（管理科學與工程專業(yè)論文）深圳市住房價格研究.pdf

摘要 摘要 伴隨著經(jīng)濟市場化的進程，我國的住房體制改革逐漸深入，住房體制由 原來的實物分配形式轉變?yōu)槭袌龌纳唐贩拷灰住Ｄ壳?，住房交易十分活躍， 房地產已成為我國的支柱產業(yè)，是我國經(jīng)濟發(fā)展新的增長點。深圳是我國改 革開放的前沿城市，住房交易的市場化程度較高，它的市場化的歷史和規(guī)律 具有很強的代表性。同時，住房是關乎國計民生的大事，住房質量的好壞充 分反映了人民生活水平的高低，住房的價格備受社會關注，也是國內外專家、 學者研究的焦點。2 0 0 7 年是我國房價飛速上漲的時期，全國平均房價翻了 一倍多。這引發(fā)了人們對房價的一系列疑問，目前的房價是否合理? 是否到 了房價的拐點? 未來我國的房價走勢如何? 本文以深圳房價為研究對 象，選取了該城市近幾年房價的有關數(shù)據(jù)，從住房價格的合理性和它的變化 規(guī)律兩個方面進行了研究。 住房是一種商品，它的價格是由其價值決定的。本文根據(jù)住房價格理論， 計算了目前深圳房價的合理價格( 包括高、中、低三種房價) ，通過比較現(xiàn) 實的深圳房價和以此為基礎計算出的房價收入比來探求合理性，得到目前深 圳房價偏高的結論。房價是一種交易價格，影響它的因素的多方面的。本文 從房屋主體和市場環(huán)境等方面考慮，選取了影響房價的八個因素，采用回歸 分析的方法，利用s p s s 軟件，構建了深圳房價模型。 關鍵詞：住房價格( 房價) ；住房價格構成；房價收入比；回歸分析；房價 模型 a b s t r a c t a b s t r a c t f o l l o w i n gt h ep r o c e s so fm a r k e te c o n o m y , t h ei n n o v a t i o no fh o u s i n gs y s t e m g o e sd e e p l yi nc h i n a h o u s i n gs y s t e mh a dc h a n g e df r o mp r a c t i c a l i t yd i s t r i b u t ei n t o m a r k e t e dc o m m o d i t yb u s i n e s s a tp r e s e n t ，t h eh o u s i n gb u s i n e s s e sa r ea c t i v e r e a l t y h a sb e c o m em a i ni n d u s t r yi no u r c o u n t r ya n d i ti san e w i n c r e a s i n gp o i n to fe c o n o m y s h e nz h e ni st h ef o r e l a n dc i t yo fi n n o v a t i o ni nc h i n a ，h e rh o u s i n gd e a lm a r k e ti s v e r ym a t u r e ，s o ，t h er o l ea n dh i s t o r yo fm a r k e ta r ev e r yr e p r e s e n t a t i v e a tt h es a m e t i m e ，h o u s i n gi sag r e a ti n v e n ta b o u tp e o p l e sl i v e s ，t h eq u a l i t yo fh o u s i n gr e f l e c t s t h el e v e lo fp e o p l e sl i v e sw e l l ，h o u s i n gp r i c eb e c o m e sa p u b l i cf o c u sa n dah o t s p o t o fe x p e r t sa n ds c h o l a r si nc i v i la n do v e r s e a s t h ep r i c eh a sb e e nr i s e nb yt w ot i m e s i n2 0 0 7 t h i sp h e n o m e n o nm a k e sm a n yp e o p l et h i n ka b o u tas e r i e so fq u e s t i o n s i s t h eh o u s i n gp r i c er e a s o n a b l e ? i si ta tt h eh i 曲p o i n t ? t h i sp a p e ri ss e ti nt h e h o u s i n gp r i c eo fs h e nz h e na n d r e s e a r c ht h er a t i o n a l i t ya n dt h er u l eo ft h ec h a n g e t h eh o u s i n gi sak i n do fm e r c h a n d i s e ，s ot h ev a l u ed e c i d e st h ev a l u e i nt h i s p a p e r ，t h er e a s o n a b l eh o u s i n gp r i c ea r ec a l c u l a t e da c c o r d i n gt ot h et h e o r yo fh o u s i n g v a l u e ，a n dg e tac o n c l u s i o nt h a tt h ep r e s e n tp f i c e sa t et o oh i g hb yc o m p a r et or e a l h o u s i n gp r i c ea n dt h er e s u l to ft h eh o u s i n gp r i c e t o i n c o m er a t i oc a l c u l a t e do ni t t h ec h a n g e so ft h ep r i c e sa l ei n f l u e n c e db ym a n yf a c t o r s i nt h i sp a p e r ，a c c o r d i n gt o h o u s i n gi t s e l fa n dm a r k e ts u r r o u n d i n g s ，c h o o s ee i g h tf a c t o r s ，a d o p tr e g r e s s i o n a n a l y s i sa n du s es p s ss o f t w a r et od e s i g nt h em o d e lo fh o u s i n gp r i c eo fs h e nz h e n k e y w o r d s ：h o u s i n gp r i c e ；c o m p o n e n t so fh o u s i n gp r i c e ；h o u s i n gp r i c e - t o i n c o m e r a t i o ；r e g r e s s i o na n a l y s i s ；t h em o d e lo fh o u s i n gp r i c e i i i 學位論文獨創(chuàng)性聲明 學位論文獨創(chuàng)性聲明 本人聲明所呈交的學位論文是本人在導師指導下進行的研究工作及取得的 研究成果。據(jù)我所知，除了文中特別加以標注和致謝的地方外，論文中不包含 其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不包含為獲得直昌態(tài)堂或其他教育 機構的學位或證書而使用過的材料。與我一同工作的同志對本研究所做的任何 貢獻均已在論文中作了明確的說明并表示謝意。 學位論文作者簽名c 手瓢震少華簽字日期：驢寥年，z 月艿日 學位論文版權使用授權書 學位羆篡蕓弱掀書一瓢矽卅 學位論文作者簽名( 手寫) ：康夕華導師簽名( 手寫) 二多厶 i i 答字醐：加略年，硼砂日 簽字醐：加薩肜月矽、 第1 章引言 1 1 研究背景和意義 第1 章引言 1 9 9 8 年7 月，國務院出臺的關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房 建設的通知明確指出：穩(wěn)步推進住房商品化、社會化；加快住房建設，促使 住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點；停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化； 建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系等n 1 。在這一大背 景下，1 9 9 9 年全國福利住房制度成為歷史，居民住房開始走向市場化。作為沿 海城市經(jīng)濟特區(qū)，身處改革浪尖的深圳，房地產業(yè)得到了快速地發(fā)展并成為市 場經(jīng)濟的有效組成部分。市場配置資源的基礎性作用已經(jīng)確立，商品住房已經(jīng) 成為城鎮(zhèn)住房供應的主體。房地產業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)，對經(jīng)濟、 社會發(fā)展做出了重要貢獻。快速的住房建設，有效地改善了當?shù)鼐用竦淖》織l 件。據(jù)深圳市國土資源和房產管理局0 7 年4 月份完成的一項全市住宅狀況調查 顯示，該市常住人口人均住房面積已達2 9 6 平方米，住房水平高于全國人均標 準晗1 。深圳住房市場有總體發(fā)展良好，主要體現(xiàn)在以下幾個方面： ( 1 ) 以市場調節(jié)為主，政府宏觀調控為輔 作為市場經(jīng)濟的一部分，房地產行業(yè)的運作是完全按市場要求進行的，住 房價格也是被市場這只“看不見的手 所操縱。從土地競拍、建筑工程招標、 施工人員聘請到建筑材料的選擇和購買以及住房的銷售都處于市場這一大環(huán)境 之中。優(yōu)勝劣汰這一市場的基本準則也在該行業(yè)中得到了充分地體現(xiàn)，保證了 各項工程的質量。同時，住房銷售價格也較為充分和迅速地反映著有關的市場 信息。由于住房涉及到普通老百姓的基本生活和社會的和諧安定，政府的宏觀 調控也是必不可少的，深圳市土地資源和房產管理局是實現(xiàn)這一目的的專門機 構。該單位除了對房地產行業(yè)進行日常的市場規(guī)范管理，同時還是土地規(guī)劃和 全市住房建設計劃的制定和執(zhí)行者。政府主導方向，市場調節(jié)行業(yè)行為，兩者 相輔相成。 ( 2 ) 房地產開發(fā)投資資金穩(wěn)步增長。 在現(xiàn)代社會，住房已成為一種緊俏商品，從事住房開發(fā)建設和銷售維護 第1 章引言 的從業(yè)人員隊伍不斷擴大，同時，房地產業(yè)也產生了非?？捎^的利潤，大量 資金的注入成為房地產業(yè)充滿活力的源泉。下圖是深圳市歷年房地產開發(fā)投 資額變化趨勢圖。由圖可知，住房投資額由1 9 9 0 年的7 0 6 億元增加到2 0 0 2 年的2 7 0 9 2 億元，2 0 0 3 年回落至2 5 0 1 9 億元，然后又逐年增加到2 0 0 5 年的 2 6 5 5 4 億元，1 5 年里增長了近3 7 倍。0 2 年和0 5 年住房投資額占該市全社 會總投資額的比重分別是2 2 5 和3 3 8 。大量的投資資金保證了住房建設的 快速進行，有力推動了g d p 的增長。房地產成為刺激國民經(jīng)濟新的增長點。 數(shù)據(jù)來源于深圳統(tǒng)計年鑒2 0 0 6 ) ) ，這里是指住房投資額，單位：億元。 圖1 1 深圳市歷年房地產開發(fā)投資額變化趨勢圖 ( 3 ) 住房市場交易火爆、交易量逐年上升。 隨著人們生活水平的提高，住房這種高檔耐用品已由最初的遮風避雨功 能轉變成集休閑、娛樂、學習會客等一身，體現(xiàn)主人愛好興趣愛好、個性口 味的載體。人們在提高生活質量的同時，住房消費水平也在不斷提高。居住 不僅要寬敞，而且要舒心。住房的設計、周圍的環(huán)境和交通的便利這些住房 附屬要素變得空前重要。人們追求居住質量的完善體現(xiàn)在住房市場交易的持 續(xù)活躍上。下圖是1 9 9 6 年至2 0 0 5 年深圳市商品住宅銷售面積變化圖。 2 第1 章引言 數(shù)據(jù)來源于深圳統(tǒng)計年鑒2 0 0 6 ) ) ，單位：萬平米。 圖1 21 9 9 6 年至2 0 0 5 年深圳市商品住宅銷售面積變化圖 在1 9 9 6 年銷售面積是2 6 1 1 3 萬平米，以后逐年增加，到2 0 0 3 年達到一 個峰值：8 1 1 9 0 萬平米，0 4 年略有下降，為8 0 2 5 8 萬平米，0 5 年增至9 0 1 1 3 萬平米。這是由于0 2 年住房投資額在以往歷年中最大，以致當年住房竣工面 積最大，保證了充足的房源供應。 ( 4 ) 住房價格呈現(xiàn)階段性變化 在住房價格方面，近幾年深圳住房市場可分為二個階段：平穩(wěn)運行階段 和快速上漲階段。2 0 0 0 - 2 0 0 4 年，深圳房地產市場連續(xù)保持平穩(wěn)運行態(tài)勢。 5 年期間，我市房價基本在5 0 0 0 - 一6 0 0 0 元平方米之間波動。2 0 0 5 年下半 年以來，深圳房價出現(xiàn)快速上漲。2 0 0 5 年、2 0 0 6 年、2 0 0 7 年三年，房價 分別為7 0 4 0 元平方米、9 2 3 0 元平方米、1 3 3 7 0 元平方米，三年時間房 價幾乎翻了一倍，房價上漲勢頭較為迅猛。1 。 住房產業(yè)迅速發(fā)展，這是我國進行市場化經(jīng)濟改革的必然結果，同時住 房產業(yè)的發(fā)展又有力地促進了我國經(jīng)濟的發(fā)展，提高了我國城鎮(zhèn)居民的生活 質量。大部分的城鎮(zhèn)居民告別了過去那種鳥籠式的住房，搬進了寬敞明亮的 新居室，人們生活有了質的飛躍。但是住房價格的不斷攀升，又造成居民巨 大的生活壓力，阻礙了購房的積極性。據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，住房和子女教育已 經(jīng)成為我國居民生活的兩大難題。因而，住房價格成為社會關注的焦點，它 的相關研究也是社會和經(jīng)濟學者的研究熱點。我國目前房價是否合理，是什 3 第1 章引言 么因素導致了目前的房價現(xiàn)狀，政府該采取何種措施來調控、從而更加有效 地促進住房市場的健康發(fā)展，這是有關政府部門要面對的迫切問題，同時也 是老百姓普遍關心的問題。住房價格研究無疑具有重要的現(xiàn)實意義。 目前深圳房價奇高，已經(jīng)達到或接近發(fā)達國家城市的房價，這使她成為 我國城市房價的領頭羊。深圳是我國改革開放的先驅城市，她的發(fā)展經(jīng)驗和 模式對我國其它城市具有很強的借鑒作用。筆者試著從深圳房價著手，通過 深圳房價的特點和規(guī)律，對我國城市房價進行初步的認識和探索。 1 2 住房價格的相關研究 住房價格是一個反映房產經(jīng)濟的重要指標，同時又關系著百姓的切身利益。 有關住房價格的研究可分為兩類，一類是探導住房價格的合理性，以發(fā)現(xiàn)、分 析和解決房地產業(yè)中存在的問題；另一類是尋求影響住房價格的因素，掌握住 房價格變化的規(guī)律并實現(xiàn)有條件地預測房價。 國外學者女i b o u r a s s a ( 1 9 9 6 ) 在未考慮收入和住房價格細分的前提下，利用 全國的數(shù)據(jù)對澳大利亞自有住宅的支付能力進行了研究h 1 。q u i g l e y ( 2 0 0 4 ) 通 過研究美國近4 0 年的住房支付能力發(fā)現(xiàn)，居民自購房屋的支付能力沒有明顯的 下降，而貧困家庭的租房負擔則明顯上升1 。目前國內的學者普遍采用“房價收 入比 作為探討房價水平合理性的依據(jù)。清華大學的龍奮杰計算2 0 0 4 年我國3 4 個主要城市的房價收入比和住房可支付性指數(shù)，對我國城市居民的住房支付能 力進行了城市排序。用p a r e t o 累計圖的評價方法，得出了我國當前房價收入比和 住房可支付性指數(shù)的分布區(qū)間呻3 。天津城市建設學院管理工程系李海萍，符放勛 等結合我國土地資源與人力資源分布情況，分析了房價收入比應用的局限性， 并從消費結構視角提出新的評價方法n 1 。進行實證研究的有許多，復旦大學的邵 華利用實證分析揭示了全國和部分重點城市房地產市場潛在的“泡沫”隋1 。合 肥的朱德開、張兵采取合理的計算方法重新計算，發(fā)現(xiàn)我國的房價收入比其實 與國際標準非常接近。哈爾濱的楊曉冬，萬彩娟，結合哈爾濱市房地產市場發(fā)展 情況，采用按各收入階層房價收入比加權平均的計算方法，得出了2 0 0 0 - - 2 0 0 6 年哈爾濱市房價收入比歸1 。房價收入比既普遍被使用同時又常被質疑，其主要原 因在于我們想用一個結論去回答一個復雜的問題。房價收入比是判斷住房支付 能力的依據(jù)，應該在具體的條件下去計算和討論它，籠統(tǒng)地計算只會引發(fā)爭議。 4 第1 章引言 目前我國住房價格上漲較快，是什么原因誘發(fā)了房價的高高在上，未來房 價的走勢如何，這也是國內外專家、學者研究的熱門課題。國內學術界關于商 品房價格定性研究的文章較多，如西華大學的郝利花，張靜對房地產市場價格 過“高 的原因展開分析，通過模糊綜合評判法對未來房地產市場價格的走勢 進行了研究n 0 1 。四川大學的蔣圣新沈子榮在需求分析、供給分析、地方政府因 素分析、商業(yè)銀行因素分析、外資因素分析、宏觀調控政策分析等六方面分析 了房價的影響因素n 。 李琳，李園從人口因素、市民受教育程度、收入差距、 房產投機( 資) 、大眾心理預期、城市化水平等六個方面對影響北京房價未來 走勢的社會因素進行分析引。在定量研究方面，王一兵通過建立半?yún)?shù)回歸模 型研究商品房價格指數(shù)。楊貴中等人以g d p 、市區(qū)居民人均可支配收入、住宅 投資完成額、住宅施工面積、住宅竣工面積和市區(qū)人口為自變量，建立了多元 線性回歸模型，對成都市房價這一因變量進行了模擬分析n 馴。廣州的龍會典， 張海燕研究了廣州市商品房價格時間序列，用b j ( b o x & j e n k i n s ) 和計量經(jīng)濟 學軟件e v i e w s 3 1 進行模型識別和擬合，建立了廣州市商品房價格序列的a r i m a 模型n 制。利用a r i m a 模型進行預測，僅僅用到某個變量( 如商品房價格) 自身的 歷史數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)資料要求相對較少，實際上，影響商品房變化的因素眾多， 不考慮其他因素的影響，僅僅根據(jù)自身的歷史數(shù)據(jù)來預測其未來值，其可靠性 值得懷疑。因而筆者贊同根據(jù)多因素建立回歸模型的方法。 1 3 研究思路和方法 本文首先探求房價的合理性，然后進一步從影響房價的因素對房價的走勢 和規(guī)律進行分析研究。在對有關數(shù)據(jù)統(tǒng)計的基礎上，根據(jù)房價構成的理論，計 算出住房的合理價格。通過與現(xiàn)行房價的比較，可以發(fā)現(xiàn)兩者之間的差距。以 合理價格為基礎，計算房價收入比，根據(jù)房價收入比理論來作居民的承受能力 分析。影響房價的因素有多個，把眾多因素作一回歸分析，可以有效區(qū)別各個 因素的重要程度，也可對未來房價作出簡單的預測?？傊?，以統(tǒng)計學為基礎， 以房價的相關理論為依據(jù)，以定量分析為手段，以大量數(shù)據(jù)作支持，應用相關 的統(tǒng)計軟件對房價進行分析和研究是本文的特點。 5 第1 章引言 1 4 主要工作和創(chuàng)新點 本文的主要內容包括二部分：房價的合理性研究和深房價格影響因素分析。 在前一部分，要對相關數(shù)據(jù)進行分析和統(tǒng)計，估算合理的房價并計算房價收入 比。后一部分要在分析篩選有關因素的基礎上，利用s p s s 軟件建立房價回歸模 型，并進行分析和驗證。 估算高、中、低三種合理房價并以此為基礎計算房價收入比這是本文的第 一個創(chuàng)新點；建立房價回歸模型并分析得出：影響房價的主要因素為人口和居 民消費價格指數(shù)這兩個因素，這是本文的第二個創(chuàng)新之處。 6 第2 章有關理論概述 2 1 住房價格構成 第2 章有關理論概述 住房價格( 也稱住房綜合開發(fā)費用) 是指從獲得土地使用權開始到最終實 現(xiàn)住宅的居住功能為止所發(fā)生的全部費用n5 l 。各地計算費用的標準不統(tǒng)一，計 費項目少的有二三十項，多的達到1 4 0 多項。從大類上看，可以分為前期工程 費、住房基礎設施配套費、開發(fā)管理費、開發(fā)利潤、利息、稅金等。計費是否 合理，是開發(fā)商掌握開發(fā)成本、實行有效管理的關鍵，也是住房合理定價的一 個重要依據(jù)。 住房是一種商品，它的價格也是由它自身的價值所決定的，而價值是凝結 在商品中的社會勞動。建房的勞動者通過勞動把土地、建筑材料等物質的價值 轉移到住房上，所以住房價值中包含有生產資料的價值和勞動者創(chuàng)造的價值。 同時，這種價值的實現(xiàn)需要通過流通才能實現(xiàn)，所以必須追加社會必要的物化 勞動和活勞動。通過以上分析得到下面的住房價格構成圖。 圖1 _ 3 住房價格構成圖 在價格構成中，物質消耗是生產領域和流通領域中所耗費的生產資料價值 轉移部分的貨幣表現(xiàn)，具體包括土地費用( 土地價格) 、征地與拆遷補償費、前 期工程費、住宅建筑安裝工程費、基礎設施配套費、開發(fā)建設資金利息、管理 和銷售物耗支出等。勞動報酬是生產流通領域中勞動者為自己創(chuàng)造價值的貨幣 表現(xiàn)，具體包括開發(fā)管理過程中勞動報酬支出和銷售過程中勞動報酬支出。 住房價格的合理構成包括以下項目：( 1 ) 土地價格、( 2 ) 征地與拆遷管理費、 ( 3 ) 前期工程費、( 4 ) 住房建筑安裝工程費、( 5 ) 基礎設施配套費、( 6 ) 開發(fā) 7 第2 章有關理論概述 管理費、( 7 ) 開發(fā)利潤、( 8 ) 開發(fā)建設資金利息、( 9 ) 銷售費用、( 1 0 ) 稅金。 2 2 房價收入比理論 所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。其計算公 式： 房價收入比= 住房價格家庭年收入 即： 房價收入比= ( 住宅面積住宅的平均價格) 家庭年可支配收入 也就是說，要購買一套住房需要多少年收入。這是衡量住房可承受性的 最常見的一個指標瞳刳。 目前流行“4 比1 至6 比1 的說法，是2 0 世紀9 0 年代初世界銀行專家 安瑞荷馬( a n d r e w h a m e r ) 來華進行房改研究時，提出的一個世界銀行認為 “比較理想”的比例。房價收入比的計算很簡單，但有關房價收入比的計算 一直存在很大的爭議，爭議的焦點在于住房面積的選取、住房的平均價格的 合理性等具體問題。 設住房的價格為p 元，家庭年收入為y 元，銀行住房貸款利率為i ，還 款期限為n 年，首付款比例為k ，每年貸款償還額占家庭年收入的比例為m ， 房價收入比為r 。則 廠( 1 - k ) 事p = m 宰y 寮 “牿t ( 1 ( 1 + i ) ) “ 1 r = p y 也即 r = m 術 “。( 1 ( 1 + i ) ) “ ( 1 k ) 根據(jù)上述公式，計算在不同首付款k 、不同利率i 、不同還款期n 的情況 下，房價收入比r 的變化情況，可以看出r 不超過6 。因而把6 作為房價收入 比r 的上限。n 5 1 當然，r 也不是越小越好，r 小說明住房投資少，居住質量低。 2 3 多元線性回歸建模原理 多元回歸模型的一般形式為： y a + b j x j + b 2x2 + + b 七x 七+ f 其中y 是因變量，x l ，x 2 ，x k 是k 個自變量，為隨機擾動項， 8 第2 章有關理論概述 b o ，b l ，b k 為回歸參數(shù) 對因變量和所有自變量進行n 次觀測，得到樣本數(shù)據(jù) lyi ，xil ，x 2 ，x 彘) ，i = l ，2 ，n 假定第i 次觀測的隨機誤差為占i，且i 服從正態(tài)分布nr0 ，仃：) e ，i j _ j 一0fi 霉| ， 則 y i 一口+ 6 1 z f l + b 2 x f 2 + + b k z 髓+ j ， ft1 ，2 ，t t ，占1 ，f 。獨立同分布 ( 0 ，2 ) q ( a ，魄，b 2 ，) 一羅( y ；- e ( y ，”2 笥 根據(jù)最小二乘法，對 由微積分求極值方法求最小值得多元經(jīng)驗回歸方程為： 0：、0 y=a+b lx1+b2x2 + +b kxk 逐步回歸方法的基本思想： 對全部的自變量x l ，x 2 ，x p ，按它們對y 貢獻的大小進行比較，并通 過f 檢驗法，選擇偏回歸平方和顯著的變量進入回歸方程，每一步只引入一 個變量，同時建立一個偏回歸方程。當一個變量被引入后，對原已引入回歸 方程的變量，逐個檢驗他們的偏回歸平方和。如果由于引入新的變量而使得 已進入方程的變量變?yōu)椴伙@著時，則及時從偏回歸方程中剔除。在引入了兩 個自變量以后，便開始考慮是否有需要剔除的變量。只有當回歸方程中的所 有自變量對y 都有顯著影響而不需要剔除時，在考慮從未選入方程的自變量 中，挑選對y 有顯著影響的新的變量進入方程。不論引入還是剔除一個變量 都稱為一步。不斷重復這一過程，直至無法剔除已引入的變量，也無法再引 入新的自變量時，逐步回歸過程結束。 9 第3 章房價的合理性研究 第3 章房價的合理性研究 根據(jù)住房價格構成的理論知識( 見引言部分) 知道，住房價格的合理構 成包括以下項目：( 1 ) 土地價格、( 2 ) 征地與拆遷管理費、( 3 ) 前期工程費、 ( 4 ) 住房建筑安裝工程費、( 5 ) 基礎設施配套費、( 6 ) 開發(fā)管理費、( 7 ) 開發(fā)利潤、( 8 ) 開發(fā)建設資金利息、( 9 ) 銷售費用、( 1 0 ) 稅金。在這些項 目中，土地價格和建筑價格( 也即住房建筑安裝工程費) 占有絕對的比重。 本章將著重介紹這兩個項目成分，并根據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)確定它們的數(shù)值范 圍，從而計算出合理房價的大小。在此基礎上用房價收入比進行深圳居民的 承受能力分析，以探求目前條件下深圳住房市場的合理性。 3 1 土地價格 土地資源是指可供人類利用的土地，是人類生存和發(fā)展的必要條件。我 國有陸地面積9 6 0 萬平方公里，占世界陸地面積的7 2 ，占亞洲陸地面積的 2 5 ，僅次于俄羅斯和加拿大，居世界第三位。但我國有近1 3 億人口，人均 陸地面積不足1 2 畝，不足世界人均面積的1 3 ，只有澳大利亞人均土地的 1 6 1 ，美國的1 5 。同時我國還存在嚴重的水土流失、土地退化、土地沙漠化和 土地鹽漬化等問題。1 9 9 1 年5 月2 4 日，國務院第8 3 次常務會議決定，將每年 的6 月2 5 日定為中國的“土地日 。以喚起全民的土地意識。 我國的土地市場具有明顯的特點。土地市場中交易的是國有土地使用權 而非土地所有權。按照我國憲法和土地管理法及其他有關法律法規(guī) 的規(guī)定，城市土地屬于國家所有，其所有權不能出讓，只能出讓使用權，所 以在我國土地市場交易的只是國有土地使用權。這種使用權不同于一般的使 用權，它包含了一定時期內對土地處置、收益、使用的權利。土地市場中交 易的土地使用權具有期限性。按照城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條 例和城市房地產管理法的規(guī)定，國有土地使用權出讓是有期限的，最 高期限按用途分為：居住用地7 0 年，工業(yè)用地5 0 年，教育、科技、文化、 衛(wèi)生、體育用地5 0 年，商業(yè)、旅游、娛樂用地4 0 年，綜合或者其他用地5 0 1 0 第3 章房價的合理性研究 年。本文所涉及的住房用地的期限是7 0 年n 6 1 7 1 。我國的土地市場形成時間短， 加上體制等方面的原因，還存在信息不對稱甚至“黑箱操作 等現(xiàn)象。據(jù)悉， 國土資源部目前正在著手編制“土地價格指數(shù)”，加強對土地價格的宏觀管 理，并對土地價格進行及時地統(tǒng)計和公布，以保證市場信息的公開性和公正 性。 3 1 1 土地價格的影響因素 住房用地價格受多種因素的影響，綜合起來主要有以下幾個方面的因 素： l 、經(jīng)濟因素 經(jīng)濟增長意味著國民生產總值和國民收入的增加，就業(yè)機會增加，物價 和工資均處于有利于經(jīng)濟發(fā)展的水平。在這種情況下，隨著社會總投資增加， 對土地的總需求不斷擴大，使地價上升。北京、上海、廣州、深圳地價居全 國之首，主要是由于其經(jīng)濟在全國最繁榮。如果經(jīng)濟狀況惡化，則土地需求 減少，而且土地的自身經(jīng)濟價值也會下降，導致地價下跌。西方國家在經(jīng)濟 危機或經(jīng)濟蕭條時期，土地價格大幅度下跌即是證明。 2 、人口因素 人口增加，對土地的需求擴大，從而使土地價格提高。 3 、交通狀況 狀況的好壞直接影響到出行的便利和當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，在有鐵路、公路 通過的地方，地價自然高，而在通車不便的地方，人跡罕至，土地無人問津， 兩者具有很大的差距。 4 、位置 住房所處的位置也是一個重要的因素。在城市的商業(yè)中心地段，是土地 的黃金區(qū)域，高昂的房租便是房屋和地價價值的體現(xiàn)。一般地說，土地價格 從城市商業(yè)中心向城市邊緣擴散逐步下降。 5 、基礎設施和環(huán)境 基礎設施和環(huán)境的優(yōu)劣直接影響著人們的生活?；A設施可分為服務性 設施和經(jīng)營性設施。前者包括學校、居委會、幼兒園、派出所等，后者包括 商店、糧店、郵局、儲蓄所等。完善的基礎設施可以方便人們群眾的生活， 因而也影響著地價的高低。住房環(huán)境是指空氣質量、綠化程度、有無噪聲、 第3 章房價的合理性研究 小區(qū)治安情況、周邊風景、垃圾處理能力等方面的綜合描述。這也是人們購 房時常會考慮的一個重要因素，從而也成為影響地價的因素之一。 3 1 2 深圳的地價統(tǒng)計 由于經(jīng)濟快速發(fā)展、常住人口急劇上升，近幾年深圳土地市場的需求十 分旺盛。但隨著存量土地資源的逐漸消耗，土地資源已經(jīng)成為制約深圳社會 經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的四大瓶頸因素之一。工業(yè)用地一直是深圳市土地供應的 重點，工業(yè)用地占用了大量的土地資源。為了調整產業(yè)結構，加快以技術資 金密集型產業(yè)為主的工業(yè)結構升級，走新興工業(yè)化道路的工業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相適 應。深圳市逐步減少了工業(yè)用地的供應計劃。以2 0 0 6 年和2 0 0 5 年土地供應 計劃用途結構為例，2 0 0 6 年工業(yè)用地供應規(guī)模有較大幅度的下降，減少了 2 5 8 。 表2 12 0 0 6 年與2 0 0 5 年土地供應計劃用途結構對比單位：萬平方米 總面積商品住宅商業(yè)工業(yè) 2 0 0 6 年供應計劃 1 2 2 91 0 43 07 0 5 2 0 0 5 年供應計劃 1 2 6 9 8 05 69 5 0 從區(qū)位看，2 0 0 6 年深圳市土地供應仍主要集中在寶安、龍崗兩區(qū)、特區(qū) 外兩區(qū)計劃出讓用地面積合計為1 0 8 0 6 萬平方米，占全市計劃出讓土地總面 積的8 7 9 。 深圳市土地價格上漲較快，目前已遠高于全國平均水平，成為和上海、 北京、廣州相當?shù)母叩貎r城市。2 0 0 3 年0 6 月2 3 日，廣東省物價局和廣東省 國土資源廳調整了城市國有土地分等及基準地價標準。調整后的廣州和深圳 被列為一等城市。廣州、深圳的一級商業(yè)用地基準地價分別為1 2 7 1 5 元m 2 和6 6 9 0 元m 2 ；一級住宅用地基準地價3 1 0 0 元m 2 和2 6 6 5 元m 2 ；一級工業(yè) 用地基準地價1 9 0 0 元m 2 和6 4 0 元m 2 啪1 。 與全國平均水平相比，深圳地價波動較大。筆者比較了2 0 0 0 年至2 0 0 6 年幾年中全國平均土地交易價格和深圳市土地交易均價，發(fā)現(xiàn)在0 4 年以前深 圳土地的價格比較平穩(wěn)，甚至小于全國均價。如0 3 年0 4 年全國的土地價格 指數(shù)是1 0 8 3 和1 1 0 1 而深圳市的僅為1 0 2 0 和1 0 3 9 ，在2 0 0 5 年全國是 1 0 9 1 而深圳突變?yōu)? 1 8 1 ，比上年上漲了1 8 1 ，2 0 0 6 年又下降為1 0 0 3 。 據(jù)估計0 7 年深圳土地交易價格指數(shù)將超過1 2 0 。 1 2 第3 章房價的合理性研究 住房用地在深圳市土地供應計劃中的比例在逐漸增大，這從上表中可看 出來。深圳住房用地的價格到底是多少呢? 筆者對深圳市2 0 0 6 年1 月份至今 住房用地交易的情況作了一個初步的統(tǒng)計，結果表明如下。數(shù)據(jù)來源于深圳 房地產交易中心，部分產權的土地交易已去掉。 表2 2 深圳住房用地交易統(tǒng)計表： 土地編號 面積( 平米) 譬鬻或報哿鞔 位置 m 1 2 - 0 0 4 5 4 3 。5 8 1 8 82 0 3 ，6 9 0 ，0 0 0 4 6 7 3 7 3 寶安區(qū) 6 1 0 2 0 5 0 2 4 3 3 8 ，8 3 0 0 41 8 8 ，0 0 0 ，0 0 04 8 4 1 6 1 龍崗區(qū) a 9 0 9 - 0 0 9 71 4 7 。5 9 5 1 67 4 9 ，8 8 0 ，0 0 05 0 8 0 6 5 寶安區(qū) a 9 0 6 - 0 3 1 29 2 ，8 2 0 7 84 8 0 ，0 8 0 ，0 0 05 1 7 2 1 2 寶安區(qū) g 0 1 0 2 4 - 0 0 0 51 4 5 ，4 6 6 6 17 7 0 ，0 0 0 ，0 0 05 2 9 3 3 1 龍崗區(qū) g 11 2 0 7 - 0 2 0 52 8 ，2 8 2 0 81 5 2 ，8 8 8 ，8 9 95 4 0 5 8 6 龍崗區(qū) 6 1 2 2 0 1 - 0 2 9 4 4 4 ，9 3 3 7 0 2 5 6 ，0 0 0 ，0 0 0 5 6 9 7 2 8 龍崗區(qū) g 1 1 2 0 4 - 0 3 9 52 6 ，2 1 8 1 l1 6 7 ，3 2 1 ，6 0 06 3 8 1 9 1 龍崗區(qū) h 5 1 卜0 0 2 3 6 7 ，0 7 9 8 54 3 1 ，8 8 8 ，8 8 86 4 3 8 4 3 寶安區(qū) a 9 0 7 0 0 0 92 1 ，0 9 9 1 31 3 6 ，0 0 0 ，0 0 0 6 4 4 5 7 6 6 1 2 2 0 1 - 0 2 9 33 3 ，6 4 9 3 62 2 2 ，0 0 0 ，0 0 06 5 9 7 4 5 龍嵐區(qū) g 0 2 11 3 - 0 0 2 27 3 。5 1 3 4 45 0 0 ，0 0 0 ，0 0 0 6 8 0 1 4 8 g 0 2 11 3 - 0 0 2 31 0 1 ，3 5 7 6 76 9 0 ，0 0 0 ，0 0 0 6 8 0 7 5 8 g 0 2 11 3 - 0 0 1 91 0 1 ，5 6 6 2 07 6 7 ，2 3 4 ，6 0 07 5 5 4 0 3 龍崗區(qū) a 8 1 6 - 0 0 3 92 9 ，4 8 0 5 32 3 8 ，8 6 0 ，0 0 08 1 0 2 3 0 寶安區(qū) g 0 1 0 6 4 - 0 2 5 91 1 8 ，7 9 9 4 21 ，2 3 4 ，5 6 7 ，8 9 01 0 3 9 2 0 4 龍崗區(qū) a 9 0 9 - 0 0 8 6 4 3 6 7 8 4 3 5 1 0 ，0 0 0 ，0 0 0 l1 6 7 6 2 4 寶安區(qū) a 9 0 9 - 0 11 04 1 5 0 6 2 8 9 5 1 0 ，0 0 0 ，0 0 01 2 2 8 7 2 9 寶安區(qū) a 1 1 5 一0 1 3 l 8 1 ，0 4 4 1 21 ，0 6 0 ，0 0 0 ，0 0 0 1 3 0 7 9 3 0 a 1 1 6 0 3 0 6 2 5 。9 9 5 4 03 5 0 ，0 0 0 ，0 0 0 13 4 6 3 9 2 h 4 0 7 - 0 0 3 6 2 ，8 0 9 3 93 8 ，0 0 0 ，0 0 0 13 5 2 6 0 7 羅湖區(qū) h 1 0 4 一o ll l 2 7 ，8 0 6 6 13 8 0 ，0 0 0 ，0 8 91 3 6 6 5 8 2 寶安區(qū) a 8 1 8 0 2 0 6 3 0 。6 9 7 5 04 5 8 ，8 8 0 ，0 0 01 4 9 4 8 4 5 寶安區(qū) a 8 1 7 - 0 1 2 7 2 2 ，4 0 7 3 74 0 2 ，0 8 0 ，0 0 01 7 9 4 4 1 0 寶安區(qū) 6 0 10 6 4 - 0 2 6 3 3 7 ，0 3 5 7 77 0 0 ，0 0 0 ，0 0 0 18 9 0 0 6 5 龍崗區(qū) 注：a 9 0 7 0 0 0 9 、g 0 2 1 1 3 0 0 2 2 、g 0 2 1 1 3 0 0 2 3 、a 1 1 5 0 1 3 1 、f i l l 6 0 3 0 6 等宗地是待交 易居住用地，價格為政府出讓的起步報價。位于福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)等地高地價的商 品房一般是作為商業(yè)用房。如最高的為紅樹灣片區(qū)，商品房均價已在3 萬元以上。 根據(jù)統(tǒng)計表，目前深圳住房用地的價格( 地面地價) 在4 7 0 0 元平米 - - - 1 9 0 0 0 元平米范圍內，平均地面地價是9 2 4 7 元平米。如果容積率取2 ， 1 3 第3 章房價的合理性研究 則平均樓面地價為4 6 2 3 5 元平米。 3 2 建筑價格 住房建筑價格也稱工程造價，是房地產開發(fā)企業(yè)支付給房屋建筑安裝公 司的建房費用。在我國，住房建筑費用約占住房開發(fā)建設總費用的4 0 9 6 ，而 國外這個比例約為7 0 n 5 1 。這也從側面說明我國住房開發(fā)建設費用中，與住 房直接相關的實物量投入所占比重不高。在建筑費用中，建筑材料消耗費用、 勞動工人工資和機械使用費是決定因素。如下表： 表2 3 工程造價各項費用單位：元 其中 項 總造價 人工設備其它費 目 材料費機械費稅金 費費用 土建4 9 1 7 2 4 2 69 1 5 2 1 o 0 0 2 4 8 4 7 0 65 4 4 2 0 6 2 8 1 5 2 8 9 11 5 7 8 2 工程8 78 5 7 52 7 96 19 52 3 7 8 所占 比例1 0 01 8 6 10 0 05 0 5 31 1 0 71 6 5 83 2 1 安裝 工程 5 7 3 1 2 1 5 1 1 2 2 96 0 4 0 62 8 9 3 7 1 31 5 5 0 4 6 7 7 1 5 3 2 1 8 3 9 4 合計 8 30 8 0 27 3 18 36 85 77 4 2 所占 比例1 0 0 0 01 9 5 91 0 5 45 0 4 92 7 11 3 4 63 2 1 給排 水安1 7 9 0 6 9 5 3 5 2 0 31 0 8 5 8 0 23 8 3 2 1 4 2 5 6 7 5 8 5 7 4 7 3 裝工 0 58 6 7 3 0 0 9 6 3 4 50 16 2 程 電氣 安裝 3 9 4 0 5 2 0 7 7 0 8 66 0 3 7 61 8 0 7 9 1 11 1 6 7 2 5 5 1 4 7 7 4 1 2 6 4 7 7 89 3 56 3 54 9 2 3 5 6 3 8 0 工程 數(shù)據(jù)來源于深圳市工程造價網(wǎng)。 工程造價可分為兩部分：建筑工程造價和安裝工程造價。工程造價的多少 會受到建筑住房的類型、建筑材料的價格、區(qū)域經(jīng)濟水平的差異等因素的影 響，本文從大量的有關住房建設的資料中發(fā)現(xiàn)，建筑工程造價和安裝工程造 價的比值約為9 ：1 。如下表： 1 4 第3 章房價的合理性研究 擴鬻積暮篙程造瓣泰篙程造 | 籬 型( 平米)價( 元)篇! 。u價( 元) 竺川。 花園 住樓 三層花 園別墅 商住樓 多層住 宅 商住樓 多層住 宅 12 7 6 9 9 7 62 1 3 9 5 7 1 2 0 81 6 7 5 4 721010 5 8 9 2 68 9 1 3 9 2 0 2 42 0 9 6 4 1 5 2 5 21 5 0 6 0 22 5 1 5 6 9 8 3 0 21 0 7 3 4 9 2 6 1 15 3 6 8 6 6 7 6 5 71 5 3 7 1 55 3 2 0 3 4 9 6 4 89 0 9 6 1 0 2 3 5 5 79 2 1 8 1 5 6 7 49 0 0 68 4 0 6 9 5 8 9 4 78 4 3 4 4 9 9 7 04 9 1 7 2 4 2 6 8 71 4 2 5 35 7 5 3 1 7 3 9 4 41 0 5 1 8 2 4 2 61 8 2 0 4 2 4 5 69 9 7 91 6 3 11 0 0 4 0 68 2 數(shù)據(jù)來源于深圳市工程造價網(wǎng) 每平米造價的范圍是9 0 0 元一- - 1 6 7 5 4 7 元，平均每平米造價為1 3 4 0 元 平米。如取建筑工程造價和安裝工程造價的比值為9 ：l ，則折合每平米安裝 費用為1 0 0 元一一1 8 6 2 元，平均每平米安裝費是1 3 4 0 元9 = 1 4 8 9 元。總工 程造價范圍是1 0 0 0 元平米一- - 1 8 6 1 6 7 元平米，平均工程造價是1 4 8 8 9 元 7 平米o 3 住房的合理價格估算 3 3 1 土地地價、樓面地價和容積率 在涉及地價計算問題時，有幾個易于混淆的概念要注意區(qū)別，它們是土 地地價、樓面地價和容積率。 土地地價= 總地價款占地面積 樓面地價= 總地價款總建筑面積 區(qū)別從上面的公式一看就明白了，樓面地價反映了每平方米建筑面積中 所包含的土地成本數(shù)量。 容積率= 地上建筑面積占地面積。 有了容積率限制，就能大致推算總建筑面積了。按住宅類型層數(shù)劃分，卜3 層住宅為低層，4 - 6 層為多層，7 - 9 層為中高層，l o 層以上為高層。新標 準與準則將高層小區(qū)的容積率由3 2 調低為2 8 ，中高層小于2 ，低層小于 1 5 n 町。 3 3 2 住房價格估算 1 5 第3 章房價的合理性研究 關柯，蘆金鋒，等人在現(xiàn)代住宅經(jīng)濟總結了住房價格構成及計算過 程，并用表格的形式表示如下n 5 1 ： 表2 5 住房價格構成及計算表 序號項目計算標準 1土地價格a 4 7 0 0 1 9 0 0 0 元平米 2 征地與拆遷補償費b1 項* 2 3 3前期工程費c4 - _ 5 項之和木2 5 4建筑價格d 1 0 0 0 1 8 6 1 6 7 元平米 5基礎設旋配套費e1 7 4 元平米或2 5 3 元 平米 6 開發(fā)管理費f 2 - - 5 項之和木( 1 - 3 ) 7開發(fā)利潤g 1 - - 6 項之和永( 2 一4 ) 8 開發(fā)建設資金利息h 1 - - 6 項之和半7 9 2 2 9 銷售費用i 1 - - 8 項之g l * 0 5 1 0 稅金j住房價格 1 0 5 住房價格= a + b + c + e + f + g + h + i + j 在表2 5 中，征地和拆遷補償費是參照經(jīng)濟適用房的標準來計算的， 經(jīng)濟適用房是按成本銷售的，