房地產(chǎn)評估報告(樣本).doc

房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 估估 價價 報報 告告 項項 目目 名名 稱 資陽稱 資陽市市 鑫鑫屋屋苑苑小小區(qū)區(qū) 第第 1 12 2 層層 8 8 號號房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價 格格評評估估 委委 托托 方方 資資陽陽南南俊俊汽汽車車公公司司 估估 價價 方方 資資陽陽懿懿德德房地產(chǎn)評估有限公司房地產(chǎn)評估有限公司 估估 價價 人人 員員 陳陳國國平平 楊榮楊榮 估價作業(yè)日期估價作業(yè)日期 2 20 01 11 1年年1 11 1月月0 01 1日日至至1 12 2月月2 25 5日日 估價報告編號估價報告編號 x x 房估字房估字 xx xx 第第 xxxx 號號 1 目目 錄錄 致 委 托 方 函 2 估 價 師 聲 明 3 估價的假設(shè)和限制條件 4 房 地 產(chǎn) 估 價 結(jié) 果 報告 5 一 委托方 5 二 估價方 5 三 估價對象 5 四 估價目的 6 五 估價時點 6 六 價值定義 6 七 估價依據(jù) 6 八 估價原則 7 九 估價方法 7 十 估價結(jié)果 7 十一 估價作業(yè)日期 7 十二 估價報告應(yīng)用的有效期 7 十三 估價人員 8 附 件 9 房 地 產(chǎn) 估 價 技 術(shù) 報告 10 一 個別因素分析 10 二 區(qū)域因素分析 10 三 市場背景分析 10 四 最高最佳使用分析 13 五 估價方法選用 13 六 估價測算過程 13 七 估價結(jié)果確定 18 2 致致 委委 托托 方方 函函 資陽南俊公司 受貴公司的委托 我公司于 2011 年 11 月 01 日至 12 月 25 日 對位于 資 陽市雁江區(qū)南門鑫屋苑小區(qū) 第 12 層 8 號 建筑面積為 369 97m2 房屋所有 權(quán)證 證號為 x 證字第 號的房地產(chǎn)進行市場價格評估 為確定拍賣底價 提供參考依據(jù) 根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)法律 法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料 遵循依 法 公正 科學(xué) 準確和適度的原則 經(jīng)估價人員實地收集資料 分析計算 并 與估價時點 資陽市類似房地產(chǎn)的市場價格水平相比較后 確定委估房地產(chǎn)于估價 時點 2011 年 12 月 5 日的價格及單價為 房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格及及單單價價小小寫寫大大寫寫 房房地地產(chǎn)產(chǎn)正正常常價價格格1 11 13 36 60 00 00 0 元元壹壹佰佰壹壹拾拾叁叁萬萬陸陸仟仟圓圓整整 房房地地產(chǎn)產(chǎn)正正常常單單價價3 30 07 70 0 元元 m m2 2叁叁仟仟零零柒柒拾拾圓圓整整每每平平方方米米 房房地地產(chǎn)產(chǎn)拍拍賣賣底底價價9 90 09 90 00 00 0 元元玖玖拾拾萬萬零零玖玖仟仟圓圓整整 房房地地產(chǎn)產(chǎn)拍拍賣賣單單價價2 24 45 57 7 元元 m m2 2貳貳仟仟肆肆佰佰伍伍拾拾柒柒圓圓整整每每平平方方米米 資陽懿德房地產(chǎn)評估有限公司 法定代表人 陳登科 2011 年 12 月 25 日 3 估估 價價 師師 聲聲 明明 我們鄭重聲明 一 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的 二 本估價報告中的分析 意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析 意見和 結(jié)論 但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制 三 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系 也與有關(guān)當事人沒有個 人利害關(guān)系或偏見 四 我們依照中華人民共和國國家標準 房地產(chǎn)估價規(guī)范 進行分析 形 成意見和結(jié)論 撰寫本估價報告 五 我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘 六 我公司估價人員 2011 年 12 月 05 日去資陽市國土資源管理局檔案室 查詢委估宗地使用年限 由于非典時期 國土資源管理局檔案管理人員電話告知 委估宗地法定使用年限為50 年 從 1994 年 9 月到 2044 年 9 月 委估宗地的 剩余使用年限為 41 年 未提供書面證明 請報告使用者注意 七 沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助 八 參加本次估價的估價師簽名 估價師簽名 資格證書號 4 估估價價的的假假設(shè)設(shè)和和限限制制條條件件 一一 本本項項估估價價的的假假設(shè)設(shè)條條件件 1 本報告在評估過程中 假設(shè)委估房地產(chǎn) 為商業(yè)用途 在未來剩余使用年 限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途 2 假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法 沒有產(chǎn)權(quán)糾紛 3 假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃 用途管制和限制條件 另有 說明的除外 二二 本本項項估估價價的的限限制制條條件件 1 本報告有關(guān)資料由委托方提供 未對資料的真實性進行核實 如因資料不 實而導(dǎo)致估價失實 失誤和錯誤 責(zé)任不在估價方 和估價人員 2 本報告僅供委托方 確定拍賣底價 提供參考 依據(jù)用 不對其他用途負責(zé) 3 本報告未考慮抵押 擔(dān)保 出租等他項權(quán)利對委估對象實際價格的影響 4 實地查勘時 對房屋僅進行一般性察看 并未進行結(jié)構(gòu)性測試 不可能確 定其內(nèi)部缺損 5 本報告中的建筑面積按 房屋所有權(quán)證存根 所載數(shù)據(jù)計 6 我公司估價人員 2011 年 12 月 5 日去資陽市國土資源管理局檔案室查詢 委估宗地使用年限 由于非典時期 國土資源管理局檔案管理人員電話告知 委 估宗地法定使用年限為50 年 從 1994 年 9 月到 2044 年 9 月 委估宗地的剩 余使用年限為 41 年 未提供書面證明 請報告使用者注意 7 本估價報告未考慮 房屋拍賣所需的手續(xù)費以及房地產(chǎn)過戶所應(yīng)交納的各種 稅費 8 未經(jīng)本評估單位同意 評估報告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與 本次項目無關(guān)的任何公開文件 通告或報告中 也不得以任何形式公開發(fā)表 9 房地產(chǎn)估價報告?zhèn)洳榫幪?x 房地估 x 字 xx 第 x 號 10 本報告一式 五份 四份提交委托方 一份留存評估公司 5 資資 陽陽市市 鑫鑫 屋屋 苑苑 小小 區(qū)區(qū)第第1 1 2 2 層層 8 8 號號房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價價結(jié)結(jié)果果報報告告 一一 委委托托方方 單位名稱 資陽南俊汽車公司 單位住址 資陽市雁江區(qū)南俊大道第203 號 聯(lián)系電話二二 估估價價方方 機構(gòu)名稱 資陽市懿德 房地產(chǎn)評估有限公司 單位住址 資陽市濱江路 333 號蜀亨大廈 22 樓 法定代表人 段婭娟 聯(lián)系電話三三 估估價價對對象象 物質(zhì)實體狀況 1 建筑物狀況 委估建筑物于一九九七年建成 維護保養(yǎng)情況較好 成新率為87 建 筑面積為 369 97m2 其中含公攤面積 99 2924m2 鑫屋苑小區(qū)第 12 層 8 號房地產(chǎn) 位于資陽市雁江區(qū)南門 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 高 19 層 委估對象屬第 12 層 8 號房 地面鋪地板磚 內(nèi)墻刮膩子 天花為石 膏吊頂 鋁合金窗 小區(qū)外裝飾一層部分為花崗巖 二層以上為外墻磚 內(nèi)裝 飾地面一層為花崗巖和木地板 墻面刮膩子 天花為石膏吊項 電照線路暗設(shè) 每層設(shè)公共衛(wèi)生間 裝修中檔 小區(qū)配置兩部客梯 一部貨梯 電梯間裝修一 般 設(shè)地下停車場 2 委估對象利用現(xiàn)狀 委估房地產(chǎn)現(xiàn)作寫字樓用 公共配套設(shè)施好 宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通一 平 3 周圍環(huán)境 估價對象位于 資陽市南門鑫屋苑小區(qū) 第 12 層 8 號 正南方靠 國土所方向 街對面是百貨大樓 正西方靠新華街方向 委估對象地處資陽市商業(yè)中心 繁 華程度高 交通方便 人流量大 但周圍環(huán)境一般 目前是資陽市一般的辦公 地段 6 權(quán)益狀況 委估對象位于 資陽市鑫屋苑小區(qū) 第 12 層 8 號 房屋所有權(quán)證 證號為 房權(quán)證字第 號 權(quán)屬 私人所有 由于資料方面的原因 它項權(quán)利是否受 限無法核實 四 估價目的四 估價目的 為確定房地產(chǎn)拍賣底價提供價格參考依據(jù) 五五 估估價價時時點點 2011 年 12 月 05 日 六 價值定義六 價值定義 本報告提供的價格是估價對象在估價期日 在本報告的全部限制條件下 資 陽市房地產(chǎn)市場自由開放 完全競爭狀態(tài)下的公開市場價值 所謂公開市場價值 是在公開市場最可能形成的價格 采用公開市場價值標準時 要求評估的客觀合 理價值應(yīng)是公開市場價值 委估房地產(chǎn)的價格定義為 建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 用途為商業(yè) 經(jīng)濟耐用 年限為 50 年 已使用 6 年 尚可使用 44 年 委估宗地法定使用年限為50 年 從 1994 年 9 月到 2044 年 9 月 即委估宗地剩余使用年限為41 年 按房地 產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則 該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限41 年計的市場價 格 建議拍賣底價為市場價格的80 七 估價依據(jù)七 估價依據(jù) 行為依據(jù) 委托評估函 法律法規(guī)依據(jù) 1 中華人民共和國土地管理法 2 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 3 房地產(chǎn)估價規(guī)范 gb t 50291 1999 4 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 gb t 18508 2001 取價依據(jù) 全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額廣西壯族自治區(qū)單位估價表 7 產(chǎn)權(quán)依據(jù) 房屋所有權(quán)證存根 房權(quán)證字第 號 八八 估估價價原原則則 合法原則 公平原則 最高最佳使用原則 替代原則 估價時點原則 綜合分析原則及多種方法比較原則 九九 估估價價方方法法 估價人員在實地勘察的基礎(chǔ)上 對委托方提供的各種資料進行了認真分析 根據(jù)估價期日委估房地產(chǎn)用途 估價目的 資料狀況和資陽市房地產(chǎn)市場的實 際情況 決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價格 十十 估估價價結(jié)結(jié)果果 房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格及及單單價價小小寫寫大大寫寫 房房地地產(chǎn)產(chǎn)正正常常價價格格1 11 13 36 60 00 00 0 元元壹壹佰佰壹壹拾拾叁叁萬萬陸陸仟仟圓圓整整 房房地地產(chǎn)產(chǎn)正正常常單單價價3 30 07 70 0 元元 m m2 2叁叁仟仟零零柒柒拾拾圓圓整整每每平平方方米米 房房地地產(chǎn)產(chǎn)拍拍賣賣底底價價9 90 09 90 00 00 0 元元玖玖拾拾萬萬零零玖玖仟仟圓圓整整 房房地地產(chǎn)產(chǎn)拍拍賣賣單單價價2 24 45 57 7 元元 m m2 2貳貳仟仟肆肆佰佰伍伍拾拾柒柒圓圓整整每每平平方方米米 十十一一 估估價價作作業(yè)業(yè)日日期期 2011 年 11 月 01 日至 12 月 25 日 十十二二 估估價價報報告告應(yīng)應(yīng)用用的的有有效效期期 本估價報告有效期為壹年 即從2011 年 12 月 25 日至 2012 年 12 月 25 日 8 十十三三 估估價價人人員員 估價師簽名 資格證書號 估價師簽名 資陽懿德 房地產(chǎn)評估有限公司 2011 年 12 月 20 日 9 附附 件件 一 房屋所有權(quán)證存根 房權(quán)證字第 號 二 資陽懿德房地產(chǎn)評估有限公司 價格評估委托書 xx 南市執(zhí)字第 x 號 三 估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照 四 估價機構(gòu)的資質(zhì)證書 五 估價人員資質(zhì)證書 六 估價機構(gòu)備案證明 以上均為復(fù)印件 10 資資 陽陽市市 鑫鑫 屋屋 苑苑 小小 區(qū)區(qū)第第1 1 2 2 層層 8 8 號號房房地地產(chǎn)產(chǎn)技技術(shù)術(shù)報報告告 一 個個別別因因素素分分析析 物質(zhì)實體狀況 1 建筑物狀況 委估建筑物于一九九七年建成 維護保養(yǎng)情況較好 成新率為87 建筑面積為 369 97m2 其中含公攤面積 99 2924m2 該地產(chǎn)位于資陽市鑫屋苑小區(qū)第 12 層 8 號房地產(chǎn) 鋼筋混凝土結(jié) 構(gòu) 高 19 層 委估對象屬第 12 層 b8 號房 地面鋪地板磚 內(nèi)墻刮膩子 天花為石膏吊頂 鋁合金窗 小區(qū)外裝飾一層部分為花崗巖 二層以上為 外墻磚 內(nèi)裝飾地面一層為花崗巖和木地板 墻面刮膩子 天花為石膏吊 項 電照線路暗設(shè) 每層設(shè)公共衛(wèi)生間 裝修中檔 小區(qū)配置兩部客梯 一部貨梯 電梯間裝修一般 設(shè)地下停車場 2 委估對象利用現(xiàn)狀 委估房地產(chǎn)現(xiàn)作寫字樓用 公共配套設(shè)施好 宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五 通一平 二二 區(qū)區(qū)域域因因素素分分析析 估價對象位于 資陽市南門鑫屋苑小區(qū) 第 12 層 8 號 正南方靠 國土所 方向 街對面是百貨大樓 正西方靠新華街方向 委估對象地處資陽市 商業(yè)中心 繁華程度高 交通方便 人流量大 但周圍環(huán)境一般 目前是 資陽市一般的辦公地段 三三 市市場場背背景景分分析析 1 一般因素 影響土地價格的一般因素主要有地理位置和行政區(qū)劃 經(jīng)濟和社會發(fā)展 狀況 房地產(chǎn)市場等 地理位置和行政區(qū)劃 地理位置 資陽市位于四川盆地中偏西部 成渝高速公路西段 緊鄰成都 與內(nèi)江 重慶 遂寧 眉山相鄰 幅員面積7962平方公里 城區(qū)面積37 5平方 公里 總?cè)丝?88萬 1998年2月經(jīng)國務(wù)院批準調(diào)整四川省內(nèi)江市行政區(qū)劃設(shè)立 資陽地區(qū) 2000年7月6日經(jīng)國務(wù)院批準地改市設(shè)資陽市 資陽市轄雁江區(qū) 安 岳縣 樂至縣 代管縣級簡陽市 資陽市委 市政府駐雁江區(qū) 資陽交通優(yōu) 勢十分突出 天府第一高速公路 成渝高速公路從我市北郊穿過 成渝鐵路 321國道 廣州至成都 319國道 廈門至成都 318國道 上海至拉薩 亦穿 境而過 全市公路通車里程達到了3394公里 歷史沿革 資陽歷史悠久 1951年出土 資陽人 頭蓋骨化石 表明早在3 5萬年前在這片土地上就有人類 活動 歷史上的著名人物有東周孔子之師萇弘 西漢著名辭賦家 諫議大夫王 褒 東漢經(jīng)學(xué)家董鈞 宋代著名數(shù)學(xué)家秦九韶 新中國開國元帥陳毅 現(xiàn)代著 名作家劉心武等 生態(tài)資源 資陽屬淺丘地貌 氣候溫和 糧 棉 油 果 菜 中藥材等生物資源較為豐富 全市水資源豐富 有3平方公里以上的大 小河流43條 大中小型水庫377座 市內(nèi)生態(tài)保護良好 森林覆蓋率為47 樂 11 至是全國先進綠化縣 通訊 資陽市通訊設(shè)施先進 光纖傳輸快捷 實現(xiàn)了 全球通訊無障礙 供水 資陽市建有自來水廠4座 全市綜合日供水能力18萬 噸 滿足了市區(qū)生活 生產(chǎn)用水 供電 資陽市現(xiàn)有220千伏變電所3座 110千 伏變電所5座 并有54座水電站與大電網(wǎng)并網(wǎng)運行 供電能力為現(xiàn)需求量的2倍 以上 供氣 市區(qū)年供應(yīng)液化石油氣15600噸 供應(yīng)管道天然氣1836萬立方米 在供各種燃氣用戶達8 6萬戶 名勝古跡 資陽人文古跡較為豐富 特別 是始于南北朝 盛于唐宋的安岳石刻 以 古 多 精 美 被譽為 我國古 代雕刻又一偉大寶庫 有唐宋時期雕刻的石刻145處10萬余尊 3米以上的石刻 造像50余尊 經(jīng)文40多萬字 高三米 雕技精湛的紫竹觀音被譽為 東方的維 納斯 此外還有資陽半月山大佛 河?xùn)|大佛 簡陽石景山 人頭石 張飛營 樂至陳毅故居 報國寺等名勝古跡 簡陽三岔湖距成都50公里 岸線長240公 里 大小島嶼113個 湖面開闊 秀色可餐 1993年被香港列入世界名湖名庫 簡陽龍泉湖僅距成都38公里 14座群島形態(tài)奇異 景色宜人 2000年被列為省 級自然生態(tài)保護區(qū) 名優(yōu)特產(chǎn) 1999年 資陽糧食總產(chǎn)量250 34萬噸 居四川第四位 棉花產(chǎn)量1 99萬噸 居四川第一位 油料產(chǎn)量13 26萬噸 居四 川第六位 豬牛羊肉產(chǎn)量30 47萬噸 居四川第五位 年出欄生豬372萬頭 出 欄羊118萬只 建成有國家級檸檬生產(chǎn)基地縣1個 商品糧生產(chǎn)基地縣3個 瘦肉 型生豬基地縣2個 花生基地縣1個 省級蠶?；乜h2個 資陽還是四川重要的 特種畜禽 特種水產(chǎn) 特種水果商品生產(chǎn)基地 大耳麻羊 法國番鴨 獺兔 甲魚 大鯢 淡水珍珠 檸檬 通賢柚等特色產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模居四川前列 特別 是檸檬產(chǎn)量占全國的2 3 其中簡陽作為成都的城郊型農(nóng)業(yè)區(qū)已具雛型 農(nóng)業(yè) 特色日益明顯 資陽市工業(yè)基礎(chǔ)好 擁有各類工業(yè)企業(yè)1 2萬戶 主要以內(nèi) 燃機車 電力機車 機械設(shè)備 食品加工 橡膠化工 醫(yī)藥 絲綢 紡織 建 工建材等幾大門類為主 正在形成以內(nèi)燃機車 pc橋梁為代表的機車基地 以 天府輪胎為代表的橡膠產(chǎn)品基地 行政區(qū)劃 資陽市轄雁江區(qū) 安岳 縣 樂至縣 代管縣級簡陽市 資陽市委 市政府駐雁江區(qū) 雁江區(qū) 資陽市雁江區(qū)幅員面積1633平方公里 總?cè)丝?05萬人 雁江區(qū)是資陽市人民政 府所在地 交通四通八達 區(qū)位優(yōu)勢突出 成渝鐵路 成渝公路 成渝高速公 路及沱江穿境而過 雁江區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)較好 內(nèi)燃機車及電力機車 機械設(shè)備 食品 醫(yī)藥 包裝 電力等26個工業(yè)行業(yè)發(fā)展迅速 它同時也是四川重要的經(jīng) 濟作物重點產(chǎn)區(qū) 是全國大型商品糧基地 2000年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值42 7億元 近幾年 城市規(guī)模正迅速擴大 國家 省 市重大建設(shè)項目加快建設(shè) 基礎(chǔ)設(shè) 施功能完備 已形成中等城市發(fā)展框架 簡陽市 簡陽市毗鄰成都 有都市后花園之美譽 幅員面積2215平方公里 總?cè)丝?43萬人 2000年國內(nèi)生 產(chǎn)總值45 6億元 境內(nèi)號稱 天府明珠 的三岔湖 北距成都5公里 湖岸線周 長240公里 大小島嶼114個 1993年被列入 世界名湖名庫 被譽為 人間瑤 池 的龍泉湖僅距成都38公里 湖岸線周長54公里 14座形態(tài)各異的群島和湖 尾長峽 使該湖自成幽絕風(fēng)韻 丹景山風(fēng)光旖旎 一山兩湖 農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游開 發(fā)潛力巨大 工業(yè)生產(chǎn)歷史悠久 擁有部 省級重點企業(yè)6個 已形成以機械 化工 橡膠輪胎 紡織為主的工業(yè)體系 安岳縣 安岳縣幅員面積 2690平方公里 總?cè)丝?53萬人 2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值31 5億元 安岳縣歷史悠 久 境內(nèi)文化古跡眾多 被國家授予 中國民間藝術(shù) 石刻 之鄉(xiāng) 被四川省 列為 旅游興縣 試點縣 成于唐宋時期的10萬尊石刻以其 古 多 精 美 而享有極高聲譽 紫竹觀音 佛像被譽為 東方維納斯 安岳檸檬以占全 12 國總產(chǎn)量70 的獨特優(yōu)勢成為全國唯一的檸檬商品生產(chǎn)基地 被國家授予 中國 檸檬之鄉(xiāng) 稱號 是全國商品糧基地縣 瘦肉型生豬基地縣 樂至縣 陳毅元帥故鄉(xiāng)樂至縣 幅員面積1424平方公里 總?cè)丝?8萬人 2000年國內(nèi)生 產(chǎn)總值22 7億元 是全國綠化先進縣和國家糧棉 生豬基地縣 旅游資源豐厚 有古代名勝 八景 和 陳毅元帥故居 等文物景觀20處 其中報國寺為隋代 建筑 寺內(nèi)漢白玉佛像單尊規(guī)模及數(shù)量均居全國第一地理位置 資陽市位于四 川盆地中偏西部 成渝高速公路西段 緊鄰成都 與內(nèi)江 重慶 遂寧 眉山 相鄰 幅員面積7962平方公里 城區(qū)面積37 5平方公里 總?cè)丝?88萬 1998年 2月經(jīng)國務(wù)院批準調(diào)整四川省內(nèi)江市行政區(qū)劃設(shè)立資陽地區(qū) 2000年7月6日經(jīng)國 務(wù)院批準地改市設(shè)資陽市 資陽市轄雁江區(qū) 安岳縣 樂至縣 代管縣級簡陽 市 資陽市委 市政府駐雁江區(qū) 資陽交通優(yōu)勢十分突出 天府第一高速公 路 成渝高速公路從我市北郊穿過 成渝鐵路 321國道 廣州至成都 319國 道 廈門至成都 318國道 上海至拉薩 亦穿境而過 全市公路通車里程達 到了3394公里 歷史沿革 資陽歷史悠久 1951年出土 資陽人 頭蓋 骨化石 表明早在3 5萬年前在這片土地上就有人類活動 歷史上的著名人物有 東周孔子之師萇弘 西漢著名辭賦家 諫議大夫王褒 東漢經(jīng)學(xué)家董鈞 宋代 著名數(shù)學(xué)家秦九韶 新中國開國元帥陳毅 現(xiàn)代著名作家劉心武等 生態(tài) 資源 資陽屬淺丘地貌 氣候溫和 糧 棉 油 果 菜 中藥材等生物資源 較為豐富 全市水資源豐富 有3平方公里以上的大小河流43條 大中小型水庫 377座 市內(nèi)生態(tài)保護良好 森林覆蓋率為47 樂至是全國先進綠化縣 通訊 資陽市通訊設(shè)施先進 光纖傳輸快捷 實現(xiàn)了全球通訊無障礙 供水 資陽市建有自來水廠4座 全市綜合日供水能力18萬噸 滿足了市區(qū)生活 生產(chǎn) 用水 供電 資陽市現(xiàn)有220千伏變電所3座 110千伏變電所5座 并有54座水 電站與大電網(wǎng)并網(wǎng)運行 供電能力為現(xiàn)需求量的2倍以上 供氣 市區(qū)年供應(yīng) 液化石油氣15600噸 供應(yīng)管道天然氣1836萬立方米 在供各種燃氣用戶達8 6 萬戶 名勝古跡 資陽人文古跡較為豐富 特別是始于南北朝 盛于唐 宋的安岳石刻 以 古 多 精 美 被譽為 我國古代雕刻又一偉大寶庫 有唐宋時期雕刻的石刻145處10萬余尊 3米以上的石刻造像50余尊 經(jīng)文40多 萬字 高三米 雕技精湛的紫竹觀音被譽為 東方的維納斯 此外還有資陽半 月山大佛 河?xùn)|大佛 簡陽石景山 人頭石 張飛營 樂至陳毅故居 報國 寺等名勝古跡 簡陽三岔湖距成都50公里 岸線長240公里 大小島嶼113個 湖面開闊 秀色可餐 1993年被香港列入世界名湖名庫 簡陽龍泉湖僅距成都 38公里 14座群島形態(tài)奇異 景色宜人 2000年被列為省級自然生態(tài)保護區(qū) 名優(yōu)特產(chǎn) 1999年 資陽糧食總產(chǎn)量250 34萬噸 居四川第四位 棉花產(chǎn)量 1 99萬噸 居四川第一位 油料產(chǎn)量13 26萬噸 居四川第六位 豬牛羊肉產(chǎn)量 30 47萬噸 居四川第五位 年出欄生豬372萬頭 出欄羊118萬只 建成有國家 級檸檬生產(chǎn)基地縣1個 商品糧生產(chǎn)基地縣3個 瘦肉型生豬基地縣2個 花生基 地縣1個 省級蠶?；乜h2個 資陽還是四川重要的特種畜禽 特種水產(chǎn) 特 種水果商品生產(chǎn)基地 大耳麻羊 法國番鴨 獺兔 甲魚 大鯢 淡水珍珠 檸檬 通賢柚等特色產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模居四川前列 特別是檸檬產(chǎn)量占全國的 2 3 其中簡陽作為成都的城郊型農(nóng)業(yè)區(qū)已具雛型 農(nóng)業(yè)特色日益明顯 資 陽市工業(yè)基礎(chǔ)好 擁有各類工業(yè)企業(yè)1 2萬戶 主要以內(nèi)燃機車 電力機車 機 械設(shè)備 食品加工 橡膠化工 醫(yī)藥 絲綢 紡織 建工建材等幾大門類為主 正在形成以內(nèi)燃機車 pc橋梁為代表的機車基地 以天府輪胎為代表的橡膠產(chǎn) 13 品基地 行政區(qū)劃 資陽市轄雁江區(qū) 安岳縣 樂至縣 代管縣級簡 陽市 資陽市委 市政府駐雁江區(qū) 雁江區(qū) 資陽市雁江區(qū)幅員面積 1633平方公里 總?cè)丝?05萬人 雁江區(qū)是資陽市人民政府所在地 交通四通八 達 區(qū)位優(yōu)勢突出 成渝鐵路 成渝公路 成渝高速公路及沱江穿境而過 雁 江區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)較好 內(nèi)燃機車及電力機車 機械設(shè)備 食品 醫(yī)藥 包裝 電 力等26個工業(yè)行業(yè)發(fā)展迅速 它同時也是四川重要的經(jīng)濟作物重點產(chǎn)區(qū) 是全 國大型商品糧基地 2000年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值42 7億元 近幾年 城市規(guī)模正 迅速擴大 國家 省 市重大建設(shè)項目加快建設(shè) 基礎(chǔ)設(shè)施功能完備 已形成 中等城市發(fā)展框架 簡陽市 簡陽市毗鄰成都 有都市后花園之美譽 幅員面積2215平方公里 總?cè)丝?43萬人 2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值45 6億元 境內(nèi) 號稱 天府明珠 的三岔湖 北距成都5公里 湖岸線周長240公里 大小島嶼 114個 1993年被列入 世界名湖名庫 被譽為 人間瑤池 的龍泉湖僅距成 都38公里 湖岸線周長54公里 14座形態(tài)各異的群島和湖尾長峽 使該湖自成 幽絕風(fēng)韻 丹景山風(fēng)光旖旎 一山兩湖 農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游開發(fā)潛力巨大 工業(yè)生 產(chǎn)歷史悠久 擁有部 省級重點企業(yè)6個 已形成以機械 化工 橡膠輪胎 紡 織為主的工業(yè)體系 安岳縣 安岳縣幅員面積2690平方公里 總?cè)丝?153萬人 2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值31 5億元 安岳縣歷史悠久 境內(nèi)文化古跡眾多 被國家授予 中國民間藝術(shù) 石刻 之鄉(xiāng) 被四川省列為 旅游興縣 試點縣 成于唐宋時期的10萬尊石刻以其 古 多 精 美 而享有極高聲譽 紫竹 觀音 佛像被譽為 東方維納斯 安岳檸檬以占全國總產(chǎn)量70 的獨特優(yōu)勢成 為全國唯一的檸檬商品生產(chǎn)基地 被國家授予 中國檸檬之鄉(xiāng) 稱號 是全國 商品糧基地縣 瘦肉型生豬基地縣 樂至縣 陳毅元帥故鄉(xiāng)樂至縣 幅員面積1424平方公里 總?cè)丝?8萬人 2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值22 7億元 是全 國綠化先進縣和國家糧棉 生豬基地縣 旅游資源豐厚 有古代名勝 八景 和 陳毅元帥故居 等文物景觀20處 其中報國寺為隋代建筑 寺內(nèi)漢白玉佛 像單尊規(guī)模及數(shù)量均居全國第一 經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況 2002年末 全市總?cè)丝?297 71萬人 比上年增加 3 15萬人 其中市 區(qū)人口 140 39萬人 比上年增加 2 54萬人 全市總?cè)丝谥蟹寝r(nóng)業(yè)人口 124 08萬人 其中市區(qū)非農(nóng)人口 103 17萬人 2002年 據(jù)抽樣調(diào)查 全 年城市居民人均可支配收入 8796元 比上年增加 890元 增長 11 26 農(nóng) 民人均純收入 2524元 比上年增加 203元 增長 8 75 在崗職工年平均 工資11638元 比上年增長 12 86 城鄉(xiāng)居民消費水平及生活質(zhì)量進一步 提高 2002年 全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 356億元 按可比價格計算 比上年 增長11 5 其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 50 9億元 增長 10 8 第二產(chǎn)業(yè)增加 值101 9億元 增長 12 2 第三產(chǎn)業(yè)增加值 203 2億元 增長 11 3 產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整 國內(nèi)生產(chǎn)總值中三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 14 30 28 62 57 08 全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達 12021元 比上年增長 10 28 財政收入持續(xù)較快增長 2002年全年財政總收入 44 98億元 比上年增長 16 74 其中地方財政收入 26 18億元 增長 26 18 財政支 出34 29億元 增長 33 40 2002年末全市金融機構(gòu)存款余額 777 73億元 比年初增加 75 85億元 增長 10 81 在生活水平繼續(xù)提高的同時 城鄉(xiāng) 居民儲蓄存款有較大的增加 年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額327 34億元 14 比年初增加 50 60億元 增長 18 29 金融機構(gòu)貸款余額 733 89億元 比 年初增加 107 40億元 增長 13 52 房地產(chǎn)市場分析 作為城市先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的 資陽市房地產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展迅速 在全國房地產(chǎn) 市場普遍低迷的情況下 近幾年 資陽市房地產(chǎn)市場相對而言走低幅度不大 特別是切實可行的地價管理政策把資陽市土地市場逐漸帶入了科學(xué)化 規(guī) 范化的軌道 從而帶動了整個房地產(chǎn)市場健康 有序的發(fā)展 對促進資 陽市經(jīng)濟的發(fā)展 特別是是城市建設(shè)的發(fā)展起到了巨大的推動作用 總體 來說 資陽房地產(chǎn)近幾年總體發(fā)展有如下幾個特征 這幾年資陽的房地產(chǎn)開發(fā)均集中于新城 瑯東南湖兩區(qū) 江南區(qū)多 是工廠區(qū) 房地產(chǎn)開發(fā)不熱 房地產(chǎn)價格相對較低 城北區(qū)隨著快速環(huán)線 的修通及 沱江北岸 60萬平方米舊房拆遷 房地產(chǎn)開發(fā)將大大提升 總體來 說 資陽目前房地產(chǎn)開發(fā)量與城市規(guī)模相比 仍然處于較低水平 資陽市這幾年的房地產(chǎn)主要由買方拉動的健康市場需求為基礎(chǔ) 目 前新建中低檔城鎮(zhèn)混合住宅樓盤均維持著較高的入住率 空置率較低 寫 字樓 商業(yè)用房過剩 租金低廉 多以出租為主 但隨著我國加入wto 外來企業(yè)的不斷增多 特別是近幾年并未增加的寫字樓開發(fā) 更由于銀行 按揭的完善及普及 寫字樓可能異軍突起 出售及出租率會相應(yīng)提高 資陽市的房價依然持續(xù)在較低的水平 雖然這幾年房價每年在上漲 但資陽市商品住宅平均房價依然在 2100元 m2左右 框架高層寫字樓則在 3000元 m2左右 目前房價上漲的趨勢還在持續(xù)之中 且未有停止的跡象 工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)相對滯后 目前尚未真正啟動 所有這些 都將刺激 資陽市商業(yè) 住宅 工業(yè)土地的投資和消費 房 地產(chǎn)價格將會穩(wěn)中有升 并有保值和增值的潛力 四四 最最高高最最佳佳使使用用分分析析 委估房地產(chǎn)位 于資陽 市雁江區(qū)南門 周圍多為 商鋪 寫字樓 配套 設(shè)施齊全 交通便捷 人流量大 委估房地產(chǎn)位于 資陽市鑫屋苑小區(qū) 第 12 樓 8 號 現(xiàn)作寫字樓用 這和規(guī)劃的使用狀況一致 根據(jù)最高最佳使用 原則和合法原則的分析 該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用 五五 估估價價方方法法選選用用 估價人員在實地勘察的基礎(chǔ)上 對委托方提供的各種資料進行了認真分 析 根據(jù)估價期日委估房地產(chǎn)用途 估價目的 資料狀況和xx 市房地 產(chǎn)市場的實際情況 決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產(chǎn) 的價格 市場比較法 是將估價對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地 產(chǎn)加以比較對照 從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格修正得出估 價對象價格的一種估價方法 收益法 預(yù)計估價對象未來的正常凈收益 選用適當?shù)馁Y本化率將其折 現(xiàn)到估價時點后累加 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 15 六六 估估價價測測算算過過程程 市場比較法 采用市場比法一般選取同一供需圈內(nèi) 近似委估房地產(chǎn) 檔次市場價 格進行比較 根據(jù)估價人員對xx 市房地產(chǎn)市場的了解 分別選取如下可 比實例 1 確定比較因素 比較案例委估房產(chǎn) 13 樓 16 樓xx10 樓 地理位置 xxxx 交易價格 元 m2 315033003370 交易情況正常正常正常正常 交易時間2003 32003 22003 22003 1 區(qū)域因素一般一般一般一般 個別因素一般較差較好較好 1 確定比較因素系數(shù)見下表 比較案例委估房產(chǎn) 13 樓 16 樓福萊閣 交易價格 元 m2 315033003370 交易情況100100100100 交易期日100100100100 區(qū)域因素100100100100 個別因素10096105105 3 比準價格確定 比較案例委估房產(chǎn) 13 樓 16 樓福萊閣 交易價格 元 m2 315033003370 交易情況100100 100100 100100 100 交易期日100100 100100 100100 100 區(qū)域因素100100 100100 100100 100 個別因素100100 96100 105100 105 比準價格328131433210 根據(jù)上述計算的結(jié)果 求比準價格的算術(shù)平均值 則 3281 3143 3210 3 3211 元 m2 收益法 由于該寫字樓可用于出租 能比較合理地確定其租金收入 故也可用收 益法求取其價格 16 1 估算總收益 通過調(diào)查 xx 市同類型 同地段 同規(guī)模 裝飾大致相同的寫字樓在裝 修后的月出租價格一般為23 元 m2 租金損失為 1 個月 則年總收益為 23 369 97 12 1 93602 41 元 2 估算年房地產(chǎn)租賃總費用 總費用包括正常狀態(tài)下房地產(chǎn)出租過程中所必須支出的房屋修繕費 管 理費 保險費 稅金等 房屋修繕費是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費 行業(yè)慣例 按建筑物重置價的 1 5 計算 據(jù)對 xx 地區(qū)建筑物市場的了解 類似建 筑物的重置價為 1200 元 m2 則 房屋修繕費 1200 369 97 1 5 6659 46 元 管理費是指對出租房屋進行的必要管理所需的費用 分為兩部分 一 是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出 另一是管理人員的工資 根據(jù) 行業(yè)慣例資料 取年租金的3 則 管理費 93602 41 3 2808