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區(qū)分商品房認購協(xié)議與商品房買賣合同的法律意義作者: 劉康軍發(fā)布時間:2014-12-16 11:00:26【案件索引】(2014)秦民初字第00775號民事判決書?!净景盖椤吭娓吣衬常?,1962年6月8日生,漢族,咸陽市人。原告李某某,女,1965年8月30日生,漢族,系原告高某某妻子。以上兩原告共同委托代理人李某,男,1941年10月15日生,漢族,住咸陽市珠泉路玉珠樓新村13號樓3單元2層西戶,系原告李某某父親。以上兩原告共同委托代理人高建強,咸陽市秦都區(qū)司法局148法律服務(wù)所法律工作者。被告咸陽瑞田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,住所地秦都區(qū)玉泉北三巷。法定代表人吳瑞林,經(jīng)理。委托代理人劉瑩,陜西天之驕律師事務(wù)所律師。原告訴稱:原告高某某、李某某訴稱,2009年6月25日被告同意以內(nèi)部優(yōu)惠價出售給原告林湖苑房屋兩套,為VIP:10001號1-2-12-A和VIP:10002號1-2-12-C2。2009年12月19日,原告高某某向被告交納了兩套房預(yù)購房款各200000元。2010年1月6日原告與被告簽訂了兩份內(nèi)部認購協(xié)議,期間被告經(jīng)原告同意將房號變更為林湖苑1號樓B座11202號、11204號,被告至今未向原告交付房屋,并將兩套房屋出售給別人。原告現(xiàn)訴至法院請求依法判令:1、解除雙方的認購協(xié)議;2、雙倍返還原告預(yù)交房款800000元,并賠償損失242000元。被告辯稱,原、被告之間系商品房預(yù)約合同,而非商品房買賣合同,因此被告未將房屋出售給原告,被告將房屋出售的行為并沒有侵犯原告的權(quán)益,不構(gòu)成一房二賣。認購協(xié)議約定若出現(xiàn)違約或其他不能履約的情況時,被告全額退還原告認購金并支付8%的利息,原告交納的40萬元認購金不具有定金性質(zhì)。被告在2011年12月8日發(fā)布公告,告知內(nèi)部認購客戶辦理正式簽約手續(xù),而原告代理人李某當時在被告處工作,所以雙方未簽訂商品房買賣合同,被告不構(gòu)成違約。雙方未簽訂商品房買賣合同,被告愿全額退還原告認購金,并支付8%利息。原告要求被告返還80萬元并賠償損失無事實和法律依據(jù)。經(jīng)審理查明,2010年1月6日,李某代原告高某某與被告咸陽瑞田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂兩份內(nèi)部認購協(xié)議,認購號分別為壹號和貳號。協(xié)議均約定雙方簽訂該協(xié)議時即2010年1月6日,原告高某某須向被告咸陽瑞田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交付內(nèi)部認購金200000元整,項目開始正式銷售后,原告高某某擁有優(yōu)先選房權(quán)(以認購號為選房順序)。協(xié)議還約定,被告咸陽瑞田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010年9月1日前達到開盤條件,并及時通知原告高某某選房,原告高某某認購價享受開盤當日雙重優(yōu)惠,如果在2010年9月1日前不能達到開盤條件,原告高某某有權(quán)退款,被告咸陽瑞田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無條件退還全部認購金,并以認購金總額8%計息;項目正式銷售后,原告高某某未能成功選房或雙方正式簽訂商品房買賣合同時,不能就其中的條款達成一致,被告咸陽瑞田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無條件全額退還原告高某某已交納的認購金,并以認購金總額8%計息,退款辦理時間為項目正式銷售30日內(nèi)。原告高某某已于2009年12月19日向被告咸陽瑞田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分別交付認購金200000元,共計400000元整。2011年12月8日被告通過咸陽日報發(fā)布公告:“瑞田房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于咸陽市濱河路與沈興南路一線湖景項目湖濱1號將于2011年12月8日正式開盤。感謝前期排號客戶的青睞及等待,請于2011年12月9日至16日帶齊相關(guān)證件到湖濱1號銷售部優(yōu)先選房,并辦理相關(guān)手續(xù)。逾期者將不保留預(yù)定房源及優(yōu)惠”。原告李某某及高某某代理人李某于2012年1月3日前往涉案樓盤選房,但因雙方未達成一致意見,未簽訂商品房買賣合同。另查,代原告高某某簽訂認購協(xié)議的李某,于2012年元月在被告咸陽瑞田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司領(lǐng)取工資。截至目前,本案涉案樓盤已經(jīng)全部售完。兩原告系夫妻關(guān)系?!緦徖聿门小吭胬钅衬撑c原告高某某系夫妻關(guān)系,原告高某某依據(jù)其與被告咸陽瑞田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的簽訂的內(nèi)部認購協(xié)議主張權(quán)利,原告李某某亦依法享有相應(yīng)訴權(quán)。兩原告與被告咸陽瑞田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的內(nèi)部認購協(xié)議,內(nèi)容客觀真實合法,依法應(yīng)為有效協(xié)議。本案爭議焦點為,原、被告雙方所簽訂的內(nèi)部認購協(xié)議是否具有商品房買賣合同的性質(zhì)以及兩原告所交納的認購金是否具有定金的性質(zhì)。從本案內(nèi)部認購協(xié)議的內(nèi)容來看,該協(xié)議沒有對商品房的基本情況,商品房的銷售方式,商品房的價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間,交付使用條件及日期,裝飾、設(shè)備標準承諾,供水、供電、供熱、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任,公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬,面積差異處理方式,產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜等主要內(nèi)容作出約定,依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第五條的規(guī)定,該協(xié)議屬于商品房買賣預(yù)約合同,而不屬于商品房買賣合同。關(guān)于兩原告所交納的認購金是否具有定金性質(zhì),根據(jù)我國擔保法的規(guī)定,定金應(yīng)當以書面形式約定,而從認購協(xié)議內(nèi)容看,兩原告交納的認購金并未明確具有定金的性質(zhì),故兩原告交納的認購金不屬于定金。綜上,兩原告請求被告咸陽瑞田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按認購金雙倍支付其款項無事實和法律依據(jù)。兩原告主張解除與被告咸陽瑞田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的內(nèi)部認購協(xié)議,被告咸陽瑞田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司當庭表示同意,本院予以確認,對于兩原告主張被告賠償其損失242000元,因被告咸陽瑞田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涉案樓盤開盤時,雖然未按認購協(xié)議約定的時間開盤,但在公告之后,兩原告也前去選房,視為其當時愿意繼續(xù)履行認購協(xié)議,但因原、被告雙方未能就商品房買賣達成協(xié)議,最終也未簽訂買賣合同,故被告咸陽瑞田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不存在不履行訂立買賣合同的義務(wù)的情形,兩原告也未舉證證明被告咸陽瑞田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不履行與其簽訂商品房買賣合同的義務(wù),同時就損失部分242000元的請求兩原告也未繳納相應(yīng)訴訟費用。依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題若干問題的解釋第二條的規(guī)定,兩原告主張被告咸陽瑞田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償其損失242000元,本院不予支持。依據(jù)原、被告雙方簽訂的內(nèi)部認購協(xié)議“本項目開始正式銷售后,乙方未能成功選房,或雙方正式簽訂商品房買賣合同時,不能就其中的條款達成一致,甲方無條件全額退還乙方已交納的認購金,并以認購金總額8%計息。退款辦理時間為項目正式銷售三十日內(nèi)”之約定,現(xiàn)兩原告未能成功選房,雙方也未簽訂商品房買賣合同,原、被告雙方均同意解除認購協(xié)議,故應(yīng)由被告咸陽瑞田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退還兩原告共計400000元的認購金并依約定支付利息,利息從2009年12月19日(交款之日)起至款付清之日止,按照年息8%計算。依據(jù)中華人民共和國民事訴訟法第六十四條,中華人民共和國合同法第四十四條、第六十條、第九十三條、第九十七條,最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第五條及最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題若干問題的解釋第二條之規(guī)定,判決如下:一、解除原告高某某、李某某與被告咸陽瑞田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的兩份認購協(xié)議。二、被告咸陽瑞田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性返還原告高某某、李某某共計400000元并承擔利息(從2009年12月19日起至款還清之日止,按照年息8%計算)三、駁回原告高某某、李某某的其他訴訟請求。宣判后,原、被告均未上訴,被告向原告自動履行了判決義務(wù)?!驹u析】商品房認購協(xié)議是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書,是雙方對交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。簡單來說,即是開發(fā)商承諾在一定期限內(nèi)保證不將房屋賣給除認購人以外的第三人,認購人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開發(fā)商就買賣房屋事項進行商談。這種認購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務(wù),而并非最終達到簽約。認購協(xié)議中一般確認認購人打算購買的商品房的位置、樓層、房價及簽訂商品房買賣合同的時間,認購人在購房前作為簽訂商品房買賣合同的保證,向開發(fā)商支付一定數(shù)額的訂金。商品房買賣合同與商品房認購協(xié)議不同,其是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售,轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價款的合同,其中,商品房的認購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已按約定收受房款的,該協(xié)議應(yīng)認定為商品房買賣合同。由此可以看出,商品房認購協(xié)議和商品房買賣合同之間是有區(qū)別又有聯(lián)系的。從最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第九條及最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二條的規(guī)定來看,一方認為對方違反商品房買賣合同或商品房認購協(xié)議約定的,請求賠償損失的,人民法院均應(yīng)予以支持。結(jié)合本案來看,如果原告與被告簽訂的認購協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且被告已按約定收受房款,那么認購協(xié)議即是買賣合同,被告將房屋出售給第三人,其應(yīng)向原告承擔不超過已付房款一倍的賠償責任,但是本案原、被告雙方簽訂的認購協(xié)議不具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容,不應(yīng)是買賣合同,故原告若認為被告違約就不應(yīng)按所謂的“一房二賣”來請求賠償損失,原告主張賠償損失,應(yīng)當依據(jù)民事訴訟證據(jù)規(guī)定來舉證證明被告違約的事實及其損失的存在,而原告均未舉證,其主張賠償242000元的損失,依法不應(yīng)得到支持。最終合議庭在案件處理中,解除了雙方的認購協(xié)議,依據(jù)雙方約定判決被告返還原告已付房款

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