商業(yè)企業(yè)空間區(qū)位選擇影響因素分析

商業(yè)企業(yè)空間區(qū)位選擇影響因素分析提要目前，商業(yè)企業(yè)的空間區(qū)位選擇越來越成為企業(yè)家進(jìn)行投資考慮的首要因素之一。但如何進(jìn)行正確的區(qū)位選擇，卻困擾著眾多的企業(yè)家。本文以商業(yè)企業(yè)為研究對(duì)象，使用層次分析法進(jìn)行調(diào)查與分析，了解分析地區(qū)的商業(yè)企業(yè)區(qū)位狀況、問題及情況，并努力尋求出選擇商業(yè)企業(yè)空間區(qū)位的最佳方法。關(guān)鍵詞：區(qū)位；市場(chǎng)；交通；地價(jià)；消費(fèi)市場(chǎng)中圖分類號(hào)：F27文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A收錄日期：2013年1月23日一、前言隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)居民的消費(fèi)水平大幅提升。各種商業(yè)企業(yè)隨之發(fā)展而來，因此商業(yè)企業(yè)空間區(qū)位選擇將成為企業(yè)生存和發(fā)展的重要因素之一。在這里筆者將地區(qū)的相關(guān)商業(yè)企業(yè)的空間區(qū)位選擇問題做具體分析。如何正確地對(duì)待商業(yè)企業(yè)空間的區(qū)位，調(diào)查地區(qū)的現(xiàn)實(shí)狀況探究對(duì)策促使其區(qū)位優(yōu)勢(shì)能更好發(fā)輝，是新的歷史條件下商業(yè)企業(yè)最重要的使命，形勢(shì)所需，刻不容緩，本文從多個(gè)方面做了調(diào)查，反映了商業(yè)企業(yè)空間區(qū)位的狀況對(duì)促進(jìn)本地區(qū)及企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有所幫助。二、研究對(duì)象與研究方法（一）研究對(duì)象。全文的研究對(duì)象是某地區(qū)的商業(yè)企業(yè)，全文抽取了三所商業(yè)企業(yè)B1、B2、B3進(jìn)行了調(diào)查研究。（二）研究方法。層次分析法（簡(jiǎn)稱AHP）是由美國(guó)匹茲堡大學(xué)教授T.L.saaty在20世紀(jì)七十年代提出的一種簡(jiǎn)便、靈活而又實(shí)用的多準(zhǔn)則決策方法。其基本思路是將一個(gè)復(fù)雜問題按其屬性分解為若干元素，并根據(jù)其關(guān)聯(lián)關(guān)系構(gòu)建一個(gè)按目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、方案層排列起來的有序的多目標(biāo)、多層次的遞階層次結(jié)構(gòu)，遞階層次結(jié)構(gòu)中上一層次的元素作為準(zhǔn)則對(duì)下一層次有關(guān)元素起支配作用。先通過兩兩比較的方式確定層次中諸元素的相對(duì)重要性，然后綜合評(píng)估主體的判斷，確定諸元素相對(duì)重要性的總順序。層次分析法特別適用于那些難于完全采用定量分析方法的復(fù)雜決策問題。三、研究因素（一）對(duì)區(qū)位認(rèn)知的狀況。區(qū)位一詞來源于德語(yǔ)“standort”，英文于1886年譯為“l(fā)ocation”，即定位置、場(chǎng)所之意，我國(guó)譯成區(qū)位，日本譯成“立地”，有些意譯為位置或布局，在某些情況下也可用。課本中的解釋是：“某事物的區(qū)位包括兩層含義：一方面指該事物的位置，另一方面指該事物與其他事物的空間的聯(lián)系?！睂?duì)區(qū)位一詞的理解，嚴(yán)格地說還應(yīng)包括以下兩個(gè)方面：1、它不僅表示一個(gè)位置，還表示放置某事物或?yàn)樘囟繕?biāo)而標(biāo)定的一個(gè)地區(qū)、范圍；2、它還包括人類對(duì)某事物占據(jù)位置的設(shè)計(jì)、規(guī)劃。區(qū)位活動(dòng)是人類活動(dòng)的最基本行為，是人們生活、工作最初步和最低的要求，可以說，人類在地理空間上的每一個(gè)行為都可以視為是一次區(qū)位選擇活動(dòng)。例如，城市功能區(qū)（商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、生活區(qū)、文化區(qū)等）的設(shè)置與劃分，城市綠化位置的規(guī)劃以及綠化樹種的選擇，房地產(chǎn)開發(fā)的位置選擇，國(guó)家各項(xiàng)設(shè)施的選址等。（二）影響商業(yè)企業(yè)區(qū)位決策的因素1、當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)狀況。商業(yè)企業(yè)的區(qū)位選擇應(yīng)從分析當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)大小，發(fā)展水平、富裕程度等方面入手來進(jìn)行空間區(qū)位的選擇。商業(yè)企業(yè)區(qū)位與其他產(chǎn)業(yè)最大的區(qū)別在于它的消費(fèi)者指向（商業(yè)企業(yè)，區(qū)位與人口的分布呈比例）。人口密度大的區(qū)域商業(yè)企業(yè)區(qū)位一般比較多，而且規(guī)模也相對(duì)大。如，一線城市與二三線城市相比，商業(yè)企業(yè)區(qū)位的數(shù)量和規(guī)模有明顯的不同。在市場(chǎng)中，和人口規(guī)模同樣重要的因素是消費(fèi)者收入。收入的差異主要表示在市場(chǎng)區(qū)域的總購(gòu)買力和收入等級(jí)間產(chǎn)生的購(gòu)買行為模型的差異上。其結(jié)果是對(duì)商業(yè)企業(yè)區(qū)位的類型、數(shù)量和規(guī)模要求不同。一般來說，高收入的市場(chǎng)區(qū)域與低收入的市場(chǎng)區(qū)域相比較，平均每個(gè)家庭消費(fèi)量大，而且消費(fèi)的檔次也高，因此對(duì)商業(yè)企業(yè)區(qū)位的數(shù)量和類型的要求也不同，如高級(jí)購(gòu)物中心一般指向高收入?yún)^(qū)域。2、企業(yè)空間距離分析。消費(fèi)者要克服空間距離的作用所付出的空間費(fèi)用是決定消費(fèi)者選擇購(gòu)物地點(diǎn)的一個(gè)重要因子。隨著購(gòu)物地距離的增加，在該地購(gòu)買的家庭數(shù)會(huì)減少，特別是消費(fèi)者日常生活用品表現(xiàn)的更加需求減少明顯。消費(fèi)者數(shù)量減少意味著零售企業(yè)的需求減少，這種關(guān)系可用下圖的空間需求曲線來表示。（圖1、圖2）需求空間曲線的空間變化在一定程度上可反映城市內(nèi)部零售區(qū)位空間的結(jié)構(gòu)。如果需求空間曲線變化平緩，即距離費(fèi)用可忽略，表明所有的購(gòu)物在一個(gè)或幾個(gè)大的零售中心進(jìn)行，表示零售區(qū)位具有極強(qiáng)的空間集聚性；相反，如果需求空間曲線變化很陡然，表示市場(chǎng)區(qū)域被若干個(gè)零售商業(yè)中心分割，零售區(qū)位也趨于分散。3、交通條件分析。交通條件對(duì)零售區(qū)位的作用可通過交通費(fèi)用的變化來表示。一般而言，交通設(shè)施條件好的市場(chǎng)區(qū)域，消費(fèi)者購(gòu)物所需要的時(shí)間會(huì)縮短，空間費(fèi)用會(huì)降低；對(duì)零售區(qū)位而言，其商品的銷售范圍會(huì)擴(kuò)大，商業(yè)規(guī)模等級(jí)也有可能擴(kuò)大。因此，在重要的交通樞紐中心常能形成大型的商業(yè)中心。4、商業(yè)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)。商業(yè)企業(yè)的區(qū)位選擇和與其在同一區(qū)域經(jīng)營(yíng)同種類型的商業(yè)企業(yè)數(shù)量和競(jìng)爭(zhēng)力有密切的關(guān)系。關(guān)于區(qū)位空間競(jìng)爭(zhēng)的理論，霍特林有過精辟的論述，他認(rèn)為，當(dāng)需求無限且非彈性的條件下，在直線市場(chǎng)只存在兩個(gè)企業(yè)時(shí)，這兩個(gè)企業(yè)應(yīng)該在距直線市場(chǎng)的中點(diǎn)處布局。當(dāng)需求有彈性時(shí)，兩者將在距直線市場(chǎng)的端點(diǎn)四分之一分散布局。斯考特認(rèn)為，寶石店的布局趨勢(shì)是分散大于集中，但飲食店通過競(jìng)爭(zhēng)有利于產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，接近競(jìng)爭(zhēng)者的布局較明顯。因此，對(duì)新開業(yè)的企業(yè)來說，必須要分析競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量、可能占有市場(chǎng)的利率，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步研究與競(jìng)爭(zhēng)者間的區(qū)位空間關(guān)系，是接近布局還是相距一定距離布局。對(duì)于商業(yè)企業(yè)來說，其區(qū)位趨勢(shì)是在競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生聯(lián)合，即由于外部規(guī)模經(jīng)濟(jì)而形成的商業(yè)中心。各大商業(yè)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中又存在著互補(bǔ)關(guān)系，對(duì)于多目的購(gòu)買行為的消費(fèi)者是最佳的購(gòu)物空間選擇。5、地價(jià)對(duì)商業(yè)企業(yè)區(qū)位選擇的作用。特定區(qū)位的商業(yè)企業(yè)是通過競(jìng)爭(zhēng)來獲得，能支付最高地價(jià)的商業(yè)企業(yè)最終占有這一特定區(qū)位。地價(jià)是土地價(jià)值的經(jīng)濟(jì)反映，是指用來購(gòu)買土地的效用或?yàn)轭A(yù)期經(jīng)濟(jì)收益所付出的代價(jià)。地價(jià)的高低與土地的區(qū)位條件有關(guān)。交通的便利程度、空間的關(guān)聯(lián)性和周邊環(huán)境的滿意度是影響土地購(gòu)買者支付土地價(jià)格的重要因子。市中心是全市交通網(wǎng)絡(luò)的輻輳點(diǎn)，具有最佳的交通便捷性和可通達(dá)性，其空間關(guān)聯(lián)性也最好，因而地價(jià)也達(dá)到最高。隨著離市中心距離的增加，通達(dá)性和關(guān)聯(lián)性逐漸減弱，地價(jià)也會(huì)隨著降低。但是，在遠(yuǎn)離市中心的某些地段，由于環(huán)境綜合滿足度提高，地價(jià)也有上升的可能性。對(duì)于追求收入最大化的商業(yè)企業(yè)而言，無疑最高地價(jià)區(qū)位是最佳的選擇。B3等企業(yè)不僅位于市區(qū)中心位置，而且周邊的交通業(yè)也極為便利。所以，該區(qū)位便成了商業(yè)企業(yè)最佳的區(qū)位選擇。當(dāng)然過高的地價(jià)也阻礙了部分企業(yè)對(duì)該區(qū)位的選擇。四、研究結(jié)果和分析（一）層次分析法的步驟和方法。運(yùn)用層次分析法構(gòu)造系統(tǒng)模型時(shí)，大體可以分為以下四個(gè)步驟：1、建立層次結(jié)構(gòu)模型；2、構(gòu)造判斷（成對(duì)比較）矩陣；3、層次單排序及其一致性檢驗(yàn)；4、層次總排序及其一致性檢驗(yàn)。（二）研究過程1、建立層次結(jié)構(gòu)模型。將決策問題分為3個(gè)層次：最高層：即目標(biāo)層。表示決策的目的、要解決的問題，即層次分析要達(dá)到的總目標(biāo)：選擇哪個(gè)商業(yè)企業(yè)的區(qū)位。中間層：即準(zhǔn)則層。表示采取的方案所涉及的中間環(huán)節(jié)市場(chǎng)狀況、企業(yè)的空間距離和交通條件、商業(yè)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)、地價(jià)的作用最低層：即方案層。表示決策時(shí)的備選方案B1、B2、B3。（圖3）其中，A1、A2、A3、A4、A5分別表示市場(chǎng)狀況、空間距離、交通條件、企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)和地價(jià)；B1、B2、B3分別表示三種方案。2、構(gòu)造判斷（成對(duì)比較）矩陣。在確定各層次各因素之間的權(quán)重時(shí)，使用一致矩陣法，即：不把所有因素放在一起比較，而是兩兩相互比較。判斷矩陣的元素aij用Santy的1-9標(biāo)度方法給出。（表1、圖4）元素之間兩兩對(duì)比，對(duì)比采用相對(duì)尺度。設(shè)要比較各準(zhǔn)則A1、A2.An對(duì)目標(biāo)Z的重要性。AiAj？圯aijA=（aij）n*n，aij0.aji=3、一致性檢驗(yàn)（1）一致性檢驗(yàn)概述。對(duì)應(yīng)于判斷矩陣最大特征根max的特征向量，經(jīng)歸一化（使向量中各元素之和等于1）后記為W。W的元素為同一層次因素對(duì)于上一層次因素某因素相對(duì)重要性的排序權(quán)值，這一過程稱為層次單排序?？疾焱耆恢碌那闆r，判斷矩陣必須滿足：aij*ajk=aik，i，j，k=1，2，na21=2（A2A1），a13=4（A1A3）經(jīng)一致比較推出：a23=8（A2A3）定義一致性指標(biāo)：CI=為判斷矩陣最大特征根，n為判斷矩陣維數(shù)；CI=0，有完全的一致性；CI接近于0，有滿意的一致性；CI越大，不一致越嚴(yán)重。為衡量CI的大小，引入隨機(jī)一致性指標(biāo)RI。（表2）定義一致性比率：一般，當(dāng)一致性比率CR=CI/RI（2）對(duì)準(zhǔn)則層對(duì)目標(biāo)層的判斷矩陣A進(jìn)行運(yùn)算，并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。對(duì)判斷矩陣A進(jìn)行運(yùn)算（使用matlab軟件），得到權(quán)向量（特征向量）w=（0.263，0.475，0.055，0.090，0.110）T判斷矩陣A的最大特征根=5.073；一致性指標(biāo)CI=（5.73-5）/（5-1）=0.018；隨機(jī)一致性指標(biāo)RI=1.12（查表）；致性比率CR=CI/RI=0.018/1.12=0.016通過一致性檢驗(yàn)。4、計(jì)算層次總排序權(quán)值和一致性檢驗(yàn)：B1對(duì)總目標(biāo)的權(quán)值為：0.5950.263+0.0820.475+0.4290.055+0.6330.090+0.1660.110=0.3B2對(duì)總目標(biāo)的權(quán)值為：0.2770.263+0.2360.475+0.4290.055+0.1930.090+0.1660.110=0.246B3對(duì)總目標(biāo)的權(quán)值為：0.1290.263+0.6820.475+0.1420.055+0.1750.090+0.6680.110=0.456故方案層對(duì)總目標(biāo)的權(quán)向量為：0.3，0.246，0.456又CR=（0.2630.003+0.4750.001+0.0550+0.0900.005+0.1100）/0.58=0.015故層次總排序通過一致性檢驗(yàn)。五、結(jié)論0.3，0.246，0.456可作為最后的決策依據(jù)。即各方案的權(quán)重排序?yàn)锽3B1B2，故最佳區(qū)位為B3。綜上所述，商業(yè)企業(yè)在空間區(qū)位選擇上應(yīng)注意以上幾個(gè)因