物業(yè)經(jīng)營管理練習(xí)題 Microsoft Word 文檔.doc

一、單項(xiàng)選擇題 1.物業(yè)管理成本按照(A)進(jìn)行分類，有助于具體反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)各種費(fèi)用的構(gòu)成和水平。 A.費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容(或性質(zhì)) B.經(jīng)濟(jì)用途 C.與業(yè)務(wù)量的關(guān)系 D.計(jì)算依據(jù)的不同 2.下列選項(xiàng)中，(B)成本是指因?yàn)檫^去決策已發(fā)生，而在目前和未來無論實(shí)行何種方案均無法改變的成本。 A.邊際 B.沉沒 C.可免 D.附加價(jià)值 3.辦公費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正常工作所需要的有關(guān)費(fèi)用。下列屬于其內(nèi)容的是(C)。 A.加班費(fèi) B.工服洗滌費(fèi) C.交通費(fèi) D.福利費(fèi) 4.成本預(yù)算的編制方法中，(A)預(yù)算特別適合于那些經(jīng)營管理水平較高、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用。 A.固定 B.彈性 C.滾動(dòng) D.概率 5.成本控制的類型中，成本有了(B)控制，就能在每一項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用發(fā)生之前或發(fā)生之時(shí)加以控制，把它限制在合理范圍之內(nèi)，以達(dá)到降低成本的目的。 A.事先 B.事中 C.反饋性 D.防護(hù)性 二、多項(xiàng)選擇題 6.根據(jù)分析的主體不同，財(cái)務(wù)報(bào)告分析可分為(BD)分析兩種。 A.全面 B.內(nèi)部 C.專題 D.外部 E.趨勢 7.寫字樓業(yè)務(wù)的特點(diǎn)主要有(BCD)。 A.所處區(qū)位好，但規(guī)模較小 B.多為現(xiàn)代化的高層建筑 C.功能齊全、配套設(shè)施完善 D.多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理 E.保持產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵 8.按照管理層面的不同，零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理可以分為(AE)層次。 A.策略與運(yùn)行管理 B.整體運(yùn)營管理 C.集中管理 D.分散管理 E.現(xiàn)場管理 9.零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理計(jì)劃中，開辦費(fèi)的內(nèi)容主要有(ABC)。 A.籌備期工資和獎(jiǎng)金 B.小型工具購置費(fèi) C.辦公設(shè)備購置費(fèi) D.公共能耗費(fèi) E.保險(xiǎn)費(fèi) 10.不良物業(yè)資產(chǎn)在處置過程中，應(yīng)遵循的原則有(ABD)。 A.要充分利用各種技術(shù)方法 B.要始終圍繞項(xiàng)目開展工作 C.要先易后難、先小后大 D.要廣泛利用社會(huì)資源和市場力量 E.要始終做到利益最大化一、單項(xiàng)選擇題 1.房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場的需求首先具有(A)。 A.廣泛性 B.特殊性 C.多樣性 D.復(fù)雜性 2.不能進(jìn)入市場流通的住房是（C）。 A.經(jīng)濟(jì)適用住房 B.政府用房 C.廉租房 D.市場價(jià)商品住宅 3.制定物業(yè)管理計(jì)劃的前提是（C）。 A.明確物業(yè)位置 B.進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析 C.明確業(yè)主目標(biāo) D.分析房地產(chǎn)供求狀況 4.房屋租賃關(guān)系是（A）。 A.經(jīng)濟(jì)契約關(guān)系 B.買賣關(guān)系 C.合作關(guān)系 D.代理關(guān)系 5.大型購物中心常采用的物業(yè)租金形式為(C)。 A.凈租 B.固定租金 C.百分比租金 D.毛租 6.下列情形中，房屋可以出租的是(A)。 A.未依法取得房屋租賃證的 B.已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的 C.權(quán)屬有爭議的 D.共有房屋未取得共有人同意的 7.房屋租賃合同是（D）。 A.無償合同 B.實(shí)踐合同 C.物權(quán)合同 D.繼續(xù)性合同 8.企業(yè)經(jīng)營的最終目的是追求可持續(xù)的最大盈利，達(dá)到此目的的手段是(D)。 A.提高生產(chǎn)技術(shù) B.合理地控制成本 C.資源的合理利用 D.進(jìn)行好客戶關(guān)系管理 9.公司支付離退休職工的退休金屬于(A)。 A.勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi) B.待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi) C.勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) D.公司經(jīng)費(fèi) 10.物業(yè)管理成本按照（D）進(jìn)行分類，有助于揭示物業(yè)管理成本升降的原因，從而可為降低成本，加強(qiáng)成本管理指明方向。 A.經(jīng)濟(jì)性質(zhì) B與決策的關(guān)系 C.與業(yè)務(wù)量的關(guān)系 D.經(jīng)濟(jì)用途二、多項(xiàng)選擇題1.根據(jù)分析的內(nèi)容和范圍的不同，財(cái)務(wù)報(bào)告分析可以分(AD)分析。 A.全面 B.趨勢 C.潛力 D.專題 E.現(xiàn)狀2.寫字樓物業(yè)管理的常規(guī)目標(biāo)主要有（ABD）目標(biāo)。 A.經(jīng)營 B.管理 C.宏觀 D.服務(wù) E.微觀 3.消費(fèi)者往往會(huì)通過主力店來判斷整個(gè)零售商業(yè)物業(yè)的形象，主力店通常是（DE） A.小型百貨商場 B.連鎖超市 C.中型百貨商場 D.連鎖超級(jí)市場 E.大型百貨商場 4.企業(yè)經(jīng)營策略的中心是（AB）。 A.樹立良好的品牌形象 B.以積極的心態(tài)參與市場競爭 C.考慮長線戰(zhàn)略聯(lián)盟 D.與開發(fā)商建立密切聯(lián)系 E.與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃相協(xié)調(diào) 5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)參與具體事務(wù)的管理需要考慮的因素有(ABCD)。 A.資金的投入 B.管理人員綜合應(yīng)用計(jì)算機(jī)的水平 E.物業(yè)管理的服務(wù)要求 C.管理的范圍、深度和想要達(dá)到的管理效果 D.現(xiàn)有管理流程的規(guī)范化程度 一、單項(xiàng)選擇題 1.在我國現(xiàn)行土地制度下，政府的（）政策對(duì)房地產(chǎn)市場的發(fā)展與運(yùn)行有決定性影響。 A.金融 B.地價(jià) C.稅收 D.土地供應(yīng) 2.政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策是（）政策。 A.房地產(chǎn)金融 B.房地產(chǎn)價(jià)格 C.房地產(chǎn)稅收 D.土地供應(yīng)3.一般來說，物業(yè)檢查的頻率取決于（）。 A.物業(yè)的新舊程度 B.業(yè)主對(duì)物業(yè)質(zhì)量要求的程度 C.物業(yè)的裝修和室內(nèi)設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn) D.所處地區(qū)的人口流動(dòng)量 4.出租私有房屋是一種（）行為。 A.物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營 B.物業(yè)處置 C.物業(yè)管理 D.物業(yè)投資 5.在租賃市場活躍時(shí)，業(yè)主通常選擇的物業(yè)租賃管理模式為（）模式。 A.委托管理 B.出租代管 C.包租轉(zhuǎn)租 D.出租代理6.物業(yè)成本總額隨著物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的增減變動(dòng)而變動(dòng)的那部分成本稱為()成本。 A.固定 B.變動(dòng) C.半固定 D.半變動(dòng) 7.人工費(fèi)的成本是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員費(fèi)用。下列不屬于人工費(fèi)的是()。 A.基本工資 B.社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) C.勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) D.服裝費(fèi) 8.成本預(yù)算的編制方法中，()預(yù)算是指在按年分月編制預(yù)算的情況下，隨著一個(gè)時(shí)期的過去，連續(xù)補(bǔ)充編制另一個(gè)時(shí)期，逐期向后滾動(dòng)，并調(diào)整各期預(yù)算的過程。 A.滾動(dòng) B.概率 C.零基 D.固定 9.成本控制的分類中，（）控制是利用反饋控制原理進(jìn)行的事中或事后控制，其重點(diǎn)，在于及時(shí)了解成本的開支情況，針對(duì)發(fā)生偏差的具體原因，采取相應(yīng)措施，確?？偝杀静怀^預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)。 A.防護(hù)性 B.前饋性 C.反饋性 D.成本開環(huán) 10.物業(yè)管理活動(dòng)主要的合同類型中，()合同是指業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理服務(wù)行為規(guī)范的合同。 A.物業(yè)服務(wù) B.物業(yè)管理 C.前期物業(yè)服務(wù) D.前期物業(yè)管理二、多項(xiàng)選擇題 1.物業(yè)管理成本按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分，可分為（）成本。 A.目標(biāo) B.固定 C.變動(dòng) D.半固定或半變動(dòng) E.定額 2.成本預(yù)算的編制方法中，滾動(dòng)預(yù)算的方式包括（）滾動(dòng)。 A.逐日 B.逐月 C.逐季 D.逐年 E.混合 3.房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括（）。 A.高壓水泵房 B.承重墻體結(jié)構(gòu) C.外墻面 D.屋頂 E.樓蓋 4.財(cái)務(wù)管理的具體目標(biāo)有（）目標(biāo)。 A.籌資管理 B.企業(yè)價(jià)值最大化 C.投資管理 D.利潤最大化 E.利潤分配管理 5.下列屬于發(fā)展能力狀況指標(biāo)的是（）。 A.主營業(yè)務(wù)利潤率 B.盈余現(xiàn)金保障倍數(shù) C.成本費(fèi)用利潤率 D.營業(yè)增長率 E.資本累計(jì)率一、單項(xiàng)選擇題 1.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以通過（A）求得。 A.內(nèi)插法 B.成本法 C.比較法 D.收益法 2.房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的(C)一般較高。 A.償債備付率 B.投資回報(bào)率 C.資產(chǎn)負(fù)債率 D.現(xiàn)金回報(bào)率 3.物業(yè)價(jià)格與一般物品價(jià)格相比，不同之處體現(xiàn)在物業(yè)價(jià)格(D)。 A.受供求因素影響 B.按質(zhì)論價(jià) C.可以用貨幣表示 D.受區(qū)位的影響很大 4.評(píng)估投資價(jià)值所采用的最低報(bào)酬率，應(yīng)是（B）。 A.與該物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率 B.某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率 C.與該物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的期望最高報(bào)酬率 D.某個(gè)特定的投資者所要求的最高報(bào)酬率 5.一套單元公寓面積150m2，單價(jià)3200元/m2，總價(jià)48萬元，在實(shí)際交易中的付款方式是在成交日期時(shí)一次付清，則給予10%的優(yōu)惠，則其實(shí)際單價(jià)為（C）元/m2。 A.3200 B.3520 C.2880 D.30406.政府土地供應(yīng)計(jì)劃所確定的(C)，直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的盲目與沖動(dòng)形成有效的抑制。 A.土地價(jià)格政策 B.土地稅收政策 C.土地供給數(shù)量和結(jié)構(gòu) D.租金和價(jià)格控制方案 7.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場分析作用的敘述，不正確的是（B）。 A.金融機(jī)構(gòu)可以通過市場分析把握未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀走勢 B.設(shè)計(jì)人員可以在市場分析的基礎(chǔ)上，把握目標(biāo)市場特征 C.通過市場分析能幫助開發(fā)商選擇合適的項(xiàng)目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型 D.能幫助置業(yè)投資者判斷其擬購置物業(yè)或已購置物業(yè)的投資收益情況是否正常8.財(cái)務(wù)收支計(jì)劃的體現(xiàn)形式通常為(C)計(jì)劃。 A.租賃 B.使用 C.預(yù)算 D.投資 9.物業(yè)管理中最常見的租賃形式是（C）租賃。 A.私房 B.意愿 C.定期 D.周期性10.經(jīng)營租賃的風(fēng)險(xiǎn)完全由業(yè)主承擔(dān)的物業(yè)租賃管理模式是(A )模式。 A.委托管理 B.包租轉(zhuǎn)租 C.出租代理 D.委托代管1.財(cái)務(wù)報(bào)告分析實(shí)施階段，即具體分析階段，是在財(cái)務(wù)報(bào)告分析準(zhǔn)備階段的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。其步驟主要有（ABE）。 A.報(bào)告整體分析 B.財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 C.明確財(cái)務(wù)報(bào)告分析目的 D.確立財(cái)務(wù)報(bào)告分析標(biāo)準(zhǔn) E.基本因素分析 2.在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)，常常要考慮（BCD）三個(gè)方面的因素。 A.租戶的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況 B.可能面積的組合 C.尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì) D.尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃 E.尋租者希望得到的服務(wù) 3.制定租賃（AB）是零售商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的核心內(nèi)容，其目的是實(shí)現(xiàn)物業(yè)收益的最大化。 A.策略 B.方案 C.時(shí)間 D.計(jì)劃 E.合同 4.完善的零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括（ABCD）。 A.機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員編制 B.費(fèi)用測算和依據(jù) C.服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) D.工作流程 E.任務(wù)計(jì)劃編制 5.房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括(ABCD)。 A.與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則 B.制定并執(zhí)行組合投資策略 C.設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu) D.負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用 E.組合投資績效指標(biāo)1、下面（A,B,C）是造成不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原因。 A、經(jīng)濟(jì)周期變化 B、房地產(chǎn)泡沫 C、資金運(yùn)動(dòng)的中斷 D、經(jīng)營不善 E、政策風(fēng)險(xiǎn) 2、寫字樓安全管理主要包括（A,B,D,E）。 A、工程安全 B、消防安全 C、人員安全 D、應(yīng)急預(yù)案 E、治安安全 3、企業(yè)績效評(píng)價(jià)的計(jì)分方法分為（ABCE）。 A、基本指標(biāo)計(jì)分方法 B、修正指標(biāo)計(jì)分方法 C、評(píng)議指標(biāo)計(jì)分方法 D、偏差指標(biāo)計(jì)分方法 E、定量和定性相結(jié)合計(jì)分方法 4、資金運(yùn)用包括（A,C）。 A、資金的投放 B、支付罰款 C、各項(xiàng)資產(chǎn)的使用 D、補(bǔ)償物業(yè)經(jīng)營管理耗費(fèi) E、繳納各種稅金 6、一般來說，屬于風(fēng)險(xiǎn)成本包括的主要內(nèi)容是（ABD）。 A、防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的費(fèi)用 B、風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失及處理費(fèi)用 C、風(fēng)險(xiǎn)的技術(shù)成本 D、風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)成本 E、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避成本 7、關(guān)于人工費(fèi)中的福利費(fèi)的表述，正確的有A,B,D,E（）。 A、福利費(fèi)包括福利基金、工會(huì)基金、教育基金 B、福利基金按工資總額的14%計(jì)算 C、福利基金按工資總額的4%計(jì)算 D、教育經(jīng)費(fèi)按工資總額的1.5%計(jì)算 E、工會(huì)基金按工資總額的2%計(jì)算 8、關(guān)于間接費(fèi)用，說法正確的有（B,C,E）。 A、包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。 B、包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。 C、包括固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi) D、包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料9、租賃合同自然終止的情況包括（B,C,D,EA、無正當(dāng)理由，拖欠房屋租金6個(gè)月以上的 B、租賃合同到期 C、符合法律規(guī)定或者合同約定的解除合同條款的 D、因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的 E、當(dāng)事人協(xié)商一致的 10、物業(yè)租賃合同的主要條款包括（A,B,C,D）。 A、租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式 B、租賃用途 C、租賃期限 D、房屋的修繕責(zé)任 E、物業(yè)抵押與出售條款 11、目前，我國城市住宅的供給主要以下哪幾種類型（B,C,EA、廉價(jià)房 B、廉租房 C、經(jīng)濟(jì)適用住房 D、合作建房 E、市場價(jià)商品住宅 12、商品住宅需求的影響因素主要有（A,B,D,E）。 A、收入的變化 B、政府的稅收政策 C、國際市場住宅價(jià)格 D、對(duì)未來的預(yù)期 E、政府的住房政策 13、運(yùn)用市場法估價(jià)時(shí)，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下（A,C,E）方面的工作。 A、統(tǒng)一付款方式 B、統(tǒng)一采用人民幣 C、統(tǒng)一貨幣單位 D、統(tǒng)一采用平方米 E、統(tǒng)一采用單價(jià) 14、下列物業(yè)的評(píng)估中，適且用市場比較法的有（A,B,E）。 A、物業(yè)開發(fā)用地 B、普通商品住宅 C、教堂 D、學(xué)校 E、標(biāo)準(zhǔn)廠房 15、關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中投資回報(bào)率的表述，正確的有（）。 A、是指每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率 B、凈收益一般由稅后現(xiàn)金流量與還本付息所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值構(gòu)成 C、該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系 D、該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之比 E、計(jì)算投資回報(bào)率時(shí)，物業(yè)升值所帶來的收益不得計(jì)入凈收益 答案：A,B,D16、關(guān)于設(shè)備壽命的表述，正確的有（AD）。 A、自然壽命主要取決于有形磨損的速度 B、技術(shù)壽命主要取決于有形磨損的速度 C、技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越長 D、經(jīng)濟(jì)壽命是使投入使用的設(shè)備等額年總成本最低或等額年凈收益最高的使用期限 E、經(jīng)濟(jì)壽命是由無形磨損決定的 17、空置和收租損失是指（AB）。 A、空置的面積不能產(chǎn)生租金收入 B、租出的面積沒有收到租金 C、出租面積的變化導(dǎo)致租金減少 D、租金水平的變化導(dǎo)致租金減少 E、可出租面積的減少而少收的租金 18