雨花區(qū)蓮湖項目開發(fā)可行性投資建議.doc

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發(fā) 可 行 性 投 資 建 議第一部分 長沙市投資環(huán)境分析 【 通過分析、研究長沙市社會經(jīng)濟狀況、城市發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略等指標，對長沙整體經(jīng)濟運行狀況和投資環(huán)境進行判斷，為項目發(fā)展機會提供充分的依據(jù) 】1長沙市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況2004年11月，國家統(tǒng)計局、中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心等權威部門聯(lián)合發(fā)布的中國綜合實力百強城市信息中，長沙躋身第14位，中西部城市中排第二，人口與勞動力指標位居全國第七。長沙市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元） （數(shù)據(jù)來源：長沙市統(tǒng)計局資料）2004年，長沙市生產(chǎn)總值(GDP)突破1000億元，達到1108.85億元，按可比價格計算，同比增長14.8%，增幅比全國快5.3個百分點；GDP增速比上年加快0.8個百分點，為1994年以來增長最快的一年。在GDP中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值103.33億元，同比增長7.2%，增幅同比提升2.4個百分點；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值492.57億元，同比增長20.0%，增幅同比下降0.2個百分點，其中工業(yè)實現(xiàn)增加值329.53億元，同比增長19.9%，增幅同比提升1.1個百分點；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值512.95億元，同比增長11.5%，增幅同比提升0.7個百分點。在三大需求中，投資需求拉動GDP增長9.6個百分點，對GDP增長貢獻率達64.9%；消費需求拉動GDP增長5.0個百分點，增長貢獻率為33.7%；出口拉動GDP增長0.2個百分點，增長貢獻率為1.4%。按戶籍人口計算，人均GDP 達18296元，同比增加2769元，同比增長13.4%；按常住人口計算，人均GDP 達17638元，同比增加2828元，同比增長14.6%。價格總水平漲幅增高。全年居民消費價格總指數(shù)為103.2%，價格增幅同比提升2.3個百分點。在居民消費價格總指數(shù)的八大分類指標中，同比上漲的有食品（價格上漲6.4%）、居?。▋r格上漲5.7%）、煙酒及用品（價格上漲0.7%）、衣著（價格上漲3.5%）、醫(yī)療保健及個人用品（價格上漲2.8%）、娛樂教育文化用品及服務（價格上漲1.9%）六大類；房地產(chǎn)價格同比上升3.3%，其中房屋銷售價格同比上升3.3%，土地出讓價格同比上升2.1%，房屋租賃價格同比上升3.1%。1-1長沙市經(jīng)濟基礎1-1-1 工業(yè)和建筑業(yè)2004年，長沙市工業(yè)總產(chǎn)值1006.06億元，同比增長25.2%，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值706.06億元，同比增長28.3%；規(guī)模以下工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值300.00億元，同比增長11.3%。建筑業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)步增長。2004年長沙市具有建筑業(yè)資質(zhì)的獨立核算企業(yè)完成建筑業(yè)增加值71.30億元，同比增長16.8%；實現(xiàn)利稅總額19.23億元，同比增長15.3%；房屋竣工面積1847.39萬平方米，同比增長25.4%；房屋建筑竣工率為40.5%。1-1-2 農(nóng)業(yè)2004年，長沙市農(nóng)、林、牧、漁業(yè)總產(chǎn)值172.07億元，同比增長7.3%，其中農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值82.52億元，同比增長6.6%；林業(yè)總產(chǎn)值7.36億元，同比下降2.3%；牧業(yè)總產(chǎn)值73.50億元，同比增長10.5%；漁業(yè)總產(chǎn)值6.81億元，同比增長5.9%。1-1-3 固定資產(chǎn)投資2004年，長沙市全社會固定資產(chǎn)投資668.09億元，同比增長38.9%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資590.60億元，同比增長39.5%。按投資管理渠道劃分，基本建設投資282.75億元，同比增長43.4%，所占比重為42.3%；房地產(chǎn)開發(fā)投資175.54億元，同比增長43.2%，所占比重為26.3%，其中住宅投資116.79億元，同比增長59.4%；更新改造投資94.24億元，同比增長30.2%，所占比重為14.1%。固定資產(chǎn)投資按產(chǎn)業(yè)劃分，第一產(chǎn)業(yè)投資額為2.65億元，同比增長8.2%；第二產(chǎn)業(yè)投資額為155.53億元，同比增長67.2%；第三產(chǎn)業(yè)投資額為427.62億元，同比增長26.3%。全市民間投資390.12億元，同比增長45.4%。長沙市歷年全社會固定資產(chǎn)投資（單位/億元）（數(shù)據(jù)來源：長沙市統(tǒng)計局資料）1-1-4 人口與人民生活2004年長沙市人口數(shù)量平穩(wěn)增長，戶籍總人口610.38萬人，同比增長1.4%，其中非農(nóng)業(yè)人口212.57萬人，農(nóng)業(yè)人口397.81萬人。年末男女性別比為1.06 : 1。城市化率為51.19%，同比提升2.03個百分點。 全年城市居民人均可支配收入11021元，同比增加1088元，同比增長11.0%，剔除物價因素，實際增長7.6%。在城市居民人均可支配收入中城市居民人均工薪收入8347元，增長16.8 %；經(jīng)營凈收入396元，增長20.5%。城市居民人均消費性支出9032元，同比增加702元，同比增長8.4%。其中，居住消費增長16.7%。1-2長沙市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況小結2004年長沙經(jīng)濟運行呈現(xiàn)以下幾個特點： 經(jīng)濟總量增長實現(xiàn)重大突破，各季增速均創(chuàng)11年來同期新高； 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)喜獲豐收，糧食產(chǎn)量大幅增長，農(nóng)民收入增幅創(chuàng)10年來新高； 規(guī)模工業(yè)經(jīng)濟增長勢頭不減，經(jīng)濟效益穩(wěn)步提高，工業(yè)對總體經(jīng)濟增長起著決定性作用； 是投資結構調(diào)整步伐進一步加快，投資活力不斷增強。1-3 長沙市居民結構與消費關聯(lián)研究1-3-1 人口總量 2004年全市總戶數(shù)為180.05萬戶，比上年增加2.95萬戶，各區(qū)縣（市）均有增加。全市年末總人口為610.38萬人，比上年增加8.62萬人，增長1.4%，其中男性人口為313.76萬人、女性人口為296.62萬人，比上年分別增加4.37萬人和4.25萬人，全市總人口保持低速增長態(tài)勢。1-3-2 年齡分布長沙市十年來人口年齡分布特征（單位/萬人）（數(shù)據(jù)來源：長沙市統(tǒng)計局資料） 與第四次人口普查相比，長沙市人口年齡分布特征在年齡結構上，3049歲的人增長最快。而根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，年齡在30-49歲的人群，因事業(yè)、家庭都較為成熟，消費能力也表現(xiàn)得最為強烈。顯然這類人群是長沙市消費群中的主流，其快速增長一定程度上表明長沙主力消費群消費能力在日趨成熟與逐步釋放。而處于20-29歲年齡段的群體亦是不可忽視的潛在消費力，目前該年齡段的消費群較為龐大，根據(jù)發(fā)展趨勢，可以預見數(shù)年后這部分人群將會釋放出旺盛的購買需求。1-3-3 受教育水平長沙市居民受教育水平（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源： 瀟湘晨報長沙投資環(huán)境研究報告節(jié)選）長沙市居民文化素質(zhì)結構的優(yōu)化，一定程度上體現(xiàn)出長沙市人才的補充與完善，新型人才的充實，將有利于促進長沙市民綜合素質(zhì)的改善，在創(chuàng)造更多社會價值的同時，也必然會獲取相對應的高收入，并釋放出旺盛的消費能力。從上述的居民的結構分析中，我們可以看出，在3-5年內(nèi)長沙的居民結構屬于一種優(yōu)質(zhì)的消費型居民結構。這種居民的結構特征所表現(xiàn)出來的消費性特征是穩(wěn)定增長、維持在較高的水平、消費檔次逐步提高的。1-3-4 長沙市居民消費構成 長沙市居民消費構成基本比例如下圖：長沙市居民的消費構成（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：一名地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計資料）1-3-5長沙市居民的消費傾向 據(jù)2005年上半年，長沙晚報與長沙市政府社調(diào)辦聯(lián)合組織的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 66%的居民認為住房消費仍將成為消費熱點，表明房地產(chǎn)的消費需求增長旺盛。許多居民表示如果今后兩年收入增長，在消費、投資、儲蓄三種資產(chǎn)分配方式中，48.4%的被調(diào)查者首選消費，30.8%的首選投資，也有20.8%被調(diào)查者會用于儲蓄。在首選消費的被調(diào)查者中，選擇用于改善住房條件的比例最高為57.2%；其次為選擇教育消費，占39.6；再次為外出旅游以及購買汽車。長沙市居民未來兩年的市場消費傾向（單位/百分比）（數(shù)據(jù)來源：長沙晚報與長沙市政府社調(diào)辦公布資料）1-3-6 長沙居民消費水平2004年全市居民人均消費性支出達9032元，在省會城市中由上年第4位上升到第3位，比上年增長8.4%，恩格爾系數(shù)為33.4，表明城市居民支出由主要解決“吃”向享受和發(fā)展方面轉化。農(nóng)村居民人均消費性支出為3647元，比上年增長15%，在全國農(nóng)民消費水平中處于前列；恩格爾系數(shù)為43.6，表明農(nóng)村居民生活質(zhì)量有較大提高1-3-7 長沙市居民消費特點描述據(jù)長沙市統(tǒng)計局統(tǒng)計，2004年全年長沙市人均消費性支出9032元，比2003年增長8.4%。部分城鎮(zhèn)居民已具備從萬元級消費向十萬元級甚至幾十萬元級消費過渡的能力，居民消費正向以汽車、舒適住房為標志的十萬元級新階段邁進。1、 恩格爾系數(shù)已經(jīng)達到富裕程度。 2004年，長沙市城市居民恩格爾系數(shù)為33.4%，按照聯(lián)合國糧農(nóng)組織的標準，已經(jīng)達到富裕程度。城市居民的消費能力相對集中于醫(yī)療、交通通訊、住房、教育等方面，極大地提高了這幾方面的消費比重，消費結構為之一新，直接加速了恩格爾系數(shù)的下降。2、 消費支出占可支配收入的比重達85.51%。 2004年，長沙城市居民人均可支配收入累計為11021元，同比增長11.0%；城市居民人均消費性支出9032元，同比增長8.4%,消費支出有較大幅度提升。3、 商品房銷售增勢強勁。 據(jù)長沙市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，2005年一季度市長沙市商品房的銷售額達14.6億元，比上年同期增長38.5%。在商品房銷售的高速帶動下，全市家具類商品、建筑及裝璜材料類商品也隨之高速增長。城鄉(xiāng)居民收入水平的提高和投資的增加為長沙消費品市場的增長注入了活力。1-4小結隨著長沙市城市綜合實力的提高（長沙市城市綜合實力在全國排名12位），整體經(jīng)濟環(huán)境的不斷改善，長沙市居民的人均收入有了很大程度的提高，由此產(chǎn)生的居民消費支出也有大幅度的提高。居民提高生活質(zhì)量的消費支出比例持續(xù)增加。長沙居民有著與其他城市不一樣的消費傳統(tǒng)意識和傾向，超前消費，較高的消費水平是其最顯著的特征。據(jù)長沙市場調(diào)研分析數(shù)據(jù)顯示，長沙市經(jīng)濟發(fā)展已呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，長沙市經(jīng)濟基礎旺盛，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展強勁。長沙市居民收入水平持續(xù)增長，居民消費在市場引導下進一步得以釋放，房屋消費在長沙市民消費中的比重日趨提高，長沙市經(jīng)濟結構更加完善，居民的消費構成也更為合理。經(jīng)濟的快速發(fā)展，投資環(huán)境的不斷改善，強大的市場消費能力，為本項目的發(fā)展提供了一個良好的發(fā)展機會和項目的預期回報空間。2長沙市城市總體規(guī)劃與城市發(fā)展戰(zhàn)略概述依據(jù)長沙市城市總體規(guī)劃綱要（20002020）戰(zhàn)略發(fā)展部署，長沙市城市發(fā)展將充分發(fā)揮區(qū)位交通、歷史文化名城和山水城市的優(yōu)勢，加快長株潭一體化的進程。到2020年長沙市國內(nèi)生產(chǎn)總值將達到4200億元，市區(qū)總人口達到350萬人，城市建設用地規(guī)模為350平方公里。 發(fā)展中的長沙 據(jù)長沙市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計表明，長沙市建成城區(qū)面積已由1997年的110平方公里擴大到了180平方公里，市區(qū)人口由163萬增加到了212.57萬，城市道路總長已超過了1000公里，擁有立交橋27座。其中，長沙城區(qū)的東南西北四面均與對外的高速或高等級公路相連，基本構成了現(xiàn)代城市的立體交通網(wǎng)絡。2-1長沙市市政規(guī)劃目標近3年來，長沙先后啟動重點工程近百項，投入建設資金近200億元，比前幾十年長沙城建投入的總和還多。根據(jù)長沙市委、市政府提出的到2014年在全省率先建成全面小康社會的目標，城市建設和發(fā)展的總體目標是：到2014年，城市化水平達60%（2001年44.7%），城市人均公共綠地達15.5m2（2001年5.7m2），人均道路鋪裝面積達10（2001年6.1），人均居住面積15（2001年10.95m2）。4、 基本形成與區(qū)域性中心城市相匹配的城市功能布局，構筑青山秀水綠洲名城融為一體的城市空間格局。 長沙烈士公園長沙世界之窗景區(qū) 5、 基本形成符合區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市特點的城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展的市域城鎮(zhèn)體系，并與株洲、湘潭共同構筑經(jīng)濟發(fā)達、布局合理的現(xiàn)代化的城市群。 長株潭一體化政府工作會議長株潭城市組團布局圖6、 基本形成人與自然和諧的城市生態(tài)環(huán)境，建設城市林業(yè)生態(tài)圈，形成“一江兩圈加楔形綠地”為骨架的綠色空間體系。長沙城市景觀中心帶湘江橘子洲7、 基本形成與現(xiàn)代中心城市相匹配的基礎設施框架，以“三港兩路”（三港兩路指霞凝港，黃花空港、信息港；兩路指高速鐵路和高速公路）為主體；以“兩網(wǎng)”（軌道交通網(wǎng)和城市骨架道路網(wǎng)）建設為重點，形成市域內(nèi)快速便捷的客貨運交通網(wǎng)絡。二環(huán)線樞紐猴子石大橋 已投入使用的霞凝新港一期工程8、 建設布局合理、環(huán)境潔凈、配套齊全、生活舒適、交通便捷的居住園區(qū)。 四方新城規(guī)劃沙盤體育新城規(guī)劃沙盤9、 沿湘江、319國道兩條生長軸線，重點向南、向東，拓展城市發(fā)展空間，按照集中與分散相結合的發(fā)展思路，構筑“一主、三 次、三組團”的城市空間結構?！耙恢鳌睘楹訓|主城區(qū)，“三次”為河西、星馬、暮云新城，“三組團”為撈霞、高星、含浦組團。 319國道湘江西岸城區(qū)鳥瞰撈霞組團規(guī)劃沙盤2-2 長沙市城市建設2000年來,長沙市重點工程建設項目總投資連年遞增，2000年總投資34.2億元，2001年一下子增長到60.2億元，2002年遞增到84. 86億元，2004年長沙市重點工程建設項目預算總投資仍高居80億元左右，這些高達數(shù)十億元的“重磅”投資主要投向了道路建設。自1998年至2002年，長沙市先后完成基本城建投資480億元，城區(qū)面積由110平方公里擴大到180多平方公里。 2-2-1 交通伍家?guī)X立交橋的修建徹底解決了長沙市城北發(fā)展的交通瓶頸，是長沙市環(huán)線交通規(guī)劃中的一項重點工程。2002年建成的伍家?guī)X立交橋芙蓉南路立交橋是2003年長沙市交通規(guī)劃中的重點工程。它也是長沙市二環(huán)線的城南節(jié)點。2003年7月竣工的芙蓉南路立交橋韶山路改造工程是2004年長沙投入最大的道路整改工程之一，它是長沙市目前建成第六條高標準的城市一級干道。韶山南路改造工程于2004年11月完成2-2-2 舊城改造從2001年至今，長沙共拆除棚屋面積達210萬完成投資近7億元。長沙舊城2003年，市政府出臺相關政策，對棚改招商引資項目推出幾項“零收費”等優(yōu)惠政策，同時還享受市、區(qū)招商優(yōu)惠政策。完成拆遷的改造項目長沙市對老城區(qū)改造的優(yōu)惠政策極大的激發(fā)了各地投資商參與長沙舊城改造的熱情，上海、福建、浙江、廣東、香港等地的投資商注入的棚改到位資金已超過3億元。新建成的住宅小區(qū)2-2-3 公共設施五一綠化廣場總投資7547萬元2002年5月1日完工。占地近5萬，廣場地上工程分為中心廣場、下沉式廣場、和平廣場、健身大道等部分。五一綠化廣場是是長沙最具代表的城市景觀性公共設施。五一綠化廣場鳥瞰長沙新世紀體育文化中心投資7.39億元，總用地約26.5公頃。組成部分有賀龍體育場，射擊館、游泳館、附屬運動場、全民健身中心、地下停車場和城市綠化廣場等。其中新世紀體育文化中心五城會主場館將建成長沙的標志性建筑之一。新世紀體育文化中心于2003年8月落成2-2-4 城市景觀建設長沙市“山水歷史文化名城”的規(guī)劃建設初具規(guī)模，修繕了一大批歷史文化遺跡，賈誼故居、譚嗣同紀念館、雷鋒紀念館、楊開慧紀念館、胡耀邦故居、秋瑾故居、開福寺、白沙井、陶公廟、密印寺、天主堂、天心閣、岳麓山風景名勝區(qū)、第一師范青年毛澤東紀念館、馬王堆以全新的面貌展現(xiàn)長沙歷史名城的新顏。 修繕一新的天心閣夜景2004年長沙市新增夜景燈光環(huán)境建設工程項目298個。韶山路亮化工程湘江東岸杜甫江閣“一江兩岸”景觀規(guī)劃是長沙市政規(guī)劃的重中之重。2003年6月，長沙市政府邀請國際著名的規(guī)劃咨詢公司泛亞易道公司，對湘江兩岸進行整體規(guī)劃。目前湘江兩岸的前期景觀建設以初具規(guī)模。2-3 小結根據(jù)調(diào)查了解，長沙市政規(guī)劃的落實與完善，有力地刺激了長沙城區(qū)發(fā)展的步伐，長沙市新一輪的規(guī)劃路線為項目的發(fā)展健全帶來了更多的活力與新意，長沙市新興的熱點區(qū)域開始煥發(fā)出旺盛的生命力。雨花區(qū)在新的市政規(guī)劃當中，位于城市改造的熱點片區(qū)。雨花區(qū)的東城區(qū)域便是長沙市最有影響力的熱點片區(qū)，目前該區(qū)聚集的商業(yè)配套較為齊全，商業(yè)格局基本成型，市場整體發(fā)展態(tài)勢與優(yōu)越的發(fā)展前景為項目發(fā)展提供了契機。3項目所在區(qū)域在城市中的地位分析3-1雨花區(qū)經(jīng)濟概況長沙市雨花區(qū)地處長沙市的東南方向.下轄7個街道辦事處、1個鄉(xiāng)、1個鎮(zhèn)，總面積115.2平方公里，人口50萬。3-1-1 得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢雨花區(qū)是長沙市的東南門戶，占據(jù)了長沙市東南兩個方向出城口的主通道，是長、株、潭三市融城的接合部、橋頭堡，有足夠的發(fā)展空間和廣闊的發(fā)展前景。區(qū)內(nèi)有長沙汽車南站、火車貨運南站和“五縱五橫”的道路交通網(wǎng)絡，交通十分便利。區(qū)中心地帶距長沙火車站、黃花國際機場僅十多分鐘車距，距株洲、湘潭兩市均只有半小時車程。3-1-2 堅實雄厚的工業(yè)基礎區(qū)內(nèi)有銀河信息、九芝堂藥業(yè)、海利化工、長沙卷煙廠、浦沅機械等多家上市公司和國內(nèi)外知名企業(yè)。近年來，宏生堂藥業(yè)集團、億利達中央空調(diào)、天劍服飾、泰寶制藥、廬山實業(yè)、世達高新等大型企業(yè)相繼落戶雨花區(qū)投資創(chuàng)業(yè)。占地15平方公里的湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園是我省重點投資項目，已被列入長沙市“二區(qū)六園”的基本規(guī)劃，是各類工業(yè)企業(yè)加快發(fā)展的黃金寶地。3-1-3 商貿(mào)業(yè)十分發(fā)達長沙商界有句口頭禪：湖南市場在長沙，長沙市場看“雨花”。雨花區(qū)既有友誼商城、通程百貨等大型商業(yè)集團，也有家潤多、新一佳、旺和等一批大型超市。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有29家專業(yè)市場，14家大集貿(mào)市場。高橋大市場是全國八大綜合批發(fā)市場之一，1998年成功舉辦了全國秋季糖酒交易會；高橋建材市場是全國規(guī)范化市場；紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場是國家農(nóng)業(yè)部定點市場，每年一屆的湖南（國際）農(nóng)博會在這里舉辦。這里已成為全國一流的中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心，是湖南省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的龍頭工程。3-1-4 農(nóng)業(yè)具有鮮明的都市特色雨花區(qū)區(qū)內(nèi)氣候適宜，土地肥沃，出產(chǎn)豐富，素有省會“菜藍子”的美譽，國家科技攻關項目“南方城郊型高效農(nóng)業(yè)綜合發(fā)展示范區(qū)”落戶區(qū)內(nèi)，蔬菜、花卉、水產(chǎn)、水果等十大基地建設迅猛發(fā)展。占地5000畝的長沙花卉大世界是湖南最大的花市，是農(nóng)業(yè)走集約化經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)化道路的成功典范。3-1-5 風景秀麗，環(huán)境優(yōu)美雨花區(qū)被譽為長沙市的生態(tài)城區(qū)。區(qū)內(nèi)有被喻為天然氧吧，占地3000余畝的湖南省森林植物園，這里綠樹成蔭、百花爭艷，是旅游觀光、休閑娛樂的好去處。還有享譽盛名的同升湖山莊，那里群山環(huán)繞，湖光美景盡在眼底，這里可以讓你感受到遠離城市喧囂的寧靜、擁有一個輕松、愉快的心情。名都花園、頤美園、碧翠園、巴黎香榭、白果山莊等一批特色鮮明、風景如畫設計獨特的建筑群落，為古城長沙增添了不少秀美和都市現(xiàn)代氣息。同時，雨花區(qū)委、區(qū)政府為打造一個“開放、文明、友善、誠信的投資環(huán)境，先后制定并實施了關于進一步優(yōu)化投資環(huán)境的若干規(guī)定和關于加速經(jīng)濟發(fā)展的獎勵辦法等政策，對來雨花區(qū)發(fā)展的投資者從機制和政策上予以保護、扶持和獎勵。區(qū)“代辦服務中心”實行“一個窗口”收費，“一條龍”服務，免費為投資者代辦從立項到審批的所有行政審批手續(xù)，為投資者開通一條快捷方便的“綠色通道”。3-2 雨花區(qū)2004年經(jīng)濟情況3-2-1國民經(jīng)濟綜合指標完成情況2004年雨花區(qū)經(jīng)濟總量邁上新臺階，結構調(diào)整取得新進展。據(jù)初步測算，全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值345127.7萬元，按可比價比上年增長19.5%。其中第一產(chǎn)業(yè)完成增加值21494.6萬元，增長4.5%，加快1.5個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值1371334萬元，增長33.6%，加快了19.2個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值172518萬元，增長11.7%。2004年，三次產(chǎn)業(yè)結構為7.1：39.5：53.4，與上年比較，第一產(chǎn)業(yè)占比下降1個百分點，第二產(chǎn)業(yè)上升4.8個百分點，第三產(chǎn)業(yè)下降了3.8個百分點。一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動GDP增長0.36、12.21、6.73個百分點。實現(xiàn)農(nóng)民人平純收入6010元，比上年增長10.52%，農(nóng)民人均可支配收入5936元，比上年增長11%。實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11025。3-2-2農(nóng)業(yè)通過調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構，大力發(fā)展城郊型農(nóng)業(yè)，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，雨花區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)民收入和生活水平不斷提高，2004年雨花區(qū)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值33684萬元，按現(xiàn)行價比上年增長5.95%。3-2-3工業(yè)2004年雨花區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值196978萬元，按可比價比上年增長13.15%。3-2-4固定資產(chǎn)投資全年固定資產(chǎn)投資482433萬元，為年計劃的114.87%，比上年增長97.95%。3-2-5人口2004年雨花區(qū)總戶數(shù)126392戶，比上年增加4638戶，總人口444211人，比上年增加17989人，其中男性227901人，占51.3%，女性21310人，占48.7%，男女比例為100：94.91。全區(qū)有非農(nóng)人口360144人，農(nóng)業(yè)人口72587人，未落戶的常住人口11480人，非農(nóng)人口占比81.07%。3-2雨花區(qū)城區(qū)發(fā)展規(guī)劃雨花區(qū)在長沙市的經(jīng)濟發(fā)展中占有重要地位，近年來區(qū)政府不斷加強城市市政規(guī)劃建設取得了顯著成效，2003年雨花區(qū)又抓住長沙市東拓南擴的契機，以全區(qū)兩縱三橫現(xiàn)代路網(wǎng)為依托，大力實施一點一線兩片的開發(fā)戰(zhàn)略，以項目帶動投資、以投資拉動增長，按照以路網(wǎng)建設為骨架的城市規(guī)劃建設思路，順利建成機場高速、雨花大道、勞動東路、區(qū)政府辦公樓加層、湘府路、新建西路、李洞路、火星大道二期工程、中國現(xiàn)代農(nóng)博中心、體育新城等重點項目，2004年火星大道八、九標段工程、區(qū)治大院、雨花家園住宅小區(qū)，韶山路拓改工程、湘府路、香樟路擴建工程等重點工程等重點工程也順利完成，城市化進程步伐明顯加快，大大推動了區(qū)域經(jīng)濟的高速發(fā)展。2005年雨花區(qū)以湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園為核心的重點招商項目有：湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園的工業(yè)用地有核心區(qū)高科技工業(yè)基地500畝，精密機械加工基地一期用地200畝，核心區(qū)環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地800畝；湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園配套服務項目有世紀環(huán)保中心、園區(qū)金融商貿(mào)中心用地900畝地開發(fā)，園區(qū)生活住宅用地600畝開發(fā)；園區(qū)基礎設施建設項目有新韶山路和振華路兩條道路建設；園區(qū)內(nèi)還規(guī)劃3000畝用地作為高等職業(yè)技術教育大學城項目用地，在園區(qū)的毗鄰處有預計總投資達10億人民幣的清泉寺生態(tài)旅游休閑區(qū)項目。此外，還有潭州灣圭塘河旅游風光帶，洞井綠色食品加工基地，政府綜合用地開發(fā)，紅星國際大酒店，長沙華銘五星級賓館，長沙祥龍大廈，長沙鴻銘金街，長沙大都市商業(yè)街，湖南兒童健康城，紅星物流中心綠色食品城，湖南同力置業(yè)公司土地開發(fā)，潭州灣汽車旅館，亞華種業(yè)綜合樓，高橋國際IT城，高橋藥材批發(fā)大市場，長遠華樟名府，成功家居廣場，白田現(xiàn)代小型工業(yè)園，洞井板塘小型工業(yè)園，和一大酒店諸多項目。路網(wǎng)的四通八達，市政規(guī)劃的不斷完備，助推區(qū)域房地產(chǎn)的高速發(fā)展。第二部分 長沙房地產(chǎn)與商業(yè)市場分析 【 通過分析相關物業(yè)類型（重點是住宅物業(yè)以及商業(yè)物業(yè)）的市場狀況，對各種類型物業(yè)的發(fā)展前景進行預測，尋找市場缺口，并針對各物業(yè)類型進行深入的潛在需求調(diào)查研究，為物業(yè)類型的定位提供充分的市場依據(jù) 】1近年來長沙房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程分析隨著全國二線城市近年來的飛速發(fā)展，長沙作為泛珠三角經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的重頭城市，近年來取得了長足的進步。特別是在全民消費能力上，長沙市的第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值遠遠趕超臨近的湖北省會城市武漢。從而，直接的推動了長沙房地產(chǎn)市場的進一步完善和繁榮。1-1長沙市宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)影響分析1-1-1不斷增強的綜合經(jīng)濟實力，為長沙市房地產(chǎn)發(fā)展提供強大支撐長沙市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值從1998年的9307元，上升到2004年的15540元，平均增長速度為11.3%，并且2004年增幅加大。強大的綜合經(jīng)濟實力，將為長沙房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供強大的經(jīng)濟支撐。1-1-2 全社會固定資產(chǎn)投資不斷增長為長沙房地產(chǎn)發(fā)展提供良好基礎長沙市歷年固定資產(chǎn)投資圖長沙市固定資產(chǎn)投資從1998年的107.3億元，大幅上升到2004年的589億元（2000年后平均增長率為43.3%），成為推動長沙經(jīng)濟增長的強大動力。長沙市加大固定資產(chǎn)投資力度，交通、市政、電力、郵電通訊等城市基礎設施日臻完善，城市功能明顯增強。隨著長沙城市交通、基礎配套設施的建設和完善，將對長沙市房地產(chǎn)的發(fā)展起到很大的推動作用。1-1-3 長沙城市居民消費支出比重逐年下降，反映長沙城市居民儲蓄比重增加，房地產(chǎn)市場購買能力隨之增強長沙市歷年城市居民人均可支配收入圖在整體經(jīng)濟發(fā)展的同時，長沙市城市居民生活水平持續(xù)提高，年均增幅10%左右。2004年長沙市城市居民人均可支配收入達到11000元，已處于中西部同類城市前列。長沙市城市居民人均消費性支出圖2004年長沙市城市居民人均消費性支出預計達到9000元，在全國35個大中城市中排第9位，同比增長8%，平均增長率為7.5%。人均消費性支出增幅同比人均支配收入平均增幅，低了2.5個百分點，這說明了長沙城市居民人均消費支出的比重在下降。逐步加大的儲蓄比重，反映未來對于房地產(chǎn)的購買能力在逐年增強。注：以上宏觀經(jīng)濟發(fā)展數(shù)據(jù)來源于長沙市政府統(tǒng)計局1-2 長沙市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程總體統(tǒng)計分析1-2-1 2004年長沙市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額達到170.5億元，同比2003年增長20 長沙市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額圖長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額自1999年以來，以平均增長率為43的速度持續(xù)增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資的強勁增長，尤其是住宅市場的增長，表明投資者看好長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展，對進入長沙房地產(chǎn)市場抱有較強的信心。1-2-2 2004年長沙市房地產(chǎn)施工面積達到1573萬平方米，同比增長34.5長沙市房地產(chǎn)施工面積圖長沙房地產(chǎn)開發(fā)施工面積逐年增長，2001年后呈現(xiàn)快速增長趨勢，2004年施工面積總量達到1572.9萬平方米。但目前住宅市場中，經(jīng)濟適用房所占比例還比較大，對長沙整體房地產(chǎn)市場化及價格的拉升起到了制約作用。近三年長沙市施工面積持續(xù)強勢增長顯示出長沙房地產(chǎn)市場開發(fā)熱潮，同時預示著未來幾年長沙房地產(chǎn)市場的供應總量將持續(xù)增長。1-2-3 2004年長沙市房地產(chǎn)竣工面積達到1130萬平方米，同比增長87.8長沙市房地產(chǎn)竣工面積圖長沙市房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積近兩年增幅較大，1998年后長沙房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積平均增長率為48.2，2004年竣工面積達到1130萬平方米，同比增長87.8。以上數(shù)據(jù)表明長沙房地產(chǎn)市場商品房供應量逐年大幅增加，尤其是住宅市場，未來面臨較大的銷售壓力。1-2-4 2004年長沙市商品房銷售面積達到 582.8 萬平方米，同比增長30.9長沙市商品房銷售面積圖長沙市房地產(chǎn)銷售面積數(shù)量一直呈平穩(wěn)增長的態(tài)勢，但增長率波動較大，呈波峰波谷交替的現(xiàn)象。從2001年以來，增幅持續(xù)下降，2004年增幅低于竣工面積增幅，表明市場的承接力度弱于市場供應的增幅，這也印證了長沙市房地產(chǎn)市場競爭逐步加大，市場容量有限。同樣說明了長沙市的房地產(chǎn)開發(fā)缺乏理性，跟風趨勢較為明顯。市場火熱時，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)商就盲目的增加市場供應量，造成市場供大于求或暫時飽和，就會出現(xiàn)相應的停滯消化期。來年的供應量增長幅度小于市場需求增長幅度，從而又一次導致市場的火熱，這樣便形成市場開發(fā)的相對不成熟。1-2-5 2004年長沙市商品房銷售均價達到2738元/平方米，同比增長15長沙市商品房銷售均價圖長沙市商品房銷售均價在2001年與2002年之間，出現(xiàn)停滯不增。在2002年后，市場供求矛盾發(fā)生變化，導致2003年前商品房銷售均價增長幅度較大，增長率達到25，擺脫了2002年以前的弱勢形態(tài)。2004年，商品房交易依然保持了強勁上升的勢頭，市場需求旺盛。長沙商品房的銷售均價為2738元/平方米，比2003年上揚15%。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，2004上半年商品房市場供應總量受到了一定程度的壓縮，商品房銷售量大于商品房竣工量，加之建材價格的上漲，導致長沙市商品房價格也出現(xiàn)上揚。2長沙市住宅市場總體情況分析2-1-1 2002-2004年長沙各年住宅市場的上市總量和各區(qū)（縣）上市量(1) 2002年2004年長沙市住宅新開工面積量2002年2004年長沙市住宅新開工面積示意圖2003年長沙市住宅新開工面積332.4萬平米，同比2002年增幅達9.5，2004年543.22萬平米，同比2003年增長63.4。對比20022004年長沙市房屋新開工面積增長情況，可以看出2003年前住宅的增長較慢，2004年開始，住宅開發(fā)開始急劇加速。（2）20032004年長沙各區(qū)（縣）住宅上市量20032004年長沙各區(qū)住宅開發(fā)統(tǒng)計示意圖從對比圖示可以看到，長沙各區(qū)（縣）住宅開發(fā)量情況基本與各區(qū)房地產(chǎn)上市量走勢相同。芙蓉區(qū)住宅上市量保持穩(wěn)定狀態(tài)。雨花、天心、開福、岳麓及長沙縣的住宅上市量增長比較迅速。雨花區(qū)的住宅上市量是長沙各區(qū)（縣）最大的，其增長速度在各區(qū)（縣）中也是相對較快的。2-1-4 2002-2004年長沙各年住宅市場總體和各區(qū)（縣）去化量分析（1）2002-2004年長沙住宅銷售面積呈現(xiàn)大幅增長20022004年長沙住宅銷售面積示意圖20022004年長沙住宅銷售面積隨著開發(fā)量的增長呈現(xiàn)大幅度的快速增長趨勢，以平均每年接近30的速度增長。2003年的銷售量比2002年增加了191萬平米，2004年的銷售量比2003年增加了129萬平米。（2）20032004年長沙各區(qū)（縣）住宅銷售情況分析20032004年長沙各區(qū)（縣）住宅銷售情況示意圖20032004年，長沙各區(qū)（縣）的銷售情況基本與上市量的走勢相似。芙蓉區(qū)銷量保持相對穩(wěn)定狀態(tài)。雨花、天心、開福、岳麓及長沙縣的銷售量則增長較快。雨花區(qū)的銷售總量是長沙各區(qū)（縣）最大的，其增長速度在各區(qū)（縣）中也是較快的。2-1-5 2002-2004年長沙市住宅銷售價格總體特征20022004年住宅價格走勢示意圖2003年、2004年住宅銷售均價分別比前一年上升了3.9、7.61%，價格上揚的幅度較小，呈相對平穩(wěn)發(fā)展狀態(tài)。3長沙市2005年上半年房地產(chǎn)市場分析3-1按投資結構分析3-1-1投資構成分析建筑工程完成投資41.81億元，占總投資的48.67%，安裝工程完成投資5.34億元，占總投資的6.22%，設備工器具購置完成投資1.04億元，占總投資的1.21%，均與上年同期基本持平；其他費用完成投資37.71億元，占總投資的43.9%，同比增長89.21%，主要是土地購置費增幅較大，預示今后幾年長沙房地產(chǎn)項目將會大量增加。長沙市2005年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資分類(單位:億元)階段合計 (按構成分)建筑工程安裝工程設備工器具購置其他費用舊建筑物購置費土地購置費1-06月85.941.815.341.0437.711.5723.83-1-2投資用途分析住宅建設完成投資64.95億元，占總投資的75.61%，比去年同期增長53.98%；辦公樓建設完成投資2.85億元，占總投資的3.32%；商業(yè)營業(yè)用房建設完成投資12.09億元，占總投資的14.07%；其他用房建設完成投資6.01億元，占總投資的7%，其他用房主要是大學生公寓。 長沙市2005年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資分類(單位:億元)階段合計（按用途分）住宅辦公寫字樓商業(yè)營業(yè)用房其他1-06月85.964.952.8512.096.013-1-3按項目所在區(qū)域分析2005年16月芙蓉區(qū)完成投資12.2億元，占總投資的14.21%；天心區(qū)完成投資12.23億元，占總投資的14.23%；岳麓區(qū)完成投資12.32億元，占總投資的14.35%；開福區(qū)完成投資9.94億元，占總投資的11.57%；雨花區(qū)完成投資25.03億元，占總投資的29.14%；長沙縣完成投資6.69億元，占總投資的7.78%；望城縣完成投資4.64億元，占總投資的5.4%；寧鄉(xiāng)縣完成投資1.29億元，占總投資的1.5%；瀏陽市完成投資1.56億元，占總投資的1.82%。 從各區(qū)房地產(chǎn)完成投資的比例上看，雨花區(qū)所占比例達29.14%。望城縣因引進了幾個大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其開發(fā)投資增幅遠大于其他各區(qū)（縣），與去年同期相比，增長786.44%，長沙縣投資同比增長163.57%，增幅位居第二，開福區(qū)投資同比增長151.06，增幅位居第三。長沙市2005年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資(按項目地點分)單位:億元階段合計芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)長沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽市1-06月85.912.209612.22712.3259.93725.036.6864.6411.2881.56063-2 2005年16月商品房施工、新開工及竣工面積情況3-2-1施工面積分析2005年16月全市商品房施工面積為1367.44萬平方米，比上年同期增長25.95。其中：住宅施工面積977.24萬平方米占總施工面積的71.36%，其中，別墅、高檔公寓施工面積306.7萬平方米，占住宅施工面積的31.38%，經(jīng)濟適用住房施工面積60.72萬平方米，占住宅施工面積的6.21%；辦公樓施工面積57.82萬平方米，占總施工面積的4.23%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積199.47萬平方米，占總施工面積14.59%；其他用房施工面積132.91萬平方米，占總施工面積的9.72%。長沙市2005年1-6月房屋施工面積（按用途分）單位：萬平方米階段合計住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟適用房1-06月1367.4977.24306.760.7257.82199.47132.913-2-2施工面積區(qū)域總量分析城市五區(qū)中，雨花區(qū)施工面積272.52萬平方米多于其他四區(qū)，占總施工面積的19.93%；四縣（市）中長沙縣施工面積166.79萬平方米多于其他縣(市)，占總施工面積12.2%。3-2-3 施工面積區(qū)域用途分析住宅類天心區(qū)施工面積最大，為196.59萬平方米，占住宅類總施工面積的20.12；辦公樓類芙蓉區(qū)施工面積最大，為18.74萬平方米，占辦公樓類總施工面積的32.42；商業(yè)營業(yè)用房類雨花區(qū)施工面積最大，為52.77萬平方米，占商業(yè)營業(yè)類總施工面積的26.45，其次為芙蓉區(qū)38.93萬平方米，占商業(yè)營業(yè)類總施工面積的19.52；其它用房類雨花區(qū)施工面積最大，為26.41萬平方米，占其它用房施工面積的19.87。長沙市2005年1-6月房屋施工面積(按區(qū)域分)單位:萬平米項目全市芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)長沙縣望城縣寧鄉(xiāng)縣瀏陽市住宅面積977.2180.92196.5992.15123.84180.59127.1420.3515.3440.32占100%18.51%20.12%9.43%12.67%18.48%13.01%2.08%1.57%4.13%辦公樓面積57.8118.7415.813.032.612.750.990.122.511.26占100%32.42%27.35%5.24%4.50%22.06%1.71%0.21%4.34%2.18%商業(yè)營業(yè)用房面積199.538.9318.0316.9916.6352.7729.682.554.9318.97占100%19.52%9.04%8.52%8.34%26.45%14.88%1.28%2.47%9.51%其他面積132.927.5326.3126.137.5426.418.992.30.697.01占100%20.71%19.80%19.66%5.67%19.87%6.76%1.73%0.52%5.27%3-2-4 竣工面積分析2005年16月全市商品房竣工面積為186.26萬平方米，比上年同期減少28.96。其中：住宅竣工面積143.18萬平方米，占總竣工面積的76.87%，其中，別墅、高檔公寓竣工面積10.07萬平方米，占住宅竣工面積的7.03%，經(jīng)濟適用住房竣工面積22.54萬平方米，占住宅竣工面積的15.74%；辦公樓竣工面積6.83萬平方米，占總竣工面積的3.67%;商業(yè)營業(yè)用房竣工面積20.22萬平方米，占總竣工面積的10.86%；其他用房竣工面積16.03萬平方米，占總竣工面積的8.61%。長沙市2005年1-6月房屋竣工面積（按用途分）單位：萬平方米類型合計住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟適用房1-06月186.26143.1810.0722.546.8320.2216.033-2-5 竣工面積區(qū)域用途分析住宅類長沙縣竣工面積最大，為35.52萬平方米，占住宅類總竣工面積的24.81；辦公樓類芙蓉區(qū)竣工面積最大，為4.75萬平方米，占辦公樓類總竣工面積的69.55 ；商業(yè)營業(yè)用房類長沙縣竣工面積最大，為5.54萬平方米，占商業(yè)營業(yè)類總竣工面積的27.4；其它類岳麓區(qū)竣工面積最大，為8.7萬平方米，占其它類總竣工面積的54.27。小結 2005年16月全市商品房新開工面積386.43萬平方米，比上年同期增長15.79，施工面積達1367.44萬平方米，比去年同期1085.72萬平方米增長25.95%，而竣工面積186.26萬平方米，對比去年同期減少28.96%。 綜合以上數(shù)據(jù)表明，因2004年房屋新開工面積大幅增長，造成2005年16月房屋施工面積比上年同期大幅增加，預示著今年下半年或明年的房屋上市