物業(yè)管理標(biāo)書

目 錄前 言-3一、投標(biāo)函-4二、綜合說(shuō)明-5（一）公司概況-5（二）公司榮譽(yù)-6（三）公司業(yè)績(jī)-6（四）組織機(jī)構(gòu)-8三、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書-9四、法定代表人資格證明書-10五、授權(quán)委托書-11六、被授權(quán)人身份證-12七、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照-13八、稅務(wù)登記證-14九、組織機(jī)構(gòu)代碼證-15十、思茅區(qū)公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想、策劃及目標(biāo)-16（一）公租房物業(yè)服務(wù)整體設(shè)想-16（二）公租房物業(yè)服務(wù)策劃-16（三）公租房物業(yè)服務(wù)目標(biāo)-18十一、思茅區(qū)公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方式-18十二、前期物業(yè)接管驗(yàn)收-18（一）房屋驗(yàn)收-18（二）裝修管理-19（三）水電智能化優(yōu)化-20十三、組織機(jī)構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)和管理-21（一）公租房現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)組織機(jī)構(gòu)-21（二）公租房現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)人員配備-21（三）公租房現(xiàn)場(chǎng)管理人員培訓(xùn)-22（四）公租房現(xiàn)場(chǎng)人員管理-26十四、思茅區(qū)公共租賃住房小區(qū)物資配備-28十五、思茅區(qū)公共租賃住房小區(qū)物業(yè)費(fèi)收支預(yù)算-30十六、物業(yè)管理日常管理方案-31（一）物業(yè)管理日常管理方案-31（二）物業(yè)管理智能化系統(tǒng)管理-33十七、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修管理與養(yǎng)護(hù)及智能化系統(tǒng)維護(hù)-35（一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修管理-35（二）物業(yè)智能化系統(tǒng)維護(hù)-37十八、經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)承諾-40十九、便民服務(wù)及社區(qū)文化服務(wù)-47前 言根據(jù)普洱市思茅民生置業(yè)有限公司招標(biāo)編號(hào)為2013CC04的思茅區(qū)2011年公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)招標(biāo)文件要求，編撰本投標(biāo)文件，本文件一至九項(xiàng)為商務(wù)標(biāo)部分，按照招標(biāo)方招標(biāo)文件的組成要求編寫，第十至十九項(xiàng)為服務(wù)方案技術(shù)標(biāo)全文，按照招標(biāo)文件第四章第四項(xiàng)要求格式組織實(shí)施方案編寫。 由普洱佳和物業(yè)服務(wù)有限公司正式委托 提交相關(guān)投標(biāo)文件。一、 投 標(biāo) 函致：普洱市普平工程招標(biāo)有限責(zé)任公司1、根據(jù)你方招標(biāo)項(xiàng)目“思茅區(qū)2011年公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目”的招標(biāo)文件，遵照中華人民共和國(guó)招標(biāo)法，前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法，普洱市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察和研究上述招標(biāo)文件的投標(biāo)須知相關(guān)文件，我方愿以人民幣（大寫）（RMB：貳拾貳萬(wàn)壹仟零肆拾 元整）的投標(biāo)報(bào)價(jià)承接本項(xiàng)目的物業(yè)管理。報(bào)價(jià)明細(xì)如下：物業(yè)類型單價(jià)（元/月）面積（平方米）總價(jià)住宅0.5036840.0018420.00商業(yè)此項(xiàng)暫無(wú)，無(wú)須填報(bào)，待與業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同后具體約定。合計(jì)（元/年）小寫：RMB ￥.00 元大寫：RMB貳拾貳萬(wàn)壹仟零肆拾 元整注： 1、投標(biāo)單位在中標(biāo)后不得修改。2、以上提及面積為暫定面積，具體面積數(shù)按竣工圖紙或相關(guān)行政部門所提供核準(zhǔn)的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。3、我方已詳細(xì)審核全部招標(biāo)文件及有關(guān)附件。我們完全理解并同意放棄對(duì)這方面不明及誤解的權(quán)利。4、除非另達(dá)成協(xié)議，我方的中標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件將成為約束雙方合同文件袋餓組成部分。投標(biāo)人： （蓋章）單位地址：法定代表人或其委托代理人： （簽字或蓋章）電話：二、綜合說(shuō)明（一）公司概況 云南海誠(chéng)實(shí)業(yè)集團(tuán)創(chuàng)建于2000年，是一家追求卓越、積極創(chuàng)新的多元化集團(tuán)企業(yè)。海誠(chéng)集團(tuán)總部設(shè)于昆明，目前下轄昆明、西雙版納、普洱、勐臘等各地子公司，業(yè)務(wù)涉及地產(chǎn)開發(fā)、旅游投資、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)服務(wù)、影視發(fā)展、旅行業(yè)務(wù)等六大版塊，擁有員工2000多人。集團(tuán)于2002年開始就涉及物業(yè)管理行業(yè)，最初于2002年在西雙版納成立了版納佳和物業(yè)管理有限公司，后依靠集團(tuán)在普洱市的地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢(shì)于2006年正式在普洱注冊(cè)成立了普洱佳和物業(yè)服務(wù)有限公司，與2008年3月成立的勐臘佳和物業(yè)服務(wù)有限公司分別立足于三個(gè)城市，目前集團(tuán)下屬的物業(yè)公司總計(jì)管轄物業(yè)面積近330萬(wàn)平方米，其中普洱佳和近70萬(wàn)平方米，版納佳和近220萬(wàn)平方米，勐臘佳和40萬(wàn)平方米，且均具有建設(shè)部頒發(fā)的三級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)證書。佳和物業(yè)通過對(duì)高登酒店、景蘭酒店、商務(wù)酒店等高端酒店的服務(wù)，總結(jié)出相對(duì)應(yīng)的高端服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，通過較高的性價(jià)比、高端的服務(wù)享受，贏得了高端客戶的認(rèn)可，并為其他高端物業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)的開拓奠定了較好的基礎(chǔ)。普洱佳和物業(yè)服務(wù)有限公司成立于二00六年，為獨(dú)立企業(yè)法人，具有建設(shè)部頒發(fā)的三級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)證書。公司自組建之初，就矢志為建立高效運(yùn)作的物業(yè)管理體系，提供優(yōu)質(zhì)滿意的客戶服務(wù)而努力，為完成這一目標(biāo)，公司聘請(qǐng)了國(guó)內(nèi)知名的全國(guó)物業(yè)管理一級(jí)企業(yè)深圳恒基物業(yè)管理有限公司作為公司的管理顧問，進(jìn)一步完善物業(yè)管理運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，給購(gòu)買和使用不同物業(yè)的客戶提供完善的售后服務(wù)，使其購(gòu)買和使用的物業(yè)能夠保值增值；公司有員工300余人，其中管理層人員都有相關(guān)物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，具備物業(yè)管理相關(guān)的上崗證書。公司質(zhì)量方針：優(yōu)質(zhì)服務(wù)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、科學(xué)管理、開拓創(chuàng)新；企業(yè)精神: 團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、學(xué)習(xí)、進(jìn)?。唤?jīng)營(yíng)理念：奉獻(xiàn)自我，服務(wù)社會(huì)；管理理念：以人為本；服務(wù)理念：客戶滿意是我們永恒的追求；公司優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、科學(xué)的管理，贏得了社會(huì)各界的肯定、好評(píng)和贊譽(yù)。佳和物業(yè)非常重視維護(hù)業(yè)主的利益和公司信譽(yù)。公司推行“精誠(chéng)服務(wù) 精彩生活”的服務(wù)宗旨，吸取了發(fā)達(dá)地區(qū)和國(guó)外的先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。公司的目標(biāo)是持續(xù)超越我們的顧客不斷增長(zhǎng)的期望。為充分使用和發(fā)掘人力資源，公司對(duì)員工的聘辭、培訓(xùn)、考核、升遷、薪資、福利、保險(xiǎn)等建立有一套完整、規(guī)范的管理規(guī)章制度，較好的保障了公司物業(yè)管理的正常運(yùn)作及員工隊(duì)伍的相對(duì)穩(wěn)定。佳和物業(yè)作為社會(huì)型企業(yè)，植根于社會(huì)大舞臺(tái)，從市場(chǎng)中汲取企業(yè)生存與發(fā)展的元素，從國(guó)內(nèi)外先進(jìn)物管企業(yè)中提取高品質(zhì)理念，在與對(duì)手的拓展市場(chǎng)競(jìng)技中，以積極進(jìn)取的姿態(tài)，在大浪淘沙，適者生存的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值，并回饋社會(huì)。公司針對(duì)服務(wù)業(yè)的基本要求特別是物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象的特殊性，十分重視對(duì)員工服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)和教育，要求員工必須嚴(yán)格按照“樹立服務(wù)意識(shí)、端正服務(wù)態(tài)度、掌握服務(wù)技能、提高服務(wù)質(zhì)量”，同時(shí)，根據(jù)集團(tuán)總部的指導(dǎo)方針和公司在將來(lái)達(dá)到ISO 9001國(guó)際質(zhì)量體系要求的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略決策，制訂了一套既符合標(biāo)準(zhǔn)又與物業(yè)管理實(shí)際相結(jié)合的程序文件及各個(gè)崗位的作業(yè)文件，使每個(gè)員工明確誰(shuí)來(lái)做、怎樣做，既注重過程，更看重結(jié)果。要求管理無(wú)盲區(qū)，服務(wù)無(wú)缺陷，工作無(wú)差錯(cuò)，住戶無(wú)怨言，即：就同檔次同內(nèi)容的物業(yè)服務(wù)工作，佳和物業(yè)將“客戶滿意是我們永恒的追求”作為企業(yè)的服務(wù)理念，著眼于看誰(shuí)做得“更仔細(xì)、更到位、更標(biāo)準(zhǔn)”，最終使業(yè)主和住戶更滿意。（二）公司榮譽(yù)在公司發(fā)展的近十年時(shí)間里，我們獲得了各級(jí)相關(guān)部門的諸多榮譽(yù)。2003年7月世紀(jì)新城小區(qū)獲得當(dāng)?shù)卣谟琛拔拿魇痉缎^(qū)”；2004年4月，公司被云南省勞動(dòng)和社會(huì)保障廳評(píng)選為“優(yōu)秀企業(yè)”；2005年8月，公司被云南省防火安全委員會(huì)評(píng)選為“2005年度平安商場(chǎng)消防創(chuàng)建工作先進(jìn)單位”；2005年11月，公司被西雙版納州人民政府授予全州勞動(dòng)保障工作“先進(jìn)集體”的光榮稱號(hào)；2006年6月公司榮獲云南省“十五”物業(yè)管理“先進(jìn)企業(yè)”榮譽(yù)稱號(hào)；2009年榮獲普洱市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)“先進(jìn)會(huì)員單位”等一系列榮譽(yù)稱號(hào)。（三）公司業(yè)績(jī)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型建筑面積（萬(wàn)）項(xiàng)目所在區(qū)域1普洱中心商務(wù)區(qū)一、二期商住混合10.71普洱2半山印象住宅2.6普洱3五一商業(yè)城商住混合1.8普洱4天景園商住混合1.8普洱5萬(wàn)象莊園高檔別墅1.8普洱6普洱市養(yǎng)征稽查處行政辦公樓/住宅0.8普洱7普洱市地稅局行政辦公樓行政辦公樓1.5普洱8普洱市國(guó)土資源局住宅小區(qū)住宅4.68普洱9普洱市環(huán)保局行政辦公樓0.7普洱10普洱市交警支隊(duì)行政辦公樓/住宅1.28普洱11興達(dá)公寓商業(yè)、住宅2.1普洱12普洱市農(nóng)業(yè)銀行行政辦公樓/住宅7.6普洱13華爾茲廣場(chǎng)商住混合4.8普洱14檢察院住宅小區(qū)住宅4.2普洱15新華書店內(nèi)保服務(wù)商業(yè)0.35普洱16普洱普福4S店商業(yè)1普洱17北岸康城高檔住宅14.76景洪18告莊西雙景綜合旅游地產(chǎn)90景洪19福德廣場(chǎng)商業(yè)街3.1景洪20大興時(shí)代廣場(chǎng)/電子商貿(mào)城商業(yè)街2景洪21南國(guó)帝景景觀洋房10景洪22盛世華府住宅4.2景洪23海誠(chéng)靜園住宅1.1景洪24江南茗苑住宅3.2景洪25花卉佳園住宅2.7景洪26西環(huán)中心商住混合2.5景洪27海誠(chéng)嘉園住宅1.35景洪28世紀(jì)新城住宅4.5景洪29假日灣景觀洋房5.2景洪30佛海商業(yè)街商業(yè)街2景洪31版納大廈寫字樓1.5景洪32南臘小鎮(zhèn)高檔住宅小區(qū)7.8勐臘33茶馬街商業(yè)街8.18勐臘34南臘新城商住混合12.8勐臘（四）組織機(jī)構(gòu)三、 物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書四、法定代表人資格證明書單位名稱： 地 址： 姓 名： 性 別： 年 齡： 職 務(wù)： 系 的法定代表人。特此證明。 蓋 章： 日 期：五、 授權(quán)委托書 本授權(quán)委托書聲明：我 系 的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托 的 為我公司代理人，以本公司名義參加 的 項(xiàng)目的投標(biāo)活動(dòng)，代理人在投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、合同談判過程中所簽署的一切文件和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)我均予以承認(rèn)。代理人： 性 別： 年 齡： 單 位： 部 門： 職 務(wù)： 投標(biāo)人：（蓋章）法定代表人：（蓋章或簽字）日期： 年 月 日六、被授權(quán)人身份證七、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照八、稅務(wù)登記證九、組織機(jī)構(gòu)代碼證十、思茅區(qū)公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想、策劃及目標(biāo)（一）公租房物業(yè)服務(wù)整體設(shè)想根據(jù)住宅小區(qū)的物業(yè)管理的自身運(yùn)作規(guī)律，針對(duì)公租房目前的實(shí)際情況，我們經(jīng)過仔細(xì)綜合分析和評(píng)估，認(rèn)為在對(duì)該物業(yè)的管理服務(wù)工作中應(yīng)著重抓好如下幾項(xiàng)工作：根據(jù)本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃，同時(shí)由于住房性質(zhì)的決定，房屋交付。裝修入住階段如不進(jìn)行合理有效的管理，將會(huì)對(duì)已建成的道路、綠化設(shè)施等產(chǎn)生損壞,同時(shí)對(duì)已入住業(yè)主的正常生活和物業(yè)的管理帶來(lái)不利影響和困難。1、如何做好分步交房過程中的人員管理？（1）、業(yè)主、建設(shè)單位人員（后續(xù)收尾施工或整改施工人員）管理；（2）、裝修人員管理（如小區(qū)可進(jìn)行二次裝修）；（3）、施工人員管理；2、如何開展分步交房過程中車輛及材料出入、渣土管理？（1）、車輛管理（2）、材料出入管理（3）、渣土管理3、其他管理措施（二）公租房物業(yè)服務(wù)策劃1、人員出入管理（1）、業(yè)主、建設(shè)單位的人員管理在裝修入住管理階段，對(duì)人員的出入管理主要采取憑臨時(shí)證/卡出入制度，對(duì)于業(yè)主、建設(shè)單位人員發(fā)放不同類別的臨時(shí)證/卡，以顏色來(lái)區(qū)分不同人群。無(wú)證/卡人員原則上不能進(jìn)入小區(qū)及施工工地，除非在得到證實(shí)或相關(guān)單位許可的情況下方可出入，并發(fā)放臨時(shí)出入證/卡。（2）、裝修人員出入管理（如小區(qū)可進(jìn)行二次裝修）根據(jù)裝修行業(yè)的實(shí)際情況來(lái)看，裝修隊(duì)伍比較雜亂，“游擊隊(duì)”較多，一方面裝修質(zhì)量無(wú)法保證，給后期物業(yè)管理帶來(lái)一定的裝修安全隱患，另一方面存在一定的治安安全隱患。物業(yè)公司在加強(qiáng)裝修資質(zhì)管理的同時(shí)，對(duì)其人員要進(jìn)行有效身份登記，還要對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行定期或不定期的檢查，檢查裝修進(jìn)展情況的同時(shí)。（3）、施工人員出入管理（對(duì)工程整改施工單位管理）由于房屋性質(zhì)決定，加之該小區(qū)屬于新建小區(qū)，可能會(huì)出現(xiàn)房屋瑕疵整改等工程整改現(xiàn)象，故物業(yè)公司要采取多種舉措來(lái)加強(qiáng)對(duì)施工人員的管理。、積極與建設(shè)單位、施工單位聯(lián)系，統(tǒng)計(jì)各方負(fù)責(zé)人、負(fù)責(zé)區(qū)域、聯(lián)系電話等信息，施工單位要提供各施工班組長(zhǎng)聯(lián)系方式、負(fù)責(zé)范圍等信息。定期召開安防工作的協(xié)調(diào)會(huì)議，與建設(shè)單位、施工單位就安防工作作溝通、交流，共同維護(hù)小區(qū)、工地及周邊 的治安環(huán)境。、加強(qiáng)與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)等行政執(zhí)法部門之間的工作聯(lián)系，加強(qiáng)對(duì)工地及周邊外來(lái)人員的治安管理，要求公安機(jī)關(guān)等部門加大對(duì)工地及周邊的治安巡邏等防范工作，積極配合相關(guān)部門在工地內(nèi)開展的治安、消防、衛(wèi)生等宣傳工作。2、車輛及材料出入、渣土管理（1）、車輛出入管理車輛管理主要涉及到業(yè)主車輛、建設(shè)單位車輛、施工單位車輛（含材料運(yùn)輸車輛）等，采取發(fā)放臨時(shí)車輛出入證/卡的方式，便于安保人員識(shí)別，簡(jiǎn)化出入手續(xù)。由于項(xiàng)目較大，施工單位較多，各類施工車輛出入頻繁，存在一定的管理難度。一方面要統(tǒng)計(jì)各施工單位自有車輛信息（車牌、車型、顏色等），發(fā)放臨時(shí)車輛出入證/卡。對(duì)材料運(yùn)輸車輛進(jìn)入實(shí)行信息確認(rèn)制度，施工單位要將施工隊(duì)伍名稱、工地所在區(qū)域等對(duì)駕運(yùn)人員明確，并要求其配合物業(yè)公司安保人員的詢問、登車檢查等核查工作。（2）、材料出入管理材料的運(yùn)出實(shí)行“放行條”管理制度，物業(yè)公司與建設(shè)單位、施工單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，對(duì)材料的運(yùn)出要推行“放行條”制度，由施工單位在放行條上簽字、蓋章確認(rèn)，并注明車輛信息、駕駛?cè)藛T信息、運(yùn)出材料的規(guī)格數(shù)量用途等，安保人員根據(jù)放行條決定是否放行或再次進(jìn)行確認(rèn)。（3）、渣土管理物業(yè)公司對(duì)渣土施行，業(yè)主裝修垃圾進(jìn)行集中統(tǒng)一堆放、清運(yùn)，對(duì)于工程整改施工單位所產(chǎn)生的垃圾采取誰(shuí)產(chǎn)生、誰(shuí)清運(yùn)的原則進(jìn)行，在整改施工前，施工單位必須到現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)服務(wù)處進(jìn)行登記備案，并按物業(yè)公司的要求進(jìn)行施工，施工完畢后必須到物業(yè)公司報(bào)備并通過現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生等驗(yàn)收，整改施工單位的車輛進(jìn)出要對(duì)其進(jìn)行清理，不得帶至路面，減輕對(duì)路面的環(huán)境污染，以保持工地路面等區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，保證文明施工。（三）公租房物業(yè)服務(wù)目標(biāo)通過切實(shí)有效的管理手段，公租房物業(yè)服務(wù)力爭(zhēng)達(dá)到“全員管理、共建和諧小區(qū)”為我公司對(duì)該小區(qū)管理服務(wù)的承諾目標(biāo)。十一、思茅區(qū)公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方式公租房物業(yè)服務(wù)方式根據(jù)招標(biāo)文件要求及小區(qū)實(shí)際情況，我公司對(duì)思茅區(qū)公共租賃住房小區(qū)采用直接管理服務(wù)，即：招標(biāo)單位給予直接管理權(quán)力，由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)掌管管理公司運(yùn)作，直接參與物業(yè)管理工作，因而招標(biāo)單位不用費(fèi)心于日常繁復(fù)管理工作，只是定期與我們開會(huì)，了解物業(yè)管理情況，或是提供意見和進(jìn)行監(jiān)督工作，委派專業(yè)經(jīng)理長(zhǎng)駐所管理之物業(yè)，負(fù)責(zé)日常所有管理工作，其中包括員工招聘、管理及培訓(xùn)、客戶公關(guān)工作等。其優(yōu)點(diǎn)在于：1、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接參與管理工作和控制物業(yè)管理公司，并享有管理決策權(quán)，因而能夠保證服務(wù)水平及效率。 2、日常工作遇到問題，可以立即解決。3、完善的層式管理，員工工作表現(xiàn)時(shí)常受到監(jiān)管。十二、前期物業(yè)接管驗(yàn)收（一）房屋驗(yàn)收竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足使用等，在竣工驗(yàn)收階段，物業(yè)公司主要任務(wù)是配合開發(fā)公司發(fā)現(xiàn)房屋存在的潛在施工瑕疵等問題，記錄并反映至開發(fā)公司，以便于督促承建單位加以整改，保證業(yè)主接手房屋后能正常使用。1、配合做好竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收是物業(yè)建成過后的由承建單位、開發(fā)單位、政府相關(guān)職能部門、物業(yè)服務(wù)公司參與的工程質(zhì)量驗(yàn)收。（1）、從圖紙入手，依據(jù)從小區(qū)附屬設(shè)施設(shè)備配備情況分別組織相關(guān)對(duì)口部門的技術(shù)人員，查看圖紙，收集第一手圖紙資料的基本情況，將圖紙帶入工程跟進(jìn)中去。（2）、跟進(jìn)工程進(jìn)度情況分月或周對(duì)施工工程進(jìn)行跟進(jìn)、對(duì)重點(diǎn)工程進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)，收集第一手現(xiàn)場(chǎng)施工情況資料，發(fā)現(xiàn)問題并記錄，同時(shí)反映至開發(fā)公司，通過開發(fā)商及工程監(jiān)理單位予以督促整改。（3）、建立房屋檔案，公司將采取文字資料，圖像資料的形式，對(duì)房屋進(jìn)行分戶建檔管理。2、配合甲方組織交房工作交房就是將通過竣工驗(yàn)收的房屋移交給業(yè)主的過程，如何配合開發(fā)公司做好房屋移交工作是商品房銷售的最后環(huán)節(jié)。（1）、我公司將根據(jù)開發(fā)公司通知的交房時(shí)間，提前15天成立交房小組，與此同時(shí)將交房小組分成若干個(gè)工作小組，并指定負(fù)責(zé)人和交房總負(fù)責(zé)人，同時(shí)展開相應(yīng)的培訓(xùn)、和交房模擬演練工作，以保證參與交房成員職責(zé)清晰，小組分工明確。（2）、以流程表的形式將交房工作流程話，業(yè)主可以根據(jù)交房流程表，一目了然的了解到整個(gè)交房過程并按流程指示分別到各個(gè)工作小組辦理交房手續(xù)。（3）、嚴(yán)格落實(shí)交房日總結(jié)會(huì)，將當(dāng)天來(lái)的交房工作進(jìn)行匯總，以確保交房工作的延續(xù)性。（4）、嚴(yán)格落實(shí)房屋移交驗(yàn)收表問題的匯總，房屋驗(yàn)收移交表采用一戶一表、一式兩份的形式予以填寫，驗(yàn)房負(fù)責(zé)人對(duì)房屋移交驗(yàn)收表的內(nèi)容予以匯總，同時(shí)將資料逐一歸檔，從而建立最基礎(chǔ)的業(yè)主檔案資料。（二）裝修管理（如允許對(duì)房屋進(jìn)行二次裝修）為了加強(qiáng)公租房小區(qū)裝修工程的管理和監(jiān)督，有效防止違章裝修行為，保障住宅結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，維護(hù)居民的正常生活秩序，我們將采取有效措施加強(qiáng)住戶裝修管理。1、如何解決裝修施工隊(duì)隨意進(jìn)行宣傳的問題。小區(qū)入伙時(shí)，物業(yè)服務(wù)中心將組織35家符合資質(zhì)要求的裝修公司在指定地點(diǎn)提供承攬裝修服務(wù)，不允許其它裝修公司隨便進(jìn)入小區(qū)。2、嚴(yán)格裝修手續(xù)的辦理，從源頭上正規(guī)小區(qū)裝修管理秩序（1）、業(yè)主裝修居室必須通知裝修施工單位提前三天到服務(wù)中心申請(qǐng)裝修手續(xù)。（2）、裝修房屋業(yè)主詳細(xì)填寫裝修申請(qǐng)表、保證書，裝修內(nèi)容必須如實(shí)填寫。（3）、裝修施工單位出示裝修公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、施工方案及圖紙。（4）、經(jīng)服務(wù)中心批準(zhǔn)后，繳納裝修管理押金。（5）、辦理臨時(shí)出入證、裝修許可證（其中一份必須貼于裝修單位門上，以便檢查）。3、嚴(yán)格小區(qū)人員出入登記，正規(guī)小區(qū)裝修人員管控。在裝修過程中，我公司安保人員將憑裝修人員臨時(shí)出入證，嚴(yán)格登記放行，無(wú)證人員一律不得進(jìn)出小區(qū)，同時(shí)不定時(shí)對(duì)小區(qū)裝修工人進(jìn)行出入證抽查，以正規(guī)裝修人員管控，從而保證小區(qū)的裝修管理秩序。4、嚴(yán)格裝修材料堆放，以正規(guī)小區(qū)環(huán)節(jié)秩序。在裝修管理過程中，我公司將根據(jù)小區(qū)裝修實(shí)際情況，制度裝修材料堆放點(diǎn)，裝修材料的堆放必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行清運(yùn)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不予以清運(yùn)的，物業(yè)服務(wù)中心將根據(jù)實(shí)際情況代為清運(yùn)，并扣除相應(yīng)施工單位裝修押金。5、嚴(yán)格裝修垃圾的堆放，確保小區(qū)秩序井然。在裝修管理中，我公司將采取裝修垃圾集中堆放，集中清運(yùn)的方式進(jìn)行裝修垃圾堆放、清運(yùn)管理，并對(duì)裝修垃圾集中堆放點(diǎn)采取防塵處理。如裝修施工單位隨意丟棄裝修垃圾，物業(yè)服務(wù)中心將扼令其改正，如仍不改正，服務(wù)中心將以扣除裝修押金的形式予以處罰。6、嚴(yán)格安保巡查制度，保證按規(guī)定進(jìn)行房屋裝修。在裝修過程中，公司安保人員將不定時(shí)的對(duì)小區(qū)裝修房屋進(jìn)行檢查抽查，發(fā)現(xiàn)有與裝修許可不一致的裝修行為，物業(yè)服務(wù)中心以違規(guī)裝修通知形式予以下達(dá)整改意見，情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)服務(wù)中心將以扣除裝修押金的形式予以處罰，并扼令其恢復(fù)，如裝修施工單位仍置之不理，物業(yè)服務(wù)中心將通過法律程序予以解決。7、嚴(yán)格裝修施工時(shí)間保證入住業(yè)主正常生活秩序。為上午8：00至12：00，下午14：0019：00，超時(shí)施工，不許使用任何電動(dòng)工具和發(fā)出敲打聲。否則，服務(wù)中心有權(quán)責(zé)令停工。住戶入住率不到30%，經(jīng)服務(wù)中心批準(zhǔn)可適當(dāng)調(diào)整施工時(shí)間。（三）水電智能化優(yōu)化由于開發(fā)公司未提供相應(yīng)的圖紙，根據(jù)我公司在近十年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，就公租房建設(shè)提出如下建議：1、小區(qū)地下管網(wǎng)采取雨污分離式排污方法進(jìn)行排管，以防止污水管堵塞導(dǎo)致雨水倒灌。2、高層建筑建議在電梯前室及電梯內(nèi)部安裝監(jiān)控探頭，以避免侵犯業(yè)主隱私。3、由于小區(qū)面積大，建議在安裝監(jiān)控系統(tǒng)時(shí)，以光纖代替普通五類線，以避免由于回路過長(zhǎng)導(dǎo)致信號(hào)丟失而影響錄像效果。十三、組織機(jī)構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)和管理（一） 公租房現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)組織機(jī)構(gòu)普洱佳和物業(yè)服務(wù)有限公司將根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，設(shè)立思茅區(qū)公共租賃住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，財(cái)務(wù)實(shí)行獨(dú)立核算。服務(wù)中心組織架構(gòu)圖如下：公租房物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)圖物業(yè)服務(wù)助理護(hù)衛(wèi)隊(duì)小隊(duì)長(zhǎng)保潔員護(hù)衛(wèi)隊(duì)員水電維修員清潔綠化組組長(zhǎng)綠化員物業(yè)服務(wù)中心主任 機(jī)電維修組組長(zhǎng)助理（二）公租房現(xiàn)場(chǎng)管理服務(wù)人員配備1、管理服務(wù)人員的配備（1）公租房物業(yè)服務(wù)中心人員配備方案主任 1人清潔綠化組保潔員4人物業(yè)服務(wù)助理1人機(jī)電維修組機(jī)電員1人護(hù)衛(wèi)隊(duì)護(hù)衛(wèi)隊(duì)員4人人員配備說(shuō)明：公租房物業(yè)服務(wù)中心配備各類人員11人，其中管理人員1人，技工1人，一般層員工9人。（2）人員素質(zhì)要求崗位性別要求年齡要求文化程度要 求工作技能及工作經(jīng)驗(yàn)要求人員素質(zhì)主任男50歲以下大專以上1、經(jīng)管專業(yè)或機(jī)電專業(yè)2、兩年以上工作經(jīng)驗(yàn)3、具物業(yè)管理經(jīng)歷4、有較強(qiáng)溝通及協(xié)調(diào)能力內(nèi)部選派物業(yè)服務(wù)助理女35歲以下中專1、物管或財(cái)務(wù)專業(yè)2、有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)3、熟練使用電腦內(nèi)部選派與外聘相結(jié)合機(jī)電維修員男40歲以下中專以上1、有中級(jí)電工及弱電以上操作證1、 兩年以上專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)3、具土木維修經(jīng)驗(yàn)內(nèi)部選派與外聘相結(jié)合保潔員不限45歲以下初中以上1、持有下崗證者優(yōu)先2、五官端正，動(dòng)作麻利3、有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先4、會(huì)使用清潔設(shè)備優(yōu)先內(nèi)部選派與外聘相結(jié)合綠化員不限45歲以下初中以上1、具綠化養(yǎng)護(hù)，園藝知識(shí)2、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)兩年以上外聘護(hù)衛(wèi)隊(duì)員男2045歲高中1、退伍軍人優(yōu)先2、身體健康，儀容形象好3、身高1.70米以上4、有保安證者優(yōu)先內(nèi)部選派與外聘相結(jié)合（三）、物業(yè)服務(wù)中心人員的培訓(xùn)1、培訓(xùn)工作原則理論聯(lián)系實(shí)際，學(xué)用一致，按需施教，講求實(shí)效。2、培訓(xùn)系統(tǒng)的實(shí)施運(yùn)作（1）、培訓(xùn)系統(tǒng)圖 培訓(xùn)計(jì)劃 修正 執(zhí)行 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)組織 培訓(xùn)考核 反饋 評(píng)價(jià)系統(tǒng)圖說(shuō)明：、針對(duì)公租房的管理特點(diǎn)來(lái)設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬訂實(shí)施計(jì)劃。、有效運(yùn)用各種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。、通過對(duì)員工進(jìn)行考核，以了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度。、根據(jù)對(duì)考核結(jié)果的評(píng)估和反饋，及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路并確定未來(lái)培訓(xùn)重點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實(shí)踐工作中。（2）、培訓(xùn)的組織方式培訓(xùn)職責(zé)、 物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。、主管級(jí)以上的管理人員根據(jù)公司提出的培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行逐級(jí)培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)實(shí)施評(píng)估和反饋。（3）、培訓(xùn)形式實(shí)行公司與管理處兩級(jí)的培訓(xùn)，根據(jù)培訓(xùn)要求，采取多種形式對(duì)員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)和在崗培訓(xùn)，其中在崗培訓(xùn)是培訓(xùn)的主要形式。（4）、培訓(xùn)實(shí)施流程員工培訓(xùn)分為三個(gè)階段，即：崗前培訓(xùn)崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)在崗培訓(xùn)。每位新入職員工必須接受為期一周的入職培訓(xùn)，內(nèi)容詳見新員工公共培訓(xùn)科目。三個(gè)月試用期滿后，經(jīng)考核合格后方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長(zhǎng)期連續(xù)的在崗培訓(xùn)，內(nèi)容詳見多工種培訓(xùn)科目表。所有培訓(xùn)課程結(jié)束后均進(jìn)行考核、評(píng)價(jià)，并歸檔管理。3、培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)（1）、新員工公共培訓(xùn)科目序號(hào)公共科目名稱具體內(nèi)容一禮儀知識(shí)： 1、常用禮儀知識(shí) 2、佳和物業(yè)管理公司儀表、儀態(tài)、行為規(guī)范二服務(wù)意識(shí)： 1、職業(yè)道德教育 2、如何處理業(yè)主與住戶投訴 3、與業(yè)主住戶的溝通技巧三企業(yè)文化： 1、公司發(fā)展史及基本情況介紹 2、公司經(jīng)營(yíng)理念 3、員工手冊(cè)4、內(nèi)部管理規(guī)章制度四公租房基本情況介紹及裝修管理要點(diǎn)五行業(yè)法規(guī)：建設(shè)部及云南省物業(yè)管理方面的法規(guī)條例六物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)七安全知識(shí)及消防知識(shí)（2）、護(hù)衛(wèi)隊(duì)員培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一1、 單兵隊(duì)列動(dòng)作 2、三大步法3、體能訓(xùn)練逢周一至周五每天訓(xùn)練一小時(shí)培養(yǎng)組織紀(jì)律性練就扎實(shí)基本功二1、 擒拿格斗基本功 2、捕俘拳3、防衛(wèi)術(shù)逢周六、周日熟練掌握擒敵及防衛(wèi)技能三內(nèi)務(wù)管理每周一次檢查評(píng)比保持宿舍干凈整潔四工作例會(huì)每周一次總結(jié)自身存在不足五護(hù)衛(wèi)服務(wù)工作手冊(cè)每月一次培訓(xùn)考核熟練掌握護(hù)衛(wèi)隊(duì)員崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)六護(hù)衛(wèi)服務(wù)的規(guī)章制度及相關(guān)法規(guī)政策每月一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)，提升理論水平七消防管理工作手冊(cè)每月一次培訓(xùn)考核了解消防的基礎(chǔ)知識(shí)，救火的基本程序及各自職責(zé)八突發(fā)事件的應(yīng)急處理，緊急集合演練每季度一次提高突發(fā)事件處理能力九消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，傷員救護(hù)知識(shí)每半年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力（3）、保潔員（綠化員）培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會(huì)每周一次總結(jié)自身存在不足二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保潔辦公區(qū)域保持凈整潔三清潔服務(wù)工作手冊(cè)綠化服務(wù)工作手冊(cè)每月一次培訓(xùn)及考核熟練掌握保潔員（綠化工）崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)四清潔設(shè)備操作和保養(yǎng)；清潔用品的使用；園藝機(jī)械、設(shè)備的操作保養(yǎng)及農(nóng)藥的使用每季度一次培訓(xùn)和考核提高工作技能，保持工作效率五清潔環(huán)保方面的管理?xiàng)l例園藝方面的管理?xiàng)l例每季度一次培訓(xùn)及考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)，提升理論水平六四害消殺和防治，植物生長(zhǎng)一般常識(shí)每季度一次熟練掌握消殺程序；了解和掌握?qǐng)@林的基礎(chǔ)知識(shí)（4）、機(jī)電維修人員培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會(huì)每月召開一次總結(jié)自身不足，提高技術(shù)水平二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持辦公區(qū)域的干凈整潔三維修服務(wù)工作手冊(cè)設(shè)備管理工作手冊(cè)消防管理工作手冊(cè)每月一次培訓(xùn)考核熟悉技工的崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)，掌握消防知識(shí)和設(shè)備管理知識(shí)四房屋維修方面的管理?xiàng)l例，房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)每季度一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)，提升理論水平五小區(qū)內(nèi)水、電、消防管道走向，設(shè)備設(shè)施特點(diǎn)，維修服務(wù)范圍每季度一次培訓(xùn)考核了解和熟悉小區(qū)狀況，提高工作效率六土建、機(jī)電、給排水等相關(guān)專業(yè)的基礎(chǔ)管理知識(shí)每半年一次培訓(xùn)考核提升技工綜合能力及素質(zhì)七設(shè)備及機(jī)具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)程每半年一次培訓(xùn)和考核檢驗(yàn)技工實(shí)際操作能力八技術(shù)大比武每年一次綜合評(píng)比，提高技能九消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)(配合保安隊(duì))每半年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力（四）公租房現(xiàn)場(chǎng)人員管理接管思茅區(qū)2011公共租賃住房小區(qū)物業(yè)管理以后，根據(jù)所簽物業(yè)服務(wù)合同條款要求，嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理?xiàng)l例及其它物業(yè)實(shí)施細(xì)則，對(duì)該小區(qū)實(shí)施綜合一體化物業(yè)管理。管理的指導(dǎo)思想是：以社會(huì)效益為主，經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益有機(jī)結(jié)合，為業(yè)主提供一流服務(wù)。1、 外部管理體制政府工作報(bào)告主政府主管部門政府主管部門業(yè)主管理委員會(huì)普洱佳和物業(yè)服務(wù)有限公司 公租房物業(yè)服務(wù)中心 2、公租房督約束機(jī)制示意圖佳和物業(yè)公司業(yè)主委員會(huì)政府主管部門業(yè)主意見調(diào)查內(nèi)審目標(biāo)責(zé)任書工作會(huì)議、財(cái)務(wù)審查專項(xiàng)檢查物業(yè)管理考評(píng)公租房小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心業(yè)主意見調(diào)查雙周檢制度定期巡查員工回訪員工監(jiān)督欄公布有關(guān)投訴電話服務(wù)承諾制員工定期考核業(yè) 主3、激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制示意圖激勵(lì)機(jī)制獎(jiǎng)懲體系報(bào)酬體系企業(yè)文化體系培養(yǎng)提升體系溝通體系激勵(lì)機(jī)制說(shuō)明（1）、公司激勵(lì)機(jī)制分為兩個(gè)層次，第一層次為員工直接感受的報(bào)酬及獎(jiǎng)懲體系。第二層次為溝通、提升、企業(yè)文化體系，滿足員工的精神需求。（2）、通過合理的報(bào)酬體系設(shè)計(jì)，完善的績(jī)效管理與考評(píng)，嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲體系，真正做到獎(jiǎng)懲分明，優(yōu)勝劣汰，保護(hù)員工長(zhǎng)期的工作熱情及動(dòng)力。（3）、通過加強(qiáng)溝通，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，引導(dǎo)員工形成共同的價(jià)值取向和文化觀，確保員工積極主動(dòng)愉快地從事本職工作。同時(shí)對(duì)積極上進(jìn)，追求自我提升的員工，給他們提供培訓(xùn)再教育的機(jī)會(huì)，隨著企業(yè)的發(fā)展，使員工的自身能力不斷提高，盡可能創(chuàng)造條件滿足員工自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的愿望。4、管理工作的控制方式（1）、采用定點(diǎn)檢查方式，通過物業(yè)服務(wù)中心受理投訴，追溯處理問題的全過程，檢查有無(wú)推拖、應(yīng)付之現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。 （2）、實(shí)行“走訪管理、層層檢查”，主任定期、不定期對(duì)各類人員的工作進(jìn)行檢查、量化考核獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，從而不斷改善工作質(zhì)量。(3)、實(shí)行動(dòng)態(tài)信息反饋控制，定期或不定期走訪住戶、街道辦及派出所，聽取他們對(duì)管理處的意見和建議，并在工作中予以改進(jìn)。 十四、思茅區(qū)公共租賃住房小區(qū)物資配備物資歸屬部門品名單位數(shù)量備注服務(wù)中心辦公室機(jī)電部護(hù)衛(wèi)部保潔部十五、思茅區(qū)公共租賃住房小區(qū)物業(yè)費(fèi)收支預(yù)算（一）、財(cái)務(wù)管理及收支測(cè)箅在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支上，我們將以“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面，堅(jiān)決按本次物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中標(biāo)所確定的管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及物價(jià)局等政府主管部門的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。政府部門沒有規(guī)定的其他服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持略低于市場(chǎng)平均價(jià)格執(zhí)行。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅(jiān)持“事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營(yíng)。財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營(yíng)的“生命線”，我們將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，依法建帳，依法管理，確保物業(yè)管理資金的運(yùn)作。1、測(cè)算依據(jù)及說(shuō)明國(guó)家及地方有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。所提供的物業(yè)管理招標(biāo)書中原始數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定。根據(jù)我們實(shí)地調(diào)研，樓盤銷售具有一定的壓力，據(jù)此，我們對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)如下：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算是以保證小區(qū)入伙后實(shí)現(xiàn)收支平衡為基準(zhǔn)的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算的。稅費(fèi)按總收入的5.55%計(jì)算。佳和物業(yè)管理公司多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。2、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算收入測(cè)算假設(shè)住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為PM，則：營(yíng)業(yè)收入住宅管理服務(wù)費(fèi)收入36840M2100PM12月.00元/年成本支出測(cè)算支出：項(xiàng)目開支明細(xì)構(gòu)成表人力成本崗位名稱編制（總計(jì)11人)費(fèi)用構(gòu)成明細(xì)小計(jì)元主任12500元月1人12個(gè)月30000.00 事務(wù)助理12000元/月1人12個(gè)月24000.00 水電工12500元/月1人12個(gè)月30000.00 保潔員41800元/月4人12個(gè)月86400.00 護(hù)衛(wèi)員42000元/月4人12個(gè)月96000.00 小 計(jì).00 辦公費(fèi)用名稱費(fèi)用構(gòu)成明細(xì)小計(jì)/元辦公用品500元/月500元/月12個(gè)月6000.00 服裝費(fèi)1500元/人/年1500元人/年11人16500.00 小 計(jì)22500.00 名稱/稅費(fèi)費(fèi)用比例費(fèi)用構(gòu)成明細(xì)小計(jì)元5.60%元5.6%12378.24 總計(jì)費(fèi)用人力成本辦公費(fèi)用稅費(fèi).24（二）、增收節(jié)支的措施根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目，利用業(yè)主的消費(fèi)需求開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以增加營(yíng)業(yè)外收入。推行“質(zhì)量、成本雙否決”機(jī)制，將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識(shí)，提高員工控制成本的積極性和主動(dòng)性。嚴(yán)格控制辦公用品消耗，堅(jiān)持物盡其用的原則，節(jié)約辦公費(fèi)用開支。加強(qiáng)物料采購(gòu)、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù)，使之保持良好狀態(tài)，減少維修支出，降低返修費(fèi)用。強(qiáng)化公司財(cái)務(wù)部對(duì)管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能，制定嚴(yán)格的管理制度，強(qiáng)化管理處的各項(xiàng)財(cái)物消耗過程的管理。十六、物業(yè)管理日常管理方案及智能化系統(tǒng)管理（一）物業(yè)管理日常管理方案1、人員出入管理（1）、業(yè)主、建設(shè)單位的人員管理由于項(xiàng)目沒有完全開發(fā)完畢，智能化系統(tǒng)工程僅建設(shè)部分或沒有建設(shè)，小區(qū)主要出入口不能采用刷卡等方式出入，在初期對(duì)人員的出入管理主要采取憑臨時(shí)證/卡出入制度，對(duì)于業(yè)主、建設(shè)單位人員發(fā)放不同類別的臨時(shí)證/卡，以顏色來(lái)區(qū)分不同人群。無(wú)證/卡人員原則上不能進(jìn)入小區(qū)及施工工地，除非在得到證實(shí)或相關(guān)單位許可的情況下方可出入，并發(fā)放臨時(shí)出入證/卡。（2）、裝修人員出入管理根據(jù)裝修行業(yè)的實(shí)際情況來(lái)看，裝修隊(duì)伍比較雜亂，“游擊隊(duì)”較多，一方面裝修質(zhì)量無(wú)法保證，給后期物業(yè)管理帶來(lái)一定的裝修安全隱患，另一方面存在一定的治安安全隱患。物業(yè)公司在加強(qiáng)裝修資質(zhì)管理的同時(shí)，對(duì)其人員要進(jìn)行有效身份登記，還要對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行定期或不定期的檢查，檢查裝修進(jìn)展情況的同時(shí)。（3）、施工人員出入管理由于項(xiàng)目建設(shè)面積較大，多期開發(fā)建設(shè)，工地施工人員較多，而且建筑行業(yè)的特點(diǎn)決定其人員流動(dòng)性很大，管理難度也較大。物業(yè)公司要采取多種舉措來(lái)加強(qiáng)對(duì)施工人員的管理。、積極與建設(shè)單位、施工單位聯(lián)系，統(tǒng)計(jì)各方負(fù)責(zé)人、負(fù)責(zé)區(qū)域、聯(lián)系電話等信息，施工單位要提供各施工班組長(zhǎng)聯(lián)系方式、負(fù)責(zé)范圍等信息。定期召開安防工作的協(xié)調(diào)會(huì)議，與建設(shè)單位、施工單位就安防工作作溝通、交流，共同維護(hù)小區(qū)及周邊的治安環(huán)境。、加強(qiáng)與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)等行政執(zhí)法部門之間的工作聯(lián)系，加強(qiáng)對(duì)工地及周邊外來(lái)人員的治安管理，要求公安機(jī)關(guān)等部門加大對(duì)工地及周邊的治安巡邏等防范工作，積極配合相關(guān)部門在工地內(nèi)開展的治安、消防、衛(wèi)生等宣傳工作。2、車輛及材料出入、渣土管理（1）、車輛出入管理車輛管理主要涉及到業(yè)主車輛、建設(shè)單位車輛、施工單位車輛（含材料運(yùn)輸車輛）等，采取發(fā)放臨時(shí)車輛出入證/卡的方式，便于安保人員識(shí)別，簡(jiǎn)化出入手續(xù)。由于項(xiàng)目較大，施工單位較多，各類施工車輛出入頻繁，存在一定的管理難度。一方面要統(tǒng)計(jì)各施工單位自有車輛信息（車牌、車型、顏色等），發(fā)放臨時(shí)車輛出入證/卡。對(duì)材料運(yùn)輸車輛進(jìn)入實(shí)行信息確認(rèn)制度，施工單位要將施工隊(duì)伍名稱、工地所在區(qū)域等對(duì)駕運(yùn)人員明確，并要求其配合物業(yè)公司安保人員的詢問、登車檢查等核查工作。（2）、材料出入管理材料的運(yùn)出實(shí)行“放行條”管理制度，物業(yè)公司與建設(shè)單位、施工單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，對(duì)材料的運(yùn)出要推行“放行條”制度，由施工單位在放行條上簽字、蓋章確認(rèn)，并注明車輛信息、駕駛?cè)藛T信息、運(yùn)出材料的規(guī)格數(shù)量用途等，安保人員根據(jù)放行條決定是否放行或再次進(jìn)行確認(rèn)。（3）、渣土管理施工管理的一個(gè)重要工作是加強(qiáng)對(duì)車輛渣土拋灑管理，由于工地環(huán)境的特殊性，車輛出入會(huì)遺留大量的渣土于路面，會(huì)給行人出入帶來(lái)不便，也不利于保持較好的衛(wèi)生環(huán)境。為此，需要物業(yè)公司與建設(shè)單位、施工單位加強(qiáng)對(duì)車輛拋灑渣土的嚴(yán)格管理，物業(yè)公司在增加人手、增加頻次清掃路面，定期灑水降塵的同時(shí)，各施工區(qū)域要在其出入口鋪墊碎石或鋪設(shè)水泥路面，車輛進(jìn)出要對(duì)其進(jìn)行清理，不得帶至路面，減輕對(duì)路面的環(huán)境污染，以保持工地路面等區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，保證文明施工。（二）物業(yè)管理智能化系統(tǒng)管理1、門禁系統(tǒng)管理門禁是保障小區(qū)安全的基礎(chǔ)保證，在門禁管理過程中，我公司利用護(hù)衛(wèi)的安保巡查制度保障門禁系統(tǒng)硬件安全，同時(shí)建立完善的維修、保養(yǎng)制度，與此同時(shí)構(gòu)建的門禁卡（牌）的領(lǐng)卡、補(bǔ)卡制度，總之利用多部門，多手段的管理模式，保證門禁系統(tǒng)的良好使用狀態(tài)。2、監(jiān)控系統(tǒng)管理（1）、值班監(jiān)看制度、小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)由小區(qū)護(hù)衛(wèi)隊(duì)負(fù)