城改項(xiàng)目前期報(bào)建程序.doc

城改項(xiàng)目前期手續(xù)辦理程序城中村改造，是指根據(jù)本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對城中村進(jìn)行綜合改造的行為，主要包括四個無形改造和一個有形改造。市規(guī)劃、國土、房產(chǎn)等行政管理部門在市城中村改造辦公室設(shè)立派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)與城中村改造相關(guān)的行政管理和執(zhí)法工作。區(qū)城改辦負(fù)責(zé)本區(qū)改造項(xiàng)目安置房各項(xiàng)建審手續(xù)申報(bào)辦理工作，并協(xié)調(diào)督促投資企業(yè)申報(bào)改造項(xiàng)目配套開發(fā)部分的各項(xiàng)行政審批手續(xù)辦理。 城中村改造的主體應(yīng)該是城中村改制后新經(jīng)濟(jì)組織（即村組股份公司）或投資人，以及改制后的村組股份公司與投資人合作成立的企業(yè)法人。而本項(xiàng)目的實(shí)施主體為村組股份公司，并且已完成一個有形改造，剩余四個無形改造未完成。 前期報(bào)建手續(xù)辦理流程：一、申請立項(xiàng)經(jīng)村民大會形成同意實(shí)施城中村改造決議和同意集體土地轉(zhuǎn)國有土地的決議，報(bào)區(qū)城改辦審批后，由區(qū)城改辦報(bào)市城改辦批準(zhǔn)同意，將項(xiàng)目納入城中村改造計(jì)劃，并辦理項(xiàng)目立項(xiàng)審批手續(xù)。二、控制性詳細(xì)規(guī)劃審批 根據(jù)項(xiàng)目土地狀況、人口狀況和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件做出整體規(guī)劃方案，報(bào)市城改辦規(guī)劃管理處通過后，報(bào)規(guī)劃院完成控制性詳細(xì)規(guī)劃審批完成，出圖蓋章。三 、審核用地規(guī)模市土地儲備中心審核城改項(xiàng)目綜合用地規(guī)模，并會同區(qū)政府?dāng)M定土地儲備方案，簽訂土地儲備協(xié)議。四、改造方案備案剩余土地由區(qū)城改辦根據(jù)城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃和區(qū)域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，統(tǒng)籌考慮村民安置，組織編制城中村改造方案，劃分安置用地、開發(fā)用地及共用宗，并報(bào)市城改辦審批通過后備案。五、完成三個無形改造，一個有形改造這是辦理土地確權(quán)的前提條件，其中完成三個無形改造：1、農(nóng)民轉(zhuǎn)居民，主要是為村民繳納社保；2、村委轉(zhuǎn)居委，此項(xiàng)轉(zhuǎn)變多為政府行為；3、集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)股份公司：完成村集體清產(chǎn)核資工作，成立股份公司，村民轉(zhuǎn)變?yōu)楣擅?，組長變?yōu)楣蓶|，根據(jù)村組改造前的收入，地塊狀況、人口數(shù)量等分配股份比例，直接關(guān)系到村民的個人利益。完成一個有形改造，安置樓已竣工，完成回遷。以上兩項(xiàng)工作涉及公安、農(nóng)林、民政、國土、教育、人勞、計(jì)生等多個部門，用時較長，所以有很多開發(fā)商未等無形改造完成，就以安置樓名義開始開發(fā)用地的報(bào)建手續(xù)，先行施工建設(shè)。六、土地確權(quán)三個無形改造完成后，報(bào)市城改辦確認(rèn)后，村組自改形式的在土地管理處辦理土地確權(quán)。開發(fā)商介入改造的，也可同時辦理開發(fā)用地的土地確權(quán)，并將開發(fā)用地掛牌取得土地，辦理土地權(quán)屬登記，核發(fā)土地權(quán)屬證書。辦理土地確權(quán)程序如下：（一）申請改造后的股份公司申請土地確權(quán)，應(yīng)提交下列材料：1、土地確權(quán)申請書2、申請人身份證明材料3、市城改辦對該城中村改造方案的批準(zhǔn)文件4、區(qū)政府關(guān)于完成無形改造工作的文件5、公安機(jī)關(guān)關(guān)于完成農(nóng)轉(zhuǎn)居工作的確認(rèn)工作6、股東（或居民）大會關(guān)于同意輸土地確權(quán)和申請用地的決議7、地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)8、規(guī)劃定點(diǎn)圖及勘測成果表9、超過城改用地標(biāo)準(zhǔn)的，附與市土地儲備交易中心簽訂的剩余土地收購儲備協(xié)議10、地上附著物權(quán)屬證明11、集體土地所有權(quán)證書和集體土地使用權(quán)證書12、其他相關(guān)證明材料。地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)，可以委托有資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)單位進(jìn)行地籍調(diào)查獲得。（二）受理1、經(jīng)市城改辦土地管理處初審，認(rèn)為申請材料齊全、合法，或申請人按照要求提交全部補(bǔ)正申請材料的，正式受理土地確權(quán)申請。（三）確權(quán)1、市國土資源局受理土地確權(quán)申請后，應(yīng)會同市城改辦對申請確權(quán)的土地進(jìn)行實(shí)地踏勘，核實(shí)地籍調(diào)查結(jié)果有關(guān)內(nèi)容，必要時，可以就有關(guān)事項(xiàng)向申請人、有在單位或個人詢問。2、經(jīng)審核認(rèn)為可以依法確定所有權(quán)和使用權(quán)的，將此確權(quán)結(jié)果予以公告，公告期為30日。公告期滿無異議的，經(jīng)市國土資源局研究同意后，由市國土資源局制發(fā)市人民政府土地確權(quán)文件，確定申請權(quán)的土地為國家所有，申請人可以依法取得國有土地使用權(quán)。（四）登記發(fā)證申請人特確權(quán)文件及其它土地權(quán)屬登記資料，申請辦理土地權(quán)屬登記，市國土資源局按照土地登記辦法的規(guī)定，辦理土地權(quán)屬登記，核發(fā)土地權(quán)屬證書。七、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書程序如下：（一）申請建設(shè)項(xiàng)目選址意見書，應(yīng)提交下列材料：1、建議項(xiàng)目選址意見書申請表2、土地權(quán)屬證明文件3、1：500地形圖6份4、控制性詳細(xì)規(guī)劃圖和其它相關(guān)圖紙文件（二）受理1、經(jīng)市城改辦規(guī)劃管理處初審，認(rèn)為申請材料齊全、合法，或申請人按照要求提交全部補(bǔ)正申請材料的，正式受理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書申請。（三）審批程序1、城改辦立項(xiàng)備案2、控制性規(guī)劃方案調(diào)整3、測繪院（宗地測量）4、踏勘現(xiàn)場 5、局會審定6、核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書八、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證程序如下：（一）申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證，應(yīng)提交下列材料：1、立案申請表、授權(quán)委托書原件；2、申請函（說明申請的原因、項(xiàng)目基本情況、地塊基本情況和其他需要特別說明的事項(xiàng)）原件；3、1：500或1：1000西安市平面坐標(biāo)系統(tǒng)和高程系統(tǒng)的現(xiàn)狀，地形圖（一式三份）；4、本年度有效建設(shè)項(xiàng)目備案文件（復(fù)印件）；5、成交確認(rèn)書；6、土地出讓合同（復(fù)印件）；7、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；8、企事業(yè)單位應(yīng)提交法人資格證明（工商營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī) 構(gòu)法人代碼證）（復(fù)印件）；9、審批土地件。（二）受理1、經(jīng)市城改辦規(guī)劃管理處初審，認(rèn)為申請材料齊全、合法，或申請人按照要求提交全部補(bǔ)正申請材料的，正式受理建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請。（三）審批程序1、現(xiàn)場踏勘2、報(bào)局領(lǐng)導(dǎo)簽字辦理用地定點(diǎn)章（用地初審）3、取得征地成果表 4、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證問題一：我公司沒有體現(xiàn)在四方協(xié)議內(nèi)容中（即市城改辦、區(qū)城改辦、村組股份公司、投資單位即開發(fā)商），完成土地確權(quán)后，如果我公司成功摘牌，也無法享受城改項(xiàng)目出讓金只繳納25%40%（政府相關(guān)出臺文件規(guī)定截止2011年底之前的城改項(xiàng)目，出讓金可按25%繳納），和配套費(fèi)減半等相關(guān)優(yōu)惠政策。解決方案：由區(qū)政府出面，邀請分管城改辦的焦維發(fā)副秘書長、市城改辦相關(guān)部門，召開一次工作會議，考慮到村子人口眾多，改造面積較大，開發(fā)商的資金壓力較大，故將我公司引入此城改項(xiàng)目，無法享受城改政策的問題也就迎刃而解，出讓金問題也可體現(xiàn)在其中，且在取得土地證之后的報(bào)建及銷售手續(xù)都可以自行辦理，容積率也可做適應(yīng)調(diào)整（西安市二環(huán)到三環(huán)之間城改項(xiàng)目容積率