上海、北京商裝報告.docx

北京王府井、大紅門商圈、天意、金源新燕莎上海南京路、1930風(fēng)情街紅星美凱龍、龍之夢、來福士玫瑰坊、新天地、豫園、美羅城呢 、上海、北京商裝報告調(diào)研目的:搜集為新穎獨特的商裝照片，結(jié)合我商場找到可借鑒之處，查看新的市場業(yè)態(tài)，為公司商裝依據(jù)資料調(diào)研時間：5月16日-5月22日調(diào)研人員：林強(qiáng)、郭恒、于紫涵、李秀英走訪商場：15個一、上海市場調(diào)研情況：上海國紡織品生產(chǎn)和出口大省，也是全球第三大服裝出口基地，廣東省紡織工業(yè)各大類產(chǎn)品、品種、質(zhì)量、品牌和工業(yè)總產(chǎn)值、銷售額等指標(biāo)均領(lǐng)先全國。上海市被譽(yù)為中國的小巴黎，城市繁華商業(yè)項目與國際接軌，shoping-Mall在北方很少，但在上海比比皆是。mall是商業(yè)競爭進(jìn)入經(jīng)濟(jì)壟斷、資本高度集中的綜合產(chǎn)物，可以說是目前世界上最先進(jìn)、最高級的商業(yè)形態(tài)，在國外已進(jìn)入鼎盛時期。Mall在歐美的成功與這類項目高附加值的連帶效應(yīng)讓投資商怦然心動，于是，Mall漸成為一種新的投資風(fēng)向，受到投資者的追捧。以下為對上海主要商場的具體情況:商場名稱經(jīng)營形態(tài)上海19301930創(chuàng)意園區(qū)，這是一條懷舊情調(diào)的休閑街，名為“上海1930風(fēng)情街”。20世紀(jì)30年代，歐美最新建筑思潮在這里得到充分反映。在這條50余米長的休閑街兩邊立面，濃縮了英式、法式、西班牙式、日本等建筑，并在幾個出入口上揉進(jìn)上海民居的代表作石庫門里弄。在這條街上，有上海茶館、老虎灶、咖啡館、石庫門客堂間和一比一復(fù)制的舊式消防栓，再配上變換的天幕，可將游客帶入30年代老上海的城區(qū)之中 優(yōu)勢：環(huán)境新穎、購物氛圍良好、商裝獨特劣勢：面積過小僅僅50米、品類雖多但是不聚集人流借鑒;我們可以在偏僻一些的位置用心策劃，將其好的因素統(tǒng)統(tǒng)融入進(jìn)來來福士位于南京路，以Mall的形態(tài)經(jīng)營。MALL是商業(yè)競爭進(jìn)入經(jīng)濟(jì)壟斷、資本高度集中的綜合產(chǎn)物，可以說是目前世界上最先進(jìn)、最高級的商業(yè)形態(tài)，在國外已進(jìn)入鼎盛時期。Mall在歐美的成功與這類項目,高附加值的連帶效應(yīng)讓投資商怦然心動，于是，Mall漸成為一種新的投資風(fēng)向優(yōu)勢：全品類、裝修新穎、采用最流行的經(jīng)營業(yè)態(tài)劣勢;餐飲區(qū)經(jīng)營面積大，但是沒有娛樂，購物氛圍及人氣不足借鑒;體驗式mal的感覺可融入我公司目前世界上最先進(jìn)、最高級的商業(yè)形態(tài)，在國外已進(jìn)入鼎盛時期。Mall在歐美的成功與這類項目,高附加值的連帶效應(yīng)讓投資商怦然心動，于是，Mall漸成為一種新的投資風(fēng)標(biāo)向353廣場353廣場在南京東路步行街上，靠近南京東路、河南中路口，地鐵二號線可以直達(dá)，南京東路站下車上去就是。353廣場靠近外灘和人民廣場紅星美凱龍 體驗式家居坊，裝修風(fēng)格獨特新穎。室內(nèi)主題公園我們可以引進(jìn)，因為它是經(jīng)營業(yè)戶做的主題，目前只有上海一家有店。我們可以給些相應(yīng)政策將其引入我項目龍之夢龍之夢發(fā)現(xiàn) “巴迪熊主題餐廳”主要針對于6至10歲之間的小孩，有玩有吃，還有阿姨帶著，目前就一家店，青島正在籌備。我公司項目細(xì)則出臺后可與其聯(lián)系，建立合作關(guān)系它占地三萬平方米，建筑面積為六萬平方米以mall的形態(tài)經(jīng)營 玫瑰坊類似mall的形態(tài)，租賃商場。共分三大板塊美食天地、時尚生活、個性服飾新天地酒吧一條街上海新天地坐落在市中心，淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點。是以上海獨特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)改造成的集餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體。來此地的人大多為外國人，道外的星巴克。 借鑒：我們可以在公園一角做做成酒吧街的感覺，他們吸引英、美藉人，我們可以吸引俄、韓人豫園老北京的古建筑形成了一個特色的商城，主要經(jīng)營民族特色商品為主，多數(shù)吸引的都是外地游客。借鑒：婚慶的小品類區(qū)域可參照其風(fēng)格美羅城Mall的形態(tài)，里面的大食代裝修風(fēng)格我們可以照搬，非常漂亮上海六百中端百貨上海鞋業(yè)批發(fā)大都鞋業(yè)批發(fā)、上海斜土鞋業(yè)批發(fā)、融金批發(fā)市場、上海鞋城-產(chǎn)地大多來自浙江溫州、上海本地，少數(shù)廣州鞋美容博覽會共5 個展廳，近千家妝品參展，云集廣州、北京、上海、杭州、浙江、深圳、石家莊、恬靜、珠海、香港、青島、成都等地的廠家及代理商鞋業(yè)展會品類混搭式鞋類排行：廣州鞋排明名第一，因為他們的鞋楦多數(shù)仿造國際大品牌，穿著舒適美觀。其他城市仿造不出來。溫州鞋排名第二，隨著市場需求，溫州制鞋人的技術(shù)日益提高。已經(jīng)慢慢甩開低檔鞋的稱號上海鞋排名第三，上海鞋多數(shù)是模仿廣州及浙江的款式及技術(shù)，所以同樣款式、質(zhì)量的的鞋比起廣州的就低廉鞋沈陽鞋，味道大，款式落后穿著百聯(lián)世貿(mào)廣場百貨形式世貿(mào)1-4層 休閑區(qū)、發(fā)現(xiàn)一家鉆石專賣店，以貸款的方式出售，基本都在30分以上具有收藏價值二、北京市場調(diào)研情況：商場名稱經(jīng)營形態(tài)北京金源新燕莎位于風(fēng)光秀麗的昆玉河畔，總面積為68萬平方米，擁有近1萬個免費(fèi)停車位，于0年月開業(yè)。聲名顯赫的燕莎商城、貴友大廈、卜蜂蓮花、居然之家、國美電器都已在這里落戶。90余家國內(nèi)外知名旗艦店，1600多個名牌琳瑯滿目，形成了服裝服飾、運(yùn)動休閑等16大類的綜合系列。同時幾十家主題餐廳、冠軍溜冰場、五星級的星美影城、時代俱樂部和紅人俱樂部等構(gòu)成多元化的購物環(huán)境秀水秀水街(04-05年營業(yè)共兩個一新一老)批零兼售，主要做外單，俄羅斯人帶去購物的多。共五層匯集了很多品類服裝、鞋帽、珠寶、絲綢、小商品平等，宰人士賣法王府井-東方新天地王府井新天地負(fù)一、一層，分區(qū)域經(jīng)營，每段的裝修風(fēng)格均不同，這就是差異化分區(qū)發(fā)地下很多品牌已入住，采光主要冷暖結(jié)合東安 以mall的形式經(jīng)營天意龍之夢發(fā)現(xiàn) “巴迪熊主題餐廳”主要針對于6至10歲之間的小孩，有玩有吃，還有阿姨帶著，目前就一家店，青島正在籌備。我公司項目細(xì)則出臺后可與其聯(lián)系，建立合作關(guān)系它占地三萬平方米，建筑面積為六萬平方米以mall的形態(tài)經(jīng)營 大紅門類似mall的形態(tài)，租賃商場。共分三大板塊美食天地、時尚生活、個性服飾以下動物園商圈概述北京市動物園商圈位于北京市西城區(qū)，1986年該商圈開始以馬路批發(fā)市場的形式自發(fā)形成，以外貿(mào)服裝、流行服裝為主要經(jīng)營項目。隨著全國經(jīng)營外貿(mào)、時尚服裝的批發(fā)市場逐漸發(fā)展，該區(qū)域各商場開始陸續(xù)建成。經(jīng)過多次變革，近年來，動物園商圈已經(jīng)建成了一批較具規(guī)模的專業(yè)化服裝批發(fā)市場，與雅寶路市場、大紅門服裝市場共稱為北京三大服裝市場商圈。這里經(jīng)營的服裝流行、時尚、個性，深受年輕人的喜愛，商品輻射到天津、河北、遼寧、吉林、黑龍江、山西、內(nèi)蒙古、山東、河南、陜西等地區(qū)，已經(jīng)成為中國前沿流行服飾的批發(fā)集散地。動物園商圈各批發(fā)商業(yè)分布在西直門外大街、車公莊大街、展覽館路之間，共有服裝批發(fā)市場8個。2005年4月10日西直門外大街由浙江浙江新湖集團(tuán)開發(fā)北側(cè)有天皓成服裝商品批發(fā)市場，南側(cè)分別為世紀(jì)天樂國際服裝批發(fā)市場、金開利德國際服裝批發(fā)市場、東鼎服裝商品批發(fā)市場、眾合動物園服裝批發(fā)市場、聚龍外貿(mào)服裝商城、天樂宮服裝批發(fā)市場、時尚天麗服裝批發(fā)市場。北京市動物園商圈是北京以批發(fā)外貿(mào)休閑、時尚男女服裝為主體的綜合商圈，是北京市經(jīng)營流行時尚服裝規(guī)模最大的批發(fā)集散中心。經(jīng)營格局：負(fù)一層至五層時尚女裝、外貿(mào)休閑、靚仔裝；六層-十三層（寫字間）（一）、優(yōu)勢：1、項目規(guī)劃定位獨特，貨品風(fēng)格以流行時尚、外貿(mào)休閑女裝為主，商場地下1層地上3層主力戶型為5平米左右的檔口，4、5層主力戶型為15平米精品間，6-13層以上80-120平方米的寫字間?；緷M足了不同實力商戶的經(jīng)營需求。集中的反映出了該商圈的大多數(shù)商戶經(jīng)營特色。2、項目貨區(qū)商鋪布局合理，動線清晰簡單。B區(qū)中心部分為物業(yè)設(shè)備間，商鋪圍繞該設(shè)備間環(huán)形分布兩圈。A區(qū)約1800平方米，縱向5排商鋪，格局整齊簡單。此布局非常方便回頭客對熟悉商鋪位置的快速尋找，節(jié)省時間。4、項目知名度較高，由于其承襲了原來火爆的老天樂服裝批發(fā)市場的招牌，又聚集了大部分老天樂的實力批發(fā)商戶，還更進(jìn)一步吸引了其他商業(yè)項目的實力商戶向此聚集，場內(nèi)實力商戶占有率明顯高于其他周邊項目，所以其很快在動物園商圈中形成較高的知名度。5、項目經(jīng)營商品定位主流時尚、外貿(mào)休閑的潮流理念。場內(nèi)部分具有多年經(jīng)營經(jīng)驗的實力商戶利用特殊渠道和良好的貨源關(guān)系，使自己的貨品緊緊追隨國際著名品牌服裝的流行設(shè)計，追單貨、尾單貨、甚至原單貨大量出現(xiàn)，完全適合了現(xiàn)今大多數(shù)消費(fèi)群購物對服裝時尚流行品味的需求趨向。6、相對于整個動物園商圈貨品而言，世紀(jì)天樂批發(fā)貨品高、中、低檔俱全，負(fù)1層到1、2層商品價位15-50元之間，4、5層精品間貨品價位在100-200元之間，6-13層寫字間的貨品150-280元之間。同時相對于零售市場商品價格，批發(fā)商戶都給下線經(jīng)銷商留有較好的利潤空間。7、在項目內(nèi)基本可以實現(xiàn)一站式購物；靚女、靚仔裝、男女外貿(mào)裝、牛仔裝、休閑小杉、品牌系列服裝、鞋類、箱包、飾品以及相關(guān)商品品類齊全，節(jié)省了上貨者的時間成本。9、具有得天獨厚的地利優(yōu)勢；公交發(fā)達(dá)，在與其隔道相峙的金開利德商場一樓有北京的公交總站之一，公交線路眾多，四通八達(dá)。距其1.2公里處的西直門地鐵站通向北京火車站，換乘方便。給來往客商提供了便利條件。物流業(yè)較為集中，配套設(shè)施較為完備，約有20余家貨站，從事長短途貨運(yùn)，方式主要以公路運(yùn)輸及鐵路運(yùn)輸為主，快捷便利，網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國各地，具體輻射省份遼寧、黑龍江、吉林、河南、河北、內(nèi)蒙等地。10、項目6-13層的寫字間具有獨特優(yōu)勢，目前在該商圈內(nèi)僅有東鼎服裝市場和世紀(jì)天樂兩家寫字間形成規(guī)模，但兩家的格局不同，東鼎寫字間采取墻體封閉性辦公區(qū)式的隔斷方式，相對獨立，必須進(jìn)入門內(nèi)才可以看到貨品。并且僅有兩部客梯一部貨梯上下，通透性便捷性差。而世紀(jì)天樂采取的是玻璃落地隔斷，形象裝修方式的高檔寫字間，客戶在通道內(nèi)可以同時看到多架陳列貨品。物業(yè)設(shè)施共有10部直升客梯、4部直升貨梯，可直達(dá)地下兩層停車場，方便快捷，代表了未來寫字間的發(fā)展方向。另世紀(jì)天樂還有14層以上的多層面積尚待開發(fā)成為寫字間。（眾合市場四樓約有500平方米左右屬于庫房式的寫字間，其空間狹小，堆滿貨品。不具備滾梯、直升梯，物業(yè)基礎(chǔ)都很難保障，故很難界定其為寫字間概念） （二）、劣勢：1、項目A、B兩座依靠僅有的一個連廊相通，位于較后的B座西南角，不易尋找。對于實現(xiàn)兩座客流通暢起到的作用不大，尤其對于后側(cè)的A座影響較大。3、據(jù)調(diào)研中得知，政府可能會有重建老天樂批發(fā)商場及周邊新建市場的規(guī)劃意向，由于世紀(jì)天樂現(xiàn)經(jīng)營商戶大多是轉(zhuǎn)租商戶，迫切期待能有新項目，成為原鋪業(yè)主，加之老天樂批發(fā)市場的知名度，如若開發(fā)招商，必將會給世紀(jì)天樂帶來很大競爭沖擊。5、現(xiàn)有商業(yè)管理團(tuán)隊管理技術(shù)平平，招商營運(yùn)手段單一粗糙。商戶年租金有欠收欠繳現(xiàn)象，收費(fèi)基本實施推著收的方式。對周邊市場及未來項目競爭帶來的風(fēng)險意識淡薄，沒有加以重視。同時對場內(nèi)的轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌現(xiàn)象不加控制規(guī)范，導(dǎo)致市場混亂。6、由于項目采取了商鋪20年、寫字間5年經(jīng)營權(quán)方式，雖然現(xiàn)該商場轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌費(fèi)用較高，但對于項目未來整體租金上漲空間微乎其微。大紅門商圈概述：位于京城龍脈南中軸路上，北起南三環(huán)木樨園，南至涼水河北岸。經(jīng)過多年的市場建設(shè)，形成了以批發(fā)流通為主，帶動產(chǎn)銷的商品流通市場體系，