房地產(chǎn)開發(fā)的前期開發(fā)費用.doc

學(xué)習(xí)資料收集于網(wǎng)絡(luò)，僅供參考房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以下費用計入開發(fā)成本-前期工程費一、勘探費。包括地質(zhì)勘探、地下文物勘探；二、設(shè)計費。包括總體規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、環(huán)境設(shè)計費、售樓中心設(shè)計費三、地形圖測繪費四、開發(fā)項目可行性編制費五、開發(fā)土地平整六、開發(fā)土地垃圾清運費七、回填土費用八、定位放線費九、三通一平包括臨時用水、臨時用電、臨時用道路十、開發(fā)場地圍墻工程十一、地基檢測費、臨時辦公室建設(shè)費十二、人防異地建設(shè)費十三、城市基礎(chǔ)配套費和綠化費十四、墻改專項費十五、招標(biāo)代理費、服務(wù)費、公證費十六、質(zhì)量監(jiān)督費十七、合同鑒證費十八、公共消防費、地震檢測費、工程監(jiān)理費用十九、廣告牌制作以及廣告照明、廣告牌電纜工程城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費應(yīng)作為契稅計稅依據(jù)嗎？2016-05-04 15:17:46 作者：姜亞南 來源：中國稅務(wù)報 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費不應(yīng)作為契稅的計稅依據(jù)。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費不再是土地出讓價格的組成部分，而是土地出讓人在取得土地使用權(quán)后，為了后續(xù)的項目開發(fā)而向政府繳納的政府性基金，與土地出讓價格無關(guān)。稅收實踐中，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費是否應(yīng)作為契稅的計稅依據(jù)，納稅人和稅務(wù)機關(guān)一直存在較大爭議，在稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部意見分歧也很大，對實際工作造成很大影響、帶來較大風(fēng)險，需盡快加以明確。筆者經(jīng)過梳理分析相關(guān)的法規(guī)和政策規(guī)定后認(rèn)為，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費不應(yīng)作為契稅的計稅依據(jù)。在征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費之前，政府征收的是各類市政建設(shè)配套費。根據(jù)國家計委、財政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費取消部分收費項目的通知(計價格2001585號)和財政部關(guān)于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費性質(zhì)的批復(fù)(財綜函20023號)規(guī)定，各類市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費統(tǒng)一歸并為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。有人認(rèn)為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費應(yīng)征收契稅，其主要依據(jù)就是財稅2004134號文件。財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知(財稅2004134號)規(guī)定：“一、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。二、以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應(yīng)確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費以及各種補償費用應(yīng)包括在內(nèi)?！惫P者認(rèn)為，財稅2004134號文件的規(guī)定已不符合現(xiàn)在的土地出讓模式。土地出讓有出讓毛地和凈地兩種模式。在出讓毛地時，政府將土地出讓價格拆分成土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等分別收取。在這種出讓形式下，根據(jù)財稅2004134號文件的規(guī)定，市政建設(shè)配套費作為土地承受者取得土地使用權(quán)所支付的經(jīng)濟利益征收契稅并無不妥。隨著形勢的發(fā)展和相關(guān)法律法規(guī)的修改，目前政府出讓土地只能采取凈地出讓的模式。在這種模式下，前期的土地征收補償?shù)母黝愘M用都由政府直接向被征收人支付，并非由土地受讓人直接支付。土地受讓人只需要根據(jù)土地出讓合同向政府支付一口價的土地出讓金，土地出讓的全部價格都體現(xiàn)在了最終的競拍價格或合同價格上。該土地出讓金作為土地成交總價款，即是承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益，按規(guī)定繳納契稅。所以，若直接依據(jù)財稅2004134號文件的規(guī)定將城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費計入契稅計稅依據(jù)，顯然是對文件的理解有誤。國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù)(國稅函2009603號)規(guī)定，對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價款計征契稅。該條規(guī)定實質(zhì)上是對財稅2004134號文件的一種修訂。筆者認(rèn)為，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費與土地使用權(quán)無關(guān)。市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費統(tǒng)一歸并為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費后，其繳納環(huán)節(jié)和性質(zhì)也發(fā)生了兩個突出的變化。第一，在繳納環(huán)節(jié)上，由土地受讓人在土地出讓環(huán)節(jié)繳納變成了取得土地使用證后、辦理建筑工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證之前繳納，未繳納的，規(guī)劃部門不予核發(fā)建筑工程規(guī)劃許可證，住建部門不予核發(fā)建筑工程施工許可證。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費是在取得土地使用權(quán)后，辦理建筑工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證之前，依據(jù)規(guī)劃設(shè)計的建筑面積計算繳納。契稅暫行條例第八條規(guī)定的契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天。當(dāng)契稅納稅義務(wù)發(fā)生時，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費的交費義務(wù)尚未發(fā)生，甚至配套費的計算依據(jù)也尚未確定。第二，在規(guī)費性質(zhì)上，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費不再是土地出讓價格的組成部分，而是土地出讓人在取得土地使用權(quán)后，為了后續(xù)的項目開發(fā)而向政府繳納的政府性基金，與土地出讓價格無關(guān)。目前，根據(jù)計價格2001585號文件的規(guī)定，各地也都制定了城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費的征收管理使用辦法。各地的辦法雖不盡相同，但有一點是共同的，即明確規(guī)定城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費不得作為土地出讓底價構(gòu)成項目。由此可以看出，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費與土地使用權(quán)無關(guān)，不能作為契稅的計稅價格。另外，從城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費的性質(zhì)來說，根據(jù)財綜函20023號文件，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費是政府強制征收用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的專項資金，屬于政府性基金的一種，而土地使用權(quán)出讓收入同樣也屬于政府性基金的一種。二者是相互并列的關(guān)系，具有不同的用途和使命，顯然不能將配套費作為土地出讓收入的一部分。所以，從這個角度來說，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費也不能作為契稅的計稅依據(jù)。通過以上分析可見，城市基礎(chǔ)設(shè)施配