某地產(chǎn)單一資金信托計(jì)劃方案說(shuō)明.doc

某某國(guó)際信托有限公司某某地產(chǎn)某某單一資金信托計(jì)劃方案說(shuō)明調(diào)研部門(mén)：投資信托總部執(zhí)行小組：調(diào)研時(shí)間：2011年3月一、項(xiàng)目要素信托計(jì)劃名稱(chēng)某某單一資金信托計(jì)劃委托人（受益人）合格投資者出讓人/回購(gòu)人某某地產(chǎn)建設(shè)工程集團(tuán)有限公司信托金額30000萬(wàn)元信托期限24個(gè)月（滿18個(gè)月后可提前終止）信托目的委托人基于對(duì)受托人的信任，自愿將其合法擁有的資金委托給受托人，指定受托人增資受讓股權(quán)，到期轉(zhuǎn)讓股權(quán)并定期獲取信托收益。委托人年均收益率9/年（暫定）回購(gòu)方式每三個(gè)月支付一次信托收益分配方式按季分配信托報(bào)酬率不低于1/年保證方式增資擴(kuò)股50%，30%股權(quán)質(zhì)押，土地和在建工程抵押，某某擔(dān)保。二、股權(quán)標(biāo)的公司（兼擔(dān)保人）基本情況表客戶全稱(chēng)某地級(jí)市某某建設(shè)投資有限公司住 所某地級(jí)市市鶴城區(qū)鶴州北路火車(chē)站廣場(chǎng)企業(yè)法人代碼Xxxxxxxxxx貸款證(卡)號(hào)Xxxxxxxxxxxx開(kāi)戶賬號(hào)和開(kāi)戶行Xxxxxxx某地級(jí)市鶴城農(nóng)信合作聯(lián)社營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼Xxxxxxxxxxxx成立日期2008年3月13日注冊(cè)資本5000萬(wàn)元公司類(lèi)型有限責(zé)任公司總資產(chǎn)70402萬(wàn)元實(shí)收資本5000萬(wàn)元法定代表人某身份證Xxxxxxxx國(guó)籍中國(guó)經(jīng)營(yíng)范圍憑有效資質(zhì)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股本結(jié)構(gòu) 出資人出資金額占比某某地產(chǎn)建設(shè)工程集團(tuán)3000萬(wàn)元60%Xxx1750萬(wàn)元35Xxx250萬(wàn)元5%三、操作模式我部擬設(shè)立“某某單一資金信托計(jì)劃”，募集資金不超過(guò)30000萬(wàn)元，我司作為受托人，以我司的名義增資擴(kuò)股某某地產(chǎn)建工名下的某地級(jí)市某某建設(shè)投資有限公司50%的股權(quán)，即對(duì)該公司增資擴(kuò)股5000萬(wàn)元至10000萬(wàn)元，剩余募集資金進(jìn)入該公司資本公積，同時(shí)，某某地產(chǎn)建工將自身持有的3000萬(wàn)股質(zhì)押給我司，為其自身未來(lái)受讓我司持有的某某建設(shè)50%股權(quán)或本信托受益權(quán)所需支付的受讓款提供質(zhì)押擔(dān)保。24個(gè)月后（滿18個(gè)月后可提前回購(gòu)），出讓人按原價(jià)回購(gòu)我司持有某某建設(shè)50%的股權(quán)。同時(shí)，信托股權(quán)轉(zhuǎn)讓行權(quán)費(fèi)及其支付方式約定為:自信托成立之日起每滿三個(gè)月之日,某某地產(chǎn)建工向我司支付750萬(wàn)元(3億元10%/年1/4)行權(quán)費(fèi),但信托期限屆滿前最后一期行權(quán)費(fèi)應(yīng)于信托期滿前一個(gè)月支付。信托資金將用于商業(yè)廣場(chǎng)二期開(kāi)發(fā)建設(shè)。信托期滿，某某地產(chǎn)建工將以其工程結(jié)算收回的資金回購(gòu)上述50%之某某建設(shè)股權(quán)。某某建設(shè)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，并提供商業(yè)廣場(chǎng)二期用地（面積13467平方米評(píng)估價(jià)值16269.48萬(wàn)元）和在建工程（已投入2.39億元）作為抵押。我司作為受托人按照信托合同的約定管理、運(yùn)用和處分信托財(cái)產(chǎn)，以獲取的信托財(cái)產(chǎn)在扣除約定的信托報(bào)酬和信托費(fèi)用（年率1%）后支付給受益人。本信托為自益信托，受益人為委托人本人。四、出讓人（回購(gòu)人）基本情況（一）基本情況出讓人（回購(gòu)人）某某地產(chǎn)建設(shè)工程集團(tuán)有限公司創(chuàng)立于2000年6月，企業(yè)注冊(cè)地址為某地級(jí)市市順天北路，注冊(cè)資本8800萬(wàn)元人民幣。成立時(shí)名稱(chēng)為湖南某地級(jí)市東興（集團(tuán)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，歷經(jīng)多次更名后，2010年3月變更為現(xiàn)在的名稱(chēng)。集團(tuán)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建筑施工，是一家集城市綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)、建筑施工、水泥生產(chǎn)銷(xiāo)售為主，以商業(yè)零售業(yè)與房地產(chǎn)中介為輔，逐步形成主業(yè)優(yōu)勢(shì)突出，輔業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁的綜合性多元化企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)為二級(jí)，房屋建筑工程施工總承包一級(jí)，企業(yè)性質(zhì)為民營(yíng)，主要股東為某某某、某某某。公司自成立以來(lái)，先后成功創(chuàng)辦了某地級(jí)市東興步行街，某地級(jí)市xx購(gòu)物廣場(chǎng)。開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目有某地級(jí)市電腦城、某地級(jí)市車(chē)輛配件市場(chǎng)、某地級(jí)市迎豐東路改造工程、錦溪南路改造工程、順天大道工程、銀灣小區(qū)等項(xiàng)目。企業(yè)于2007年通過(guò)了質(zhì)量管理體系認(rèn)證、環(huán)境管理體系認(rèn)證、職業(yè)健康安全管理三大體系認(rèn)證，并先后被評(píng)省級(jí)重合同守信用單位、銀行AA信用等級(jí)單位、消費(fèi)者信得過(guò)單位、優(yōu)秀施工企業(yè)，并于2005年列入湖南省“湘西大開(kāi)發(fā)”重點(diǎn)骨干企業(yè)，2007年入選首屆湖南省地產(chǎn)資信100強(qiáng)企業(yè)以及中國(guó)建設(shè)系統(tǒng)企業(yè)信用、信譽(yù)“AAA”級(jí)企業(yè)。全資子公司湖南辰溪xx水泥有限公司，注冊(cè)資金7000萬(wàn)元。公司具有百年的回轉(zhuǎn)窯水泥生產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，是全國(guó)最早四家水泥廠之一，曾被譽(yù)為“中國(guó)水泥工業(yè)的搖籃”。現(xiàn)有兩個(gè)生產(chǎn)基地，兩條干法回轉(zhuǎn)窯生產(chǎn)線，年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)高標(biāo)號(hào)水泥120萬(wàn)噸?！叭A中”牌水泥具有粘結(jié)性好、水化熱低、抗壓耐磨、抗酸堿鹽侵蝕能力強(qiáng)的特點(diǎn)，被廣泛使用于地下水體、大體積混凝土和強(qiáng)度要求高的工民建工程，并于1999年通過(guò)了國(guó)家ISO9002標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量保證體系認(rèn)證和產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證。公司憑著良好的信譽(yù)和業(yè)績(jī)，先后被評(píng)為湖南省水泥企業(yè)綜合實(shí)力50強(qiáng)、湖南省重合同守信譽(yù)單位、中國(guó)優(yōu)秀建材企業(yè)，產(chǎn)品為首批免檢產(chǎn)品、名牌產(chǎn)品，華中品牌為著名商標(biāo)。表1：基本情況表客戶全稱(chēng)某某地產(chǎn)建設(shè)工程集團(tuán)有限公司住 所某地級(jí)市市順天北路企業(yè)法人代碼Xxxxxxx貸款證(卡)號(hào)Xxxxxx開(kāi)戶賬號(hào)和開(kāi)戶行Xxxxxxxxx建行某地級(jí)市鶴城支行營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼Xxxxxxxx成立日期2000年6月20日注冊(cè)資本8800萬(wàn)元公司類(lèi)型有限責(zé)任公司總資產(chǎn)123232萬(wàn)元實(shí)收資本8800萬(wàn)元法定代表人Xxx身份證號(hào)碼Xxxxxxxx國(guó)籍中國(guó)經(jīng)營(yíng)范圍憑資質(zhì)從事道路、橋梁、隧道、公共廣場(chǎng)工程，給排水、污水處理工程、燃?xì)狻崃こ?、各?lèi)城市生活垃圾處理工程，工業(yè)與民用建筑工程總承包；機(jī)械及電器設(shè)備制作、安裝；預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)、銷(xiāo)售；建筑材料、金屬材料的銷(xiāo)售；工程技術(shù)咨詢服務(wù)；建筑材料、機(jī)械設(shè)備租賃；憑資質(zhì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；酒類(lèi)、飲料銷(xiāo)售。股本結(jié)構(gòu) 出資人出資金額占比Xxx6820萬(wàn)元77.5%Xxx1980萬(wàn)元22.5（二）財(cái)務(wù)分析根據(jù)某某地產(chǎn)建工提供的經(jīng)審計(jì)的2008年度、2009年度、2010年度審計(jì)報(bào)告財(cái)務(wù)報(bào)表，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析如下：截止2010年12月，總資產(chǎn)130337萬(wàn)元，總負(fù)債54979萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率42.18。表2：資產(chǎn)負(fù)債表2008年12月2009年12月2010年12月流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金12,799,951.77 47,542,212.28 9,524,791.28 短期投資300.00 300.00 應(yīng)收賬款47,149,542.19 46,406,500.03 24,817,868.11 減：壞賬準(zhǔn)備160,636.52 133,909.40 136,164.70應(yīng)收賬款凈額469,988,905.67 46,272,590.63 24,681,703.41 其他應(yīng)收款32,313,076.29 15,362,991.25 17,750,499.30 預(yù)付賬款93,881,976.02 104,329,411.82 272,082,600.33 應(yīng)收補(bǔ)貼款存貨157,841,744.08 124,174,799.60 589,468,530.37 待攤費(fèi)用440,876.79 410,971.79 24,000.00 待處理流動(dòng)資產(chǎn)凈損失16,054.27 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)344,282,584.89 338,093,277.37 913,532,424.69 長(zhǎng)期投資：固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)原價(jià)198,799,862.88 298,987,372.87 361,485,958.07 減：累計(jì)折舊30,143,367.10 43,867,537.42 58,327,587.26 固定資產(chǎn)凈額168,656,495.78 255,119,835.45 303,158,370.81 在建工程18,552,329.71 4,943,954.31 8,972,346.43 固定資產(chǎn)清理固定資產(chǎn)合計(jì)187,208,825.49 260,063,789.76 312,130,717.24 無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)：無(wú)形資產(chǎn)62,561,046.15 69,806,495.02 73,335,081.26 其他長(zhǎng)期資產(chǎn)遞延資產(chǎn)2,259,385.29 3,479,692.87 4,372,486.49 無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計(jì)64,820,431.44 73,286,187.89 77,707,567.75 遞延稅項(xiàng)：資產(chǎn)總計(jì)596,311,841.82 671,443,255.02 1,303,370,709.68 流動(dòng)負(fù)債：短期借款26,300,000.00 14,900,000.00 112,000,000.00 應(yīng)付賬款31,140,176.09 11,868,694.69 45,238,072.57 預(yù)收賬款45,456,898.83 127,825,616.97 45,266,909.30 應(yīng)付工資44,120,610.59 2,031,284.10 1,049,990.45 應(yīng)付福利費(fèi)1,032,466.72 578,148.42 422,297.15 應(yīng)交稅金25,253.71 -682,043.75 79,748.51其他未交款-39,964.86 -516,386.24 -891,320.33 其他應(yīng)付款44,120,610.59 21,942,484.83 118,039,178.98 預(yù)提費(fèi)用929,731.58 99,151.51 149,702.60 流動(dòng)負(fù)債合計(jì)149,997,210.89 178,046,950.53 322,065,579.23 長(zhǎng)期負(fù)債：長(zhǎng)期借款122,500,000.00 105,900,000.00 227,500,000.00 長(zhǎng)期應(yīng)付款220,000.00 220,000.00 220,000.00 其他長(zhǎng)期負(fù)債14,884,246.50 長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)137,604,246.50 106,120,000.00 227,720,000.00 遞延稅項(xiàng)：負(fù)債合計(jì)287,601,457.39 284,166,950.53 549,785,579.23 少數(shù)股東權(quán)益35,251,300.00 35,451,300.00 55,951,300.00 所有者權(quán)益或股東權(quán)益：實(shí)收資本（或股本）88,000,000.00 88,000,000.00 88,000,000.00 資本公積110,724,780.54 110,724,780.54 376,671,193.83 盈余公積8,329,331.92 13,711,210.81 31,695,975.59 其中：公益金1,912,687.37 1,912,687.37 1,912,687.37未分配利潤(rùn)66,404,971.97 139,389,013.14 201,266,661.03 所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計(jì)308,710,384.43 387,276,304.49 753,585,130.45 負(fù)債及所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）總計(jì)596,311,841.82 671,443,255.02 1,303,370,709.68 2009年底，某某地產(chǎn)建工的資產(chǎn)總計(jì)67144萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)33809萬(wàn)元，固定資產(chǎn)26006萬(wàn)元，無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)7329萬(wàn)元，分別占比為50.35、38.73、10.92。流動(dòng)資產(chǎn)中，占比較大的是應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款和存貨，金額分別為4627萬(wàn)元、10433萬(wàn)元、12417萬(wàn)元，分別占比13.69、30.86、36.73。應(yīng)收賬款和預(yù)付賬款主要是因承建的基建項(xiàng)目發(fā)生的墊資和預(yù)付材料款，應(yīng)收賬款76帳齡在一年以內(nèi)，預(yù)付賬款85帳齡在兩年以內(nèi)。存貨主要是承建的基建項(xiàng)目尚未結(jié)算的資金。固定資產(chǎn)26006萬(wàn)元，其中占比較大的是房屋建筑物（含土地）、機(jī)器設(shè)備，金額分別為12090萬(wàn)元、12994萬(wàn)元。2009年底，某某地產(chǎn)建工總負(fù)債28417萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債17805萬(wàn)元，長(zhǎng)期負(fù)債10612萬(wàn)元，分別占比62.66、37.34。流動(dòng)負(fù)債中，占比較大的是預(yù)收賬款、應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款。金額分別為12783萬(wàn)元、1187萬(wàn)元和2194萬(wàn)元，分別占比71.79、6.67和12.32%。內(nèi)容主要是承建基建項(xiàng)目發(fā)生的預(yù)收款和應(yīng)付款。短期借款為工行的三筆借款，目前均已到期歸還。長(zhǎng)期負(fù)債中主要項(xiàng)目是金融機(jī)構(gòu)5筆貸款，合計(jì)10590萬(wàn)元。表3：損益表2008年12月2009年12月2010年12月一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入237,738,295.86 371,301,302.38 504,133,077.27 減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本165,085,271.22 263,137,841.01 363,820,503.04 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加4,714,474.16 6,722,516.60 12,353,599.77 二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)67,938,550.48 101,440,944.77 127,958,974.46 加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)2,762,603.48 2,214,784.53 2,081,525.76減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用6,273,146.30 3,821,648.52 5,463,251.69管理費(fèi)用25,712,103.75 25,445,864.88 31,169,678.89 財(cái)務(wù)費(fèi)用10,457,657.12 8,413,181.70 13,423,270.80 三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)28,258,246.79 65,975,034.20 79,984,298.84加：投資收益-58,021.83 396,624.41 補(bǔ)貼收入6,722,987.21 10,834,580.17 6,920,500.00 營(yíng)業(yè)外收入281,418.65 4,149,197.70 267,856.97 減：營(yíng)業(yè)外支出4,955,335.39 1,357,351.23 2,034,429.29加：以前年度損益調(diào)整1,338,298.06 -725,526.42 299,676.00四、利潤(rùn)總額31,587,593.49 79,272,558.53 85,437,902.52 減：所得稅3,802,735.40 5,575,489.85 少數(shù)股東權(quán)益五、凈利潤(rùn)31,587,593.49 75,469,823.43 79,862,412.67 加：年初未分配利潤(rùn)37,312,798.27 66,404,971.97 139,389,013.14 其他轉(zhuǎn)入六、可供分配的利潤(rùn)68,900,391.97 141,874,795.40 219,251,425.81 減：提取法定盈余公積2,591,269.99 2,289,157.85 17,984,764.78提取法定公益金七、未分配利潤(rùn)66,404,971.97 139,389,013.14 201,266,661.03上表顯示，某某地產(chǎn)建工經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，利潤(rùn)額和利潤(rùn)率逐年增加。表4：現(xiàn)金流量表項(xiàng) 目2008-12-312009-12-312010-12-31一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 293,065,615.89 434,413,062.58 443,163,001.52 收到的租金 收到的稅費(fèi)返還6,250,487.21 10,834,580.176,920,500.00 收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 44,247,401.17 36,517,820.40389,989,746.90現(xiàn)金流入小計(jì) 343,563,504.27 481,765,463.15 840,073,248.42 購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金 230,850,961.47 259,189,813.73 963,498,044.44 經(jīng)營(yíng)租賃所支付的現(xiàn)金 215,347.00 支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金 17,588,550.54 14,455,072.33 21,317,117.77 實(shí)際交納的增值稅款 20,550,653.39 5,972,061.80 7,917,121,98 支付的所得稅款 - 3,000,000.00 1,800.00 支付的除增值稅、所得稅意外的其他稅費(fèi) 6,775,540.00 7,906,235.44 11,255,741,60 支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 38,870,430.87 1,974,332.09 19,822,009.27現(xiàn)金流出小計(jì) 314,851,483.27 292,497,515.39 1,023,811,835.06 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 28,712,021.00 189,267,947.76 -183,738,536.64二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 收回投資所收到的現(xiàn)金 12,990,000.00 分得股利或利潤(rùn)所收到的現(xiàn)金 5,828.16 396,624.41 0.00 取得債券利息收入所收到的現(xiàn)金 - 處置固定、無(wú)形和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所收回現(xiàn)金凈額 115,310.36 收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 - 200,000.00 20,500,000.00現(xiàn)金流入小計(jì) 13,111,138.52 596,624.41 20,500,000.00 購(gòu)建固定、無(wú)形和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金 64,441,141.89 103,824,583.46 80,055,563.56 權(quán)益性投資所支付的現(xiàn)金 12,990,000.00 300.00 0.00 債券性投資所支付的現(xiàn)金 支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 - 現(xiàn)金流出小計(jì) 77,431,141.89 103,824,883.46 80,055,563.56 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ -64,320,003.37 -103,228,259.05 -59,555,563.56三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金 - 發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金 借款所收到的現(xiàn)金 191,000,000.00 -11,400,000.00 218,700,000.00 收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 1,492,891.28 現(xiàn)金流入小計(jì) 192,492,891.28 -11,400,000.00 218,700,000.00 償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金 137,700,000.00 31,484,246.50 發(fā)生籌資費(fèi)用所支付的現(xiàn)金 分配股利或利潤(rùn)所支付的現(xiàn)金 償還股利或利潤(rùn)所支付的現(xiàn)金 償還利息所支付的現(xiàn)金 14,736,036.30 8,413,181.70 13,423,270.80 融資租賃所支付的現(xiàn)金 減少注冊(cè)資本所支付的現(xiàn)金 支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 2,570,849.23 現(xiàn)金流出小計(jì) 155,006,885.53 39,897,428.20 13,423,270.80 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 37,486,005.75 -51,297,428.20 205,276,729.20四、匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額 1,878,023.38 34,742,260.51 -38,017,421.00 上表顯示，某某地產(chǎn)建工因業(yè)務(wù)量的增長(zhǎng)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流也大幅度增加，而生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流大部分用于投資活動(dòng)和償還債務(wù)。說(shuō)明企業(yè)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)中能合理安排債務(wù)。表5：財(cái)務(wù)比率日 期2008.122009.122010.12長(zhǎng)期償債能力資產(chǎn)負(fù)債率48.23%45.10%43.86%利息保障倍數(shù)4.02 10.42 2.11 短期償債能力流動(dòng)比率2.30 2.08 2.55 速動(dòng)比率1.24 1.22 0.77 運(yùn)營(yíng)效率指標(biāo)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.40 0.59 0.12 存貨周轉(zhuǎn)率1.05 1.87 0.20 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率5.04 7.94 2.85 盈利能力主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率13.29%21.35%7.68%資產(chǎn)收益率5.30%12.51%0.89%凈資產(chǎn)收益率10.23%21.69%1.53%上表顯示，某某地產(chǎn)建工財(cái)務(wù)指標(biāo)均較為合理。資產(chǎn)負(fù)債率和利息保障倍數(shù)表明企業(yè)長(zhǎng)期償債能力強(qiáng)，尚有融資余地。以2009年的稅前利潤(rùn)計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用每年增加3600萬(wàn)元，利息保障倍數(shù)仍有1.19，表明每年支付利息有保障。流動(dòng)比率超過(guò)2，速動(dòng)比率超過(guò)1，都是企業(yè)資本良性運(yùn)轉(zhuǎn)的標(biāo)致。2010年6月速動(dòng)比率降為0.77，表明企業(yè)長(zhǎng)期投入較大，短期償債能力受到影響?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率不高，表明企業(yè)存貨比例較高，周轉(zhuǎn)效率較低，考慮到目前建工企業(yè)普遍存在墊資現(xiàn)象，墊資比例高、占用周期長(zhǎng)，財(cái)務(wù)指標(biāo)也符合該行業(yè)的一般特點(diǎn)。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較高，體現(xiàn)企業(yè)對(duì)應(yīng)收賬款的管理較為合理。盈利能力指標(biāo)表明企業(yè)盈利能力強(qiáng)。（三）貸款卡信息貸款卡信息顯示，截止2010年12月31日，貸款余額13150萬(wàn)元，無(wú)其他類(lèi)型的金融機(jī)構(gòu)負(fù)債信息，無(wú)不良負(fù)債信息。（四）綜合評(píng)價(jià)綜上，某某地產(chǎn)建工經(jīng)過(guò)10年多的積累，已經(jīng)集中了一個(gè)資深建工企業(yè)的各方面優(yōu)勢(shì)：基礎(chǔ)扎實(shí)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、盈利能力強(qiáng)、具有較強(qiáng)的長(zhǎng)期償債能力和短期償債能力，對(duì)企業(yè)的運(yùn)作、債務(wù)的管理都較為科學(xué)。企業(yè)注重商譽(yù)，資信狀況良好。某某地產(chǎn)建工與某地級(jí)市市城市建設(shè)投資有限公司簽署的火車(chē)站站前廣場(chǎng)改造項(xiàng)目工程施工協(xié)議，合同價(jià)款5.36億元。按合同約定，承包人完成5.36億元的工程量后，發(fā)包人以商業(yè)廣場(chǎng)67畝土地作價(jià)交付給某某地產(chǎn)建工。某某地產(chǎn)建工以土地入股某某建設(shè)，并承包了某某建設(shè)的施工。某某地產(chǎn)建工將從某某建設(shè)獲得結(jié)算的工程款，并在項(xiàng)目結(jié)束后獲得利潤(rùn)分紅。某某地產(chǎn)建工以工程結(jié)算收回的資金到期回購(gòu)經(jīng)營(yíng)收益權(quán)，資金來(lái)源充足、可靠。商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到國(guó)家二級(jí)資質(zhì)，五證齊全，自有資金投入率達(dá)到61.40，各項(xiàng)證照合法合規(guī)。我司支持某某地產(chǎn)建工承建商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目亦符合各項(xiàng)規(guī)定的要求。五、抵押物基本情況 抵押物包括：某某建設(shè)名下商業(yè)廣場(chǎng)二期用地及在建工程。商業(yè)廣場(chǎng)二期用地商業(yè)廣場(chǎng)二期用地位于火車(chē)站站前廣場(chǎng)，面積13467平方米，評(píng)估價(jià)值16269.48萬(wàn)元。該地塊地位特殊，周邊經(jīng)濟(jì)活動(dòng)繁榮，增值潛力巨大。上述抵押物價(jià)值合計(jì)41355.34億元，抵押折率48.36%。抵押物價(jià)值充足，流動(dòng)性好，并具有一定的約束力，能夠有效保障信托財(cái)產(chǎn)的安全。商業(yè)廣場(chǎng)二期在建工程截至2011年3月31日，商業(yè)廣場(chǎng)二期已經(jīng)投入資金2.39億元開(kāi)發(fā)建設(shè)。六、擔(dān)保人基本情況（一）擔(dān)保人簡(jiǎn)介擔(dān)保人某地級(jí)市某某建設(shè)投資有限公司于2008年3月13日經(jīng)某地級(jí)市市工商行政管理局批準(zhǔn)成立，注冊(cè)資本為5000萬(wàn)元，法定代表人為xxx，企業(yè)類(lèi)型為有限責(zé)任公司，企業(yè)性質(zhì)為民營(yíng)。經(jīng)營(yíng)范圍是：憑有效資質(zhì)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)：二級(jí)。公司投資的火車(chē)站站前廣場(chǎng)改造工程，地處某地級(jí)市核心商業(yè)地段。某地級(jí)市幾十年的發(fā)展，均以火車(chē)站為核心向四周輻射，2007年，市委市政府經(jīng)過(guò)10年精心醞釀和準(zhǔn)備，為提高某地級(jí)市城市形象，打造某地級(jí)市大“客廳”，決定對(duì)火車(chē)站站前廣場(chǎng)進(jìn)行徹底改造。改造項(xiàng)目占地面積約116畝，擬建地下商場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)，地上商場(chǎng)和寫(xiě)字樓、酒店式公寓，總建筑面積約27萬(wàn)，總投資約10億元。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)由中國(guó)同濟(jì)大學(xué)、湖南省城市學(xué)院規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院10余位專(zhuān)家、教授聯(lián)袂精心創(chuàng)作，2009年3月開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2011年12月竣工。項(xiàng)目建成后，必將成為某地級(jí)市市的標(biāo)志性建筑和形象“窗口”，成為某地級(jí)市市民休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、美食、集會(huì)的中心。某某建設(shè)注冊(cè)成立時(shí)，名稱(chēng)為某地級(jí)市中地置業(yè)有限公司，2010年4月，因出資人的變化而更名。（二）財(cái)務(wù)分析根據(jù)某某建設(shè)提供的經(jīng)審計(jì)的2008年度、2009年度、2010年度審計(jì)報(bào)告財(cái)務(wù)報(bào)表，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析如下：截止2009年底，某某建設(shè)總資產(chǎn)56818萬(wàn)元，總負(fù)債13844萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率24.37；截止2010年12月底，總資產(chǎn)66201萬(wàn)元，總負(fù)債19852萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率29.99。 表7：資產(chǎn)負(fù)債表2008年12月2009年12月2010年12月流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金304,241.93 22,175,811.12 3,818,196.32 其他應(yīng)收款1,200,000.00 4,990,935.71 3,948,394.60 預(yù)付賬款50,000,000.00 243,610,000.00 182,994,827.49 存貨163,682,784.60 297,341,652.25 471,185,525.16 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)215,187,026.53 568,118,399.08 661,946,943.57 長(zhǎng)期投資：固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)原價(jià)153,665.58 190,350.03 234,790.03 減：累計(jì)折舊126,587.53 172,232.82 固定資產(chǎn)凈值153,668.58 63,762.50 62,557.21 固定資產(chǎn)合計(jì)153,668.58 63,762.50 62,557.21 無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)：遞延稅項(xiàng)：遞延稅款借項(xiàng)資產(chǎn)總計(jì)215,340,682.11 568,182,161.58 662,009,500.78 流動(dòng)負(fù)債：短期借款應(yīng)付賬款152,994.60 440,039.00 300,130.00 預(yù)收賬款7,220,000.00 92,368,071.00 33,956,753.67 應(yīng)付工資313,132.57 312,241.77 應(yīng)交稅金-1,620,558.52 -592 ,683.90 其他應(yīng)付款10,443,037.42 27,890,363.15 流動(dòng)負(fù)債合計(jì)7,372,994.60 101,943,721.47 62,016,507.29 長(zhǎng)期負(fù)債：長(zhǎng)期借款36,500,000.00 136,500,000.00 長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)36,500,000.00 136,500,000.00 遞延稅項(xiàng)：負(fù)債合計(jì)7,372,994.60 138,443,721.47 198,516,507.29 所有者權(quán)益或股東權(quán)益：實(shí)收資本（或股本）50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00 減：已歸還投資159,900,000.00 337,016,453.51 337,016,453.51 未分配利潤(rùn)-1,932,312.49 42,721,986.60 73,101,084.64 所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）合計(jì)207,967,687.51 429,738,440.11 463,492,993.49 負(fù)債及所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）總計(jì)215,340,682.11 568,182,161.58 662,009,500.78 截止2009年底，某某建設(shè)總資產(chǎn)56818萬(wàn)元，主要為流動(dòng)資產(chǎn)，56812萬(wàn)元。流動(dòng)資產(chǎn)中，占比較大的是預(yù)付賬款和存款，金額分別為24361萬(wàn)元、29734萬(wàn)元，分別占比42.88、52.34。截止2009年底，某某建設(shè)總負(fù)債13844萬(wàn)元，其中，流動(dòng)負(fù)債10194萬(wàn)元，長(zhǎng)期負(fù)債3650萬(wàn)元，分別占比73.63、26.37。流動(dòng)負(fù)債中占比最大項(xiàng)目是預(yù)收賬款，為預(yù)收購(gòu)房款。長(zhǎng)期負(fù)債3650萬(wàn)元為鶴城信用聯(lián)社的三年期貸款。 表8：損益表2008年12月2009年12月2010年12月一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入141,284,267.00 161,021,023.00 減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本90,720,885.30 112,714,716.10 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加5，495,075.16二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)50,563,381.70 42,811,231.74 加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用1,932,312.49 5,706,373.01 7,855,013.96 財(cái)務(wù)費(fèi)用3,596.90 三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-1,932,312.49 44,853,411.79 34,956,217.78 加：投資收益補(bǔ)貼收入營(yíng)業(yè)外收入41,828.00 95,142.67 減：營(yíng)業(yè)外支出3,490.70 18,150.76 四、利潤(rùn)總額-1,932,312.49 44,891,749.09 35,340,229.69 減：所得稅237,450.00 1,585,676.31 少數(shù)股東權(quán)益五、凈利潤(rùn)-1,932,312.49 44,654,299.09 33,754,553.38 加：年初未分配利潤(rùn)-1,932,312.49 42,721,986.60 其他轉(zhuǎn)入六、可供分配的利潤(rùn)-1,932,312.49 42,721,986.60 76,476,539.98 七、未分配利潤(rùn)-1,932,312.49 42,721,986.60 73,101,084.64 上表顯示，某某建設(shè)成立近三年，因開(kāi)發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)可觀利潤(rùn)。 表9：現(xiàn)金流量表項(xiàng) 目2008年12月31日2009年12月31日2010年12月31日一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 206,432,338.00 102,609,705.67 收到的租金 收到的稅費(fèi)返還 收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 7,220,000.00 213,810,383.22 50,029,335.40現(xiàn)金流入小計(jì) 7,220,000.00 420,242,721.22 152,639,041.07 購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金163,682,784.60 417,702,708.55 207,499,344.91 經(jīng)營(yíng)租賃所支付的現(xiàn)金 支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金880,389.58 1,686,867.43 2,548,298.92 實(shí)際交納的增值稅款 支付的所得稅款237,450.00 支付的除增值稅、所得稅意外的其他稅費(fèi)1,620,558.52 6,897,684.09 支付的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金 52,098,928.31 3,583,276.18 50,132,289.16現(xiàn)金流出小計(jì) 216,662,102.49 424,830,860.68 267,077,617.08 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ -209,442,102.49 -4,588,139.46 -114,438,576.01二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 收回投資所收到的現(xiàn)金 收到的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金現(xiàn)金流入小計(jì) 購(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金153,655.58 10,036,694.45 44,440.00 支付的其他與投資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金現(xiàn)金流出小計(jì)153,655.58 10,036,694.45 44,440.00 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ -153,655.58 -10,036,694.45 -44,440.00三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量： 吸收投資所收到的現(xiàn)金 209,900,000.00 發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金 借款所收到的現(xiàn)金100,000,000.00 收到的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金現(xiàn)金流入小計(jì) 209,900,000.00 100,000,000.00 償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金 -36,500,000.00 償還利息所支付的現(xiàn)金 3,596.90 3,874,598.79 支付的其他與籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金現(xiàn)金流出小計(jì) - -36,496,403.10 3,874,598.79 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 209,900,000.00 36,496,403.10 96,125,401.21四、匯率變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的影響五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額 304,241.93 21,871,569.19 -18,357,614.80上表顯示，某某建設(shè)近年因開(kāi)發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，投入了大量現(xiàn)金，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入尚不夠承擔(dān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需的現(xiàn)金流出，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流均投入了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)。表10：財(cái)務(wù)比率日 期2008.122009.122010.5長(zhǎng)期償債能力資產(chǎn)負(fù)債率3.42%18.61%32.07%利息保障倍數(shù)12481.68 短期償債能力流動(dòng)比率29.19 7.17 5.41 速動(dòng)比率6.99 2.95 1.67 運(yùn)營(yíng)效率指標(biāo)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.00 0.36 0.03 存貨周轉(zhuǎn)率0.00 0.39 0.02 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率盈利能力主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率31.77%31.61%資產(chǎn)收益率-0.90%11.46%0.85%凈資產(chǎn)收益率-0.93%14.00%1.13% 上表顯示，某某建設(shè)的資產(chǎn)負(fù)債率較低，因財(cái)務(wù)費(fèi)用為零或較少，利息保障倍數(shù)沒(méi)有實(shí)際意義。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率較高。說(shuō)明企業(yè)有較好的長(zhǎng)期償債能力和短期償債能力?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率低，說(shuō)明企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率低，也說(shuō)明資產(chǎn)中存貨的比重較大，而且積壓嚴(yán)重，周轉(zhuǎn)緩慢。這也符合房地產(chǎn)企業(yè)投入大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的一般特點(diǎn)。2009年盈利能力指標(biāo)較好，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，表明企業(yè)盈利能力強(qiáng)，也說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)的普遍創(chuàng)利能力。 （三）商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目1、項(xiàng)目概況某某國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)位于某地級(jí)市市中心區(qū)，是火車(chē)站的門(mén)戶，是中密度的公建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其地形條件較獨(dú)特；基地內(nèi)部地勢(shì)，南低北高，起伏較大，基地與周邊道路高差變化很大。廣場(chǎng)規(guī)劃總占地122.82畝，統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施，分3年開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目總建筑面積260351.3 M2。項(xiàng)目按“一軸三區(qū)”進(jìn)行規(guī)劃。一軸：由火車(chē)站站房往南延伸至城市廣場(chǎng)，至東面商場(chǎng)主入口，三點(diǎn)連成一條“L”型的景觀主軸。“三區(qū)”：A區(qū)：站前廣場(chǎng)、公交停車(chē)場(chǎng)區(qū)站房與站前路之間，以功能性為主，集散人流，廣場(chǎng)上有六個(gè)地下層出入口，連接廣場(chǎng)豎向交通。廣場(chǎng)東側(cè)為城市公交車(chē)站。B區(qū)：城市綠化廣場(chǎng)區(qū)站前路與迎豐西路之間為城市開(kāi)放廣場(chǎng)，供市民休閑、娛樂(lè)、交流、展示的平臺(tái)?；貎?nèi)南北高差6米左右，設(shè)計(jì)將站前路以南的城市綠化廣場(chǎng)與站前路持平，廣場(chǎng)下利用高差形成了一個(gè)大型的半地下商業(yè)中心，商業(yè)主出入口面向迎豐西路。C區(qū)：商業(yè)、公寓區(qū)，基地東側(cè)為一大型商業(yè)綜合體，裙樓五層商業(yè)，三棟塔樓為兩棟25層、一棟22層公寓。圖2：商業(yè)廣場(chǎng)地理位置項(xiàng)目分為商業(yè)廣場(chǎng)和綜合樓，商業(yè)廣場(chǎng)為地下兩層，共計(jì)99113 M2，其中商鋪面積為51332 M2，停車(chē)場(chǎng)面積為47781 M2。位于主干道迎豐西路與團(tuán)結(jié)巷的交叉口；綜合樓建建筑面積161238.3 M2。15層為商業(yè)裙樓及會(huì)展中心，面積45201 M2；地下停車(chē)場(chǎng)11300 M2。5層以上均為住宅（兩棟25層、一棟22層），全部為中小戶型設(shè)計(jì)，建筑面積104737 M2。圖3：商業(yè)廣場(chǎng)模型項(xiàng)目總投資108799萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用53600萬(wàn)元，前期工程費(fèi)1474萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)987萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)43248萬(wàn)元，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)3000萬(wàn)元，管理費(fèi)用3240萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用3250萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入214856.61萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)62575.11萬(wàn)元，凈利潤(rùn)46931.33萬(wàn)元，年投資利潤(rùn)率為19.17%，項(xiàng)目效益良好。項(xiàng)目資金來(lái)源為：自有資金66799萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資61.40%，截止到2010年3月31日全部到位；預(yù)售收入22000萬(wàn)元，占總投資20.22%；融資20000萬(wàn)元，占總投資18.38%。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為3年。目前，項(xiàng)目五證齊全，自有資金投入達(dá)到61.40。2、資金安排商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目總投資約12億元，目前已投入6.6億元，預(yù)計(jì)投入2億元即可實(shí)現(xiàn)主體封頂從而啟動(dòng)銀行按揭，再投入3-4億元可以完成全部工程。截止2010年8月27日，已銷(xiāo)售66915.08 M2，合同價(jià)款6.38億元。其中廣場(chǎng)部分以及裙樓的商鋪銷(xiāo)售收入4.7億元，預(yù)收購(gòu)房款50%；塔樓部分公寓銷(xiāo)售收入1.68億元，預(yù)收購(gòu)房款30%；合計(jì)已實(shí)現(xiàn)收入約2.85億元。預(yù)計(jì)2011年10月，可完成全部銷(xiāo)售，增加預(yù)收購(gòu)房款約4.5億元。預(yù)計(jì)2011年3月實(shí)現(xiàn)主體封頂后，商鋪部分按揭款約1.4億元、公寓部分按揭款約2.9億元將陸續(xù)進(jìn)入某某建設(shè)。屆時(shí)，資金投入基本完成，按揭款可作為工程款支付給某某地產(chǎn)建工，以保證信托財(cái)產(chǎn)的安全。資金投入和銷(xiāo)售收入安排大致如下：時(shí)間計(jì)劃投入說(shuō)明時(shí)間可用資金說(shuō)明2010-36.6億元購(gòu)地及前期費(fèi)用2009-35.36億元自有資金及工程2011-32億元主體封頂2010-82.85億元已收購(gòu)房款2011-123-4億元全部完成2011-24.5億元未售部分預(yù)計(jì)購(gòu)房款2011-3后1.4億元已售商鋪按揭款2011-3后2.9億元已售公寓樓按揭款合計(jì)約12億元合計(jì)約17億元投入方面：至2011年3月，完成投資約9億元；至2011年底，完成全部投資約12億元?；厥辗矫妫褐?010年8月，已收購(gòu)房款2.85億元；至2011年2月，未售部分預(yù)收購(gòu)房款約4.5億元；至2011年底，現(xiàn)已銷(xiāo)售部分的按