福建省物業(yè)服務合同

合同編號： 福建省物業(yè)服務合同（征求意見稿） 監(jiān)制 福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳 福建省工商行政管理局二一年 月說 明1、本合同文本為示范文本，由福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳與福建省工商行政管理局共同制定，供業(yè)主大會、業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)時使用。2、本合同文本中所稱物業(yè)服務，是指業(yè)主大會、業(yè)主委員會通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，并由業(yè)主支付費用的活動。3、本合同文本 中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方當事人應當協商確定。 中選擇內容，以劃方式選定；對于實際情況未發(fā)生或雙方當事人不做約定的，應當在空格部位打，以示刪除。4、雙方當事人可以根據實際情況決定本合同原件的份數，并在簽訂時認真核對合同內容。 5、本合同條款由福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳與福建省工商行政管理局負責解釋。福建省物業(yè)服務合同甲方（委托方）： 業(yè)主大會業(yè)主委員會委托方代表（身份證號）： 通訊地址： 聯系電話： 郵政編碼： 乙方（受委托方企業(yè)）： 營業(yè)執(zhí)照注冊號： 企業(yè)資質證書號： 組織機構代碼： 法定代表人： 聯系電話： 委托代理人： 聯系電話： 通訊地址： 郵政編碼： 根據中華人民共和國合同法、中華人民共和國物權法、國務院物業(yè)管理條例、福建省物業(yè)管理條例等有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實信用的原則，經協商一致，甲方代表全體業(yè)主將 項目委托乙方實施物業(yè)服務事宜，訂立本合同。本合同對物業(yè)服務企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。第一條 委托物業(yè)的基本情況物業(yè)類型（多層住宅、高層住宅、別墅、其他）： 座落位置： 市 區(qū)（縣） 道（路、街） 號四 至：東 南 西 北 總占地面積： 萬平方米總建筑面積： 萬平方米多層住宅 萬平方米 高層住宅 萬平方米別 墅 萬平方米 商 業(yè) 萬平方米配套公建 萬平方米 委托服務的物業(yè)構成細目見附表一、二、三、四。第二條 物業(yè)服務內容及標準（一）物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理； （二）物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理； （三）物業(yè)共用部位和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通； （四）公共綠化的養(yǎng)護和管理； （五）公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理； （六）裝飾裝修管理； （七）車輛停放秩序管理； （八）物業(yè)內業(yè)檔案管理。 （九）其他特約有償服務事項：1、 2、 3、 第三條 物業(yè)服務期限 物業(yè)服務期限為 年，自 年 月 日起至 年 月 日終止。第四條 甲方權利義務（一）代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)服務活動中的合法權益；（二）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，監(jiān)督業(yè)主遵守管理規(guī)約； （三）選舉、更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（四）審定物業(yè)服務合同內容，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；（五）審定乙方提出的物業(yè)服務年度計劃及管理制度；監(jiān)督并配合乙方服務工作的實施及制度的執(zhí)行； （六）實行酬金制的審定乙方提出的年度財務預算及財務報告； （七）制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務企業(yè)提出的其他管理事項；（八）負責提供物業(yè)服務所需相關文件和資料； （九）制定專項維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實施；（十）制定改建、重建建筑物及其附屬設施方案；（十一）涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。（十二）負責處理本合同生效前發(fā)生的遺留問題：1、 2、 （十三）其他： 第五條 乙方權利義務（一）依照國家、本省有關規(guī)定和本合同的約定，制定物業(yè)服務方案和制度，對物業(yè)及其環(huán)境、衛(wèi)生、公共秩序進行服務；（二）在本物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將服務內容、服務標準和收費項目、收費標準等有關情況進行公示； （三）依照本合同約定向業(yè)主收取物業(yè)服務費；（四）建立物業(yè)項目的內業(yè)檔案；（五）對業(yè)主違反國家、本省有關物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)和規(guī)章及管理規(guī)約的行為，進行勸阻、制止，并向甲方和有關部門報告；（六）對侵害物業(yè)共用部位、共用設施設備的行為要求責任人停止侵害、排除妨害、恢復原狀；（七）不得將物業(yè)項目整體轉讓給其他方管理，但可以將專項服務委托專業(yè)公司承擔；（八）加強對共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，每年度至少一次將運行狀況的報告提交業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告；負責編制物業(yè)的年度維修養(yǎng)護計劃，并組織實施； （九）提前將裝飾裝修房屋的有關規(guī)定書面告知業(yè)主，當業(yè)主裝飾裝修房屋時，對不符合安全要求和影響公共利益的，進行勸阻、制止，責令改正；勸阻、制止無效時向有關行政管理部門報告；（十）負責編制物業(yè)服務年度計劃（十一）定期向全體業(yè)主公布場地經營使用及利用物業(yè)共用部位、共用設施所得的收支情況；（十二）實行酬金制的，每季度向甲方或全體業(yè)主公布一次物業(yè)服務費的收支情況；（十三）對本物業(yè)的共用部位、設施及場地不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)區(qū)域內改、擴建或者完善配套設施設備，須經甲方和有利害關系的業(yè)主同意后報有關部門批準方可以實施；（十四）自本合同終止時起十日內，向甲方辦理下列移交事項： 1、預收的物業(yè)服務費、場地經營使用及利用物業(yè)共用部位、共用設施、場地經營所得的收益余額；2、物業(yè)管理項目的檔案資料，并對業(yè)主個人信息和資料負有保密義務；3、物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共同的場地、設施設備；4、實行酬金制收費方式的，應移交物業(yè)服務期間的財務資料。（十五）應當協助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序維護和安全防范工作。在本物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生治安案件或者各類災害事故時，應當及時向公安和有關部門報告，并積極協助做好調查和救助工作。（十六）接受全體業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督；（十七）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督指導；（十八）其他： 第六條 物業(yè)服務費用（一）計費方式1、物業(yè)服務收費按房屋所有權證登記的房屋建筑面積（不含與住宅配套的附屬間面積）計算收取。2、未辦理房屋所有權證的，物業(yè)服務費按房屋買賣合同登載的建筑面積計算收取。3、房屋所有權證辦理后按登記面積結算，多退少補。4、經雙方協商，本物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務費采取包干制酬金制方式。（二）實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本（由人員費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、固定資產折舊費以及經業(yè)主大會同意的其它費用組成）、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的合理利潤。1、物業(yè)服務費用標準如下（按建筑面積計算）：（1）多層住宅： 元/月平方米（2）高層住宅： 元/月平方米（3）別 墅： 元/月平方米（4）商 業(yè)： 元/月平方米（5）配套公建： 元/月平方米（6） ： 元/月平方米（7） ： 元/月平方米2、配備電梯、消防、二次供水等機電設施的運行、維護、管理費用按建筑面積 元月.平方米的標準由業(yè)主交納。3、業(yè)主向乙方交納物業(yè)服務費后，乙方按照本合同約定的服務內容和標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。（三）實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。乙方按已公示的預算方案主要用于以下開支： 1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6、辦公費用；7、物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9、經業(yè)主同意的 費用。（1）本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務資金的預收標準如下（按建筑面積計算）：多層住宅： 元/月平方米高層住宅： 元/月平方米別 墅： 元/月平方米商 業(yè)： 元/月平方米配套公建： 元/月平方米 ： 元/月平方米 ： 元/月平方米（2）乙方選擇以下第 種方式從物業(yè)服務資金中提取酬金：物業(yè)服務企業(yè)按 元月.平方米的標準從物業(yè)服務資金中提取。物業(yè)服務企業(yè)每月按已收物業(yè)服務資金總額 %的比例提取。（3）配備電梯、消防、二次供水等機電設施的運行、維護、管理費用按建筑面積 元月.平方米的標準由業(yè)主交納。（4）乙方應向全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年至少一次公布物業(yè)服務資金的收支情況，同時接受業(yè)主或者業(yè)主大會的質詢。（5）預收的物業(yè)服務資金，為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，乙方不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。（6）物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。審計費用的承擔方式經業(yè)主大會通過，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。（四）物業(yè)服務費計費時間物業(yè)服務費用從物業(yè)交付買受人之日起按月收取。業(yè)主自愿預繳的除外。業(yè)主、物業(yè)使用人應于 日前向乙方繳納物業(yè)服務費。（五）物業(yè)服務費收費原則1、本合同有效期內因服務內容或服務標準有較大變動而調整收費標準，則必須經過專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主（以下簡稱“雙過半業(yè)主”）同意，雙方簽訂補充協議進行約定。2、本合同有效期內物業(yè)服務成本因政策性因素而調整收費標準，經物價部門核準調整，乙方應在物業(yè)管理區(qū)域內的醒目位置就物價部門核準文件進行公示，甲方應同意簽訂補充協議按政策規(guī)定調整收費標準。3、未出售的空置房屋的物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位全額交納。4、已出售但尚未交付給買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。5、開發(fā)建設單位承諾減免物業(yè)服務費的，減免部分的物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位承擔。6、物業(yè)已交付買受人，但物業(yè)管理區(qū)域內相關配套設備設施尚未完備或未交付使用的，其物業(yè)服務收費標準應適當下?。ň唧w浮動辦法由市、縣政府價格主管部門會同房地產行政主管部門裁定），下浮后實際收費標準的差額部分由開發(fā)建設單位承擔。7、開發(fā)建設單位或者業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照物業(yè)服務合同的約定足額交納物業(yè)服務費用，業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納，并從逾期之日起按應交納物業(yè)服務費總額的 比例交納滯納金。8、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。9、物業(yè)所有權轉移時，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。物業(yè)服務費用結算至產權轉移之日止。10、利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，必須遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）等規(guī)定，應當征得相關業(yè)主和業(yè)主大會同意后，按照規(guī)定辦理相關手續(xù)，所得收益應按照業(yè)主大會決定使用。因乙方參與經營需分成的，按雙方合同約定處理。11、物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用：業(yè)主自用的向業(yè)主收??；物業(yè)服務企業(yè)使用的向物業(yè)服務企業(yè)收取；公共使用的由業(yè)主按實分攤，具體分攤辦法由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定。12、乙方接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位委托代收費用的，可向委托單位收取代辦手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。13、乙方應將物業(yè)服務收費實行明碼標價。第七條 車位管理收費（一）機動車停車位管理收費1、占用業(yè)主共有的道路或其他場地停放機動車輛的車位，經業(yè)主大會同意按照 元/個月的標準向乙方交納場地占用費，場地占用費歸業(yè)主所有。乙方按 元個.月的標準收取車位服務費，車位管理費歸乙方所有。2、規(guī)劃用于停放機動車輛的車位，應當委托乙方管理服務，車位使用人按露天車位 元/個月、車庫車位 元/個月的標準向乙方交納車位服務費，車位服務費歸乙方所有。3、業(yè)主對機動車輛有保管要求的，須另行與乙方簽訂機動車輛保管合同。（二）非機動車輛收費標準： 第八條 代辦服務和特約服務費（一）代辦服務費乙方可以接受供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視、 等有關部門委托，提供代辦服務，代辦服務費由委托方交納。（二）特約服務費業(yè)主委托乙方提供物業(yè)服務合同約定以外特約服務的，其費用由雙方約定；乙方應當將服務項目、收費標準進行公布。第九條 專項維修資金按照國家、本省專項維修資金管理辦法執(zhí)行。第十條 房屋裝飾裝修業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本省有關規(guī)定。業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應當與乙方簽訂裝飾裝修管理服務協議。裝飾裝修管理服務協議一般包括裝飾裝修工程的內容和期限、允許施工的時間、廢棄物的清運和處置以及相關費用等。第十一條 物業(yè)管理用房在合同生效之日起 日內，甲方應向乙方無償提供并移交 建筑平方米、坐落于 的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方負責維修、養(yǎng)護，不得買賣和抵押；任何單位和個人不得占用或者改作他用。第十二條 物業(yè)及物業(yè)管理交接自本合同生效之日起，由甲方向乙方移交下列資金、物品和資料：（一）文件和資料： 1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等資料；2、物業(yè)竣工驗收資料；3、共用設施設備安裝、使用、維護和保養(yǎng)技術資料；4、物業(yè)質量保證書和使用說明書；5、業(yè)主有關情況資料；6、物業(yè)管理需要的其他資料。（二）財務資料：物業(yè)服務費、場地占用費、利用物業(yè)共用設施設備所得收益等余額和財務賬冊；（三）物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共同的場地、設施設備。第十三條 違約責任 （一）甲方違反合同第四條的約定，使乙方未完成規(guī)定的管理服務目標，乙方有權要求甲方解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應當給予乙方經濟賠償。 （二）乙方違反本合同第二、五條的約定，未能達到約定的管理服務目標，甲方有權要求乙方在 日內整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應當給予甲方經濟賠償。（三）乙方違反本合同第六、七、八條約定，擅自提高收費標準的，甲方有權代表業(yè)主要求乙方清退；造成業(yè)主經濟損失的，乙方應當給予業(yè)主經濟賠償。（四）合同期滿，乙方未按規(guī)定時間向甲方辦理移交事項，乙方向甲方支付 元違約金。（五）若相關業(yè)主拒絕、阻礙乙方對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、養(yǎng)護，造成損失的，業(yè)主應當承擔賠償責任；（六）甲乙任何一方無正當理由提前終止合同的，應當向對方支付 元的違約金；給對方造成的經濟損失超過違約金的，還應當給予賠償。（七）其他： 第十四條 質量糾紛的約定 因房屋建筑質量、設施設備質量或者安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方向開發(fā)建設單位反映并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以有資質的鑒定部門的鑒定為準。第十五條 不可抗力的約定本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應當按有關法律規(guī)定及時協商處理。第十六條 免責條款以下情況乙方不承擔責任：（一）乙方已履行本合同約定義務，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；（二）因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的； （三）因非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；（四） 。第十七條 爭議處理本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應當協商解決或者報請物業(yè)管理行政主管部門進行調解，協商或者調解不成的，按下列第 種方式處理：（一）向 仲裁委員會申請仲裁；（二）向人民法院提起訴訟 。第十八條 合同附件（一）雙方可以對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。（二）本合同附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和補充協議中未規(guī)定的事宜，均遵照國家和本省有關法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。第十九條 合同備案（一）本合同正本連同補充協議及附件共 頁，一式三份，甲乙雙方及縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。（二）本合同簽訂之日起三十日內，乙方持本合同到項目所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門辦理備案。第二十條 其他約定事項（一） （二） （三） （四） 第二十一條 合同的解除本合同期限屆滿前三個月，甲乙雙方經協商不再續(xù)約的，乙方應當書面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并到物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，履行撤出程序，按照規(guī)定辦理相關交接手續(xù)。乙方應該繼續(xù)按照合同約定做好服務，協助甲方選聘新的物業(yè)服務企業(yè)；業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費，至合同終止。第二十二條 合同續(xù)約及生效（一）本合同期限屆滿三個月前，乙方與甲方協商續(xù)約事宜，雙方同意續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同。（二）本合同自簽訂之日起生效。甲方（業(yè)主大會/業(yè)主委員會）： 乙方（物業(yè)服務企業(yè)）：住所： 住所：業(yè)主委員會主任： 法定代表人：委托代理人： 委托代理人：郵政編碼： 郵政編碼：電話： 電話：傳真： 傳真：年 月 日 年 月 日附件一：規(guī)劃平面圖附件二： 物業(yè)構成明細類 型幢 數套（單元）數建筑面積（平方米）高層住宅多層住宅別 墅商業(yè)用房工業(yè)用房辦 公 樓自行車庫機動車車庫會 所學 校幼 兒 園文化活動場所_用房物業(yè)管理用房合 計備 注- 49 -附件三：物業(yè)共用部位明細1、房屋承重結構；2、房屋主體結構；3、公共門廳；4、公共走廊；5、公共樓梯間；6、內天井；7、戶外墻面；8、屋面；9、傳達室；10、 。 附件四：物業(yè)共用設施設備明細1、電梯：垂直梯；扶梯； 。2