房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃.doc

青城倚洲項目前期策劃青城倚洲房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃前期策劃項目概況： 該項目位于平頂山市湛北路誠樸路交叉口向北一百米路東，該小區(qū)規(guī)劃，占地面積201.23畝，總建筑面積約189250.78平方米，包括28棟多層住宅（帶地下室），兩棟高層（設(shè)地下停車場）十套多層復(fù)式，一所學(xué)校和幼兒園及多功能會所?？偼＼囄粩?shù)（含地面、地下）300輛，住宅總套數(shù)1500戶。容積率1.41，綠地率為36.5%，由平頂山博特房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，開發(fā)時間為2011年3月，建設(shè)期為兩年，該小區(qū)是一個大規(guī)模的人文社區(qū)；精致小戶到豪裝復(fù)式貼近自然滿足各類客戶需求，園區(qū)內(nèi)處處皆景、步移景易。從南方引進(jìn)名貴樹種、奇花異草，樓前樓后滿目清翠、花香陣陣。草坪燈、路燈、樓頂燈立體交錯、五彩紛呈，背景音樂動聽悅耳，漫步小區(qū)，如置身世外桃源，身心得到完全放松！實現(xiàn)開門有綠、推窗見景。強(qiáng)調(diào)觀賞性、參與性和生態(tài)性相結(jié)合。中庭山水廣場設(shè)計理念為山水相依、湖島相連，情趣盎然。在廣場四周及湖心島上分布著會所的部分功能區(qū)。更有十幾米高的假山飛瀑、精巧別致的石拱橋、古樸的水車、浪漫的湖中情侶島極致河畔風(fēng)情的水岸綠洲生活名宅，詮釋品位、生活、夢想的尊貴領(lǐng)地，萬眾矚目中完美綻放！第一章 項目所在地環(huán)境分析與市場調(diào)查第一節(jié) 宏觀環(huán)境分析1.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境2005年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值558.3億元，比上年增長15.3%，2006年，全 完成生產(chǎn)總值675.4億元，比上年增長16.0%；2007年全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值821.5億元，比上年增長15.4%；縱觀近三年情況可以發(fā)現(xiàn)，平頂山市的經(jīng)濟(jì)一直在持續(xù)飛速的發(fā)展著。平頂山工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，經(jīng)過四十多年的發(fā)展，已形成以能源和原材料工業(yè)為主體，以煤炭、電力、鋼鐵、紡織、化工、機(jī)電、建材、食品等八大工業(yè)基地為支撐的新興工業(yè)體系。平煤集團(tuán)是國家確定的發(fā)展為超億噸大型煤炭生產(chǎn)基地，神馬集團(tuán)是世界三大簾子布生產(chǎn)企業(yè)之一，舞鋼公司是國家特寬特厚鋼板和特種鋼材生產(chǎn)科研基地，姚電公司是華中電網(wǎng)骨干電廠之一，平高集團(tuán)是全國三大高壓開關(guān)制造企業(yè)之一，還有中鹽皓龍公司、寶酒集團(tuán)等一大批在全國、全省都有較高知名度的企業(yè)。1.2政策環(huán)境隨著平頂山城市化進(jìn)程的不斷加快，平頂山市政府提出了“西進(jìn)東擴(kuò)”的發(fā)展戰(zhàn)略和新城區(qū)開發(fā)城市的發(fā)展戰(zhàn)略，使城市的格局不斷擴(kuò)大。促進(jìn)了未來時間內(nèi)平頂山房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)百家爭鳴欣欣向榮的景象。1.3行業(yè)環(huán)境2007 年，平頂山房地產(chǎn)市場運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點：一是以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長；二是以商業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資的不斷增多（如華府廣場為主的商業(yè)圈的建立）；三是房屋均價有所上升。2008 年，隨著民生新政的實施，以解決中低收入家庭住房困難為主要任務(wù)的民生地產(chǎn)，正蓄勢待發(fā)；土地新政將進(jìn)一步深入，查處土地違法案件力度將會進(jìn)一步加大；中央政府針對房地產(chǎn)市場的混亂局面，將會出臺更嚴(yán)勵的政策措施。預(yù)計2008年，全國房價總體上將穩(wěn)中趨降，逐步或落至一個相對理性的區(qū)域。1.4人口環(huán)境2006年末，平頂山市 總?cè)丝?495.70萬，非農(nóng)業(yè)人口124.5萬，人口密度625人/平方公里。根據(jù)平頂山人口資料顯示，2001年2005年市區(qū)人口增長率為：7.29、6.36、5.29、4.36、5.54，五年平均值為5.568。平頂山在經(jīng)歷了2001年、2002年、2003年、2004年的滑坡之后，開始在2005年呈現(xiàn)增長勢頭，但平頂山的城市的整體綠化率只有37%，這一數(shù)據(jù)與我國政府提出的2020年中國城市化率要達(dá)到60%存在很多差距。1.5文化環(huán)境平頂山古為應(yīng)城，有著悠久的歷史文化積淀，改革開放后，依托采礦、制造、電力、燃?xì)獾戎еa(chǎn)業(yè)，走在了中原地區(qū)前列，社會風(fēng)尚，人文環(huán)境有了很大改觀，間接地推動了居民文化生活的繁榮，這也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。1.6技術(shù)環(huán)境平頂山房地產(chǎn)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為中原典范，也是中原地區(qū)房地產(chǎn)最活躍的城市之一。無論是開發(fā)技術(shù)、建筑技術(shù)、營銷技術(shù)還是管理技術(shù)，都達(dá)到了一個嶄新的高度。然而正因為房地產(chǎn)技術(shù)的不斷提高，在平頂山范圍內(nèi)的競爭自然非常激烈，在技術(shù)條件相差不大的情況下，如何搶占市場、鑄造品牌就更顯由為重要了。第二節(jié)、項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析2.1城市房地產(chǎn)發(fā)展改革開放以來，平頂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，2004年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)5億元，10年期間年平均增長速度10.7%；城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積達(dá)21.67平方米，比1995年增加了2.5倍，居民居住環(huán)境得到很大改善。住宅投資仍然是未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)重點，房地產(chǎn)投資資金渠道有所改變，商品房銷售平穩(wěn)增長，市場需求比較旺盛。據(jù)了解，僅去年以來，平頂山市通過房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入市場的商品房就達(dá)近萬套，數(shù)萬名居民喜遷新居。在不斷深化住房制度改革的基礎(chǔ)上，平頂山市積極培育和完善房地產(chǎn)市場，逐步理順住房流通渠道，房地產(chǎn)交易市場日趨活躍。幾年來，全市共辦理各類房地產(chǎn)交易面積多萬平方米，成交金額達(dá)億元。特別是今年市政府批準(zhǔn)房改房進(jìn)入市場交易后，進(jìn)一步激活了全市的二手房交易市場，通過房地產(chǎn)市場購房、租房、賣房、換房已成為眾多居民的首選途徑。房地產(chǎn)市場的建立和活躍，有效地刺激了商品房開發(fā)建設(shè)。2.2房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢從長期看，未來幾十年是中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，城市化加速時期。據(jù)有關(guān)報道：2020年中國的城市化率將超過55%，城鎮(zhèn)人口將增加2億人以上。隨著城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的不斷提高，人均一間住房，戶均一套住宅已成為多數(shù)城鎮(zhèn)居民生活消費(fèi)的第一需求。在2020年以前的15年內(nèi)，住宅使用面積大約相當(dāng)于2003年商品住宅(房)竣工面積的2.5倍左右。所以房地產(chǎn)業(yè)的市場需求持續(xù)旺盛將不可逆轉(zhuǎn)，大趨勢是供給不足，價格不斷的上漲，主要矛盾是供給如何滿足需求。從近期看，自國家出臺“八項宏觀調(diào)控措施”以來，房價上漲的勢頭得到抑制，2005年7、8、9、10月全市房屋銷售環(huán)比價格指數(shù)分別為99.9%、100.1%、100.3%、100.1%，各月房價趨向穩(wěn)定，消費(fèi)者心理預(yù)期平穩(wěn)，市場趨于理性，近期市場不太可能再出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。1)、從供需關(guān)系上看，在宏觀調(diào)控的新形勢下，部分消費(fèi)者預(yù)期房價會下跌，本次調(diào)查顯示：56%的受訪者認(rèn)為房價將會回落，32.84%的受訪者表示將推遲購房計劃，等待房價進(jìn)一步回落。但從長期看，這部分需求最終必然要釋放出來的。而房地產(chǎn)市場的供給主要來源于房地產(chǎn)開發(fā)，在目前房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模依然過大，開發(fā)投資進(jìn)一步加快是不現(xiàn)實的，因此供給狀況近期內(nèi)難以有大的改觀。由此來看，居民住房需求與供給短缺的矛盾近幾年內(nèi)會持續(xù)存在，房價不會出現(xiàn)大的下降。2)、開發(fā)商不愿輕易地降低目前的價位，而購房者不肯輕易地接受目前的價位，使當(dāng)前市場房價形成了博弈的狀態(tài)?！鞍隧棿胧背雠_以后，多數(shù)開發(fā)商對于市場房價的走勢也處于觀望狀態(tài)，既不愿房價回落，使企業(yè)利益受損，又怕在當(dāng)前市場銷售不旺的條件下，自己樓盤價格的居高不下影響到銷售和資金的回收；而對于購房者卻持幣待購。目前開發(fā)商和消費(fèi)者之間無形中形成的這種價格博弈格局，其結(jié)果將是：通過開發(fā)商的自我約束，進(jìn)行合理定價，接受消費(fèi)者理性的選擇。目前，部分新上市的樓盤，其定價已出現(xiàn)回歸理性的勢頭。3)、從房價構(gòu)成因素看，房價下跌的空間不大。一是土地成本持續(xù)上升。在國家土地新政策執(zhí)行后，土地價格上漲迅速，由于老城區(qū)土地資源有限，新城區(qū)在建業(yè)、朗曼地產(chǎn)等外地大型房地產(chǎn)公司介入后，土地資源日益緊張，價格攀升。二是建材價格上漲導(dǎo)致建安成本不斷提高。近幾年來，投資過渡旺盛，建材價格持續(xù)上漲。近期雖有所回落，但從長期看，原材料供應(yīng)緊張趨勢仍將延續(xù)，建材價格仍將維持在高位。另一方面，隨著人們需求層次的不斷提高，商品房的品質(zhì)會逐步提高，配套設(shè)施和環(huán)境也會不斷改善，在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。三是人力成本將有所上升，開發(fā)利潤難以明顯下降。由于工資的剛性特征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力成本將會持續(xù)上漲；項目期間的費(fèi)用多是由政府部門征收的，也都是經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)的，這部分成本短期內(nèi)也不可能下降；而對于企業(yè)的開發(fā)利潤，由于國家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、整頓規(guī)范市場秩序等宏觀調(diào)控政策，這部分可能會下降一些。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場中的法人主體，其著眼點只能以盈利為中心。所以從長期看，這部分成本也不會有太多的下降空間。4)、從房地產(chǎn)市場主體的行為來看，房價下跌的動力不足。從銀行方面看，房地產(chǎn)市場價格的大漲和大跌都不符合銀行業(yè)的利益。但在目前銀行信貸資金大量注入房地產(chǎn)市場的狀況下，已經(jīng)隱含著巨大的金融風(fēng)險，房價下跌會直接影響銀行信貸資金的回收；從開發(fā)商方面看，作為商品房市場中的供給者，房地產(chǎn)開發(fā)商肯定不希望房價的下跌，以保證自己的利益最大化；從居民的角度看，對于還沒有購房的居民來說，他們肯定希望房價下跌，以實現(xiàn)他們的住房需求。但是對于大部分已經(jīng)擁有房產(chǎn)的家庭來說，則希望房產(chǎn)價值升值，房價下跌對他們意味著資產(chǎn)縮水。綜合分析看出，今后幾年，平頂山市房價的增長速度將會有所回落，房價會保持相對穩(wěn)定，但不可能大幅下降。第三節(jié) 可類比項目調(diào)研分析樓盤名稱均價建筑類型期房/現(xiàn)房賣點高煜陽光3300元平方米高層住宅期房陽光、水岸東方星河灣3400元平方米高層住宅期房地理位置青城倚洲該小區(qū)規(guī)劃，占地面積201.23畝，建筑面積約189250.78平方米。容積率1.41，綠地率為36.5%位于湛北路誠樸路交叉口向北，湛河邊上，可能將是衛(wèi)東區(qū)湛河邊重點開發(fā)方向，如果目前開始開發(fā)條件還不太完善。小區(qū)景觀主要是以山水水園林為主要的景觀。小區(qū)生態(tài)環(huán)境非常好，倚在人工河邊上，是一處真正意義上休身養(yǎng)性的養(yǎng)生住宅。大部分活動功能均圍繞水域設(shè)置。小區(qū)內(nèi)部安排有完整的功能區(qū)，如老年活動區(qū)，公共活動區(qū)，兒童活動區(qū)，青年活動區(qū)，散步休閑區(qū)。每一個活動區(qū)都有細(xì)致的劃分。在形象設(shè)計上，“青城倚洲”力求做到造型與建筑水乳交融，從每個角度看上去都有一副精美的圖畫展現(xiàn)在您的面前，使整個樓盤盡顯健康、新奇、安全和以人為本的設(shè)計規(guī)劃特色！高煜陽光，本著“以人為本”建造“生態(tài)化、人文化、智能化社區(qū)”的理念在項目設(shè)計中采用大量新材料、新工藝；設(shè)計人車分流道路結(jié)構(gòu)，注重建筑節(jié)能；數(shù)千平米愛車停泊位置，入口集中信報箱，首層無障礙坡道，暖氣分戶控制，追求的是優(yōu)尚的品質(zhì)，優(yōu)先的享受，優(yōu)越的滿足感?！竟残苑治觥恐車苓叚h(huán)境良好，都以體現(xiàn)現(xiàn)代時尚設(shè)計為主?！静町惙治觥烤鶅r高煜陽光略低，周邊配套設(shè)施較本案差，綠化山水很少。青城倚洲最主要優(yōu)勢在于可以為小區(qū)業(yè)主提供較更加舒適的休閑娛樂場所，大社區(qū)氣魄與園區(qū)的特色魅力以及未來發(fā)展的宏遠(yuǎn)藍(lán)圖。東方星河灣位于湛河區(qū)湛南路與誠樸路交匯處東北角，北側(cè)緊依風(fēng)景秀麗的湛河，西臨誠樸路彩虹橋，東臨鐵路橋。項目所處區(qū)域是平頂山市湛河區(qū)近期開發(fā)建設(shè)的重點，東方星河灣是平頂山市開發(fā)居住位置較好的片區(qū)之一?；匚挥谡亢訁^(qū)湛河公園的連接部，總體規(guī)劃中的各項公共配套設(shè)施都有較為完善，可發(fā)展空間較大。北面緊臨城市景觀帶湛河，優(yōu)美的自然景觀將為本小區(qū)提供良好的景觀資源。【共性分析】交通便利，都臨近湛河，依靠湛河的自然景色，公共配套設(shè)施都有較為完善?！静町惙治觥烤鶅r比青城倚洲園略低，配套設(shè)施較青城倚洲園差，小區(qū)山水綠化較少，地理位置較好，是平頂山市開發(fā)居住位置較好的片區(qū)之一。第二章 項目分析及總體策劃第一節(jié) 項目的SWOT分析1.1項目優(yōu)勢（Strength）(1)區(qū)位優(yōu)勢：本案位于湛北路誠樸路，湛河邊上。 (2)面積優(yōu)勢：戶型面積為43200，滿足消費(fèi)者的各種需求(3)環(huán)境優(yōu)勢：湛河北岸主城生態(tài)人居區(qū)域，成就至高無上的親水景觀系統(tǒng)，綠化好，空氣質(zhì)量較好環(huán)境優(yōu)雅更貼近自然 (4)配套優(yōu)勢：天然氧吧、會所、街心花園，體育村，打造周末閑暇好去處。小區(qū)內(nèi)綠化高、噴泉矚目，神馬小學(xué)、幼兒園、雷鋒小學(xué)、東安路小學(xué)、六中、市藝術(shù)學(xué)校、武術(shù)研習(xí)院、平頂山工學(xué)院，教育鏈條，為您的孩子鋪好成長之路。(5)規(guī)模優(yōu)勢：規(guī)模龐大，一個聚居，環(huán)境、文化的大社區(qū)。讓業(yè)主生活更加的豐富多彩。1.2項目劣勢(Weakness)(1)經(jīng)濟(jì)劣勢：由于項目龐大初期準(zhǔn)備不足，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)有問題； (2)周期劣勢：開發(fā)周期長，不可預(yù)見因素多(3)開發(fā)劣勢：項目占地面積大，占用周邊的三級市場，投資大。(4)市場劣勢：由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)市場波動和房價波動1.3存在的機(jī)會(1)通過導(dǎo)入全新綠化自然概念，樹立在公眾中的新形象。 (2)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)困難的解決。 (3)區(qū)政府大力改造舊城區(qū)，改善了人文生活環(huán)境。 1.4可能面臨的問題(1)開發(fā)商知名度不太高。 (2)消費(fèi)者對朝北的客廳存在著較大的抗性。(3)消費(fèi)者對房價存在一定的顧慮(4)售樓員的銷售技巧及公關(guān)禮儀缺乏專業(yè)的培訓(xùn)。 1.5解決的方案(1)針對項目劣勢(Weakness) A、可以適當(dāng)?shù)氖杖I(yè)主購房的定金，向銀行進(jìn)行貸款等；B、調(diào)整好項目進(jìn)度，做好應(yīng)對措施，項目可以分期進(jìn)行。C、開發(fā)與周圍區(qū)域相匹配的市場，可為拆遷住戶建造一棟樓，以房換房。D、做好市場調(diào)查，掌握好市場的走勢。(2)、針對可能面臨的問題：A、加大廣告，公益活動的投入，提高開發(fā)商的知名度，但美譽(yù)度。B、產(chǎn)品設(shè)計力求完美，創(chuàng)造出來以后，符合要求C、向消費(fèi)者充分的展示出本項目的優(yōu)越性，讓消費(fèi)者實在的感覺得到物有所值。D、可以新老售樓員交叉著進(jìn)行售樓，一方面可以節(jié)省培訓(xùn)時間，另一方面也讓新來的人員得到一個很好的鍛煉。第二節(jié) 項目核心價值體系的建立核心價值體系的建立人性化建筑：青城倚洲位于湛北路誠樸路交叉口北段，占地面積201.23畝，總建筑面積約189250.78平方米，包括28棟多層住宅（帶地下室），兩棟高層（設(shè)地下停車場）十套多層復(fù)式，一所學(xué)校和幼兒園及多功能會所?？偼＼囄粩?shù)（含地面、地下）300輛，住宅總套數(shù)1500戶。容積率1.41，綠地率為36.5% 的大規(guī)模人文社區(qū)；，真正體會到“回家是度假的開始”的生活品質(zhì)與生活狀態(tài)，周圍交通方便，商業(yè)氛圍濃厚，生活配套完善，優(yōu)美的綠化環(huán)境，真正的首選美居。唯美園林：卵石步道、假山瀑布、小橋流水充滿健康時尚唯美潮流韻味，成就至高無上的親水景觀系統(tǒng)。社區(qū)配套設(shè)施：天然氧吧、街心花園，體育村，打造周末閑暇好去處。神馬小學(xué)、幼兒園、雷鋒小學(xué)、東安路小學(xué)、六中、市藝術(shù)學(xué)校、武術(shù)研習(xí)院、平頂山工學(xué)院，教育鏈條，為您的孩子鋪好成長之路。超市、便利店、精品屋、美容屋既能極大的方便小區(qū)的居民生活，同時又為周邊社區(qū)提供了便利的配套設(shè)施。第三節(jié) 項目的目標(biāo)客戶群鎖定及分析3.1消費(fèi)群分析（1）消費(fèi)者分類及分布：白領(lǐng)階層、政府機(jī)關(guān)工作人員、企事業(yè)單位職工、個 體戶等。（2）消費(fèi)者特點：這些消費(fèi)者基本上屬于中等收入階層，消費(fèi)特征是平時花錢比較謹(jǐn)慎，希望物有所值，更多的是選擇銀行按揭方式買樓。但其中的個體戶則有所不同，這類人多數(shù)是從投資的角度來看問題的，他們中有很大一部分人是重復(fù)置業(yè)者，買來的樓自住的不多，而是以出租的形式獲得回報。（3）消費(fèi)者購買行為和心理：白領(lǐng)階層和企事業(yè)單位的職工買樓的目的主要是為了改善居住環(huán)境，以自住為主，自住者再買樓時比較側(cè)重居住環(huán)境、文化氛圍、交通情況、因為自住講究的是舒適。這部分消費(fèi)者平時時上班族，若交通不好會給他們帶來不便，而政府機(jī)關(guān)工作人員和個體戶中，投資行為比較強(qiáng)，政府機(jī)關(guān)工作人員，條件稍好的早就有了住房，只有那些條件偏差的才至今仍沒住房，但其中一部分有了住房，因為這些住房是國家分配所有或房給房，這類房沒有選擇的余地，大部分政府機(jī)關(guān)工作人員對現(xiàn)有住房不滿意，主要是地理位置、住房內(nèi)外環(huán)境、樓盤建筑設(shè)計、配套設(shè)施等，因而他們有了住房也希望購房，目的是改善居住條件。但他們當(dāng)中也有一部分人買房是為了投資。以投資為目的的消費(fèi)者，比較注重地理位置、價格、因為這兩方面的因素會對其投資回報產(chǎn)生直接影響。（4）購買誘因的設(shè)置：針對自住者的誘因應(yīng)放在小區(qū)環(huán)境，樓盤本身的素質(zhì)、附加值及價格上。針對投資者誘因應(yīng)放在價格、交通、附加值上。3.2消費(fèi)心理分析1、尋找景觀文化，體現(xiàn)舒適居家人文2、為生活便利，尋找生活成本最低化、生活舒適化3、體現(xiàn)居住環(huán)境特色價值的最大化，社區(qū)多元化、功能化的最大值4、對該片區(qū)的居住前景看好，以求居住的最大收益3、按年齡層區(qū)分比例 三十歲以下的客戶占15，31-35歲的客戶占25，36-40歲的客戶占25，41歲以上的客戶占35第四節(jié) 項目開發(fā)主題定位和形象定位4.1 項目開發(fā)主題主題確立：開發(fā)以山水綠化為主題的小區(qū)，注重環(huán)境更貼近自然。確立理由如下：（1）重新確定人與自然的關(guān)系，用生態(tài)的概念來規(guī)劃社區(qū)。綠化和環(huán)境生態(tài)化幾乎是現(xiàn)代都市生活的一種渴求。為此“院宅建筑”無論從大的社區(qū)周邊綠化環(huán)境的保護(hù)還是從城區(qū)內(nèi)部環(huán)境的培植來看，可謂精心營造并形成了一道美麗的城市景觀。底層住戶開門有綠、推窗見景。高樓層住戶可充分享受的陽光、水面景觀，共同組合成高層次的生態(tài)環(huán)境。近年來，隨著人們住宅生活品質(zhì)的不斷提高，會所已成為地產(chǎn)項目的必然配套。（2）隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們在追求物質(zhì)生活的同時，亦越來越重視精神生活的享受，追求生活的品味和內(nèi)涵。重視山水綠化的自然環(huán)境是當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢。古語有云：“居有竹、室有書畫、手撥琴弦、生活有棋藝，才謂之高雅?！苯裉欤@樣的生活在青城倚洲已成為現(xiàn)實。（3）現(xiàn)在人們平時惜時如金、形色匆匆，在這商品經(jīng)濟(jì)社會里，人情被沖淡了，但人們做為以個感情動物是不可能沒有朋友和對精神文化的追求的，但是社會現(xiàn)實讓人們對精神的追求受到壓抑，大家感嘆世“態(tài)炎涼，人情如紙”，即使是住在同一個住宅小區(qū)里，也是屋門緊閉，連鄰居是誰也不知道，給人一種“老死不相往來”的凄涼感。平時人們只是貓在自己的小屋里，少了交流與溝通，下班后的生活，除了小家庭的溫暖外，再也找不到大家庭、小社會的樂趣。基于以上分析，如果開發(fā)以山水綠化為主題的住宅小區(qū)，就可以通過“山水”這個載體將一個屋檐下互不相識的鄰居聚合在一起，達(dá)到人際溝通的目的，在飯后的夕陽下站在山水之間，小橋之上，漫步于卵石步道之上，綠蔭之中，和鄰里聊聊家常說說工作，多么的愜意。山水可以讓人們走到一起，使心與心的距離不再遙遠(yuǎn)，人情也不再冷漠，山水可以形成一種濃郁的親情，將你我他聯(lián)一起。 4.2 項目形象定位 大規(guī)模中庭山水廣場，觀山聽水首席庭院強(qiáng)調(diào)觀賞性、參與性和生態(tài)性相結(jié)合”是對青城倚洲最形象的描述。青城倚洲完善的生活配套設(shè)施，營造“家居住宅”，即發(fā)展商對客戶的關(guān)心（車子、房子、孩子一條龍銷售服務(wù)）、投資置業(yè)的信心、便利生活的舒心、物業(yè)管理服務(wù)的溫馨及融入都市化的生活。青城倚洲組團(tuán)建筑28棟多層住宅，兩棟為2233層的高層及十套多層復(fù)式，形態(tài)布局上采取半開放式，旁倚湛河，單體錯落排列，形成流暢、舒展、錯落有致的整體。第三章 項目的產(chǎn)品策略建議第一節(jié) 土地開發(fā)總平面規(guī)劃該項目位于湛北路誠樸路交叉口北段，占地面積201.23畝，建筑面積約189250.78平方米，容積率1.41，綠地率為36.5%，項目包括28棟多層住宅（帶地下室），兩棟高層（設(shè)地下停車場）十套多層復(fù)式，一所學(xué)校和幼兒園及多功能會所，總停車位數(shù)（含地面、地下）300輛，住宅總套數(shù)1500戶。第二節(jié) 交通道路規(guī)劃建設(shè)2.1 小區(qū)內(nèi)交通道路規(guī)劃。道路是小區(qū)中的重要組成部分，它像人體的脈胳一樣，貫穿于小區(qū)的各點之間，它不僅導(dǎo)引人流，疏導(dǎo)交通，并且將小區(qū)及小區(qū)綠地空間劃成了不同形狀，不同大小，不同功能的一系列空間。因此，道路的規(guī)劃，直接影響到小區(qū)及小區(qū)綠地各功能空間劃分的合理與否，人流交通是否通暢，景觀組織是否合理，對小區(qū)及小區(qū)綠地綠地的整體規(guī)劃的合理性起著舉足輕重的作用。 由于本小區(qū)小區(qū)規(guī)模較大，所以小區(qū)道路不光形式多樣，還要有明確的導(dǎo)航的線路，路路相通，綠樹環(huán)繞，做到步移景易的境界，小區(qū)道路規(guī)劃有主干道，道路兩邊有相應(yīng)的綠化帶及小橋流水，各種新穎別致路燈也是小區(qū)內(nèi)道路兩旁的也是不容忽視的。小區(qū)道路主要為： 主要道路：聯(lián)系全區(qū)，是小區(qū)內(nèi)業(yè)主所要行進(jìn)的路線，可通行車輛，道路兩旁應(yīng)充分綠化，寬度4-6m。 次要道路：是主要道路的輔助道路，溝通各景點、建筑，寬度2-4m。 游息小路：主要供散步休息，引導(dǎo)業(yè)主更深入地到達(dá)小區(qū)各個角落，雙人走道1.2-1.5m，單人0.6-1m，如假山、水邊、樹林中，多曲折自由布置。變態(tài)路：根據(jù)游賞功能的要求，還有很多變態(tài)的路，步石、訂步、休息島、踏級、磴道等。 2.2 小區(qū)連接外部交通道路規(guī)劃（圖示）小區(qū)位于湛北路誠樸路交叉口向北一百米路東的地方，由建設(shè)路、新華路、湛南路等幾條大的道路包圍起來，達(dá)到路路暢通，城市建設(shè)與道路建設(shè)相協(xié)調(diào)，即小區(qū)總的建設(shè)與平頂山的城市建設(shè)相互協(xié)調(diào)一致，不光小區(qū)交通方便，而且小區(qū)在城市建設(shè)中也是相當(dāng)合理的。小區(qū)連接外部交通道路規(guī)劃如下圖：第三節(jié) 戶型設(shè)計建議3.1 戶型設(shè)計消費(fèi)者在選購房屋時，會從多個方面綜合考慮，其中戶型是衡量房屋優(yōu)劣的較重要因素。戶型設(shè)計從廣義上來講，是確定一個樓盤主力戶型面積和形式，并設(shè)定各類戶型產(chǎn)品構(gòu)成比例的過程。戶型設(shè)計從狹義上說，即是具體方案的具體設(shè)計。如戶型是平層、錯層還是復(fù)式；功能分區(qū)是否明確，交通流線是否合理等。作為建筑設(shè)計的細(xì)分，戶型設(shè)計除了遵守建筑設(shè)計三原則之外，也有自己的特殊要求，分為五大設(shè)計原則，即：實用性、安全性、經(jīng)濟(jì)性、靈活性、藝術(shù)性。通過長期的市場調(diào)研和銷售回饋，消費(fèi)者評價戶型最重要的因素依次為：布局（包括大方面的規(guī)劃布局和戶型具體設(shè)計的功能布局）、朝向和樓層數(shù)、通風(fēng)和采光、設(shè)備和建筑材料、有效面積使用系數(shù)（即得房率）、精裝修和可改造性、美觀原則、風(fēng)水戶型七大空間 。戶型是依托于空間存在的，不論設(shè)計師要滿足多少設(shè)計原則、消費(fèi)者提出多少限制因素，最終都是通過空間進(jìn)行體現(xiàn)和表達(dá)的。因此，可以理解為：將空間進(jìn)行合理分區(qū)、組織好各個空間的交通流線，使之符合設(shè)計的五個原則，即是一個好戶型。一個戶型理應(yīng)包括七個功能空間：玄關(guān)、起居室、餐廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺和儲藏空間 。這七個空間滿足了一般家庭休息、餐飲、會客、娛樂等多種要求。在分區(qū)上基本可實現(xiàn)動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、臟凈分區(qū)，在更大面積下還可實現(xiàn)主仆分區(qū)、商住分區(qū)等。戶型定位是否準(zhǔn)確、戶型設(shè)計是否科學(xué)合理是事關(guān)項目成敗極為關(guān)鍵的因素。世界上沒有最好的戶型，只有最適合某一特定項目所指稱的某一類別消費(fèi)者的戶型。而要讓戶型能恰到好處地滿足目標(biāo)消費(fèi)者的需求與潛在需求，不僅需要研究這一部分消費(fèi)者的生活背景、消費(fèi)心理、消費(fèi)特征，而且需要充分考量項目所處的地理特征、景觀環(huán)境、人文環(huán)境、項目的規(guī)劃布局、小區(qū)內(nèi)環(huán)境營造等一系列因素，讓戶型定位切合項目整體定位。根據(jù)以上條件本小區(qū)的主要戶型設(shè)計如下表：A、簡潔經(jīng)典小戶型一房一廳43.7平方米E、溫馨空間三室三廳雙衛(wèi) 114.06平方米B、溫馨兩房兩廳75.5平方米（樓頂送25.66平方米樓頂入戶小院）F、時尚家園三室三廳雙衛(wèi)132.98平方米 （復(fù)式6+7 送雙露臺）C、浪漫天地兩室兩廳80.06平方米精G、豪裝復(fù)式四室兩廳雙衛(wèi) 135.02平方米D、精英格局三室兩廳89.98平方米H、富貴樂園五室三廳三衛(wèi) 200.62平方米（入戶花園 送雙露臺）3.2 戶型比例配置：戶型比例四室兩廳10一室一廳15兩室兩廳30三室兩廳15三室三廳20五室三廳103.3 戶型面積比例：戶型面積比例43.7平方米1575.5平方米1580.06平方米1589.98平方米15114.06平方米10132.98平方米10135.02平方米10200.62平方米10第四節(jié) 建筑設(shè)計建議4.1外立面設(shè)計建議由于小區(qū)主要以山水生態(tài)為主題，則綠色和蘭色是整個項目的基本色調(diào)。在此基礎(chǔ)上，建筑、小品和構(gòu)筑物外立面在設(shè)計中大膽運(yùn)用亮麗的色調(diào)，純凈的紅、黃、藍(lán)等顏色巧妙的鑲嵌在自然的基調(diào)上，輕巧明快，令人賞心悅目。4.2 整體風(fēng)格建議對比與簡約是本規(guī)劃設(shè)計的風(fēng)格，本規(guī)劃追求極度的簡約和單純。以自然的要素作為整個場地的基底，城市的和人工化的要素直接干脆的插入和鑲嵌在其中，給人以強(qiáng)烈的對比感。綠色和蘭色及建筑、小品和構(gòu)筑物亮麗的純凈的紅、黃、藍(lán)等顏色相互搭配共同構(gòu)成一幅完美的山水生態(tài)園林小區(qū)。4.3 組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計建議青城倚洲占地面積201.23畝，總建筑面積約189250.78平方米，規(guī)劃住戶1500戶，容積率1.41，綠地率為36.5% 的大規(guī)模人文社區(qū)；青城倚洲組團(tuán)建筑28棟多層住宅，兩棟為2233層的高層及十套多層復(fù)式，形態(tài)布局上采取半開放式，旁倚湛河，單體錯落排列，形成流暢、舒展、錯落有致的整體。第五節(jié) 園林景觀規(guī)劃青城倚洲工程位于平頂山市衛(wèi)東區(qū)，南臨湛河，該小區(qū)占地面積201.23畝，總建筑面積約189250.78平方米，綠地面積為48990.45平方米，該項目是衛(wèi)東區(qū)建設(shè)的重點，在衛(wèi)東區(qū)城市建設(shè)大格局中具有重要地位，園區(qū)內(nèi)處處皆景、步移景易，從南方引進(jìn)名貴樹種、奇花異草，樓前樓后滿目清翠、花香陣陣，走進(jìn)小區(qū)如置身世外桃源，身心得到完全放松，小區(qū)景觀規(guī)劃實現(xiàn)開門有綠、推窗見景。強(qiáng)調(diào)觀賞性、參與性和生態(tài)性相結(jié)合。中庭山水廣場設(shè)計理念為山水相依、湖島相連，情趣盎然。在廣場四周及湖心島上分布著會所的部分功能區(qū)，更有十幾米高的假山飛瀑、精巧別致的石拱橋、古樸的水車、浪漫的湖中情侶島極致河畔風(fēng)情的水岸綠洲生活名宅，詮釋品位、生活、夢想的尊貴領(lǐng)地，萬眾矚目中完美綻放。她即是重要的濱江生態(tài)景觀帶，也是衛(wèi)東區(qū)建設(shè)未來山水城市的新形象標(biāo)志，其建成將對衛(wèi)東區(qū)形成未來健康的城市公共空間體系以及完善的城市功能結(jié)構(gòu)有著舉足輕重的意義。自然與生態(tài)是本規(guī)劃設(shè)計的核心，“城市化”是現(xiàn)代中國社會變革中非常引人注目的一項。城市化的重要表現(xiàn)之一就是城市不斷向外蔓延，城市建設(shè)逐步將郊區(qū)原有的自然特色破壞。在本規(guī)劃中，保持場地的自然特色和生態(tài)功能是設(shè)計中所要考慮的核心問題。同時，將城市肌理和“城市化”的要素引用到公園的規(guī)劃設(shè)計中，體現(xiàn)城市化過程中城市建設(shè)對自然環(huán)境的影響力。對比與簡約是本規(guī)劃設(shè)計的風(fēng)格，本規(guī)劃追求極度的簡約和單純。以自然的要素作為整個場地的基底，城市的和人工化的要素直接干脆的插入和鑲嵌在其中，給人以強(qiáng)烈的對比感。綠色和蘭色是整個項目的基本色調(diào)。在此基礎(chǔ)上，建筑、小品和構(gòu)筑物在設(shè)計中大膽運(yùn)用亮麗的色調(diào)，純凈的紅、黃、藍(lán)等顏色巧妙的鑲嵌在自然的基調(diào)上，輕巧明快，令人賞心悅目。結(jié)合上述內(nèi)容，本設(shè)計將體現(xiàn)出通過創(chuàng)造具有鮮明特色的沿河濱江水景觀，形成具有標(biāo)志性特色的城市景觀節(jié)點。5.1 景觀規(guī)劃：四園三帶四園：動感南園、中央主題公園、湖畔漫步公園、風(fēng)景北園（賞花、采摘）達(dá)到四季聞香、四季悅目三 帶：林蔭走廊、水景、綠谷走廊、文化走廊5.2 人文建設(shè)：二所一校二 所：多功能文化會所、幼兒院一 校：小學(xué)校第六節(jié) 智能化系統(tǒng)設(shè)計建議24小時保安巡邏、電子監(jiān)控、紅外線電子報警、可視對講系統(tǒng)、對講防盜門系統(tǒng)，通訊自動化系統(tǒng)，多重智能設(shè)計，全程科技化系統(tǒng)服務(wù)，為您和家人提供無憂安防；專業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊，讓您足不出戶享受星級VIP至尊享受。第四章 項目市場定位市場定位前言本報告立志在了解研究平頂山市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，預(yù)測未來發(fā)展趨勢，有市場反映的信息定位本項目。第一節(jié) 定位策略本次市場調(diào)研深入了解了平頂山市場環(huán)境，根據(jù)市場制定合適的，差異化優(yōu)化產(chǎn)品，填補(bǔ)市場空白第二節(jié) 定位推導(dǎo)思路A、項目的目標(biāo)市場定位了解潛在市場消費(fèi)群的特征、年齡、分布，以之尋找消費(fèi)群體的構(gòu)成和可能購買本項目的消費(fèi)群體，并通過對這個群體的描述，為項目基礎(chǔ)定位提供依據(jù)。B、建筑產(chǎn)品定位通過對該項目所處環(huán)境的宏觀、微觀調(diào)研，了解和論證該項目區(qū)域的人文習(xí)慣、生活方式以及項目地塊的交通、配套等基礎(chǔ)因素，并輔以對周邊環(huán)境的地產(chǎn)項目實態(tài)、競爭勢態(tài)及建筑文化的研究，為本項目產(chǎn)品的建筑定位提供依據(jù)。C、項目營銷推廣的主題定位調(diào)查該項目環(huán)境的習(xí)慣文化、心理趨向以及開發(fā)商的商號（投資商、開發(fā)商的企業(yè)品牌）、品牌（小區(qū)或花園命名）、信息傳播內(nèi)容和手段等并研究其優(yōu)劣勢，為項目銷售推廣的包裝、形象、訴求內(nèi)容等以及項目的傳播策略和定位提供依據(jù)。D、項目的銷售價格定位通過對該項目所在社區(qū)的商品房發(fā)展趨勢，市場現(xiàn)狀的調(diào)查，周邊項目的產(chǎn)品品質(zhì)及價格，對消費(fèi)心理，購買行為的影響程度，為本項目的價格定位以及營銷組合提供依據(jù)。E、項目的市場營銷策略定位通過對該項目所在社區(qū)的宏觀市場調(diào)研，政策法規(guī)調(diào)研，購買行為、購買習(xí)慣、消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識、收入及消費(fèi)能力調(diào)研，研究周