房地產(chǎn)策劃 答案.doc

房地產(chǎn)策劃：是房地產(chǎn)策劃師根據(jù)房地產(chǎn)項目的具體開發(fā)經(jīng)營目標，在充分的市場調(diào)研和科學的市場定位的基礎上，以獨立的主題概念為中心，綜合運用各種策劃手段，按照一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目進行創(chuàng)造性的規(guī)劃，制定具體可實施的計劃方案，并可根據(jù)策劃目標和市場環(huán)境的改變對方案進行調(diào)整，最后以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動。4R營銷策略：是指關(guān)系(Relationship)、節(jié)省(Rretrenchment)、關(guān)聯(lián)(Relevancy)和回報(Reward)四種營銷策率的組合。4C營銷策略：是指消費者的需求與欲望、不是價格而是消費者愿意付出的代價、不是渠道而是給消費者的便捷、不是促銷而是同消費者的溝通4種營銷策略的組合，是出現(xiàn)最早的營銷策略的組合，4C營銷策略組合是一種以客戶需求為核心的營銷策略組合，強調(diào)多樣性的產(chǎn)品與不同消費需求之間的互動。房地產(chǎn)策劃報告:是策劃機構(gòu)向策劃委托人提交的反映策劃創(chuàng)意與計劃方案等思維創(chuàng)造活動的文本文件，是房地產(chǎn)策劃活動的完整、系統(tǒng)總結(jié)，是策劃委托人進行項目投資決策、規(guī)劃設計。營銷推廣等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的依據(jù)，也是策劃機構(gòu)策劃水平的體現(xiàn)。房地產(chǎn)策劃報告又稱房地產(chǎn)策劃書、策劃方案、策劃文案、策劃提案等。內(nèi)部認購：房地產(chǎn)內(nèi)部認購是開發(fā)商的一種銷售策略 所謂內(nèi)部認購,首先是開發(fā)商制造市場房源短缺的信息,屬于售樓陷阱之一.它對消費者傳遞供房不多內(nèi)部先購的虛假信息,乘機在價性比方面謀圖獲得更多的利益.其次是有一些關(guān)系戶購房,開發(fā)商以較便宜的價格借內(nèi)部認購還人情債,也有個別認購人員得到優(yōu)惠,確實起到宣傳和推廣的作用.再次是開發(fā)商確實還沒有拿到銷售許可證,又遇到資金周轉(zhuǎn)的實際困難.房地產(chǎn)“五證”“兩書”：“五證”是指國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷售（預售）許可證；“兩書”是指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書二次啟動：最高最佳使用：指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。房地產(chǎn)市場細分：是指在房地產(chǎn)市場調(diào)研的基礎上，根據(jù)消費者個人基本情況、消費需要、欲望、購買動機和購買行為等細分依據(jù)，將房地產(chǎn)整體市場細分為若干個具有相似需求的目標客戶群體的過程，其實質(zhì)是將異質(zhì)市場劃分為同質(zhì)市場的過程。容積率：也稱建筑面積毛密度，是指項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。 代理商：是指受開發(fā)商或經(jīng)銷商委托從事房地產(chǎn)銷售或經(jīng)營業(yè)務但不擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的中間商，目的是向交易雙方收取一定數(shù)量或比例的傭金，采用代理商模式的銷售稱為代理營銷即代銷。經(jīng)銷商：是指購買了所要銷售的房地產(chǎn)所有權(quán)的中間商，其目的是獲取經(jīng)營或投資受益，但是需要經(jīng)銷商具有較強的經(jīng)濟實力，當市場行情不好時，經(jīng)銷商的風險較大，反之市場行情很好時，則開發(fā)商面臨失去價格上漲帶來的超額利潤的風險，采用經(jīng)銷商模式的銷售稱為包銷。1、用地紅線、建筑紅線與道路紅線是什么關(guān)系？用地紅線：是指城市規(guī)劃主管部門批準的建設用地范圍的界線建筑紅線：也稱“建筑控制線”，是指城市規(guī)劃管理中控制城市道路兩側(cè)沿街建筑或構(gòu)筑物如外墻、臺階等靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。道路紅線：是指城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線。2、住宅戶型策劃的原則有哪些？功能分區(qū)原則；流線設計原則；地域性原則；均好性原則；靈活性原則；經(jīng)濟性原則；風俗性原則3、房地產(chǎn)策劃的模式有哪幾種？每種模式的代表人物是誰？戰(zhàn)略策劃模式 王志綱；產(chǎn)品策劃模式 周勇、童淵、茅巍品牌策劃模式 曾憲斌4、 戶型策劃主要策劃哪些內(nèi)容？確定戶型類型；確定戶型大??；確定戶型組合；確定戶型布局5、 房地產(chǎn)投資環(huán)境包括哪兩類？分別具體包括哪些內(nèi)容？硬投資環(huán)境：投資區(qū)域的物質(zhì)條件，如自然地理環(huán)境、基礎設施環(huán)境、社會服務環(huán)境；軟投資環(huán)境：政治、經(jīng)濟、法律、文化6、 住宅建筑單體和建筑群體平面布局分別有哪些形式？住宅建筑單體布局：塔式住宅、單元式住宅、通廊式住宅建筑群體布局：行列式、圍合式、組團式、點群式、開放式、混合式7、 容積率高低如何分析？總建筑面積越大，項目總用地面積越小，容積率越大，反之則越小。8、要想實現(xiàn)“綠化率30%”的目標，景觀設計應遵循哪些原則？社會原則；經(jīng)濟性原則；生態(tài)性原則；地域性原則；歷史性原則；協(xié)調(diào)性原則；9、 戶型有哪幾種經(jīng)濟分類？平面戶型；立體戶型；獨立戶型；雙拼戶型；錯層戶型；雙錯層戶型；三錯層戶型；躍層或復式戶型10、房地產(chǎn)項目命名的方式有哪兩種？通用命名（簡稱通名）和自由命名11、 一個品牌房地產(chǎn)項目主題策劃的基本要求？能統(tǒng)帥項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)；能突出項目競爭的優(yōu)勢；能展示項目的獨特個性；能滿足住戶的精神需求；能塑造項目的品牌形象；能提升項目的市場價值12、投資區(qū)位的選擇要求和方法？要求:方法：冷熱因素對比法；等級尺度法；道士分析法；多因素和關(guān)鍵因素分析法；綜合分析法13、 房地產(chǎn)有哪幾種定價目標？利潤導向目標；市場占有率導向目標；競爭導向目標；生存導向目標14、房地產(chǎn)公司開展公關(guān)活動有哪幾種形式？公關(guān)促銷活動可以開發(fā)商單獨組織，也可以與政府或媒體等聯(lián)手組織，但不管以何種形式，開發(fā)商都不必陷入太深的事務性工作15、簡述售樓處位置選擇的基本原則？項目施工現(xiàn)場；樓盤會所內(nèi)；建造獨立的售樓中心，要求交通便捷、停車方便；位置比較偏僻的項目，可以在市中心的繁華地段或者交通便捷、人流較大的地段設置展示中心；客戶比較特殊的項目，可以在目標客戶相對集中地方設置展示中心。三、簡述題1、太原的六城區(qū)樓盤這說明什么道理？車身廣告:規(guī)模大、展示時間長，容易引起注意；廣告費用較低。當?shù)氐挠芯€電視臺:覆蓋面廣，信息傳播不受時空限制；手段靈活，吸引力和視覺沖擊力強 可在不同時期和時間段播出； 報紙:發(fā)行量大，覆蓋面廣，讀者相對固定；報紙與房地產(chǎn)都具有地域性強的特點； 信息傳播速度快，實效性強，廣告效果迅速； 信息量大，符合房地產(chǎn)產(chǎn)品的信息傳遞特點；方便客戶上班時間咨詢，信息便于保存。2、廣州某大型住宅區(qū) 問題：以上三個小案例分別說明了什么道理？答案:案例一說明了在單項策劃階段,以高價開盤的策略形成先聲奪人的氣勢,給人以樓盤高品質(zhì)的展示,從而獲得銷售上的成功;案例二說明了房地產(chǎn)策劃中創(chuàng)新的重要性，同時也表明在復合策劃階段中，房地產(chǎn)策劃除了在房地產(chǎn)領域運用各種技術(shù)手段之外，還可以利用房地產(chǎn)領域外的其他手段，房地產(chǎn)與體育文化產(chǎn)業(yè)的嫁接；案例三也說明了在策劃中運用“復合策劃”的效益。通過與地產(chǎn)附近的教育資源的結(jié)合，滿足了一部分購房者對教育的訴求。（p69）3、杭州中山花園項目本案例說明什么道理？答案：戶型小，不是南北通透，不適合杭州環(huán)境，區(qū)域環(huán)境與香港不一樣，不合適照抄。4、2003年夏天，“非典” 肆虐，香港是重災區(qū)之一答案：設計迎合了當時市場對“健康住宅”的需要。說明房地產(chǎn)策劃具有市場性。體現(xiàn)在：房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場為導向，以市場需求為依據(jù)隨市場的變化而變化，房地產(chǎn)市場情況變了策劃的思路和定位市場情況變了策劃的思路和定位也隨之改變。5、北京蘋果社區(qū)是一個集居住本案例說明什么道理？房地產(chǎn)主題策劃能夠賦予項目鮮明的特色與個性，加深市場對房地產(chǎn)項目的印象滿足消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品個性化的追求。主題策劃所體現(xiàn)出來的項目個性，無論在內(nèi)容、氣質(zhì)，還是形式、手段上均應獨具一格，使得別人難以模仿與抄襲。6、順德碧桂園的“起死回生”這說明一個什么道理？多個主題齊頭并進，互相補充，互相映襯共同從不同的角度、方面來互相補充、互相映襯，達到“雙贏”或“多贏”的目的。這些先富起來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)老板們考慮最多的就是這三個方面：在外賺錢經(jīng)常不在家需要完善的物業(yè)服務；小孩要繼承父輩的產(chǎn)業(yè)需要高水平的教育；錢多了要有象樣體面的地方來消費。這三個需求剛好與三大主題相一致。順德“碧桂園”的“起死回生”就不言而喻了。7、回龍觀地處京昌高速公路邊，本案例說明什么道理？名牌的背后是文化。回龍觀小區(qū)利用教育地產(chǎn)的概念，以房地產(chǎn)為主業(yè)，教育為附屬產(chǎn)業(yè)，開放出屬于自己社區(qū)的教育資源呢，提高了地產(chǎn)品質(zhì)，增加了附加值。 8、一直分散經(jīng)營、各自為政的上海房地產(chǎn)代理界最近出現(xiàn)了合作經(jīng)營的這是哪種銷售渠道？談一談你對代理公司強強合作的看法。這樣的銷售方式是擴大銷售網(wǎng)絡，上面也提到在上海房地產(chǎn)界的中介代理公司一直處于各自為政的混亂局面，1500多家的公司將市場分割得很小，行業(yè)競爭日趨激烈也造成了代理物業(yè)與客戶接觸面狹窄的矛盾。當強強合作后，銷售網(wǎng)絡無形中被拉大，從企業(yè)本身來說形成了一個統(tǒng)一規(guī)范的服務模式，對客戶來說是一種規(guī)范，嚴謹?shù)姆漳Ｊ健Ｔ谑袌龈偁幒褪袌龇蓊~上的有好處，在現(xiàn)在金融危機的高峰期，每一個企業(yè)都在想辦法度過這個難關(guān)，俗話說眾人石材火焰高四、論述題1、1994年初北京萬科城市花園一期推出時這個案例反映了什么道理？你認為建筑風格策劃有哪些作用？答案：反映了建筑風格對住宅的銷售及其價格帶來巨大的影響。策劃人員必須重視房地產(chǎn)項目的策劃設計。房地產(chǎn)項目規(guī)劃設計是決定項目成功的關(guān)鍵一步。表面上看，房地產(chǎn)項目規(guī)劃設計是一個技術(shù)問題，完全是建筑設計師的事情。其實不然，房地產(chǎn)產(chǎn)品首先需要滿足消費者居家生活的基本需要，只有滿足了消費者需求的技術(shù)才有意義。因此，房地產(chǎn)項目規(guī)劃設計首先要解決市場問題，其次才是技術(shù)問題。2、某開發(fā)商在太原南內(nèi)環(huán)電腦城附近拿下一塊土地。如果他計劃主要針對南內(nèi)環(huán)電腦城IT行業(yè)的人士開發(fā)住宅。請問，開發(fā)商應該如何確定戶型大小呢？答案：p209 首先根據(jù)人體工程學和家居的規(guī)律來確定；其次結(jié)合項目的土地價值來判斷；根據(jù)面積來分：實用型 舒適型 豪華型；按照戶型大小通?？蓪粜头譃閷嵱眯?、舒適型和豪華型等類型。但戶型大小并不是絕對的，不同時期、不同地區(qū)具有不同的“大”、“小”標準。3、萬科地產(chǎn)王石曾說過一句話：“一個人為了喝牛奶答案：房地產(chǎn)營銷渠道是指將產(chǎn)品由制造者手中轉(zhuǎn)移到消費者手中所經(jīng)過的各個中間商連接起來形成的通道。本列說明在房地產(chǎn)銷售方面，開發(fā)商不必直接進行銷售，可以找專業(yè)的營銷代理機構(gòu)，以減輕成本，增加利潤。中間商包括批發(fā)商、零售商、代理商和經(jīng)紀人等。4、碧桂園在推盤時分別在香港翡翠臺問題：廣告節(jié)奏有哪些形式？本案例屬于哪種形式？集中型節(jié)奏；集中型節(jié)奏是指廣告主要集中于某一段時間發(fā)布，在短時間內(nèi)形成強大的廣告攻勢。連續(xù)型節(jié)奏； 連續(xù)性廣告節(jié)奏是指在一定的時期內(nèi)連續(xù)均勻安排廣告的發(fā)布，使項目廣告反復在目標市場上出現(xiàn)，以逐步加深消費者的印象。間歇型節(jié)奏； 間歇型廣告節(jié)奏是指間斷進行廣告發(fā)布的方式，跟連續(xù)型廣告節(jié)奏的區(qū)別在于廣告間隔的時間不是均勻分布的。脈動型節(jié)奏；脈動型是連續(xù)性和集中型的綜合，即在一段時間內(nèi)不斷保持廣告的發(fā)布，又在其中某些時機加大發(fā)布力度，形成廣告攻勢的形式。本例應屬于間歇式5、