【商業(yè)地產(chǎn)】長(zhǎng)沙裕天-城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究報(bào)告-79PPT-2008年11月

裕天房產(chǎn) 裕天項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 長(zhǎng)沙市盛凱投資顧問(wèn)有限公司 2008.12 裕天房產(chǎn) 受湖南裕天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的委托，本公司對(duì)委托方位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)，東臨韶山路，南臨時(shí)代陽(yáng)光大道項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行投資可行性分析，以供投資決策時(shí)參考。 本案是基于目前長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，結(jié)合我司的專(zhuān)業(yè)實(shí)踐以及對(duì)項(xiàng)目板塊、周邊相關(guān)物業(yè)認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查研究而完成的。報(bào)告中投資估算采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。銷(xiāo)售預(yù)測(cè)則采用市場(chǎng)比較法。報(bào)告相關(guān)計(jì)算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點(diǎn)，供開(kāi)發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用，在實(shí)際開(kāi)發(fā)中按照實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。 前 言 裕天房產(chǎn) 我們希望將本項(xiàng)目打造成 中南商娛休閑體驗(yàn)之都 裕天房產(chǎn) 購(gòu)物 +娛樂(lè)休閑 +零售 +餐飲 +休閑 +居住 于一體的城市綜合體 集中性商業(yè) 國(guó)際公寓 酒 店 商業(yè)街 住 宅 我們希望將本項(xiàng)目打造成 裕天房產(chǎn) 裕天 城市廣場(chǎng) 橫空出世 震撼登場(chǎng) 裕天房產(chǎn) 示意 裕天房產(chǎn) 示意 裕天房產(chǎn) 示意 裕天房產(chǎn) 示意 裕天房產(chǎn) 可行性分析論證 第一部分 項(xiàng)目分析 第二部分 市場(chǎng)分析 第三部分 項(xiàng)目定位 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案及發(fā)展建議 第五部分 開(kāi)發(fā)時(shí)序及入市時(shí)機(jī) 第六部分 投資收益分析 第八部分 規(guī)劃深化效果 第七部分 風(fēng)險(xiǎn)分析及結(jié)論 裕天房產(chǎn) 第一部分 項(xiàng)目分析 裕天房產(chǎn) 項(xiàng)目雄踞“大融城 +兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)”橋頭堡 。南城行政商務(wù)區(qū)輻射圈。 本項(xiàng)目位于韶山南路，而該區(qū)域正是長(zhǎng)株潭城市群的核心位置，伴隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及奧林匹克花園等諸多大型住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，未來(lái)居住人口將大幅增加；同時(shí)，紅星建材交易中心等諸多大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的密集扎堆，消費(fèi)人群與日俱增促使該區(qū)域消費(fèi)人群非?？捎^； 因此，本項(xiàng)目處于擁有龐大消費(fèi)群體的重要區(qū)位。 湖南省政府南遷至湘府路，天心區(qū)政府新址隨著也搬遷至湘府路，大幅加快該區(qū)域市政配套設(shè)施建設(shè)的步伐，還將為該區(qū)域帶來(lái)相當(dāng)可觀的商務(wù)消費(fèi)。 本 案 裕天房產(chǎn) 項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)。 東臨韶山路，南臨時(shí)代陽(yáng)光大道，西側(cè)及北側(cè)臨居住區(qū)。 宗地位于長(zhǎng)沙南城、韶山南路西側(cè)，是聯(lián)系南城和市區(qū)的紐帶， 距雨花亭廣場(chǎng)車(chē)程約 8分鐘， 距東塘車(chē)程約 10分鐘，距省政府車(chē)程約 5分鐘。 項(xiàng)目東靠長(zhǎng)沙最負(fù)盛名的風(fēng)景區(qū) 湖南省森林植物園。距湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園 3公里。 項(xiàng)目位于二環(huán)線與三環(huán)線之間、主城與南城新市區(qū)結(jié)合部。 本案 省府 裕天房產(chǎn) 位居紅星商圈發(fā)展帶。 根據(jù) 長(zhǎng)沙市國(guó)內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十一五”規(guī)劃 ，紅星商圈將以 湘府路與韶山南路交匯處為核心， 構(gòu)建以 金融信息為先導(dǎo)、商貿(mào)流通為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)為支撐的內(nèi)供與外向結(jié)合，財(cái)富與人氣齊聚的南長(zhǎng)沙復(fù)合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟(jì)圈。 重點(diǎn)發(fā)展 品牌餐飲、酒店業(yè)，規(guī)劃發(fā)展金融、證券、保險(xiǎn)業(yè)。 努力做大做強(qiáng)物流和以“農(nóng)博會(huì)”、“車(chē)博會(huì)”、“機(jī)電博覽會(huì)”、“家具博覽會(huì)”為支柱的會(huì)展業(yè)。 本案 裕天房產(chǎn) 項(xiàng)目所在區(qū)域有一系列規(guī)劃，未來(lái)將對(duì)本項(xiàng)目形成利好。 長(zhǎng)株潭輕軌 長(zhǎng)株線 ； 長(zhǎng)沙地鐵 4號(hào)線、 2號(hào)線 ； 4小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈： 全省 13個(gè)市州將與省會(huì)長(zhǎng)沙全部將通過(guò)高速公路實(shí)現(xiàn)對(duì)接，“ 4小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”將圓滿(mǎn)打造成型。 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ： 我省相繼拉通的長(zhǎng)常高速、京珠高速、潭邵高速等高速公路和不斷提速的京廣鐵路，使長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)圈得以能夠輻射周邊，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)流通一小時(shí)的目的 武廣客運(yùn)專(zhuān)線： 建成后，湖南就有了進(jìn)出省的快速通道，從長(zhǎng)沙到武漢、廣州只需要 2小時(shí)左右，將極大地 推動(dòng) 長(zhǎng)沙乃至湖南真正融入泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈。 “四橫”客運(yùn)專(zhuān)線之一 :杭州南昌長(zhǎng)沙貴陽(yáng)昆明客運(yùn)專(zhuān)線，連接西南、華中和華東地區(qū)，屬于國(guó)家重點(diǎn)規(guī)劃的 裕天房產(chǎn) 宗地四至：地塊東面臨韶山路，東南向汽車(chē)南站；地塊南面為時(shí)代陽(yáng)光大道、惠之宇大酒店；地塊西面為低檔住宅小區(qū)；地塊北面為低檔住宅小區(qū)； 地塊一：僅有南面臨路 時(shí)代陽(yáng)光大道，東面鄰安置區(qū)，北面、西面皆為現(xiàn)有居住區(qū)； 地塊二：南臨時(shí)代陽(yáng)光大道，東面鄰韶山路，西面為規(guī)劃路，北面為現(xiàn)有居住區(qū)； 從本項(xiàng)目四至分析來(lái)看，項(xiàng)目緊鄰長(zhǎng)沙南北交通干道 韶山路，可達(dá)性好，配套齊全，但周邊形象不高。 裕天房產(chǎn) 地塊 規(guī)劃用途 容積 率 建筑密度 建筑限高 綠地 率 使用權(quán)年限 出讓面積（） 地塊一 商業(yè) 4.5 35% 100 35% 40年 14994.57 地塊二 商業(yè) 6.0 40% 100 35% 40年 14249.43 備注 臨韶山路留不小于 2000平方米的廣場(chǎng)用地 從宗地規(guī)劃用途來(lái)看，本項(xiàng)目當(dāng)前宗地性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限為 40年 ,可變更為綜合用地； 本項(xiàng)目宗地限高 100米； 宗地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地地勢(shì)北高南低，高差約 20米；目前地塊內(nèi)部尚有民房、肉食廠宿舍等，有一定的拆遷量；地塊內(nèi)部無(wú)優(yōu)勢(shì)自然資源；本項(xiàng)目宗地分為兩塊，西地塊與東地塊被安置區(qū)分割； 地塊一：僅有南面臨路 時(shí)代陽(yáng)光大道，東面鄰安置區(qū)，北面、西面皆為現(xiàn)有居住區(qū)；該地塊東西長(zhǎng)、南北窄； 地塊二：南臨時(shí)代陽(yáng)光大道，東面鄰韶山路，西面為規(guī)劃路，北面為現(xiàn)有居住區(qū)；該地塊臨韶山路面寬，臨時(shí)代陽(yáng)光大道面較窄。 地塊一南北窄、東西長(zhǎng)，對(duì)項(xiàng)目將來(lái)的規(guī)劃排布要求較高； 地塊一居住價(jià)值高，地塊二商業(yè)價(jià)值高。 裕天房產(chǎn) 項(xiàng)目位于南城板塊省府融城片區(qū)，發(fā)展前景良好。省府駐地及兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)，將極大地推動(dòng)該片區(qū)建設(shè)步伐。而本項(xiàng)目周邊擁有配套設(shè)施齊全、交通便利，與市區(qū)其他地方均有公交相連。但是項(xiàng)目地塊較小，且被分割開(kāi)，西面及北面均被現(xiàn)有住宅建筑物所圍合，南北窄、東西長(zhǎng)的地塊形狀，將對(duì)規(guī)劃排布造成一定難度。同時(shí)，本項(xiàng)目位居紅星商圈輻射范圍內(nèi)，商業(yè)氛圍濃厚，具有很高的商業(yè)價(jià)值，如何最大化實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值成為規(guī)劃難點(diǎn)之一?？傮w來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市乃至湖南重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐步成熟，周邊配套日益完善，如何突破現(xiàn)時(shí)市價(jià)將是重點(diǎn)。 項(xiàng)目綜述 裕天房產(chǎn) 第二部分 市場(chǎng)分析 裕天房產(chǎn) 一、宏觀環(huán)境分析 1.1中國(guó)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 一是資金儲(chǔ)備充足。 9月末，我國(guó)外匯儲(chǔ)備余額達(dá)到 1.9萬(wàn)億美元，穩(wěn)居世界第一位。高儲(chǔ)蓄率狀況不會(huì)改變， 9月末，我國(guó)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額已經(jīng)達(dá)到 20.5萬(wàn)億元，比年初明顯增加。 二是物質(zhì)基礎(chǔ)雄厚。 經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放特別是新世紀(jì)以來(lái)的大規(guī)模建設(shè)，我國(guó)的物質(zhì)基礎(chǔ)大大改善，原有的對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的瓶頸制約基本解決。2007年，我國(guó)能源生產(chǎn)總量達(dá)到 23.5億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，已經(jīng)成為世界上除美國(guó)之外的第二大能源生產(chǎn)國(guó)。原煤產(chǎn)量 25.26億噸，居世界第一位。發(fā)電裝機(jī)容量達(dá)到 7.18億千瓦，居世界第二。 三是發(fā)展?jié)摿薮蟆?工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、市場(chǎng)化將為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供源源不斷的動(dòng)力和潛力。以城鎮(zhèn)化為例，目前我國(guó)城鎮(zhèn)化水平較低。 2007年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 44.9%，比 2006年世界平均水平低 4.1個(gè)百分點(diǎn)，比高收入國(guó)家低 33.1個(gè)百分點(diǎn)，表明我國(guó)城鎮(zhèn)化還有很大潛力可挖。 四是積極靈活的政策 。針對(duì)經(jīng)濟(jì)增速的過(guò)度下滑風(fēng)險(xiǎn)和日益嚴(yán)峻的世界經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)，國(guó)家已經(jīng)確定要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，為此已經(jīng)出臺(tái)或即將出臺(tái)的擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求的政策措施將會(huì)有效刺激經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。 裕天房產(chǎn) 在貨幣政策方面 ， 預(yù)計(jì)將在控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上適度擴(kuò)大貨幣供應(yīng)量和信貸規(guī)模，保持貨幣供應(yīng)量和信貸規(guī)模的適度穩(wěn)定增長(zhǎng)。隨著形勢(shì)變化可能會(huì)繼續(xù)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率。針對(duì)中小企業(yè)的資金困難，將加大對(duì)中小企業(yè)的信貸支持力度。 在財(cái)政政策方面 ， 在總量上將依照積極財(cái)政政策要求，不斷加大力度，如擴(kuò)大財(cái)政赤字、發(fā)行特別建設(shè)國(guó)債等。稅制改革將是重點(diǎn)，企業(yè)增值稅轉(zhuǎn)型改革已全面推開(kāi)，資源稅改革、提高個(gè)人所得稅起征點(diǎn)等也有可能相機(jī)出臺(tái)。在結(jié)構(gòu)上，將繼續(xù)堅(jiān)持原有的做法，控制一般性行政開(kāi)支，重點(diǎn)向新農(nóng)村建設(shè)、社會(huì)事業(yè)發(fā)展以及困難地區(qū)和群眾傾斜。 在外貿(mào)、外匯政策方面 ， 將在提高部分出口產(chǎn)品出口退稅率、穩(wěn)定外貿(mào)出口的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步穩(wěn)定人民幣匯率，減弱人民幣升值預(yù)期。同時(shí)提高紡織、服裝、玩具等產(chǎn)品的出口退稅率，而且范圍和幅度都會(huì)擴(kuò)大，一些自主品牌產(chǎn)品和高技術(shù)高附加值產(chǎn)品會(huì)得到額外關(guān)照。 在房地產(chǎn)方面 ， 將出臺(tái)更多鼓勵(lì)性政策穩(wěn)定住房消費(fèi)，估計(jì)將在已經(jīng)降低個(gè)人購(gòu)房契稅稅率、免征印花稅的基礎(chǔ)上，出臺(tái)力度更大的政策措施，比如適當(dāng)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購(gòu)置費(fèi)等，使過(guò)高的房?jī)r(jià)能有實(shí)質(zhì)性的下降，拉動(dòng)居民的自住房消費(fèi)。 1.2中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì) 裕天房產(chǎn) 2、新形勢(shì)下居民投資新走勢(shì) （ 1）家庭財(cái)富積累呈陡增態(tài)勢(shì) （ 2）居民及家庭投資增速顯著加快 （ 3）居民消費(fèi)傾向持續(xù)下降 （ 4）居民儲(chǔ)蓄出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) （ 5）投資熱情高漲，投資意識(shí)明顯增強(qiáng) 可見(jiàn)，中國(guó)居民投資意愿和投資意識(shí)已經(jīng)逐步成熟并得到進(jìn)一步增強(qiáng)。 不得不承認(rèn)，“錢(qián)生錢(qián)”已經(jīng)成為中國(guó)家庭經(jīng)濟(jì)行為的新的重要方面。 裕天房產(chǎn) 3、長(zhǎng)沙城市定位及其相關(guān)政策分析 （ 1）長(zhǎng)沙區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益凸顯 近幾年長(zhǎng)沙城市化率對(duì)比圖60.20%56.50%53.87%51.19%44.63%44.70%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%2000年 2001年 2004年 2005年 2006年 2007年作為湖南省唯一的政治核心，長(zhǎng)沙區(qū)位優(yōu)勢(shì)正在逐漸釋放，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資金、人口吸附等方面起到了重要的促進(jìn)作用。 （ 2）長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，是湖南省經(jīng)濟(jì)第一極 近幾年長(zhǎng)沙 G D P 增長(zhǎng)情況812.9928.221108.851519.92190.251790.6616.00%14.80%14.90%14.80%14%12.70%050010001500200025002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%城市G D P （億元） 同比增長(zhǎng)近幾年長(zhǎng)沙市人均 G D P 增長(zhǎng)情況13747155061829623968278533371114.80%13.30%13.90%13.40%12.60%11.50%05000100001500020000250003000035000400002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%人均G D P （元） 同比增長(zhǎng)裕天房產(chǎn) （ 3）長(zhǎng)沙在中部及泛珠合作中的地位 （ 4）南城將是兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)的重要據(jù)點(diǎn) 從房地產(chǎn)角度來(lái)看，長(zhǎng)沙近兩年吹遍了港澳風(fēng)、江浙風(fēng)，大盤(pán)新盤(pán)迭出，品質(zhì)攀升，大大提升了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平，泛珠三角合作將促進(jìn)長(zhǎng)沙招商引資，推動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展 。 長(zhǎng)株潭三市市域面積約 2.8萬(wàn)平方公里； 長(zhǎng)株潭正高速走向湖南經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心增長(zhǎng)極、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和現(xiàn)代化、生態(tài)化的網(wǎng)狀城市群；長(zhǎng)株潭城市群獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為“全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”； 三市城鎮(zhèn)將形成省域中心城市組群（屬于長(zhǎng)株潭城市群核心地區(qū)，含長(zhǎng)沙縣、望城縣、湘潭縣、株洲縣等） 區(qū)域次中心城市 重點(diǎn)鎮(zhèn) 一般建制鎮(zhèn)四級(jí)結(jié)構(gòu)； 到 2020年，長(zhǎng)株潭的三市總?cè)丝诩s為 1435萬(wàn)人，城市化水平分別是 70%， 60%和 65%，城鎮(zhèn)人口總數(shù)約為 943萬(wàn)，主城區(qū)城市人口約為 580萬(wàn)人，消費(fèi)潛力大。 裕天房產(chǎn) 宏觀市場(chǎng)小結(jié) 盡管當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀，但伴隨中國(guó)政府及時(shí)調(diào)控、調(diào)整，并以 初見(jiàn)成效，預(yù)計(jì)全年經(jīng)濟(jì)有望保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)； 長(zhǎng)沙區(qū)位優(yōu)勢(shì)的日益凸顯，經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了良 好的宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境； 兩型社會(huì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，將使本項(xiàng)目處在未來(lái)城市整體發(fā)展戰(zhàn)略的熱點(diǎn)區(qū)域 和優(yōu)勢(shì)環(huán)境區(qū)域。 裕天房產(chǎn) 1、長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)整體供給狀況分析 長(zhǎng)沙市2 0 0 7 - 2 0 0 8 年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積對(duì)比圖689.99908.0131.60%7.94%010020030040050060070080090010002 0 0 7 年1 - 1 0 月 2 0 0 8 年1 - 1 0 月0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)） 同比（ 1）長(zhǎng)沙商品房供應(yīng)量年度分析 長(zhǎng)沙市前幾年土地供應(yīng)較大，經(jīng)過(guò)這兩年的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)逐漸進(jìn)入上市銷(xiāo)售周期，導(dǎo)致今年上市量穩(wěn)步攀升；另一方面，意味著長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，泡沫程度不高。 （ 2）長(zhǎng)沙商品房供應(yīng)量月度分析 長(zhǎng)沙市2 0 0 8 年1 - 1 0 月商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積走勢(shì)圖34.48124.3572.76118109.1389.08145.0462.9817.36134.83 260.64%62.82%-18.37%73.28%-46.63%62.18%-41.49%98.62%-87.12%14.52%0204060801001201401601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月-150.00%-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%250.00%300.00%批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)） 環(huán)比從圖看 ,表明縱然當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀、諸多政策因素導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒彌漫，但開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)仍持樂(lè)觀態(tài)度。 二、中觀市場(chǎng)分析 裕天房產(chǎn) 2、長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)整體需求狀況分析 長(zhǎng)沙市2 0 0 7 - 2 0 0 8 年商品房銷(xiāo)售面積對(duì)比圖438.68597.86-26.62%42.30%01002003004005006007002 0 0 7 年1 - 9 月 2 0 0 8 年1 - 9 月-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%銷(xiāo)售面積（萬(wàn)） 同比截止 9月份， 2008年長(zhǎng)沙市商品房銷(xiāo)售面積為 438.68萬(wàn)平方米，同比下降 26.62%，意味著自去年二套房貸出臺(tái)以來(lái)，長(zhǎng)沙商品房整體需求受到一定影響，客戶(hù)觀望情緒蔓延。 3、長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)整體價(jià)格分析 長(zhǎng)沙市2 0 0 8 年1 - 9 月商品房成交均價(jià)走勢(shì)圖43614309 4332450646223897419944424400-3.67%6.39%4.59%1.18%-4.33%2.52%-3.78%4.09%-2.27%340036003800400042004400460048001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%價(jià)格（元/ ） 環(huán)比長(zhǎng)沙商品房銷(xiāo)售價(jià)格自去年瘋漲 40%后，今年有一定回調(diào)，但仍處于高水位運(yùn)行，基本保持 4000元 /以上水平。 裕天房產(chǎn) 中觀市場(chǎng)小結(jié) 縱然當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀、諸多政策因素導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒彌漫，但開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)仍持樂(lè)觀態(tài)度，供應(yīng)量仍呈遞增趨勢(shì)。 長(zhǎng)沙今年商品房銷(xiāo)售總量相比去年雖下滑，但月度銷(xiāo)量仍逐步攀升。 長(zhǎng)沙商品房銷(xiāo)售價(jià)格今年波動(dòng)較大，仍呈高水位運(yùn)行，預(yù)計(jì)仍有小幅度回調(diào)趨勢(shì)。 裕天房產(chǎn) 三、分物業(yè)類(lèi)型市場(chǎng)分析 南城住宅市場(chǎng)小結(jié) 供需方面，南城板塊省府融城片區(qū)供應(yīng)量居首，消化情況亦良好； 價(jià)格方面，受別墅物業(yè)影響，圭塘河天際嶺片區(qū)最高，板塊整體價(jià)格出現(xiàn)一定的波動(dòng)，但下滑幅度不大； 戶(hù)型供應(yīng)方面，三房仍是主流，居家型特征明顯； 本項(xiàng)目處于省府融城片區(qū)，片區(qū)形象高端，配套完善，交通便利，同時(shí)周邊市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)眾多，為本項(xiàng)目奠定了良好的客戶(hù)基礎(chǔ)。 裕天房產(chǎn) 商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) 長(zhǎng)沙市整體商業(yè)發(fā)展方向以 西向 和 南向 發(fā)展為主。兩大新興商圈并存的南城商業(yè)局面正在逐步形成。 長(zhǎng)沙市商業(yè)供應(yīng)偏大，但由于政策影響，消化暫時(shí)略顯低迷。 南城商業(yè)整體檔次偏低、參差不齊，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)密集，但商業(yè)發(fā)展迅速，日益集中。 當(dāng)前，南城商業(yè)開(kāi)發(fā)后續(xù)項(xiàng)目眾多，市場(chǎng)整體商業(yè)規(guī)模巨大，消化能力逐漸得到體現(xiàn)。 南城商業(yè)消費(fèi)群體以周邊居民與往來(lái)顧客為主，隨著省政府的南遷以及周邊各大高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，未來(lái)的消費(fèi)潛力巨大。 規(guī)劃中的南城商業(yè)定位于 南長(zhǎng)沙復(fù)合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟(jì)圈 ，以 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、會(huì)展業(yè) 特色商業(yè)形態(tài)為主導(dǎo)。 裕天房產(chǎn) 酒店市場(chǎng)小結(jié) 長(zhǎng)沙酒店業(yè)發(fā)展迅猛，國(guó)際知名酒店品牌紛紛進(jìn)駐長(zhǎng)沙； 近年來(lái)，長(zhǎng)沙高檔次產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)反響強(qiáng)烈，消化速度快； 2005年 2007年，長(zhǎng)沙產(chǎn)權(quán)式酒店售價(jià)上升 25% 50%； 長(zhǎng)沙高星酒店年入住率保持在 75%以上水平，客源相當(dāng)穩(wěn)定； 南城高星酒店異軍突起，已初步形成高星酒店圈； 隨著湖南旅游業(yè)、會(huì)展業(yè)等的迅猛發(fā)展，高星級(jí)酒店需求大大提升，尤其是高檔酒店。目前長(zhǎng)沙星級(jí)酒店客房數(shù)為 3萬(wàn) 3.2萬(wàn)間左右，到 2010年預(yù)計(jì)將達(dá)到 5萬(wàn)間左右，其間，髙星級(jí)酒店的需求量將大大提升。 裕天房產(chǎn) 寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié) 長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)存有較大需求空間，但空置率逐年攀升，由此可看出寫(xiě)字樓實(shí)際的需求是大于供應(yīng)量的，而其中很大部分需求正被非專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓濫竽充數(shù)。 價(jià)格方面，從早期的平和堂 5500元 / 、湖南文化大廈 5500元 / 、亞大時(shí)代 5800元 / 到目前的 7000 10000元 / 主流價(jià)格區(qū)間，長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓售價(jià)已有大幅攀升。 目前，新南城板塊寫(xiě)字樓市場(chǎng)推出量少，但市場(chǎng)潛量充足，未來(lái)供應(yīng)量大，即使以省政府為中心的湘府路和芙蓉南路沿線正逐步形成南城新的行政商務(wù)中心，但短期內(nèi)需求有限，銷(xiāo)售出現(xiàn)一定滯緩，出租情況仍相當(dāng)堪憂。 本項(xiàng)目雖位于省府融城片區(qū)，屬于未來(lái)南城行政商務(wù)中心范疇，存在一定的位置優(yōu)勢(shì)，但本項(xiàng)目若開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓，不僅面臨同片區(qū)眾多同類(lèi)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，還同時(shí)面臨眾多非專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓、空置寫(xiě)字樓的租賃競(jìng)爭(zhēng)；而且由于寫(xiě)字樓屬于投資性產(chǎn)品，與周邊商務(wù)氛圍、交通等關(guān)系緊密；因此，綜合考慮上述因素，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓存有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。 裕天房產(chǎn) 第三部分 項(xiàng)目定位 裕天房產(chǎn) 一、項(xiàng)目定位策略 根據(jù)以上市場(chǎng)及地理位置分析，對(duì)于本項(xiàng)目雄踞“大融城 +兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)”橋頭堡，正是長(zhǎng)株潭城市群的核心位置，且位居紅星商圈發(fā)展帶上。 紅星商圈將以湘府路與韶山南路交匯處為核心，構(gòu)建以金融信息為先導(dǎo)、商貿(mào)流通為主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)為支撐的內(nèi)供與外向結(jié)合，財(cái)富與人氣齊聚的南長(zhǎng)沙復(fù)合型現(xiàn)代商貿(mào)經(jīng)濟(jì)圈。 重點(diǎn)發(fā)展 品牌餐飲、酒店業(yè)，規(guī)劃發(fā)展金融、證券、保險(xiǎn)業(yè)。 努力做大做強(qiáng)物流和以 “農(nóng)博會(huì)”、“車(chē)博會(huì)”、“機(jī)電博覽會(huì)”、“家具博覽會(huì)”為支柱的會(huì)展業(yè)。 另外，項(xiàng)目地塊本身具有其特殊性，市政道路將本地塊劃分為大小兩塊，應(yīng)充分考慮這一特殊性，對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展方向進(jìn)行定位。 充分發(fā)揮這種綜合功能，合理有序地規(guī)劃建設(shè)高水準(zhǔn)的居住小區(qū)及相關(guān)配套型商業(yè)及酒店類(lèi)物業(yè)，以完善區(qū)域的配套功能。 因此，本項(xiàng)目定位目標(biāo)， 將本項(xiàng)目打造成湖南購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、居住、文化于一體的體驗(yàn)之都。 中南地區(qū)商娛休閑第一極 裕天房產(chǎn) 二、物業(yè)發(fā)展方向的確定 我司建議，將本項(xiàng)目建設(shè)成為長(zhǎng)沙大南城區(qū)域的高端性綜合體項(xiàng)目。本項(xiàng)目項(xiàng)目物業(yè)整體發(fā)展定位： 集中性商業(yè) +酒店 +國(guó)際公寓 +商業(yè)街 +住宅 裕天房產(chǎn) 三、項(xiàng)目功能定位 購(gòu)物 +娛樂(lè)休閑 +零售 +餐飲 +休閑 +居住 裕天房產(chǎn) 四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位 現(xiàn)代、科技、國(guó)際、時(shí)尚 體驗(yàn)式生活館 本項(xiàng)目地塊相對(duì)規(guī)模比較小，但地理位置優(yōu)越，因此本項(xiàng)目一定要充分發(fā)揮商業(yè)和酒店類(lèi)物業(yè)的價(jià)值才能做到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。故此，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主題定位上一定要突出城市綜合體的概念，而在開(kāi)發(fā)主題上要強(qiáng)化本項(xiàng)目商業(yè)、酒店的主導(dǎo)地位。 現(xiàn)代 科技 國(guó)際化 時(shí)尚化 裕天房產(chǎn) 五、項(xiàng)目形象定位 定位原則： （ 1） 利用現(xiàn)代、科技、國(guó)際的特色主題統(tǒng)領(lǐng)建筑外型及裝飾風(fēng)格 （ 2）利用現(xiàn)代、科技、國(guó)際的特色文化引領(lǐng)、襯托項(xiàng)目品牌 形象定位： 中南商娛休閑體驗(yàn)之都 裕天房產(chǎn) 六、住宅產(chǎn)品定位建議 建筑形態(tài) 戶(hù)型 戶(hù)型面積區(qū)間 公寓 一房 40 5 50 5 60 5 二房 小二房 70 中二房 80 5 大二房 90 5 三房 小三房 100 5 中三房 110 5 高層住宅 二房 小二房 70 中二房 80 5 大二房 90 5 三房 小三房 100 5 中三房 110 5 考慮到本項(xiàng)目的地塊價(jià)值，及綜合體屬性定位，我司建議住宅產(chǎn)品定位走緊湊型路線。整體戶(hù)型以一房、兩房、三房為主，不考慮四房等戶(hù)型產(chǎn)品。 裕天房產(chǎn) 七、項(xiàng)目定位規(guī)劃文化理念 打造長(zhǎng)沙“豪布斯卡” (HOPSCA)商業(yè)街區(qū) H Hotel (酒店 ) 五星大酒店 O Office (辦公樓 ) 酒店部分 P park、 Parking (公園、停車(chē)場(chǎng) ) 市政公園 S Shopping (購(gòu)物 ) 超市專(zhuān)賣(mài)店等 C Convention (休閑、娛樂(lè)集會(huì) ) 休閑廣場(chǎng) A Apartment (高檔公寓 ) 項(xiàng)目周邊 把單一的商業(yè)購(gòu)物街區(qū)變成旅游休閑生活街區(qū)，即變傳統(tǒng)的“購(gòu)物街”為“生活休閑街”，將商業(yè)街建成一個(gè)集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、旅游、居住為一體的生活休閑空間。 裕天房產(chǎn) 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案及發(fā)展建議 裕天房產(chǎn) 一、東地塊規(guī)劃初步建議 1、地塊說(shuō)明 東地塊有效用地面積 25249平米，容積率為 6.0，建筑密度 40%，限高 100。當(dāng)前用地性質(zhì)為商業(yè)用地性質(zhì)，可變更為綜合用地。 裕天房產(chǎn) 2、規(guī)劃示意圖 東地塊規(guī)劃方案一 裕天房產(chǎn) 東地塊規(guī)劃方案二 裕天房產(chǎn) 東地塊規(guī)劃方案三 裕天房產(chǎn) 二、西地塊規(guī)劃初步建議 1、地塊說(shuō)明 西地塊有效用地面積 16394.57平米，容積率為 4.5，建筑密度 35%，限高 100。當(dāng)前用地性質(zhì)為商業(yè)用地性質(zhì)，可變更為綜合用地。 裕天房產(chǎn) 2、規(guī)劃示意圖 裕天房產(chǎn) 第五部分 開(kāi)發(fā)時(shí)序及入市時(shí)機(jī) 裕天房產(chǎn) 一、總體開(kāi)發(fā)次序 1、對(duì)項(xiàng)目地塊的整體分析 東地塊項(xiàng)目處于韶山南路和新時(shí)代陽(yáng)光大道交角處 ,韶山南路商業(yè)延長(zhǎng)線 ,紅星商圈主流圈層 ,商業(yè)價(jià)值巨大適合布局大體量商業(yè)、酒店、公寓類(lèi)物業(yè)。 西地塊臨新時(shí)代陽(yáng)光大道，適合布局公寓，臨街商業(yè)，居住價(jià)值大于商業(yè)價(jià)值。 2、總體開(kāi)發(fā)次序 Step1：西地塊 Step2：東地塊 3、首期位置選擇的理由 控制風(fēng)險(xiǎn)，利于成功啟動(dòng)； 快速回籠資金，便于為后續(xù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)提供現(xiàn)金流； 交通條件便利，利于引導(dǎo)消費(fèi)者正面進(jìn)入售樓現(xiàn)場(chǎng)； 景觀資源條件相對(duì)稍差，利于采取“低開(kāi)高走”策略。 裕天房產(chǎn) 二、入市時(shí)機(jī)的確定 根據(jù)對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究分析，我司認(rèn)為 2009年下半年底長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，主要原因是因?yàn)?2007年 11月份一直到 2008年底市場(chǎng)相對(duì)低落，相當(dāng)一部分工程停頓，開(kāi)工項(xiàng)目減少，竣工面積不足。而到 2009年市場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)調(diào)整，市場(chǎng)將逐步走向復(fù)蘇。 因此 2009年底上市比較符合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利益，能夠?yàn)轫?xiàng)目入市提供好的市場(chǎng)環(huán)境。是本項(xiàng)目入市的理想時(shí)機(jī)。 工程開(kāi)發(fā)模擬 裕天房產(chǎn) 第六部分 投資收益分析 裕天房產(chǎn) 一、測(cè)算依據(jù) 1、新增部分土地 18.6畝，按原有地塊成交均價(jià)進(jìn)行測(cè)算，合4936.42萬(wàn)元，總地塊面積為 62.466畝，土地總購(gòu)置費(fèi)用為 16578萬(wàn)元； 2、控規(guī)統(tǒng)一按土地使用權(quán)相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算； 3、本方案測(cè)算基礎(chǔ)為規(guī)劃設(shè)計(jì)草案相關(guān)規(guī)劃指標(biāo) 4、報(bào)批報(bào)建費(fèi)嚴(yán)格按政府文件計(jì)取，未考慮打折或免收情況； 5、因場(chǎng)地高差較大，建筑整體按利用地形布置考慮，場(chǎng)地平整等三通一平費(fèi)用統(tǒng)一按建安工程費(fèi) 2%計(jì)算。 6、銷(xiāo)售收入價(jià)格評(píng)估統(tǒng)一采用市場(chǎng)比較進(jìn)行估算，出售方式為毛坯，出售時(shí)間為市場(chǎng)當(dāng)前市場(chǎng)售價(jià)水平，車(chē)庫(kù)按 6萬(wàn) /個(gè)計(jì)算，酒店式公寓因具體配套等標(biāo)準(zhǔn)不一致，按住宅 1.5倍計(jì)算。 裕天房產(chǎn) 東地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 25249 建筑密度 40% 總建筑面積 152400 商業(yè) 大型購(gòu)物中心 24000 臨街鋪面 6000 超市 0 30000 酒店 含裙樓和客房 29000 國(guó)際公寓 93400 普通住宅 0 容積率 6.04 二、經(jīng)過(guò)對(duì)比分析，方案三更具可行性 （詳見(jiàn)文檔報(bào)告）。 西地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總用地面積 16394.57 建筑密度 34.2% 總建筑面積 74400 商業(yè) 臨街鋪面 5600 普通住宅 18F 28800 25F 40000 容積率 4.54 裕天房產(chǎn) 序號(hào) 建筑形式 建筑面積 (平米 ) 建筑面積比例 1 公寓 93400 41.18% 2 普通住宅 68800 30.34% 3 酒店 29000 12.79% 4 商業(yè) 35600 15.70% 合計(jì) 226800 100.00% 綜合指標(biāo)配比情況 裕天房產(chǎn) 三、方案三財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算 1、方案三成本的動(dòng)態(tài)投入 動(dòng)態(tài)的成本投入根據(jù)成本估算的結(jié)果，按項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的安排，以每半年為一計(jì)算期，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的實(shí)際投入進(jìn)行估算。各期及總體的動(dòng)態(tài)投入成本詳見(jiàn)下表。 投資計(jì)劃表 (單位 :萬(wàn)元 ) 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 投資總額 95737 21567 5486 10864 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 1.1 建設(shè)投資 93000 21567 5486 10864 17619 11706 11951 7703 2671 2245 1188 1.1.1 土地成本 17904 17904 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.1.2 前期工程費(fèi) 9590 3146 0 0 6444 0 0 0 0 0 0 1.1.3 建安工程費(fèi) 44247 0 4425 8849 8849 8849 8849 4425 0 0 0 1.1.4 規(guī)劃報(bào)建費(fèi)用 3340 0 334 668 668 668 668 334 0 0 0 1.1.5 基礎(chǔ)配套及環(huán)境工程費(fèi) 2103 0 210 421 421 421 421 210 0 0 0 1.1.6 公共配套設(shè)施費(fèi) 40 20 20 1.1.7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1478 148 148 148 148 148 148 148 148 148 148 1.1.8 管理費(fèi) 3694 369 369 369 369 369 369 369 369 369 369 1.1.9 銷(xiāo)售費(fèi)用 10603 0 0 409 719 1230 1476 2217 2154 1728 671 1.2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 2737 0 0 0 912 0 912 0 912 0 0 1.3 流動(dòng)資金 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 裕天房產(chǎn) 2、項(xiàng)目收益分析 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算考慮將商業(yè)、住宅、酒店、公寓、車(chē)庫(kù)全部進(jìn)行銷(xiāo)售。 根據(jù)項(xiàng)目分期發(fā)展的計(jì)劃，項(xiàng)目首期于 2010年上半年開(kāi)始發(fā)售，至 2012年下半年售完；二期于 2011年上半年開(kāi)始發(fā)售，至 2013年下半年售完。 各期的住宅、商業(yè)、酒店、公寓停車(chē)位按每期的銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行銷(xiāo)售，計(jì)算現(xiàn)金流入時(shí)當(dāng)期的銷(xiāo)售收入按下期計(jì)算現(xiàn)金流入，銷(xiāo)售收入先用于償還項(xiàng)目的投資貸款。銷(xiāo)售收入、現(xiàn)金流量計(jì)劃詳見(jiàn)下表。 銷(xiāo)售收入表 總體銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表 序號(hào) 項(xiàng)目 2010年 2011年 2012年 2013年 合計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 銷(xiāo)售面積 (平米 ) 20640 34400 42340 38045 47964 38057 27876 8469 257790 2 銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元 ) 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 192787 裕天房產(chǎn) 現(xiàn)金流量表 (一 )全部投資現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 現(xiàn)金 流入 0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.1 銷(xiāo)售 收入 0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.2 其他 收入 2 現(xiàn)金 流出 21567 5486 11435 19535 16377 18857 20538 17338 13487 2.1 總投 資額 21567 5486 10864 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 2.2 銷(xiāo)售稅金及 附加 497 874 1496 1794 2695 2617 2100 816 2.3 土地增值稅 74 131 224 268 403 392 314 122 2.4 所得稅 0 0 2952 3931 9737 10746 8828 3325 3 稅前凈現(xiàn)金 流 -21567 -5486 -4005 -6463 8946 11912 29506 32563 26752 10076 4 稅前凈現(xiàn)值 -21567 -5486 -3708 -5985 7670 10213 23423 25849 19663 7406 5 稅后凈現(xiàn)金 流 -21567 -5486 -4005 -6463 5994 7981 19769 21817 17924 12203 6 稅后凈現(xiàn)金 值 -21567 -5486 -3708 -5985 5139 6842 15694 17319 13174 8969 7 稅前 NPV 57479 貼現(xiàn)率 8% 8 稅前 IRR 49.3% 9 稅后 NPV 30391 10 稅后 IRR 32.1% 裕天房產(chǎn) (二 )自有資金現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 上半年 下半 年 上半 年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 1 現(xiàn)金流入 0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.1 銷(xiāo)售收入 0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.2 其他收入 2 現(xiàn)金流出 21567 0 571 19535 16377 19770 21450 34600 13487 5451 2.1 自有資金 21567 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.2 預(yù)售收入再投入 0 0 0 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 2.3 貸款還本付息 0 0 0 0 0 912 912 17263 0 0 2.4 銷(xiāo)售稅金及附加 497 874 1496 1794 2695 2617 2100 816 2.5 土地增值稅 74 131 224 268 403 392 314 122 2.6 所得稅 0 0 2952 3931 9737 10746 8828 3325 3 稅前凈現(xiàn)金流 -21567 0 6859 -6463 8946 11000 28594 15300 26752 10076 4 稅前凈現(xiàn)值 -21567 0 6351 -5985 7670 9430 22699 12146 19663 7406 5 稅后凈現(xiàn)金流 -21567 0 6859 -6463 5994 7069 18857 4554 17924 6751 6 稅后凈現(xiàn)值 -21567 0 6351 -5985 5139 6060 14969 3615 13174 4962 7 稅前 NPV 57814 貼現(xiàn) 率 8% 8 稅前 IRR 64.1% 9 稅后 NPV 26720 10 稅后 IRR 39.9% 裕天房產(chǎn) 3、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)設(shè)定 （ 1）財(cái)務(wù)計(jì)算中稅項(xiàng)及費(fèi)用設(shè)定 按國(guó)內(nèi)資金開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行本次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在進(jìn)行物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)預(yù)計(jì)須支付的稅項(xiàng)主要有營(yíng)業(yè)稅、營(yíng)業(yè)稅附加、印花稅等，銷(xiāo)售期間營(yíng)業(yè)稅按銷(xiāo)售收入的 5.5%計(jì)算。 銷(xiāo)售費(fèi)用：按銷(xiāo)售收入的百分比計(jì)算，其中包括中介代理費(fèi)按 1.5%計(jì)算、項(xiàng)目推廣宣傳費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的 3%計(jì)算，其余各期按銷(xiāo)售額的 1%計(jì)算。 所得稅：按應(yīng)納稅所得額的 33%計(jì)算征收。 財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算設(shè)定：在財(cái)務(wù)分析中，全部按借貸資金進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，設(shè)定每一個(gè)核算期對(duì)上一個(gè)核算期的累計(jì)資金投入計(jì)息，利息按銀行一般性開(kāi)發(fā)貸款以年息 5.58%計(jì)算。 （ 2）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取 參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，在進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)時(shí)，所選取的財(cái)務(wù)指標(biāo)為： 內(nèi)部收益率（ IRR） 內(nèi)部收益率（ IRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于 0時(shí)的折現(xiàn)率，它反映項(xiàng)目自身的盈利能力，是項(xiàng)目占用的尚未回收資金的獲利率，是考察項(xiàng)目自身的盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿(mǎn)足最低要求。本項(xiàng)目選定的基準(zhǔn)收益率為10%。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） 凈現(xiàn)值（ NPV）是按設(shè)定的貼現(xiàn)率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0時(shí)的項(xiàng)目是可以考慮接受的。 貼現(xiàn)率是計(jì)算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行利率的高低、項(xiàng)目性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和要求，一般趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為貼現(xiàn)率。本項(xiàng)目的貼現(xiàn)率選定為 8%。 投資收益率 項(xiàng)目靜態(tài)資本收益率是以項(xiàng)目計(jì)算時(shí)點(diǎn)的利潤(rùn)除以全部投資而得出的指標(biāo)，它沒(méi)有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個(gè)簡(jiǎn)單表達(dá)盈利情況的指標(biāo)。 資本金利潤(rùn)率 稅后利潤(rùn)與自有資金總額之比。 裕天房產(chǎn) （ 3）動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析 項(xiàng)目各期的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算如下表： 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 總體 1 稅前內(nèi)部收益率 % 49.3% 2 稅后內(nèi)部收益率 % 32.1% 3 稅前凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 57479 4 稅后凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 30391 5 盈虧平衡銷(xiāo)售率 % 53.2% 在本項(xiàng)目中，選取 10%為基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目總體內(nèi)部稅后收益率為 32.1%，遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目的具有較強(qiáng)的盈利能力。 在計(jì)算凈現(xiàn)值時(shí)，選到 8%作為貼現(xiàn)率，項(xiàng)目各期及總體的所得稅前及稅后的凈現(xiàn)值遠(yuǎn)大于零，能滿(mǎn)足盈利要求。 從項(xiàng)目動(dòng)態(tài)效益指標(biāo)分析看，本項(xiàng)目是可行的，項(xiàng)目的盈利能力較強(qiáng)。 裕天房產(chǎn) 4、盈虧平衡及敏感性分析 （ 1）盈虧平衡分析 從項(xiàng)目的盈虧平衡分析可知，項(xiàng)目總體平衡的銷(xiāo)售率為 53.2%，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力（詳見(jiàn)下表）。 項(xiàng)目在銷(xiāo)售率達(dá)到 53.2%、銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到 7573元 / 時(shí)達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目資金盈虧壓力不大。 盈虧平衡分析 單方均價(jià)（元 /平米） 7573 盈虧平衡點(diǎn)（平方米） 135482 盈虧平衡率 53.2% 裕天房產(chǎn) （ 2）敏感性分析 影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為總開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售收入，選取總開(kāi)發(fā)成本和銷(xiāo)售收入作為敏感因素，針對(duì)投資收益率指標(biāo)作雙因素敏感分析，本項(xiàng)目的敏感性分析詳見(jiàn)下表。 敏感性分析表 序號(hào) 項(xiàng)目 售價(jià)變動(dòng) 建安成本變動(dòng) -10% -5% 0% 5% 10% -10% -5% 0% 5% 10% 1 投資回報(bào)額 (稅前 ) 64022 73128 82234 88711 97681 87349 84792 82234 79676 77118 2 投資回報(bào)率 (稅前 ) 66.9% 76.4% 85.9% 92.8% 102.2% 96.4% 91.0% 85.9% 81.1% 76.5% 從敏感性分析可知，銷(xiāo)售收入的敏感性更大。 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入減少 10%或建安成本增加 10%，總體投資回報(bào)率均大于 50%，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 裕天房產(chǎn) 5、本項(xiàng)目投資分析 項(xiàng)目 方案三 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 192786.8 投資總額（萬(wàn)元） 95737.35 銷(xiāo)售稅金及附加（萬(wàn)元） 12887.798 土地增值稅（萬(wàn)元） 1927.868 利潤(rùn)總額（萬(wàn)元） 82233.784 所得稅（萬(wàn)元） 39519.324 稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元） 42714.461 盈余公積（萬(wàn)元） 4271.4461 可分配利潤(rùn)（萬(wàn)元） 38443.015 投資利潤(rùn)率 85.90% 全部投資的投資利稅率 127.17% 自有資金投資利稅率 381.29% 資本金凈利潤(rùn)率 198.1% 裕天房產(chǎn) （ 1）投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率又稱(chēng)投資收益率或投資效果系數(shù)，主要用來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的獲利水平。 本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率達(dá)到 85.90%，具有較強(qiáng)的獲利水平。 （ 2）資本金凈利潤(rùn)率 是稅后利潤(rùn)對(duì)資本金總額的比率，它反映資本金的占用所帶來(lái)的財(cái)務(wù)成果，衡量投資者投入企業(yè)資本金的獲利能力，綜合反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的好壞。 本項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率達(dá)到 198.1%，反映出本項(xiàng)目投資能帶來(lái)較高的凈利潤(rùn)。 裕天房產(chǎn) 6、資金籌措與運(yùn)用 貸款還本付息估算表 (貸款利息 5.58%) 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2009 2010 2011 2012 2013 1 借款及還本付息 1.1 期初借款余額 10863.99 1.2 本期借款 16350.25 16350.25 1.3 本期應(yīng)計(jì)利息 2737.0324 912.34 912.34 912.34 0.00 1.4 本期還本付息 19087.28 912.34 912.34 17262.60 0.00 1.5 期末借款余額 10863.99 0.00 0.00 0.00 2 借款償還資金來(lái)源 1971.55 26611.71 0.00 0.00 2.1 投資回收再投入剩余 1971.55 26611.71 0.00 0.00 資金籌措表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 2 資金籌措 95737 21567 5486 10864 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 2.1 自有資金 21567 21567 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.2 借款 16350 0 5486 10864 0 0 0 0 0 0 0 2.3 銷(xiāo)售收入再投入 57820 0 0 0 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 裕天房產(chǎn) 第七部分 風(fēng)險(xiǎn)分析及結(jié)論 裕天房產(chǎn) 一、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 1、政策性風(fēng)險(xiǎn) 從中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于宏觀面的政策性風(fēng)險(xiǎn)，近幾年來(lái)中國(guó)政府一直針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策持續(xù)不斷。 2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 2008年下半年長(zhǎng)沙市場(chǎng)成交量持續(xù)走低，消費(fèi)者觀望情緒較重，相當(dāng)一部分的投資者持幣待觀，當(dāng)前市場(chǎng)主要以剛性需求為主。 3、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目在銷(xiāo)售率達(dá)到 53.2%、銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到 7573元 / 時(shí)達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目資金盈虧壓力不大。按照當(dāng)前市場(chǎng)狀況該風(fēng)險(xiǎn)是可控的。 裕天房產(chǎn) 二、綜合評(píng)價(jià) 1、優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，毗鄰城市快速干道，交通便捷，為市中心少有的綜合體項(xiàng)目。 該項(xiàng)目周邊配套齊全，商業(yè)氛圍濃厚，發(fā)展空間巨大。 城南一直是長(zhǎng)株潭融城的核心部位，且市民較喜歡的居住選擇