新加坡住宅政策與規(guī)劃.doc

新加坡住宅政策與規(guī)劃來源：發(fā)展規(guī)劃處 發(fā)布日期：2009年6月25日 新加坡共和國是世界公認(rèn)的住宅問題解決得比較好的國家，六十年代初期，新加坡由于經(jīng)濟(jì)問題和大量移民，人口猛增，出現(xiàn)了嚴(yán)重的房荒；政府一手抓經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一手抓住宅建設(shè)。1960年以來，政府組織建設(shè)的住宅共有49.75萬套，其中多數(shù)是高層住宅。新加坡私人建設(shè)的住宅約17萬多套。二者合計(jì)約66.75萬套。新加坡現(xiàn)有250萬人口，約60萬個(gè)家庭(其家庭構(gòu)成平均為每戶4.2人)，如按每戶一套住宅計(jì)，顯然住宅擁有套數(shù)大于全部家庭戶數(shù)。由于修建標(biāo)準(zhǔn)逐步提高，僅政府組屋的統(tǒng)計(jì)，平均每戶居室數(shù)量已達(dá)3.1間，平均每人居住面積為17.1平方米。與世界各國比較，新加坡的住宅發(fā)展速度是較快的，這首先取決于他們的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；由于新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，使得住宅發(fā)展有了實(shí)力。另外，新加坡的住宅政策和規(guī)劃為住宅穩(wěn)步、快速發(fā)展起了積極促進(jìn)作用。 一、住宅政策 1.住宅商品化政策 新加坡人稱自己國家是社會(huì)福利國家。他們享受著政府多方面給予的福利，如兒童免費(fèi)上學(xué)、職工免費(fèi)接受技術(shù)培訓(xùn)等。但在住房問題上，新加坡實(shí)行的是商品化政策。即住房費(fèi)用完全由個(gè)人支付，自己拿錢買房或租房居住。居住水平的高低取決于個(gè)人經(jīng)濟(jì)支付能力。 住宅商品化政策是與其國情相適應(yīng)的。新加坡國民收入較高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1984年人均國民收入為12，353新元，約合5，800美元。新加坡國民收入中用于個(gè)人消費(fèi)的比例又較高，合每人每年3900美元，這種高工資、高消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)政策從根本上保證了住宅商品化政策的順利實(shí)施。目前新加坡公民用于住房的消費(fèi)一般占收入的2025%，消費(fèi)最少的占收入的9%。 新加坡住宅主要是由政府建造的，通常稱為“政府組屋”。政府建房的目的是為了實(shí)現(xiàn)1964年擬定的一項(xiàng)“居者有其屋”計(jì)劃，其售價(jià)總體上講基本等于造價(jià)，比私人住宅價(jià)格低，為了限制高薪階層政府明文規(guī)定買房者月薪不得超過一定的標(biāo)準(zhǔn)。政府規(guī)定的買房者的月薪標(biāo)準(zhǔn)又是不斷變化的，1978年時(shí)買組屋的家庭月收入要低于1500新元，后來放寬到2500新元，隨后又放寬到3500新元。事實(shí)上現(xiàn)在新加坡人中98%，都有資格得到政府組屋。政府組屋的售價(jià)根據(jù)不同地段、不同房屋類型、不同面積標(biāo)準(zhǔn)而確定，基本上是市中心區(qū)高，城市外圍低，離中心區(qū)越遠(yuǎn)越低。同時(shí)，每套住宅面積越小，單方售價(jià)越低，而單方造價(jià)卻越高。所以，單就每一套而言，售價(jià)與造價(jià)是不平衡的，據(jù)說這種價(jià)格與價(jià)值的懸殊差額是由社會(huì)經(jīng)濟(jì)家精心研究計(jì)算得出的，意在照顧低收入者利益，使社會(huì)上的低薪階層也能擁有自己的住房。政府對(duì)社會(huì)上極少數(shù)月薪更低的家庭還備有廉租屋出租?，F(xiàn)在申請(qǐng)租屋者的月收入限額為800新元。 所以，嚴(yán)格地講，新加坡住宅經(jīng)濟(jì)政策是一種商品化加價(jià)格社會(huì)調(diào)節(jié)(通過政府)的政策，它對(duì)解決廣大人民特別是低收入者的住房問題起了重要的推動(dòng)作用。 2.公積金政策 公積金政策規(guī)定，新加坡的任何一個(gè)雇員或受薪者每月必須扣除工資的一定比例，而雇主(無論是私人企業(yè)還是政府部門)則須每月按雇員或受薪者工資的一定比例，再拿出一筆錢，連同扣除的工資一并存入公積金局中雇員或受薪者的名下。五十年代開始實(shí)行這項(xiàng)政策時(shí)，公積金只占月薪的5%，以后不斷提高，目前已達(dá)25%。 公積金是一種強(qiáng)制性的儲(chǔ)蓄，是不能隨意提取的，法律規(guī)定，公積金不能因債務(wù)或索償?shù)仍蚨D(zhuǎn)讓，不受抵押、查封或被征收。其用途限于三方面:80%用來買房和付保險(xiǎn)金；12%作醫(yī)療費(fèi)；8%作養(yǎng)老金。這種強(qiáng)制儲(chǔ)蓄起到了引導(dǎo)人們合理消費(fèi)，促進(jìn)個(gè)人買房的作用。同時(shí)它也是政府建房的資金來源；據(jù)估計(jì)，全新加坡每年存入的公積金總額約為40億新元，相當(dāng)于每年全國國內(nèi)稅收的總額。至1984年，政府的公積金已達(dá)240億新元，這一筆龐大的收入，主要用于興建住宅，然后出售或出租給居民。 3.購房貸款政策 目前，新加坡的任何一個(gè)符合規(guī)定的(即月薪收入限制)買房者，只要首次能付出房?jī)r(jià)的20%，其余80%欠款可向銀行低息貸款，年息為6.5%。如果是本國公民，又是第一次買房，貸款年息降為6.25%。實(shí)行分期歸還貸款的家庭，還款年限一般為25年，每月按期歸還的款項(xiàng)一般占月收入的2428%。歸還貸款一般使用公積金。也就是說每月公積金存款除支付房費(fèi)外，還有一半左右的剩余。 新加坡政府的購房貸款政策和公積金政策是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”計(jì)劃的兩大支柱，也是住房發(fā)展的兩大支柱?，F(xiàn)在的新加坡人居住水平已經(jīng)是比較高了，然而城市住宅發(fā)展速度和人民購房的勢(shì)頭不見下降，這里除了有要求不斷提高居住水平的一面之外，在客觀上公積金使用上的限制迫使人們?nèi)ベI房，買房貸款利息低又誘導(dǎo)人們?nèi)ベI高增值的住房。 分析新加坡的住宅政策之所以得以順利實(shí)施，是與其國家城市兩者合一的特定管理體制分不開的。新加坡是個(gè)城市型國家，城市發(fā)展的每一步由國家直接部署、指揮，住宅發(fā)展政策受到國家機(jī)器的保護(hù)。 二、住宅發(fā)展規(guī)劃 在住宅發(fā)展數(shù)量上，政府?dāng)M定了住宅五年計(jì)劃，住宅五年計(jì)劃從1960年開始，目前已是第五個(gè)五年計(jì)劃最后一年了。住宅五年計(jì)劃中根據(jù)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口發(fā)展、家庭結(jié)構(gòu)的變化等分析預(yù)測(cè)，再預(yù)測(cè)出住宅社會(huì)需求量。目前對(duì)“六五”住宅計(jì)劃的預(yù)測(cè):到1990年人口發(fā)展到300萬，約需新建住宅20萬套，按每年4萬套的速度建設(shè)發(fā)展。 住宅發(fā)展用地上，1982年時(shí)居住用地是87平方公里，占城市總用地的15.3%。住宅發(fā)展除改造舊城外，尚需不斷建新城，居住用地不斷增加，預(yù)計(jì)2030年增至139平方公里，占城市總用地(屆時(shí)通過填海，城市用地將擴(kuò)大至742平方公里)的18.7%。 住宅發(fā)展布局上，一是充分利用和改造現(xiàn)有居住用地，二是舊城外圍開辟新區(qū)，建新城。 建設(shè)新城乃是住宅發(fā)展的主要方面。新加坡舊城占全島用地的1.3%，它是全新加坡財(cái)政、貿(mào)易、旅游中心，各類建筑密集，同時(shí)還居住著全島6.7%的人口。相對(duì)而言，舊城擁擠，密度過高，在舊城外開辟新住宅區(qū)將能對(duì)中心城起疏解作用。預(yù)計(jì)到本世紀(jì)末，約有80%的人居住在新城，將規(guī)劃15個(gè)新城。 開辟新區(qū)發(fā)展住宅的規(guī)劃有以下幾個(gè)特點(diǎn)。第一，不單純地建居住區(qū)，而是發(fā)展建設(shè)綜合區(qū)，力求綜合功能平衡。據(jù)推算，在開發(fā)新區(qū)時(shí)，居住用地平均只占38%，其它作為綠地、交通用地、生產(chǎn)用地或生產(chǎn)備用地等。雖然不同新區(qū)其居住用地所占比例是不相同的，但是卻在不同程度上考慮了生活、工作的平衡發(fā)展，已經(jīng)建成的宏茂橋新區(qū)就是如此(表1)，居民反映良好。第二，規(guī)劃新區(qū)時(shí)，使每一個(gè)住宅區(qū)都靠近城市快速干道，并有公共交通專用線，區(qū)內(nèi)交通輔助設(shè)施，如公交轉(zhuǎn)換站、停車場(chǎng)都相應(yīng)配套齊全(圖1)。新區(qū)開發(fā)時(shí)，道路建設(shè)先行，住宅一旦建成，因交通便捷可收到良好的效益，沒有出現(xiàn)建好住房無人住的情況。第三，以建成完整新區(qū)為根本目標(biāo)。新加坡的新住宅區(qū)開發(fā)是由近及遠(yuǎn)分期進(jìn)行的。這樣，一個(gè)個(gè)完整新區(qū)交付使用，做到了工期短，投資效益發(fā)揮快，同時(shí)也大大方便了人民生活。第四，堅(jiān)持建設(shè)高密度住宅區(qū)的規(guī)劃思想。新加坡國土面積小，在本島570多平方公里用地上，還有59.29平方公里的湖泊、沼澤地等不可建設(shè)用地。由于城市建設(shè)不斷發(fā)展，在可建設(shè)用地上，正著力加大密度，以提高土地利用率。土地利用規(guī)劃明確規(guī)定:所有公交干道兩旁必須建高密度的住宅區(qū)。新加坡中心城重建規(guī)劃還詳細(xì)規(guī)定了建筑容積率要在1.72.3之間，人口密度一般為300500人/公頃。 （發(fā)展規(guī)劃處） 三、詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的特點(diǎn) 1.住宅區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)一般是細(xì)胞鄰里單位住宅區(qū)。公共建筑和游樂設(shè)施的配置一般分鄰里單位、住宅區(qū)兩級(jí)。所謂細(xì)胞，即把每35棟樓、約400500個(gè)居住單元組合在一起，形成一個(gè)個(gè)院落(圖3、4)。 2.住宅區(qū)建筑多采用自由靈活的布局方式。由于新加坡獨(dú)特的地理位置(北緯1左右)住宅對(duì)朝向要求不高，但布局很注意空間的多樣化。住宅區(qū)多以工業(yè)化方式修建的高層板式住宅為主，輔以部分特殊體型和用傳統(tǒng)方式修建的住宅。住宅區(qū)和院落由不同體型、高度、色彩的建筑組成，形成形態(tài)各異、豐富多變的空間(見封三)。 3.確定住宅單元面積標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，充分考慮個(gè)人經(jīng)濟(jì)支付能力。60年代初，多建一房式或二房式住宅，每套使用面積一般為21m或41m。1964年經(jīng)濟(jì)有所發(fā)展，一、二房式住宅使用面積相應(yīng)提高到32m或45m。1974年后建的二房式住宅使用面積又提高為47m，同時(shí)還建了一些面積為60m、85m的三房式、四房式住宅。目前建的住宅大多為三、四、五房式或高級(jí)公寓住宅(圖5)。他們還規(guī)定每三個(gè)月調(diào)查一次所有買房者的要求，不斷用最新的信息去指導(dǎo)、調(diào)整住宅單元設(shè)計(jì)。 4.住宅區(qū)的組織講究社會(huì)性。新加坡政府鼓勵(lì)、提倡三代同堂，過大家庭的生活，這樣的家庭，給予住房的優(yōu)先權(quán)。對(duì)于婚后愿意分居的小家庭，為了便于他們與其父母聯(lián)絡(luò)，相互照顧，在分配住房的地點(diǎn)上特別照顧，讓他們與父母住得近一些，有的甚至分在與父母同一棟樓里。為此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，精心研究確定住宅的套型比，在一棟樓里也注意不同套型住宅單元的有機(jī)組合。這些作法無形中對(duì)整個(gè)社會(huì)的安定是一種促進(jìn)。 為使不同民族、不同階層、不同語種的人能和諧相處，加強(qiáng)交往，住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)不搞按等級(jí)分區(qū)，而是有意識(shí)地將不同標(biāo)準(zhǔn)的住宅單元組合在一棟樓里，將不同類型的住宅組織在一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)，人們可以自由選擇地段、院落、居住單元，分房一律按價(jià)值規(guī)律，并且“先來先得”。這有利于各民族、階層間的團(tuán)結(jié)，有利于社會(huì)、國家的政治穩(wěn)定。 他們還設(shè)想今后的舊城改造能夠?qū)⒄麠l街道、整個(gè)街坊集體遷到同一地點(diǎn)，這樣能延續(xù)固有的鄰里關(guān)系，保持社會(huì)安定。 5.公共建筑配套全。新加坡所有的住宅區(qū)除配套建有人們?nèi)粘Ｉ畋匦璧纳虡I(yè)、文教、行政管理等項(xiàng)目外，根據(jù)信仰宗教的人較多的特點(diǎn)，在每一個(gè)新城還專門規(guī)劃建設(shè)一個(gè)教堂。對(duì)于一些公建小項(xiàng)目，如公共廁所，在詳細(xì)規(guī)劃時(shí)考慮得很細(xì)，布局設(shè)計(jì)恰如其分，使用方便。 商業(yè)建筑采用商業(yè)單元設(shè)計(jì)手法，而不是項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)。商業(yè)用房建成后租賃給各商家使用，其經(jīng)營項(xiàng)目自由選定，經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)節(jié)，自然取得平衡發(fā)展，經(jīng)營項(xiàng)目越來越全。各商家之間是相互競(jìng)爭(zhēng)的，競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果促進(jìn)了市場(chǎng)繁榮，方便了居民生活。 6.充分考慮人的活動(dòng)，努力創(chuàng)造適應(yīng)于人的居住環(huán)境。他們經(jīng)常開展社會(huì)調(diào)查，研究居民的生活方式。調(diào)查對(duì)象分為小學(xué)生、青年、家庭主婦、雙職工、老齡人、寡婦、離婚者等多種類型，調(diào)查內(nèi)容有家庭經(jīng)濟(jì)、工作、交通方式、生活、對(duì)兒童的照顧、自身娛樂、社交等，并詳細(xì)詢問居民對(duì)住宅區(qū)環(huán)境、社會(huì)質(zhì)量的看法。對(duì)環(huán)境的了解分為住宅區(qū)位置、娛樂設(shè)施、噪音等級(jí)、清潔、維修、安全、停車場(chǎng)等問題。對(duì)社會(huì)質(zhì)量的了解包括鄰里之間的關(guān)系、互助及類似問題。通過大量的調(diào)查研究，全面掌握了居民的生活活動(dòng)、意愿、心理等情況，因而在詳細(xì)規(guī)劃中更能體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷、尊重。試舉幾例: 第一 近年來新建的住宅區(qū)，住宅底層除了部分作為公共建筑使用外，其余全部騰空，供居民活動(dòng)用。這些住宅底層常常成為老年人飲茶、聊天，家庭婚喪聚會(huì)、節(jié)假日喜慶活動(dòng)的場(chǎng)所，倍受人們歡迎。 第二 在住宅區(qū)的交通組織上，對(duì)人行道作了細(xì)致的考慮，對(duì)于一些人行小道的設(shè)計(jì)也連成網(wǎng)絡(luò)，以方便使用。比如一些住宅區(qū)均按照鄰里單位配建小型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，孩子們運(yùn)動(dòng)游戲常常互相追逐，從一個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)跑到另一個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，