南寧童樂嘉園商業(yè)可行性發(fā)展策劃報告102P.ppt

1,南寧童樂嘉園 商業(yè)可行性發(fā)展策劃報告,謹呈：廣西江川房地產開發(fā)有限公司,2,前言,承蒙貴司對我公司的信任與支持，鑒于本項目調研分析的工作量及時間緊湊性，我司對本項目的前期調研及發(fā)展定位策劃工作深入思考，實現(xiàn)項目旺場經(jīng)營，商業(yè)開發(fā)價值最大化，前期階段需要解決兩大問題，一是解決項目“做什么“，二是解決項目“怎么做“。 本報告著重解決項目“做什么“的問題，我們在本次溝通達成一致共識后將會深入論證分析“怎么做“的問題。,3,項目所在區(qū)域的商業(yè)市場環(huán)境及未來的發(fā)展空間如何？,項目以怎樣商業(yè)定位方向符合區(qū)域未來市場發(fā)展要求？,項目自身具備的競爭優(yōu)勢及所面對目標客戶群是怎樣？,項目“做什么“需要解決的三個核心問題,我們帶著問題去尋找解決方案,4,part 1,區(qū)域背景及市場環(huán)境分析,part 2,項目條件及目標客戶分析,part 3,項目可行性發(fā)展定位方向,報告思路,5,part 1,區(qū)域背景及市場環(huán)境分析,項目所在區(qū)域的商業(yè)市場環(huán)境及未來的發(fā)展空間如何？,6,一、相思湖新區(qū)在南寧城市發(fā)展及商業(yè)發(fā)展版圖中占據(jù)怎樣的發(fā)展地位？,7,城市性質：南寧市是廣西壯族自治區(qū)首府，北部灣經(jīng)濟區(qū)核心城市，我國西南地區(qū)連接出海通道的綜合交通樞紐。 城市規(guī)模：到2020年，中心城區(qū)城市人口控制在300萬人以內，城市建設用地控制在300平方公里以內。,南寧城市規(guī)劃定位,南寧定位為北部灣經(jīng)濟區(qū)中心城市，西南出海通道的綜合交通樞紐，2020年中心城區(qū)人口300萬人。,8,規(guī)劃：以邕江為軸線，兩翼拓展，實施南向發(fā)展戰(zhàn)略，重點建設五象新區(qū)。具體為： 向南提升邕江南岸區(qū)域，重點加快建設五象新區(qū)； 向東完善鳳嶺片區(qū)、仙葫片區(qū)，加快建設龍崗片區(qū)； 向西加快相思湖新區(qū)建設。,南寧城市規(guī)劃以邕江為軸線，兩翼拓展，實施南向發(fā)展戰(zhàn)略，重點建設五象新區(qū)。,南寧城市規(guī)劃方向,相思湖新區(qū)處于城市發(fā)展主方向，發(fā)展前景廣闊。,9,南寧市發(fā)展成為300萬人口北部灣核心城市，城市擴容發(fā)展是主旋律； 南寧城市擴容以邕江主軸，兩翼拓展為主核心，未來相思湖新區(qū)將會是城市西進發(fā)展主場。,從南寧城市發(fā)展規(guī)劃布局看：,10,城市商業(yè)發(fā)展格局,南寧城市商業(yè)格局形成以朝陽老商圈為中心，多個新商圈為布局發(fā)展,南寧城市商業(yè)格局：以朝陽商圈為核心，包括瑯東商圈、江南商圈，興寧商圈還有正在啟動的五象商圈和相思湖新區(qū)商圈在內的城市商業(yè)格局。,11,朝陽商圈是南寧城市級核心商圈，擁有南寧“第一商圈”美譽。作為南寧市現(xiàn)有唯一的城市級商業(yè)中心，處于一個舉足輕重的地位，它的一舉一動都牽動著南寧經(jīng)濟的大動脈。在這月人流量最高在30萬人次以上的商圈里，它擁有非同凡響的人氣、濃厚的商業(yè)氣氛何濃郁的商業(yè)文脈。,朝陽商圈分析,朝陽商圈作為南寧老商業(yè)中心，中心地位依然是無可撼動,商圈消費特點：以居民流消費為主，中高低檔次均可滿足； 商圈組成特點：以商場、步行街、商業(yè)裙樓等組成，集餐飲、娛樂、購物、休閑、商務等五大功能于一體；,12,十年瑯東，終成今天的“南寧cbd”，成為南寧近年來城市發(fā)展的“名片”。在政府相關部門的商業(yè)規(guī)劃體系上，瑯東商圈被定位為城市級區(qū)域級商圈，從目前來看，這個商圈已經(jīng)初步形成了包括夢之島水晶城（夢之島百貨）、金湖商業(yè)廣場（南寧百貨、人人樂超市）、以及已經(jīng)簽約的廣州友誼百貨（地王裙樓）共同構筑的區(qū)域級商圈雛形。,商圈消費特點：以商務流消費為主，中高檔次為主； 商圈組成特點：主要以集中商業(yè)構成，集餐飲、娛樂、購物、休閑、商務等五大功能于一體；,瑯東商圈分析,埌東商圈經(jīng)過十年發(fā)展，目前成為南寧新商業(yè)中心代言,13,五象新區(qū)建設將是“再造一個新南寧”的龐大系統(tǒng)工程，它不僅是一個占地面積達175平方公里，可容納150萬人的廣闊區(qū)域，同時也將是一個以文化體育、行政辦公為主，集居住、物流、休閑、娛樂為一體的綜合性城市新區(qū)，未來更將成為繼埌東之后南寧城市形象新的代表；,五象新區(qū)商圈分析,五象新區(qū)承載再造一個新南寧的重任，商業(yè)還處于起步發(fā)展階段，未來將會形成南寧新商業(yè)中心發(fā)展方向。,14,現(xiàn)有商業(yè)消費特點：以居民消費+學生消費為主，中低檔次； 現(xiàn)有商業(yè)組成特點：商業(yè)構成多集中在高校附近，以超市或市場帶動區(qū)域商業(yè)發(fā)展，業(yè)態(tài)以學生服務為主；,雖然目前相思湖新區(qū)尚未有明顯的商業(yè)集群中心，基本上沿大學路零星分布，但是區(qū)域高校云集，擁有著強大的消費潛力，同時隨著相思湖cbd核心商務區(qū)的建設，相思湖新區(qū)未來勢必成為南寧最有活力的一個區(qū)域，商業(yè)前景不可限量；,相思湖商圈分析,相思湖新區(qū)作為南寧高教基地，未來將會以相思湖cbd為帶動，形成南寧西部新商業(yè)中心。,15,南寧商業(yè)市場形成朝陽老商圈及瑯東、江南及鳳嶺等新興商圈并存發(fā)展的發(fā)展格局； 隨著南寧城市擴容發(fā)展未來相思湖新區(qū)的將會形成區(qū)域級的新商業(yè)中心。,從南寧城市商業(yè)發(fā)展布局看：,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,16,二、項目所在片區(qū)在相思湖區(qū)域及商業(yè)發(fā)展中占據(jù)怎樣的發(fā)展地位？,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,17,相思湖新區(qū)根據(jù)片區(qū)發(fā)展功能特征可分為四大片區(qū)： 東區(qū)：為快環(huán)以東，高新區(qū) 中區(qū)：為快環(huán)以西，高教、行政商務、文化體育、配套、商貿、旅游區(qū) 西區(qū)：為邕江以西高教園區(qū) 南區(qū)：為邕江以南商貿物流區(qū),東區(qū),中區(qū),西區(qū),南區(qū),相思湖新區(qū)發(fā)展格局,本案,相思湖新區(qū)發(fā)展形成四大功能區(qū)，各區(qū)功能定位清晰。,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,18,相思湖新區(qū)規(guī)劃,相思湖新區(qū)位于南寧市的西部，邕江上游，規(guī)劃控制總面積127平方公里。 功能定位為高等教育基地、高新技術產業(yè)基地和行政商務新中心、文化體育中心，配套發(fā)展房地產、商貿、旅游等產業(yè)。 新區(qū)人口將突破50萬，其培養(yǎng)輸送的學生將超過20萬名，其科研成果轉化產業(yè)產值及附帶的產值將達1000億元以上，發(fā)展成為大學城、科技城、創(chuàng)業(yè)城、文化城。,高等教育基地、高新技術產業(yè)基地和行政商務新中心、文化體育中心，配套發(fā)展房地產、商貿、旅游等產業(yè)。,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,19,相思湖新區(qū)交通規(guī)劃,橫向干道 大學路：城市東西主干道，連接相思湖新區(qū)與中心區(qū)主軸 江北大道 城市東西次干道，連接相思湖與中心區(qū) 江南大道： 縱向干道 鵬飛路 相思湖片區(qū)縱向主干道 羅文大道 相思湖片區(qū)縱向主干道 快環(huán)路： 連接各個城區(qū)快速路 輕軌一號線 15分鐘到達朝陽片區(qū)，30分鐘到達瑯東,相思湖新區(qū)三縱三橫城市干道與城市中心快速對接，輕軌一號線貫穿整個區(qū)域,本案,輕軌一號線,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,20,高教職教基地共引進廣西民族大學相思湖學院、廣西財經(jīng)學院相思湖新校區(qū)、廣西藝術學院相思湖新校區(qū)、廣西建筑工程職業(yè)技術學院、南寧市委黨校、南寧職業(yè)技術學院新校區(qū)等13個項目，轄區(qū)內院校規(guī)模達到35所。,相思湖高教新區(qū)高校分布,相思湖高教新區(qū)未來布局13多高等院校，成為南寧未來高教聚集中心區(qū),2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,21,相思湖新區(qū)定位為“兩基地兩中心三大產業(yè)發(fā)展”將會大大推動區(qū)域跨越式發(fā)展，從而促進區(qū)域商業(yè)繁榮： 相思湖新區(qū)縱橫交錯的交通路網(wǎng)，使得區(qū)域與城市各區(qū)形成快速對接，為區(qū)域商業(yè)發(fā)展形成強大推動力。 項目所在片區(qū)是相思湖新區(qū)發(fā)展高教基地中心，具有大學城發(fā)展中心價值。,從相思湖區(qū)域發(fā)展看：,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,22,三、城市輕軌發(fā)展給區(qū)域及商業(yè)帶來怎樣的變革影響？,23,軌道交通規(guī)劃,南寧市軌道交通一號線一期工程和二號線工程共長50公里，將在市區(qū)首先形成“十”字形的軌道交通框架。 一號線一期工程東起火車東站西至羅文站線路總長25公里，共設車站24座，其中，相思湖新區(qū)區(qū)將設有5個站點。 輕軌一號線2009年動工建設，預計2016年建成通車,城市輕軌建設將會給南寧商業(yè)帶來變革性發(fā)展，2016年一號線建成后，輕軌沿線的物業(yè)將得到巨大提升！,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,24,城市輕軌的建設標志著南寧市交通支持從單一公交方式向立體交通發(fā)展格局轉變，對于城市中心城與新城形成快速無縫對接。,軌道交通規(guī)劃,輕軌1號線的建設，將能吸引和帶動人群往西移，無論是購物還是置業(yè)，對相思湖片區(qū)起到極大推動作用；項目位于1號線鵬飛路站點，發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值清晰可見！,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,25,輕軌對地產的影響機理,城市功能強化,集客能力增加,輻射范圍擴大,商業(yè)中心強化,辦公區(qū)域集中,沿線中小戶項目升溫,居住郊外化,次級商務中心,白領置業(yè)群增加,城市功能提升,居住環(huán)境改善,交通時間縮短,片區(qū)開發(fā)升溫,城市中心區(qū),城市邊緣,輻射范圍增加,居住群體擴大,輕軌開通,支持,支持,從輕軌市場格局來說，輕軌不僅會加速沿線片區(qū)房地產市場的發(fā)展和成熟，還會加速片區(qū)價值的重組，中低檔房地產密集的片區(qū)相對于高房地產密集的片區(qū)升值空間會更大一些，而新開發(fā)區(qū)域也相對于老開發(fā)城區(qū)在前景預期方面更勝一籌。,軌道交通影響,輕軌對沿線物業(yè)的影響體現(xiàn)為：區(qū)域價值提升、交通的高效率和變輸能力、人群聚集能力的增強，大大改變區(qū)域發(fā)展進程。,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,26,第三影響區(qū)域,支線輕軌,15分鐘可達性,5-10分鐘可達性,第二影響區(qū)域,高速輕軌站點,第一影響區(qū)域,高速輕軌線,交通方式,軌道交通影響,第一影響區(qū)域距離站點步行或者 自行車距離5-10分鐘，適合發(fā)展高等 級功能，包括高級辦公、商業(yè)以及居 住，開發(fā)強度高；常是地價最高、 最先發(fā)展起來的區(qū)域; 第二影響區(qū)域距離站點通過其他交 通方式15分鐘內可以到達（包括 通以 及換乘時間），是上述高等級功能的備 選區(qū)域同時適合布局可進行產業(yè)聚集 的相關功能；開發(fā)強度較高 第三影響區(qū)域距離站點通過其他交 通方式需要15分鐘以上的時間 （包括交 通以及換乘時間），取決于地段狀況可 以發(fā)展多種功能；開發(fā)強度取決于地塊 以及開發(fā)內容,輕軌站點能提升輕軌站口周邊物業(yè)價值，擴大輕軌站口商業(yè)輻射范圍，非常明顯本項目處于輕軌第一影響區(qū)域！,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,27,1、輕軌縮短了區(qū)域間的距離，加速相思湖新區(qū)發(fā)展 輕軌的開通使得沿線區(qū)域的價值都獲得提升，輕軌站口區(qū)域是其中最大的受益者。輕軌的規(guī)劃，更便捷的交通將改變投資者的觀念，使投資者眼中的相思湖區(qū)由“新區(qū)”走向成熟，由“偏遠”走向中心，新區(qū)區(qū)特有的價值將被迅速放大。 2、輕軌能增強商圈輻射力，以及增加區(qū)域內片區(qū)聯(lián)系， 輕軌與所有的道路、橋梁一樣，能大大縮短城市之間交流和溝通成本，促進城市的融合，交通時間成本的變小能給沿線的商業(yè)帶來更多的客流量。 3、輕軌對開發(fā)項目產品定位提出了更高的要求 輕軌能加快客流的速度，能迅速帶來也能迅速帶走，由于解決了交通時間成本問題，消費者在消費行為上有了更多的選擇空間，做有特色的商業(yè)中心，再遠的區(qū)域的消費者也能吸引過來，沒有特色的產品，本區(qū)域的客戶也留不住。,軌道交通發(fā)展影響,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,28,輕軌1號線發(fā)展將為區(qū)域帶來變革性的影響，大大促進相思湖新區(qū)與城市各區(qū)之間融合： 輕軌發(fā)展將會大大提升沿線的物業(yè)價值，尤其是處于地鐵口的商業(yè)物業(yè)更是形成商業(yè)中心主要條件。,從輕軌發(fā)展影響看：,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,29,四、相思湖新區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與未來商業(yè)布局如何？,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,30,相思湖區(qū)域商業(yè)發(fā)展演變,相思湖區(qū)域商業(yè)發(fā)展到今天，大致經(jīng)歷了三個階段兩個轉折點，2012年隨著躍盛商業(yè)廣場的啟動，騁望商業(yè)項目的落地，區(qū)域商業(yè)也開始進入快速擴張發(fā)展階段，未來相思湖區(qū)域商業(yè)將會形成高、中、低檔次多層次商業(yè)消費。,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,31,隨著相思湖新區(qū)快速發(fā)展，區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展將形成三大核心商圈帶動區(qū)域商業(yè)發(fā)展：躍盛廣場商圈、相思湖cbd商圈、高教新區(qū)商圈.,躍盛廣場商圈：將在相思湖以東輻射周邊區(qū)域形成消費商圈； 相思湖cbd商圈：以cbd為商業(yè)核心區(qū)輻射整個相思湖新區(qū)， 高教新區(qū)商圈：而相思湖以西的新高校區(qū)憑借眾多學生消費也會形成一個新商圈。,相思湖新區(qū)未來商業(yè)發(fā)展格局,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,32,躍盛廣場商圈,躍盛廣場 商圈,相思湖市場商圈是目前相思湖片區(qū)最旺商業(yè)，主要以相思湖農貿市場、利客隆、建納市場、躍盛商業(yè)廣場，以及周邊沿街商業(yè)組成。,商圈組成特點：目前以建納市場為核心商圈，躍盛商業(yè)廣場開業(yè)后將完善休閑娛樂餐飲以及中高檔購物功能，輻射能力進一步增強。 經(jīng)營檔次：產品檔次中低檔次 消費群體：主要為學生消費，還要周邊居民消費 主要業(yè)態(tài)：超市、餐飲、服裝、鞋帽、娛樂、文體等學生基本生活消費。 代表商業(yè)：相思湖農貿市場、利客隆超市、建納農貿綜合市場等,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,33,民大,機電學院,經(jīng)干院,農職院,銀行學校,華僑學校,建納農貿市場,躍盛商業(yè)廣場,外國語學校,目前建納市場及相思湖市場較為成熟，躍盛商業(yè)中心開業(yè)后會進一步增加該商圈的輻射力，完善該商圈娛樂休閑購物功能。,相思湖農貿市場,主要以學生服務類業(yè)態(tài)為主，集商場、超市、專賣店、精品店、農貿市場為一體，裝修檔次中低，消費水平中低，但業(yè)態(tài)大多擁有時尚元素，較為學生群體喜好，該商圈輻射農職院、民大、銀行學校、機電學院、經(jīng)干院等高校集群；,躍盛商業(yè)廣場商圈,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,34,商圈構成：農貿市場起+超市主力店+時尚服飾商場+步行街,1、西鄉(xiāng)塘市場場經(jīng)營面積約4萬平米，是目前大學路上經(jīng)營成熟的商業(yè)。 2、面積區(qū)間：主力面積30100 3、服裝商場租金：80150元/左右，街鋪租金：150200元/左右，轉讓費34萬元 4、經(jīng)營業(yè)態(tài)：餐飲、服飾、超市、休閑娛樂 5、消費人群：學生消費主體+居民消費,躍盛商業(yè)廣場商圈,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,35,相思湖cbd商圈,相思湖cbd為區(qū)域商業(yè)中心，目前處于發(fā)展起步階段，建設步伐相對較慢，估計35年后商業(yè)氛圍才會得以呈現(xiàn)。,相思湖cbd,人口：未來35年cbd人口達到8萬人； 商業(yè)體量：預計未來5年商業(yè)體量達到19萬； 商圈消費特點：消費人群為相思湖新區(qū)商務、辦公、學生、居民等，消費中高檔次； 商圈組成特點：大型購物中心，休閑購物廣場，大型書城，大型科技數(shù)碼廣場等。,大學西路,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,36,相思湖cbd規(guī)劃,相思湖cbd：定位為區(qū)域總部基地辦公、酒店、大型購物中心、休閑娛樂中心，原商業(yè)規(guī)劃9萬以上，輻射相思湖新區(qū)辦公商業(yè)需求，商業(yè)定位中高檔。,公安局,相思湖cbd商圈是區(qū)域未來商業(yè)中心，目前區(qū)域建設在起步階段，片區(qū)內部分機關辦公樓已建設完成，房地產項目處于土地出讓以及規(guī)劃建設階段。,相思湖cbd商圈,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,37,人口：目前區(qū)域人口為23萬人，未來35年區(qū)域人口達到近11萬人； 商業(yè)體量：未來35年商業(yè)體量在56萬； 商圈消費特點：未來高教新區(qū)35年內高校學生達到57萬人，居民23萬人，片區(qū)以高校學生消費為主。 商圈組成特點：片區(qū)商業(yè)街區(qū)項目以西城中央大街為主，體量約4萬平米，集中商業(yè)以本項目為主。,怡景灣,西城中央大街,本項目,相思湖學院,農職院,南職院,技工學校,農工商,財院,黨校,高教新區(qū)目前商業(yè)處于起步發(fā)展階段，區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模較小，主要有中央大街社區(qū)商業(yè)及大學里沿街少量商業(yè)，缺少集中商業(yè)。,石埠路沿街居民樓,高教新區(qū)商業(yè)圈,大學西路,石埠路,江北大道,鵬飛路,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,38,高教新區(qū)域商業(yè)發(fā)展在起步階段，區(qū)域商圈未形成，目前商業(yè)以服務高校零散餐飲業(yè)態(tài)以及社區(qū)商業(yè)為主。,高教新區(qū)商業(yè)處于發(fā)展起步階段，區(qū)域商圈未形成，目前商業(yè)主要以服務高校及社區(qū)商業(yè)為主，高校旁商業(yè)主要低檔餐飲，由于區(qū)域項目零星分布，因此商業(yè)也分散，無法形成規(guī)模。,鵬飛路（相思湖學院段）商業(yè),西城中央大街,鵬飛路鋪面,高教新區(qū)商業(yè)圈,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,39,區(qū)域商圈人口對比,區(qū)域人口在未來35年將會新增20萬人，cbd區(qū)8萬人，躍盛商圈區(qū)18萬人，新高校區(qū)近11萬人； 隨著相思湖新區(qū)cbd的建設，區(qū)域人口將會快速增加，未來5年區(qū)域學生將達到15萬人，居民達到15萬人，科研人員約5萬人，企事業(yè)單位達到5萬人，未來35年內總人口將達到40萬人。,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,40,區(qū)域商圈商業(yè)量對比,未來35年，相思湖新區(qū)商業(yè)放量： cbd體量：19萬，躍盛商圈體量：14.2萬 ，新高校區(qū)體量：5.3萬。,商業(yè)體量 區(qū)域商業(yè)體量在未來35年將會增加至近39萬，達到38.57萬， cbd區(qū)共19萬 ， 躍盛商圈區(qū)共14萬 ， 新高校區(qū)共5.3萬 。,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,41,區(qū)域商業(yè)發(fā)展總結,1、相思湖新區(qū)處于起步發(fā)展階段，未來商業(yè)發(fā)展空間很大。 2、相思湖新區(qū)商業(yè)以中低檔次學區(qū)商業(yè)為主，區(qū)域商業(yè)有待升級。 3、區(qū)域未來商業(yè)供應量大，市場未來面臨較大競爭。,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,42,區(qū)域商業(yè)分析啟示,區(qū)域目前商業(yè)以學生消費為主，滿足生活的中低檔次消費 目前區(qū)域商圈均是以農貿市場作為發(fā)展起點，隨著周邊高校逐漸增加，消費群體逐漸轉變?yōu)橐詫W生為主力，商圈開始引進超市或商場作為主力店，吸引餐飲、服飾、休閑娛樂等學生消費業(yè)態(tài)入駐，形成學區(qū)商圈；學區(qū)商圈集中在高校集中區(qū)旁，經(jīng)營業(yè)態(tài)上以超市主力店+餐飲娛樂服裝業(yè)態(tài)小商家組合為主，依托學生群為主力消費客戶，經(jīng)營檔次為中低檔。 區(qū)域未來商業(yè)形成三大片區(qū)多個項目發(fā)展，需要有差異化競爭 隨著未來相思湖cbd，高教新區(qū)，以及物流園區(qū)等片區(qū)的發(fā)展，區(qū)域內將形成以cbd為商業(yè)核心，不同區(qū)域需求副商業(yè)中心的商業(yè)格局，輕軌交通加速了各區(qū)域的連接，同時也增加了商業(yè)競爭。,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,43,五、區(qū)域現(xiàn)有及潛在商業(yè)競爭項目對本項目影響如何？,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,44,相思湖新區(qū)商業(yè)發(fā)展,相思湖新區(qū)商業(yè)發(fā)展迅猛，35年后將會新增近30萬商業(yè)體量,西城中央大街,建納農貿市場,嘉泰誠購物廣場,躍盛商業(yè)廣場,騁望集團cbd地塊,相思湖農貿市場,隨著相思湖cbd核心區(qū)的建設，中房、同人、榮和、騁望等等各大房企紛紛涌入，預計未來35年相思湖新區(qū)將匯集近20個商業(yè)項目。,騁望酈都商鋪,水建華府商鋪,相思湖花園,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,45,建納綜合市場,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,46,區(qū)位：位于目前相思湖高校片區(qū)中心 規(guī)模：商業(yè)體量約4萬，體量較大 經(jīng)營模式：超市+時尚服飾商場+餐飲+其他綜合業(yè)態(tài) 經(jīng)營檔次：因為缺少良好規(guī)劃，經(jīng)營環(huán)境較差，經(jīng)營檔次為中低檔 客群：以周邊學校學生為主要消費群體，周邊居民為次要消費群體；,建納綜合市場打造以學生消費為主學區(qū)商業(yè)中心，經(jīng)營模式以超市+時尚服飾商場為主力店，配合餐飲等其他綜合業(yè)態(tài)。,建納綜合市場,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,47,區(qū)位：位于目前西鄉(xiāng)塘高校片區(qū)中心 規(guī)模：集中商業(yè)體量約6萬； 經(jīng)營模式：超市+影院+品牌服飾綜合業(yè)態(tài)+餐飲+其他綜合業(yè)態(tài) 經(jīng)營檔次：中高檔 客群：以周邊學校學生為主要消費群體，周邊居民為次要消費群體；,躍盛商業(yè)廣場,躍盛商業(yè)廣場比現(xiàn)有市場規(guī)劃更好，檔次更高，在業(yè)態(tài)上增加了影院ktv等業(yè)態(tài)，在其他服飾、運動以及餐飲上吸納更多連鎖品牌，更具有競爭力。,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,48,躍盛商業(yè)廣場,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,49,躍盛商業(yè)廣場平面布局,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,50,相思湖cbd中心騁望地塊項目,截止至2012年5月19日，相思湖新區(qū)出讓兩塊地塊均由上海騁望置地有限公司獲得，其中5月17日拍出的地塊為cbd區(qū)域地塊，地塊建設要求：酒店、辦公、商業(yè)綜合體主體建筑高度b200米且300米/b；酒店、辦公、商業(yè)綜合體總建筑面積不低于9萬平方米，其中辦公占總建筑面積30-40%，商業(yè)占建筑面積10-20%，其余為酒店建筑，且為五星級酒店；,騁望地塊項目目前在規(guī)劃中，該項目以酒店、辦公、商業(yè)綜合體為主，是相思湖cbd中心區(qū)和核心項目，未來將形成cbd的商務地標。,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,51,相思湖cbd相思湖嘉泰誠購物廣場,項目地址：大學西路南側、梧桐路東側交叉路口 項目規(guī)模：3.7萬平方米的6層綜合商場與17612平方米的12層三星級賓館地下部分13587平方米，地面部分的商業(yè)露天廣場為5000平方米， 開發(fā)商：廣西嘉泰誠投資有限公司 預計于2012年初建成并投入使用 功能定位：購物、休閑娛樂、餐飲、酒店 客戶群體:居民、商務辦公人群、學生等,嘉泰誠購物廣場定位購物、休閑娛樂、餐飲、酒店，客戶群體為相思湖新區(qū)居民、商務辦公人群、學生等，建成后將是cbd中心區(qū)購物中心。,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,52,西城中央大街,區(qū)位：位于高教新區(qū)邊緣，雖然擁有片區(qū)高校資源，但對校區(qū)商業(yè)輻射力較差； 規(guī)模：目前高教新區(qū)最大體量商業(yè)，但以街區(qū)商業(yè)為主，缺少集中商業(yè)蓄積人氣； 經(jīng)營模式：開發(fā)式社區(qū)商業(yè)，以超市、餐飲、休閑娛樂、時尚購物為主，目前部分開業(yè)經(jīng)營，業(yè)態(tài)以社區(qū)商業(yè)為主。 客群：目前客戶以社區(qū)業(yè)主及周邊居民為主；,西城中央大街距離本項目較近，項目在區(qū)位、交通等條件與本項目相比明顯較弱，目前以社區(qū)配套商業(yè)為主，經(jīng)營狀況較差，出租率約在20。,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,53,西城中央大街,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,54,其他沿街商業(yè),相思湖西路餐飲,騁望酈都沿街商業(yè),西建水岸華府沿街商業(yè),相思湖農貿市場,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,55,區(qū)域競爭項目總結,1、區(qū)域內現(xiàn)有建納綜合市場及相思湖農貿市場共同構成現(xiàn)有的躍盛商圈，隨著躍盛商業(yè)廣場在明年開業(yè)后，將會大大升級片區(qū)商業(yè)。 2、馳望項目與嘉泰誠將是相思湖cbd商業(yè)啟動發(fā)展的典型代表，未來將會成為區(qū)域商業(yè)高檔次消費； 3、中央大街是離項目最近的商業(yè)，但是在地段、交通及商業(yè)形態(tài)等方面難以與本項目競爭，本項目將會成為高教基地商業(yè)代表。,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,56,part 2,項目條件及目標客戶分析,項目所面對自身條件及目標客戶是怎樣？,2013房地產策劃設計大全，300g移動圖書館！ 專業(yè)地產智庫、淘寶雙鉆信用 ,57,一、項目自身條件及核心價值主要有哪些？,58,民族大學,機電學院,學府大道,工商學院,南職院,財 院,市黨校,怡景灣,西城中央大街,相思湖花園,經(jīng)干院,社會主義學院,輕軌一號線,輕軌站點,輕軌站點,相思湖cbd,項目區(qū)位分析,高校新區(qū),項目本案,項目位于相思湖新區(qū)高校新區(qū)中心，大學西路與鵬飛路交匯處，輕軌1號站站點,59,項目四至分析,農工商,技工學校,東面,南面,北面,西面,大學路,鵬飛路,農職院,相思湖學院,項目一期,相思湖投資公司,60,項目規(guī)劃指標,項目分兩期開發(fā)，目前一期兩棟高層住宅已封頂， 二期即將動工，規(guī)劃1棟綜合樓，1棟廉租房和2棟高層住宅；商業(yè)體量目前規(guī)劃約1.5萬，為集中商業(yè)加沿街商業(yè)組合。,61,項目交通分析,項目位于高校新區(qū)中心，距相思湖cbd1.5公里，距離躍盛商業(yè)中心4.7公里。,大學鵬飛路上，輕軌二號站旁，靠近西鄉(xiāng)塘客運站，交通通達性好。,62,項目周邊交通情況,項目周邊主干道有大學路，鵬飛路、公交車有58、804路,63,項目周邊高校資源分析,項目周邊高校有民大相思湖學院、財經(jīng)學院、南職院、農業(yè)職業(yè)學院、黨校等主要高校。,64,項目周邊建設情況,項目周邊高校處于規(guī)劃建設中，部分高校已投入使用。,南寧技工學校即將投入使用,鵬飛路商鋪在招商中,相思湖學院已投入使用，目前約7000在 校師生，部分校區(qū)在建設中,市黨校,財經(jīng)學院在建設中，即將投入使用,南職院已經(jīng)投入使用,65,項目周邊人口情況,項目周邊1.5公里范圍內人口較少，以相思湖學院、南職院等高校學生，以及分散的居民為主。,相思湖學院,昌泰清華園,軍安路居民區(qū),南職院,黨校等高校區(qū),石埠路沿街居民區(qū),66,交 通,區(qū) 位,項目位于大學西路主干道 上，緊鄰輕軌一線二號站口,項目背靠民族大學相思湖學院， 位于相思湖新區(qū)中心，輻射力強,商業(yè)較少,項目周邊區(qū)域有相思湖學院、南職院等高 校投入運營，片區(qū)商業(yè)存在空白，潛力巨大,項目規(guī)模,項目規(guī)劃商業(yè)面積約1.5萬，部分集中商業(yè)加沿 街商鋪組合，對于當前高校集中區(qū)擁有規(guī)模優(yōu)勢；,產品價值,項目規(guī)劃以街區(qū)為主，外立面時尚，昭示面以 及整體形象較好，各商業(yè)區(qū)域內有商業(yè)連廊連接；,項目資源分析總結,67,項目核心價值,地標,便捷,核心,綜合,地鐵,從項目內外部條件考慮，通過對高校新區(qū)內其他功能的打造，建立其高校新區(qū)核心價值地位。,地塊位于城市主干道江大學路與鵬飛交匯處，具有便捷的交通,地塊優(yōu)越的地段、建立其區(qū)域標志性形象，符合高校新區(qū)發(fā)展規(guī)劃,項目的區(qū)域內商業(yè)規(guī)模效應，1.5萬平米綜合商業(yè)效應，提升項目的品質形象，完善區(qū)域的配套。,項目緊鄰的地鐵一號線鵬飛站點地鐵口，地鐵物業(yè)價值。,項目 核心價值,68,項目處于高教新區(qū)核心緊鄰主干道 擁有地鐵口的區(qū)域級綜合商業(yè)項目,通過以上對項目的分析，本地塊核心屬性是：,項目屬性,69,二、區(qū)域現(xiàn)有及潛在未來潛在目標消費客戶群主要有哪些？,70,項目客群分析,本項目處于高校新區(qū)中心，周邊有相思湖學院、農職院、技工學校、南職院、財經(jīng)學院、黨校等眾多高校，未來幾年，高校學生將達到7萬人左右。,71,區(qū)域學生群體分析 以項目為中心1.5公里半徑內約有1.3萬人學生，預計3年5年新增近6萬學生，區(qū)域學生人口達到7萬人。,區(qū)域企事業(yè)單位人員分析 人員構成：包含各個學習的教師以及周邊企事業(yè)單位的員工。人員當前預計有1000人，預計3年內新增2500人，總計將達到3500人。,區(qū)域周邊居民分析 主要是來自于周邊居住小區(qū)的外來人口以及本地的常住人口。人員當前預計有近1萬人，預計3年后新增2.5萬，總計將達到近3.5萬人,相思湖區(qū)域內未來三年總人口將達到24萬，現(xiàn)主要的客戶群體由高校學生1.3萬、城市居民1萬、以及企事業(yè)單位員工1000人構成。,區(qū)域客戶類別,72,年齡：18-22歲，消費能力一般， 消費習慣：學生消費集中消費頻率較高的如餐飲，日常用品等，且多為集群消費； 消費檔次：學生消費主要以中低檔為主； 消費心理：學生喜歡追求新鮮、時尚、潮流感強的事物，強調體驗感； 消費業(yè)態(tài)：餐飲、時尚潮流服裝飾品、生活用品、電影院、網(wǎng)吧、ktv等。,學生消費分析,學生在區(qū)域內消費主要以日常生活、餐飲及休閑娛樂等方面，對于更高檔次及大宗物品主要前往朝陽商圈購物。,73,學生消費分析,學生本區(qū)域內消費主要為中低檔次為主，多是帶有目的性消費，輻射范圍約在10分鐘路程,74,年齡：多集中在25-45歲，消費能力一般； 消費領域:日用品，購物，餐飲、娛樂、休閑； 消費習慣：區(qū)域內居民消費集中反復消費較多的如日用品、個人服務等，多為就近解決；較大的單一目的性消費多集中在朝陽等較大型的商圈； 消費檔次：居民消費檔次不限定，根據(jù)不同消費品類有不同檔次消費要求； 消費心理：消費喜歡去熟悉和習慣的地方； 消費業(yè)態(tài)：日用品、餐飲、娛樂、購物、休閑。,周邊居民消費分析,75,周邊居民消費分析,76,年齡：多集中在25-35歲，消費能力強； 消費心理：追求時尚潮流，有一定的品味，他們對于消費場所有一定的要求，追求良好的消費體驗與享受；休閑娛樂類消費比重比較大； 消費領域：中檔餐飲、娛樂休閑類、時尚購物類； 企事業(yè)員工休閑娛樂及餐飲的支出占比例較大，此部分消費習慣性就近解決； 一般餐飲、個人金融服務及個人服務類的一般都在就近解決； 高端消費一般都在較為朝陽等地消費。,政府、企事業(yè)及商務人員消費分析,77,公務員及企事業(yè)單位人員消費分析,78,項目客群分析,區(qū)域人口總述：本項目所在高校新區(qū)目前有在校學生約1.3萬人，居民約1萬人，其中高校學生分布在項目周邊，相對較為集中，周邊居民零散分布在區(qū)域內； 未來35年，區(qū)域高校學生約達到近7萬人以上，居民達到3.5萬人左右。 對于本項目而言，高校項目集中在項目周邊，而區(qū)域居民較為分散，因此，高校學生群體是本項目的重要消費群體。,79,區(qū)域消費客戶現(xiàn)狀及未來趨勢總結,以學生和周邊居民為主,未來學生、居民及商務消費人流,中、低檔次消費為主,高、中、低檔次多元消費為主,日常生活單一消費為主,多種形式綜合消費為主,目的性消費為主,目的及閑逛性多元消費為主,客戶在區(qū)域消費現(xiàn)狀,客戶在區(qū)域消費發(fā)展趨勢,80,part 3,區(qū)域客戶及項目條件分析,項目以怎樣商業(yè)定位方向符合需要未來市場發(fā)展要求？,81,威脅（threats）分析,項目威脅劣勢（tw）分析,劣勢（weaknesses）分析,商業(yè)氛圍劣勢 本案所處區(qū)域，處于建設階段，區(qū)域人氣不足，整體商業(yè)氛圍不佳； 消費市場劣勢； 本案周圍現(xiàn)有大學生消費群也較為分散，對商業(yè)中心有一定影響。,區(qū)域商業(yè)市場競爭威脅 未來項目所在區(qū)域商業(yè)體量較大，規(guī)劃相思湖cbd商業(yè)體量在20萬左右，競爭比較激烈； 政策威脅 國家宏觀調控對商業(yè)項目影響明顯，五成首付的門檻會將中小商家和投資客檔在門外。,從項目威脅和劣勢可以看出，項目商業(yè)體量較小，面臨區(qū)域商業(yè)中心相思湖cbd的直接競爭，因此，從競爭對手考慮，項目通過發(fā)揮優(yōu)勢及利用幾乎來規(guī)避自身劣勢及威脅。,82,優(yōu)勢（strengths）分析,項目優(yōu)勢機會（so）分析,規(guī)模優(yōu)勢 本案所屬相思湖新區(qū)大學城中心，規(guī)劃商業(yè)面積約1.5萬，在區(qū)域內有規(guī)模優(yōu)勢。 區(qū)位優(yōu)勢 本案緊臨相思湖主干道大學西路，背靠相思湖學院，周邊高校、居住區(qū)以及配套集中，周邊高校資源優(yōu)勢明顯。 交通優(yōu)勢 本案處于輕軌1號線二號站點，周邊道路通達性較好，可快速到市中心以及江南片區(qū)。,機會（opportunities）分析,區(qū)域發(fā)展機遇 相思湖新區(qū)cbd占地800畝，規(guī)劃超高層五星級酒店、購物中心、書城等，區(qū)域發(fā)展前景廣闊。 新區(qū)高校商圈機遇 高校新區(qū)目前正在建設中，未來新區(qū)高校商業(yè)將存在市場空白，迎來新的發(fā)展機遇； 客群機遇 項目13所高校，目前區(qū)域內在校生人數(shù)規(guī)模達到1.3萬人，兩三年內預計新增學生6萬人；,從項目優(yōu)勢和機會來看，項目位于大學校區(qū)中心，未來新區(qū)高校商業(yè)將存在市場空白，因此，項目的賣點和機會更在于圍繞特定消費群做出特色經(jīng)營，走差異化營銷定位，抓住片區(qū)發(fā)展機會。,83,劣勢優(yōu)勢,威脅機會,學區(qū)商業(yè)中心，形成特色補缺型商業(yè)配套。,準確商業(yè)定位，差異化競爭；,打造輕軌經(jīng)濟，做區(qū)域補缺型商業(yè)的領先者。,加強消費體驗、打造學區(qū)特色商業(yè)中心;,利用輕軌站口，強化學區(qū)商業(yè)價值；,項目twso分析總結,針對在校學生、積極利用地鐵的影響，打造特色學區(qū)商業(yè)中心，同時加強客戶消費體驗，打造以中檔品牌為主的體驗式商業(yè)中心,84,發(fā)展戰(zhàn)略選擇,本項目商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略選擇：項目在區(qū)域屬于補缺者。,騁望cbd項目,躍盛商業(yè)廣場,中央大街,本項目,85,城市商業(yè),區(qū)域商業(yè),客戶分析,項目價值,南寧“西建”重點發(fā)展區(qū)域內高教園區(qū),輕軌1號線鵬飛路站旁緊鄰、城市主干道路,距離相思湖新區(qū)cbd1.5公里,學區(qū)商業(yè),周邊現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模小檔次低，競爭不強,在建項目體量，定位高于本項目,周邊客戶群以學生為主，居民為輔，偶爾有商務人群,區(qū)域內缺的商業(yè)業(yè)態(tài)不夠豐富，不能滿足客戶需求,隨著地鐵開通，居民及商務人群將會增多,填補區(qū)域市場空白,展示面整體形象浩，外立面時尚,發(fā)展定位可行方案推導背景分析回顧,86,結合城市發(fā)展、區(qū)域商業(yè)、項目價值及客戶情況分析，從商業(yè)利益、面臨風險、未來經(jīng)營角度去考慮項目開發(fā)戰(zhàn)略有三個方向：,城市商業(yè),區(qū)域商業(yè),項目價值,客戶群體,本商業(yè)以怎樣的市場定位符合項目發(fā)展？,發(fā)展定位可行方案選擇,經(jīng)過項目綜合分析，本項目三個可行發(fā)展方向；,87,可行性方向一：基礎型商業(yè)配套分析,88,基礎型商業(yè)配套可行性分析,消費人口：項目周邊人群構成: 本小區(qū)住戶1832戶 約合5400人；周邊學生：現(xiàn)有約1.3萬人，3年內增至7萬人左右；現(xiàn)有人約1.2萬人，3年內人口將達到約8萬人； 項目業(yè)態(tài)：生活用品，便利店，藥店，兒童用品，家居飾品，運動產品，餐廳，圖書和音像、健身與個人護理等; 競爭性：基礎性商業(yè)配套的準入門檻較低，開店成本低；對配套要求低的特點，后期的進入的商業(yè)具有后發(fā)優(yōu)勢，但不利于項目后期的經(jīng)營升級，可持續(xù)經(jīng)營能力較差，商業(yè)后期升值空間較小。,從數(shù)據(jù)可以看出，項目周邊消費群體具有基礎型商業(yè)配套需求，但本項目規(guī)劃建筑面積1.5萬平米，現(xiàn)階段1.3萬人。單獨依靠現(xiàn)有的1.3萬人口，不足以支撐如此大的體量商業(yè)，因此，做基礎型商業(yè)配套，本項目用不完目前體量。,89,目標客戶,站位,業(yè)態(tài),配套要求,競爭者,項目周邊學生和居民,滿足最基本的商業(yè)需要為目標,生活用品，便利店，藥店，餐廳，圖書和音像、健身與個人護理等,大學路及鵬飛路周邊的商業(yè),基本配套商業(yè)條件,基礎型商業(yè)配套要求,基礎型商業(yè)配套可行性分析,90,基礎配套商業(yè)具有客戶基礎，具有需求，但存在很大的局限，包括進入門檻低競爭大、輻射范圍小，后續(xù)發(fā)展提升空間不大等，項目體量超越了基礎商業(yè)并且提升空間小導致后續(xù)發(fā)展乏力，綜合分析可見： 完全打造基礎型商業(yè)配套此方向不可行，可作為部分配套組合考慮。,基礎型商業(yè)配套可行性分析,91,可行性方向二：主題商業(yè)廣場分析,92,主題商業(yè)廣場可行性分析,消費人口：周邊學生現(xiàn)有1.3萬人，3年內增至7萬人；本小區(qū)住戶1832戶 約合5