房地產(chǎn)代理公司新銷售員培訓(xùn)手冊-193PPT

1 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 深圳建華地產(chǎn)顧問有限公司 2 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 新銷售員培訓(xùn)手冊 3 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 目錄 Part 01： 建華公司簡介 Part 02： 建華公司經(jīng)營理念 Part 03： 行政構(gòu)架 Part 04： 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 Part 05： 建筑知識與建筑類型 Part 06： 銷售員的條件與素質(zhì) Part 07： 銷售員業(yè)務(wù)知識 Part 08： 銷售員的儀表儀容 Part 09： 銷售流程 Part 10： 銷售的基本動作與肢體語言的表達 Part 11： 銷售常見問題 Part 12： 銷售技巧 Part 13： 客戶的心里 Part 14： 談判的法則與運用 Part 15： 銷售員日常公司要求 Part 16： 售后服務(wù)的重要性 Part 17： 取得客戶的信任感 Part 18： 銷售人員職業(yè)規(guī)范化要求總則 4 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 公司簡介 深圳建華地產(chǎn)顧問有限公司是一家集房地產(chǎn)全程策劃、銷售（招商）代理及房地產(chǎn)評估咨詢于一體的專業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)。深圳建華地產(chǎn)顧問有限公司迄今已有 10年的發(fā)展歷程。前身是 1997年成立的建華地產(chǎn)（香港）公司總公司，起步初期主要是以外銷（深圳樓盤在香港銷售）為主的代理公司； 1999年，成立深圳建華地產(chǎn)顧問有限公司，整合國際先進的行業(yè)經(jīng)驗以及服務(wù)理念正式進入中國大陸房地產(chǎn)市場。 2000年之后，建華地產(chǎn)轉(zhuǎn)以內(nèi)銷為主打方向，經(jīng)營思路全面調(diào)整，提出做專家型全程策劃代理公司理念，同時以獨有的 “ 1+1”合作模式積極向廣東省外市場拓進。經(jīng)過多年的努力，建華現(xiàn)已擁有了近 200人的專業(yè)團隊。 6家分公司及辦事處（廣東惠州、廣東揭陽、廣東惠陽、廣東湛江、廣東東莞、貴州貴陽等）。作為行內(nèi)資深的地產(chǎn)顧問公司，建華地產(chǎn)一直秉承 “ 做房地產(chǎn)就是做良心 ” 的經(jīng)營思想，憑借獨特的營銷理念、全情投入的工作意識、真誠的服務(wù)態(tài)度為開發(fā)商和商主提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)的全程服務(wù)。通過對項目的前期市場調(diào)研、項目定位、建筑規(guī)劃、產(chǎn)品定位、園林規(guī)劃的準(zhǔn)確定位以及后期價格策略、銷售策略的貫徹實施，全程策劃了 100多個深圳及外地樓盤，取得了驕人的業(yè)績，深得客戶的信賴和贊賞。詳情請登陸： /（深圳建華地產(chǎn)網(wǎng)） 5 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 建華公司經(jīng)營理念 創(chuàng)新為先 實效為尊 專業(yè)為本 誠信為上 6 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 行政架構(gòu) 7 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 1、什么是房地產(chǎn)？ 廣義的房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施、水、礦藏、森林等自然資源，以及上述各項所衍生的各種權(quán)利和利益。 俠義上的房地產(chǎn)是指土地和土地上的永久性建筑物及衍生的權(quán)利，簡單的說就是房屋財產(chǎn)和房屋相關(guān)的土地財產(chǎn)的總稱，即房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。 8 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 2、什么是房地產(chǎn)市場？ 房地產(chǎn)市場是指房產(chǎn)交易雙方經(jīng)濟關(guān)系的總和。包括：土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)，房地產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、互換、信托以及與房地產(chǎn)相關(guān)的裝飾等市場。 簡單的說房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品進行交易活動的場所。 9 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 3、房地產(chǎn)貸款 公積金： 為了解決職工的住房問題，增加工資的住房消費含量，有政府強制執(zhí)行，有單位和個人各出一部分的形式籌集起來的住房專用資金。 按 揭： 指客戶一次性付清一定比例的房價后，由開發(fā)商出面擔(dān)保，并以客戶購買的房產(chǎn)作抵押，其余房款向銀行一次申請、并分若干年月以約定的還款方式向銀行歸還本金和利息的方法（行為）。 10 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 3、房地產(chǎn)貸款 轉(zhuǎn)按揭： 通過按揭買來的房產(chǎn)在沒有交完全部貸款之前需要轉(zhuǎn)讓時，把按揭貸款的還款任務(wù)轉(zhuǎn)給房屋新買主的一種經(jīng)濟行為。 加按揭： 通過按揭取得了房地產(chǎn)的買賣貸款，在還了很大一部分的貸款后，又以已經(jīng)還的款項作抵押再次取得按揭貸款的經(jīng)濟行為。 11 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 3、房地產(chǎn)貸款 房地產(chǎn)價值評估： 指以房地產(chǎn)的價值為基礎(chǔ)，考慮各種影響價格因素的綜合情況，從而使房地產(chǎn)的實物形態(tài)得以用貨幣形式即價格表現(xiàn)出來的過程。 12 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 4、房地產(chǎn)一、二、三級市場 一級市場： 是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者的交易市場。 二級市場： 是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)以后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等的交易市場。 三級市場： 是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或再出租的房地產(chǎn)交易。如二手摟買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)鹊慕灰资袌觥?13 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 5、什么是房地產(chǎn)開發(fā)？ 指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照土地使用性質(zhì)和要求進行的基礎(chǔ)建設(shè)、房屋建設(shè)的活動。 6、什么是房地產(chǎn)綜合開發(fā)？ 是指在 “ 統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè) ”方針指導(dǎo)下所進行的房地產(chǎn)開發(fā)活動。 14 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 7、宗地和宗地圖 宗地 是地籍的最小單位，是指以權(quán)屬界限線組成的封閉地塊。 宗地圖 是指土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。 15 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 8、土地類型、集體用地和行政劃撥用地 土地類型： 土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。按其使用性質(zhì)劃分，居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、總和用地、公共設(shè)施用地以及自由集資、微利房用地。 集體用地： 是指農(nóng)村集體所有地土地。 行政劃撥用地： 是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者交納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 16 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 9、土地使用年限： 居住用地 70年 工業(yè)用地 50年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 綜合用地或其它用地 50年 加油站、加氣站 20年 17 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 10、國土局 代表國家行使土地所有者地職權(quán)，以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)進行管理地政府部門。 辦理房產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續(xù)地政府部門。 是一個國家地證明機關(guān)，法律公證地機構(gòu)。 11、產(chǎn)權(quán)處 12、公正處 18 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 13、發(fā)展商 專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營地企業(yè)。 經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀、評估、策劃、銷售等業(yè)務(wù)地中介服務(wù)機構(gòu)，接受委托，代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢、評估報告、銷售策劃等提供有償服務(wù)的機構(gòu)。 14、代理商 19 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 15、房地產(chǎn)經(jīng)紀 是代顧客進行房地產(chǎn)投資或交易以賺取傭金收入的中介人。 房地產(chǎn)通過買賣、交換、贈與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。 16、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 20 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 17、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地所有權(quán)以及其出讓 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)： 是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處理的權(quán)力。 土地所有權(quán)： 土地所有者在法律規(guī)定地范圍內(nèi)享有對土地占有、使用、收益、處分地權(quán)利。我國實行城市土地屬國家所有，農(nóng)村土地屬集體所有地土地制度。占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)構(gòu)成土地所有權(quán)完整全能機構(gòu)。 21 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 17、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地所有權(quán)以及其出讓 土地使用權(quán)出讓： 是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金地行為。 22 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 17、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地所有權(quán)以及其出讓 土地使用權(quán)出讓方式 協(xié)議 ：是指土地管理部門代表政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。 招標(biāo) ：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件地投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。 拍賣 ：是指在指定的時間、公開場合。在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，竟投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價高者獲得土地使用權(quán)的行為。 23 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 17、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地所有權(quán)以及其出讓 允許采用協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的土地：（深圳） 部分工業(yè)用地； 市、區(qū)財政全額投資的機關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設(shè)施用地等公益性、非盈利性用地； 市、區(qū)政府建設(shè)的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地； 軍事用地； 24 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 18、 抵押權(quán) 債務(wù)人或第三者以其合法擁有的房地產(chǎn)為擔(dān)保物，向債權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人可依法處置抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 19、 房地產(chǎn)證 權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證。是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。 25 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 20、 商品房 ：是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交易的房地產(chǎn)。 福利商品房： 是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價，按房屋的成本造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的房屋。 微利商品房： 與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由政府主管單位籌集資金建設(shè)，用來解決企業(yè)職工住宅困難戶，價格由政府確定，實行優(yōu)惠價格政策。 26 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 20、 自建房（集資房）： 是指單位自籌資金或合資興建的房屋。產(chǎn)權(quán)屬投資單位所有，一般自用為主，不得在市場流通（按規(guī)定補交地價的除外）。 合作建房： 是指一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。 違法建筑： 是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。 27 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 21、傭金 是中介機構(gòu)完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)后獲取的報酬，它是一種勞動收益、風(fēng)險收益和經(jīng)營收益的結(jié)果。 是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。 22、房地產(chǎn)買賣合同 28 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 23、五證二書 國有土地使用權(quán)證 建筑用地規(guī)劃許可證 建筑工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證 商品房銷售許可證 住宅質(zhì)量保證書 住宅使用說明書 29 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 24、 物 業(yè) 是指已建成投入使用的各類房屋建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施、相關(guān)場地。 是指專業(yè)化的物業(yè)管理機構(gòu)受業(yè)主委托，按照國家法律、法規(guī)，依據(jù)合同，對已竣工驗收投入使用的各類房屋及其附屬配套設(shè)施，運用現(xiàn)代科學(xué)管理和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)營方式進行管理，為客戶提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟的全方位服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益，物業(yè)管理是一種經(jīng)營型企業(yè)化的管理，實行有償服務(wù)，并通過一業(yè)為主、多種經(jīng)營，使各類房屋及其附屬配套設(shè)施的管理走向自主經(jīng)營。 25、物業(yè)管理 30 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 26、 三通一平 是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通，場地平整。 是指上、下水通、排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通，場地平整。 27、 七通一平 31 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 建筑知識與建筑類型 1、什么是 建筑物？ 指人工建筑而成的東西，包括房屋和構(gòu)建物兩大類。 分為工業(yè)建筑和民用建筑。工業(yè)建筑指生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房等生產(chǎn)性建筑；民用建筑指學(xué)校、醫(yī)院、商場等公共建筑和居住建筑（住宅與宿舍）。 2、 按建筑的使用性質(zhì)分類： 32 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 建筑知識與建筑類型 3、 房屋結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) - 一般用于多層建筑，以墻身作為承重結(jié)構(gòu)； 特點：施工方便、造價低、開間小、建筑高度低（ 24米以下） 框架結(jié)構(gòu) - 以柱為承重結(jié)構(gòu)。 特點：施工方便、開間靈活，結(jié)合剪力墻可建 100米。 剪力墻結(jié)構(gòu) 以純混凝土澆注的墻為承重結(jié)構(gòu)。 特點：造價較高，一般結(jié)合框架運用 33 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 建筑知識與建筑類型 3、 房屋結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 即建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土。 鋼結(jié)構(gòu) 既建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用型鋼，如全部用鋼柱、鋼梁的超高層建筑。 另外還有： 磚（石）木結(jié)構(gòu) 、 純木結(jié)構(gòu) 、 簡易結(jié)構(gòu) 34 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 建筑知識與建筑類型 4、房地產(chǎn)的特性 不可移動性、獨一無二性、壽命長久性、數(shù)量有限性、用途多樣性、相互影響性、易受限制性、價值高大性、難以變現(xiàn)性、保值增值性。 35 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 建筑知識與建筑類型 5、房地產(chǎn)開發(fā)程度的分類 生地 ：是指具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。 毛地 ：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋及土地。 熟地 ：指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在上面進行房屋建設(shè)的土地。 在建工程 ：指地上建筑物尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工多年。 現(xiàn)房 ：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)，它可能是新的，也可能是舊的。 36 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 建筑知識與建筑類型 6、房地產(chǎn)按層數(shù)和高度的分類 低層建筑 ：一層建筑 多層建筑 ：一般來說多層是指七層以下、一層以上沒有配電梯的樓房 小高層建筑 ：一般來說多層是指十八層以下、七層以上配電梯的樓房 高層建筑 ：是指十八層以上三十三層（ 100米以下）配帶電梯的樓宇 超高層建筑 ：樓高超過三十三層（ 100米）的建筑 37 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 建筑知識與建筑類型 7、別墅與住宅的分類 店中店 : 商場經(jīng)過規(guī)劃分割成無數(shù)的小店鋪 (有單獨的產(chǎn)權(quán)證 ),可獨立經(jīng)營或統(tǒng)一經(jīng)營 獨立別墅 : 獨門獨戶 ,擁有獨立的私家花園及后院的別墅 聯(lián)排別墅 : 有天有地有自己的院子和車庫 ,由三個或三個以上的單元住宅組成 ,一排二至四層連接在一起 ,每五單元公用外墻有統(tǒng)一的平面高和獨立的門戶 38 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 建筑知識與建筑類型 7、別墅與住宅的分類 疊加式別墅 : 一般四至七層由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成 ,這種產(chǎn)品和聯(lián)排式別墅相比外立面造型可豐富一些 ,同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅長進深的缺點 雙拼別墅 : 是將兩套獨立別墅拼建為一體 ,共用一面墻體并形成分隔的別墅形式 板式小高層 ：結(jié)合板式設(shè)計與小高層的設(shè)計的優(yōu)勢 ， 有效加大面寬減少進深提高了居住者的居住質(zhì)量 39 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 建筑知識與建筑類型 7、別墅與住宅的分類 頂層空中花園 ：一般可設(shè)置成公共的花園空間 ， 也可是頂層住戶的空中花園相關(guān)綠化配套可設(shè)置假山 ， 噴泉 ， 高爾夫訓(xùn)練場 ， 休閑室 ， 甚至還可設(shè)置空中泳池等豪華設(shè)施 塔樓空中花園 ：在塔樓設(shè)計的平面部分 ， 一般是住戶共享空間在配置的時候 ， 著重考慮多設(shè)置一些老人休息兒童玩樂的設(shè)施 退臺空中花園 ：一般是住戶的獨享空間 ， 并且該項目周圍應(yīng)該有比較好的自然景觀 40 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 建筑知識與建筑類型 7、別墅與住宅的分類 空中架層花園 ：一般在高層項目里面即犧牲建筑面積以 5-8層為單位設(shè)計架空層它實際是塔樓平面空中花園的放大與疊加 ， 但在設(shè)置時注意不能與塔樓空中花園雷同 ， 因為此種花園是為強調(diào)溝通與改善生活品質(zhì)而設(shè) ， 要注重花園的文化品位 空中連廊花園 ：一般采用在高層項目里面 ， 由兩棟高層在空中以連廊方式連接 ， 在連廊里設(shè)置花園 陽臺空中花園 ：將陽臺功能放大因而形成私家花園 41 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 建筑知識與建筑類型 7、別墅與住宅的分類 內(nèi)部空中花園 ：在戶型里犧牲一部分面積形成入戶花園 空中別墅 ：發(fā)源于美國以 “ 第一居所 ” 和 “ 稀缺性的城市黃金地段 ” 為特征是一種把繁華都市生活推向極致的物業(yè)類型 ，有其下特征 ： 最黃金地段一般在市中心的繁華商業(yè)商務(wù)區(qū) 最高位置一般處于高層建筑物頂層 最高單價和總價 面積最少在兩百平方米以上 最高擋配置處于私密性考慮一般配有私人泳池且一梯一戶 最少供應(yīng)量在一個樓盤中產(chǎn)量太大就不能體現(xiàn)其稀缺性 42 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 建筑知識與建筑類型 7、別墅與住宅的分類 全復(fù)式 ：是在多層建筑里面從第一層到頂層單位都采用復(fù)式住宅結(jié)構(gòu)的戶型設(shè)計 小復(fù)式住宅 ：它將大面積復(fù)式戶型小型化 ， 所面向的客戶群更廣泛更大眾化 泛別墅 ：在小高層中將底層一至三層獨立出來設(shè)置單獨的入口 ， 車庫和花園形成 “ 別墅 ” ， 這樣除了頂層沒有坡屋頂另外隔離出一處供上層住戶使用的電梯井空間外在硬件的配置上和別墅沒有什么差別 ， “ 泛別墅 ” 和其它樓層不可分割因此從一定意義上講它并不是一種獨立的住宅形態(tài) 43 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 建筑知識與建筑類型 7、別墅與住宅的分類 錯層式復(fù)式 ：由于本身固有的特點存在很多難以克服的缺點 ，它雖然使住宅室內(nèi)更富有空間上的變化但也失去了普通住宅單元那種結(jié)構(gòu)緊湊管線對齊靈活多變的優(yōu)點 ， 使復(fù)式住宅的優(yōu)越性大打扣折 。 而錯層式復(fù)式住宅是一種可以集單元式住宅與復(fù)式住宅兩者之所長而又避免兩者之所短的住宅形式 ，它的根本思路是把復(fù)式住宅上下兩層的 “ 靜區(qū) ” 和 “ 動區(qū) ”在垂直的面上錯開 ， 即錯開一層 ， 然后分別疊放在一起用室內(nèi)樓梯連接起來 44 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 建筑知識與建筑類型 7、別墅與住宅的分類 錯層式住宅 ：每套住宅房型的平面起不同使用功能不在同一平面層上 ， 一般是公共開放空間位于一個標(biāo)高的平面上如客廳 ， 餐廳 ， 廚房等 。 私密性較強的房間處于同一個平面如臥室 ， 書房等兩個部分之間通過臺階聯(lián)系 三錯層 ：指擁有三層空間的錯式住宅 ， 它將客廳 ， 飯廳 ， 臥室分別設(shè)在三個獨立的平面上 ， 有效的解決了動靜 ， 干濕的分區(qū)問題 45 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 建筑知識與建筑類型 7、別墅與住宅的分類 雙躍式住宅 ：在同一單元中既采用了東西錯 ， 又采用了南北錯或是采用了兩級同向錯層 躍復(fù)單位合體 ：中底層采用了錯層結(jié)構(gòu) ， 將居住空間有效的劃分為相對集中與分離的三個層面 46 電話： (0755)82299128 傳真： (0755)82194100 郵箱： 2014/8/5 建筑知識與建筑類型 8、什么是房地產(chǎn)業(yè) ？ 是從事房地產(chǎn)投資開發(fā) （ 包括組織建設(shè) ） 、 經(jīng)營 、 管理和服務(wù)的行業(yè) ， 屬于第三產(chǎn)業(yè) 。 47 電話： (0755)82299128 傳真： (0