房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì).doc

目錄1項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析1.1項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查1.2項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查1.3地塊交通條件調(diào)查1.4周邊市政配套設(shè)施調(diào)查2區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷2.1宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2.1.1國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) 2.1.3國(guó)家宏觀金融政策 2.1.4 固定資產(chǎn)投資總額 2.1.5社會(huì)消費(fèi)品零售總額2.2項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)2.3項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀2.4項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異2.5項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)2.6商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析3土地SWOT（深層次）分析3.1項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)3.2項(xiàng)目地塊的劣勢(shì) 3.3項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)3.4項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)4 項(xiàng)目市場(chǎng)定位4.1 類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研4.2項(xiàng)目定位5 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析5.1商品住宅價(jià)值分析法5.2類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素5.3項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷5.4價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素5.5項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析6項(xiàng)目定價(jià)模擬分析6.1均價(jià)的確定6.2項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬7項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的確定8項(xiàng)目投資及成本估算9項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 10社會(huì)效益和環(huán)境效益評(píng)價(jià) 11結(jié)論及建議 正文1 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析1.1項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查寶安璞園，由武漢寶安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，總建筑面積72088平方米，處南湖新城核心地段，東臨武漢理工大學(xué)，西臨丁字橋南路，南臨機(jī)場(chǎng)三路，北臨機(jī)場(chǎng)二路，總開(kāi)發(fā)面積25萬(wàn)方。分三期開(kāi)發(fā)，一期為理工大學(xué)定向開(kāi)發(fā)，2007年11月30日交房，二期正在建設(shè)當(dāng)中。預(yù)計(jì)2007年12月推向市場(chǎng)。二期璞園在建筑設(shè)計(jì)上的校園文化為背景，并添加入戶花園、大飄窗、空中花園、6米挑高奇偶錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)等優(yōu)質(zhì)元素。1.2項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查周邊商業(yè)：中商平價(jià)、武商量販、南湖城市廣場(chǎng)、蘇寧電器、崇文廣場(chǎng)、中百倉(cāng)儲(chǔ)、沃爾瑪、家樂(lè)福周邊銀行:招行、交行、中信、工行、農(nóng)行、建行周邊公園：南湖水上公園周邊醫(yī)院：藍(lán)湖醫(yī)院、中建三局中心醫(yī)院、廣州軍區(qū)武漢總院、武大口腔醫(yī)院周邊學(xué)校：南湖實(shí)驗(yàn)小學(xué)、武珞路小學(xué)金地分校、實(shí)驗(yàn)中學(xué)南湖分校、武漢理工大學(xué)新校區(qū)、華中師范大學(xué)1.3地塊交通條件調(diào)查 附近公交有806路、625路、804路、613路、573路、59路、609路、561路、320路、817路等公交。附近車(chē)站有丁家橋南路北港村、建安街平安路、雅安街松濤苑南門(mén)、丁字橋南路江南庭園、瑞安街松濤苑、丁字橋南路江南庭院、雅安街平安路、平安路雅安街、文治街金地格林小城、建安街丁字橋南路、富安街平安路、丁字橋南路富安街、平安路南段、丁字橋南路建安街、丁字橋南路北港村。 1.4周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 在小區(qū)配套設(shè)施方面，結(jié)合小區(qū)出入周邊沿街外側(cè)設(shè)置超市、便利店、銀行和郵政等。在教育和醫(yī)療方面分別設(shè)置了幼兒園、24小時(shí)社區(qū)保健中心及中、西醫(yī)專家門(mén)診。社區(qū)內(nèi)建有以康體為主體的高端特色會(huì)所、酒吧、咖啡吧、網(wǎng)吧、視聽(tīng)中心、圖書(shū)閱覽、棋牌室、私人會(huì)客室等一應(yīng)俱全。2 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷2 .1 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2.1.1 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2012年1月17日上午公布2011年重要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)初步測(cè)算，2011年全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值471564億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)9.2%。四季度增長(zhǎng)8.9%。此前，專家普遍預(yù)測(cè)2011年GDP增速或降至9%左右，上述已公布的數(shù)據(jù)基本符合預(yù)期。此外，統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲5.4%。其中，12月份CPI同比上漲4.1%。全年工業(yè)生產(chǎn)者購(gòu)進(jìn)價(jià)格比上年上漲9.1%,12月份PPI同比上漲3.5%。2011年全年全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)13.9%。12月份工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)12.8%，環(huán)比增長(zhǎng)1.1%。2011年全年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61740億元，比上年增長(zhǎng)27.9%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)20.0%。2011年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額181226億元，比2010年名義增長(zhǎng)17.1%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)11.6%。其中，12月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額名義增長(zhǎng)18.1%，環(huán)比增長(zhǎng)1.41%。2010年全年進(jìn)出口總額36421億美元，比2009年增長(zhǎng)22.5%；出口18986億美元，增長(zhǎng)20.3%；進(jìn)口17435億美元，增長(zhǎng)24.9%。進(jìn)出口相抵，順差1551億美元，比上年減少264億美元。 2.1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為94.90，比上月回落0.72點(diǎn)。表 1 2012 年 1-5 月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況指標(biāo)絕對(duì)量同比增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）2221318.5其中：住宅1509813.6辦公樓108244.7商業(yè)營(yíng)業(yè)用房288731.6房屋施工面積（萬(wàn)平方米）45136419.6其中：住宅33903617.3辦公樓1537727.6商業(yè)營(yíng)業(yè)用房5078821.2房屋新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）72859-4.3其中：住宅53882-8.2辦公樓236212.4商業(yè)營(yíng)業(yè)用房89899.7土地購(gòu)置面積（萬(wàn)平方米）13532-18.7土地成交價(jià)款（億元）2620-10.0房屋竣工面積（萬(wàn)平方米）2730626.3其中：住宅2181526.5辦公樓598-2.7商業(yè)營(yíng)業(yè)用房293130.7商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）28852-12.4其中：住宅25558-13.5辦公樓6413.6商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1996-1.4商品房銷售額（億元）16932-9.1其中：住宅14010-10.6辦公樓772-8.7商業(yè)營(yíng)業(yè)用房18633.9商品房待售面積（萬(wàn)平方米）3074033.6其中：住宅1972143.7辦公樓130416.6商業(yè)營(yíng)業(yè)用房621316.9房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源（億元）341715.7其中：國(guó)內(nèi)貸款62968.5利用外資168-36.8自籌資金1451816.3其他資金13188-4.3其中：定金及預(yù)收款7926-4.0個(gè)人按揭貸款3343-2.9表 2 2012 年 1-5 月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況地區(qū)投資額（億元）同比增長(zhǎng)（%）住宅住宅全國(guó)總計(jì)222131509818.513.6東部地011.4中部地區(qū)4472308622.315.9西部地區(qū)4705320822.517.7表 3 2012 年 1-5 月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況地區(qū)商品房銷售面積商品房銷售額絕對(duì)數(shù)（萬(wàn)平方米）同比增長(zhǎng)（%）絕對(duì)數(shù)（億元）同比增長(zhǎng)（%）全國(guó)總計(jì)28852-12.416932-9.1東部地區(qū)14098-14.110259-12.1中部地區(qū)6962-10.23072-2.9西部地區(qū)7792-11.13601-5.02.1.3國(guó)家宏觀金融政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、充分就業(yè)、穩(wěn)定物價(jià)、維持國(guó)際收支平衡2.1.4固定資產(chǎn)投資總額2.1.5中國(guó)15月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額81637億元武漢房地產(chǎn)供需情況調(diào)查：目前武漢市房地產(chǎn)需求情況還是相當(dāng)可觀、武漢市目前有許多工程正在興建之中，有充足的市場(chǎng)供給。目前依然有許多市民成觀望態(tài)度，希望有所下價(jià)，但近來(lái)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策銀行存款準(zhǔn)備金下調(diào)，市民對(duì)此并不看好。房?jī)r(jià)依然有上漲風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)調(diào)查顯示目前邯鄲市買(mǎi)房人群主要是二三十歲的中青年人較多，有少部分人買(mǎi)房投資。從事居住為主的占絕大多數(shù)。2.2.1武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)概況：據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)字顯示，今年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行良好，有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司數(shù)量增多，市場(chǎng)銷售節(jié)節(jié)攀升、資金狀況不斷好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)最艱難的困窘時(shí)期基本度過(guò)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)隊(duì)伍不斷壯大。上半年，全市入統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)205家，比上年同期增加48家。目前有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)138家，比上年同期增加39家，占入統(tǒng)企業(yè)總量的67.3%。全市在建的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到199個(gè)，比上年同期增多42個(gè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)。受廊坊榮盛房地產(chǎn)公司和北京城建集團(tuán)開(kāi)發(fā)公司的帶動(dòng)影響，上半年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。16月全市房地產(chǎn)業(yè)完成開(kāi)發(fā)投資105.0億元，比上年增長(zhǎng)91.2%，其增長(zhǎng)速度在全省居第三位，僅次于承德和衡水兩個(gè)開(kāi)發(fā)規(guī)模較小的城市(承德39.6億元、衡水38.4億元)，在石家莊、唐山、廊坊(下降13.1%)、保定幾個(gè)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大的城市中名列榜首。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的快速增長(zhǎng)，一定程度上對(duì)全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)起到積極的拉動(dòng)和保障作用。商品房新開(kāi)工面積快速攀升。今年上半年，全市商品房施工面積規(guī)模達(dá)到1238.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.2%。其中，本年新開(kāi)工面積543.3萬(wàn)平方米，占2009年商品房新開(kāi)工面積的93.7%，與上年同期相比增長(zhǎng)1.2倍，商品住宅新開(kāi)工面積407.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)99.7%。商品房銷售市場(chǎng)比較活躍。16月，全市商品房銷售面積為81.2萬(wàn)平方米，銷售總量比上年增加12.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)26.2%。其中，期房銷售67.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.2%，占全部銷售商品房面積的82.5%；商品房銷售額25.7億元，同比增加7.1億元，同比增長(zhǎng)38.4%。其中，期房銷售額21.4億元，同比增長(zhǎng)62.8%，占全部商品房銷售額的83.3%。居住條件顯著逐步改善。伴隨著住房改革的深入和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房已成為全市商品房銷售對(duì)象的主體，2010年上半年個(gè)人購(gòu)房的比重達(dá)95%以上。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)力的旺盛，帶來(lái)的是居住條件的顯著改善，2010年上半年全市城鎮(zhèn)人均居住面積已達(dá)到27.37平方米，比上年增加2.22平方米?？罩妹娣e有所下降。截止今年6月底，全市商品房空置面積13.3萬(wàn)平方米，同比減少16.7萬(wàn)平方米，同比下降55.7%。商品房空置面積的大幅下降，一定程度上說(shuō)明了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況比較健康良好，這也是外地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)我市進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，看好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)具體體現(xiàn)。商品房?jī)r(jià)格稍有松動(dòng)。隨著國(guó)家一系列的宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，調(diào)控效果已初步顯現(xiàn)。從今年第二季度房地產(chǎn)銷售情況來(lái)看，房?jī)r(jià)與上年同期相比仍然保持了增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但從近三個(gè)月的環(huán)比速度來(lái)看，卻呈現(xiàn)了逐月下降的勢(shì)頭。2.2.2邯鄲政府相關(guān)政策法規(guī)近年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益繁榮，邯鄲政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也加強(qiáng)了法規(guī)政策上的建設(shè)與約束：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有閑置土地，將禁止拿新地，河北省明確完成農(nóng)村集體“土地證”5年內(nèi)全發(fā)，土地不再“無(wú)償劃撥”， 今后包括房地產(chǎn)在內(nèi)的七大類服務(wù)業(yè)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，必須由統(tǒng)計(jì)部門(mén)統(tǒng)一發(fā)布，服務(wù)業(yè)相關(guān)價(jià)格數(shù)據(jù)也必須以市場(chǎng)實(shí)際交易價(jià)格計(jì)算。保障房參建方對(duì)質(zhì)量永久負(fù)責(zé)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人終身負(fù)責(zé)制逐步推行，計(jì)劃為經(jīng)適房改名以明晰政策。據(jù)新華社電 國(guó)務(wù)院總理溫家寶19日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好保障性安居工程建設(shè)和管理工作，討論并原則通過(guò)中華人民共和國(guó)精神衛(wèi)生法（草案）和中華人民共和國(guó)居民身份證法修正案（草案）。2.3項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀在需求方面：隨著近幾年的房?jī)r(jià)快速上漲，房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通百姓的承受能力，高昂的房?jī)r(jià)必將會(huì)抑制大量的需求，所謂房?jī)r(jià)收入比，即是家庭年收入與住宅價(jià)格的比例，如國(guó)際上用來(lái)衡量房?jī)r(jià)是否合理常用房?jī)r(jià)收入比來(lái)進(jìn)行考量，在國(guó)際上通常認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比保持在1：46之間比較合理，而邯鄲的房?jī)r(jià)收入比已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出該水平，達(dá)到1：1520左右，這就意味著一個(gè)家庭不吃不喝至少15年才能買(mǎi)到一套房，出現(xiàn)這樣的局面除與房?jī)r(jià)過(guò)高外，還與邯鄲結(jié)構(gòu)性供應(yīng)失衡有關(guān)系，在邯鄲目前供應(yīng)的住宅面積比較偏大，動(dòng)輒就是100平米以上，90平米以下的戶型在市場(chǎng)中鳳毛麟角，即使有小戶型，大多也是大面積戶型的配角，在設(shè)計(jì)或地理位置上或多或少存在一定的缺陷，造成小面積戶型有效供應(yīng)在市場(chǎng)中的缺位，這也是造成房?jī)r(jià)收入比較高的原因之一。在供應(yīng)方面：雖然國(guó)家政策對(duì)耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地有著苛刻的限制，但隨著邯鄲一年一大步，三年大變樣的大拆促大建的方針政策出臺(tái)實(shí)施，舊城和城中村改造被提到了空前的熱度和高潮，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露：舊改用地的掛靠速度還將進(jìn)一步加快，總面積將近5000余畝的五倉(cāng)區(qū)總體改造已于2009年底已經(jīng)開(kāi)工和建設(shè)。在未來(lái)的二年內(nèi)，這些土地必將會(huì)完全上市，形成海量的住宅供應(yīng)，這必將會(huì)加劇市場(chǎng)供求進(jìn)一步失衡，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩，房地產(chǎn)住宅價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)下滑。2.4項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)成為媒體和學(xué)者專家評(píng)論的熱點(diǎn)，其中很多人認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下行太多，最主要的依據(jù)是土地成本、建筑材料成本及勞動(dòng)力成本長(zhǎng)期處于上漲的趨勢(shì)，所以房?jī)r(jià)的抗跌性較強(qiáng)，如從邯鄲2007年5月份拍賣(mài)的5塊地來(lái)看，住宅用地平均價(jià)約為250萬(wàn)元/畝，按政府規(guī)定的容積率3.0計(jì)算，加上相關(guān)稅費(fèi)樓面地價(jià)高達(dá)每平米1300元，其商品房的綜合開(kāi)發(fā)成本在3100元/平米左右，若是城中村舊改項(xiàng)目其綜合開(kāi)發(fā)成本可能更高，由于過(guò)高的成本大大壓縮了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間，所以降價(jià)幅度有限。但筆者對(duì)此持不同的觀點(diǎn)，成本因然是決定因素，真正對(duì)房?jī)r(jià)起決定作用的是市場(chǎng)供求關(guān)系，在市場(chǎng)體系中，產(chǎn)品供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格可遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求，但當(dāng)產(chǎn)品供大于求時(shí)，價(jià)格也可低于產(chǎn)品成本來(lái)刺激市場(chǎng)需求，所以僅以成本來(lái)評(píng)定房地產(chǎn)的價(jià)格趨勢(shì)未免有點(diǎn)過(guò)于牽強(qiáng)附會(huì)。有的學(xué)者說(shuō)房地產(chǎn)屬于國(guó)家支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率較高，房地產(chǎn)的深度下跌必將會(huì)影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的建康發(fā)展，相關(guān)政府部門(mén)絕不會(huì)任由房?jī)r(jià)下行，這一點(diǎn)我同意，但前提是在政府出手干預(yù)之前應(yīng)是首先分析房地產(chǎn)是否屬于健康理性的調(diào)整，商品房不同于其它商品，它具有商品性的同時(shí)，也具有一定的社會(huì)性，作為公眾的基本的社公生產(chǎn)資料，房?jī)r(jià)的過(guò)高必將會(huì)影響到社會(huì)的穩(wěn)定與和諧，這也是政府不愿看到的。在邯鄲，房地產(chǎn)住宅價(jià)格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)承受能力，筆者認(rèn)為這次房?jī)r(jià)回調(diào)屬于是市場(chǎng)理性的調(diào)整，政府無(wú)需干預(yù)。即使政府進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)救市相信效果也不會(huì)太明顯，畢竟房地產(chǎn)高昂的價(jià)格已抑制了相當(dāng)大部分需求，只要是房?jī)r(jià)與家庭收入還不對(duì)稱，政府的救市努力也是白費(fèi)心機(jī)。2.5商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)事態(tài)分析受政府激活房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施的出臺(tái)和住房剛性需求釋放的影響，邯鄲市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工面積均有較大幅度增長(zhǎng)，市場(chǎng)形勢(shì)回暖跡象顯現(xiàn)。 1-5月份，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資33.3億元，同比增長(zhǎng)38.3；商品房新開(kāi)工面積140.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.8；全市商品房銷售面積 42.88萬(wàn)平方米，同比下降30.7，但4月和5月份環(huán)比分別增長(zhǎng)1.3和2.4。5月份主城區(qū)商品房平均價(jià)格為3650元平方米，同比增長(zhǎng) 3.9，與去年底3540元相比增長(zhǎng)3.1。上半年邯鄲市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資35 億元，同比增長(zhǎng)38.6 ，完成年度計(jì)劃的56.4。其中商品住宅已完成投資28.6 億元，同比增長(zhǎng)30.6；主城區(qū)上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資25.4億元，同比增長(zhǎng)43.26；其中商品住宅完成投資18.53億元，同比增長(zhǎng) 62.04。全市商品房新開(kāi)工面積162.98萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.68，其中商品住宅新開(kāi)工面積136.43萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.55。主城區(qū)商品房新開(kāi)工面積105.44萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.21。其中商品住宅新開(kāi)工面積81.52萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)51.3。商品房竣工面積 57.35萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.12 ，其中商品住宅竣工面積50.34萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.74。主城區(qū)商品房竣工面積35.13萬(wàn)平方米，與去年同比增長(zhǎng)38.1。與此形成鮮明對(duì)比的是商品房銷售。上半年，商品房銷售面積53.22萬(wàn)平方米，同比下降20.1，其中住宅銷售49.72萬(wàn)平方米，同比下降12.6。主城區(qū)商品房銷售面積33.67萬(wàn)平方米，同比下降9.7，其中住宅銷售30.4萬(wàn)平方米，同比下降15.3。同樣不容樂(lè)觀的是商品房空置情況。全市商品房空置面積34.78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)60.2，其中商品住宅空置面積28.91萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)68.97。在空置面積中，竣工在一年以內(nèi)的待銷商品房面積14.42萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.2，滯銷商品房面積4.24萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)74.49，積壓商品房面積0.01萬(wàn)平方米，同比下降 98.3。今年以來(lái)，邯鄲市共啟動(dòng)“兩改”項(xiàng)目91個(gè)，其中城中村項(xiàng)目33個(gè)，舊城區(qū)片項(xiàng)目58個(gè)，完成拆遷面積109.52萬(wàn)平方米，開(kāi)工面積117 萬(wàn)平方米，完成投資44.18億元。其中城中村改造完成拆遷面積53.35萬(wàn)平方米，開(kāi)工面積67.3萬(wàn)平方米，舊城區(qū)片改造完成拆遷面積56.17萬(wàn)平方米，開(kāi)工面積49.7萬(wàn)平方米。有利： 資金充足，市場(chǎng)與財(cái)務(wù)分析準(zhǔn)確可靠，施工條件具備。 企 業(yè) 項(xiàng) 目 條 件 分 析不利：暫無(wú)3. 土地swot分析威脅機(jī)會(huì) 外 部 環(huán) 境 分 析強(qiáng)勢(shì)有利：購(gòu)房需求量大， 地理位置優(yōu)越， 國(guó)家政策較好。弱勢(shì)不利：實(shí)際購(gòu)房人數(shù)有待提高，四周空氣質(zhì)量有待改善。其他房產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)激烈3.1項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)（S）投資價(jià)值：景觀優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目可充分利用滏陽(yáng)河中央形象新區(qū)、優(yōu)美環(huán)境和幾近竣工氣勢(shì)宏偉的展覽中心、展覽廣場(chǎng)交相輝映的景觀優(yōu)勢(shì)進(jìn)行發(fā)揮。本地塊南望太行山，享有東南面季風(fēng)所帶來(lái)的清新空氣，遠(yuǎn)觀郁郁蔥蔥的綠色山嶺；西面可以遠(yuǎn)眺滏陽(yáng)河秀色，且為已初顯未來(lái)大都會(huì)成熟形態(tài)的城市景觀，各種現(xiàn)代高層建筑構(gòu)成都市豐富的天際線；東面，未來(lái)將是新規(guī)劃市政建筑及居住建筑，亦蘊(yùn)含極高的景觀視野價(jià)值。產(chǎn)品定位：本項(xiàng)目主推精致戶型，就目前市場(chǎng)狀況分析，市場(chǎng)消費(fèi)需求旺盛，特別是邯山區(qū)區(qū)域，客戶層面大，需求量廣，非常適合精英白領(lǐng)及投資一族購(gòu)買(mǎi)交通便捷：本地塊位于學(xué)院北路西段，五倉(cāng)區(qū)的核心，并規(guī)劃建設(shè)為市的生態(tài)景觀大道；。本地塊憑借上述捷運(yùn)交通系統(tǒng)，可方便地通達(dá)城市內(nèi)各個(gè)街區(qū)，亦可方便地通過(guò)高速公路系統(tǒng)聯(lián)系全區(qū)各地，隨著邯鄲客運(yùn)樞紐總站的投入運(yùn)營(yíng)，其交通優(yōu)勢(shì)更是顯現(xiàn)無(wú)疑。市政和商業(yè)配套：本項(xiàng)目地處成熟的CBD核心地段，生態(tài)景觀、購(gòu)物休閑、商業(yè)金融、信息通迅、文教科技等市政配套齊全，具備市政泛配套價(jià)值，開(kāi)發(fā)商無(wú)需進(jìn)行額外開(kāi)發(fā)，便可盡享成熟的市政配套，都市的繁華與便利唾手可得。3.2劣勢(shì) (W) 項(xiàng)目占地面積小，社區(qū)景觀綠化難以展開(kāi)，不利于社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施和生態(tài)環(huán)境的營(yíng)造。 開(kāi)發(fā)商知名度不高,至今未開(kāi)發(fā)有現(xiàn)成或知名品牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有可能使本項(xiàng)目對(duì)公眾市場(chǎng)號(hào)召力產(chǎn)生一定的影響。 車(chē)位有限, 本項(xiàng)目停車(chē)位稀缺，對(duì)于有車(chē)一族或商務(wù)往來(lái)顯得有些美中不足。3.3機(jī)會(huì) (T) 展覽中心帶來(lái)的展覽效應(yīng)隨著展覽中心和邯山區(qū)廣場(chǎng)的即將完工，同時(shí)毗鄰電信、聯(lián)通大樓，易形成它、信息、通訊等專業(yè)市場(chǎng)，儲(chǔ)備有豐富的消費(fèi)和客戶資源有利于項(xiàng)目商場(chǎng)、商鋪的銷售。屆時(shí)，周邊將成為西區(qū)最繁華的商業(yè)中心，商務(wù)交流活動(dòng)更加頻繁，項(xiàng)目所在地及其本身具備相當(dāng)好的商業(yè)潛力。3.4威脅 (0)主要來(lái)自同類項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。邯鄲市今年內(nèi)的公寓物業(yè)項(xiàng)目已有大幅度的增長(zhǎng)，特別是低端的公寓物業(yè)消費(fèi)增長(zhǎng)和供應(yīng)量的快速上升導(dǎo)致市場(chǎng)一度嚴(yán)重失衡。新增長(zhǎng)的供應(yīng)量多以中小戶型為主推產(chǎn)品，多為原有的“爛尾樓”改建而成，在價(jià)格上占有一定優(yōu)勢(shì)。盡管競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布于市內(nèi)各個(gè)城區(qū)，但是他們會(huì)在產(chǎn)品、價(jià)格等方面造成對(duì)本項(xiàng)目一定的沖擊。 寫(xiě)字樓：寫(xiě)字樓也是主要的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)類別。（文化大廈、品感大廈、） 商住樓：這類物業(yè)主要是有專門(mén)用做辦公，或?qū)ｉT(mén)用做居住，也有商住兩用的，這類物業(yè)的特點(diǎn)是：基本上沒(méi)有相關(guān)的商務(wù)配套服務(wù)。（風(fēng)林園、洞庭湖花園、民樂(lè)湖、鳳山豪苑） 酒店式公寓：酒店式公寓引入了酒店的管理服務(wù)，故在提供的物業(yè)服務(wù)方面比較占有優(yōu)勢(shì)，但是目前酒店式公寓物業(yè)只停留概念階段，同時(shí)在管理成本方面比起商務(wù)公寓要高出很多。4項(xiàng)目市場(chǎng)定位4.1成本法 計(jì)算=單位成本*(1+加成率）加成率一般在15%20%之間4.2.1產(chǎn)品定位先鋒經(jīng)理人的商務(wù)套間 未來(lái)總栽的指揮臺(tái)4.2.2目標(biāo)客戶群體定位1 外地駐機(jī)構(gòu)和辦事處：小型公司，精英團(tuán)隊(duì)2 個(gè)人工作室和個(gè)體私人業(yè)主：律師事務(wù)所、廣告公司、設(shè)計(jì)創(chuàng)作室、個(gè)人工作室、裝飾公司、旅行社、品牌代理商等3 個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者：這一類客戶視野超前，極具投資意識(shí)，眼光獨(dú)到，對(duì)地產(chǎn)認(rèn)識(shí)深刻。4 炒房炒鋪投機(jī)人5 目標(biāo)客戶群特點(diǎn)分析6 年齡層次：2550歲之間，主力人群為3040歲，注重個(gè)人及公司形象的年輕創(chuàng)業(yè)者7 教育程度：大專以上學(xué)歷；樂(lè)于接受現(xiàn)代商務(wù)辦公概念8 職務(wù)狀況：私企老板、中高層管理或職業(yè)經(jīng)理人9 經(jīng)濟(jì)收入：月收入2000元以上，有一定的積蓄 職業(yè)背景：國(guó)有企事業(yè)單位，多在私企或外資公司工作和營(yíng)業(yè)主 愛(ài)好興趣：以工作為樂(lè)，以創(chuàng)業(yè)為榮，有敏感的信息需求，接受新事物較快。 商務(wù)活動(dòng)的需要：商務(wù)配套的需求，彼此間的商務(wù)交流 快節(jié)奏的生活：時(shí)間概念強(qiáng)烈，要求交通便利、周邊配套齊全這一部分消費(fèi)群體中的“意見(jiàn)領(lǐng)袖”既注重生活的品質(zhì)又追求生活的品位；他們是社會(huì)的中尖分子；在他們中間同樣涌動(dòng)著追求新城市、追求新生活的思潮；他們更加崇尚居住在最佳的城市核心區(qū)，能夠享受到便捷的交通、繁華的商業(yè)、高雅的文化、優(yōu)美的環(huán)境。所以，單一硬性地訴求住宅所帶來(lái)的功能性利益是不會(huì)吸引到目標(biāo)消費(fèi)者的注意與興趣的。正是基于目標(biāo)消費(fèi)者這樣的心理特征，項(xiàng)目賦予了趙都新城項(xiàng)目“先鋒經(jīng)理人商務(wù)套間”的主題定位。5項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析5.1商品住宅價(jià)值分析法截止到2012年6月25日為止，趙都新城所在的邯山區(qū)區(qū)共有在售住宅項(xiàng)目55個(gè)，近一個(gè)月內(nèi)，另有55個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格與之前持平。所有在售住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為4637元/平方米，近半年來(lái)持平。所有55個(gè)在售住宅項(xiàng)目與趙都新城相比：21個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)高于趙都新城，售價(jià)最高的康橋國(guó)際為7200元/平方米，占總數(shù)的39%；16個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)低于趙都新城，售價(jià)最低的中華城為2000元/平方米，占總數(shù)的30%；另有18個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)與趙都新城持平。5.2類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素交通的便利性：中華東大街、西臨邯磁公路、北起渚河路、南至南環(huán)路。多條主干道相匯，多條公交干線均可直達(dá)本項(xiàng)目，出行條件極為便利。距市中心僅15分鐘車(chē)程，10分鐘即到火車(chē)站，10分鐘可達(dá)邯鄲機(jī)場(chǎng)，社區(qū)內(nèi)6條大街貫穿南北，形成了極為便利的社區(qū)交通網(wǎng)。5.3項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷小區(qū)配套：擁有了完善的配套設(shè)施。在小區(qū)配套設(shè)施方面，結(jié)合小區(qū)出入周邊沿街外側(cè)設(shè)置超市、便利店、銀行、郵政等。在教育和醫(yī)療方面分別設(shè)置了幼兒園、24小時(shí)社區(qū)保健中心及中西專家門(mén)診。社區(qū)內(nèi)建有以康體為主體的高端特色會(huì)所、酒吧、咖啡吧、網(wǎng)吧、視聽(tīng)中心、圖書(shū)閱覽、棋牌室、私人會(huì)客室等一應(yīng)俱全。5.4價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素項(xiàng)目整體落成后將成為武漢南部未來(lái)的RBD（商貿(mào)旅游、休閑娛樂(lè)、古韻文化、生態(tài)宜居）中心，同時(shí)也擁有邯鄲最大的社區(qū)型商業(yè)群。社區(qū)型商業(yè)相比其它商業(yè)來(lái)說(shuō)，更具有潛力，因?yàn)閺纳虡I(yè)建立之初，社區(qū)型商業(yè)就不缺少人氣，有相應(yīng)的固定消費(fèi)群體的存在，使得社區(qū)型商業(yè)更具有投資價(jià)值！趙都新城50萬(wàn)平米核心商業(yè)和道國(guó)際廣場(chǎng)，作為區(qū)域少有的核心型綜合商業(yè)體，已經(jīng)成為趙都新城未來(lái)商業(yè)的中心力量和區(qū)域商圈的標(biāo)桿之作。作為全新的城市形態(tài)，它創(chuàng)造了一個(gè)將居住、商務(wù)、辦公、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、游憩等城市功能高度集約的空間，它對(duì)資源的強(qiáng)勁整合能力帶來(lái)的高經(jīng)濟(jì)效益使其成為新的商業(yè)投資熱點(diǎn)。5.5項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析300萬(wàn)平方米鴻篇巨制，風(fēng)靡世界的魅力主場(chǎng)規(guī)模宏大，氣勢(shì)磅礴。實(shí)力名企隆基泰和聯(lián)合北京城建再次千畝巨制，打造集健康居住、大型綜合商業(yè)、風(fēng)情商街、商務(wù)辦公、創(chuàng)意文化、娛樂(lè)休閑等功能為一體，功能齊全、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的國(guó)際化現(xiàn)代新城。寶安璞園地處武漢市南部占地面積1300余畝，可同時(shí)滿足12萬(wàn)人口居住，是一座相當(dāng)于邯山區(qū)三分之一的魅力生活城，華北第一城市新城落戶邯鄲。項(xiàng)目整體落成后將成為引領(lǐng)邯鄲生態(tài)居住、購(gòu)物休閑、商貿(mào)旅游、古韻文化、國(guó)際風(fēng)情的魅力主場(chǎng)！建筑生活夢(mèng)想，運(yùn)營(yíng)城市未來(lái)。秉承專業(yè)與誠(chéng)信的核心理念，堅(jiān)守品質(zhì)是最堅(jiān)硬的防線,信譽(yù)是最尊貴的榮耀。品牌開(kāi)發(fā)，實(shí)力保證。隆基泰和實(shí)業(yè)集團(tuán)是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)貿(mào)易、工業(yè)制造、物資供應(yīng)、科技發(fā)展等多領(lǐng)域經(jīng)營(yíng)于一體，跨行業(yè)、跨區(qū)域、多實(shí)體的企業(yè)集團(tuán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)具有一級(jí)資質(zhì)，國(guó)家建筑施工總承包商特級(jí)資質(zhì)，歷經(jīng)10年城市運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)成熟：曾開(kāi)發(fā)7000余畝的白洋淀-蘆香國(guó)際、1200余畝的高碑店世紀(jì)城等大型綜合項(xiàng)目；竹語(yǔ)堂別墅、世界城、白溝“九城”、陽(yáng)光凱旋城、陽(yáng)光海洋花園、海龍公寓等特色項(xiàng)目以及中鐵十八局辦公樓等辦公項(xiàng)目，集住宅、商業(yè)、別墅、行政辦公開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)之大成余一身，占據(jù)華北大地40%的市場(chǎng)份額，業(yè)務(wù)覆蓋北京、天津、河北、河南、海南等多個(gè)省市，實(shí)現(xiàn)了從區(qū)域型企業(yè)向國(guó)際化企業(yè)的跨越，成為華北房地產(chǎn)業(yè)的一顆巨星。坐擁城市繁華，盡享都市榮耀。寶安璞園中心區(qū)內(nèi)設(shè)有超大型商業(yè)綜合體，內(nèi)嵌大型購(gòu)物中心、電影院、特色餐飲、藝術(shù)長(zhǎng)廊、商務(wù)辦公等多種主題業(yè)態(tài)，強(qiáng)調(diào)開(kāi)放、人性與互動(dòng)，融合多元文化，分享時(shí)尚與休閑新生活理念。充分滿足人們的多種需要，打造城市價(jià)值。南側(cè)緊鄰以約大型城市景觀廣場(chǎng)和休閑主題公園，充分利用滏陽(yáng)河、渚河水系改造與社區(qū)景觀完美結(jié)合，締造出一個(gè)生態(tài)、舒適、低碳、健康的國(guó)際化商業(yè)中心，成為城市的魅力焦點(diǎn)。獨(dú)具匠心的“趙都八景”，水上江南，低碳生活饕餮大餐。趙都新城內(nèi)規(guī)劃有獨(dú)具匠心的“寶安璞園”：“五倉(cāng)新天地”、“趙都古韻、“楊柳堤岸”、 琴臺(tái)映景、水印乾坤”、“太極雙星”、“渚河芙蓉”、 “滏陽(yáng)夕照”，相互掩映，共同構(gòu)筑寶安璞園的景觀長(zhǎng)廊，盡顯“水上江南”。這里的園林已，不再是幾株花草樹(shù)木、幾個(gè)建筑小品等，見(jiàn)縫插針式的布設(shè)和安放，而是上升到住區(qū)環(huán)境的新高度，個(gè)性鮮明的主題、風(fēng)格、層次和布局，在建筑與住戶之間構(gòu)成一種生態(tài)的美感的人性化的和諧過(guò)渡。整個(gè)景觀設(shè)計(jì)運(yùn)用整體設(shè)計(jì)的理念，充分尊重中國(guó)文化特色，各個(gè)組團(tuán)的水景相互串聯(lián)共同組成趙都新城的“龍脈”。巨龍出海，透射出中華兒女蓬勃向上精神風(fēng)貌。同時(shí)，園林中數(shù)以萬(wàn)計(jì)的綠植每天為人們提供大量新鮮純氧，讓住在這里的人們享受低碳健康生活的無(wú)盡魅力。6項(xiàng)目定價(jià)模型分析7項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的確定確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為34年8項(xiàng)目投資及成本估算開(kāi)發(fā)成本投資估算表基礎(chǔ)數(shù)據(jù)序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量單 價(jià)合 價(jià)（元）備注1總征地面積（畝）2實(shí)際用地面積（畝）3土地價(jià)（萬(wàn)元/畝）04總用地面積（M2）5容積率6批準(zhǔn)容積建筑面積（M2）容積建筑面積不含地下室建筑面積住宅面積（M2）0辦公樓面積（M2）0商業(yè)面積（M2）07地上車(chē)庫(kù)（個(gè)）08地上車(chē)位（個(gè)）09地下車(chē)位（個(gè)）010地下室其它建筑面積(M2)011測(cè)算數(shù)據(jù)序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算公式合計(jì) （元）單位價(jià) (元/ m2)備注一、開(kāi)發(fā)成本1+2+3+4+5+6#DIV/0!指批準(zhǔn)容積面積的單位價(jià)1土地成本 1A1D項(xiàng)合計(jì)0#DIV/0!1A土地出讓金1B土地契稅1C拆遷安置費(fèi)1D其它費(fèi)用2前期費(fèi)用2A2D項(xiàng)合計(jì)048.842A三通一平 2按占地面積計(jì)5元/M2計(jì)2B圍墻及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)2按占地面積5元/M2估算2C工程地質(zhì)勘察費(fèi) 3按批準(zhǔn)建筑面積3元/M2計(jì)2D規(guī)劃、設(shè)計(jì)及檢測(cè)費(fèi)1+2+3+4+541.841、總平規(guī)劃及外立面建筑方案設(shè)計(jì)費(fèi) 1212按批準(zhǔn)建筑面積12元/M2計(jì)2、建筑施工圖設(shè)計(jì)及咨詢費(fèi) 2525按批準(zhǔn)建筑面積25元/M2計(jì)3、景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 30%121.44綠化率按30%的12元/M2計(jì)4、煤氣設(shè)計(jì)費(fèi) 0.40.4按批準(zhǔn)建筑面積0.4元/M2計(jì)5、樁基檢測(cè)費(fèi) 33按批準(zhǔn)建筑面積3元/M2計(jì)3綜合報(bào)建及管理費(fèi)3A3Q項(xiàng)合計(jì)#215.813A質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 0.22%4E+052.64按建安造價(jià)的0.22%計(jì)3B施工圖審查費(fèi) 1.20.25%6E+053.6按建安造價(jià)的1.2倍的0.25%計(jì)3C土地測(cè)繪及地籍管理費(fèi) 21E+052按占地面積2元/M2計(jì)3D環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)0.1%2E+051.2按建安造價(jià)的0.1%計(jì)3E排污費(fèi)0.1%2E+051.2按建安造價(jià)的0.1%計(jì)3F噪聲排放費(fèi)160018288000.17按施工期1600元/月計(jì)3G渣土外運(yùn)處置費(fèi)35E+053按批準(zhǔn)建筑面積3元/M2計(jì)3H新墻體材料基金81E+068按批準(zhǔn)建筑面積8元/M2計(jì)3I散裝水泥基金23E+052按批準(zhǔn)建筑面積2元/M2計(jì)3J定額測(cè)定費(fèi) 0.11%2E+051.32按建安造價(jià)的0.11%計(jì)3K道路占用費(fèi)0.2%4E+052.4按建安造價(jià)的0.2%計(jì)3L人防設(shè)施費(fèi)366E+0636按批準(zhǔn)建筑面積36元/M2估計(jì)3M標(biāo)底編制費(fèi) 12E+051.2按建安造價(jià)的1計(jì)3N建安合同印花稅 0.3599940.36按建安造價(jià)的0.3計(jì)3O監(jiān)理合同印花稅 0.3599940.36按相應(yīng)合同價(jià)的0.3計(jì)3P結(jié)算審核費(fèi) 0.3599940.36按相應(yīng)合同價(jià)的0.3計(jì)3Q市政接入水電氣通訊等配套工程費(fèi)1502E+07150按批準(zhǔn)建筑面積150元/M2估計(jì)1、小區(qū)道路 20%5666600.4按占規(guī)劃用地20%的5元/M2計(jì)2、管網(wǎng)線路等 接入 305E+0630含排水、消防、煤氣、電信及智能化等管網(wǎng)3、永久供電接入 1082E+07108按批準(zhǔn)建筑面積108元/M2估計(jì)4、永久供水接入 11.62E+0611.6按批準(zhǔn)建筑面積11.6元/M2估計(jì)4建安工程費(fèi)用4A+4B+4L#12004A施工用水 12E+051按批準(zhǔn)建筑面積1元/M2估算4B施工用電 35E+053按批準(zhǔn)建筑面積3元/M2估算4C土方挖、運(yùn) 163E+0616按批準(zhǔn)建筑面積16元/M2計(jì)(無(wú)地下室)4D樁基工程 1502E+07150按批準(zhǔn)建筑面積150元/M2計(jì)4E上部土建工程 6001E+08600按批準(zhǔn)建筑面積600元/M2計(jì)4F水、電安裝工程 1002E+07100按批準(zhǔn)建筑面積100元/M2計(jì)4G消防安裝工程 901E+0790按批準(zhǔn)建筑面積90元/M2計(jì)4H通風(fēng)安裝工程 254E+0625按批準(zhǔn)建筑面積25元/M2計(jì)4I電梯購(gòu)置安裝工程 801E+0780按批準(zhǔn)建筑面積80元/M2計(jì)4J智能化工程 254E+0625按批準(zhǔn)建筑面積25元/M2計(jì)4K地下室建筑工程 4L園林、景觀工程 801E+0780按批準(zhǔn)建筑面積80元/