某建設(shè)項目報批工作流程

報批 工作流程 目 錄 投資發(fā)展中心總流程 - 2 房地產(chǎn)市場研究 - 3 項目信息收集 - 4 項目信息篩選 - 5 項目論證業(yè)務(wù)總流程 - 6 項目初判 - 7 初判報告評審 - 9 附件：目標(biāo)宗地初步判斷分析報告審批表 - 10 市場調(diào)研 - 11 編制可行性研究報告 - 14 項目可行性分析報告（模版） - 18 可行性分析報告評審 - 23 附件：項目可行性研究報告評審表 - 24 項目策劃業(yè)務(wù)總流程 - 25 項目策劃 - 26 初步產(chǎn)品定位建議書（模版） - 28 項目經(jīng)營計劃指導(dǎo)書基本內(nèi)容 - 29 土地投標(biāo) - 31 項目選址意見書 - 34 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 - 36 建筑工程消防設(shè)計技術(shù)審核 - 37 日照及技術(shù)指標(biāo)審核 - 39 文物鉆探 - 41 建筑工程規(guī)劃許可證 - 43 建設(shè)工程規(guī)劃許可批后公示 - 45 規(guī)劃院放線 - 46 建設(shè)工程施工許可證 - 47 建設(shè)管線工程規(guī)劃許可證 - 48 基建用電報裝 - 50 正式用電報裝 - 52 基建用水報裝 - 54 正式用水報裝 - 55 天然氣報裝 - 56 消防驗收 - 57 投資發(fā)展中心總流程 市場信息收集、分析 項目信息收集 項目論證 國有土地使用證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 項目選址意見書 項目用地規(guī)劃許可證 文物鉆探 消防審查 日照分析 基建用電報裝 基建用水報裝 建設(shè)工程施工許可證 管線工程規(guī)劃許可證 正式用電報裝 正式用水報裝 天然氣報裝 集中供熱報裝 現(xiàn)場施工 現(xiàn)場施工 現(xiàn)場施工 現(xiàn)場施工 消防驗收 房地產(chǎn)市場研究 1. 作業(yè)目的： 研究市場真實狀況，為項目論證、項目策劃提供依據(jù)和積累信息。 2. 主辦崗位： 投資發(fā)展中 心項目論證員：收集、整理信息。 協(xié)辦崗位： 投資發(fā)展中心其它人員：參與相關(guān)信息收集及市場調(diào)研。 客服中心相關(guān)人員：提供市場信息及配合調(diào)研。 3. 作業(yè)要求 3.1. 市場代表樓盤信息的調(diào)查、分析； 3.2. 行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的收集、分析； 3.3. 行業(yè)相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)等信息的收集、分析； 3.4. 鄭州市代表性房地產(chǎn)企業(yè)的研究、分析； 3.5. 新項目所在區(qū)域市場環(huán)境的研究分析； 3.6. 項目策劃過程中市場分析信息的提供； 3.7. 公司開發(fā)項目開發(fā)過程的跟蹤、分析； 4. 作業(yè)描述 4.1. 通過實地調(diào)研，了解市場代表樓盤信息； 4.2. 通過媒體收集行業(yè)相關(guān)信息； 4.3. 通過房地產(chǎn)市場分析月報在 公司內(nèi)部發(fā)布市場研究成果。 項目信息收集 1. 作業(yè)目的： 收集盡可能多的新項目信息，為公司獲取項目提供充分的選擇余地。 2. 主辦崗位： 項目論證員：收集、匯總項目信息。 協(xié)辦崗位： 報批報建員：收集相關(guān)信息。 公司高層領(lǐng)導(dǎo)：收集相關(guān)信息。 3. 作業(yè)描述： 3.1. 通過土地儲備中心的出讓公告獲取土地出讓信息； 3.2. 通過土地管理部門內(nèi)部人員提前獲知意向出讓的土地信息，為公司提供更充裕的準(zhǔn)備和分析時間； 3.3. 通過銀行不良資產(chǎn)管理中心獲取意向出讓及合作的項目； 3.4. 通過政府的招商部門獲取城中村改造 等項目信息； 3.5. 通過朋友、熟人介紹等途徑獲取項目信息； 項目信息篩選 1. 作業(yè)目的： 從獲取項目信息中選取符合公司戰(zhàn)策要求的項目 2. 決策崗位：投資發(fā)展副總：根據(jù)篩選情況確定項目是否需要進(jìn)入初判 主辦崗位： 投資發(fā)展中心經(jīng)理：組織信息篩選 協(xié)辦崗位： 項目論證員：進(jìn)行實地踏勘及住處收集整理 3. 作業(yè)描述： 3.1. 對項目進(jìn)行現(xiàn)場踏勘，了解土地自身素質(zhì)； 3.2. 了解項目區(qū)域人文、自然環(huán)境； 3.3. 了解項目區(qū)域交通狀況； 3.4. 了解項目的土地性質(zhì)、證件手續(xù)等； 3.5. 對項目各項因素進(jìn)行比較、分析，研究是否符合公司發(fā) 展戰(zhàn)策要求； 項目論證業(yè)務(wù)總流程 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 項目初步判斷 土地信息歸檔 初步成本分析 初步設(shè)計分析 項目市場調(diào)研 項目初步談判 土地信息分析 no 初步操作判斷 項目確定 可行性研究 參加招投標(biāo) 可行性報告及評審 項目信息歸檔 初步經(jīng)濟(jì)測算 初步項目報告 no 市場調(diào)查 政策法律分析 產(chǎn)品定位建議 成本測算 營銷分析 經(jīng)濟(jì)測算 項目合作談判 項目信息歸檔 簽訂土地合同 no 項目初判 1. 作業(yè)目的： 通過對項目的調(diào)研，進(jìn)一步了解宗地素質(zhì)，區(qū)域環(huán)境，進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)測算，為是否對此項目進(jìn)行深入分析提供依據(jù)。 2. 主管崗位：主管副總：熟悉項目情況，糾正報告中的錯誤。 協(xié)管崗位：設(shè)計、客服主管副總：熟悉 項目情況，指導(dǎo)編寫報告。 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：進(jìn)行現(xiàn)場踏勘及市場調(diào)研，編制報告。 協(xié)辦崗位： 研發(fā)中心：提供初步產(chǎn)品設(shè)計方案。 成本中心：進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)測算。 3. 作業(yè)要求： 3.1. 進(jìn)行現(xiàn)場實地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周邊環(huán)境對項目是否存在重大影響。 3.2. 留取現(xiàn)場影像資料。 3.3. 整理項目相關(guān)技術(shù)指標(biāo)及證件手續(xù)。 4. 作業(yè)描述 4.1. 宗地現(xiàn)場踏勘 4.1.1. 地塊區(qū)位及四鄰狀況 4.1.2. 土地自身素質(zhì) 4.2. 項目周邊區(qū)域走訪 4.2.1. 區(qū)域人文環(huán)境 4.2.2. 區(qū)域自然環(huán)境 4.2.3. 區(qū)域交通狀況 4.2.4. 區(qū)域配套設(shè)施 4.3. 區(qū)域樓盤調(diào)研 4.3.1. 區(qū)域房地產(chǎn)市場整體狀況 4.3.2. 區(qū)域代表樓盤基本情 況 4.3.3. 區(qū)域市場前景預(yù)測 4.4. 了解項目技術(shù)指標(biāo)及規(guī)控要求 4.4.1. 項目詳細(xì)技術(shù)指標(biāo) 4.4.2. 規(guī)劃部門規(guī)控要求 4.4.3. 項目的可行出讓方式及條件 4.5. 項目初步成本收益分析 4.5.1. 地價評估 4.5.2. 項目成本測算 4.5.3. 項目資金需求測算 4.5.4. 項目初步收益分析 4.6. 編制項目初判報告 初判報告評審 1. 作業(yè)目的： 通過項目相關(guān)部門及公司決策層的評審，決定項目是否進(jìn)入“可行性研究”階段。 2. 主管崗位：總經(jīng)理：決策項目是否進(jìn)入“可行性分析”。 協(xié)管崗位：主管副總、客服副總、成本經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理：熟悉項目，提出意見。 主辦崗位：投 資發(fā)展中心：組織評審會。 3. 作業(yè)描述： 3.1.1. 投資發(fā)展中心組織相關(guān)人員參加項目初判評審會，或?qū)㈨椖砍跖袌蟾嫠椭料嚓P(guān)人員評審； 3.1.2. 各相關(guān)人員對項目提出書面建議； 3.1.3. 公司決策層決定項目是否繼續(xù)向下進(jìn)行。 （“項目初判評審意見表”見下） 附件：目標(biāo)宗地初步判斷分析報告審批表 表單編號： 宗地名稱： 部門： 送審日期： 年 月 日 主要內(nèi) 容： 需要審核審批事項： 投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)人審核意見 簽名： 年 月 日 主管副總審核意見 簽名： 年 月 日 總經(jīng)理審核意見 簽名： 年 月 日 董事長審批： 簽名： 年 月 日 市場調(diào)研 1. 作業(yè)目的： 對項目區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場、目標(biāo)客戶群等進(jìn)入深入調(diào)查，為項目可行性分析提供真實依據(jù)。 2. 作業(yè)依據(jù)： 地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。 3. 主管崗位： 主管副總：指導(dǎo)市場調(diào)研，提出報告修改意見。 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)組織調(diào)研及報告編寫。 協(xié)辦崗位： 客戶服務(wù)中心：配合調(diào)研，提供市場信息。 4. 作業(yè)方法： 相關(guān)部門信息的收集、市場問卷調(diào)查、所在區(qū)域的踏勘及調(diào)研、競爭項目的詳細(xì)調(diào)研、各種信息、數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、分析 5. 作業(yè)描述： 5.1. 項目宗地實地踏勘地形： 5.1.1. 宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況； 5.1.2. 地勢：地勢平坦?fàn)?況，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較； 5.1.3. 地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 5.1.4. 地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 5.1.5. 土地完整性：有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 5.1.6. 地質(zhì)情況：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 5.2. 項目控規(guī)要求 5.2.1. 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 5.2.2. 住宅建筑面 積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 5.2.3. 綜合容積率、住宅容積率 5.2.4. 建筑密度 5.2.5. 控高 5.2.6. 綠化率 5.2.7. 其他 5.3. 區(qū)域環(huán)境 5.3.1. 人文環(huán)境：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口數(shù)量、人口素質(zhì)、治安情況、風(fēng)俗習(xí)慣等，城市基礎(chǔ)設(shè)施情況、宗地附近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施，危險源情況（如高壓線、 放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）。（附周邊環(huán)境生活配套圖） 5.3.2. 自然環(huán)境：區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺效果、清潔程度以及地塊風(fēng)水等。 5.3.3. 交通環(huán)境：宗地主要出入道路的狀況，區(qū)域路網(wǎng)現(xiàn)狀及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等 。 5.3.4. 市政規(guī)劃：近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心 /超市的建設(shè)等。 5.3.5. 政策環(huán)境：行業(yè)相關(guān)的地方性政策 主要針對外地項目 ：價格政策、稅收政策、優(yōu)惠政策、土地政策等） 5.4. 區(qū)域市政配套 5.4.1. 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。 5.4.2. 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 5.4.3. 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 5.4.4. 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 5.4.5. 永久性供電和臨時施 工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 5.4.6. 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 5.4.7. 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。 6. 區(qū)域房地產(chǎn)概況 6.1. 域住宅市場概況 6.2. 形成時間 6.3. 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 6.4. 購買人群變化 6.5. 區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近 3-5 年） 6.6. 開工量 /竣工量 6.7. 銷售量 /供需比 6.8. 平均售價 6.9. 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢 6.10. 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 6.11. 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 6.12. 各 檔次產(chǎn)品的集合特征 6.13. 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 未來 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 7. 區(qū)域代表項目 7.1. 樓盤規(guī)模 7.2. 產(chǎn)品形式 7.3. 產(chǎn)品品質(zhì) 7.4. 銷售價格 7.5. 銷售情況 7.6. 項目特色及對區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響等 編制可行性研究報告 1、作業(yè)目的 項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項目開發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深 度可行性研究，為隨后的項目方案設(shè)計提供依據(jù)。過去計劃經(jīng)濟(jì)體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟(jì)條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。 2、作業(yè)要求 為保證可行性研究報告的質(zhì)量，應(yīng)切實作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信息資料，進(jìn)行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計方案的需要。 3、主管崗位：主管副總：組建工作小組，批準(zhǔn)工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。 協(xié)管崗位：財務(wù)經(jīng)理，研發(fā)經(jīng)理，成本經(jīng)理：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助主管副總把關(guān)。 主辦崗位 投資發(fā)展中心：制訂工作計劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。 協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進(jìn)行調(diào)查研究和編寫報告章節(jié)，并根據(jù)主管副總的意見優(yōu)化修改。 4、緊前工作條件 初步可行性研究：已進(jìn)市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)： 深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān) 的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 5、作業(yè)描述 5.1 主管副總組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。 5.2 本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)分工，進(jìn)度安排，費用預(yù)算等。工作計劃報主管副總批準(zhǔn)后，布置安排落實。 5.3 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次進(jìn)行實地調(diào)查和市場調(diào)查。 5.4 小組集體討論，議題為： 5.4.1 市場研究。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導(dǎo)向等。 5.4.2 項目分析和項目建議。對項目本 體進(jìn)行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進(jìn)行項目的市場預(yù)測；提出項目的建筑規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。 5.4.3 經(jīng)濟(jì)技術(shù)評價。對推薦方案進(jìn)行財務(wù)評價及風(fēng)險分析，以判別項目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險能力。當(dāng)有關(guān)評價指標(biāo)結(jié)論不足以支持項目方案成立時，可對原設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計。 5.5 編寫研究報告。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報告初稿。經(jīng)主管副總批閱意見后，修改完善，形成正式報告。 5.6 初步可行性研究 報告內(nèi)容： 5.6.1 市場分析 5.6.1.1 整體市場分析 全市及各主要分區(qū)的市場總供應(yīng)量和總需求量； 全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。 5.6.1.2 細(xì)分市場分析 物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價 /租金； 開工時間、預(yù)計竣工時間； 投資商 /開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計公司、租售代理公司、廣告公司。 5.6.2 法規(guī)政策分析 開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)； 規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)向，城市建設(shè)信息； 其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。 5.6.3 項目分析 5.6.3.1 項目基本情況 地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè) /居住 /辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。 5.6.3.2 項目周邊情況 主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。 5.6.3.3 項目優(yōu)劣勢分析（ SWOT 分析） 項目競爭情況（現(xiàn)時 /潛在競爭對手）、優(yōu)勢（ S）、劣勢（ W）、威脅（ O）、機(jī)會（ T）。 5.6.3.4 項目發(fā)展前景預(yù)測 市場前景、價格走勢、項目切入點等。 5.6.4 項目開發(fā)建議與評價 5.6.4.1 項目主要定位 市場定位（市場形象、主題品牌）； 客戶定位（主要客戶對象）； 價格定位（均價、最低價、最高價）。 5.6.5 項目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型 整體開發(fā) /分期開發(fā) /產(chǎn)品類型（商業(yè) /居住 /辦公 /其他）。 5.6.6 項目規(guī)劃及建筑構(gòu)想 建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施。 5.6.7 項目開發(fā)進(jìn)度 總體進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要 求。 5.6.8 項目財務(wù)分析 建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經(jīng)營價值）、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。 5.6.9 項目風(fēng)險分析與敏感性分析 風(fēng)險分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。 5.6.10 項目研究結(jié)論和建議。 5.6.11 附件（包括附圖和附表）。 5.7 深度可行性研究報告內(nèi)容： 5.7.1 總論 項目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計的項目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 5.7.2 項目區(qū)位分析 項目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市 規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。 5.7.3 產(chǎn)品供需分析 市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預(yù)測和價格預(yù)測、風(fēng)險分析。 5.7.4 建筑方案選擇 建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。 5.7.5 項目實施進(jìn)度 建設(shè)工期，實施進(jìn)度表（或橫線圖）。 5.7.6 投資估算與資金籌措 建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。 5.7.7 財務(wù)評價 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務(wù)評價指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務(wù)評價結(jié)論。 5.7.8 風(fēng)險 分析 項目主要風(fēng)險識別，風(fēng)險程度分析，防范風(fēng)險對策。 5.7.9 結(jié)論與建議 5.7.10 附表 投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務(wù)評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費用估算表，財務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。 5.7.11 附圖 片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。 5.7.12 附件 土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復(fù)文件。 項目可行性分析報告（模版） 目 錄 第一章：宗地狀況 -01 第二章：區(qū)域環(huán)境及配套 -02 第三章：區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況 -03 第四章：土地獲取分析 -04 第五章：市場及產(chǎn)品定位建議 -05 第六章：開發(fā)計劃 -06 第七章：銷售計劃 -07 第八章：物業(yè)管理建議 -08 第九章：投資受益分析 -09 第十章：管理資源配置 -10 第十一章：項目 SWOT 分析及結(jié)論 -11 第一章 宗地狀況 宗地位置 （位置示意圖） 宗地所在位置，所屬區(qū)域，離市中心的距離等。 二、宗地現(xiàn)狀 （宗地平面示意圖） 地形：宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況； 地勢：地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較； 地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 土地完整性：有否市政代征地、市 政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 地質(zhì)情況：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 （說明：以上部分可附實景照片） 規(guī)控要求 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 綜合容積率、住宅容積率 建筑密度 控高 綠化率 其他 第二章：區(qū)域環(huán)境及配套 區(qū)域環(huán)境 人文環(huán)境 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口數(shù)量、人口素質(zhì)、治安情況、風(fēng)俗習(xí)慣等，城市基礎(chǔ)設(shè)施情況、宗地附近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施，危險源情況 （如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）。（附周邊環(huán)境生活配套圖） 自然環(huán)境 區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺效果、清潔程度以及地塊風(fēng)水等。 交通環(huán)境 宗地主要出入道路的狀況，區(qū)域路網(wǎng)現(xiàn)狀及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。 市政規(guī)劃 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心 /超市的建設(shè)等。 政策環(huán)境 行業(yè)相關(guān)的地方性政策 主要針對外地項目 ：價格政策、稅收政策、優(yōu)惠政策、土地政策等） 區(qū)域市政配套 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括 現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情 況。 第三章 區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況 區(qū)域房地產(chǎn)概況 區(qū)域住宅市場簡述 形成時間 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購買人群變化 區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近 3-5 年） 開工量 /竣工量 銷售量 /供需比 平均售價 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 未來 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 二、區(qū)域代表項目 與項目距離較近，在區(qū)域內(nèi)具有一定代表性的樓盤的詳細(xì)信息：樓盤規(guī)模、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品品質(zhì) 、銷售價格、銷售情況、項目特色及對區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響等。 附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。 第四章 土地獲取分析 土地價格分析 土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。 土地升值潛力初步評估 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。 獲取方式分析 分析各種土地獲取方式的可行性并比較優(yōu)其劣勢：投標(biāo)拍賣、協(xié) 議轉(zhuǎn)讓、通過收購公司取得土地、合作開發(fā)、政府劃撥等方式。 法律與政策性風(fēng)險分析，項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述，合作方式及風(fēng)險評估。 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。 綜合分析 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。 第五章 市場及產(chǎn)品定位建議 市場定位建議 通過對區(qū)域市場分析及對區(qū)域消費者調(diào)查，對項目的項目形象、項目特色、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品價格、及目標(biāo)消費群進(jìn)行定位。 二、產(chǎn)品定位建議 產(chǎn)品規(guī)劃建議（規(guī)模、容積率、綠地率、車位比率） 產(chǎn)品主體建議（產(chǎn)品類型搭配） 戶型建議（ 確定主力戶型和其他戶型的功能面積和比例、面積比、套型比） 公建配套建議（教育配套設(shè)施、康體配套設(shè)施、環(huán)衛(wèi)配套設(shè)施） 材料及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議（內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)） 規(guī)劃設(shè)計初步分析 規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 規(guī)劃設(shè)計的初步概念、設(shè)計概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念 本項目優(yōu)勢劣分析 針對以上產(chǎn)品定位分析項目在區(qū)域市場中的優(yōu)劣勢，及與競爭對手的優(yōu)劣勢分析。 第六章 開發(fā)計劃 （公司討論） 項目前期報批報建計劃、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工許可證、銷售許可證等的時間。 項目設(shè)計計劃的時間安排。 開發(fā)節(jié)奏 建議。 分期開發(fā)、開發(fā)周期，各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。（按季列示） 工程計劃（工程部）：開竣工時間及工期計劃，各期交房時間。 第七章 銷售計劃 （客服中心建議） 各期銷售時間、價格、面積，入住時間，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。（按季列示） 推廣方案建議（推廣階段、推廣節(jié)奏） 第八章 物業(yè)管理建議 （物業(yè)公司建議） 當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理政策法規(guī)、物業(yè)管理模式以及收費和運營測算。 物業(yè)管理模式建議（級別、智能化設(shè)施等） 第九章 投資受益分析 成本預(yù)測（成本組） 成 本測算表 稅務(wù)分析（財務(wù)部） 營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅 項目資金預(yù)測（財務(wù)部） 資金投入計劃，回款計劃，需求計劃，啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額。 項目投資收益指標(biāo)要求（財務(wù)部） a、核心指標(biāo) b、內(nèi)部收益率 % c、銷售凈利率 % d、參考指標(biāo) e、單位面積凈利 f、銷售毛利率 g、資金峰值比例 h、地價支付貼現(xiàn)比 I、各年資金占用回報率 第十章 管理資源配置 （公司討論決定） 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設(shè)置。 人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。 第十一章 項目 SWOT 分析及結(jié)論 從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司發(fā)展思路等方面論述。 項目優(yōu)勢 項目劣勢 項目機(jī)會 項目威協(xié) 結(jié)論和建議 可行性分析報告評審 作業(yè)目的：通過項目相關(guān)部門及公司決策層的評審，決定項目是否可以獲取及獲取方式。 主管崗位：總經(jīng)理：熟悉報告內(nèi)容，進(jìn)行最終決策。 協(xié)管崗位：設(shè)計、客服、財務(wù)主管領(lǐng)導(dǎo)：給合全職工作提出意見。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：組織評審會。 緊前工作條件：可行性分析報告編制完畢。 工作描述： 投資發(fā)展中心組織相關(guān)人員參加項目初判評審會，或?qū)㈨椖砍跖袌蟾嫠椭料嚓P(guān)人員評審； 各相關(guān)人員對可行性分析報告提出意見； 項目策劃人員根據(jù)建議對需要修改、完善部分進(jìn)行修訂； 根據(jù)修訂完善后的報告， 相關(guān)人員對項目提出書面建議； 公司決策層確定項目是否向下進(jìn)入獲取階段。 附件：項目可行性研究報告評審表 表單編號： 項目名稱： 部門： 送審日期： 年 月 日 主要內(nèi)容： 評審小組意見： 參會人員簽名： 年 月 日 投資發(fā)展負(fù)責(zé)人意見： 簽名： 年 月 日 主管副總意見： 簽名： 年 月 日 總經(jīng)理意見： 簽名： 年 月 日 備注： 1、評審會議紀(jì)要應(yīng)附于本表之后。 2、如有需要，可另附他表 項目策劃業(yè)務(wù)總流程 項目發(fā)展策略 產(chǎn)品建議書 總體成本控制目標(biāo) 概念設(shè)計研究 初步產(chǎn)品建議 項目開發(fā)計劃主要節(jié)點 項目開發(fā)工作指導(dǎo)書 項目經(jīng)營計劃指導(dǎo)書 工程、成本、營銷、物業(yè)等專業(yè)配合 項目概況分析 區(qū)域規(guī)劃分析 區(qū)域市場分析 客戶定位 政策 法律環(huán)境分析 項目主題定位 贏利模式確定 價格定位 差異化競爭策略 項目策劃 7.6.1. 作業(yè)目的 7.6.2. 根據(jù)公司項目經(jīng)營決策，完成項目的市場定位、產(chǎn)品建議。 7.6.3. 作業(yè)依據(jù) 7.6.4. 項目可行性分析報告，獲取的土地技術(shù)指標(biāo)。 7.6.5. 決策崗位：總經(jīng)理：項目經(jīng)營計劃指導(dǎo)書的簽發(fā)。 7.6.6. 主管崗位：投資發(fā)展副總：協(xié)調(diào)各部門 開展工作。 7.6.7. 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)經(jīng)營計劃指導(dǎo)書的編寫。 7.6.8. 協(xié)調(diào)崗位：公司各相關(guān)部門：負(fù)責(zé)相應(yīng)內(nèi)容的編制。 7.6.9. 工作程序 7.6.10. 投資發(fā)展中心提交的項目可行性研究報告是本階段產(chǎn)品策劃的輸入。 7.6.11. 工作準(zhǔn)備 7.6.12. 客戶服務(wù)中心項目銷售組安排調(diào)研時應(yīng)事先與投資發(fā)展中心、主管副總協(xié)調(diào)和溝通。 7.6.13. 工作展開前，項目案場經(jīng)理應(yīng)組織銷售組成員準(zhǔn)備以下文件： 7.6.14. 項目可行性研究報告。 7.6.15. 過往同類項目的項目產(chǎn)品建議書。 7.6.16. 調(diào)研工作實施 7.6.17. 項目案場銷售成員查閱并熟悉項目可行性研究報告、觀察各方面的工作現(xiàn)狀、現(xiàn)象和活動獲取項目相關(guān)信息。 7.6.18. 項目 案場銷售人員實施關(guān)于目標(biāo)客戶群體、產(chǎn)品主題、產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品各建設(shè)指標(biāo)的調(diào)研。 7.6.19. 每次調(diào)研完成后，項目案場銷售部必須完成一份市場調(diào)研報告，由項目案場銷售經(jīng)理審核并保證調(diào)研報告的正確性和完整性。提交客服中心經(jīng)理，報告內(nèi)容應(yīng)包括： 7.6.20. 調(diào)研的目的和范圍。 7.6.21. 調(diào)研組成員。 7.6.22. 調(diào)研日期。 7.6.23. 調(diào)研所依據(jù)的文件。 7.6.24. 調(diào)研結(jié)果表述。 7.6.25. 調(diào)研結(jié)果分析、小結(jié)。 7.6.26. 投資發(fā)展中心針對調(diào)研中的表述和結(jié)論性意見，提出修正性措施，形成市場調(diào)研報告及初步產(chǎn)品建議書，經(jīng)投資發(fā)展中心經(jīng)理審核修正，主管副總確認(rèn)。 7.6.27. 由投資發(fā)展中心向研發(fā)中心提交初步項目產(chǎn) 品建議書，供進(jìn)行項目概念設(shè)計。 7.6.28. 概念設(shè)計確認(rèn)后，由投資發(fā)展中心、研發(fā)中心共同向成本管理中心提交初步項目產(chǎn)品建議書及項目概念設(shè)計成果，由成本管理中心進(jìn)行新項目建安成本概算，概算后提交財務(wù)管理中心進(jìn)行新項目完全成本概算及經(jīng)營指標(biāo)及資金要求概算。 7.6.29. 經(jīng)新項目成本概算后，由投資發(fā)展中心據(jù)概念設(shè)計研究、新項目經(jīng)營成本概算等資料組織編寫項目產(chǎn)品建議書。 7.6.30. 項目產(chǎn)品建議書經(jīng)主管副總確認(rèn)后，投資發(fā)展中心組織研發(fā)中心、客服中心、成本管理中心、財務(wù)管理中心向公司總經(jīng)理匯報。公司總經(jīng)理最終批準(zhǔn)，由投資發(fā)展中心提交研發(fā)中 心、客服中心，供研發(fā)中心進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)；供項目部編寫項目開發(fā)工作指導(dǎo)書。 7.6.31. 項目商業(yè)部份的產(chǎn)品建議按產(chǎn)品建議書（商業(yè)部份）作業(yè)指引執(zhí)行。 7.6.32. 產(chǎn)品建議書定稿后，根據(jù)項目進(jìn)展對其所做的補充及修訂，以會議紀(jì)要等形式備案，并提供萬創(chuàng)公司作為設(shè)計輸入資料。 7.6.33. 分期開發(fā)的項目，每期的產(chǎn)品建議視項目具體情況，可按以上程序進(jìn)行，或在原產(chǎn)品建議書基礎(chǔ)上修訂完善。 初步產(chǎn)品定位建議書（模版） 1、項目定位 潛在消費者背景資料分析 潛在消費者產(chǎn)品需求對比分析 市場現(xiàn)狀 2、產(chǎn)品定位 類型 ：生活設(shè)計、形象定位 檔次風(fēng)格：價格定位、建筑風(fēng)格定位 建筑比例建議： 建筑類型 比例 面積（萬平方米） 套數(shù)（平方米） 合計 3、 預(yù)期價格（采用可類比物業(yè)加權(quán)比較法） 4、 注意營造的要點 交通設(shè)施 環(huán)境 小區(qū)配套 物業(yè)管理服務(wù) 5、 經(jīng)營模式的考慮 住宅部分 公建部分 物業(yè)服務(wù)模式的提升 6、 機(jī)構(gòu)潛在消費建議 機(jī)構(gòu)消費者類型 使用目的 產(chǎn)品需求 7、 概念設(shè)計階段工作重點 工作目的 工作重點 8、 開發(fā)節(jié)奏 項目經(jīng)營計劃指導(dǎo)書基本內(nèi)容 主要章節(jié) 細(xì)分章節(jié) 1、項目概況 1、用地自然條件及分析 2、用地社會條件及分析 3、公司內(nèi)部資源及環(huán)境分析 2、市場分析和市場定位 1、市場現(xiàn)狀 2、 SWOT 分析 3、明確目標(biāo)市場 4、挖掘差別優(yōu)勢 3、產(chǎn)品建議、概念設(shè)計 1、產(chǎn)品建議書 2、概念設(shè)計 4、經(jīng)營計劃 1、利潤計劃 2、銷售計劃 3、資金計劃 4、人力資源計劃 5、開發(fā)控制計劃 1、項目總體控制計劃 2、開工準(zhǔn)備計劃 3、開發(fā)節(jié)點計劃 4、成本控制計劃 5、各部門工作結(jié)點計劃 現(xiàn)場踏勘 獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo) 市場調(diào)查 配套調(diào)查 產(chǎn)品定位 初步確定規(guī)劃設(shè)計方案的技術(shù)指標(biāo) 投標(biāo)準(zhǔn)備會議 需求預(yù)測 價格預(yù)測 營銷方案預(yù)測 客戶服務(wù)中心 產(chǎn)品研發(fā) 中心 委托設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計 項目拓展中心 客戶、產(chǎn)品定位 測算報價范圍、敏感性分析 工程管理中心 負(fù)責(zé)工程管理方面的投標(biāo)文件編寫 成本 結(jié)算 中心 開發(fā)成本的測算 財務(wù)管理中心 銀行資信證明 資料整理 行政人事中心 企業(yè)簡介及相關(guān)的資料 主管副總在向總經(jīng)理匯報和商討最終投標(biāo)報價 投標(biāo)申請 資料準(zhǔn)備 參加投標(biāo) 土地投標(biāo)流程 土地投標(biāo) 7.6.34. 作業(yè)目的：土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。其中商務(wù)標(biāo)包括投標(biāo)報價、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報告等內(nèi)容。由于商務(wù)標(biāo)在整個投標(biāo)評分系統(tǒng)中所占的比重往往達(dá) 70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。 7.6.35. 作業(yè)依據(jù)：政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標(biāo)信息、招標(biāo)文件、公司年度開發(fā)計劃。 7.6.36. 決策崗位： 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書的批準(zhǔn)和簽發(fā)。 7.6.37. 主管崗位： 主管副總：向總經(jīng)理匯報并商量決定投標(biāo)報價，負(fù)責(zé)投標(biāo)文件的最后審定。 7.6.38. 協(xié)管崗位： 財務(wù)經(jīng)理：對財務(wù)部提供信息資料的真實性負(fù)責(zé) ，對籌資方案的可靠性負(fù)責(zé)。 7.6.39. 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)向各相關(guān)崗位提出投標(biāo)書所需信息資料收集的具體要求，并負(fù)責(zé)按時匯總，編制商務(wù)標(biāo)的標(biāo)書，校核商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的連貫性和一致性。負(fù)責(zé)投標(biāo)文件與招標(biāo)文件的符合性 ,組織各相關(guān)部門對投標(biāo)結(jié)果進(jìn)行評估。 7.6.40. 協(xié)辦崗位： 財務(wù)管理中心，成本管理中心，產(chǎn)品研發(fā)中心、工程管理中心，客戶服務(wù)中心、物業(yè)公司、行政人事中心：按招標(biāo)文件的要求，按時提供書面的資料信息，并對其真實性、客觀性及準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 7.6.41. 緊前工作條件：獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。 7.6.42. 作業(yè)描述 7.6.43. 5 1 組織現(xiàn)場踏勘 由主管副總召集，本主辦崗位組織，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導(dǎo)書土地狀況調(diào)查 ）。其中營銷策劃重點對現(xiàn)時周邊市場情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場分析、市場預(yù)測，以及未來開發(fā)項目的產(chǎn)品定位（主管副總認(rèn)為有必要時，市場調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進(jìn)行）。土地開發(fā)重點對地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，初步確定規(guī)劃設(shè)計方案的技術(shù)指標(biāo)。 7.6.44. 5 2 投標(biāo)準(zhǔn)備會議 7.6.45. 主管副總召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會議，按投標(biāo)期限制訂工作計劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、 分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門負(fù)責(zé)人審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應(yīng)收集整理答疑問題，參加招投標(biāo)答疑會，做好詳細(xì) 記錄并組織相關(guān)崗位討論，制定相應(yīng)對策。 7.6.46. 5 3 各崗位責(zé)任和分工 7.6.47. 客戶服務(wù)中心：根據(jù)周邊市場情況進(jìn)行市場需求預(yù)測和平均售價預(yù)測；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計劃。 7.6.48. 產(chǎn)品研發(fā)中心：根據(jù)招標(biāo)文件要求，委托設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計。 7.6.49. 投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計要求，測估本公司的投標(biāo)報價范圍，并對土地投標(biāo)價格作敏感性分析。 7.6.50. 通過各種途徑了解競標(biāo)對 手的情況，收集與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項信息，及時反饋給各負(fù)責(zé)部門。向各負(fù)責(zé)部門催辦其部門和崗位負(fù)責(zé)提交的投標(biāo)文件資料，按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制投標(biāo)書。負(fù)責(zé)投標(biāo)文件封面、封底和內(nèi)容排板的設(shè)計，印刷和裝訂；負(fù)責(zé)各類需提交的投標(biāo)文件的蓋章、封標(biāo)、存檔。 7.6.51. 工程管理中心：根據(jù)招標(biāo)文件的要求，負(fù)責(zé)工程管理方面的投標(biāo)文件編寫。 7.6.52. 成本管理中心：負(fù)責(zé)建安成本、項目開發(fā)成本的測算，并負(fù)責(zé)項目總投資的匯總。 7.6.53. 財務(wù)管理中心：提供有關(guān)銀行資信（信譽等級、存款證明）等方面的文字材料 , 負(fù)責(zé)項目預(yù)期收益的測算，負(fù)責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅 費及有關(guān)財務(wù)報表。 7.6.54. 行政人事中心：根據(jù)招標(biāo)文件的要求，提供完整的企業(yè)簡介及相關(guān)的資料。 7.6.55. 主管副總：確定項目相關(guān)技術(shù)參數(shù)，審定主辦崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。在向總經(jīng)理匯報和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報價。 7.6.56. 5 4 投標(biāo)（商務(wù)標(biāo)）文件內(nèi)容（以招標(biāo)文件為準(zhǔn)）： 7.6.57. 投標(biāo)申請表；投標(biāo)書 ;投標(biāo)文件目錄、提要；投標(biāo)保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復(fù)印件；參加當(dāng)日投標(biāo)人員的授權(quán)委托書；可行性研究報告等。 7.6.58. 投標(biāo)文件應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。 7.6.59. 5 5 參加投標(biāo)：投標(biāo)授權(quán)委托人（通 常即為本主辦崗位）應(yīng)參加開標(biāo)。 7.6.60. 投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關(guān)注評標(biāo)過程，及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。 7.6.61. 5 6 投標(biāo)工作全過程的保密紀(jì)律： 7.6.62. 5 6 1 各崗位對所掌握的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，主管副總對最終報價承擔(dān)保密責(zé)任。 7.6.63. 5.6.2 所有參與投標(biāo)的崗位人員，收集和編寫的文件資料必須集中在一個目錄內(nèi)并設(shè)置加密。 7.6.64. 5.6.3 文件資料向本主辦崗位匯總時應(yīng)通過內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不得擅自打印和復(fù)制。 項目獲取 國有土地使用證 選址意見書 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 消防審核 日照分析 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 文物鉆探 基建用水報裝 基建用電報裝 規(guī)劃院放線 建設(shè)工程施工許可證 管線工程規(guī)劃許可證 正式用電報裝 方案設(shè)計 施工合 同 正式用水報裝 方案設(shè)計 施工合同 燃?xì)鈭笱b 方案設(shè)計 施工合