某社區(qū)商業(yè)招商方案

, .某社區(qū)商業(yè)之商業(yè)街招商方案1基本情況與核心思路 .21 1 項(xiàng)目基本情況 .21 2 社區(qū)商業(yè)中心運(yùn)作思路 .22周邊商業(yè)市場調(diào)查 .42 1 周邊現(xiàn)存商業(yè)分布 .42 2 現(xiàn)存商業(yè)格局對(duì)本項(xiàng)目影響.52 3 人口流動(dòng)示意 .72 4 案例分析萬科四季花城.93項(xiàng)目成長性分析 .123 1 人口導(dǎo)入成長性分析 .123 2 住戶對(duì)商業(yè)需求的漸進(jìn)性分析.133 3 商業(yè)成長性前景規(guī)劃 .144綜合運(yùn)作計(jì)劃 .164 1 初始業(yè)態(tài)建議及分布 .16411 業(yè)態(tài)建議考量重點(diǎn).16412 初始業(yè)態(tài)建議及分布.174 2 綜合運(yùn)作計(jì)劃 .21421 招商策略 .21422 現(xiàn)場區(qū)隔與包裝宣傳.22423 業(yè)態(tài)成長時(shí)間表.235租金及免租金建議 .245 1 租金建議 .245 2 免租金建議 .256現(xiàn)金流量分析 .267招商前工作計(jì)劃 .27;. ., .1. 基本情況與核心思路1.1 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程人口導(dǎo)入時(shí)間進(jìn)程1 期2c2a/2b2d2f/2g總計(jì)戶數(shù)1591286630172010425269戶均人口2.51.52.81.72.52.22044預(yù)期導(dǎo)入人口3977.542917642924260511699.5預(yù)計(jì)交付時(shí)間已交付2007 年 8月2007 年12 月2008年 6月2008 年12 月從上表情況來看，本項(xiàng)目在06 年 8 月左右就應(yīng)該有較大的人口入住水平， 而排除掉設(shè)計(jì)裝修等時(shí)間因素，第一期交付后應(yīng)導(dǎo)入人口3900 人左右，但是從目前實(shí)際人口導(dǎo)入情況來看，僅僅達(dá)到30左右，這樣的入住水平不僅給物業(yè)管理帶來了一定問題，同時(shí)更影響了項(xiàng)目后期銷售。據(jù)我司實(shí)地調(diào)查情況，目前人口入住率低下的主要原因?yàn)榻煌ㄏ鄬?duì)不便，距離地鐵公交均有較大距離；配套不齊全，實(shí)際居住有較大困難；由于交通不便的問題目前較難解決，為解決這一實(shí)際問題，開發(fā)商提出希望通過運(yùn)作社區(qū)商業(yè)中心來提高目前人口入住水平。1.2 社區(qū)商業(yè)中心運(yùn)作思路首先，從本項(xiàng)目的實(shí)際情況分析，本項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)中心與項(xiàng)目的人口入住應(yīng)呈現(xiàn)的是 良性互動(dòng)的效應(yīng) ，即商業(yè)的運(yùn)作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商業(yè)價(jià)值， 從而再度提高人口的入住率。 因此關(guān)鍵問題在于怎樣開啟這一良性循環(huán)的起頭。其次，準(zhǔn)確的設(shè)定何種形式的商業(yè)配套進(jìn)入本項(xiàng)目的商業(yè)中心，使其配合社區(qū)早期人口入住的消費(fèi)需求，是商業(yè)中心運(yùn)作之初就能成功的必要條件。, .然后，考慮到本項(xiàng)目自身目前處于一個(gè)高速成長的階段，因此其內(nèi)部的商業(yè)組成也必須配合到項(xiàng)目內(nèi)部人口增長，具有一定的成長性， 能夠事先預(yù)判未來商業(yè)組合的形態(tài)，在早期的商業(yè)布置中就做好預(yù)留。最后，社區(qū)商業(yè)中心的運(yùn)作，目的主要是提高社區(qū)的人口入住率，因此，我司認(rèn)為， 實(shí)際的解決方案主要以提高人口入住率為目的，以社區(qū)商業(yè)中心的運(yùn)作為主要手段，但需要結(jié)合其他一些綜合手段來實(shí)現(xiàn)提高社區(qū)人口入住水平。因此，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)中心的運(yùn)作方案核心思路由以下四點(diǎn)構(gòu)成：1) 有效運(yùn)作手段打開局面；2) 準(zhǔn)確商業(yè)定位，提高一次性成功率；3) 前瞻性商業(yè)布局，考慮長遠(yuǎn)；4) 綜合手段運(yùn)作，全方位拓展人流。, .2. 周邊商業(yè)市場調(diào)查2.1 周邊現(xiàn)存商業(yè)分布為研究周邊商業(yè)布局，我司對(duì)項(xiàng)目周邊步行約20 分鐘范圍進(jìn)行市場調(diào)查， 如下圖所示：外環(huán)路楊梅泰項(xiàng)目地塊林路路蘊(yùn)天馨花園川路水產(chǎn)路北楊鑫路鎮(zhèn)政府濟(jì)光學(xué)院寶楊路道路水產(chǎn)路商業(yè)設(shè)施 中型餐飲備注楊鑫路 快客便利 北上海商業(yè)城北上海商業(yè)城含易初蓮花、蘇寧電 工行器、網(wǎng)吧、兩岸咖啡、 kfc、復(fù)鑫漁 良友金伴港、百麗體育、客來多服飾市場等楊泰路 農(nóng)貿(mào)市場 美容美發(fā)寶楊路 海洋樓宴會(huì)廳 西街農(nóng)貿(mào)市場其他水產(chǎn)路東段：天馨花園菜場；江楊北路：批發(fā)市場周邊商業(yè)布局分析：周邊道路現(xiàn)有商業(yè)普遍存在檔次低、形象差的現(xiàn)象；除“北上海商業(yè)城”外，周邊商業(yè)密集度較低，難以形成集聚效應(yīng)，對(duì)周邊居民的日常生活、購物消費(fèi)等造成不便；周邊商業(yè)形態(tài)總體歸納存在以下幾類：農(nóng)貿(mào)市場、大型超市、便利店、中大型餐飲、快速（便利）餐飲、美容美發(fā)、銀行、咖啡吧、服飾專賣、電器專賣等；周邊商業(yè)形態(tài)較為單一，不能滿足居民更便利、更豐富、更高層次的消費(fèi)需求。2.2 現(xiàn)存商業(yè)格局對(duì)本項(xiàng)目影響現(xiàn)存商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，即： 已入住客戶的影響項(xiàng)目商業(yè)部分招商業(yè)態(tài)的影響首先，現(xiàn)存商業(yè)對(duì)已入住客戶的影響來看，其主要體現(xiàn)在時(shí)間和空間上，見下表分析：達(dá)時(shí)間農(nóng)貿(mào)市場15min距離低大型超市10min種類、交通、距離等高中大型餐飲7 10min品牌、特色、交通等高快速（便利）餐飲10min距離、價(jià)格、外送等中便利店7min距離低美容美發(fā)10min距離、其他低銀行12min距離低咖啡吧10min品牌、距離等中服飾專賣10min品牌、檔次、價(jià)格等低電器專賣10min品牌、價(jià)格、距離等高現(xiàn)存商業(yè)形態(tài)本項(xiàng)目步行到客戶消費(fèi)心理實(shí)際消費(fèi)接受度（注：梅林路目前在改建中，延長了項(xiàng)目住戶到北上海商業(yè)城的時(shí)間和距離；步行到達(dá)時(shí)間以項(xiàng)目梅林路、水產(chǎn)路為起始點(diǎn)。）從上表不難發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目目前的住戶對(duì)周邊農(nóng)貿(mào)市場、便利店、美容美發(fā)、銀行等基本生活類的商業(yè)形態(tài)接受度較差，歸根結(jié)底在于時(shí)間和空間的因素。其次，現(xiàn)存商業(yè)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分招商的影響主要在于本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇上。結(jié)合上述對(duì)已入住客戶的影響來看，未來初始商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇應(yīng)建立在以下基礎(chǔ)：彌補(bǔ)日常生活型商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目住戶時(shí)間和空間的影響彌補(bǔ)周邊商業(yè)空白，采用適應(yīng)性、階段性的引進(jìn)措施23 人口流動(dòng)示意為了解項(xiàng)目已入住客戶及周邊居民的日常流動(dòng)情況，我司對(duì)區(qū)域內(nèi)的動(dòng)線進(jìn)行市場調(diào)查：外部區(qū)域m1 號(hào)線共富路站蘊(yùn)川路公交樞紐外環(huán)路楊泰路項(xiàng)目地塊蘊(yùn)川路天馨花園水產(chǎn)路鎮(zhèn)政府濟(jì)光學(xué)院北楊鑫路北上海商業(yè)城b公交站點(diǎn)寶楊路從上圖所示可知， 區(qū)域人流動(dòng)向主要是流向地鐵1 號(hào)線共富路站和北上海商業(yè)城方向。本項(xiàng)目商業(yè)中心的位置與周邊整體人口流動(dòng)趨勢相背離，因此在消費(fèi)支撐力上有所欠缺， 同時(shí)， 如果要有效打開本項(xiàng)目的商業(yè)局面，應(yīng)該在項(xiàng)目初期對(duì)外部人流有較好的引導(dǎo)。內(nèi)部區(qū)域2g2f2d2b2a2c如上圖所示，項(xiàng)目內(nèi)部人流動(dòng)線沿蓮花山路、梅林路、竹韻路（現(xiàn)改建中）向水產(chǎn)路流動(dòng)。綜上對(duì)人口流動(dòng)的分析所知，本項(xiàng)目的商業(yè)部分將面臨兩大難點(diǎn)：消費(fèi)人口本區(qū)化，社區(qū)以外消費(fèi)概率低以現(xiàn)開發(fā)部分來看， 商業(yè)部分非處人流動(dòng)線所經(jīng)之處，目前招商存在時(shí)間過早問題，但可在招商期間利用各種方式在社區(qū)內(nèi)宣傳，吸引人流， 以避免商家出現(xiàn)經(jīng)營問題2.4 案例分析萬科四季花城項(xiàng)目簡況：一期總建筑面積約67621 平方米， 4-6 層的多層，綠化率 40%，得房率 87%， 物業(yè)管理費(fèi) 1.40 元/ 平方米/ 月， 05 年業(yè)主開始陸續(xù)入住。從整個(gè)小區(qū)情況來看， 一期共 581 戶，目前入住率在60%-70%。社區(qū)商業(yè)街情況：2商業(yè)街面積 3200 平方米 ，租金：0.8-1 元/ / 天（不包括物業(yè)費(fèi)1.4 元/m /月），無免租期。目前商業(yè)街空置率高達(dá)80左右，無法滿足周邊配套。在 營 業(yè) 商家在 裝 修 商家已 搬 遷 商家萬科房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、萬科物業(yè)服務(wù)中心、聯(lián)華超市、萬磊裝飾象王洗衣、中型餐飲店同日房產(chǎn)、國大藥房、廣澤裕食品等原因分析：目前社區(qū)入住率較高， 一方面業(yè)主反應(yīng)周邊配套設(shè)施不完善，另一方面商業(yè)街空置率高，商家搬遷情況較嚴(yán)重。原因分析如下：1）開發(fā)商前期招商問題：本社區(qū)為新興社區(qū)， 周邊基本無類似商業(yè)， 租金相對(duì)于該區(qū)域新興社區(qū)租金較高，且對(duì)于前期進(jìn)駐的商家沒有任何優(yōu)惠措施 ，使商家望而卻步。2） 商鋪招商定位問題：作為新興社區(qū)，前期招商更適合能滿足最基本生活需要的業(yè)態(tài)（如：便 利店、普通餐飲）和特殊時(shí)期的業(yè)態(tài)（如：裝潢）。其他類型的業(yè)態(tài)在社區(qū)成熟初期不易有良好的發(fā)展。3） 商業(yè)氛圍的培養(yǎng)期：前期入住業(yè)主少無法形成良好的商業(yè)氛圍，且商業(yè)街需要一定的培養(yǎng)期。隨著業(yè)主的增加、對(duì)于商業(yè)街的認(rèn)可度和需求度的提高，商業(yè)街的局面 會(huì)逐步轉(zhuǎn)好。借鑒意義：對(duì)于康橋水都，存在一定借鑒意義：1） 前期招商準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)定位：生活必需和特殊時(shí)期的業(yè)態(tài)2） 租金定價(jià)和優(yōu)惠措施：前期不成熟的社區(qū)，為吸引一定實(shí)力的商家， 制定合理的招商租金計(jì)劃3） 預(yù)留一定的市場培養(yǎng)期4） 良好的商業(yè)管理，避免商家“經(jīng)常搬遷”的局面5） 萬科提供了足夠數(shù)量的班車，同時(shí)引進(jìn)家樂福等大賣場班車，解決了客戶居住的實(shí)際困難。本項(xiàng)目也應(yīng)適當(dāng)考慮自備班車或引入大賣場班車3. 項(xiàng)目成長性分析3.1 人口導(dǎo)入成長性分析q3 2006q4 2006q1 2007q2 2007q3 2007q4 2007q1 2008q2 2008q3 20081 期795.515912187.6252784.253380.8753977.53977.53977.53977.52c21.4585.8214.5300.3343.22a/2b88.2352.88822d146.22f/2g總計(jì)795.515912187.6252784.253402.3254063.34280.24630.65348.9續(xù)上表：q4 2008q1 2009q2 2009q3 2009q4 2009q1 2010q2 2010q3 2010q4 20101 期3977.53977.53977.53977.53977.53977.53977.53977.53977.52c386.14294294294294294294294292a/2b1058.41234.81411.21587.6176417641764176417642d584.814621754.42046.82339.22631.62924292429242f/2g130.255211302.515631823.520842344.52605總計(jì)6006.87233.558093.19343.410072.710625.611178.51143911699.514000120001000080006000400020000超過 2000 人超過 5000 人1 期人口完全入住超過 10000 人11699q3 2006q1 2007q3 2007q1 2008q3 2008q1 2009q3 2009q1 2010q3 2010q4 2010從本項(xiàng)目的人口導(dǎo)入進(jìn)度預(yù)測來看，本項(xiàng)目將于2007 年的四季度， 1 期業(yè)主全部入住，居住人口達(dá)到4000 人，于 2009 年的三、四季度之間達(dá)到10000 人。因而在目前社區(qū)人口在不足1000 人，本項(xiàng)目急切需要導(dǎo)入一些小規(guī)模初級(jí)配套型商業(yè)， 而 2007 一季度人口達(dá)到甚至超過2000 人后，初級(jí)配套型商業(yè)將需擴(kuò)大規(guī)模。至2007 年的四季度， 1 期基本全部入住，本項(xiàng)目對(duì)于商業(yè)配套的需求將有一個(gè)升級(jí)換代的要求， 并且在后期隨著 2 期分批竣工交房時(shí)間內(nèi)會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)更高的商業(yè)更新要求。3.2 住戶對(duì)商業(yè)需求的漸進(jìn)性分析根據(jù)馬斯洛需求層次理論，人類的需求會(huì)根據(jù)自身狀況的改良而出現(xiàn)遞進(jìn)， 而本項(xiàng)目住戶會(huì)隨入住人口的增加以及周邊環(huán)境的改善而對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)提出需求改善，具體變化如下。馬斯洛需求層次商業(yè)需求生理需求日常消費(fèi)類商業(yè)安全需求社交需求餐飲理容健身類商業(yè)尊重需求休閑購物類商業(yè)自我實(shí)現(xiàn)娛樂類商業(yè)我司認(rèn)為，隨本項(xiàng)目入住人口的增多，居民對(duì)于周邊商業(yè)配套的需求也會(huì) 逐級(jí)提高， 而每次大的人口增加， 將會(huì)促進(jìn)該類型需求的升級(jí)和下級(jí)商業(yè)類型規(guī)模的擴(kuò)張。 結(jié)合上文對(duì)于人口導(dǎo)入時(shí)間的分析， 我司認(rèn)為， 本項(xiàng)目商業(yè)需求的變化會(huì)跟隨人口導(dǎo)入的變化， 在時(shí)間上有一個(gè)較為明確的分界。 同時(shí)， 考慮到本項(xiàng)目是社區(qū)型商業(yè)的特征， 我司認(rèn)為本項(xiàng)目并不需要有高層次的娛樂類消費(fèi)， 而休閑購物類消費(fèi)也僅僅需要少量即可。類型時(shí)間預(yù)計(jì)人口日常消費(fèi)類商業(yè)06.8800 人簡餐理容類商業(yè)07.124000 人餐飲健身類商業(yè)08.8超過 5000 人休閑購物類商業(yè)09 年 12 月超過 10000 人3.3 商業(yè)成長性前景規(guī)劃根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)劃與開發(fā)進(jìn)度，我司認(rèn)為需要預(yù)先的對(duì)各種類型的商業(yè)分布依照其地理位置， 周邊環(huán)境， 社區(qū)成長性而做出一個(gè)前瞻性的規(guī)劃，具體建議如下圖：各功能區(qū)商業(yè)形態(tài)劃分：功能區(qū)域功能解釋主要商業(yè)形態(tài)該區(qū)域處于整個(gè)項(xiàng)目內(nèi)部的核心區(qū)域，周核心功能區(qū)導(dǎo)入型商業(yè)區(qū)情景休閑商業(yè)區(qū)邊道路很難有外區(qū)的人流與車流，因此該區(qū)域主要是滿足社區(qū)居民日常生活所需 各類基礎(chǔ)功能該區(qū)域位于社區(qū)邊緣，外來人流車流較 大，同時(shí)相對(duì)社區(qū)居民則顯得較偏僻，因此適合面向周邊所有居民的商業(yè)業(yè)態(tài)。 該區(qū)域位于景觀河道旁，具有較好的環(huán) 境，同時(shí)有呈狹長分布，因此適合營造需要良好消費(fèi)環(huán)境的商業(yè)類型，同時(shí)也能塑造成為小區(qū)內(nèi)部的一個(gè)景觀。日常消費(fèi)類餐飲健身類銀行診所等大型餐飲、娛樂類休閑購物類、簡餐理容類同時(shí)，上述功能區(qū)的商業(yè)形態(tài)在引入時(shí)間上建議按住戶對(duì)商業(yè)需求的漸進(jìn)性時(shí)間表推進(jìn)（見上文3.2 ） 。4. 綜合運(yùn)作計(jì)劃4.1 初始業(yè)態(tài)建議及分布4.1.1 業(yè)態(tài)建議考量重點(diǎn)從前述的成長性分析可知， 作為一個(gè)尚未完全開發(fā)、 住戶尚未完全入住的社區(qū)，其住戶的商業(yè)需求存在一個(gè)逐漸遞進(jìn)的過程。作為本項(xiàng)目第一批商業(yè)供應(yīng)的社區(qū)商業(yè)中心， 其核心消費(fèi)體是所有入住本項(xiàng)目的客戶，目前其承擔(dān)著滿足已入住客戶最基本的生活需求和提升項(xiàng)目生活質(zhì)量從而提升入住率的艱巨任務(wù)。因而針對(duì)本項(xiàng)目的初始業(yè)態(tài)規(guī)劃考量，我司主要是從以下兩點(diǎn)來考慮：實(shí)現(xiàn)補(bǔ)充和完善周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)，采用適應(yīng)性、階段性的引進(jìn)措施（見前文 2.2 ）滿足社區(qū)住戶不同商業(yè)需求最大傾向性（我司操作案例分析）案例分析以我司曾操作過的金沙江路某社區(qū)商業(yè)案例客戶問卷表來看，客戶對(duì)不同商業(yè)業(yè)態(tài)的傾向性如下表所示：綜合超市85.3菜場66.124h便利店56.9郵局銀行53.7快速（便利）餐飲38.2中型超市37洗衣店35美容美發(fā)店30.3健身房26.8藥房或社區(qū)診所20.6寵物店（或診所）19.6中大型餐飲16.3花店14.5足浴桑拿按摩12.6書店8.1彩擴(kuò)沖洗店7.2五金店6.3酒吧茶坊5.9證券公司3.3商業(yè)配套設(shè)施問卷比例（）需求強(qiáng)度等級(jí)強(qiáng)度需求中度需求弱度需求4.1.2 初始業(yè)態(tài)建議及分布業(yè)態(tài)建議綜合以上分析， 結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際人口入住情況，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)中心在首次招租時(shí)應(yīng)有意識(shí)的保留部分大面積的商鋪不進(jìn)行招租。這樣做法有兩大好處：保證首批招商入住商家的成功率為后期社區(qū)成熟后引入高檔次商家預(yù)留空間但同時(shí)考慮到商鋪整體形象的問題， 建議將保留的商鋪進(jìn)行初步裝修和業(yè)態(tài)示意（見下圖，業(yè)態(tài)可標(biāo)示美容美發(fā)、茶坊咖啡吧等）這樣可以有效規(guī)避商鋪空關(guān)帶來形象不佳的問題。綜合考慮，我司建議該商業(yè)中心地下一層，地上二層商鋪，地上一層 112、113 房間暫時(shí)保留。留待人口進(jìn)一步入住后進(jìn)行招商，同時(shí)將 112、113 以及二層中空置的商鋪進(jìn)行簡單裝修包裝，避免產(chǎn)生不良影響。地上一層中的商業(yè)初始業(yè)態(tài)設(shè)置如下：業(yè)態(tài)設(shè)置理由菜場24h 便利店自助銀行快速（便利）餐飲洗衣店藥店水 站 糕餅店中介代理店（由物業(yè)組成）大部分為強(qiáng)度需求級(jí)商業(yè)配套，滿足基本生活需求，尊重市場依據(jù)便于房屋二次流通，增加入住小五金建材店社區(qū)早期裝修所必需小裝潢公司社區(qū)早期裝修所必需日用小百貨社區(qū)早期入住所必須樓層業(yè)態(tài)分布建議（地上1f）101- 洗衣店建： 100.6，實(shí)： 79.47102- 便利店建： 113.13，實(shí)： 89.36103- 水果超市建： 115.66，實(shí)： 91.36104- 小飯店建： 104.47，實(shí)： 82.52105- 藥房建： 84.29，實(shí)： 66.58111-糕餅店建：132.42，實(shí)：104.60110-自助銀行建：147.27，實(shí)：116.33109-小五金建材店 建： 120.89，實(shí)： 95.49108-裝潢公司建： 123.65，實(shí)： 97.67107-中介代理店建： 124.75，實(shí)： 98.54106-日用小百貨 建： 72.71，實(shí) 57.43112/113 暫時(shí)保留招商說明：上圖中洗衣店、自助銀行、24h 便利店等日常生活類及大型社區(qū)必備之設(shè)施將作為長期固定業(yè)態(tài)；小五金店、裝潢公司、日用小百貨等在項(xiàng)目入住初期是必要的業(yè)態(tài)，因 此可以放在相對(duì)位置較好的商鋪位置內(nèi)，同時(shí)考慮到后期商業(yè)業(yè)態(tài)需要更新?lián)Q代， 因此可將這幾個(gè)較好的商鋪所處位置直接做為商業(yè)更新的首選商鋪，可以使得新近業(yè)態(tài)能夠有較好的位置經(jīng)營。上述低檔次業(yè)態(tài)在招租時(shí)需要注意縮短租賃周期，建議控制在1-2 年， 方便后期將為業(yè)主更高需求之商業(yè)業(yè)態(tài)以替換；由于菜場設(shè)施形態(tài)不佳， 因此不建議放置在商業(yè)中心內(nèi)部， 中心對(duì)面（蓮花山路南側(cè)）現(xiàn)為臨時(shí)工棚，建議與當(dāng)?shù)厥腥莨芾聿块T協(xié)調(diào)，設(shè)置臨時(shí)菜場，與上述各業(yè)態(tài)相互呼應(yīng)，達(dá)到提升項(xiàng)目入住率之目的。后期再改造為正式菜場；招商品牌建議：便利店品牌：好德、可的、良友金伴等藥房品牌：國大、華氏等裝潢公司品牌：同濟(jì)、聚通等洗衣店品牌：正章、象王等糕餅店品牌：牛奶棚、蘋果園等4.2 綜合運(yùn)作計(jì)劃4.2.1 招商策略整體策略方向通過我公司的商戶網(wǎng)絡(luò)， 以開發(fā)商名義直接招商部分主力商戶由開發(fā)商自營或加盟或合作方式引入完成社區(qū)商業(yè)中心的初期招商目標(biāo)經(jīng)營商家的引進(jìn)方式： 自有資源通過我司自有關(guān)系商戶，直接溝通意向，引入品牌，這種方式有效率高成本低。同類型社區(qū)引入直接派遣招商人員前往與本項(xiàng)目具有一定類似性大型社區(qū)內(nèi)的商家，邀請(qǐng)加入，該方式有效率也較高，成本較低。廣告宣傳通過在公眾媒體發(fā)布招商廣告邀請(qǐng)全市范圍內(nèi)商家入住，該方式影響力大但成本較高，同時(shí)有效率較低。綜合拓展人氣： 租賃服務(wù)主動(dòng)與租賃中介合作， 并且在小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)增設(shè)租賃中介服務(wù)，力求將短期內(nèi)無入住計(jì)劃的空房屋通過租賃的方式而提高小區(qū)整體人流?？蛻魧＿f將招商計(jì)劃與招商進(jìn)程定期制作客戶信息專遞，寄送給所有業(yè)主，提高業(yè)主對(duì)于社區(qū)配套改善的了解。4.2.2 現(xiàn)場區(qū)隔與包裝宣傳施工現(xiàn)場與社區(qū)商業(yè)中心和已入住區(qū)的區(qū)隔為提升良好的居住環(huán)境和商業(yè)環(huán)境，建議二期施工時(shí)于圖示位置 （即竹韻路段和蓮花山路段），以項(xiàng)目看板圍護(hù)，另禁止一切施工車輛等通行。同時(shí)在這些 路段設(shè)置引導(dǎo)旗烘托氣氛。包裝宣傳我司認(rèn)為社區(qū)商業(yè)中心的包裝宣傳目標(biāo)不在于商家， 而在于消費(fèi)者。 讓消費(fèi)者明確知道社區(qū)商業(yè)中心的位置及將會(huì)出現(xiàn)的商業(yè)形態(tài)是關(guān)鍵所在， 唯有取得消費(fèi)者的認(rèn)可才能取得商業(yè)運(yùn)營的成功， 才能整體提升項(xiàng)目入住率。 建議方法如下：dm派發(fā)（包括已入住和未入住的） 開業(yè)活動(dòng)特別關(guān)注重點(diǎn)a、從目前居民實(shí)際居住情況反應(yīng)，本項(xiàng)目南面區(qū)域由于尚未開發(fā)，因此治安狀況不佳， 屢次發(fā)生搶劫事件， 為確保商業(yè)中心周圍消費(fèi)者和商家的安全，本項(xiàng)目在招商開始之前最好能夠引入警察巡邏崗?fù)?，如不能?shí)現(xiàn)， 則需要由物業(yè)管理在附近路段設(shè)置一定數(shù)量的保安崗?fù)ぃＷC商家和居民購物安全。b、由于項(xiàng)目與公交車站、地鐵車站等存在一定距離，因而建議設(shè)置小區(qū)班車，具體操作方式： 由開發(fā)商購買后贈(zèng)與業(yè)主委員會(huì)，后期運(yùn)營及費(fèi)用由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理，與開發(fā)商沒有責(zé)任關(guān)系。c、與周邊大賣場聯(lián)系，力求能引入賣場班車，這樣可以有效解決居民交通和購物問題。或與公交部門協(xié)商引入公交車。4.2.3 業(yè)態(tài)成長時(shí)間表根據(jù)前文我司的分析建議， 本項(xiàng)目人口導(dǎo)入有一定的時(shí)間差，屬于成長性社區(qū)，而入住客戶的商業(yè)需求也存在漸進(jìn)性，因而部分商業(yè)將在未來一定時(shí)間內(nèi)將為更高等級(jí)的商業(yè)形態(tài)所替代，綜合考慮到本社區(qū)隨時(shí)間推進(jìn)，將會(huì)有其他商業(yè)面積出現(xiàn)， 某些升級(jí)型的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)安排在其它的商業(yè)面積中更為合適，因此我司主要針對(duì)本項(xiàng)目6 千平方米商業(yè)面積提出其未來商業(yè)業(yè)態(tài)的更替計(jì)劃。單元面積首次招租業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)更新時(shí)間二次招租業(yè)態(tài)-1011892.05無08 年 8 月健身會(huì)所-1021887.98無09 年 12 月室內(nèi)桑拿泳池101100.6洗衣店無無102113.13便利店無無103115.66水果超市08 年 8 月中型餐飲（結(jié)合 113）104104.47小飯店08 年 8 月快餐10584.29藥房無無10672.71日用小百貨09 年 12 月花店107124.75中介無無108123.65裝潢公司09 年 12 月寵物服務(wù)109120.89五金店09 年 12 月面館110147.27自助銀行無無111132.42糕餅店無無112225.92無08 年 8 月家居用品113241.88無08 年 8 月中型餐飲（結(jié)合 103）205386.32無08 年 8 月網(wǎng)吧207155.38無08 年 8 月音像208307.14無09 年 12 月書店5. 租金及免租金建議5.1 租金建議根據(jù)我司對(duì)項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨鸬恼{(diào)查，租金行情如下表：地段租金（元 /m / 天）空置率楊泰路附近1.2-1.55楊鑫路、竹韻路1.880天鑫花園水產(chǎn)西路2.5-3.020萬科四季花城0.85-1.058021號(hào)線共富路m站外環(huán)路水產(chǎn)路楊泰項(xiàng)目地塊路鎮(zhèn)政府濟(jì)光學(xué)院天馨花園蘊(yùn)川路北楊鑫路北 上 海 商業(yè)城b寶楊路租金 1.2-1.5租金 0.85-1.05租金 1.8租金 2.5-3.02參考上述周邊商鋪?zhàn)饨鹦星?，建議本項(xiàng)目初始階段租金為1.5 元/m / 天，待2社區(qū)入住人口達(dá)到10000 人以上時(shí)，租金可提升至2.5 元/m / 天。5.2 免租金建議根據(jù)項(xiàng)目的情況， 由于項(xiàng)目的體量很大而且當(dāng)前的人氣較弱，為了盡快讓商家進(jìn)駐市場、 提升項(xiàng)