅建設目標人均住宅建筑面積25m2/人。四、重點建設區(qū)域根據近期建設總體方針及萍鄉(xiāng)市城市總體規(guī)劃的布局要求，確定近期建設重點區(qū)域為蘇家屋片區(qū)和丹江片區(qū)、白源片區(qū)。蘇家屋片區(qū)：以工業(yè)大道、洪山路、齊民路為骨架展開布局。其主導功能為行政、商貿、文化會展、金融、旅游接待服務。配套安排居住區(qū)建設。該區(qū)的建設應突出體現區(qū)域中心城市及商貿、文化中心的城市職能，成為萍鄉(xiāng)市城市建設的靚點，體現城市品位之所在，實現近期初步確立城市定位目標。丹江片區(qū)：以中環(huán)東路、安源路、319國道為骨架展開布局，以安源區(qū)行政中心建設為契機，以丹江工業(yè)園區(qū)建設為拉動進行開發(fā)建設，其主導功能為工業(yè)、居住區(qū)。配套安排公建服務設施，強化生態(tài)環(huán)境建設。白源片區(qū)：以320國道、興業(yè)路為骨架展開布局。其主導功能為工業(yè)區(qū)。（一）、新區(qū)開發(fā)居住用地開發(fā)主要安排在蘇家屋片區(qū)、丹江片區(qū)、中心片區(qū)西部和東部，主要建設二類居住區(qū)。中心片區(qū)與丹江片區(qū)外緣合理配置少量一類居住區(qū)，滿足不同層次居民的生活需求。新區(qū)開發(fā)應注意基礎設施和公共服務設施配套建設。1、蘇家屋片區(qū)、丹江片區(qū)以新區(qū)開發(fā)為主，主要為二類居住區(qū)。規(guī)劃利用新區(qū)良好的基礎設施，廣泛的就業(yè)崗位，吸引人流入住，達到疏解老城區(qū)人口密度，吸引外來人口的目的。蘇家屋片區(qū)居住用地164.7ha，丹江片區(qū)面積為103.6ha（其中一類居住用地25.8ha），硤石片區(qū)81.87ha。2、中心片區(qū)：舊城改造與新區(qū)開發(fā)相結合，整治“城中村”，加強規(guī)劃管理，完善老城區(qū)基礎設施，提高居住水平，在該區(qū)外圍安排部分新居住區(qū)開發(fā)用地，以促進舊城改造的順利進行。規(guī)劃本區(qū)居住用地面積603.4ha（其中一類居住用地15.1ha）。3、其它片區(qū)以完善提高現有居住為主。（二）、舊城改造著力基礎設施配套、公共服務設施完善及生態(tài)環(huán)境建設，大力改善人居環(huán)境，疏解居住密度，利用搬遷的企事業(yè)單位用地，增建公共服務設施及公共綠地和休閑空間，合理控制拆建比例，保護有價值的歷史街區(qū)和傳統(tǒng)民居。為切實改善老城區(qū)環(huán)境，降低居住人口密度和建筑密度，保護歷史文脈和街區(qū)的風貌，嚴禁“見縫插針”建房，提倡“見縫插綠”，符合以下條件之一的項目方可在老城區(qū)實施建設：1、必需的綠化、市政基礎設施和公共服務設施建設。2、市政設施不配套、公共設施不完善，環(huán)境景觀臟、亂、差地段和老棚戶區(qū)危房地段改造。3、按規(guī)劃用地性質發(fā)生改變的項目，因影響居住、交通及環(huán)境而需要置換的老工業(yè)和破產企業(yè)的項目。（三）、“城中村”整治為提高土地利用率，增加土地收益，促進城市規(guī)劃的順利實施，為市民營造一個優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。規(guī)劃嚴格控制村民自建房，在城市各片區(qū)分別劃出相應地塊作為村民安置用地，并采取對策整治“城中村”：1、加快編制和調整“城中村”地區(qū)的詳細規(guī)劃，加強村鎮(zhèn)建設管理。2、城市發(fā)展應采取統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理方式。五、交通設施一、交通便利 基礎設施建設加快萍鄉(xiāng)交通便利，道路建設日新月異。320國道、319國道、上海至云南瑞麗高速公路和泉州至畢節(jié)高速公路貫穿全境。浙贛鐵路連接京廣、京九、鷹廈等鐵路主干線通向四面八方。黃花國際機場距萍鄉(xiāng)市區(qū)僅120公里。 十一五時期萍鄉(xiāng)市交通道路建設投資將超過30億元,項目建設主要包括投資16億元的萍栗高速公路、投資8.2億元的320國道一級公路改造等。重點發(fā)展策應長株潭經濟核心區(qū)和連接萍鄉(xiāng)、宜春、新余、吉安的骨架和干線公路。 為加快萍鄉(xiāng)市城市化進程和重點基礎設施建設，萍鄉(xiāng)今年確定了14個重點基礎設施建設項目。據了解，這些建設項目有：山口巖水利樞紐工程、320國道萍鄉(xiāng)段一級公路改建工程、政務中心工程、滬瑞高速-秋收起義廣場拓寬工程、城區(qū)主干道改造工程、市博物館建設工程、江西工業(yè)工程職業(yè)技術學院搬遷及新建工程、萍鄉(xiāng)高專專升本建設工程、演藝中心工程、武功山旅游綜合開發(fā)一期工程、安源紅色旅游景區(qū)建設工程、萍鄉(xiāng)青少年活動中心工程、萍鄉(xiāng)市體育中心工程等，城市基礎設施建設將大步提速。六、區(qū)域項目分布項目名稱項目位置平均單價物業(yè)形態(tài)規(guī)模時間雅典世紀花園萍鄉(xiāng)市萍安中大道安源新區(qū)雅典世紀花園99號2600元/多層、25幢（二房、三房、四房、復式、別墅）占地面積：3萬建筑面積：18。5萬-城市金領域金山角白云賓館正對面本小區(qū)9號樓處3000元/多層多層小高層占地面積: - 建筑面積：6萬開盤日期 2008-06-07總府坤元山莊萍客大道與福盛路交匯處3300元/16棟多層、6棟小高層組成占地面積: 62畝建筑面積: 約8萬開盤時間： 2008-年-5-1鼎虹城市森鄰萍鄉(xiāng)