北京買房攻略.docx

本建議僅適合于下列人士： 1、有剛性購房需求或彈性投資需求； 2、心智健全、有足夠經(jīng)濟實力及支付能力，可以通過銀行的征信調(diào)查； 3、北京戶籍或長期定居北京的外籍、外地人士； 4、事業(yè)和家庭穩(wěn)定，有正確的價值取向和社會責(zé)任感； 5、身體健康，年齡25歲以上，65歲以下，有醫(yī)療保險和退休金保障。 之所以需要具備以上條件，是因為商品房作為高值消費品，非一般人民群眾所能享用，北京房價之高、居民收入之低人盡皆知，不必為難自己，富則買房置業(yè)，窮則繼續(xù)努力。 2009年，北京地區(qū)置業(yè)攻略： 一、地段選擇 1、關(guān)心國家大事，了解產(chǎn)業(yè)政策例如，麗澤金融商務(wù)區(qū)啟動，則豐臺、宣武兩區(qū)靠近麗澤商務(wù)區(qū)的住宅項目產(chǎn)品價值凸顯，趁現(xiàn)在價位合理時買進，無論投資自住兩相宜。 2、了解城市規(guī)劃，選擇潛力區(qū)位房產(chǎn)價格對于軌道交通、城市交通干線的修建相當(dāng)敏感。選擇靠近規(guī)劃城鐵的區(qū)位置業(yè)，可以保值增值。北京目前又規(guī)劃了不少高校新區(qū)，很多名校都在建立分校，這些區(qū)位的房產(chǎn)也有很大的增值潛力。傳統(tǒng)學(xué)區(qū)如海淀中關(guān)村、西城、宣武、朝陽等地，都有很好的項目可以選擇。 3、交通出行規(guī)劃房子是用來住的，但人是要出去工作的，所以距離和交通的問題務(wù)必要考慮，還要考慮孩子上學(xué)、老人看病，以及日常生活的便利。因此，靠近公交地鐵站點、城市快速路，而又鬧中取靜的地段，是置業(yè)的首選，當(dāng)然，價格會貴一點，但物有所值。盡量避開過大規(guī)模的居住區(qū)，如，天通苑、回龍觀等地，否則進不去出不來，后悔莫及。 二、升值潛力評估 1、高房價地區(qū)，升值潛力較小，后發(fā)優(yōu)勢地區(qū)，升值潛力巨大北部亞奧商圈，尤其是奧運村附近，因奧運會已過，房價未來大漲的可能性較小。建議關(guān)注新的規(guī)劃熱點，例如麗澤金融商務(wù)區(qū)、西城區(qū)金融街西擴區(qū)域、海淀山后區(qū)域、順義新城、通州新城、亦莊新城、望京新城、石景山CRD、大興黃村（北京第二機場輻射區(qū)域）、北京以東燕郊區(qū)域等地，隨著北京金融業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以上區(qū)域房產(chǎn)升值空間廣闊。 2、把握未來城市發(fā)展方向北京未來的城市發(fā)展，會傾向于后發(fā)優(yōu)勢區(qū)域，面向華北平原及環(huán)渤海城市經(jīng)濟圈的東、南方向，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的重心，也將向這些方向傾斜。京津第三高速、京臺高速、首都第二機場、都是延這個方向修建，區(qū)域未來不可限量。但缺點是配套尚不完善，適于年輕無子女的白領(lǐng)階層初次置業(yè)。 3、傳統(tǒng)優(yōu)勢區(qū)域保值增值潛力巨大中關(guān)村、金融街、CBD，這三個區(qū)域的現(xiàn)房保值增值潛力巨大，一旦金融危機結(jié)束，這些區(qū)域的二手房會有驚人的漲幅。目前價位投資客可以考慮出手。另外，這些區(qū)域的配套齊備，有利于解決子女就學(xué)問題，為中高級白領(lǐng)、金領(lǐng)階層二次置業(yè)的首選區(qū)域。 三、配套設(shè)施 1、商業(yè)配套2公里范圍內(nèi)應(yīng)有成熟商業(yè)配套設(shè)施及大中型超市，距離最近的服裝、副食品批發(fā)市場應(yīng)有方便的交通路徑，小區(qū)周邊應(yīng)有方便的餐飲、副食、日用百貨品供應(yīng)網(wǎng)點。不要小看日常生活的方便程度，這將在很大程度上決定你的生活成本。如果買了一套房子前不著村后不靠店，買個方便面也要開車走20分鐘，那就太糟了。 2、教育、醫(yī)療孩子上學(xué)問題是很多年輕白領(lǐng)初次置業(yè)時容易忽視的問題。小區(qū)周邊最好有成熟的幼兒園、小學(xué)、初中等教育資源或名校分校，不然等孩子三、四歲時，家長又要面臨買房搬家的問題了。如果你有讓孩子上寄宿制學(xué)校的計劃，則置業(yè)的區(qū)位相對自由。目前海淀區(qū)的教育資源是最多的，但是住宅項目卻較少，這個矛盾需要靠政府解決?？床‰y也是一個大問題，尤其是家有老人的家庭，不能離大型醫(yī)院太遠。社區(qū)醫(yī)療設(shè)施是否完備，也是要考慮的問題。 3、交通、停車置業(yè)地點距離公交站不宜超過500米、軌道交通站點不宜超過2000米，否則出行不便。有車族要考慮停車位和泊車成本，還要考慮堵車的問題。北京是著名的“堵城”，早高峰大家都從郊區(qū)往市區(qū)趕，還會經(jīng)常遇到大官出行人大開會交通管制，堵車十分嚴重；晚高峰時方向則相反，你要是能錯峰甚至逆峰置業(yè)，那是最理想不過的了。最堵車的幾個區(qū)域：天通苑、回龍觀、西二環(huán)、雙營路（早高峰時段）、CBD、京通快速。 四、社會治安、環(huán)境衛(wèi)生1、社會治安北京各城區(qū)中，臟亂差的區(qū)域主要集中在城鄉(xiāng)結(jié)合部和城區(qū)交界的三不管地帶，應(yīng)盡量避免在這樣的區(qū)位置業(yè)。機動車盜搶高發(fā)地及攔路搶劫、入戶盜竊案件高發(fā)地區(qū)，這里不方便說，置業(yè)前務(wù)必上網(wǎng)查一下?？梢越ㄗh的是，盡量不要在離長途車站、火車站過近的地方置業(yè)，這些地區(qū)流動人口集中，治安情況欠佳。2、環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)遠離有污染或噪音的地段，如化工廠、火車道、發(fā)電供熱廠煙囪、電視發(fā)射塔、高壓線等，最好不要選擇緊鄰城市主干道、環(huán)線主路的地段，噪音、汽車尾氣污染將相當(dāng)嚴重。 五、樓層與朝向1、高層置業(yè)以中上層為宜，多層板樓首選三四層，避開屋頂以防冬冷夏熱及漏雨，不選擇純北朝向（盡管價格低），避開高層中的管道層（會有噪音和滲漏），避開小區(qū)內(nèi)鍋爐房，遠離噪音、震動。 2、客廳最好朝南或東南，主臥應(yīng)有衛(wèi)生間，朝北的房間最好有封陽臺，同樣的戶型，東南朝向優(yōu)于西南。 3、每個人的體質(zhì)和命理不同，選房時應(yīng)請業(yè)內(nèi)人士看一下風(fēng)水，住宅的氣場對人的運程和健康影響深遠，這一點白領(lǐng)、金領(lǐng)人士不可不信！ 六、精裝修 1、最好買毛坯房，自己裝修別嫌麻煩況且裝修也是一件很有樂趣的事情（雖然很辛苦）。記住夫妻為了裝修的事吵架是正常的，妥協(xié)的結(jié)果才最和諧。而且，為裝修吵架總比為了第三者離婚要強的多。 2、如果買精裝修的房子，一定要保護好開發(fā)商的所有承諾文件老實說，開發(fā)商送的裝修，質(zhì)量問題很多。收房時切記要仔細檢查，最重要的幾個部位：衛(wèi)生間防水、門窗密閉性、屋面墻體滲漏、墻面地面空鼓、木地板接縫、壁紙或涂料的裂縫及色差、廚具潔具質(zhì)量及安裝精度，等等。 3、裝飾公司選擇千萬別選路邊游擊隊，請熟人裝修也要慎重，否則容易遭到龐各莊的西瓜殺熟。建議：還是選龍發(fā)、業(yè)之峰、東易日盛這樣的大公司吧，主材最好自己采辦，環(huán)保又省錢。 4、家具選擇首選環(huán)保板式家具，如果選歐式的實木家具，建議你走遠一點去選，比如到香河或者直接到廠家去選成套的，價格便宜一半，品質(zhì)完全一樣。北京本地的家具城，首選居然之家和城外誠，百安居（B&Q）、宜家這樣的洋品牌，雖名為超市，但價格偏貴而且產(chǎn)品質(zhì)量差，我曾買過一個宜家的鬧鐘，有時走有時不走，還沒小商品城買的質(zhì)量好。完全相同的家居用品，在百安居買要比在建材城買價格高1015。白領(lǐng)居家，精打細算很重要，當(dāng)然你要是愿意當(dāng)這個冤大頭，也沒人攔著。要提醒的是，所有億萬富豪都是非常節(jié)儉的，比如巴菲特和比爾蓋茨。 七、其他注意事項 1、選擇一家好的按揭銀行推薦民生、華夏、招商，服務(wù)到位，主動打折，比中農(nóng)工建強，缺點是網(wǎng)點較少。外資如渣打也可以考慮，很多優(yōu)惠，服務(wù)熱情。 2、選擇一家好的中介機構(gòu)如果你是買二手房，最好找中介，可以避稅，雖然花一點中介費，總體而言還是合算。 3、該出手時就出手永遠不要想著去抄底，是不是底只有三五年以后才能見分曉。如果你有這個需求和支付能力，大勢穩(wěn)定下來就可以買，買了就不后悔，別弄得跟祥林嫂似的，房價降了就跑售樓處跟開發(fā)商吵著要退房，如果沒有這個心理承受能力，就別買了，還是租房住比較好。當(dāng)然，租金和按揭比雖然便宜，但租金付出去是別人的，按揭花出去是自己的。 4、做好財務(wù)規(guī)劃買房是人生大事，為了面子買房或為了討女朋友歡心咬牙買房，都是極其愚蠢的，誰難受誰知道。要謹慎的評估自己的財務(wù)能力，做好中長期的理財規(guī)劃。月光族不適合買房，女孩子最好不要自己單獨買房（否則要老公干什么？），即使有父母替你付首付，也要考慮自己能不能負擔(dān)的起月供，以及將來贍養(yǎng)老人養(yǎng)育子女的問題。還有，如果你愛你的家人，就買兩份保險吧，健康險、壽險各一份，天有不測風(fēng)云，有備無患。如果你有閑錢，建議你定期償還貸款本金，要知道，按揭貸款的利息是很高的，不及時清償代價很大。假如有能力，還是提前還掉余款比較輕松。 5、養(yǎng)成良好的生活和消費習(xí)慣很多人買房后覺得生活壓力很大，其實這很正常，每個月固定的要支出按揭款，這是你提前消費的代價。注意從小處節(jié)約，改掉大手大腳的習(xí)慣吧！少在外面用餐，餐館里的油品和食物新鮮程度你無法控制；超市里的東西并不便宜，對比一下你會發(fā)現(xiàn)小商品批發(fā)市場里也有很多好東東；大型百貨商場里的服裝、箱包、飾品等賣的很貴，不打折時堅決不買，他們的進貨渠道和動物園、大紅門的并無區(qū)別；戒掉煙酒、賭博等不良嗜好，既節(jié)約又有利身體健康.如果你懂得節(jié)儉，會發(fā)現(xiàn)很多省錢的途徑，這些錢買了房子，就是你的資產(chǎn)和未來的保證，何必浪費在別人那呢？ 八、改變觀念，獨立思考 無論你是否買房，有一個建議是很重要的，