上海年度土地公開招投標市場的分析(doc 6頁).doc

2003年上海土地公開招投標市場的分析2003年上海實施8次土地公開招技標,共推出土地162幅,總面積1373.8公頃。這些土地將建成約1138萬平方米的住宅,由于中標的土地費用在規(guī)定期限內必須全部支付,開發(fā)商拿到這些地塊后,迫于高額的財務成本,不得不馬上開發(fā),預計這些土地建成的房子將占上海市場2004年全年供應量的50%左右,并將在2004年下半年陸續(xù)推向市場?，F(xiàn)對此進行分析,以2003房地產市場的原材料一土地的供應量及價格,來預測2004年上海房地產市場的走向。1、地塊分布區(qū)域(見圖一)招標土地中寶山、奉賢、青浦和松江這些邊遠區(qū)域分布的地塊數(shù)量最多。而傳統(tǒng)市中心,如黃浦、盧灣、徐匯、靜安、長寧的土地供應量非常少,決定了2004年市中心區(qū)域的高價位的新建一手房屋數(shù)量有限,價格應該穩(wěn)中有升,市場風險不會很大。 圖一：地塊分布2、各區(qū)招投標土地面積情況(見圖二)從各區(qū)域招投標土地面積情況看,2003年上海公開招投標的土地面積共計1331萬平方米,其中松江區(qū)的土地面積達到282.31萬平方米,所占比例達到20.55%,遠遠超過其他區(qū)域。此外寶山、青浦、金山、浦東新區(qū)等區(qū)域的土地供應量也不小?？梢灶A見,未來2年內,上海外環(huán)線兩側的邊遠城區(qū)將成為推案集中區(qū)域。 圖二：各區(qū)招投標土地面積(萬平方米)3.土地性質(見圖三)(1)各類土地性質的比例僅純住宅用地占到的比例就己達到79%,因此可以看出未來住宅項目仍是上海房地產市場上的主力軍。 圖三：土地性質從低容積率住宅用地供應情況看(見圖四),容積率在0.8以下的純住宅類土地共22塊,總面積為245.47萬平方米,在2003年所有招技標純住宅類用地中所占比例達到33%,預計建筑面積達到249.36萬平方米?？梢钥闯?未來上海低密度住宅仍有不小的推案量,且松江將是最大的別墅和低密度住宅的供應區(qū)域。 圖四：別墅類(低密度住宅)用地容積率在0.8以上的純住宅類土地共94塊,總面積為680.71萬(見圖五),在2003年所有招投標純住宅類用地中所占比例達到67%,預計建筑面積將達到888.77萬平方米。未來上海市容積率在0.8以上的公寓項目推案量集中在寶山、南匯、浦東和青浦等邊遠城區(qū)。 圖五：公寓用地(萬平方米)(2)成交價格從圖六、七中可以看出,黃浦區(qū)、盧灣區(qū)、虹口區(qū)、徐匯區(qū)和嘉定區(qū)的平均樓板價是目前上海各區(qū)中最高的5個區(qū)。不過需要指出的是黃浦區(qū)招投標地塊僅1幅,且為商業(yè)用途。預計未來虹口區(qū)將成為除傳統(tǒng)中心區(qū)(黃浦、靜安、盧灣及長寧)外房價最高的區(qū)域,而嘉定區(qū)的房價也將達到甚至超過市區(qū)的價格行情。 圖六：各區(qū)成交價格圖七：平均樓板價(3)招標的方式變化其間招投標方式歷經從最高價中標到中間價綜合評分法的變化。在2003年11月的8號地塊公告投標中，虹口、金山、青浦、奉賢、楊浦、松江實施中間綜合評分法，南匯實施最高價中標法，寶山、普陀、閔行兩種方法都有。2003年初進行土地公開招投標時很多區(qū)采用的是最簡單的價高者得地的方法，經過報名初審核準后，所有企業(yè)將報名資料包括規(guī)劃設計方案、可行性研究報告、保證金、報價、企業(yè)資質和銀行資信等資料放入投標箱，然后由區(qū)房地局開箱，當眾宣讀投標價格，價高者得地。這種方法的優(yōu)點是以采用類似拍賣的方法用價格標準衡量，比較客觀公允；缺點也比較明顯，土地格被不斷抬升,在執(zhí)行此政策的半年內上海土地市場的價格平均上漲了30%50%,很多小公司不顧自身經濟實力,瘋狂出高價參與投標,獲得土地后無力開發(fā),與政府反復糾纏優(yōu)惠的開發(fā)政策,由于土地連續(xù)暴漲,不少小公司獲得土地后將中標土地的項目公司轉手倒賣,形成土地市場的黑洞。由于土地價格不斷上漲,不少區(qū)政府又從第7、8號土地招投標開始采用綜合評分法。其評分方法是技標金額占70分,規(guī)劃設計方案8分,可行性研究報告6分,開發(fā)企業(yè)資質6分,從業(yè)業(yè)績5分,銀行資信5分。其中投標金額采用均值法,即政府事先確定一個投標底價,底價之下的標書皆為廢標,底價之上的每正負2%,則扣減2分。用這個方法來改變土地價格不斷攀升導致房價瘋漲的趨勢。這個辦法確實對土地價格過快上漲其到了抑制作用,最近的土地價格下降約10%。但是部分開發(fā)商已經針對上述辦法有一系列對策,如針對投標金額均值法,一個公司發(fā)動子公司、孫公司起參加投標,如寶山某地塊11家投標單位中有5家是同一系統(tǒng)的,最終如愿中標:針對規(guī)劃設計方案,開發(fā)商都美侖美失的超標準設計,因為中標后并不要求實施投標方案,反正是書面文章,大家就抄遍海內外,集天下之大成;又如可行性研究報告要求闡述項目進度、市場分析、財務分析、付款進度和資金安排,在短短的半天時間,5至9名評委們也不都是財務專家,如何來閱讀評價十幾份甚至幾十份可研報告:又如開發(fā)資質,許多技標單位都是掛羊頭賣狗肉,引人關注的的浦東某地塊,最后中標單位的一級開發(fā)資質單位是受人托請代為投標,中標后由請托人開發(fā)。針對從業(yè)業(yè)績,有些開發(fā)商胡亂填寫,政府部門在半天時間如何內查外調,搞清楚哪些項目是誰建造的,何況現(xiàn)在對外地來的開發(fā)商更是一點也不了解。銀行資信中信譽級別不是由同一個銀行出具的,其評價標準也各不相同,