上海市慶豐花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告doc11.doc

上海市慶豐花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄前言第一章項(xiàng)目概況第二章項(xiàng)目建設(shè)必要性第三章市場(chǎng)分析第四章建設(shè)方案第五章項(xiàng)目法人與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理第六章投資估算、資本金及資金籌措第七章財(cái)務(wù)效益分析第八章結(jié)論和建議前言為加快徐匯區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善城市居民居住環(huán)境，重慶慶豐實(shí)業(yè)有限公司擬在徐匯區(qū)老滬閔路785號(hào)地塊，開發(fā)建設(shè)慶豐花園商品住宅項(xiàng)目。我院受重慶慶豐實(shí)業(yè)有限公司的委托，按由我院提供的初步設(shè)計(jì)方案、其他相關(guān)資料和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)徐匯慶豐花園項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究工作。第一章項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目法人本項(xiàng)目法人為重慶慶豐實(shí)業(yè)有限公司，公司注冊(cè)資本2000萬元，法定代表人：易如波。公司為民營(yíng)性質(zhì)的有限責(zé)任公司，公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)。公司擁有一批豐富經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)人才，具有雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)力。重慶慶豐實(shí)業(yè)有限公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書詳見附件。1.2.1項(xiàng)目名稱徐匯慶豐花園。1.2.2建設(shè)地點(diǎn)徐匯慶豐花園項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于徐匯區(qū)老滬閔路785號(hào)地塊。1.2.3建設(shè)內(nèi)容徐匯慶豐花園項(xiàng)目基地面積2437平方米，擬建總建筑5290平方米（不含地下建筑面積）。擬建設(shè)10層住宅及商鋪。其中，住宅面積5200平方米，商業(yè)建筑面積90平方米。項(xiàng)目綜合容積率2.17，建筑占地面積2437平方米，建筑密度為25.0，綠化率34.8。1.2.4基地現(xiàn)狀及動(dòng)拆遷項(xiàng)目基地面積為2437平方米，動(dòng)拆遷正實(shí)施中。1.2.5建設(shè)期項(xiàng)目建設(shè)期為一年1.2.6投資估算及資金籌措經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)投資估算為1890萬元，其中建安工程投資為920.66萬元，其他建設(shè)費(fèi)用為913.36萬元，維修基金為27萬，不可預(yù)見費(fèi)為56萬元。項(xiàng)目所需建設(shè)資金全部由建設(shè)單位自籌。1.2.7財(cái)務(wù)效益分析經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）為14.90，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV，I10）為60.64萬元，靜態(tài)投資回收期為2.33年（含建設(shè)期）。財(cái)務(wù)測(cè)算表明，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃徐匯區(qū)位于上海市中心城區(qū)西南部，54.76平方公里的地域面積轄蓋了10個(gè)街道、3個(gè)鎮(zhèn)，人口86萬。徐匯區(qū)一直以其名人豐碑和名勝古跡盛名遠(yuǎn)揚(yáng)。翻看歷史畫卷，游覽古寺古塔，漫步老鎮(zhèn)老街，憑吊黃道婆，追憶徐光啟，了解千百年來開放兼容的上海人，您能深深體會(huì)到歷史深重的積淀，把握上海走向世界，走向開放的腳步，龍華旅游城匯集全國(guó)各地風(fēng)物特產(chǎn)，再現(xiàn)龍華古鎮(zhèn)明清風(fēng)貌，不由讓人驚嘆古老佛教圣景與現(xiàn)代商旅繁華的和諧統(tǒng)一；步出千年歷史，一座擁有眾多“世界之最”的“上海體育城”屹立在您的面前，正展開矯健的翅膀，迎接著八方來客，展示了上海人民寬廣胸懷；不遠(yuǎn)處，燈火闌珊，霓虹閃爍，繁榮發(fā)達(dá)的商業(yè)中心徐家匯商城又呈現(xiàn)在您的面前，包羅萬象的商業(yè)品種，良好的購(gòu)物環(huán)境，周到的服務(wù)態(tài)度，使您享受到現(xiàn)代生活的舒適便捷。2.2項(xiàng)目建設(shè)是符合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求和趨勢(shì)隨著改革的深化，人民生活水平的提高，市民對(duì)改善居住條件，提出了更高的要求，居住條件的舒適化、小康化已成為人們衡量生活質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)業(yè)作為一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體，素有永遠(yuǎn)的朝陽產(chǎn)業(yè)之稱，歷史和理論反復(fù)證明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的過程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)。此外，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)家正采取各種措施鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)大發(fā)展、大提高的時(shí)期。從市場(chǎng)潛力來看，目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房?jī)H十幾平方米，雖比改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國(guó)家和中等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，還相差幾倍，市場(chǎng)潛力十分巨大，且我國(guó)目前的人均收入、房?jī)r(jià)比為五倍左右，正處于世界公認(rèn)的三至八倍的中等水平，住房消費(fèi)正符合目前中國(guó)大多數(shù)人的消費(fèi)水平和消費(fèi)需求，成為當(dāng)前乃至今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)的消費(fèi)熱點(diǎn)，市場(chǎng)將會(huì)保持相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的旺盛期。正是由于上述原因，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)才保持了多年來的增長(zhǎng)勢(shì)頭，取得了飛速發(fā)展，成為我國(guó)發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場(chǎng)化程度也日益提高。本項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，房型設(shè)計(jì)合理，居住環(huán)境上佳的中檔商品住宅是能為大多數(shù)城市居民所接受的，符合上海市政府安居工程的政策取向，也符合市場(chǎng)對(duì)住宅的需求。第三章市場(chǎng)分析3.1上海房產(chǎn)市場(chǎng)狀況市物價(jià)局價(jià)格監(jiān)測(cè)中心公布的七、八月份房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，七、八月份房?jī)r(jià)與前期相比穩(wěn)中略漲，高價(jià)位樓盤升幅明顯趨緩，中價(jià)位樓盤基本趨于穩(wěn)定，低價(jià)位樓盤尚有上漲空間，但已極為有限。專家預(yù)測(cè)，未來房?jī)r(jià)走勢(shì)趨向平穩(wěn)。監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，從區(qū)域間來看，沿江沿河樓盤已趨止?jié)q；中心城區(qū)樓盤漲幅趨緩；近郊樓盤走勢(shì)平穩(wěn)，遠(yuǎn)郊別墅上漲乏力。部分區(qū)（縣）具體房?jī)r(jià)情況如下：黃浦走勢(shì)平穩(wěn)，銷售續(xù)增。北片即淮海東路以北至蘇州河區(qū)域每平方米建筑面積均價(jià)（下稱均價(jià)）8700元，環(huán)比下跌3；中片即老城廂周圍區(qū)域均價(jià)6842元，環(huán)比下跌0.7；南片即陸家浜路至內(nèi)環(huán)線區(qū)域均價(jià)5705元，環(huán)比上升1.87。3.2區(qū)域商品房市場(chǎng)預(yù)測(cè)該地塊周圍均以眾多高等及?？茖W(xué)校聚集而形成一個(gè)“學(xué)府社區(qū)”，人口較眾，但商業(yè)氛圍不濃。地塊的東北西三面為原固定房屋，其南面和西部有該地塊周圍唯一的一片成規(guī)模開發(fā)小區(qū)“陽光綠園”，且已建成，該小區(qū)以六層房居多，少有幾棟十四層樓，小區(qū)內(nèi)房屋在今年六月前已全部售完，據(jù)了解，毛坯房均價(jià)4800元/M2。3.3銷售預(yù)測(cè)根據(jù)以上市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，投資方將開盤均價(jià)定位在45005500元，并根據(jù)市場(chǎng)情況逐年調(diào)整，環(huán)境及管理定位在中高檔，定能為一般市民客戶所接受，保證銷售計(jì)劃的順利實(shí)行。第四章建設(shè)方案本項(xiàng)目的建設(shè)方案是由上海市建工設(shè)計(jì)研究院提供的初步設(shè)計(jì)方案。4.1.1主要建筑技術(shù)指標(biāo)紅線內(nèi)面積：2437（平方米）建筑總面積：5290（平方米）住宅面積：5200（平方米）沿街商鋪：90（平方米）住宅標(biāo)準(zhǔn)層面積：520（平方米）綠化率：34.8%容積率：2.17建筑密度：25.0%4.1.2規(guī)劃宗旨確定“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，處處考慮居民生活特點(diǎn)及要求，將景觀及環(huán)境設(shè)計(jì)延伸到每一戶前。突出外部空間及環(huán)境的整體設(shè)計(jì)及安排，空間及景觀序列豐富生動(dòng)、錯(cuò)落有致?！霸诰G色和環(huán)?！背蔀槭澜缧猿绷鞯慕裉?，引入大量“生態(tài)建筑”的設(shè)計(jì)手法，通過對(duì)總體布局和建筑單體的技術(shù)處理，使整個(gè)小區(qū)建筑和居民對(duì)自然界的陽光、風(fēng)、水面綠化等具備更強(qiáng)的親和力。遠(yuǎn)離噪聲和污染，為身居鬧市的居民提供一個(gè)優(yōu)美、寧靜的世外桃源。注重景觀的精心布局，合理規(guī)劃，使每戶住宅朝南又向景，做到“推窗見景”。積極體現(xiàn)業(yè)主對(duì)小區(qū)開發(fā)和營(yíng)銷的要求，注重每戶的景觀環(huán)境，并使房型大小與景觀質(zhì)量相匹配，并努力實(shí)現(xiàn)“低成本開發(fā)”，而獲得高質(zhì)量的環(huán)境。4.1.3規(guī)劃布局基本構(gòu)成整個(gè)小區(qū)為一幢小高層住宅，四周有大量的綠地，兼顧了住宅的視覺需求，以滿足設(shè)計(jì)中的“均好性”。4.1.4住宅選型和建筑形象建筑空間組合，住宅建筑全部南向。小高層采用一梯二戶式單元，寬開間，控制每套面積和進(jìn)深。第五章項(xiàng)目法人與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理7.1項(xiàng)目法人本項(xiàng)目由項(xiàng)目公司重慶慶豐實(shí)業(yè)有限公司為項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，對(duì)本項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、經(jīng)營(yíng)、債務(wù)償還和負(fù)責(zé)資產(chǎn)的保值增值。7.2項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目建成后，全部住宅計(jì)5200平方米和商業(yè)設(shè)施90平方米全部出售。項(xiàng)目建設(shè)完成后，由項(xiàng)目法人委托有關(guān)物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理，達(dá)到居住物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定后，由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)續(xù)聘或另行聘請(qǐng)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行管理。住宅小區(qū)的物業(yè)管理將委托專業(yè)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。第六章投資估算、資本金和資金籌措9.1項(xiàng)目投資估算的范圍a)項(xiàng)目建設(shè)用資金是由建設(shè)方通過自籌及預(yù)售房產(chǎn)收入解決，本估算不包括建設(shè)期利息；b)項(xiàng)目建成后全部出售；c)本項(xiàng)目的工程建設(shè)投資估算中，不包括商品住宅的二次精裝修費(fèi)用。9.2投資估算編制依據(jù)a)建設(shè)投資根據(jù)設(shè)計(jì)方案和有關(guān)前期工作部分基礎(chǔ)資料；b)本項(xiàng)目的工程造價(jià)估算參照近期本市部分工程竣工結(jié)算的主要指標(biāo)，并考慮費(fèi)用調(diào)整因素；9.3工程建設(shè)投資估算定義和假設(shè)a)建安工程費(fèi)中主要考慮公用部位和外墻面的裝修，內(nèi)裝飾標(biāo)準(zhǔn)主要包括：石灰抹漿、粉刷等；b)設(shè)備及安裝工程均以本市現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行估算；c)總體工程包括道路、圍墻、大門、綠化及室外管線等；d)土地出讓金及土地開發(fā)費(fèi)用按市場(chǎng)價(jià)計(jì)列；e)建設(shè)期土地使用稅按基地面積計(jì)征為1元/平方米年；f)增容費(fèi)：其估算量和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)詳見附表1；g)不可預(yù)見費(fèi)率取定為3（計(jì)費(fèi)基數(shù)為建安工程投資與其他建設(shè)費(fèi)用之和）；h)銷售成本費(fèi)率取定為3%（計(jì)費(fèi)基數(shù)為銷售收入）9.4建設(shè)投資經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)投資估算為1890萬元，其中建安工程投資為920.66萬元，其他建設(shè)費(fèi)用為913.36萬元，維修基金為27萬，不可預(yù)見費(fèi)為56萬元。（詳見附表91慶豐花園總投資估算表）9.5資本金本項(xiàng)目需資本金為567萬元，占建設(shè)投資的30，出資方為重