二手房買賣需注意的細節(jié).doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除二手房買賣需注意的細節(jié)在二手房交易過程中，買賣雙方對所簽訂的買賣合同的合法性、公平性和有效性應(yīng)充分予以重視，使合同訂立得盡可能完善。如對合同中細節(jié)問題的規(guī)定予以具體明確，以避免在物業(yè)交割后使買賣雙方產(chǎn)生不必要的麻煩。在二手房買賣合同中以下條款是必備的：1、基本情況：買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法;2、房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、有無共有人;3、價款及其支付方式、期限：寫明總房價，注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件;4、交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費用;5、違約責任：明確違約責任，違約金、定金、賠償金的計算與給付，爭議的解決(仲裁、訴訟等);6、合同生效、中止、終止條款;7、變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。建議您選擇正規(guī)的中介機構(gòu)在已購公有住房的買賣交易過程中，通常有兩種較規(guī)范的中介交易方式可選擇：一種是買賣雙方委托同一家中介，中介以居間中保的形式保證交易合法有效地進行;另一種是賣方委托交易中介代理，買方委托專業(yè)律師代理。總之，買賣雙方都應(yīng)委托正規(guī)的中介公司和專業(yè)律師進行代理。這樣，既便于出賣人能夠在盡可能短的時間內(nèi)找到合適的買受人，也有利于買受人更加準確地了解房屋情況，避免在錢證、房產(chǎn)交接時，以及日后繳納供暖、物業(yè)管理、公共維修基金費用等情況時發(fā)生糾紛。建議您在簽約前弄清標的房屋的各方面情況,尤其是產(chǎn)權(quán)情況.要看房屋有沒有共有人、產(chǎn)權(quán)有沒有抵押，驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，最好再到房管部門查詢一下產(chǎn)權(quán)證的真實性。要了解該住房是哪一年建的，還有多長時間的土地使用期限;是否欠物業(yè)管理公司的費用以及市政部門的水、電、煤氣等費用。要核實產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處，要察看房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，看管線設(shè)置和走線情況，天花板是否有滲水的痕跡等。尤其要審查出賣人是否對標的房屋享有全部產(chǎn)權(quán)。例如在導讀篇中提到的那個案例反映的房屋產(chǎn)權(quán)問題，就可以免受很多不必要的損失。審查產(chǎn)權(quán)證時，應(yīng)注意到以下幾方面：1、以優(yōu)惠價、標準價購買的公房出售時要按成本價補足費用。許多職工購買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時，都是以優(yōu)惠價或標準價購買的。所以，購房者要確認該性質(zhì)產(chǎn)權(quán)房屋是否已按成本價補足費用。按相關(guān)規(guī)定，以優(yōu)惠價、標準價購得的房改房上市時，應(yīng)該先補足標準價和成本價之間6%的差價。2、軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學校)產(chǎn)的公房必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。至于中央機構(gòu)在京的公房能否上市，目前還沒有相關(guān)政策出臺。3、遠郊區(qū)縣的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋不能上市交易。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋需經(jīng)國家批準，征地開發(fā)，待土地性質(zhì)由集體的變?yōu)閲械模拍茉诙壥袌鼋灰?。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開發(fā)的，則可以交易。4、1998年以后頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的封皮及內(nèi)頁顏色、尺寸、材質(zhì)和所標注的字體、字樣、字號、格式都有統(tǒng)一標準。紅色塑料皮的房屋產(chǎn)權(quán)證，基本是1998年以前取得的，而大多數(shù)房地產(chǎn)所有權(quán)證均為1998年以后頒發(fā)。建議您及時繳納相關(guān)的稅費二手房購房者要繳納的相關(guān)稅費包括：1、購買房改房的,按當年房改成本價的1%向資金管理中心繳納土地出讓金;購買二手經(jīng)濟適用房的,按成交價的3%向資金管理中心繳納土地出讓金。2、按合同約定房價的1.5%向房地產(chǎn)交易所繳納契稅(120平方米以下);3、按合同約定房價的0.05%向資金管理中心繳納印花稅。4、測繪費30元，工本費15元，產(chǎn)權(quán)登記費(每建筑平方米0.3元)。建議您注意房款交割的過程到底是先付款后辦產(chǎn)權(quán)過戶，還是先辦產(chǎn)權(quán)過戶后付款?這是一個事關(guān)交易安全的問題。通常的辦法是由中介公司作居間擔保人，但這樣做仿佛也不安全，中介的信譽誰來保證?為此，建行北京分行與鏈家寶業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟公司聯(lián)合推出了“百易安-二手房交易資金托管業(yè)務(wù)(試行)”由銀行承擔二手房交易過程中房款交割的居間擔保機構(gòu)，中介機構(gòu)只負責撮合買賣成交。業(yè)界普遍認為，銀行的介入，有利于規(guī)范市場秩序和保護買賣雙方的交易安全。但不管您使用什么樣的房款交割方式，一定要對此事作事先約定，否則容易產(chǎn)生爭議和風險。建議您聘請有經(jīng)驗的專業(yè)律師為您進行購房代理目前，進入二手房交易流通市場的房源比較復雜，包括售后商品房、售后公房、私房等多種類型，而相關(guān)的法律、法規(guī)、政策性文件數(shù)量龐大，這對于購買二手房的廣大購房者來說，真是一頭霧水。 另外，買賣雙方多為個人，且素不相識，加之某些房地產(chǎn)中介公司操作不規(guī)范，一旦發(fā)生糾紛又推諉責任，致使購房者利益受損。因此，律師為購房者代買二手房的必要性是顯而易見的：就是降低買受方的風險性。律師的主要工作是：對出賣方的交易資格進行核實、確認;代理買受方核查房產(chǎn)權(quán)屬文件;審查合同，保證合同的公正性;保障買受方的合法權(quán)益。具體審核以下內(nèi)容：1、出賣方是否為房屋合法產(chǎn)權(quán)人，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，已購公房是成本價還是標準價購買的;2、出賣方是否擁有處分房屋的權(quán)利，包括其是否還有其他共有人，其是否與住房單位有產(chǎn)權(quán)份額劃分等;3、房屋是否已被出租、抵押、轉(zhuǎn)讓、贈與、出賣給他人或改變房屋使用性質(zhì)而使本轉(zhuǎn)讓行為無效;4、房屋是否存在欠繳房改售房價款情形，必要時取得原售房單位同意售房的書面意見;5、出賣方是否有欠繳物業(yè)管理、水電煤暖氣等應(yīng)繳費用之情形;6、房屋是否被查封，房屋所在地區(qū)是否將被拆遷;7、起草、談判、修訂房屋買賣合同及相關(guān)補充協(xié)議、附件等;8、交接時，審查房屋實際狀況是否符合房屋買賣合同的承諾條件。商品房購房人有權(quán)解除購房合同的法定理由買房是人生的一件大事，對于絕大部分居民來說，買房的花銷是其一生中的最大一筆支出項目。簽訂購房合同后，買房人和賣房的開發(fā)商都要受有效的購房合同(即商品房買賣合同)的約束。一旦賣房人存在不法行為或房屋的質(zhì)量存在問題或者有其他客觀原因，往往導致購房人的預期難以實現(xiàn)。在這種情況下，買房人往往會有早知如此還不如不訂立購房合同、不買房的好的想法，即產(chǎn)生退房退款的念頭。買房人的這種不想受已訂立的購房合同的約束，想退房退款的想法從法律的角度講是要解除購房合同。即那么購房人在什么情況下有權(quán)單方面解除購房合同呢?合同的解除有約定解除和法定解除、單方解除和協(xié)議解除之分，我們在這里要研究的是買房人單方有權(quán)行使法定解除權(quán)的情形。因為如果購房合同的雙方當事人能夠就購房合同的解除協(xié)商一致或者購房合同中對合同的解除的條件已有明文規(guī)定，那么買房人想解除購房合同當然是輕而易舉的事了，但問題的關(guān)鍵在于現(xiàn)實生活中買房人往往處于弱勢地位，很難將有利于自己的解除合同的條款寫進購房合同，更難以與賣房的開發(fā)商就合同的解除達成一致，所以了解乃至熟悉買房人在什么情況下有權(quán)單方行使合同解除權(quán)，對于買房人維護自身的合法權(quán)益就有著重要的現(xiàn)實意義了。根據(jù)中華人民共和國合同法第十四條以及最高人民法院關(guān)于審理商品房買房合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(法釋20037號)的規(guī)定，買房人在下列十二種情況下有權(quán)單方面通知賣房人解除購房合同：理由1、不可抗力因不可抗力致使不能實現(xiàn)購房合同目的的，買房人有權(quán)解除合同。理由2、賣方明示違約在履行期限屆滿前，房屋賣方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，即賣方明確表示將不交付房屋的，買房人有權(quán)解除合同。理由3、先賣后抵押的商品房買賣合同訂立后，賣方未告知買方又將該房屋抵押給第三人導致買方購房合同目的不能實現(xiàn)的，買房人有權(quán)解除合同。理由4、一房二賣的商品房買賣合同訂立后，賣方又將該房屋出賣給第三人導致買方購房合同目的不能實現(xiàn)的，買房人有權(quán)解除合同。理由5、隱瞞無證售房事實的賣房人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假的預售許可證明的，買房人有權(quán)解除合同。理由6、隱瞞房屋抵押的事實賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實的，買房人有權(quán)解除合同。理由7、隱瞞房屋已出賣或為拆遷安置房屋的事實賣方故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實的，買房人有權(quán)解除合同。理由8、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格，買房人有權(quán)解除合同。理由9、房屋存在嚴重質(zhì)量問題因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住的，買房人有權(quán)解除合同。理由10、面積誤差比超過3%賣方交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同漢有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出3%的，買受人有權(quán)解除合同，請求返還購房款及利息。理由11、過分遲延交付房屋的賣方遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買房人有權(quán)解除合同。理由12、過分遲延產(chǎn)權(quán)過戶商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限(商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日;商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日)屆滿后超過一年，由于賣方的原因，導致買房人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買房人有權(quán)解除合同。以上是商品房買房人有權(quán)解除購房合同的十二個法定理由。買房人在行使合同解除權(quán)時，要以書面方式通知賣方，合同自通知到達賣方時解除。賣方有異議的，可以請求人民法院(有仲裁協(xié)議的為仲裁機構(gòu))確認合同解除的效力。合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同的性質(zhì)，買房人可以要求返還自己已付購房款及利息，并有權(quán)要求對方賠償損失。個別情況下，如在上述理由3至理由7五種情況下，買房人還可以請求法院判令賣方承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。因單方解除合同需要具備嚴格的法定條件并要遵循一定的程序，不當行使合同解除權(quán)將構(gòu)成違約。因此購房者如欲解除同購房合同，應(yīng)事先咨詢專業(yè)律并按律師的指導意見行使自己的權(quán)利更為穩(wěn)妥。入住收樓指南 準備篇1.發(fā)展商交樓要提供“三書”按穗建開(1999)350號文精神，發(fā)展商向購房者交樓時，必須同時向購房者提供由廣州市建委統(tǒng)一監(jiān)制的廣州市商品住宅交樓書，購房者在收樓前，應(yīng)先明確該物業(yè)是否已經(jīng)取得政府核發(fā)的廣州市商品住宅交樓書，方可辦理收樓手續(xù)。另外，按穗國房字(1999)185號文要求，業(yè)主應(yīng)與物業(yè)公司簽訂由市國土房管局監(jiān)制的物業(yè)管理服務(wù)合同，并接收由發(fā)展商提供的廣州市商品住宅質(zhì)量保證書和廣州市商品住宅使用說明書。2.要計算好保修期業(yè)主在收樓之前一定要注意計好商品房工程質(zhì)量的保修期限，因為國家對于工程質(zhì)量保修有明文規(guī)定，業(yè)主要懂得用法規(guī)保護自己，不要在入住后才發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量有問題，然后再找發(fā)展商也是于事無補。根據(jù)國家頒布的建設(shè)工程質(zhì)量管理條例(中華人民共和國國務(wù)院令第279號)第四十條的規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年;(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。而業(yè)主在了解到各種項目的保修期后，最好能與收樓時發(fā)展商交付的住宅質(zhì)量保證書的各項內(nèi)容逐一對照，并根據(jù)建委出具的竣工驗收文件發(fā)出的具體日期，計算出各項的保修到期時間。屆時，在保修期限到達之前，可以再把相關(guān)項目重新檢查一遍，要是屬于發(fā)展商在保修期內(nèi)應(yīng)負責任的部分，業(yè)主就應(yīng)督促其完成修繕工程。細節(jié)篇業(yè)主在收樓時最難的就在于檢查房屋質(zhì)量，當中一些細節(jié)就最容易忽略，并且發(fā)生問題后再維修就比較麻煩，所以業(yè)主要記得留神。1.門窗檢查門時最主要是看看開啟關(guān)閉是否順暢，門四邊有否緊貼門框，門插有否插入得太少、門間隙是否太大。而檢查窗時首先就是要看玻璃是否完好，檢查窗邊與混凝土接口有無縫隙：窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實，不能有縫隙。另外，試一試開關(guān)窗戶是否太緊，開啟關(guān)閉是否順暢。最后就是要注意窗臺下面是否有水漬，如有則可能是窗戶漏水。2.天花首先看頂上有無裂縫，如果有，就要懂得判斷嚴重程度：如果是與房間橫梁平行的裂縫，就屬不妨使用的質(zhì)量通病，如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那該住宅就有嚴重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題;另外要看頂部有無水漬、裂痕，如有水漬，就有滲漏之嫌;接著就要看頂棚有無麻點、油漆脫落或長霉菌、隆起或凹陷、特別傾斜、彎曲、起浪等等，這些都是容易出現(xiàn)的質(zhì)量問題。3.地板看看地板有無松動、爆裂或撞凹，試試行走時有無吱吱作響;檢查一下地板石或材質(zhì)板的間隙有無太大，特別注意柚木地板有無大片黑色水漬;細看地腳線接口，檢查有無松動現(xiàn)象;再就是看看是否有裂縫、起砂現(xiàn)象。4.廚廁注意看裂痕，浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象;坐廁、水池龍頭下水是否通暢;浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當;要細看衛(wèi)生間、廚房內(nèi)有否地漏，坡度有無往門口處傾斜，不然水要流進居室內(nèi);廚房瓷磚、馬賽克的疏松脫落及凹凸不平也要注意。5.開關(guān)插座記得要試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題，連各種電路、閉路電視、電話插座的位置也應(yīng)仔細了解。國家出臺住宅設(shè)計規(guī)范，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于5個。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短路火災事故的發(fā)生。工具篇業(yè)主要檢驗以上的細節(jié)問題，可以在收樓時帶備一定的小工具。1.電筆或扁形三插頭小電器事前帶支電筆逐個檢測電路是否暢通，或是可帶一個扁形三插頭小電器，如電吹風、電須刨等，插入屋內(nèi)各個電源插座就可知道電源是否已全部接通。2.小錘用小錘仔細敲擊需檢查處，主