商業(yè)步行街策劃與經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新148479818.doc

商業(yè)步行街策劃與經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新一、 商業(yè)步行街的發(fā)展特點(diǎn)1.商業(yè)步行街的發(fā)展歷程商業(yè)步行街發(fā)源于中國(guó)，唐代時(shí)期，長(zhǎng)安就有著名的商業(yè)街：東市和西市。到了宋代，清明上河圖就是典型的商業(yè)街，到了近代和現(xiàn)代，我國(guó)商業(yè)街發(fā)展落后于法國(guó)等西方國(guó)家。從全球來(lái)看商業(yè)街發(fā)展大體分為七個(gè)階段。第一個(gè)時(shí)期就是集市貿(mào)易。第二個(gè)時(shí)期這些攤販慢慢地開(kāi)始進(jìn)店，形成店鋪格局，在道路兩側(cè)形成不同數(shù)量不同規(guī)模的店鋪。第三個(gè)時(shí)期，實(shí)際上隨著商業(yè)街的發(fā)展，有些地方形成小的商業(yè)中心。第四個(gè)時(shí)期，大型商業(yè)街的出現(xiàn)。第五個(gè)時(shí)期，是規(guī)范化的商場(chǎng)和超市業(yè)態(tài)加入到流通領(lǐng)域以后，實(shí)際上就給商業(yè)街的結(jié)構(gòu)增添了骨干力量。第六個(gè)時(shí)期使六十年代，商業(yè)街由于中產(chǎn)階級(jí)搬到郊區(qū)居住進(jìn)入低谷時(shí)期。第七個(gè)時(shí)期，商業(yè)步行街增加shoppingmall購(gòu)物中心，出現(xiàn)購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑、展示等趨勢(shì)，商業(yè)步行街開(kāi)始在各國(guó)獲的大發(fā)展。2商業(yè)步行街對(duì)城市發(fā)展的影響與作用(1).商業(yè)步行街是城市的商業(yè)文化名片，是城市繁榮的象征，是城市運(yùn)營(yíng)的點(diǎn)睛之筆。(2)重振原有商業(yè)中心，帶動(dòng)城市新一輪發(fā)展(3)塑造新的城市中心，沒(méi)有大型商業(yè)步行街，新城區(qū)就無(wú)法形成城市的中心。上海徐家匯的開(kāi)發(fā)改造非常成功，擁有地上商業(yè)區(qū)、地下商鋪網(wǎng)、周邊支持商業(yè)網(wǎng)和多個(gè)廣場(chǎng)型活動(dòng)中心，并由多種垂直交通將整個(gè)系統(tǒng)連通成為一個(gè)環(huán)形的商業(yè)區(qū)，其實(shí)質(zhì)是一條地下通行的環(huán)狀商業(yè)街。由于徐家匯商業(yè)區(qū)的帶動(dòng)，樓價(jià)從3000元上升到8000元，迅速成為新城區(qū)。(4)步行街對(duì)城市商業(yè)結(jié)構(gòu)更新，改變了單一購(gòu)物結(jié)構(gòu)，通過(guò)發(fā)展旅游文化等多種功能，提升了城市生活品質(zhì)。(5)強(qiáng)化城市中心的價(jià)值和凝聚力，改變城市空心化的格局(6)步行街對(duì)城市文化影響較大，它是對(duì)都市文化的提升與再造。商業(yè)步行街所倡導(dǎo)的不僅是城市文化的堆砌或變遷，它蘊(yùn)藏著文化移植、文化嫁接、文化轉(zhuǎn)換的城市發(fā)展，因此步行街將商業(yè)文化提升為社會(huì)文化層次。3.國(guó)際一流商業(yè)步行街的發(fā)展特點(diǎn)國(guó)際一流的商業(yè)步行街具有特征：1、 硬件設(shè)施一流，包括市政、交通和商場(chǎng)乃至購(gòu)物環(huán)境的硬件設(shè)施。2、 它應(yīng)該是多功能的，比如購(gòu)物、休閑、文化、娛樂(lè)、餐飲、旅游六個(gè)方面。3、 商業(yè)步行街管理水平應(yīng)該是一流的，不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在步行街整體形象宣傳方面，公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)方面也應(yīng)該使一流的。4、 世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。法國(guó)巴黎的香榭麗舍大街就是國(guó)際一流的商業(yè)大街,它的發(fā)展印證了上述特征，香榭麗舍大街建于1670年，西起戴高樂(lè)星形廣場(chǎng)的凱旋門，東至矩形協(xié)和廣場(chǎng)，街道全長(zhǎng)1800米，寬120米，中間車行道可并行10輛汽車。愛(ài)麗舍大街是法國(guó)最繁華的街道，是法國(guó)繁榮富裕的象征。這條大街將巴黎所有的名勝古跡，如東邊的波旁宮、盧浮宮、市政大廈、巴士底獄廣場(chǎng)和西邊的凱旋門，聯(lián)系在一起了。大街的改造工程是于1991年5月正式開(kāi)始的，整個(gè)工程耗資達(dá)2.4億法郎,改造后增加了地下停車位，交通更加方便。圖1香榭麗舍大街入口凱旋門香榭麗舍大街是巴黎之魂，大街的東半部分是700米長(zhǎng)的林蔭大道，兩側(cè)綠樹(shù)成行，郁郁蔥蔥，如詩(shī)如畫。成群結(jié)隊(duì)的飛鴿在草坪中悠然散步，是鬧市中不可多得的是一塊清幽之處。愛(ài)麗舍大街西段長(zhǎng)約1180米，是商家云集之地，不太長(zhǎng)的街道兩旁布滿了法國(guó)和世界各地的大公司、大銀行、航空公司、電影院、高檔商店和餐館。在這條街上，僅電影院和電影發(fā)行公司就有50多家，著名的有“高蒙”、“巴黎”、“喬漢五世”等。這里每天都有法國(guó)和世界的最新影片上映。這里報(bào)刊雜志社眾多，巴黎競(jìng)賽畫報(bào)、她、致敬、聯(lián)盟、雷次等30多家在這里落戶安家。世界各大公司爭(zhēng)相把這里作為向世界展示自己實(shí)力的窗口?！袄字Z”、“白茹”、“雪鐵龍”、“奔馳”、“菲亞特”等歐洲名牌汽車公司在這里設(shè)立汽車展銷大廳；日本的“索尼”、“精工”等名牌公司在此開(kāi)設(shè)專賣店；法航、俄航等眾多航空公司在這里開(kāi)設(shè)了售票處；高檔的時(shí)裝店、皮鞋店、首飾店、箱包店、香水店鱗次櫛比；夜總會(huì)、歌舞廳、咖啡屋星羅棋布；巴黎三大夜總會(huì)之一的“麗多”就設(shè)在這里。這一切加上凱旋門和協(xié)和廣場(chǎng)吸引了各國(guó)的游客?！傲骼艘魳?lè)家”、“街頭畫家”、“街頭藝人”，也為這條大街增添了異樣的情調(diào)。圖2法國(guó)香榭麗舍大街二、 國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街的發(fā)展水平與存在問(wèn)題國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街道發(fā)展經(jīng)歷三個(gè)階段1. 第一階段：加強(qiáng)交通管理，吸引顧客2. 第二階段：體現(xiàn)對(duì)步行者的關(guān)懷3. 第三階段：成為社區(qū)活動(dòng)中心國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街道大部分是原先基礎(chǔ)良好的商業(yè)街區(qū)，后來(lái)將機(jī)動(dòng)車道路改建為步行道，其建筑格局、商業(yè)布局等基本延續(xù)多年來(lái)已經(jīng)形成的風(fēng)貌。由于先天不足，后天改造水平有限，國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問(wèn)題：1、 經(jīng)營(yíng)序列矛盾。2、 商業(yè)利潤(rùn)下滑。3、 商業(yè)功能單一，文化休閑功能不強(qiáng)。4、 空間序列和尺度與消費(fèi)者心理行為存在差異。5、 交通系統(tǒng)滯后，內(nèi)外部交通組織不暢。北方步行街以北京王府井為代表，不斷進(jìn)行升級(jí)與完善，2002年5月北京市東城區(qū)區(qū)長(zhǎng)陳平提出王府井升級(jí)戰(zhàn)略的目標(biāo)和措施。為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化和科技的高速發(fā)展，以及電子商務(wù)的普及應(yīng)用，王府井商業(yè)街將實(shí)施功能、結(jié)構(gòu)、檔次、形象的全面調(diào)整與提升。完善功能。從單一購(gòu)物的初級(jí)化市場(chǎng)，向購(gòu)物、旅游、休閑、娛樂(lè)、會(huì)展、文化等多樣性的高級(jí)化市場(chǎng)功能轉(zhuǎn)變。調(diào)整結(jié)構(gòu)。將傳統(tǒng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)向現(xiàn)代化、國(guó)際化商業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。按照國(guó)際通行的中心商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進(jìn)行調(diào)整，商業(yè)占，餐飲企業(yè)占，休閑、娛樂(lè)、酒店、服務(wù)等占。提升檔次。王府井要融入世界經(jīng)濟(jì)大潮中，引進(jìn)跨國(guó)公司、世界知名品牌，國(guó)際管理集團(tuán)，使王府井成為引領(lǐng)時(shí)尚潮流展示世界名品的舞臺(tái)。營(yíng)造環(huán)境。貫徹“以人為本”的原則，綜合運(yùn)用多種手段，創(chuàng)造輕松舒適的步行街購(gòu)物氛圍，構(gòu)建體現(xiàn)“人文關(guān)懷”的城市景觀與生態(tài)環(huán)境。加快發(fā)展數(shù)字王府井。建設(shè)與互聯(lián)網(wǎng)相通的電子觸摸屏、自動(dòng)化停車誘導(dǎo)系統(tǒng)、現(xiàn)代化自動(dòng)停車場(chǎng)，將王府井與世界緊緊相連。深圳步行街的發(fā)展獨(dú)具特點(diǎn)，深圳第一商圈是深圳東門，東門老街的歷史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商鋪?zhàn)蠲芗?、客流最集中、商品最豐富、歷史最悠久的商業(yè)旺區(qū)。由于深圳違法建筑過(guò)多，農(nóng)民房建設(shè)雜亂無(wú)序，交通擁擠，導(dǎo)致東門形象不佳。東門商業(yè)步行街是在東門老街的基礎(chǔ)上逐步發(fā)展而來(lái)。1998年,深圳市東門步行街改造工程正式啟動(dòng),1999年10月1日完工。東門步行街改造工程進(jìn)展順利，市、區(qū)政府共投資3.76億元，完成了一期工程，江澤民總書記等黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人親臨東門視察，給予了較高的評(píng)價(jià)。圖3深圳東門步行街東門步行街改造措施：1、改造交通設(shè)施，設(shè)置步行通道，禁止機(jī)動(dòng)車輛通行，交通改造分兩期，一期主要包括風(fēng)貌街、老街廣場(chǎng)、解放路等16條市政道路的改造，改造范圍內(nèi)各街道沿街立面以及公共照明工程、引導(dǎo)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、街頭小景建設(shè)等。二期工程主要包括公交換乘中心、步行街天棚等，二期改造投資1.64億元，已于2000年完成。2、拆除違法建筑，改造部分建筑設(shè)施拆除了影響施工進(jìn)程的各類違法建筑群，共14500平方米，解放路改造完成地下管網(wǎng)施工；改造總面積達(dá)14500平方米的風(fēng)貌街3、注重文化設(shè)施建設(shè)東門老街的標(biāo)志性主題雕塑是分布于三個(gè)廣場(chǎng)入口處的青銅大鐘，分別代表1992年、1997年和未來(lái)時(shí)代，鐘上銘刻相關(guān)文字，周圍各設(shè)一組真人大小的青銅人物雕像，表現(xiàn)與1992年、1997年相關(guān)的生活場(chǎng)景。東門商業(yè)步行街區(qū)改造后取得預(yù)期目標(biāo)，取得良好效果。改造后東門商業(yè)步行街區(qū)的日客流量達(dá)30萬(wàn)人次，節(jié)假日更高達(dá)50至60萬(wàn)人次，年?duì)I業(yè)額4050億元。街區(qū)處處洋溢著濃郁的嶺南建筑風(fēng)情，文化活動(dòng)頻繁，經(jīng)濟(jì)文化兩相輝映，是深圳的形象代表之一。東門步行街等改造工程依舊存在不如人意之處：1、 出入步行街的公共交通依舊擁擠，步行街周邊兩條道路狹窄導(dǎo)致交通擁擠。2、 改造后步行街的有一定文化特色，但是文化特色不突出，文化品味不高。3、 建筑物過(guò)于密集，通透性不好，綠地與綠色太少。4、 步行街內(nèi)經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)與國(guó)外著名步行街相比差距太多，對(duì)東門步行街形象提升產(chǎn)生不利影響。5、步行街管理管理水平有提高，但是整體形象沒(méi)有升級(jí)，步行街形象宣傳推廣有待加強(qiáng)。東門步行街未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略的意見(jiàn)1、決心拆除全部違法建筑，流出空地，增加綠地。2、運(yùn)用城市經(jīng)營(yíng)理論，不僅將東門市政建設(shè)相關(guān)內(nèi)容向企業(yè)開(kāi)放，而且通過(guò)政府政策調(diào)節(jié)，鼓勵(lì)企業(yè)拆除成片低矮老式建筑，集中建設(shè)高層建筑，多留出綠地，增加通透性。3、改革完善步行街管理體系，提高準(zhǔn)入門欄，將低素質(zhì)經(jīng)營(yíng)者淘汰出東門，讓優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)者近來(lái)，提升東門形象。4、加大交通治理力度與道路改造力度，拓寬美化周邊道路。三、 商業(yè)步行街的整體運(yùn)營(yíng)策劃1、理念設(shè)計(jì)、文化定位、發(fā)展規(guī)劃理念設(shè)計(jì)是商業(yè)步行街策劃的靈魂，理念設(shè)計(jì)的提出建立在充分的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，步行街策劃要考慮步行街的商圈特征、消費(fèi)習(xí)慣、區(qū)域歷史文化、建筑與商業(yè)文化。理念的設(shè)計(jì)要在商業(yè)街歷史基礎(chǔ)上創(chuàng)新，兼顧歷史特點(diǎn)，更重要的是有利于未來(lái)發(fā)展。商業(yè)步行街是城市形象的代表，是城市的名片。2、洋流學(xué)說(shuō)與商業(yè)步行街布局洋流的形成有許多原因，主要原因是由于長(zhǎng)期定向風(fēng)的推動(dòng)。世界各大洋的主要洋流分布與風(fēng)帶有著密切的關(guān)系，但洋流流動(dòng)的方向和風(fēng)向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。圖4世界洋流圖世界四大漁場(chǎng)均分布在洋流回旋地帶。從經(jīng)濟(jì)地理角度分析1、 洋流流暢區(qū)資源流通過(guò)速，難以停留累積，成為魚(yú)類遷徙的路徑，無(wú)其它特殊條件很難形成資源聚集，如果有沙塵暴等帶來(lái)大量浮游生物資源，那么會(huì)吸引魚(yú)類聚集。2、 反之，洋流回旋使大量生物滯留，回旋區(qū)內(nèi)食物豐富，吸引魚(yú)類；由此產(chǎn)生食物鏈，對(duì)各種物種產(chǎn)生吸引，從而形成資源富饒區(qū)域如：漁場(chǎng)、海底礦藏。可見(jiàn)回旋使資源和生物聚集。洋流理論在商業(yè)步行街布局方面具有很好的應(yīng)用價(jià)值，上海新天地就是一個(gè)比較成功的案例。上海新天地廣場(chǎng)由香港瑞安集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)，占地約三萬(wàn)平方米，座落在市中心太倉(cāng)路上，位于淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，毗鄰中共一大會(huì)址。它以上海獨(dú)特的石庫(kù)門建筑舊區(qū)和上海歷史文化風(fēng)貌為基礎(chǔ)，以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫(kù)門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體，改造成為具有國(guó)際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂(lè)、文化等多功能休閑步行街區(qū)，形成一個(gè)具有傳統(tǒng)和現(xiàn)代文化特色的都市旅游景點(diǎn)。石庫(kù)門建筑群的外表保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦、石庫(kù)門，仿佛時(shí)光倒流，宛如置身于20世紀(jì)20年代。但是，每座建筑內(nèi)部則按照21世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國(guó)際畫廊、時(shí)裝店、主題餐館、咖啡酒吧。該建筑群保留了上海傳統(tǒng)特色的里弄，增加了回旋余地。上海新天地廣場(chǎng)為了制造“漁場(chǎng)”氣氛，吸引一批名流投資文化娛樂(lè)項(xiàng)目這片譚詠麟、成龍等百位香港明星經(jīng)營(yíng)的“東方魅力餐飲娛樂(lè)中心”是明星文化結(jié)合餐飲的創(chuàng)意，那里將是追星族經(jīng)常可以與心中偶像交流的場(chǎng)所；臺(tái)灣著名電影演員楊慧珊經(jīng)營(yíng)的琉璃工房主題餐廳，將使游客置身于七彩水晶宮中用餐；法國(guó)餐廳的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音樂(lè)餐廳夜夜搖滾樂(lè)繞梁不絕；巴西烤肉餐廳帶來(lái)了南美風(fēng)情表演。圖5上海新天地步行街風(fēng)情展示新天地在經(jīng)營(yíng)管理上，注重文化活動(dòng)引導(dǎo)，通過(guò)人氣聚集財(cái)富。國(guó)際模特兒大賽、時(shí)裝表演、日本鬼太鼓座表演、著名影星的電影新聞發(fā)布會(huì)等時(shí)尚文化活動(dòng)，紛紛選擇在上海新天地登場(chǎng)亮相。該項(xiàng)目投資14億元，建筑成本達(dá)到每平方米2萬(wàn)元。從投資角度看，造價(jià)過(guò)高，但是它帶動(dòng)周邊地產(chǎn)升值。3.商業(yè)步行街的經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)步行街管理機(jī)構(gòu)的最重要職責(zé)是提出發(fā)展戰(zhàn)略，制定好發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃好整個(gè)步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)布局，根據(jù)功能定位合理組織商業(yè)、旅游、文化休閑等不同功能的分布比例，運(yùn)用城市經(jīng)營(yíng)理論，運(yùn)用市場(chǎng)手段，執(zhí)行建筑規(guī)劃，組織社會(huì)力量建設(shè)商業(yè)步行街。商業(yè)街的具體管理工作如下：(1) 物業(yè)服務(wù)(2)交通秩序(3)步行街的外立面、整個(gè)建筑風(fēng)格的把握(4)業(yè)態(tài)方面根據(jù)顧客需求進(jìn)行整體比例調(diào)整。四、 商業(yè)步行街發(fā)展的規(guī)律1. 室外商業(yè)步行街（1）大型商業(yè)步行街上海南京路步行街是中國(guó)步行街發(fā)展的歷史縮影，南京路從1851年開(kāi)始建設(shè)，1863年成為英國(guó)與美國(guó)的租界，形成很多具有英美特色的建筑，建筑用料講究，經(jīng)過(guò)100多年的考驗(yàn)建筑質(zhì)量經(jīng)過(guò)修繕改造依舊完好。南京路四大公司的崛起標(biāo)志中國(guó)民族工商業(yè)的新發(fā)展，四大公司新興公司、大興公司等成為今日中百一店、華聯(lián)商廈、食品一店和服裝公司。圖5南京路商業(yè)步行街入口和街景今日南京路成為中華商業(yè)第一街，它是中國(guó)面向世界的一個(gè)窗口，南京路劃分為三部分，充分考慮了理念設(shè)計(jì)與實(shí)際功能的協(xié)調(diào)：1.從外灘到河南路叫作“海上情懷”，保留了大部分二三十年代的建筑。2.從河南路到西藏路，主要是南京路商業(yè)步行街，定位叫作都市時(shí)尚。3.從西藏路向西叫作“明日之約”，重點(diǎn)發(fā)展文化休閑，吸引年青人消費(fèi)。表1南京路優(yōu)勢(shì)與支撐條件南京路的優(yōu)勢(shì)1.高知名度例如南京路有好八連 2.人氣旺 3.營(yíng)業(yè)額高支撐南京路優(yōu)勢(shì)的條件第一，悠久的歷史 第二，獨(dú)特的風(fēng)景 第三，有多種業(yè)態(tài)，同種業(yè)態(tài)不多，避免惡性同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)第四，有知名的品牌 第五，有完善的基礎(chǔ)設(shè)施 第六，有一個(gè)科學(xué)的管理機(jī)構(gòu)南京路定位是五大功能：購(gòu)物、旅游、商務(wù)、展示和文化。南京路也存在明顯缺點(diǎn)，過(guò)于筆直，缺乏回旋余地，業(yè)態(tài)組合也不完成合理，因此出現(xiàn)人氣旺、銷售額下降局面?，F(xiàn)代商業(yè)街的靈魂是它的文化內(nèi)涵，南京路有150年的歷史，是民族商業(yè)的發(fā)祥地，也是英美租界所在地，南京路是重要的愛(ài)國(guó)主義教育基地。南京路的管理在國(guó)內(nèi)位于前列，非常注重整體形象的推廣，推出了文化風(fēng)情線，每逢周末都有文化演出。舉辦大型國(guó)際藝術(shù)節(jié)，豐富了居民與外地游客的文化生活。南京路附近有上海書城，規(guī)模大，圖書品種比深圳書城齊全。上海書城主體建筑風(fēng)格宏偉、典雅，透出濃郁的書香氣息，總營(yíng)業(yè)面積萬(wàn)余平方米，是上海有史以來(lái)第一家超大型零售書店，它是上海主要的文化活動(dòng)中心之一。（2）社區(qū)商業(yè)步行街與大型商業(yè)步行街不同，社區(qū)商業(yè)步行街的客戶群是固定的，其規(guī)模要與社區(qū)人口數(shù)字相匹配。四季花城商業(yè)步行街是一個(gè)比較成功的實(shí)例，四季花城商業(yè)街的主題是引進(jìn)歐洲式的小鎮(zhèn)商鋪形式，創(chuàng)開(kāi)放式商場(chǎng)先河。以個(gè)性特色商鋪為主，為小區(qū)內(nèi)居民創(chuàng)造悠閑雅致的消費(fèi)環(huán)境。目前已吸引了華潤(rùn)萬(wàn)方超市、民潤(rùn)超市、中國(guó)銀行、海爾空調(diào)專賣、雅蘭布藝、音像店、茶藝坊、書吧、純凈水、美容美發(fā)等近三十戶商家在此經(jīng)營(yíng)。圖6四季花城駛?cè)肟诘缆芳皟蓚?cè)就是商業(yè)步行街四季花城園內(nèi)還設(shè)有休閑會(huì)所、兒童娛樂(lè)場(chǎng)所、緩跑徑、中心廣場(chǎng)等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。會(huì)所里有泳池、健身中心、壁球室、多功能大廳、棋牌室、室內(nèi)羽毛球室、桌球室、乒乓球室等娛樂(lè)休閑設(shè)施。購(gòu)物休閑娛樂(lè)一體化，商業(yè)步行街與會(huì)所能完美結(jié)合，步行街成為整個(gè)花園的風(fēng)景線，這就是四季花城的特色。2.大型購(gòu)物中心內(nèi)部的室內(nèi)商業(yè)步行街室內(nèi)商業(yè)步行街具有特殊效用(1)室內(nèi)步行街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境，使消費(fèi)者不再受自然氣候的困擾，隨時(shí)享受舒適的消費(fèi)過(guò)程。(2)在傳統(tǒng)商業(yè)淡季，室內(nèi)步行街對(duì)消費(fèi)者具有強(qiáng)大吸引力。(3)室內(nèi)步行街?jǐn)U展了步行街的商業(yè)空間，在一定程度上滿足步行街對(duì)體量的要求。以深圳海岸購(gòu)物廣場(chǎng)室內(nèi)步行街為例，進(jìn)行創(chuàng)新策劃1. 室內(nèi)步行街中間地帶設(shè)立健康加油站，讓顧客得到充分休息。2. 以巴黎步行街風(fēng)情設(shè)置5個(gè)主題區(qū)域。3. 設(shè)置大小中庭作為共享空間，方便不同業(yè)態(tài)之間的轉(zhuǎn)換。五、 張家界商業(yè)步行街的咨詢服務(wù)案例張家界山水天下旅游城位于張家界市大庸西路，建筑用地面積地塊B7798平方米F11127平方米A7597平方米EK47499628=14377平方米合計(jì)建筑占地面積40899平方米。圖7張家界商業(yè)項(xiàng)目占地平面圖項(xiàng)目策劃原則1. 充分考慮張家界旅游業(yè)與商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀與遠(yuǎn)景。2. 旅游商場(chǎng)鎖定旅游服務(wù)客戶與游客。3. 根據(jù)前面地形高，后面地形低的特點(diǎn)，在建筑策劃上考慮錯(cuò)層布置原則。4. 住宅電梯，方便客戶上下，提高住宅檔次。5. 商業(yè)策劃引入新概念，能夠有效引導(dǎo)客戶消費(fèi)。6. 旅游商業(yè)步行街與建筑外觀要考慮湘西民族建筑風(fēng)格。7.綠化率30%以上，按照優(yōu)秀住宅小區(qū)高起點(diǎn)規(guī)劃。表2兩個(gè)方案投出產(chǎn)出數(shù)據(jù)對(duì)比商業(yè)總面積 市場(chǎng)對(duì)象 投資額 利潤(rùn)回報(bào) 租金收入方案1 4萬(wàn)平方米 外地游客 6600萬(wàn)元 實(shí)際銷售面積2.5萬(wàn)平方米，利潤(rùn)4400萬(wàn)元 1500萬(wàn)元方案2 4萬(wàn)平方米2.6萬(wàn)平方米 理性減少旅游商場(chǎng)面積，增加本地顧客的商場(chǎng)面積。外地游客本地客戶 9800萬(wàn)元 實(shí)際銷售面積4.1萬(wàn)平方米，利潤(rùn)6200萬(wàn)元 1300萬(wàn)元下面具體介紹兩個(gè)方案優(yōu)缺點(diǎn)旅游商場(chǎng)方案11,2樓全部作為旅游商場(chǎng)，3樓以上為住宅區(qū)12樓建筑面積為70%24089957258平方米，設(shè)定實(shí)用率為70%，指商業(yè)鋪位可以發(fā)售面積。實(shí)際發(fā)售面積為5725870%4萬(wàn)平方米建議布局如下：二樓一樓圖8張家界旅游商城方案1布局圖投資估算表表3建筑工程、裝飾與營(yíng)銷成本工程項(xiàng)目及名稱 建筑面積 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 投資估算建安工程 57258平方米 元/平方米 45978萬(wàn)元土建 水衛(wèi)消防 電照 自動(dòng)報(bào)警 舞臺(tái)工程 舞臺(tái)設(shè)備與裝飾 200萬(wàn)元建筑裝修 分區(qū)分三個(gè)檔次裝修公共部分 1200萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用 以客戶營(yíng)銷活動(dòng)為主 203萬(wàn)元廣告及招商費(fèi)用 400萬(wàn)元合計(jì)費(fèi)用 6600萬(wàn)元預(yù)計(jì)售價(jià)計(jì)算如下：項(xiàng)目名稱 面積數(shù) 銷售單價(jià) 小計(jì)（萬(wàn)元）一樓高檔商業(yè)鋪位 5000平方米 6000元/平方米 3000萬(wàn)元一樓中檔商業(yè)鋪位 10000平方米 5000元/平方米 5000萬(wàn)元一樓鋪位銷售合計(jì) 8000萬(wàn)元二樓鋪位 1萬(wàn)平方米 3000元/平方米 3000萬(wàn)元合計(jì) 1.1億元預(yù)計(jì)一樓鋪位能夠銷售1.5萬(wàn)平方米，二樓鋪位只能銷售一半情況，其他1.5萬(wàn)平方米出租，出租收入每年1500萬(wàn)元。方案1特點(diǎn)：住宅面積較大，商業(yè)面積控制在4萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)銷售收入為1.3億元，投資為6600萬(wàn)元，預(yù)計(jì)贏利4400萬(wàn)元。一年內(nèi)完成鋪位銷售投資回報(bào)最為理想，因此，前期策劃與營(yíng)銷策劃需要重點(diǎn)投入策劃經(jīng)費(fèi)與人力，降低項(xiàng)目營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。方案1缺點(diǎn)：1.由于住宅部分面積過(guò)大，整體經(jīng)濟(jì)效益受到限制。住宅與商業(yè)餐飲娛樂(lè)之間存在矛盾，二樓娛樂(lè)場(chǎng)所噪音影響居民區(qū)。采用1、2樓全部是商業(yè)鋪位的形式，娛樂(lè)部分創(chuàng)新受到空間限制，整體商業(yè)檔次受到局限。2.由于方案1只考慮旅游市場(chǎng)和旅游客戶，沒(méi)有考慮本地居民商業(yè)消費(fèi)，存在旅游淡季風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)和旅游商業(yè)鋪位供應(yīng)量過(guò)大風(fēng)險(xiǎn)。方案2地塊BFA12樓作為旅游商業(yè)鋪位，三層以上為住宅，EK地塊作為4層購(gòu)物中心設(shè)計(jì)。旅游商業(yè)鋪位與四層MALL購(gòu)物中心通過(guò)風(fēng)景走廊連接為一體。圖9商業(yè)策劃方案2示意圖實(shí)際建筑面積計(jì)算如下：7798平方米F11127平方米A7597平方米70%226522=37140平方米可以發(fā)售商業(yè)面積為3714070%2.6萬(wàn)平方米K地塊四層樓4萬(wàn)平方米策劃主題定位：張家界第一MALL大型一站式購(gòu)物、觀光和休閑娛樂(lè)商業(yè)中心業(yè)態(tài)選擇：第一業(yè)態(tài)，家俱、家居；第二業(yè)態(tài)：時(shí)裝、百貨、精品店；第三業(yè)態(tài)：演藝、康樂(lè)、風(fēng)俗文化、特產(chǎn)、運(yùn)動(dòng)用品、各地（全國(guó)）名吃、特色品牌店。通過(guò)規(guī)劃安排和強(qiáng)有力和經(jīng)營(yíng)整合，三種業(yè)態(tài)有機(jī)統(tǒng)一，共同組成一個(gè)有著巨大感召力的購(gòu)物、休閑娛樂(lè)購(gòu)物中心。hopping-mall建議：商業(yè)“shopping-mall”建筑面積為萬(wàn)平方米，共建四層，容積率為.,每層面積為萬(wàn)平方米,停車場(chǎng)面積平方米。功能規(guī)劃：四層作為文化休閑區(qū)，具有引導(dǎo)人流的重要作用。、 多功能演藝大廳：面積為平方米能夠容納人規(guī)模。舞臺(tái)面積為平方米。功能為：會(huì)議、文化演出，大型宴會(huì)，電影放映。、 特色飲食廣場(chǎng)：湖南特色餐廳規(guī)劃面積為平方米，中華美食廣場(chǎng)平方米，西餐廳平方米，特色酒吧區(qū)平方米。、 卡拉廳、夜總會(huì)規(guī)劃面積平方米，健康養(yǎng)生服務(wù)平方米。三層女性時(shí)尚消費(fèi)特區(qū)：休閑女裝、職業(yè)女裝、時(shí)尚女裝平方米；精品化妝品平方米；美容美發(fā)規(guī)劃平方米；女性時(shí)尚攝影室平方米。二層兒童用品世界：兒童用品世界平方米，男裝平方米。引進(jìn)麥當(dāng)勞，肯德基各占地平方米，兒童娛樂(lè)城平方米最具特色的兒童樂(lè)園，包括兒童溜冰場(chǎng)等項(xiàng)目。一層旅游用品市場(chǎng)：小型超市為3000平方米，7000平方米旅游用品專業(yè)市場(chǎng)。方案2投入產(chǎn)出分析表4方案2投資估算表工程項(xiàng)目及名稱 建筑面積 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 投資估算（萬(wàn)元）12樓商業(yè)鋪位建安工程 37140平方米 元/平方米 3000土建 水衛(wèi)消防 電照 自動(dòng)報(bào)警 EK地塊四層商業(yè)MALL 4萬(wàn)平方米 造價(jià)1000元/平方米 4000舞臺(tái)工程 舞臺(tái)設(shè)備與裝飾 200建筑裝修 分區(qū)分三個(gè)檔次裝修公共部分 2000營(yíng)銷費(fèi)用 以客戶營(yíng)銷活動(dòng)為主 200廣告及招商費(fèi)用 400合計(jì)投資 9800萬(wàn)元方案2產(chǎn)出預(yù)計(jì)住宅區(qū)1、2樓旅游商業(yè)鋪位2.6萬(wàn)平方米表5產(chǎn)出計(jì)算表項(xiàng)目名稱 面積數(shù) 銷售單價(jià) 小計(jì)（萬(wàn)元）一樓高檔商業(yè)鋪位 3000平方米 6000元/平方米 1800一樓中檔商業(yè)鋪位 8000平方米 5000元/平方米 4000一樓低檔鋪位 2000平方米 4000元/平方米 800一樓鋪位銷售合計(jì) 6600二樓鋪位 1萬(wàn)平方米 3000元/平方米 3000合計(jì) 9600萬(wàn)元預(yù)計(jì)二樓3000平方米用于出租，每年租金收入預(yù)計(jì)為30001000=300萬(wàn)元。層Mall購(gòu)物中心產(chǎn)出回報(bào)餐飲5000平方米可以采用出售方式，休閑娛樂(lè)會(huì)所自行經(jīng)營(yíng)。層商場(chǎng)采用出