上海年度土地公開招投標(biāo)市場的分析(doc 6頁).doc

2003年上海土地公開招投標(biāo)市場的分析2003年上海實施8次土地公開招技標(biāo),共推出土地162幅,總面積1373.8公頃。這些土地將建成約1138萬平方米的住宅,由于中標(biāo)的土地費用在規(guī)定期限內(nèi)必須全部支付,開發(fā)商拿到這些地塊后,迫于高額的財務(wù)成本,不得不馬上開發(fā),預(yù)計這些土地建成的房子將占上海市場2004年全年供應(yīng)量的50%左右,并將在2004年下半年陸續(xù)推向市場?，F(xiàn)對此進(jìn)行分析,以2003房地產(chǎn)市場的原材料一土地的供應(yīng)量及價格,來預(yù)測2004年上海房地產(chǎn)市場的走向。1、地塊分布區(qū)域(見圖一)招標(biāo)土地中寶山、奉賢、青浦和松江這些邊遠(yuǎn)區(qū)域分布的地塊數(shù)量最多。而傳統(tǒng)市中心,如黃浦、盧灣、徐匯、靜安、長寧的土地供應(yīng)量非常少,決定了2004年市中心區(qū)域的高價位的新建一手房屋數(shù)量有限,價格應(yīng)該穩(wěn)中有升,市場風(fēng)險不會很大。 圖一：地塊分布2、各區(qū)招投標(biāo)土地面積情況(見圖二)從各區(qū)域招投標(biāo)土地面積情況看,2003年上海公開招投標(biāo)的土地面積共計1331萬平方米,其中松江區(qū)的土地面積達(dá)到282.31萬平方米,所占比例達(dá)到20.55%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他區(qū)域。此外寶山、青浦、金山、浦東新區(qū)等區(qū)域的土地供應(yīng)量也不小。可以預(yù)見,未來2年內(nèi),上海外環(huán)線兩側(cè)的邊遠(yuǎn)城區(qū)將成為推案集中區(qū)域。 圖二：各區(qū)招投標(biāo)土地面積(萬平方米)3.土地性質(zhì)(見圖三)(1)各類土地性質(zhì)的比例僅純住宅用地占到的比例就己達(dá)到79%,因此可以看出未來住宅項目仍是上海房地產(chǎn)市場上的主力軍。 圖三：土地性質(zhì)從低容積率住宅用地供應(yīng)情況看(見圖四),容積率在0.8以下的純住宅類土地共22塊,總面積為245.47萬平方米,在2003年所有招技標(biāo)純住宅類用地中所占比例達(dá)到33%,預(yù)計建筑面積達(dá)到249.36萬平方米。可以看出,未來上海低密度住宅仍有不小的推案量,且松江將是最大的別墅和低密度住宅的供應(yīng)區(qū)域。 圖四：別墅類(低密度住宅)用地容積率在0.8以上的純住宅類土地共94塊,總面積為680.71萬(見圖五),在2003年所有招投標(biāo)純住宅類用地中所占比例達(dá)到67%,預(yù)計建筑面積將達(dá)到888.77萬平方米。未來上海市容積率在0.8以上的公寓項目推案量集中在寶山、南匯、浦東和青浦等邊遠(yuǎn)城區(qū)。 圖五：公寓用地(萬平方米)(2)成交價格從圖六、七中可以看出,黃浦區(qū)、盧灣區(qū)、虹口區(qū)、徐匯區(qū)和嘉定區(qū)的平均樓板價是目前上海各區(qū)中最高的5個區(qū)。不過需要指出的是黃浦區(qū)招投標(biāo)地塊僅1幅,且為商業(yè)用途。預(yù)計未來虹口區(qū)將成為除傳統(tǒng)中心區(qū)(黃浦、靜安、盧灣及長寧)外房價最高的區(qū)域,而嘉定區(qū)的房價也將達(dá)到甚至超過市區(qū)的價格行情。 圖六：各區(qū)成交價格圖七：平均樓板價(3)招標(biāo)的方式變化其間招投標(biāo)方式歷經(jīng)從最高價中標(biāo)到中間價綜合評分法的變化。在2003年11月的8號地塊公告投標(biāo)中，虹口、金山、青浦、奉賢、楊浦、松江實施中間綜合評分法，南匯實施最高價中標(biāo)法，寶山、普陀、閔行兩種方法都有。2003年初進(jìn)行土地公開招投標(biāo)時很多區(qū)采用的是最簡單的價高者得地的方法，經(jīng)過報名初審核準(zhǔn)后，所有企業(yè)將報名資料包括規(guī)劃設(shè)計方案、可行性研究報告、保證金、報價、企業(yè)資質(zhì)和銀行資信等資料放入投標(biāo)箱，然后由區(qū)房地局開箱，當(dāng)眾宣讀投標(biāo)價格，價高者得地。這種方法的優(yōu)點是以采用類似拍賣的方法用價格標(biāo)準(zhǔn)衡量，比較客觀公允；缺點也比較明顯，土地格被不斷抬升,在執(zhí)行此政策的半年內(nèi)上海土地市場的價格平均上漲了30%50%,很多小公司不顧自身經(jīng)濟(jì)實力,瘋狂出高價參與投標(biāo),獲得土地后無力開發(fā),與政府反復(fù)糾纏優(yōu)惠的開發(fā)政策,由于土地連續(xù)暴漲,不少小公司獲得土地后將中標(biāo)土地的項目公司轉(zhuǎn)手倒賣,形成土地市場的黑洞。由于土地價格不斷上漲,不少區(qū)政府又從第7、8號土地招投標(biāo)開始采用綜合評分法。其評分方法是技標(biāo)金額占70分,規(guī)劃設(shè)計方案8分,可行性研究報告6分,開發(fā)企業(yè)資質(zhì)6分,從業(yè)業(yè)績5分,銀行資信5分。其中投標(biāo)金額采用均值法,即政府事先確定一個投標(biāo)底價,底價之下的標(biāo)書皆為廢標(biāo),底價之上的每正負(fù)2%,則扣減2分。用這個方法來改變土地價格不斷攀升導(dǎo)致房價瘋漲的趨勢。這個辦法確實對土地價格過快上漲其到了抑制作用,最近的土地價格下降約10%。但是部分開發(fā)商已經(jīng)針對上述辦法有一系列對策,如針對投標(biāo)金額均值法,一個公司發(fā)動子公司、孫公司起參加投標(biāo),如寶山某地塊11家投標(biāo)單位中有5家是同一系統(tǒng)的,最終如愿中標(biāo):針對規(guī)劃設(shè)計方案,開發(fā)商都美侖美失的超標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計,因為中標(biāo)后并不要求實施投標(biāo)方案,反正是書面文章,大家就抄遍海內(nèi)外,集天下之大成;又如可行性研究報告要求闡述項目進(jìn)度、市場分析、財務(wù)分析、付款進(jìn)度和資金安排,在短短的半天時間,5至9名評委們也不都是財務(wù)專家,如何來閱讀評價十幾份甚至幾十份可研報告:又如開發(fā)資質(zhì),許多技標(biāo)單位都是掛羊頭賣狗肉,引人關(guān)注的的浦東某地塊,最后中標(biāo)單位的一級開發(fā)資質(zhì)單位是受人托請代為投標(biāo),中標(biāo)后由請托人開發(fā)。針對從業(yè)業(yè)績,有些開發(fā)商胡亂填寫,政府部門在半天時間如何內(nèi)查外調(diào),搞清楚哪些項目是誰建造的,何況現(xiàn)在對外地來的開發(fā)商更是一點也不了解。銀行資信中信譽(yù)級別不是由同一個銀行出具的,其評價標(biāo)準(zhǔn)也各不相同,