信義萬仕嘉建材物流園項目申請可行性商業(yè)計劃書

1 福建省莆田市 信義萬仕嘉 建材 物流園 項目 申請 可 行 性 商 業(yè) 計 劃 書 2 目 錄 第一章 項目總論 一，項目概況 二項目發(fā)起 三項目支 持： 第二章 項目背景及意義： 一：項目背景 二，項目意義 第三章 項目可行性研究 一項目申請的理由 二項目編制依據(jù) 第四章 項目建設原則和策略 一 主要 經(jīng)濟技術指標 二建設內(nèi)容和規(guī)模 三、項目 的 環(huán)境營造 四 項目投資資本總量 五 項目并推的區(qū)位及資源優(yōu)勢 3 第 五 章 資源開發(fā)及綜合利用分析 一土地資源開發(fā)利用方案 二資源節(jié)約措施 三土地資源利用合理性分析 第 六 章 社會影響分析 一 社會影響效果分析 二。社會適應性分析 三社會風險及對策分析 四工程初步建造方案及開發(fā)計劃 第七章 結語 4 第一章 項目總論 一，項目概況 （一） 項目名稱：福建省 信義萬 仕嘉 建 材 物流園 （二） 建設單位： 福建省 信義萬仕嘉 建材物流園管理有限公司 （三） 法人代表： 謝富登 （四） 注冊地址：莆田市涵江區(qū) （五） 項目占地面積： 12 萬 m（約合 180 畝 ） （六） 項目總投資 ; 預計 5 億元人民幣 (七 )建設地點及使用方式： 永久性市場 本項目欲選址于 地扼福廈路要沖 的 涵江 區(qū)。 依據(jù)莆田市總規(guī)劃，由涵江區(qū)政府以優(yōu)惠的價格向 本項目開發(fā)商 出讓永久性市場所需土地。由本項目開發(fā)商對市場進行重新規(guī)劃，全新策劃和建設。 5 （八） 經(jīng)營范圍 ： 建筑建材、 裝飾 材料 、 物流運輸、 餐飲娛樂 、 金融服務、資產(chǎn)經(jīng)營 、租賃、物業(yè)管理 等 。 （九） 業(yè)態(tài)定位 主要 有 建材銷售、家裝公司、家具及家電賣場、客服中心、物流中心、市場管理中心 、 商務中心、結算中心、休閑中心、餐飲中心、信息中心等 。 【一般性經(jīng)營項目 】 ： 1. 鋼材 金屬 類（建筑 、 工業(yè)用鋼材 、 有色金屬材料 、 不銹鋼 ） 2. 基礎建材類 （林產(chǎn)加工品類 、 木質建材品 、 鋁塑型材 、 塑鋼配件） 3. 陶瓷類 (衛(wèi)潔具、墻地磚 ) 4. 輔料類（油漆、涂料、膠、鐵件、石材 、 ） 5. 五金類（五金配件、掛件、鎖具、開關電器等） 6. 燈飾類（燈具、燈飾） 7. 廚衛(wèi)用品類（櫥柜，廚衛(wèi)電器、燃氣具、灶具、壁柜門暖通等） 8. 居家飾品與家具 (布藝、藝術玻璃、 常規(guī)家具 ) 9，機械汽配類（各類工民用機械總成、配件、 汽車配件） 【 企業(yè)服務支持保障體系 】 ： 10.金融服務（投資擔保、 配套扶持） 11.信息服務（高端電子商務平臺、 實體網(wǎng)絡聯(lián)動） 12.市場管理（ 資產(chǎn)租賃、設施租賃、 園區(qū) 生活后勤保障、 物業(yè)管理 ） 13.物流運輸（ 水上運輸、公路、鐵路運輸?shù)攘Ⅲw運輸網(wǎng)絡、 特快專遞、貨運代理、裝卸裝配 、搬運周轉） 14.配套產(chǎn)業(yè) （工程設計，施工估算、監(jiān)理、施工一條龍服務） 6 （十）項目理念： 1 讓入駐 批發(fā)，零售 企業(yè)：無憂經(jīng)營，快樂生活 2 實現(xiàn)所有的客戶上 門“一站式”采購， VIP 享受采購 （十一） 項目宗旨 ： 倡導綠色環(huán)保 ,極力打造 大型 高端 建材 貿(mào)易平臺 （十二） 項目概況 園區(qū)將 由 臨街商務寫字樓辦公區(qū)，貿(mào)易 區(qū)（零售、廠商批發(fā) ）、 生產(chǎn)生活基地（餐飲，娛樂，學前教育） 、物流中心（運輸、裝卸 、 倉儲、 加工、包裝）管理中心（市場管委會、市場監(jiān)督、廠商網(wǎng)點） 的 主要功能區(qū)塊組成。 五大功能區(qū) 著重于服務， 各自獨立，又互 為 一體 。 本項目完成后， 莆田市涵江區(qū)境內(nèi) 將 矗立 起 一座 建筑精美 ，綜合服務體系 完備 ， 大規(guī)模、上檔次 、 建材 經(jīng)營品種 達數(shù)十萬的 現(xiàn)代化 高端商業(yè)領地， 并 勢必 成為 福建省 富有影響力 區(qū)鎮(zhèn)經(jīng)濟新中心。 為了 本項目 的開發(fā)建設，設立 福建省 信義萬仕嘉 建材物流園管理有限公司 ，負責 項目 資金的運作。 籌組 福建省 信義萬仕嘉 建 材 物流園 管委會 設立 經(jīng)濟發(fā)展部 ， 負責制定招商政策和招商計劃，招商引資、宣傳促銷、投資咨詢，辦理審批和跟蹤服務； 規(guī)劃建設部 ， 負責 園區(qū)內(nèi) 市場的總體規(guī)劃，各項基礎設施、公共設施的建設并實施 日常維護 管理，幫助 入園 企業(yè)辦理 工商注冊和稅務登記等工作 ；財資綜合部 ， 負責 園 區(qū)資產(chǎn)管理 ， 預決算、資金籌措和財務會計工作 物流中心 配置 物 流 貨運部：自組 30 輛多噸位貨運汽車結合地方社會 貨運車輛 ， 將 全天候 服務 滿足 于 園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè) 與采購客戶的貨運需求； 倉儲管理： 一區(qū)：鋼材堆場 ： 將設計安裝 2035 噸位龍門吊車 12 臺， 加工配送區(qū)設計安裝 1 套開平設備，裝卸收發(fā)區(qū)將 裝置 100 噸地中衡 1 臺 ， 配備 3 輛 多 7 噸位裝卸叉車 . 二區(qū)：一般性建材儲運庫 ： ，配備 18 輛 多噸位裝卸叉車 .以及適量的各類倉儲包裝 機械 設備 。 同期規(guī)劃建設占地 20 畝通航能力 1000 噸以上的 專屬碼頭區(qū) 。 園區(qū)內(nèi) 物資裝卸、轉運、堆碼都 將在完全 實行機械化 作業(yè)，全程監(jiān)控下作業(yè)。以 保證各類物資進出安全、方便、快捷 。 竭誠 為進場企業(yè)提供全面的生產(chǎn)和生活配套服務 。 二 項目 發(fā)起 （ 一 ） 項目發(fā)起 1.項目發(fā)起人： 本項目發(fā)起人謝富登（上海市金山南平建材商會常務副會長，福建省寧德市商會副會長）在上海 建材 投資 經(jīng)營 多年， 事業(yè)上 取得了 長足的發(fā)展， 擁有了 優(yōu)異的投資業(yè)績， 具備 較大的投資實力， 在業(yè)界已豎起 了 年輕有為的典范， 獲得了 誠信重義的上品口碑。對于 本項目 其 萌發(fā) 強烈的投資意愿 . 2.項目發(fā)起： 面對 臨海大工業(yè)的崛起， 伴隨著 莆田 市 “三灣 ”港口岸線的大開發(fā)、大發(fā)展 ，莆田市各區(qū) 城鎮(zhèn)化的推進，城 鄉(xiāng)已于 大規(guī)模 建設 階段 。經(jīng)過長達一年對莆田市及毗鄰 各 縣市建材市場的考察研究， 當立潮頭的 謝富登 決定并 發(fā)起 了 本項目的建設建議 ， 在 獲得 廣泛 共識 后， 現(xiàn) 已展開籌備 成立福建 省 信義萬仕嘉建材 物流園管理有限公司 的工作 ， 勵志 回報家鄉(xiāng)并積極投身 于 “小上海 ” 振興建設的事業(yè)中。 3.發(fā)起人背景： 本項目發(fā)起人從 2000 年入滬投身商場自今，已先后在上海，無錫，福州等地投資 成功 創(chuàng)辦 數(shù) 家生產(chǎn)貿(mào)易 、投資擔保 企業(yè) 。 投資 上海金山鋼材市場 經(jīng)營管理有限公司 并主持運營管理 、 深度參與 上海泗涇五金 城、無錫萬仕達鋼 8 材市場 的建設與運營 。多年來其所 在 建材行業(yè) 的專業(yè) 背景 已 積累了豐富的建材市場的開發(fā)、經(jīng)營及企管經(jīng)驗。 4.申請事項： 誠請莆田市涵江 區(qū)政府對本項目予以立項，對土地使用、企業(yè)注冊、工商登記等事項進行積極協(xié)調(diào)，并予以相關的扶持優(yōu)惠政策。 三項目支持： 1，本項目已獲得了 上海市金山南平建材商會，福建省寧德市商會兩單位的協(xié)助和大力支持， 上海市金山南平建材商會 向本項目提供專業(yè)的技術指導、并予以最全面的行業(yè)資源整合（積極組織和邀請了遍及全國數(shù)百家建筑建材生產(chǎn)企業(yè)成員單位入駐本項目） .上海市金山南平建材商會也力邀逾 500 多位在滬經(jīng)營的閩商精英返閩進駐本項目延伸事業(yè)。 2.本項目法人代表自有 的 “ 上海巨本 投資管理有限公司 ” 及其它多家控股投資管理有限公司 將為本項目提供達 4.6 億元人民幣的運作保障資金。 第二章 項目背景 及意義 ： 一 .項目背景 1.在國家所實施的一系列戰(zhàn)略方針指導下 ,國內(nèi) 建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已成為我國市場經(jīng)濟中發(fā)力的新興產(chǎn)業(yè)，對拉動市場消費的作用已是十分顯著。根據(jù) 國家十二五規(guī)劃 ： “ 發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展服務業(yè)，促進經(jīng)濟增長向依靠第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動轉變 ”，“ 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，加快推進社會主義新農(nóng)村建設，促進區(qū)域良性互動、協(xié)調(diào)發(fā)展堅持擴大內(nèi)需特別是消費需求的戰(zhàn)略，必須充分挖掘我國內(nèi)需的巨大潛 9 力，著力破解制約擴大內(nèi)需 的體制機制障礙，加快形成消費、投資、出口協(xié)調(diào)拉動經(jīng)濟增長新局面。建立擴大消費需求的長效機制。把擴大消費需求作為擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略重點，進一步釋放城鄉(xiāng)民消費潛力 ” ,建筑材料產(chǎn)業(yè)更是面臨新的盈利時代。當然，機遇與巨大的挑戰(zhàn)并存，優(yōu)勝劣汰永遠是市場經(jīng)濟的法則 。市場的重新洗牌，資源的優(yōu)化整合，商家對產(chǎn)品與市場的精準定位等等，都將是接下來國內(nèi)眾多建材生產(chǎn)貿(mào)易企業(yè)必將面臨與接 受 的洗禮。 2.莆田 ， 自古商業(yè)發(fā)達 ， 依靠華僑優(yōu)勢 、 平原優(yōu)勢 、 以及 通 達 省會福州必經(jīng)之路的交通優(yōu)勢 ， 商業(yè) 一 直 是處于 蓬勃發(fā)展 之勢。 在當前福建沿海各地如 火如荼的城鄉(xiāng)建設大潮中， 區(qū)域內(nèi) 建材 市場的景象 更是 出現(xiàn)了前所未有的欣榮 。 雖 目前 莆田 市已有 大小不等 的 專業(yè) 建材市場， 數(shù)百 家 門店集市型 建材商家，但 整體市場呈現(xiàn)出 的 卻 是良莠不齊，魚龍混雜 的 格局 。 作為一項新興的產(chǎn)業(yè)， 一眾商家 在 具有得天獨厚的 區(qū)位優(yōu)勢 下 ， 卻始終沒能 將 地方經(jīng)濟更大化 的效益 創(chuàng)收 提 升到應有的高度 。區(qū)間內(nèi) 建材貿(mào)易相對來說是一直處于門內(nèi)搏殺狀態(tài)。 種種弊端，如商區(qū)布局零亂， 缺乏品牌競爭力， 交易行為不規(guī)范，糾紛多，購物環(huán)境差， 產(chǎn)品質量得不到保障， 市場信譽度低等 早 已暴露無遺。 這些問題， 在 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 初期未形成競爭壓力階段尚 可維持，但隨著 地域經(jīng)濟的發(fā)展、競爭，這種對內(nèi)缺乏凝聚力，對外缺乏競爭力 的 產(chǎn)業(yè)市場 ，是難以為繼的。 毫不夸張說， 若要讓產(chǎn)業(yè)永不滯后， 本市建材 行業(yè)的 經(jīng)營模式的 大調(diào)整 與 市場 發(fā)展升級接軌是 行業(yè) 的必 由 之痛 。 當然，重要的 還 是這期間本市建材市場需要一個集約化，資源整合型的高端品牌的大型建材貿(mào)易集團 來 發(fā)揮引領示范作用。 10 二 .項目意義 （一）產(chǎn)業(yè)市場的升級換代 必 將是經(jīng)濟增長 點 的需要 ，推進本市專業(yè)建材市場的 健康發(fā)展。 當前 莆田市 內(nèi)建材 市場普遍存在以下幾個問題： 一是絕大多數(shù)經(jīng)營市場 缺乏企業(yè)形象品牌 、 產(chǎn)品質量 把握失控 假冒偽劣 充斥其間 、 市場整體形象欠佳。 二 是 批發(fā)零售功能不清， 缺乏更大市場份額的拓展能力。 三是配送功能沒有 得道良好的 發(fā)揮，物流功能 不能 合理有效的分離出來。這些雖說是市場的培育、發(fā)展 期間 不可避免 而出現(xiàn) 的問題，但它 卻深深的 制約 著 產(chǎn)業(yè) 市場效益 的提高， 制約 著 產(chǎn)業(yè)市場的成熟與 發(fā)展 。 信義萬仕嘉 建材物流園的 順勢而出， 將 一改現(xiàn)有市場 的 格局 。 立足涵江區(qū)， 定位 商品 市場涵蓋閩中南 ， 以高標準高規(guī)格的 多元化 專業(yè)化 的 市場 錯位經(jīng)營 ， 來滿足社會的需要 。 此 定位明確的品牌發(fā)展之路 ， 勢必形成商品路徑貫達福州、長樂、福清、泉州 、廈門 等地的完善的銷售網(wǎng)絡 ， 它 將一定能成為提升 本區(qū)域行業(yè) 整體品質，帶動產(chǎn)業(yè)騰飛的新興商業(yè)中心。 （二）抓住機遇，順勢構建福建省莆田市建材產(chǎn)業(yè)鏈， 供應鏈； 打造閩中南建材市場的新高地 隨著社會的進步和人民生活水平不斷的提高， 據(jù)預測，未來 10-15 年里僅莆田”三灣”一帶的綜合 建設 的資金流量就將達到 3000 多億 ， 積極發(fā)展大商貿(mào)、 建設大市場、搞活大流通，努力繁榮城鄉(xiāng)市場 的 建設 大手筆下， 僅 必需的大量建材 這 一項 ， 就可讓整個莆田市內(nèi) 的建材 產(chǎn) 業(yè) 發(fā)生 日新月異 的變化 。本項目 的發(fā)展方向和目標 就 是以 鋼鐵貿(mào)易 市場 、 家居建材 批發(fā)基地，建材 超市為主業(yè)，同時發(fā)展關聯(lián)行 業(yè)，形成 建筑建材、 家居建材超市、家裝公司、房地產(chǎn)及物流配送為一體的產(chǎn)業(yè)鏈結構。 11 集約化專業(yè)市場的定位將促進本項目所有商品更大范圍的輻射。有效解決建材商品在商業(yè)化運作模式下的成本壓力 ，提高市場的綜合抵抗力。 信義萬仕嘉 建材商貿(mào)物流園管理有限公司的中期戰(zhàn)略目標是： 將在 8 年內(nèi)發(fā)展成為國內(nèi) 建材 行業(yè) 銷售業(yè)績前 十強的集團化企業(yè)。 （三）解決區(qū)域內(nèi)的就業(yè)需要 1.區(qū)域 內(nèi)提供創(chuàng)業(yè)型崗位 ： 本項目 的兩 期工程完全結束后 ，可以為本 地區(qū)人員提供近 300 多戶的場所和創(chuàng)業(yè)崗位 。 2.入駐本項目企業(yè)所提供的就業(yè)及創(chuàng)業(yè)崗位 ： 入駐 本項目的每個商家，需 配備相應的管理人員，營銷人員、銷售人員、配送人員、財務人員等 .按本項目初期入駐 500-800 個商家估算，本項目初期就能直接為涵江區(qū) 提供就業(yè)崗位約 3000-5000 個 3.本項目配套服務所產(chǎn)生的就業(yè)及創(chuàng)業(yè)崗位 ： 為本項目配套的服務將有物流配送、安保、保潔、餐飲等系列服務項目，預計將向涵江區(qū)內(nèi)提供近 500個創(chuàng)業(yè)及就業(yè)崗位。 第三章 項目可行性研究 一 項目申請的理由 （一） 莆田 市 是 福建省近臺臨廈的一個 重要的經(jīng)濟中心城市， 也 是 福建省 重要 的 工業(yè)城市， 其 經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展， 已盡 顯 不減的 活力和巨大的潛 力 。 當然要 與城市發(fā)展進程相匹配的 城市 服務體系， 尚需更多的流通環(huán)節(jié)和基礎產(chǎn)業(yè)的侍服企業(yè)。 （二） 莆田 作為 福建乃至沿海諸省市中 經(jīng)濟活躍的 城市 之一 ， 處于高速發(fā)展階段 的 城市 基礎建設 ， 對于 工民用 鋼材 以及建筑裝飾用材料 正處于需求旺盛期， 區(qū)域市場內(nèi)， 亟 需 一個專業(yè)化 大型 經(jīng)營的高端品牌建材 流通 企業(yè) ， 12 為當?shù)厥袌?經(jīng)濟繁榮奉獻創(chuàng)新服務理念。 （三） 項目法人 自身雄厚的經(jīng)濟實力將是 本項目 穩(wěn)步發(fā)展 的資本 ； 項目法人投資 企業(yè) ： 福建 省 永誠信 融資 擔保有限公司 （ 注冊實收資本 1 億元人民幣 ）攜同另三家 本項目 法人投資 的 企業(yè)【 上海巨本投資管理有限公司 ,上 海金山鋼材市場經(jīng)營管理有限公司 ,上海鑫泰融資 擔保有限公司 】 不僅 為 本項目 正常 運營建立保障機制， 也同時 為 入駐 本項目經(jīng)營的優(yōu)秀 商家 進行 保駕護航，更為地方一隅經(jīng)濟環(huán)境打造良好的權責保障體系。 （四） 良好的企業(yè)經(jīng)濟效益與社會效益相得益彰； 園區(qū) 一期建成后將實現(xiàn)預期目標 年 貿(mào)易額 300 億元，二期建設完成后 全項目可 實現(xiàn) 400-600 億元的 年銷售額。 與之 相呼 應的是， 園區(qū) 僅 一期建成投產(chǎn)后 數(shù)百億的資金流動量將可作為杠桿，輕舉撬動 莆田市內(nèi)相關 服務 性 企業(yè)年入上億的經(jīng)濟小輪轂。 “ 舞動一點，活力一片 ” ， 這就是本項目發(fā)起的本真意愿。 （五） 企業(yè)自我的價值標準承脈于基本的社會責任； 本項目 完全運營后，在完成自身使命的同時， 本項目 也將會打開一個與 社會 經(jīng)濟個體多重共贏的美好局面。 二項目 編制依據(jù) 1.市場需求及發(fā)展前景 本地市場莆田市幅員面積 4119 平方公里， 海域面積 1.1 萬平方公里，海岸線總長 534.5 公里。 轄 五區(qū)一縣 ，人口 306.97 萬， 涵江區(qū) 人口 60 萬。 1） .建筑 裝飾 材料市場 所處的行業(yè)態(tài)勢 近年來，莆田市房地產(chǎn)市場呈顯出強勁的發(fā)展勢頭 ，各類樓盤的相繼推出為建筑裝飾及建材市場打開一個廣闊的空間。 13 序號 事項 調(diào)查來 源 調(diào)查情況 備 注 1 全市每年房地產(chǎn) 開發(fā)總量 房管局 2008 年 191.52 萬 m 空置率 5.86 2009 年 176.23 萬 m 空置率 5.42 2010 年 195.69 萬 m 空置率 6.54 3 入住率 房管局 2008 年 97 *0.6 2009 年 97 *0.6 2010 年 96 *0.6 2） .本項目鋼鐵板塊 的 行業(yè) 態(tài)勢 及項目所駐市場的前景 2011 年全球鋼鐵需求全面恢復，海外鋼廠產(chǎn)能利用率逐步提高 .鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)的 區(qū)域整合 以及企業(yè) 重組進程 的 提速 ，利好整個行業(yè)的長期前景。短期來看，由于重組題材涉及面較廣，整個鋼鐵板塊都受到重組加速預期的提振。從長期來看， 2009 年 開始的諸多鋼鐵企業(yè)的架構 重組 ，鋼鐵 產(chǎn)業(yè)集中 得以 提升，鋼鐵行業(yè)在 大市場 產(chǎn)業(yè)鏈中的地位逐步提高，溢價能力增強， 從屬鋼鐵企業(yè) 長期發(fā)展前景趨好。 在這個 進程 中 ，涉及公司面較廣，整個 社會 都將受益 。 鋼鐵行業(yè)是城市建設發(fā)展階段不可或缺的一項傳統(tǒng)行業(yè)，也是經(jīng)濟發(fā)展的基礎 產(chǎn) 業(yè)之一。保持鋼鐵行業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展對促進社會經(jīng)濟發(fā)展和改善人們的生活條件具有十分重要的作用。鋼鐵行業(yè)作為 經(jīng)濟從復蘇走向繁榮的標志 ， 它關 系到許多行業(yè)的生存例如 公民用建筑 、 汽車、家電、機械等行業(yè)。 當前， 城市 基建用鋼需求 依舊 維持高位 ， 預計 2012 年商品房用鋼量同比增長 12%。 農(nóng)村住房和農(nóng)業(yè)建筑增長 8%，城鎮(zhèn)其他建筑增長 14%。整個房屋建筑板塊用鋼量將增長 14%， 建筑業(yè) 是鋼鐵 行業(yè) 第一大下游行業(yè)，占粗鋼需求的 36%。 14 其次，新型及傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)品領域的產(chǎn)品 銷量結構性增長 將 繼續(xù)拉動鋼鐵需求 。 本市生產(chǎn)型企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展 中， 其生產(chǎn)加工用鋼材量持續(xù)增長已是不爭的事實。 在目前莆田尚未具備大型的 鋼 貿(mào) 專業(yè) 市場的 背景 下， 本項目 鋼鐵板塊將以涵江為圓心， 360的向毗 鄰市縣 進行 輻射， 在 未來廣闊的市場前景實難以估量。本地市場里， 僅僅 看 莆田 “三灣 ”港口岸線的開發(fā) 建設 ， 鋼鐵 作為 建設材料中必備的 基礎材料 ，其市場已呈現(xiàn)巨量需求。 本項目 制定 的 “雙機運行”策略無疑 已 得到了利好的保證。 3.項目借鑒及競爭分析 本項目的完成將培養(yǎng)和造就成莆田市建材市場內(nèi)大型的，以信息化、 成本集約化、物流配送先進化 的新興的建材集散中心。項目建成后不僅通過引入國內(nèi)外先進專業(yè)市場信息管理與運作技術在建材市場上提升建設理念與建設方法以及建設資金管理渠道與使用方式，而且還將引進先進的商務咨詢企業(yè)參與本項目的運營管 理。 面對來自市場的競爭， 為加強抗市場擊打能力，信義萬仕嘉 建材商貿(mào)物流園將以如下方式進行提升和逐步完善： 1） .消費環(huán)境的優(yōu)雅，以高檔的物業(yè)設施讓顧客感受到前所未有的尊重。 2） .集中先進的品牌展示系統(tǒng) :以品牌展示為主要形式，以專賣、專營為主打特色改變市場過往的灰色消費模式，向時尚化，透明化方向轉變。以 多元化 經(jīng)營，組建本項目市場內(nèi)行業(yè)聯(lián)動，優(yōu)勢互補平臺。園區(qū)內(nèi)將有兩大分類市場：建筑材料市場，裝飾材料市場。 3） .先進的信息化的經(jīng)營管理模式：建立電子商務平臺，依托物流優(yōu)勢條件，實施最優(yōu)先物流配送體系。統(tǒng)一廣 告、統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一市場拓展和團購，深度服務本項目市場；統(tǒng)一售后服務，提升市場品牌。 15 4).提升品牌經(jīng)營層次，深度整合本項目市場與入駐商家資源，實施集約化管理模式。 5).超大型規(guī)模經(jīng)營倉儲管理，包容所有入住商戶的商品配送。 6).跨行業(yè)整合資源，結盟優(yōu)勢合作伙伴。 第四章 項目建設原則和策略 一 主要 經(jīng)濟技術指標 本項目土地將為政府出讓取得，項目場地無不良地質條件，項目規(guī)劃總圖以商務租賃辦公樓區(qū)、室內(nèi)外倉儲 交易 區(qū)、生產(chǎn)生活配套區(qū)等科學劃分的形式布置， 所有 建筑物 追求整齊劃一、布局合理、專業(yè)全面的環(huán)保風 格?？傮w規(guī)劃 中鋼鐵金屬內(nèi)的堆場 和 建筑 裝飾材料 倉儲交易區(qū) 分別集中， 但整體 又要 形成分合有致，功能和客源互補支持的現(xiàn)代格局。 盡力營造生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美、設施配套、交通便捷、信息通達與經(jīng)濟發(fā)展相結合并可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化建材物流園。 主要技術經(jīng)濟指標如下： 二 建設內(nèi)容和規(guī)模 指標類別 項目 單位 指標 備注 建筑數(shù)據(jù)指標 總建筑面積 m 16 60 用于出售 40 自營 容積率 1.65 建筑密度 41.9 建設工期 月 24 經(jīng)濟效益指標 項目總投資 萬元 4860 年均收入額 萬元 7000 正 常營運年 16 項目實施方案滿足國家及省市法律法規(guī)要求?？紤]到城市景觀要求，各功能分區(qū)將通過道路自然分開，并適當加以綠化及內(nèi)部景觀元素等，既保證環(huán)境的通透舒適性，同時也要集約化利用土地形成連續(xù)的空間建筑群，項目整體布局與基地良好的結合。著力體現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)不僅追求外在的經(jīng)濟效益，同時亦會展示對精神文化層面上的追求。 立項 后， 將 規(guī)劃為 兩 期建設 完成。 區(qū)域內(nèi)的所有建筑定位為內(nèi)部功能齊備，品質優(yōu)良的城市作品。 積極推進建筑節(jié)能， 外觀立面以功能設計為語言，凸顯企業(yè)求真務實的新風貌，力求典雅莊重的現(xiàn)代建筑風格 ，形成一片與 莆田 市城市建設定位相適宜 的現(xiàn)代化生產(chǎn)辦公為一體的新 地標 。 三、 項目 的 環(huán)境營造 在總體環(huán)境營造上和設計上追求 “全、專、精、雅 ”四字情調(diào)，并努力使之成為本項目的環(huán)境特色。 “全 ”，是指服務項目和經(jīng)營范圍的全面和專業(yè)，結算、物流、銀行網(wǎng)點等。 “專 ”，是指的管理和專業(yè)性能很強，都是集行業(yè)的精華，人員和服務力求專業(yè)，商品供給力求專業(yè)，流通專業(yè)，配送專業(yè)。 “精 ”，指超市休閑區(qū)和購物區(qū)的建筑、設備、服務、音響、裝飾等都追求一種精致和高雅的境界，商品層次，休閑場地都可以顯示科技和專業(yè)的檔 次，打造 本項目 的品位和檔次。 “雅 ”，指市場的環(huán)境、裝修裝飾等突現(xiàn)文化氣息和高雅大氣的人文理念， 讓 休閑和購物在一個檔次和文明衛(wèi)生，閑舒的環(huán)境中互動 。 17 四 項目投資資本總量 項目總投資為 5 億元，市場注冊資金 5000 萬。項目建設 周期兩年 ， 建設面積達 3.3 萬平方米 的商務寫字樓 ，招商企業(yè) 150 戶 ； 建設 1.5 萬平方米的露天鋼材堆場 ； 12 萬平方米 的三層 門鋪 商業(yè)樓 ， 800 個商家及客戶停車位 1.5 萬平方米 ； 2 萬平方米的倉儲中心 庫區(qū) 和管理中心， 以及 生活基地 。開建 10000多平米的建材超市，門店鋪面將 招商 建材經(jīng) 營戶 500 戶 ， 鋼貿(mào)商戶 200 戶 。一般性建材經(jīng)營戶 企業(yè)注冊資金不得低于 30 萬， 所有入駐 鋼貿(mào)企業(yè) 注冊資金不低于 500 萬元 。 市場內(nèi)部總資本逾 50 億元。 項目實施資金籌措擬由 本項目管理有限公司 自籌，資金籌措方案 切實 可行。 五 項目并推的區(qū)位及資源優(yōu)勢 本項目 法人代表及項目組建團隊全為福建寧德市周寧縣的在滬經(jīng)營多年的商界翹楚 。 22 萬多 在外從事經(jīng)營的 人口中就有近 7 萬的鄉(xiāng)鄰成為環(huán)長三角區(qū)域經(jīng)營從事鋼貿(mào)，物流，融資擔保等專業(yè)領域里的精英 ， 本項目鎖定的 招商目標客戶：在滬經(jīng)營多年的 閩 籍的企業(yè)成功人士 ；莆田本地經(jīng)營多年的企業(yè)成功人士 。 前景無限的項目選址， 雄厚的 企業(yè) 資本 ， 豐富的從業(yè)經(jīng)驗，再 膠著 項目團隊廣袤的行業(yè)脈絡 等 所有這些過硬的資本，都 將成為本項目 長盛鼎興 的王牌。 第 五 章 資源開發(fā)及綜合利用分析 一 土地 資源開發(fā) 利用方案 依 據(jù)節(jié)約型社會及節(jié)能省地的要求，充分論證項目土地、利用模式 ，基礎設施配置 ， 項目平面布置及戶型功能分區(qū)等方案的優(yōu)劣，做到優(yōu)化用地 18 結構布局、合理確定建筑密度以提升環(huán)境品質，以強化節(jié)約和集約利用土地資源。 二 資源節(jié)約措施 在充分兼顧資源條件和環(huán)境承載力的情況下，項目優(yōu)選布局方案，開拓建筑空間， 適當控制強度。根據(jù)規(guī)劃要求，嚴格控制各項建筑指標，提高土地利用效率，采用當今最科學、最有效的措施積極推進建筑節(jié)能，盡量營造生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美、具有地方特色和文化品味 的大型商貿(mào)空間 ，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與環(huán)境