集體土地征收、房屋拆遷法律法規(guī)簡介培訓(xùn).doc

集體土地征收部分一、集體土地征收、房屋拆遷的一般程序（一）集體土地征收的一般程序1、批準(zhǔn)權(quán)限（1）農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地- 省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。- 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。- 其他，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。- 廣東省實(shí)施辦法（2008修正）: 縣人民政府1公頃以下； 地級市人民政府 5公頃以下； 廣州、深圳市人民政府20公頃以下。（2）土地征收- 征收下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)： 基本農(nóng)田； 基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的； 其他土地超過七十公頃的。- 征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。 云南楚雄自治州“德鋼”項(xiàng)目2、征收主體- 中華人民共和國土地管理法（2004修正）: 第四十六條 國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。 - 國土資源部關(guān)于加強(qiáng)征地管理工作的通知(國土資發(fā)1999480號): 一、各地必須依照土地管理法確立的征用土地制度，實(shí)行由縣級以上地方人民政府統(tǒng)一征地。各級土地行政主管部門根據(jù)職責(zé)及法定的征地批準(zhǔn)權(quán)限和程序，代表政府負(fù)責(zé)組織征地的審查報(bào)批和具體實(shí)施工作，其他任何單位和個(gè)人均無權(quán)審查報(bào)批和組織實(shí)施征用土地。3、征收程序(1) 用地預(yù)審- 建設(shè)用地單位應(yīng)在項(xiàng)目可行性研究階段（需審批的建設(shè)項(xiàng)目）或申請核準(zhǔn)、備案前（需核準(zhǔn)、備案的建設(shè)項(xiàng)目），向國土管理部門提出用地預(yù)審申請；- 國土資源部門對建設(shè)用地的預(yù)審意見，是項(xiàng)目建設(shè)單位向發(fā)展改革等部門申報(bào)核準(zhǔn)或?qū)徟ㄔO(shè)項(xiàng)目時(shí)的必備文件。沒有預(yù)審意見或預(yù)審未通過的，有關(guān)政府主管部門不得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目，也不得批準(zhǔn)農(nóng)用地專用、土地征收及辦理供地等手續(xù)。(2) 用地規(guī)劃許可- 用地預(yù)審?fù)ㄟ^后，建設(shè)單位應(yīng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點(diǎn)，由規(guī)劃部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。(3)用地申請- 建設(shè)單位持建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案，經(jīng)市、縣人民政府審核同意后，逐級上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。(4) 發(fā)布征地公告- 被征收土地所在地的市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在收到征收土 地方案批準(zhǔn)文件之日起個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行征收土地公告。(5) 辦理征地補(bǔ)償?shù)怯? 被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期 限內(nèi)，到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?6)擬訂征地補(bǔ)償安置方案- 市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同各有關(guān)單位在征收土地公告之日起日內(nèi)擬訂征地補(bǔ)償安置方案，并在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告；- 聽證（廣東省國土資源廳要求，嚴(yán)格執(zhí)行國土資源聽證規(guī)定，就征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)與被征地農(nóng)戶充分協(xié)商。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織放棄聽證的，要出具經(jīng)過村民代表或村民會議2/3以上同意放棄聽證的證明）。(7)確定征地補(bǔ)償安置方案- 征地補(bǔ)償安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由縣級以 上人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施，并報(bào)省人民政府土地行政主管部門備案。對補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償安置爭議不影響征用土地方案的實(shí)施。(8)實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案和交付土地- 征用土地補(bǔ)償安置費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)全額支付給被征地的單位和個(gè)人，被征地的單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定的期限交付土地。 根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋的規(guī)定，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。4、土地確權(quán)及爭議解決- 農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)及使用權(quán)，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書；-建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法(2010年) 第十四條 征收土地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報(bào)人民政府批準(zhǔn)： （一）被征收土地界址、地類、面積清楚,權(quán)屬無爭議的。 -關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知（國土資源部、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部 2011年5月6日）: 凡是到2012年底未按時(shí)完成農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的，農(nóng)轉(zhuǎn)用、土地征收審批暫停，農(nóng)村土地整治項(xiàng)目不予立項(xiàng)。- 土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。- 單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。（二）集體土地房屋拆遷的一般程序 法律層面未規(guī)范集體土地房屋拆遷的程序。1、集體土地房屋拆遷的前提：集體土地所有權(quán)是否征收? （1）集體土地房屋拆遷涉及的兩個(gè)標(biāo)的物所有權(quán)的變化- 房屋所有權(quán)的變化即私人所有房屋的征收；- 集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋厮袡?quán)即農(nóng)村集體土地的征收。（2） 各地模式- 土地征收為房屋征收的前提, 集體土地房屋拆遷不涉及征收土地的補(bǔ)償；- 土地征收與房屋征收同步完成，對集體土地房屋拆遷補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)對被征收土地亦予以補(bǔ)償；- 只征收房屋而不涉及房屋所依附土地的征收（沈陽、昆明、北京、廣州等地）。2、集體土地房屋拆遷許可 - 少部分城市如北京、杭州、寧波等地，地方立法明確規(guī) 定拆遷集體土地房屋必須申領(lǐng)許可證；- 多數(shù)城市如南京、昆明、太原、南寧、廣州、福州、無錫、武漢、徐州等地，均未設(shè)定集體土地房屋拆遷許可。二、集體土地征收、房屋拆遷的補(bǔ)償（一）集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1、土地管理法及實(shí)施條例- 征收土地，必須按被征收土地的原用途給予補(bǔ)償，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。2、廣東省實(shí)施中華人民共和國土地管理法辦法- 土地補(bǔ)償費(fèi)：征用水田的，按其被征用前三年平均年產(chǎn)值的八至十倍補(bǔ)償；征用其他耕地的，按其被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至八倍補(bǔ)償；征用魚塘的，按其鄰近水田被征用前三年平均年產(chǎn)值的八至十二倍補(bǔ)償；征用其他農(nóng)用地的，按其被征用前三年平均年產(chǎn)值的五至七倍補(bǔ)償；征用未利用地的，按鄰近其他耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十補(bǔ)償；征用農(nóng)民集體所有非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的，按鄰近其他耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。平均年產(chǎn)值按當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門審定的最基層單位統(tǒng)計(jì)年報(bào)和經(jīng)物價(jià)部門認(rèn)可的單價(jià)為準(zhǔn)。- 青苗補(bǔ)償費(fèi)：屬短期作物，按一造產(chǎn)值補(bǔ)償；屬多年生作物，根據(jù)其種植期和生長期長短給予合理補(bǔ)償。- 安置補(bǔ)助費(fèi)：征用耕地的，每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍，但每公頃的安置補(bǔ)助費(fèi)最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍；征用其他農(nóng)用地的，其安置補(bǔ)助費(fèi)總額，為該農(nóng)用地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三至五倍。- 經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。3、廣東省交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)征地拆遷補(bǔ)償實(shí)施辦法（2003年）4、廣東省征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)（2006年，2010年修訂）5、廣州市征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)意見(試行)(征求意見階段)6、集體土地征收補(bǔ)償費(fèi)的支付、分配和管理- 征地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)由實(shí)施征地的市、縣國土部門向用地單位統(tǒng)一收取，再通過被征地單位開設(shè)的征地補(bǔ)償費(fèi)專戶支付給被征地單位；中華人民共和國土地管理法在1998年修訂時(shí)，取消了由用地單位直接支付征地補(bǔ)償費(fèi)的規(guī)定；- 被征收土地上屬于個(gè)人所有的青苗、附著物的補(bǔ)償費(fèi)由被征地單位負(fù)責(zé)如數(shù)支付給本人；安置補(bǔ)助費(fèi)則支付給被征地單位，由被征地單位組織管理和使用，不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人或支付其保險(xiǎn)費(fèi)用；土地補(bǔ)償費(fèi)，按照中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例等法律規(guī)定，歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，集中統(tǒng)一管理使用，但按照2004年 國土資源部關(guān)于印發(fā)關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見的通知 要求，土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部合理分配，具體分配辦法由省級人民政府制定（全國各省級政府基本規(guī)定分配比例一般為80%分配給被征地農(nóng)戶，20%分配給集體經(jīng)濟(jì)組織由其依據(jù)村規(guī)進(jìn)行支配）。-廣東省征收農(nóng)民集體所有土地各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)管理辦法(2008修正) 被征地單位收取的青苗補(bǔ)償費(fèi)、附著物補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)，屬于個(gè)人所有的，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)如數(shù)支付給個(gè)人，屬于集體所有的不得分發(fā)給個(gè)人； 被征收土地上的青苗屬集體所有，但已由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營的，被征地單位收取的青苗補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)按承包經(jīng)營期限合理補(bǔ)償給承包經(jīng)營者； 土地補(bǔ)償費(fèi)、依法應(yīng)當(dāng)支付給集體的安置補(bǔ)助費(fèi)、集體所有的青苗補(bǔ)償費(fèi)和附著物補(bǔ)償費(fèi)，由被征地單位管理，主要用于發(fā)展集體生產(chǎn)和安排因土地被征收造成的多余勞動力的就業(yè)，也可部分用于不能就業(yè)人員的生活補(bǔ)助和公共福利事業(yè)，任何單位和個(gè)人不得挪用、侵占； 集體所有的土地征地各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)的使用和收益分配辦法，必須經(jīng)村民會議或者村民代表會議過半數(shù)通過，報(bào)鄉(xiāng)級人民政府備案。（二）集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1、補(bǔ)償方式（1）貨幣補(bǔ)償（2）產(chǎn)權(quán)調(diào)換（3）農(nóng)民自建2、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（1）廣東省交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)征地拆遷補(bǔ)償實(shí)施辦法（2）廣州市集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定（2007年12月19日，有效期5年）A、住宅- 貨幣補(bǔ)償 貨幣補(bǔ)償包括兩部分：房屋重置價(jià)區(qū)位補(bǔ)償價(jià)； 計(jì)算公式為：貨幣補(bǔ)償金額=重置成新單價(jià)拆遷居住房屋建筑面積區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)核定的補(bǔ)償面積； 如果被拆遷居住房屋建筑面積小于宅基地用地面積，按宅基地用地面積確定貨幣補(bǔ)償金額； 未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建設(shè)房屋，按照重置成新價(jià)和剩余使用期限予以補(bǔ)償，不給予區(qū)位補(bǔ)償價(jià)； 最低補(bǔ)償金額=重置成新單價(jià)(建筑面積-核定的補(bǔ)償面積)+ 最低補(bǔ)償單價(jià)核定的補(bǔ)償面積； 最低補(bǔ)償單價(jià)參考被拆遷房屋同區(qū)域城市房屋拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、國有土地有償使用費(fèi)、征地綜合區(qū)片價(jià)、相關(guān)稅費(fèi)等因素確定。- 產(chǎn)權(quán)調(diào)換 被拆遷人的安置面積按照以下標(biāo)準(zhǔn)核定：被拆除房屋的批準(zhǔn)建筑面積低于25平方米/人的按人均25平方米核定，超過40平方米/人的按人均40平方米核定，在2540平方米/人之間的按批準(zhǔn)的建筑面積核定;2人以下(含2人)的戶，按2人核定;已婚并達(dá)到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。 實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照貨幣補(bǔ)償規(guī)定確定拆遷補(bǔ)償金額，并與安置房的市場價(jià)格結(jié)算差額。 安置房源：一是拆遷人統(tǒng)一申請建設(shè)用地，統(tǒng)一出資建設(shè)安置房；二是拆遷人提供自有產(chǎn)權(quán)的房屋。 以下情形，按重置成新價(jià)給予補(bǔ)償，不再提供安置房或者另行安排宅基地： 被拆遷人除被拆除的集體土地住宅房屋外，尚有其他集體土地住宅房屋，且其他集體土地住宅房屋達(dá)到人均建筑面積40平方米的。 拆遷非本村村民居住房屋。- 農(nóng)民自建 本村集體經(jīng)濟(jì)組織尚有宅基地，可以安排宅基地給被拆遷人自建住宅或由村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一建設(shè)住宅。 如由被拆遷人自建，拆遷人對被拆遷人按照重置價(jià)給予補(bǔ)償，對集體經(jīng)濟(jì)組織按照區(qū)位補(bǔ)償價(jià)給予補(bǔ)償； 如由村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一建設(shè)住宅，拆遷人給予村集體經(jīng)濟(jì)組織貨幣補(bǔ)償，由村集體經(jīng)濟(jì)組織將建成的安置房分配給被拆遷人。 本村集體經(jīng)濟(jì)組織尚有農(nóng)用地，可轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地供村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一建設(shè)安置住宅的，由拆遷人依法辦理集體土地征收、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地等手續(xù)和支付相關(guān)費(fèi)用，對村集體經(jīng)濟(jì)組織按照重置成新價(jià)給予補(bǔ)償。B、非住宅房屋拆遷已領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償，該補(bǔ)償包括房屋補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償以及設(shè)備安裝調(diào)試等其他補(bǔ)償。- 房屋補(bǔ)償 經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的生產(chǎn)經(jīng)營房屋，按規(guī)劃部門批準(zhǔn)時(shí)所核定的具體使用功能、性質(zhì)按重置成新評估給予補(bǔ)償。 未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)擅自改變使用功能用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋，按照集體土地住宅房屋重置價(jià)結(jié)合成新評估給予補(bǔ)償。 屬于未超過批準(zhǔn)使用期限用于生產(chǎn)經(jīng)營的臨時(shí)建設(shè)房屋，按照重置成新價(jià)、剩余使用期限評估確定。- 停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 補(bǔ)償期限：符合重建條件的，按重建期確定補(bǔ)償時(shí)間；不符合重建條件的，按法定清算所需時(shí)間確定補(bǔ)償時(shí)間。 損失核定：對符合重建條件的，可參照企業(yè)上年度月平均生產(chǎn)(經(jīng)營)成本以及重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工等費(fèi)用支出情況確定；對不符合重建條件的，按企業(yè)因停產(chǎn)、停業(yè)導(dǎo)致的實(shí)際損失(包括安置職工所涉及的費(fèi)用等)情況確定。- 其它補(bǔ)償。 被拆遷人設(shè)備搬遷和安裝、調(diào)試的費(fèi)用，按評估額給予補(bǔ)償; 被拆遷人的無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按重置價(jià)格結(jié)合成新評估給予補(bǔ)償。三、集體土地征收、房屋拆遷中的主要問題及相關(guān)建議1、程序問題 某電廠征地案2、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題 瀝窖村拆遷案 爭議解決途徑：土地管理法實(shí)施條例：對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。3、補(bǔ)償費(fèi)用分配問題4、以租代征問題 南沙明興案 地鐵土地摸查情況四、留用地廣東省征收農(nóng)村集體土地留用地管理辦法（2010年）- 概念：是指國家征收農(nóng)村集體土地后，按實(shí)際征收土地面積的一定比例，作為征地安置另行安排給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織用于發(fā)展生產(chǎn)的建設(shè)用地。留用地的使用權(quán)及其收益全部歸該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。- 留用地按實(shí)際征收農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地面積的10%至15%安排，具體比例由各地級以上市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際以及項(xiàng)目建設(shè)情況確定。但符合下列情況之一的可不安排留用地，采取折算貨幣方式補(bǔ)償： 被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織選擇折算貨幣補(bǔ)償而放棄留用地安置的； 被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所屬土地范圍內(nèi)，沒有符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃可供選址安排作為留用地的。 被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提出的留用地選址方案不符合土地利用總體規(guī)劃或城市、鄉(xiāng)