萍鄉(xiāng)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研文案

【萍鄉(xiāng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告】紅碼地產(chǎn)2011年6月一本案區(qū)域分析（一）、市域概況萍鄉(xiāng)市位處江西省西部，素有“江西西大門”之稱。北毗湖南瀏陽(yáng)市，東接宜春市袁州區(qū)、吉安市安?？h，南接吉安市永新縣，西鄰湖南醴陵市、攸縣。地處羅霄山脈的北段和中段，為贛湘水系的分水嶺。萍鄉(xiāng)市現(xiàn)轄2區(qū)、3縣、1個(gè)開發(fā)區(qū)，即安源區(qū)、湘東區(qū)、蘆溪縣、上栗縣、蓮花縣、安源經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（含萍鄉(xiāng)高新技術(shù)工業(yè)園）。市域國(guó)土總面積3827平方公里，全市總?cè)丝?74.7萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口70.97萬(wàn)人，三產(chǎn)比例為：12.7:56.0:31.3。萍鄉(xiāng)是我國(guó)南方重要的煤炭生產(chǎn)基地，是江西省重要的工業(yè)城市。其城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市規(guī)模均位列全省十一個(gè)設(shè)區(qū)市之前列。萍鄉(xiāng)的原煤產(chǎn)量占全省1/3強(qiáng)，生鐵產(chǎn)量約占全省1/2，電瓷產(chǎn)品及客車在全國(guó)均有較高知名度和市場(chǎng)占有量。萍鄉(xiāng)位處江西省西部，處于國(guó)家京九、京廣、浙贛經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸帶形成的“H”型中間地帶，東接江西省經(jīng)濟(jì)中心昌九景城市群，西連湖南省經(jīng)濟(jì)中心長(zhǎng)株潭城市群，而以新、宜、萍為復(fù)合中心的贛西經(jīng)濟(jì)區(qū)已經(jīng)成為江西省與湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“內(nèi)陸橋梁”和“經(jīng)濟(jì)紐帶”，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和內(nèi)在活力。（二）、市區(qū)概況萍鄉(xiāng)市區(qū)由安源區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和湘東區(qū)組成，位處萍鄉(xiāng)市域中部、萍水河中游，國(guó)土面積1090km2。市區(qū)總?cè)丝?0萬(wàn)人（含湘東鎮(zhèn)10萬(wàn)人），三產(chǎn)比例6.2：56.7：37.1。市區(qū)交通便捷，浙贛鐵路、320國(guó)道、319國(guó)道、滬瑞高速公路均從市域經(jīng)過(guò)。市區(qū)距湖南長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)1小時(shí)車程，距南昌昌北機(jī)場(chǎng)2小時(shí)車程。（三）、城市建設(shè)概況萍鄉(xiāng)市城市建設(shè)按“一城二組團(tuán)八片區(qū)”展開建設(shè)。中心組團(tuán)為萍鄉(xiāng)市政府及安源區(qū)政府、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)所在地，建成區(qū)人口33.8萬(wàn)人。湘東組團(tuán)為湘東區(qū)政府所在地，現(xiàn)狀建成區(qū)人口約為8.3萬(wàn)人。中心組團(tuán)以中心片區(qū)為核心呈“花瓣式”七片區(qū)展開建設(shè)?，F(xiàn)狀建成區(qū)面積29.6km2，城區(qū)人口為33.8萬(wàn)人（其中戶籍人口32.4萬(wàn)人，暫住人口1.4萬(wàn)人），人均城市建設(shè)用地87.73m2/人。其中：中心片區(qū)：是萍鄉(xiāng)市行政、商貿(mào)、文化中心和對(duì)外交通中心，主要的居住集聚地，同時(shí)也是周邊片區(qū)、礦區(qū)的生活服務(wù)中心，現(xiàn)狀建成區(qū)10.1km2。丹江片區(qū)：建成區(qū)面積3.2km2，主要為化工、機(jī)械工業(yè)基地。安源片區(qū)：建成區(qū)面積2.6km2，為安源鎮(zhèn)所在地，煤炭生產(chǎn)基地及生活區(qū)、愛(ài)國(guó)主義教育基地。青山片區(qū)：建成區(qū)面積3.2km2，為建材工業(yè)基地。蘇家屋片區(qū)：建成區(qū)面積5.3km2，主要以安源經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)建設(shè)為主，建成區(qū)基本與中心片區(qū)連為一體。白源片區(qū)：現(xiàn)為高新技術(shù)工業(yè)園東區(qū)，建成區(qū)面積2.4km2，為城市新興工業(yè)基地。硤石片區(qū)：建成區(qū)面積為2.8km2，主要以居住為主。（四）、現(xiàn)狀城市建設(shè)存在問(wèn)題1、城區(qū)道路交通系統(tǒng)不完善。2、城市環(huán)境污染嚴(yán)重、公共綠地較少。3、文化、體育設(shè)施不健全。4、老城區(qū)開發(fā)強(qiáng)度高，人口密集，10.1km2建成區(qū)集中了約21萬(wàn)人口，生活環(huán)境質(zhì)量較差，亟待疏解人口。二、城市總體規(guī)劃簡(jiǎn)介（一）、城市性質(zhì)：1、萍鄉(xiāng)市城市性質(zhì)：贛湘邊境區(qū)域的中心城市，發(fā)展新興工業(yè)和改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，二、三產(chǎn)業(yè)并舉的現(xiàn)代化綜合性城市。2、中心城城市性質(zhì)：贛湘邊境區(qū)域的中心城市，全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，二、三產(chǎn)業(yè)并舉的現(xiàn)代化綜合性城市。（二）、城市規(guī)模1、人口規(guī)模：50萬(wàn)人。2、城市建設(shè)用地規(guī)模：34.4km2，人平80m2/人。（三）、城市總體布局與功能分區(qū)以320國(guó)道、319國(guó)道為骨架，組織放射狀路網(wǎng)，采用組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)展開總體布局。組團(tuán)之間保留較大的綠地空間，充分利用自然山水條件，使城市與自然有機(jī)地結(jié)合。中心組團(tuán)：為全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的商業(yè)服務(wù)中心及對(duì)外交通中心，中心城的主要居住用地。規(guī)劃用地面積17.3km2，安排居住人口22萬(wàn)人。丹江組團(tuán)：是以機(jī)械、化工為特色的工業(yè)組團(tuán)。規(guī)劃用地面積6.3km2，安排居住人口6萬(wàn)人。安源組團(tuán)：是煤炭生產(chǎn)基地、革命傳統(tǒng)教育基地、觀光旅游區(qū)。規(guī)劃用地面積1.5km2，安排居住人口2萬(wàn)人。青山組團(tuán)：是以煤炭、建材工業(yè)為特色的生產(chǎn)生活相配套的獨(dú)立組團(tuán)。規(guī)劃用地面積4.8km2，安排居住人口5.5萬(wàn)人。蘇家屋組團(tuán)：是以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為特征的相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)。主要安排一類工業(yè)用地和居住用地。規(guī)劃用地面積3.1km2，安排居住人口6萬(wàn)人。硤石組團(tuán)：是具有教育、娛樂(lè)、休閑、居住、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等多種功能的綜合性組團(tuán)。規(guī)劃用地面積1.8km2，安排居住人口1.5萬(wàn)人。（四）、總規(guī)實(shí)施情況評(píng)價(jià)1、總體評(píng)價(jià)：萍鄉(xiāng)市人民政府依據(jù)總體規(guī)劃要求有序地展開城市建設(shè)。總體規(guī)劃確定的近期建設(shè)任務(wù)已基本完成，城市基礎(chǔ)設(shè)施逐步進(jìn)行配套，公共服務(wù)設(shè)施日趨完善，生態(tài)環(huán)境建設(shè)得以加強(qiáng)，城市投資環(huán)境大大改善。2、由于城市化步伐的加快，城市骨架的拉開，現(xiàn)狀中心城人口規(guī)模和建設(shè)用地規(guī)模已達(dá)到和突破總體規(guī)劃預(yù)測(cè)的相應(yīng)時(shí)限規(guī)模。3、由于受區(qū)域大交通建設(shè)的牽引，以及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新工業(yè)園區(qū)的超常規(guī)發(fā)展的影響，城市重點(diǎn)向東北方向發(fā)展。4、由于城市建設(shè)資金投入有限，為使城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施達(dá)到共建共享目的，城市未能按總規(guī)要求組團(tuán)式均衡展開建設(shè)，而是以加強(qiáng)中心組團(tuán)舊城改造為基礎(chǔ)逐步向邊緣地帶擴(kuò)張建設(shè)。同時(shí)突出建設(shè)安源經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)，該片區(qū)建設(shè)規(guī)模已超出總規(guī)蘇家屋組團(tuán)的遠(yuǎn)期規(guī)模，并與中心組團(tuán)連片展開布局，而外圍其他組團(tuán)基本未進(jìn)行規(guī)模型開發(fā)與建設(shè)。（五）、近期建設(shè)需要解決的突出問(wèn)題1、面對(duì)城市發(fā)展現(xiàn)實(shí)，分析城市發(fā)展趨勢(shì)，根據(jù)省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的要求，合理確定萍鄉(xiāng)市近期發(fā)展的目標(biāo)與任務(wù)。2、策應(yīng)區(qū)域大交通建設(shè)，協(xié)調(diào)城市與大交通的關(guān)系，明確城市近期重點(diǎn)區(qū)域和發(fā)展方向。3、合理有序地展開工業(yè)區(qū)建設(shè)，努力培植城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，推動(dòng)城市化、工業(yè)化“雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略。本著“以人為本”、“保護(hù)生態(tài)”的原則，按類分區(qū)展開工業(yè)用地布局，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。4、完善城市功能，突出中心城市職能，配套完善建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施。5、本著“容量適度超前，設(shè)施逐步跟進(jìn)”的原則配套建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施，努力改善城市投資環(huán)境。6、加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)和環(huán)境保護(hù)，做好山水文章，構(gòu)筑城市綠地系統(tǒng)，改善人居環(huán)境，提高城市品位，實(shí)現(xiàn)城市園林化目標(biāo)。7、以“經(jīng)營(yíng)城市”的理念，本著“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)”的原則，有序展開新區(qū)建設(shè)，協(xié)調(diào)各片區(qū)職能，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)量的擴(kuò)張和質(zhì)的突破。 8、健全房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)，按照“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的方針有序推動(dòng)舊城改造和“城中村”整治。第二章 近期發(fā)展規(guī)模三、人口規(guī)模（一）、現(xiàn)狀人口萍鄉(xiāng)市城市人口規(guī)模為50萬(wàn)人，其中：中心組團(tuán)人口規(guī)模為40萬(wàn)人、湘東組團(tuán)人口規(guī)模為10萬(wàn)人。（二）、住宅建設(shè)目標(biāo)人均住宅建筑面積25m2/人。四、重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域根據(jù)近期建設(shè)總體方針及萍鄉(xiāng)市城市總體規(guī)劃的布局要求，確定近期建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域?yàn)樘K家屋片區(qū)和丹江片區(qū)、白源片區(qū)。蘇家屋片區(qū)：以工業(yè)大道、洪山路、齊民路為骨架展開布局。其主導(dǎo)功能為行政、商貿(mào)、文化會(huì)展、金融、旅游接待服務(wù)。配套安排居住區(qū)建設(shè)。該區(qū)的建設(shè)應(yīng)突出體現(xiàn)區(qū)域中心城市及商貿(mào)、文化中心的城市職能，成為萍鄉(xiāng)市城市建設(shè)的靚點(diǎn)，體現(xiàn)城市品位之所在，實(shí)現(xiàn)近期初步確立城市定位目標(biāo)。丹江片區(qū)：以中環(huán)東路、安源路、319國(guó)道為骨架展開布局，以安源區(qū)行政中心建設(shè)為契機(jī)，以丹江工業(yè)園區(qū)建設(shè)為拉動(dòng)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，其主導(dǎo)功能為工業(yè)、居住區(qū)。配套安排公建服務(wù)設(shè)施，強(qiáng)化生態(tài)環(huán)境建設(shè)。白源片區(qū)：以320國(guó)道、興業(yè)路為骨架展開布局。其主導(dǎo)功能為工業(yè)區(qū)。（一）、新區(qū)開發(fā)居住用地開發(fā)主要安排在蘇家屋片區(qū)、丹江片區(qū)、中心片區(qū)西部和東部，主要建設(shè)二類居住區(qū)。中心片區(qū)與丹江片區(qū)外緣合理配置少量一類居住區(qū)，滿足不同層次居民的生活需求。新區(qū)開發(fā)應(yīng)注意基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)。1、蘇家屋片區(qū)、丹江片區(qū)以新區(qū)開發(fā)為主，主要為二類居住區(qū)。規(guī)劃利用新區(qū)良好的基礎(chǔ)設(shè)施，廣泛的就業(yè)崗位，吸引人流入住，達(dá)到疏解老城區(qū)人口密度，吸引外來(lái)人口的目的。蘇家屋片區(qū)居住用地164.7ha，丹江片區(qū)面積為103.6ha（其中一類居住用地25.8ha），硤石片區(qū)81.87ha。2、中心片區(qū)：舊城改造與新區(qū)開發(fā)相結(jié)合，整治“城中村”，加強(qiáng)規(guī)劃管理，完善老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，提高居住水平，在該區(qū)外圍安排部分新居住區(qū)開發(fā)用地，以促進(jìn)舊城改造的順利進(jìn)行。規(guī)劃本區(qū)居住用地面積603.4ha（其中一類居住用地15.1ha）。3、其它片區(qū)以完善提高現(xiàn)有居住為主。（二）、舊城改造著力基礎(chǔ)設(shè)施配套、公共服務(wù)設(shè)施完善及生態(tài)環(huán)境建設(shè)，大力改善人居環(huán)境，疏解居住密度，利用搬遷的企事業(yè)單位用地，增建公共服務(wù)設(shè)施及公共綠地和休閑空間，合理控制拆建比例，保護(hù)有價(jià)值的歷史街區(qū)和傳統(tǒng)民居。為切實(shí)改善老城區(qū)環(huán)境，降低居住人口密度和建筑密度，保護(hù)歷史文脈和街區(qū)的風(fēng)貌，嚴(yán)禁“見(jiàn)縫插針”建房，提倡“見(jiàn)縫插綠”，符合以下條件之一的項(xiàng)目方可在老城區(qū)實(shí)施建設(shè)：1、必需的綠化、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。2、市政設(shè)施不配套、公共設(shè)施不完善，環(huán)境景觀臟、亂、差地段和老棚戶區(qū)危房地段改造。3、按規(guī)劃用地性質(zhì)發(fā)生改變的項(xiàng)目，因影響居住、交通及環(huán)境而需要置換的老工業(yè)和破產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目。（三）、“城中村”整治為提高土地利用率，增加土地收益，促進(jìn)城市規(guī)劃的順利實(shí)施，為市民營(yíng)造一個(gè)優(yōu)美舒適的生活環(huán)境。規(guī)劃嚴(yán)格控制村民自建房，在城市各片區(qū)分別劃出相應(yīng)地塊作為村民安置用地，并采取對(duì)策整治“城中村”：1、加快編制和調(diào)整“城中村”地區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃，加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)管理。2、城市發(fā)展應(yīng)采取統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理方式。五、交通設(shè)施一、交通便利 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快萍鄉(xiāng)交通便利，道路建設(shè)日新月異。320國(guó)道、319國(guó)道、上海至云南瑞麗高速公路和泉州至畢節(jié)高速公路貫穿全境。浙贛鐵路連接京廣、京九、鷹廈等鐵路主干線通向四面八方。黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)距萍鄉(xiāng)市區(qū)僅120公里。 十一五時(shí)期萍鄉(xiāng)市交通道路建設(shè)投資將超過(guò)30億元,項(xiàng)目建設(shè)主要包括投資16億元的萍栗高速公路、投資8.2億元的320國(guó)道一級(jí)公路改造等。重點(diǎn)發(fā)展策應(yīng)長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)核心區(qū)和連接萍鄉(xiāng)、宜春、新余、吉安的骨架和干線公路。 為加快萍鄉(xiāng)市城市化進(jìn)程和重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，萍鄉(xiāng)今年確定了14個(gè)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。據(jù)了解，這些建設(shè)項(xiàng)目有：山口巖水利樞紐工程、320國(guó)道萍鄉(xiāng)段一級(jí)公路改建工程、政務(wù)中心工程、滬瑞高速-秋收起義廣場(chǎng)拓寬工程、城區(qū)主干道改造工程、市博物館建設(shè)工程、江西工業(yè)工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院搬遷及新建工程、萍鄉(xiāng)高專專升本建設(shè)工程、演藝中心工程、武功山旅游綜合開發(fā)一期工程、安源紅色旅游景區(qū)建設(shè)工程、萍鄉(xiāng)青少年活動(dòng)中心工程、萍鄉(xiāng)市體育中心工程等，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將大步提速。六、區(qū)域項(xiàng)目分布項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置平均單價(jià)物業(yè)形態(tài)規(guī)模時(shí)間雅典世紀(jì)花園萍鄉(xiāng)市萍安中大道安源新區(qū)雅典世紀(jì)花園99號(hào)2600元/多層、25幢（二房、三房、四房、復(fù)式、別墅）占地面積：3萬(wàn)建筑面積：18。5萬(wàn)-城市金領(lǐng)域金山角白云賓館正對(duì)面本小區(qū)9號(hào)樓處3000元/多層多層小高層占地面積: - 建筑面積：6萬(wàn)開盤日期 2008-06-07總府坤元山莊萍客大道與福盛路交匯處3300元/16棟多層、6棟小高層組成占地面積: 62畝建筑面積: 約8萬(wàn)開盤時(shí)間： 2008-年-5-1鼎虹城市森鄰萍鄉(xiāng)