江西省婺源縣建材大市場開發(fā)項目可行性研究報告

婺源縣建材大市場開發(fā)項目可行性研究報告 一、 總 論 (二 )項目概況 1、項目名稱：婺源縣建材大市場 2、項目占地面積： 5.51 萬平方米（約 82.6 畝） 3、項目投資總額： 4458.57 萬元 4、項目建設地點：婺源縣金庸大道北側、太子橋高新區(qū)東側。（詳見附圖） (二 )項目背景 婺源縣位于江西省的東北角。它的東面是國家歷史文化名城衢州，西面與瓷都景德鎮(zhèn)相連，北部靠著皖南旅游勝地黃山，南接國家風景名勝區(qū)三清山，是一顆鑲嵌在贛浙皖三省交界地的綠色明珠。踏進婺源，滿目青山綠水，松竹連綿，在藍天、青山、碧水之間可見 小橋、流水、人家，層層梯田、云霧繚繞，如詩如畫，被外界譽為“中國最美麗的鄉(xiāng)村 ”和“最后的香格里拉”，秀美的風光吸引了成千上萬的旅游者。在婺源境內現已建有自然保護小區(qū) 189 個，全縣森林覆蓋率 81.5，擁有全國最大的野生鴛鴦棲息地 鴛鴦湖以及世界瀕臨絕跡的黃喉噪鹛，是國家首批通過的 3A 級旅游區(qū)。 被稱作婺源模式的創(chuàng)建群眾性自然保護小區(qū)的做法，獲得了世界科學與和平貢獻獎。去年以來，中央電視臺“焦點訪談”專題播放了反映婺源生態(tài)保護的愛我家園專題片，光 明日報和參考消息以頭版頭條的位置刊出婺源保護生態(tài)環(huán)境，發(fā)展生態(tài)經濟的專題文章。 婺源縣不僅風光秀麗，而且歷史悠久，擁有深厚的文化底蘊。婺源建縣于唐開元 28 年，距今已有 1200 多年的歷史?？h名婺源，是因“地當婺水之源”而得名。婺源歷史上屬安徽管轄，是古徽州“一府六縣”之一，區(qū)域內有保存完整的明清古建筑。婺源“文風鼎盛，人杰地靈”。先后養(yǎng)育了南宋理學大師朱熹、明代篆刻家何震、清代經學家江水、科學家齊彥槐、近代鐵路工程專家詹天佑、現代醫(yī)學家程門雪等一代名流。據史書記載，從宋代至晚清，有“一門九進士，六部四尚書”之說。此外，歷代文人學士留下傳世著作就有 3100 多部 ，其中 172 部計 1487 卷選入四庫全書，因此婺源又被人們譽為“書鄉(xiāng)”。已建成的婺源縣博物館現有館藏文物達萬余件，被稱為“中國縣級第一館”。 婺源還素有“茶鄉(xiāng)”之稱，茶葉為婺源的傳統(tǒng)特色產業(yè)，距今已有 1300 多年的歷史。有遐名中外的茶葉“婺綠”香高、湯碧、味醇、汁濃，曾唐載茶經，宋稱絕品，明清入貢，中外馳名。 如此得天獨厚的自然風光和人文環(huán)境，構成了婺源寶貴的旅游資源。 2001 年 5 月江總書記到婺源視察，對婺源的發(fā)展提出了具有戰(zhàn)略性的意見，提出要按照社會主義市場經濟的發(fā)展要求，因地制宜，搞好規(guī)劃，加 強開發(fā)，加強管理，加強技術創(chuàng)新，使婺源潛在的生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境優(yōu)勢成為現實的發(fā)展優(yōu)勢。 2003年 “ 十一 ” 黃金周，婺源游客高達成 14.67 萬人次，占當時上饒市 游客總人數的 50.4 。隨著 旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，不僅帶動了人民生活水平的提高，也使各方面認識到城市形象及城市品位的提升對婺源的發(fā)展是極其重要的。 婺源縣建材大市場通過合理的布局規(guī)劃 ， 按照發(fā)展高科技信息產業(yè)、建設大市場大流通的思路，以建材工業(yè)為支點，以高科技信息產業(yè)為龍頭，以新的流通方式為手段，建立新起點、智能化的大市場，并以信息產業(yè)的增值服務調整產業(yè)結構和 建材企業(yè)的內部結構，擴大銷售，降低成本，實現建材工業(yè)的二次創(chuàng)業(yè)，從而提高本地區(qū)的綜合經濟實力。 (三 )項目建設的必要性及可行性 1、在婺源建設建材大市場的必要性 拉動消費內需是國家的宏觀經濟政策，居室靜亮永運是每個居民的追求目標，綠色環(huán)保是建材工業(yè)的基點。 目前，婺源正在創(chuàng)建“文 明衛(wèi)生城市 ” ，但是市場的不規(guī)范在很大程度上影響了婺源的市容市貌，特別是建材業(yè)。因為婺源城市建設正處于高峰期，對建筑材料的需求越來越大，僅縣城內從事建材經營的就達300 余家，分布較零散，由于沒有一個集中有序的建材市場，不僅影響市貌，而且 給買賣交易帶來很多不便，也不利于市場管理。一方面，以街代市的方式給城市帶來頭嚴重的交通阻塞或中斷，人流擁擠不堪，市場功能單一，停車、食宿、倉儲、衛(wèi)生等設施極不完善，使得環(huán)境質量日益惡化，市場也失去了它應有吸引力；另一方面，由于自身歷史淵源、民俗習慣、地理優(yōu)勢等原因，使得市場交易逐年增加，并成為當地國民經濟的支柱產業(yè)。建材市 場本著 “ 建立高標準、高起點、高品位、具有一定輻射性、凝聚力、集建材批發(fā) ” 為一體的大型專業(yè)市場總的指導思想，規(guī)劃建設有標志性建筑物以體現其獨特的建筑風格。這種市場建成將有利于增強產業(yè)集約化。 目前，婺源縣第三產業(yè)大部分呈網點分布，不能形成一定的規(guī)模，更談不上規(guī)模效益，沒有一定的輻射性。建設集各產業(yè)為一體的功能區(qū)，不僅便于管理，有利于聚集人氣，興旺商氣，吸納外來投資，提高婺源的知名度，更有助于推動婺源經濟的發(fā)展。所以在婺源縣建設一個建材大市場是有必要的。 2、在婺源縣建設建材大市場有許多有利條件 (1)城市發(fā)展現狀良好 自 1995 年婺源開始進入建設發(fā)展階段，現在城鄉(xiāng)建設正處于高峰期，年建筑規(guī)模達 60 萬 M2。公共設施及工業(yè)建設處于起步期， 2001 2020 年總體規(guī)劃規(guī)劃建設面積為 46 平方公里，建設范圍廣、建材需求量大。 (2)建材經營戶多 據統(tǒng)計，婺源縣從事建材經營行業(yè)的有 300 余家，其中包括水泥、鋼材、板材、鋁材、五金、陶瓷等。 (3)優(yōu)越的區(qū)位條件及便利的交通 婺源縣位于黃山、景德鎮(zhèn)、衢州、樂平之間，建材大市場距離 2004 年上半年動工的景婺黃、景婺常高速公路 接口不足 3 公里，規(guī)劃中“五橫六縱”的道路網架將使婺源的交通更加便捷。 優(yōu)越的地理位置，提供了大型綜合性專業(yè)批發(fā)市場的先決條件。 (4)城市規(guī)模 的發(fā)展影響 婺源全縣總面積為 2947.5 平方公里，共設紫陽、清華、秋口、江灣、中云、賦春、大畈、珍珠 山、許村、思口、鎮(zhèn)頭等十一個鎮(zhèn)。 2001 年全縣總人口為 33.333 萬人，其中非農人口 4.57 萬人；縣城現狀人口 5.2 萬人。 根據 江西 省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的安排和本次規(guī)劃測算，到 2020 年規(guī)劃期末，城區(qū)非農業(yè)人口達 12 萬人， 人口的增加是建材市場持續(xù)發(fā)展的有利因素。 (5)婺源縣城市總體規(guī)劃在城市主干道金庸大道北側預留有82.6 畝建設用地，四面環(huán)路，又處于建設中的太子橋高新開發(fā)區(qū)東側，方便于新區(qū)及開發(fā)區(qū)的建設，也有利與建材大市場的經營。 二、建設方案與規(guī)模 建材市場主要由交易、儲藏、管理、金融、停車、食宿以及環(huán)衛(wèi)、 基礎設施等功能區(qū)構成。功能分區(qū)的排布方便交通運輸，有利儲藏，便于交易與管理，必要的衛(wèi)生設備（如廁所、垃圾場等）設于隱藏處，同時在每幢建筑中也都分別設男女衛(wèi)生間。建筑應大幅度降低建筑密度與容積率，建設中心廣場，中心廣場以硬質鋪裝為主，雕塑、噴泉、小品點綴其中，結合豐富多彩的鋪地圖案，為商人和顧客提供休閑場所。 建材大市場占地面積為 5.51 萬平方米，中心建設一個 2600 平方米的中心廣場；商鋪按建材行業(yè)要求設計，為二層、三層結構，按建筑占地 60%的比率，建材大市場店鋪占地面積為 3.3萬平方米，平均 2.5 層計算，整 體建筑面積為 8.25 萬平方米。在市場外圍建設占地 800 平方米的六層綜合樓，用于銀行、郵電、物業(yè)及市場管理辦公。商鋪 集營業(yè)、住宿、運輸、服務、餐飲等為一體 ，一層 作為商業(yè)店鋪，營業(yè)為主；二、三層可作為辦公、倉儲和居住，建筑采用框架結構，各商鋪設有獨立樓梯、衛(wèi)生間、水電、電話線位，用戶出入方便，采光良好。 在總體布局上，以中心廣場為軸心，建設 8 條 16m 寬的主干道為骨架，向四面幅射， 20 棟商鋪分東、西、南、北四大區(qū)，按歸行劃市細分為鋼材、鋁材、木材、五金燈飾、水暖器材、陶瓷、石材等八大經營區(qū)域，具備了現代綜合市場功 能。根據經營者不同的要求，每套商鋪內設有有線電視、電話線位、衛(wèi)生間、廚房齊全，宜商宜居，單個看象一套別墅，整體才是大市場，使買房不如買商鋪的房地產開發(fā)新理念的內函得到充分的展示。按各類建材的特殊要求，建設不同型號的二、三層商鋪 400 套 。 商業(yè)場地劃分以單間門面為主，大開間通透式商場為輔。 三、 環(huán)保與節(jié)能 (一 ) 環(huán)境保護 1、可能影響環(huán)境的因素 (1)廢水排放因素：本項目排放廢水主要為生活廢水。 (2)固體廢棄物因素：本項目排放固體廢棄物主要是生活垃圾。 (3)噪聲污染因素：本項目噪聲污染因素主要有建筑工程 設備如集中空調、風機、泵等動力設備噪聲，以及施工噪聲。 2、環(huán)境保護防治措施 (1)廢水污染防治：生活污水經污水站處理，達到排放標準后，排入市政污水管網。 (2)噪聲污染影響防治： 動力設備均有隔振、降噪的技術處理，設備 機組及水泵下設隔震墊 。 動力設備房采取吸音墻壁和隔聲門窗。 (3)固體廢棄物防治：本項目建成后每天排放的生活垃圾處理采用袋裝化，每天由專人收集后負責清運，并注意清運時密閉。 (4)施工噪聲防治提請建設單位和施工單位按景德鎮(zhèn)市有關規(guī)定執(zhí)行，把影響減至最小。 (二 ) 節(jié)能 建筑材料和設備的選 用原則上，考慮當地風土、氣候條件，采用合理的建筑體型和朝向，外墻保溫材料及設計滿足最小傳熱阻要求，外窗采用節(jié)能玻璃。選用低損耗節(jié)能的變壓器，高效益節(jié)能的電氣設備。水泵選用節(jié)能型產品。采用合理優(yōu)化的布線系統(tǒng)方案。 (三 ) 勞動保護 為防止及減少漏電、觸電事故的發(fā)生，插座回路設置性能可靠的漏電保護開關；變壓器設置 IP20 護罩；電纜橋回水平敷設不低于 2.5m，局部為 2.2m 時采用全封閉橋架保護。垂直敷設時距時地 1.8m 以下部分加金屬蓋板保護，配電線路均穿金屬保護，并良好接地；消防和重要機房內設置事故照明。 四、項 目實施計劃與投資估算 (一 ) 項目實施計劃 婺源縣建材大市場的建設符合“劃行歸市”的城市建設需要，也是城市發(fā)展的必然產物，有利于改變城市形象，提高城市品質。 屬于投資小，收效快的建設項目。計劃建設期為一年，一年后即可投入使用，產生效益。 (二 ) 投資估算 該項目的投資估算由建筑安裝工程造價、工程建設其他費用、預備費、建設期貸款利息等部分組成。 1、建筑安裝工程造價包括建材大市場、綜合樓及周邊輔助建筑的建筑安裝工程，以及市場內道路及土石方工程、綠化工程、室外管道等工程造價，此部分占地面積約為 51500 ，占地面 積約82.6 畝，工程費用約為 3141.1 萬元，占總投資 86.1%。詳見附表 1。 2、工程建設其他費用包括土地費用、市政配套費、工程咨詢費用、工器具家具費、開辦費及其他管理費等。 建設用地以 6 萬元 /畝計算，土地費用合計 495.6 萬元。 市政配套費及地方規(guī)費按每平方米建筑面積 80 元計算，約440.8 萬元。 工程咨詢費包括規(guī)劃設計、建筑設計、地質勘察、工程質監(jiān)等費用，按建安工程費的 6%計算，為 188.47 萬元。 建設單位管理費及項目開辦費按建安工程費 2 %計算，為62.8 萬元。 工程建設其他費用合計約為 1187.67 萬元，占總投資 11%。詳見附表 1。 3、預備費包括基本預備費和漲價預備費，按 1、 2 項費用之和的 3%計算，為 13 萬元。 合計項目總投資為 4458.57 萬元。詳見下表： 附表 1 投資估算表 序號 工程費用名稱 建筑面積 / 占地面積 單價 合價 占總投資 (元 ) （萬元） % 1 建筑安裝工程造價 3141.1 86.1 1.1 商鋪 82500 350 2887.5 1.2 綜合樓 4800 420 201.6 1.3 中心廣場 2600 200 52 2 其他費用 1187.67 2.1 征地拆遷補償及土地出讓金 82.6 畝 60000 495.6 11 2.2 市政配套費 440.8 2.3 工程咨詢費 188.47 2.4 開辦費及其他管理費 62.8 3 預備費 129.8 2.9 合計 4458.57 100 五、資金籌措及效益分析 (一 ) 資金籌措及資金使用計劃 項目建設總投資 4458.57 萬元，項目開發(fā)資金投資商自籌或采用借貸形式 取得，根據項目實施的計劃進度，該項目的建設期為 1年。 (二 ) 營業(yè)收入估算 建材大市場的營業(yè)收入 主要來源于店鋪的出售。商鋪平均 2.5層， 建筑面積為 8.25 萬平方米，按使用率約為 70%，店面實際使用面積為 2.31 萬平方米，二、三層實際使用面積為 3.47 萬平方米。綜合樓三、四層用于管理辦公，其他底層及二、五、六層 2400 平方米也可用于出售。 店鋪出售收入表 序號 項目 面積 （） 單價 合價 (元 / ) （萬元 /年） 1 店鋪一層 23100 1800 4158 2 店鋪二、三層 34700 700 2429 3 綜合樓底層 800 2000 160 4 綜合樓二、五、六層 2400 650 156 合計 6903 當出售率為 100%時，此項目收入共計 6903 萬元。預計建設期后 1.5 年收回成本。 (三 ) 利潤預測 整體項目預計共可取得利潤總額 2444.43 萬元，上繳所得稅33%總額 806.6619 萬元。稅后利潤 1637.7681 萬元。 (四 ) 現金流量 稅后財務內部收益率為 37%，財務凈現值為 1637.7681 萬元，投資回收期為 1.5 年。 (五 )敏感性分析 該項目為經營性 項目，營業(yè)收入的變化對項目的收益影響較大。如果營業(yè)收入增加 10%，項目稅后內部收益率將增至 40.4%，較原收益率增加 3.4%。如果營業(yè)收入減少 10%，項目稅后內部收益率將減至 33%，較原收益率減少 4%。 (六 )社會效益 婺源縣建材大市場的建成，將改變第三產業(yè)呈網點分布的現狀，使商品得以流通，價值得以實現，還可以反饋商品信息，引導和調整經濟結構，促進社會經濟協調發(fā)展。以其巨大的吸引力，使商品生產不斷發(fā)展，打破地區(qū)封鎖和經濟割據，使地方產品跨縣、跨市、跨省，走向世界。同時，隨著市場建立，將利用其吸納的功能，產生 強大的輻射和龍頭作用，形成巨大的拉動作用，將帶動一些停車場、郵電所、賓館、旅社、醫(yī)院以及各類企業(yè)逐漸形成，使地區(qū)的經濟發(fā)展必須以此為基地和依托，牽引和輻射周邊地區(qū)，成為消化剩余勞動力的安置點，經營者走向市場的依托點，農民改變生存環(huán)境的轉折點和實現小康的切入點，培植經濟的新增長點，拉動內需，增加地方收入。 與此同時，項目的經營和建設，將為當地社會提供大量直接的和間接的就業(yè)機會，促進人民生活水平的進一步提高。 六、工程招投標 根據國家發(fā)展計劃委員會 2001 年第 9 號令建設項目可行性研究報告增設招標內容以及核準招 標事項暫行規(guī)定，按照中華人民共和國招標投標法規(guī)定 , 該項目的勘查、設計、監(jiān)理、施 工以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購必須采用招標方式進行。 七、綜合評價與建議 綜上所述，婺源縣會展中心項目的建設，不僅為婺源增添了一處旅游觀光、度假娛樂、休閑療養(yǎng)的勝地，還是婺源開展對外接待，加強對外聯系的窗口，彌補了當地缺乏高檔會議與接待場所的不足。 該項目的選址以婺源當地深厚的人文資源為基礎，以豐富的自然資源為依托，憑借該地區(qū)便利的交通條件，優(yōu)越的地理位置，具有良好的發(fā)展前景。不僅項目自身能產生可觀的經濟效益 ，還能促進婺源地區(qū)的旅游業(yè)、商業(yè)、服務業(yè)的快速發(fā)展，對繁榮婺源地區(qū)的經濟、提高人民的生活水平有著積極作用。 考慮到目前中國的