商業(yè)地產(chǎn)投資回報率.doc

_商業(yè)地產(chǎn)投資回報率根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)操作的經(jīng)驗，投資回報率的計算公式： 計算購入再出租的投資回報率月租金12(個月)/售價計算購入再售出的投資回報率(售出價購入價)/購入價詳解：1、投資回報率分析計算公式：投資回報率（稅后月租金物業(yè)管理費(fèi)）12購買房屋單價（說明：此方法考慮了租金與房價兩者的相對關(guān)系，只要結(jié)果大于都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。）2、投資回收時間分析計算公式：投資回收年數(shù)（首期房款期房時間內(nèi)的按揭款）（稅后月租金按揭月供款）12（說明：這種方法可簡略估算資金回收期的長短，一般認(rèn)為結(jié)果在年之內(nèi)都是合理的投資。該方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。）一是投資成本二手公寓投資成本相對較低，投資資金的壓力也比較??；而商鋪投資單價高、總價高，投資區(qū)域性強(qiáng)；二是價格決定二手公寓的投資回報率最大的決定因素在于其所在小區(qū)周邊分環(huán)境及物業(yè)配套設(shè)施的成熟與否；而對商鋪投資來說，地段是決定其價格的關(guān)鍵因素，對于以出租形式進(jìn)行商鋪投資的人士來說，除了地段因素外，面積也是影響出租價格的重要因素。三是投資回報率二手公寓出租容易且收益穩(wěn)定，但是資金的回收周期比較長，而商鋪的租金回報率高，投資回收周期短； 四是投資風(fēng)險二手公寓在出租或出售時也會面臨一定風(fēng)險，比如由于各種原因?qū)е鲁鲎饫щy而產(chǎn)生的空置風(fēng)險，或頻繁更換承租人所帶來的風(fēng)險；而商鋪具備時效性強(qiáng)、空置周期短、空置率低等特點，但同時又容易受到周邊環(huán)境及時效性和政策性的影響。例如，有一臨街商鋪，面積約 50 平方米，售價約 200 萬元，目前在這個物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是 400 元/平方米，即：這個商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得 2 萬元的月租金。那么，它的投資回報率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計算一下：套用上述計算公式：這個物業(yè)的投資回報率2 萬元12/200 萬元，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：12。要是這個投資者轉(zhuǎn)手放出，并以 215 萬元成交，那么它的投資回報率（215-200）/200，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：7.5。最后一位該策劃部的經(jīng)理，這位經(jīng)理比銷售部的經(jīng)理專業(yè)和謙虛多了，帶著交流和了解的態(tài)度以及溝通，判斷我是否操作過項目和了解市場以及經(jīng)驗，非常的聰明，這才叫高手，一點不顯露自己的本事和能力，一看二交流三對話就知道是一個有實力有能力的人。 如何判斷投資回報率現(xiàn)在，投資回報率計算出來了，那么，我們該如何判斷這些數(shù)值所包含的意義呢？也就是說，哪個數(shù)值是表示合理利潤？哪個數(shù)值是表示千萬不要沾手？哪個數(shù)值是表示它的收益非常好？或者是哪個數(shù)值是屬于對方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個標(biāo)準(zhǔn)答案，可能 10 個人就會有 10 個答案。但根據(jù)一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示，其實這些答案相差無幾，差的也只是小數(shù)點以后的數(shù)值。據(jù)相關(guān)業(yè)內(nèi)人士介紹：其實不同物業(yè)的理想投資回報率不盡相同，就拿商住兩用物業(yè)、爛尾番生物業(yè)、地鐵物業(yè)這幾種物業(yè)類型來說，它們的合理利潤、投資臨界點和超高利潤率將大致如下表所列：物業(yè)類別合理回報率投資臨界點超高回報率（需審慎）商住兩用物業(yè) 10127 15以上爛尾番生物業(yè) 910620以上地鐵物業(yè) 3-6 310以上 另附:商鋪投資收益率四種計算方法公式一：系數(shù) X 銷售面積(建筑面積)=權(quán)重系數(shù)A、根據(jù)項目的建設(shè)成本，目標(biāo)利潤水平、市場競爭態(tài)勢以及項目本身的立地條件、建設(shè)水平及規(guī)模，設(shè)定期望的銷售總額。如：Y 億元。B、憑經(jīng)驗對項目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定。原則上第一層是項目價值最高價格最高的層別，通常取系數(shù)為 100%；第二層次之，根據(jù)項目的具體情況取小于 100%的系數(shù)值，系數(shù)值的大小取決于項目的人流導(dǎo)向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價格水平等因素。依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。C、計算各層別的權(quán)重系數(shù)。根據(jù)上述第二點所設(shè)定的系數(shù)乘以該樓層的可銷售面積(或建筑面積)計算得出該樓層的權(quán)重系數(shù)。(此步驟在各樓層的計算方法相同) 公式二：權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù)A、計算總權(quán)重系數(shù)。各層的權(quán)重系數(shù)相加求和得出項目的總權(quán)重系數(shù)B、計算層別總價和層別均價。層別總價等于項目整體目標(biāo)銷售總額除于總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該層別的權(quán)重系數(shù)；層別均價等于該層別的總價除以可銷售面積(建筑面積)。其他層別依次類推公式三：(目標(biāo)銷售總額總權(quán)重系數(shù))X 層別權(quán)重系數(shù)=層別總價公式四：層別總價層別銷售面積(建筑面積)=層別均價在得出各層別的總價和均價的前提下，具體計算各層別不同位置的商鋪的售價。具體如下：根據(jù)各個具體的商鋪在該層別的位置、能見度、通道類別、到達(dá)度、面積等因素設(shè)定相應(yīng)的系數(shù)值(此時不考慮該層別在整個項目的權(quán)重系數(shù)和銷售總價，設(shè)定思路與層別系數(shù)設(shè)定相似)位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常設(shè)為 100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。計算該具體商鋪的權(quán)重系數(shù)。用上一步設(shè)定的商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷售面積(建筑面積)計算得出該商鋪權(quán)重系數(shù)。公式五：商鋪系數(shù) X 商鋪銷售面積(建筑面積)=商鋪權(quán)重系數(shù)依次類推計算出各個具體商鋪的權(quán)重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權(quán)重系數(shù)。公式六：具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù)計算具體商鋪總價和具體商鋪銷售單價。具體商鋪總價等于該層別計算銷售總額(具體參見公式三)除于層別商鋪總權(quán)重系數(shù)得出的數(shù)值再乘于該具體商鋪權(quán)重系數(shù)；具體商鋪銷售單價等于該具體商鋪的銷售總價除以可銷售面積(建筑面積)。其他具體商鋪依次類推公式七：(層別計算銷售總額層別總權(quán)重系數(shù))X 具體商鋪權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總價公式八：具體商鋪總價具體商鋪銷售面積(建筑面積)=具體商鋪銷售單價至此，商鋪的具體價格制定就基本完成。然而這不是一成不變的，而應(yīng)根據(jù)市場的銷售情況，競爭環(huán)境，投資