南寧童樂(lè)嘉園商業(yè)可行性發(fā)展策劃報(bào)告102P.ppt

1,南寧童樂(lè)嘉園 商業(yè)可行性發(fā)展策劃報(bào)告,謹(jǐn)呈：廣西江川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,2,前言,承蒙貴司對(duì)我公司的信任與支持，鑒于本項(xiàng)目調(diào)研分析的工作量及時(shí)間緊湊性，我司對(duì)本項(xiàng)目的前期調(diào)研及發(fā)展定位策劃工作深入思考，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，商業(yè)開發(fā)價(jià)值最大化，前期階段需要解決兩大問(wèn)題，一是解決項(xiàng)目“做什么“，二是解決項(xiàng)目“怎么做“。 本報(bào)告著重解決項(xiàng)目“做什么“的問(wèn)題，我們?cè)诒敬螠贤ㄟ_(dá)成一致共識(shí)后將會(huì)深入論證分析“怎么做“的問(wèn)題。,3,項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境及未來(lái)的發(fā)展空間如何？,項(xiàng)目以怎樣商業(yè)定位方向符合區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展要求？,項(xiàng)目自身具備的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及所面對(duì)目標(biāo)客戶群是怎樣？,項(xiàng)目“做什么“需要解決的三個(gè)核心問(wèn)題,我們帶著問(wèn)題去尋找解決方案,4,part 1,區(qū)域背景及市場(chǎng)環(huán)境分析,part 2,項(xiàng)目條件及目標(biāo)客戶分析,part 3,項(xiàng)目可行性發(fā)展定位方向,報(bào)告思路,5,part 1,區(qū)域背景及市場(chǎng)環(huán)境分析,項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境及未來(lái)的發(fā)展空間如何？,6,一、相思湖新區(qū)在南寧城市發(fā)展及商業(yè)發(fā)展版圖中占據(jù)怎樣的發(fā)展地位？,7,城市性質(zhì)：南寧市是廣西壯族自治區(qū)首府，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市，我國(guó)西南地區(qū)連接出海通道的綜合交通樞紐。 城市規(guī)模：到2020年，中心城區(qū)城市人口控制在300萬(wàn)人以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在300平方公里以內(nèi)。,南寧城市規(guī)劃定位,南寧定位為北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，西南出海通道的綜合交通樞紐，2020年中心城區(qū)人口300萬(wàn)人。,8,規(guī)劃：以邕江為軸線，兩翼拓展，實(shí)施南向發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)建設(shè)五象新區(qū)。具體為： 向南提升邕江南岸區(qū)域，重點(diǎn)加快建設(shè)五象新區(qū)； 向東完善鳳嶺片區(qū)、仙葫片區(qū)，加快建設(shè)龍崗片區(qū)； 向西加快相思湖新區(qū)建設(shè)。,南寧城市規(guī)劃以邕江為軸線，兩翼拓展，實(shí)施南向發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)建設(shè)五象新區(qū)。,南寧城市規(guī)劃方向,相思湖新區(qū)處于城市發(fā)展主方向，發(fā)展前景廣闊。,9,南寧市發(fā)展成為300萬(wàn)人口北部灣核心城市，城市擴(kuò)容發(fā)展是主旋律； 南寧城市擴(kuò)容以邕江主軸，兩翼拓展為主核心，未來(lái)相思湖新區(qū)將會(huì)是城市西進(jìn)發(fā)展主場(chǎng)。,從南寧城市發(fā)展規(guī)劃布局看：,10,城市商業(yè)發(fā)展格局,南寧城市商業(yè)格局形成以朝陽(yáng)老商圈為中心，多個(gè)新商圈為布局發(fā)展,南寧城市商業(yè)格局：以朝陽(yáng)商圈為核心，包括瑯東商圈、江南商圈，興寧商圈還有正在啟動(dòng)的五象商圈和相思湖新區(qū)商圈在內(nèi)的城市商業(yè)格局。,11,朝陽(yáng)商圈是南寧城市級(jí)核心商圈，擁有南寧“第一商圈”美譽(yù)。作為南寧市現(xiàn)有唯一的城市級(jí)商業(yè)中心，處于一個(gè)舉足輕重的地位，它的一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著南寧經(jīng)濟(jì)的大動(dòng)脈。在這月人流量最高在30萬(wàn)人次以上的商圈里，它擁有非同凡響的人氣、濃厚的商業(yè)氣氛何濃郁的商業(yè)文脈。,朝陽(yáng)商圈分析,朝陽(yáng)商圈作為南寧老商業(yè)中心，中心地位依然是無(wú)可撼動(dòng),商圈消費(fèi)特點(diǎn)：以居民流消費(fèi)為主，中高低檔次均可滿足； 商圈組成特點(diǎn)：以商場(chǎng)、步行街、商業(yè)裙樓等組成，集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、商務(wù)等五大功能于一體；,12,十年瑯東，終成今天的“南寧cbd”，成為南寧近年來(lái)城市發(fā)展的“名片”。在政府相關(guān)部門的商業(yè)規(guī)劃體系上，瑯東商圈被定位為城市級(jí)區(qū)域級(jí)商圈，從目前來(lái)看，這個(gè)商圈已經(jīng)初步形成了包括夢(mèng)之島水晶城（夢(mèng)之島百貨）、金湖商業(yè)廣場(chǎng)（南寧百貨、人人樂(lè)超市）、以及已經(jīng)簽約的廣州友誼百貨（地王裙樓）共同構(gòu)筑的區(qū)域級(jí)商圈雛形。,商圈消費(fèi)特點(diǎn)：以商務(wù)流消費(fèi)為主，中高檔次為主； 商圈組成特點(diǎn)：主要以集中商業(yè)構(gòu)成，集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、商務(wù)等五大功能于一體；,瑯東商圈分析,埌東商圈經(jīng)過(guò)十年發(fā)展，目前成為南寧新商業(yè)中心代言,13,五象新區(qū)建設(shè)將是“再造一個(gè)新南寧”的龐大系統(tǒng)工程，它不僅是一個(gè)占地面積達(dá)175平方公里，可容納150萬(wàn)人的廣闊區(qū)域，同時(shí)也將是一個(gè)以文化體育、行政辦公為主，集居住、物流、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性城市新區(qū)，未來(lái)更將成為繼埌東之后南寧城市形象新的代表；,五象新區(qū)商圈分析,五象新區(qū)承載再造一個(gè)新南寧的重任，商業(yè)還處于起步發(fā)展階段，未來(lái)將會(huì)形成南寧新商業(yè)中心發(fā)展方向。,14,現(xiàn)有商業(yè)消費(fèi)特點(diǎn)：以居民消費(fèi)+學(xué)生消費(fèi)為主，中低檔次； 現(xiàn)有商業(yè)組成特點(diǎn)：商業(yè)構(gòu)成多集中在高校附近，以超市或市場(chǎng)帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展，業(yè)態(tài)以學(xué)生服務(wù)為主；,雖然目前相思湖新區(qū)尚未有明顯的商業(yè)集群中心，基本上沿大學(xué)路零星分布，但是區(qū)域高校云集，擁有著強(qiáng)大的消費(fèi)潛力，同時(shí)隨著相思湖cbd核心商務(wù)區(qū)的建設(shè)，相思湖新區(qū)未來(lái)勢(shì)必成為南寧最有活力的一個(gè)區(qū)域，商業(yè)前景不可限量；,相思湖商圈分析,相思湖新區(qū)作為南寧高教基地，未來(lái)將會(huì)以相思湖cbd為帶動(dòng)，形成南寧西部新商業(yè)中心。,15,南寧商業(yè)市場(chǎng)形成朝陽(yáng)老商圈及瑯東、江南及鳳嶺等新興商圈并存發(fā)展的發(fā)展格局； 隨著南寧城市擴(kuò)容發(fā)展未來(lái)相思湖新區(qū)的將會(huì)形成區(qū)域級(jí)的新商業(yè)中心。,從南寧城市商業(yè)發(fā)展布局看：,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,16,二、項(xiàng)目所在片區(qū)在相思湖區(qū)域及商業(yè)發(fā)展中占據(jù)怎樣的發(fā)展地位？,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,17,相思湖新區(qū)根據(jù)片區(qū)發(fā)展功能特征可分為四大片區(qū)： 東區(qū)：為快環(huán)以東，高新區(qū) 中區(qū)：為快環(huán)以西，高教、行政商務(wù)、文化體育、配套、商貿(mào)、旅游區(qū) 西區(qū)：為邕江以西高教園區(qū) 南區(qū)：為邕江以南商貿(mào)物流區(qū),東區(qū),中區(qū),西區(qū),南區(qū),相思湖新區(qū)發(fā)展格局,本案,相思湖新區(qū)發(fā)展形成四大功能區(qū)，各區(qū)功能定位清晰。,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,18,相思湖新區(qū)規(guī)劃,相思湖新區(qū)位于南寧市的西部，邕江上游，規(guī)劃控制總面積127平方公里。 功能定位為高等教育基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和行政商務(wù)新中心、文化體育中心，配套發(fā)展房地產(chǎn)、商貿(mào)、旅游等產(chǎn)業(yè)。 新區(qū)人口將突破50萬(wàn)，其培養(yǎng)輸送的學(xué)生將超過(guò)20萬(wàn)名，其科研成果轉(zhuǎn)化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值及附帶的產(chǎn)值將達(dá)1000億元以上，發(fā)展成為大學(xué)城、科技城、創(chuàng)業(yè)城、文化城。,高等教育基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和行政商務(wù)新中心、文化體育中心，配套發(fā)展房地產(chǎn)、商貿(mào)、旅游等產(chǎn)業(yè)。,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,19,相思湖新區(qū)交通規(guī)劃,橫向干道 大學(xué)路：城市東西主干道，連接相思湖新區(qū)與中心區(qū)主軸 江北大道 城市東西次干道，連接相思湖與中心區(qū) 江南大道： 縱向干道 鵬飛路 相思湖片區(qū)縱向主干道 羅文大道 相思湖片區(qū)縱向主干道 快環(huán)路： 連接各個(gè)城區(qū)快速路 輕軌一號(hào)線 15分鐘到達(dá)朝陽(yáng)片區(qū)，30分鐘到達(dá)瑯東,相思湖新區(qū)三縱三橫城市干道與城市中心快速對(duì)接，輕軌一號(hào)線貫穿整個(gè)區(qū)域,本案,輕軌一號(hào)線,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,20,高教職教基地共引進(jìn)廣西民族大學(xué)相思湖學(xué)院、廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院相思湖新校區(qū)、廣西藝術(shù)學(xué)院相思湖新校區(qū)、廣西建筑工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院、南寧市委黨校、南寧職業(yè)技術(shù)學(xué)院新校區(qū)等13個(gè)項(xiàng)目，轄區(qū)內(nèi)院校規(guī)模達(dá)到35所。,相思湖高教新區(qū)高校分布,相思湖高教新區(qū)未來(lái)布局13多高等院校，成為南寧未來(lái)高教聚集中心區(qū),2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,21,相思湖新區(qū)定位為“兩基地兩中心三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展”將會(huì)大大推動(dòng)區(qū)域跨越式發(fā)展，從而促進(jìn)區(qū)域商業(yè)繁榮： 相思湖新區(qū)縱橫交錯(cuò)的交通路網(wǎng)，使得區(qū)域與城市各區(qū)形成快速對(duì)接，為區(qū)域商業(yè)發(fā)展形成強(qiáng)大推動(dòng)力。 項(xiàng)目所在片區(qū)是相思湖新區(qū)發(fā)展高教基地中心，具有大學(xué)城發(fā)展中心價(jià)值。,從相思湖區(qū)域發(fā)展看：,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,22,三、城市輕軌發(fā)展給區(qū)域及商業(yè)帶來(lái)怎樣的變革影響？,23,軌道交通規(guī)劃,南寧市軌道交通一號(hào)線一期工程和二號(hào)線工程共長(zhǎng)50公里，將在市區(qū)首先形成“十”字形的軌道交通框架。 一號(hào)線一期工程?hào)|起火車東站西至羅文站線路總長(zhǎng)25公里，共設(shè)車站24座，其中，相思湖新區(qū)區(qū)將設(shè)有5個(gè)站點(diǎn)。 輕軌一號(hào)線2009年動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2016年建成通車,城市輕軌建設(shè)將會(huì)給南寧商業(yè)帶來(lái)變革性發(fā)展，2016年一號(hào)線建成后，輕軌沿線的物業(yè)將得到巨大提升！,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,24,城市輕軌的建設(shè)標(biāo)志著南寧市交通支持從單一公交方式向立體交通發(fā)展格局轉(zhuǎn)變，對(duì)于城市中心城與新城形成快速無(wú)縫對(duì)接。,軌道交通規(guī)劃,輕軌1號(hào)線的建設(shè)，將能吸引和帶動(dòng)人群往西移，無(wú)論是購(gòu)物還是置業(yè)，對(duì)相思湖片區(qū)起到極大推動(dòng)作用；項(xiàng)目位于1號(hào)線鵬飛路站點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿屯顿Y價(jià)值清晰可見(jiàn)！,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,25,輕軌對(duì)地產(chǎn)的影響機(jī)理,城市功能強(qiáng)化,集客能力增加,輻射范圍擴(kuò)大,商業(yè)中心強(qiáng)化,辦公區(qū)域集中,沿線中小戶項(xiàng)目升溫,居住郊外化,次級(jí)商務(wù)中心,白領(lǐng)置業(yè)群增加,城市功能提升,居住環(huán)境改善,交通時(shí)間縮短,片區(qū)開發(fā)升溫,城市中心區(qū),城市邊緣,輻射范圍增加,居住群體擴(kuò)大,輕軌開通,支持,支持,從輕軌市場(chǎng)格局來(lái)說(shuō)，輕軌不僅會(huì)加速沿線片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和成熟，還會(huì)加速片區(qū)價(jià)值的重組，中低檔房地產(chǎn)密集的片區(qū)相對(duì)于高房地產(chǎn)密集的片區(qū)升值空間會(huì)更大一些，而新開發(fā)區(qū)域也相對(duì)于老開發(fā)城區(qū)在前景預(yù)期方面更勝一籌。,軌道交通影響,輕軌對(duì)沿線物業(yè)的影響體現(xiàn)為：區(qū)域價(jià)值提升、交通的高效率和變輸能力、人群聚集能力的增強(qiáng)，大大改變區(qū)域發(fā)展進(jìn)程。,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,26,第三影響區(qū)域,支線輕軌,15分鐘可達(dá)性,5-10分鐘可達(dá)性,第二影響區(qū)域,高速輕軌站點(diǎn),第一影響區(qū)域,高速輕軌線,交通方式,軌道交通影響,第一影響區(qū)域距離站點(diǎn)步行或者 自行車距離5-10分鐘，適合發(fā)展高等 級(jí)功能，包括高級(jí)辦公、商業(yè)以及居 住，開發(fā)強(qiáng)度高；常是地價(jià)最高、 最先發(fā)展起來(lái)的區(qū)域; 第二影響區(qū)域距離站點(diǎn)通過(guò)其他交 通方式15分鐘內(nèi)可以到達(dá)（包括 通以 及換乘時(shí)間），是上述高等級(jí)功能的備 選區(qū)域同時(shí)適合布局可進(jìn)行產(chǎn)業(yè)聚集 的相關(guān)功能；開發(fā)強(qiáng)度較高 第三影響區(qū)域距離站點(diǎn)通過(guò)其他交 通方式需要15分鐘以上的時(shí)間 （包括交 通以及換乘時(shí)間），取決于地段狀況可 以發(fā)展多種功能；開發(fā)強(qiáng)度取決于地塊 以及開發(fā)內(nèi)容,輕軌站點(diǎn)能提升輕軌站口周邊物業(yè)價(jià)值，擴(kuò)大輕軌站口商業(yè)輻射范圍，非常明顯本項(xiàng)目處于輕軌第一影響區(qū)域！,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,27,1、輕軌縮短了區(qū)域間的距離，加速相思湖新區(qū)發(fā)展 輕軌的開通使得沿線區(qū)域的價(jià)值都獲得提升，輕軌站口區(qū)域是其中最大的受益者。輕軌的規(guī)劃，更便捷的交通將改變投資者的觀念，使投資者眼中的相思湖區(qū)由“新區(qū)”走向成熟，由“偏遠(yuǎn)”走向中心，新區(qū)區(qū)特有的價(jià)值將被迅速放大。 2、輕軌能增強(qiáng)商圈輻射力，以及增加區(qū)域內(nèi)片區(qū)聯(lián)系， 輕軌與所有的道路、橋梁一樣，能大大縮短城市之間交流和溝通成本，促進(jìn)城市的融合，交通時(shí)間成本的變小能給沿線的商業(yè)帶來(lái)更多的客流量。 3、輕軌對(duì)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位提出了更高的要求 輕軌能加快客流的速度，能迅速帶來(lái)也能迅速帶走，由于解決了交通時(shí)間成本問(wèn)題，消費(fèi)者在消費(fèi)行為上有了更多的選擇空間，做有特色的商業(yè)中心，再遠(yuǎn)的區(qū)域的消費(fèi)者也能吸引過(guò)來(lái)，沒(méi)有特色的產(chǎn)品，本區(qū)域的客戶也留不住。,軌道交通發(fā)展影響,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,28,輕軌1號(hào)線發(fā)展將為區(qū)域帶來(lái)變革性的影響，大大促進(jìn)相思湖新區(qū)與城市各區(qū)之間融合： 輕軌發(fā)展將會(huì)大大提升沿線的物業(yè)價(jià)值，尤其是處于地鐵口的商業(yè)物業(yè)更是形成商業(yè)中心主要條件。,從輕軌發(fā)展影響看：,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,29,四、相思湖新區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與未來(lái)商業(yè)布局如何？,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,30,相思湖區(qū)域商業(yè)發(fā)展演變,相思湖區(qū)域商業(yè)發(fā)展到今天，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段兩個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2012年隨著躍盛商業(yè)廣場(chǎng)的啟動(dòng)，騁望商業(yè)項(xiàng)目的落地，區(qū)域商業(yè)也開始進(jìn)入快速擴(kuò)張發(fā)展階段，未來(lái)相思湖區(qū)域商業(yè)將會(huì)形成高、中、低檔次多層次商業(yè)消費(fèi)。,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,31,隨著相思湖新區(qū)快速發(fā)展，區(qū)域未來(lái)商業(yè)發(fā)展將形成三大核心商圈帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展：躍盛廣場(chǎng)商圈、相思湖cbd商圈、高教新區(qū)商圈.,躍盛廣場(chǎng)商圈：將在相思湖以東輻射周邊區(qū)域形成消費(fèi)商圈； 相思湖cbd商圈：以cbd為商業(yè)核心區(qū)輻射整個(gè)相思湖新區(qū)， 高教新區(qū)商圈：而相思湖以西的新高校區(qū)憑借眾多學(xué)生消費(fèi)也會(huì)形成一個(gè)新商圈。,相思湖新區(qū)未來(lái)商業(yè)發(fā)展格局,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,32,躍盛廣場(chǎng)商圈,躍盛廣場(chǎng) 商圈,相思湖市場(chǎng)商圈是目前相思湖片區(qū)最旺商業(yè)，主要以相思湖農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、利客隆、建納市場(chǎng)、躍盛商業(yè)廣場(chǎng)，以及周邊沿街商業(yè)組成。,商圈組成特點(diǎn)：目前以建納市場(chǎng)為核心商圈，躍盛商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)后將完善休閑娛樂(lè)餐飲以及中高檔購(gòu)物功能，輻射能力進(jìn)一步增強(qiáng)。 經(jīng)營(yíng)檔次：產(chǎn)品檔次中低檔次 消費(fèi)群體：主要為學(xué)生消費(fèi)，還要周邊居民消費(fèi) 主要業(yè)態(tài)：超市、餐飲、服裝、鞋帽、娛樂(lè)、文體等學(xué)生基本生活消費(fèi)。 代表商業(yè)：相思湖農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、利客隆超市、建納農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)等,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,33,民大,機(jī)電學(xué)院,經(jīng)干院,農(nóng)職院,銀行學(xué)校,華僑學(xué)校,建納農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),躍盛商業(yè)廣場(chǎng),外國(guó)語(yǔ)學(xué)校,目前建納市場(chǎng)及相思湖市場(chǎng)較為成熟，躍盛商業(yè)中心開業(yè)后會(huì)進(jìn)一步增加該商圈的輻射力，完善該商圈娛樂(lè)休閑購(gòu)物功能。,相思湖農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),主要以學(xué)生服務(wù)類業(yè)態(tài)為主，集商場(chǎng)、超市、專賣店、精品店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為一體，裝修檔次中低，消費(fèi)水平中低，但業(yè)態(tài)大多擁有時(shí)尚元素，較為學(xué)生群體喜好，該商圈輻射農(nóng)職院、民大、銀行學(xué)校、機(jī)電學(xué)院、經(jīng)干院等高校集群；,躍盛商業(yè)廣場(chǎng)商圈,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,34,商圈構(gòu)成：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)起+超市主力店+時(shí)尚服飾商場(chǎng)+步行街,1、西鄉(xiāng)塘市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積約4萬(wàn)平米，是目前大學(xué)路上經(jīng)營(yíng)成熟的商業(yè)。 2、面積區(qū)間：主力面積30100 3、服裝商場(chǎng)租金：80150元/左右，街鋪?zhàn)饨穑?50200元/左右，轉(zhuǎn)讓費(fèi)34萬(wàn)元 4、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：餐飲、服飾、超市、休閑娛樂(lè) 5、消費(fèi)人群：學(xué)生消費(fèi)主體+居民消費(fèi),躍盛商業(yè)廣場(chǎng)商圈,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,35,相思湖cbd商圈,相思湖cbd為區(qū)域商業(yè)中心，目前處于發(fā)展起步階段，建設(shè)步伐相對(duì)較慢，估計(jì)35年后商業(yè)氛圍才會(huì)得以呈現(xiàn)。,相思湖cbd,人口：未來(lái)35年cbd人口達(dá)到8萬(wàn)人； 商業(yè)體量：預(yù)計(jì)未來(lái)5年商業(yè)體量達(dá)到19萬(wàn)； 商圈消費(fèi)特點(diǎn)：消費(fèi)人群為相思湖新區(qū)商務(wù)、辦公、學(xué)生、居民等，消費(fèi)中高檔次； 商圈組成特點(diǎn)：大型購(gòu)物中心，休閑購(gòu)物廣場(chǎng)，大型書城，大型科技數(shù)碼廣場(chǎng)等。,大學(xué)西路,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,36,相思湖cbd規(guī)劃,相思湖cbd：定位為區(qū)域總部基地辦公、酒店、大型購(gòu)物中心、休閑娛樂(lè)中心，原商業(yè)規(guī)劃9萬(wàn)以上，輻射相思湖新區(qū)辦公商業(yè)需求，商業(yè)定位中高檔。,公安局,相思湖cbd商圈是區(qū)域未來(lái)商業(yè)中心，目前區(qū)域建設(shè)在起步階段，片區(qū)內(nèi)部分機(jī)關(guān)辦公樓已建設(shè)完成，房地產(chǎn)項(xiàng)目處于土地出讓以及規(guī)劃建設(shè)階段。,相思湖cbd商圈,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,37,人口：目前區(qū)域人口為23萬(wàn)人，未來(lái)35年區(qū)域人口達(dá)到近11萬(wàn)人； 商業(yè)體量：未來(lái)35年商業(yè)體量在56萬(wàn)； 商圈消費(fèi)特點(diǎn)：未來(lái)高教新區(qū)35年內(nèi)高校學(xué)生達(dá)到57萬(wàn)人，居民23萬(wàn)人，片區(qū)以高校學(xué)生消費(fèi)為主。 商圈組成特點(diǎn)：片區(qū)商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目以西城中央大街為主，體量約4萬(wàn)平米，集中商業(yè)以本項(xiàng)目為主。,怡景灣,西城中央大街,本項(xiàng)目,相思湖學(xué)院,農(nóng)職院,南職院,技工學(xué)校,農(nóng)工商,財(cái)院,黨校,高教新區(qū)目前商業(yè)處于起步發(fā)展階段，區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模較小，主要有中央大街社區(qū)商業(yè)及大學(xué)里沿街少量商業(yè)，缺少集中商業(yè)。,石埠路沿街居民樓,高教新區(qū)商業(yè)圈,大學(xué)西路,石埠路,江北大道,鵬飛路,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,38,高教新區(qū)域商業(yè)發(fā)展在起步階段，區(qū)域商圈未形成，目前商業(yè)以服務(wù)高校零散餐飲業(yè)態(tài)以及社區(qū)商業(yè)為主。,高教新區(qū)商業(yè)處于發(fā)展起步階段，區(qū)域商圈未形成，目前商業(yè)主要以服務(wù)高校及社區(qū)商業(yè)為主，高校旁商業(yè)主要低檔餐飲，由于區(qū)域項(xiàng)目零星分布，因此商業(yè)也分散，無(wú)法形成規(guī)模。,鵬飛路（相思湖學(xué)院段）商業(yè),西城中央大街,鵬飛路鋪面,高教新區(qū)商業(yè)圈,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,39,區(qū)域商圈人口對(duì)比,區(qū)域人口在未來(lái)35年將會(huì)新增20萬(wàn)人，cbd區(qū)8萬(wàn)人，躍盛商圈區(qū)18萬(wàn)人，新高校區(qū)近11萬(wàn)人； 隨著相思湖新區(qū)cbd的建設(shè)，區(qū)域人口將會(huì)快速增加，未來(lái)5年區(qū)域?qū)W生將達(dá)到15萬(wàn)人，居民達(dá)到15萬(wàn)人，科研人員約5萬(wàn)人，企事業(yè)單位達(dá)到5萬(wàn)人，未來(lái)35年內(nèi)總?cè)丝趯⑦_(dá)到40萬(wàn)人。,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,40,區(qū)域商圈商業(yè)量對(duì)比,未來(lái)35年，相思湖新區(qū)商業(yè)放量： cbd體量：19萬(wàn)，躍盛商圈體量：14.2萬(wàn) ，新高校區(qū)體量：5.3萬(wàn)。,商業(yè)體量 區(qū)域商業(yè)體量在未來(lái)35年將會(huì)增加至近39萬(wàn)，達(dá)到38.57萬(wàn)， cbd區(qū)共19萬(wàn) ， 躍盛商圈區(qū)共14萬(wàn) ， 新高校區(qū)共5.3萬(wàn) 。,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,41,區(qū)域商業(yè)發(fā)展總結(jié),1、相思湖新區(qū)處于起步發(fā)展階段，未來(lái)商業(yè)發(fā)展空間很大。 2、相思湖新區(qū)商業(yè)以中低檔次學(xué)區(qū)商業(yè)為主，區(qū)域商業(yè)有待升級(jí)。 3、區(qū)域未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量大，市場(chǎng)未來(lái)面臨較大競(jìng)爭(zhēng)。,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,42,區(qū)域商業(yè)分析啟示,區(qū)域目前商業(yè)以學(xué)生消費(fèi)為主，滿足生活的中低檔次消費(fèi) 目前區(qū)域商圈均是以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為發(fā)展起點(diǎn)，隨著周邊高校逐漸增加，消費(fèi)群體逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐詫W(xué)生為主力，商圈開始引進(jìn)超市或商場(chǎng)作為主力店，吸引餐飲、服飾、休閑娛樂(lè)等學(xué)生消費(fèi)業(yè)態(tài)入駐，形成學(xué)區(qū)商圈；學(xué)區(qū)商圈集中在高校集中區(qū)旁，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上以超市主力店+餐飲娛樂(lè)服裝業(yè)態(tài)小商家組合為主，依托學(xué)生群為主力消費(fèi)客戶，經(jīng)營(yíng)檔次為中低檔。 區(qū)域未來(lái)商業(yè)形成三大片區(qū)多個(gè)項(xiàng)目發(fā)展，需要有差異化競(jìng)爭(zhēng) 隨著未來(lái)相思湖cbd，高教新區(qū)，以及物流園區(qū)等片區(qū)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)將形成以cbd為商業(yè)核心，不同區(qū)域需求副商業(yè)中心的商業(yè)格局，輕軌交通加速了各區(qū)域的連接，同時(shí)也增加了商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,43,五、區(qū)域現(xiàn)有及潛在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目影響如何？,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,44,相思湖新區(qū)商業(yè)發(fā)展,相思湖新區(qū)商業(yè)發(fā)展迅猛，35年后將會(huì)新增近30萬(wàn)商業(yè)體量,西城中央大街,建納農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),嘉泰誠(chéng)購(gòu)物廣場(chǎng),躍盛商業(yè)廣場(chǎng),騁望集團(tuán)cbd地塊,相思湖農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),隨著相思湖cbd核心區(qū)的建設(shè)，中房、同人、榮和、騁望等等各大房企紛紛涌入，預(yù)計(jì)未來(lái)35年相思湖新區(qū)將匯集近20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。,騁望酈都商鋪,水建華府商鋪,相思湖花園,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,45,建納綜合市場(chǎng),2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,46,區(qū)位：位于目前相思湖高校片區(qū)中心 規(guī)模：商業(yè)體量約4萬(wàn)，體量較大 經(jīng)營(yíng)模式：超市+時(shí)尚服飾商場(chǎng)+餐飲+其他綜合業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)檔次：因?yàn)槿鄙倭己靡?guī)劃，經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差，經(jīng)營(yíng)檔次為中低檔 客群：以周邊學(xué)校學(xué)生為主要消費(fèi)群體，周邊居民為次要消費(fèi)群體；,建納綜合市場(chǎng)打造以學(xué)生消費(fèi)為主學(xué)區(qū)商業(yè)中心，經(jīng)營(yíng)模式以超市+時(shí)尚服飾商場(chǎng)為主力店，配合餐飲等其他綜合業(yè)態(tài)。,建納綜合市場(chǎng),2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,47,區(qū)位：位于目前西鄉(xiāng)塘高校片區(qū)中心 規(guī)模：集中商業(yè)體量約6萬(wàn)； 經(jīng)營(yíng)模式：超市+影院+品牌服飾綜合業(yè)態(tài)+餐飲+其他綜合業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)檔次：中高檔 客群：以周邊學(xué)校學(xué)生為主要消費(fèi)群體，周邊居民為次要消費(fèi)群體；,躍盛商業(yè)廣場(chǎng),躍盛商業(yè)廣場(chǎng)比現(xiàn)有市場(chǎng)規(guī)劃更好，檔次更高，在業(yè)態(tài)上增加了影院ktv等業(yè)態(tài)，在其他服飾、運(yùn)動(dòng)以及餐飲上吸納更多連鎖品牌，更具有競(jìng)爭(zhēng)力。,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,48,躍盛商業(yè)廣場(chǎng),2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,49,躍盛商業(yè)廣場(chǎng)平面布局,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,50,相思湖cbd中心騁望地塊項(xiàng)目,截止至2012年5月19日，相思湖新區(qū)出讓兩塊地塊均由上海騁望置地有限公司獲得，其中5月17日拍出的地塊為cbd區(qū)域地塊，地塊建設(shè)要求：酒店、辦公、商業(yè)綜合體主體建筑高度b200米且300米/b；酒店、辦公、商業(yè)綜合體總建筑面積不低于9萬(wàn)平方米，其中辦公占總建筑面積30-40%，商業(yè)占建筑面積10-20%，其余為酒店建筑，且為五星級(jí)酒店；,騁望地塊項(xiàng)目目前在規(guī)劃中，該項(xiàng)目以酒店、辦公、商業(yè)綜合體為主，是相思湖cbd中心區(qū)和核心項(xiàng)目，未來(lái)將形成cbd的商務(wù)地標(biāo)。,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,51,相思湖cbd相思湖嘉泰誠(chéng)購(gòu)物廣場(chǎng),項(xiàng)目地址：大學(xué)西路南側(cè)、梧桐路東側(cè)交叉路口 項(xiàng)目規(guī)模：3.7萬(wàn)平方米的6層綜合商場(chǎng)與17612平方米的12層三星級(jí)賓館地下部分13587平方米，地面部分的商業(yè)露天廣場(chǎng)為5000平方米， 開發(fā)商：廣西嘉泰誠(chéng)投資有限公司 預(yù)計(jì)于2012年初建成并投入使用 功能定位：購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲、酒店 客戶群體:居民、商務(wù)辦公人群、學(xué)生等,嘉泰誠(chéng)購(gòu)物廣場(chǎng)定位購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲、酒店，客戶群體為相思湖新區(qū)居民、商務(wù)辦公人群、學(xué)生等，建成后將是cbd中心區(qū)購(gòu)物中心。,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,52,西城中央大街,區(qū)位：位于高教新區(qū)邊緣，雖然擁有片區(qū)高校資源，但對(duì)校區(qū)商業(yè)輻射力較差； 規(guī)模：目前高教新區(qū)最大體量商業(yè)，但以街區(qū)商業(yè)為主，缺少集中商業(yè)蓄積人氣； 經(jīng)營(yíng)模式：開發(fā)式社區(qū)商業(yè)，以超市、餐飲、休閑娛樂(lè)、時(shí)尚購(gòu)物為主，目前部分開業(yè)經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)以社區(qū)商業(yè)為主。 客群：目前客戶以社區(qū)業(yè)主及周邊居民為主；,西城中央大街距離本項(xiàng)目較近，項(xiàng)目在區(qū)位、交通等條件與本項(xiàng)目相比明顯較弱，目前以社區(qū)配套商業(yè)為主，經(jīng)營(yíng)狀況較差，出租率約在20。,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,53,西城中央大街,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,54,其他沿街商業(yè),相思湖西路餐飲,騁望酈都沿街商業(yè),西建水岸華府沿街商業(yè),相思湖農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,55,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總結(jié),1、區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有建納綜合市場(chǎng)及相思湖農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)共同構(gòu)成現(xiàn)有的躍盛商圈，隨著躍盛商業(yè)廣場(chǎng)在明年開業(yè)后，將會(huì)大大升級(jí)片區(qū)商業(yè)。 2、馳望項(xiàng)目與嘉泰誠(chéng)將是相思湖cbd商業(yè)啟動(dòng)發(fā)展的典型代表，未來(lái)將會(huì)成為區(qū)域商業(yè)高檔次消費(fèi)； 3、中央大街是離項(xiàng)目最近的商業(yè)，但是在地段、交通及商業(yè)形態(tài)等方面難以與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目將會(huì)成為高教基地商業(yè)代表。,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,56,part 2,項(xiàng)目條件及目標(biāo)客戶分析,項(xiàng)目所面對(duì)自身?xiàng)l件及目標(biāo)客戶是怎樣？,2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全，300g移動(dòng)圖書館！ 專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)、淘寶雙鉆信用 ,57,一、項(xiàng)目自身?xiàng)l件及核心價(jià)值主要有哪些？,58,民族大學(xué),機(jī)電學(xué)院,學(xué)府大道,工商學(xué)院,南職院,財(cái) 院,市黨校,怡景灣,西城中央大街,相思湖花園,經(jīng)干院,社會(huì)主義學(xué)院,輕軌一號(hào)線,輕軌站點(diǎn),輕軌站點(diǎn),相思湖cbd,項(xiàng)目區(qū)位分析,高校新區(qū),項(xiàng)目本案,項(xiàng)目位于相思湖新區(qū)高校新區(qū)中心，大學(xué)西路與鵬飛路交匯處，輕軌1號(hào)站站點(diǎn),59,項(xiàng)目四至分析,農(nóng)工商,技工學(xué)校,東面,南面,北面,西面,大學(xué)路,鵬飛路,農(nóng)職院,相思湖學(xué)院,項(xiàng)目一期,相思湖投資公司,60,項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo),項(xiàng)目分兩期開發(fā)，目前一期兩棟高層住宅已封頂， 二期即將動(dòng)工，規(guī)劃1棟綜合樓，1棟廉租房和2棟高層住宅；商業(yè)體量目前規(guī)劃約1.5萬(wàn)，為集中商業(yè)加沿街商業(yè)組合。,61,項(xiàng)目交通分析,項(xiàng)目位于高校新區(qū)中心，距相思湖cbd1.5公里，距離躍盛商業(yè)中心4.7公里。,大學(xué)鵬飛路上，輕軌二號(hào)站旁，靠近西鄉(xiāng)塘客運(yùn)站，交通通達(dá)性好。,62,項(xiàng)目周邊交通情況,項(xiàng)目周邊主干道有大學(xué)路，鵬飛路、公交車有58、804路,63,項(xiàng)目周邊高校資源分析,項(xiàng)目周邊高校有民大相思湖學(xué)院、財(cái)經(jīng)學(xué)院、南職院、農(nóng)業(yè)職業(yè)學(xué)院、黨校等主要高校。,64,項(xiàng)目周邊建設(shè)情況,項(xiàng)目周邊高校處于規(guī)劃建設(shè)中，部分高校已投入使用。,南寧技工學(xué)校即將投入使用,鵬飛路商鋪在招商中,相思湖學(xué)院已投入使用，目前約7000在 校師生，部分校區(qū)在建設(shè)中,市黨校,財(cái)經(jīng)學(xué)院在建設(shè)中，即將投入使用,南職院已經(jīng)投入使用,65,項(xiàng)目周邊人口情況,項(xiàng)目周邊1.5公里范圍內(nèi)人口較少，以相思湖學(xué)院、南職院等高校學(xué)生，以及分散的居民為主。,相思湖學(xué)院,昌泰清華園,軍安路居民區(qū),南職院,黨校等高校區(qū),石埠路沿街居民區(qū),66,交 通,區(qū) 位,項(xiàng)目位于大學(xué)西路主干道 上，緊鄰輕軌一線二號(hào)站口,項(xiàng)目背靠民族大學(xué)相思湖學(xué)院， 位于相思湖新區(qū)中心，輻射力強(qiáng),商業(yè)較少,項(xiàng)目周邊區(qū)域有相思湖學(xué)院、南職院等高 校投入運(yùn)營(yíng)，片區(qū)商業(yè)存在空白，潛力巨大,項(xiàng)目規(guī)模,項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)面積約1.5萬(wàn)，部分集中商業(yè)加沿 街商鋪組合，對(duì)于當(dāng)前高校集中區(qū)擁有規(guī)模優(yōu)勢(shì)；,產(chǎn)品價(jià)值,項(xiàng)目規(guī)劃以街區(qū)為主，外立面時(shí)尚，昭示面以 及整體形象較好，各商業(yè)區(qū)域內(nèi)有商業(yè)連廊連接；,項(xiàng)目資源分析總結(jié),67,項(xiàng)目核心價(jià)值,地標(biāo),便捷,核心,綜合,地鐵,從項(xiàng)目?jī)?nèi)外部條件考慮，通過(guò)對(duì)高校新區(qū)內(nèi)其他功能的打造，建立其高校新區(qū)核心價(jià)值地位。,地塊位于城市主干道江大學(xué)路與鵬飛交匯處，具有便捷的交通,地塊優(yōu)越的地段、建立其區(qū)域標(biāo)志性形象，符合高校新區(qū)發(fā)展規(guī)劃,項(xiàng)目的區(qū)域內(nèi)商業(yè)規(guī)模效應(yīng)，1.5萬(wàn)平米綜合商業(yè)效應(yīng)，提升項(xiàng)目的品質(zhì)形象，完善區(qū)域的配套。,項(xiàng)目緊鄰的地鐵一號(hào)線鵬飛站點(diǎn)地鐵口，地鐵物業(yè)價(jià)值。,項(xiàng)目 核心價(jià)值,68,項(xiàng)目處于高教新區(qū)核心緊鄰主干道 擁有地鐵口的區(qū)域級(jí)綜合商業(yè)項(xiàng)目,通過(guò)以上對(duì)項(xiàng)目的分析，本地塊核心屬性是：,項(xiàng)目屬性,69,二、區(qū)域現(xiàn)有及潛在未來(lái)潛在目標(biāo)消費(fèi)客戶群主要有哪些？,70,項(xiàng)目客群分析,本項(xiàng)目處于高校新區(qū)中心，周邊有相思湖學(xué)院、農(nóng)職院、技工學(xué)校、南職院、財(cái)經(jīng)學(xué)院、黨校等眾多高校，未來(lái)幾年，高校學(xué)生將達(dá)到7萬(wàn)人左右。,71,區(qū)域?qū)W生群體分析 以項(xiàng)目為中心1.5公里半徑內(nèi)約有1.3萬(wàn)人學(xué)生，預(yù)計(jì)3年5年新增近6萬(wàn)學(xué)生，區(qū)域?qū)W生人口達(dá)到7萬(wàn)人。,區(qū)域企事業(yè)單位人員分析 人員構(gòu)成：包含各個(gè)學(xué)習(xí)的教師以及周邊企事業(yè)單位的員工。人員當(dāng)前預(yù)計(jì)有1000人，預(yù)計(jì)3年內(nèi)新增2500人，總計(jì)將達(dá)到3500人。,區(qū)域周邊居民分析 主要是來(lái)自于周邊居住小區(qū)的外來(lái)人口以及本地的常住人口。人員當(dāng)前預(yù)計(jì)有近1萬(wàn)人，預(yù)計(jì)3年后新增2.5萬(wàn)，總計(jì)將達(dá)到近3.5萬(wàn)人,相思湖區(qū)域內(nèi)未來(lái)三年總?cè)丝趯⑦_(dá)到24萬(wàn)，現(xiàn)主要的客戶群體由高校學(xué)生1.3萬(wàn)、城市居民1萬(wàn)、以及企事業(yè)單位員工1000人構(gòu)成。,區(qū)域客戶類別,72,年齡：18-22歲，消費(fèi)能力一般， 消費(fèi)習(xí)慣：學(xué)生消費(fèi)集中消費(fèi)頻率較高的如餐飲，日常用品等，且多為集群消費(fèi)； 消費(fèi)檔次：學(xué)生消費(fèi)主要以中低檔為主； 消費(fèi)心理：學(xué)生喜歡追求新鮮、時(shí)尚、潮流感強(qiáng)的事物，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)感； 消費(fèi)業(yè)態(tài)：餐飲、時(shí)尚潮流服裝飾品、生活用品、電影院、網(wǎng)吧、ktv等。,學(xué)生消費(fèi)分析,學(xué)生在區(qū)域內(nèi)消費(fèi)主要以日常生活、餐飲及休閑娛樂(lè)等方面，對(duì)于更高檔次及大宗物品主要前往朝陽(yáng)商圈購(gòu)物。,73,學(xué)生消費(fèi)分析,學(xué)生本區(qū)域內(nèi)消費(fèi)主要為中低檔次為主，多是帶有目的性消費(fèi)，輻射范圍約在10分鐘路程,74,年齡：多集中在25-45歲，消費(fèi)能力一般； 消費(fèi)領(lǐng)域:日用品，購(gòu)物，餐飲、娛樂(lè)、休閑； 消費(fèi)習(xí)慣：區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)集中反復(fù)消費(fèi)較多的如日用品、個(gè)人服務(wù)等，多為就近解決；較大的單一目的性消費(fèi)多集中在朝陽(yáng)等較大型的商圈； 消費(fèi)檔次：居民消費(fèi)檔次不限定，根據(jù)不同消費(fèi)品類有不同檔次消費(fèi)要求； 消費(fèi)心理：消費(fèi)喜歡去熟悉和習(xí)慣的地方； 消費(fèi)業(yè)態(tài)：日用品、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑。,周邊居民消費(fèi)分析,75,周邊居民消費(fèi)分析,76,年齡：多集中在25-35歲，消費(fèi)能力強(qiáng)； 消費(fèi)心理：追求時(shí)尚潮流，有一定的品味，他們對(duì)于消費(fèi)場(chǎng)所有一定的要求，追求良好的消費(fèi)體驗(yàn)與享受；休閑娛樂(lè)類消費(fèi)比重比較大； 消費(fèi)領(lǐng)域：中檔餐飲、娛樂(lè)休閑類、時(shí)尚購(gòu)物類； 企事業(yè)員工休閑娛樂(lè)及餐飲的支出占比例較大，此部分消費(fèi)習(xí)慣性就近解決； 一般餐飲、個(gè)人金融服務(wù)及個(gè)人服務(wù)類的一般都在就近解決； 高端消費(fèi)一般都在較為朝陽(yáng)等地消費(fèi)。,政府、企事業(yè)及商務(wù)人員消費(fèi)分析,77,公務(wù)員及企事業(yè)單位人員消費(fèi)分析,78,項(xiàng)目客群分析,區(qū)域人口總述：本項(xiàng)目所在高校新區(qū)目前有在校學(xué)生約1.3萬(wàn)人，居民約1萬(wàn)人，其中高校學(xué)生分布在項(xiàng)目周邊，相對(duì)較為集中，周邊居民零散分布在區(qū)域內(nèi)； 未來(lái)35年，區(qū)域高校學(xué)生約達(dá)到近7萬(wàn)人以上，居民達(dá)到3.5萬(wàn)人左右。 對(duì)于本項(xiàng)目而言，高校項(xiàng)目集中在項(xiàng)目周邊，而區(qū)域居民較為分散，因此，高校學(xué)生群體是本項(xiàng)目的重要消費(fèi)群體。,79,區(qū)域消費(fèi)客戶現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)總結(jié),以學(xué)生和周邊居民為主,未來(lái)學(xué)生、居民及商務(wù)消費(fèi)人流,中、低檔次消費(fèi)為主,高、中、低檔次多元消費(fèi)為主,日常生活單一消費(fèi)為主,多種形式綜合消費(fèi)為主,目的性消費(fèi)為主,目的及閑逛性多元消費(fèi)為主,客戶在區(qū)域消費(fèi)現(xiàn)狀,客戶在區(qū)域消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì),80,part 3,區(qū)域客戶及項(xiàng)目條件分析,項(xiàng)目以怎樣商業(yè)定位方向符合需要未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展要求？,81,威脅（threats）分析,項(xiàng)目威脅劣勢(shì)（tw）分析,劣勢(shì)（weaknesses）分析,商業(yè)氛圍劣勢(shì) 本案所處區(qū)域，處于建設(shè)階段，區(qū)域人氣不足，整體商業(yè)氛圍不佳； 消費(fèi)市場(chǎng)劣勢(shì)； 本案周圍現(xiàn)有大學(xué)生消費(fèi)群也較為分散，對(duì)商業(yè)中心有一定影響。,區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅 未來(lái)項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)體量較大，規(guī)劃相思湖cbd商業(yè)體量在20萬(wàn)左右，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈； 政策威脅 國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)商業(yè)項(xiàng)目影響明顯，五成首付的門檻會(huì)將中小商家和投資客檔在門外。,從項(xiàng)目威脅和劣勢(shì)可以看出，項(xiàng)目商業(yè)體量較小，面臨區(qū)域商業(yè)中心相思湖cbd的直接競(jìng)爭(zhēng)，因此，從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手考慮，項(xiàng)目通過(guò)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)及利用幾乎來(lái)規(guī)避自身劣勢(shì)及威脅。,82,優(yōu)勢(shì)（strengths）分析,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)（so）分析,規(guī)模優(yōu)勢(shì) 本案所屬相思湖新區(qū)大學(xué)城中心，規(guī)劃商業(yè)面積約1.5萬(wàn)，在區(qū)域內(nèi)有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 本案緊臨相思湖主干道大學(xué)西路，背靠相思湖學(xué)院，周邊高校、居住區(qū)以及配套集中，周邊高校資源優(yōu)勢(shì)明顯。 交通優(yōu)勢(shì) 本案處于輕軌1號(hào)線二號(hào)站點(diǎn)，周邊道路通達(dá)性較好，可快速到市中心以及江南片區(qū)。,機(jī)會(huì)（opportunities）分析,區(qū)域發(fā)展機(jī)遇 相思湖新區(qū)cbd占地800畝，規(guī)劃超高層五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、書城等，區(qū)域發(fā)展前景廣闊。 新區(qū)高校商圈機(jī)遇 高校新區(qū)目前正在建設(shè)中，未來(lái)新區(qū)高校商業(yè)將存在市場(chǎng)空白，迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇； 客群機(jī)遇 項(xiàng)目13所高校，目前區(qū)域內(nèi)在校生人數(shù)規(guī)模達(dá)到1.3萬(wàn)人，兩三年內(nèi)預(yù)計(jì)新增學(xué)生6萬(wàn)人；,從項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)來(lái)看，項(xiàng)目位于大學(xué)校區(qū)中心，未來(lái)新區(qū)高校商業(yè)將存在市場(chǎng)空白，因此，項(xiàng)目的賣點(diǎn)和機(jī)會(huì)更在于圍繞特定消費(fèi)群做出特色經(jīng)營(yíng)，走差異化營(yíng)銷定位，抓住片區(qū)發(fā)展機(jī)會(huì)。,83,劣勢(shì)優(yōu)勢(shì),威脅機(jī)會(huì),學(xué)區(qū)商業(yè)中心，形成特色補(bǔ)缺型商業(yè)配套。,準(zhǔn)確商業(yè)定位，差異化競(jìng)爭(zhēng)；,打造輕軌經(jīng)濟(jì)，做區(qū)域補(bǔ)缺型商業(yè)的領(lǐng)先者。,加強(qiáng)消費(fèi)體驗(yàn)、打造學(xué)區(qū)特色商業(yè)中心;,利用輕軌站口，強(qiáng)化學(xué)區(qū)商業(yè)價(jià)值；,項(xiàng)目twso分析總結(jié),針對(duì)在校學(xué)生、積極利用地鐵的影響，打造特色學(xué)區(qū)商業(yè)中心，同時(shí)加強(qiáng)客戶消費(fèi)體驗(yàn)，打造以中檔品牌為主的體驗(yàn)式商業(yè)中心,84,發(fā)展戰(zhàn)略選擇,本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略選擇：項(xiàng)目在區(qū)域?qū)儆谘a(bǔ)缺者。,騁望cbd項(xiàng)目,躍盛商業(yè)廣場(chǎng),中央大街,本項(xiàng)目,85,城市商業(yè),區(qū)域商業(yè),客戶分析,項(xiàng)目?jī)r(jià)值,南寧“西建”重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域內(nèi)高教園區(qū),輕軌1號(hào)線鵬飛路站旁緊鄰、城市主干道路,距離相思湖新區(qū)cbd1.5公里,學(xué)區(qū)商業(yè),周邊現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模小檔次低，競(jìng)爭(zhēng)不強(qiáng),在建項(xiàng)目體量，定位高于本項(xiàng)目,周邊客戶群以學(xué)生為主，居民為輔，偶爾有商務(wù)人群,區(qū)域內(nèi)缺的商業(yè)業(yè)態(tài)不夠豐富，不能滿足客戶需求,隨著地鐵開通，居民及商務(wù)人群將會(huì)增多,填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白,展示面整體形象浩，外立面時(shí)尚,發(fā)展定位可行方案推導(dǎo)背景分析回顧,86,結(jié)合城市發(fā)展、區(qū)域商業(yè)、項(xiàng)目?jī)r(jià)值及客戶情況分析，從商業(yè)利益、面臨風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)經(jīng)營(yíng)角度去考慮項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略有三個(gè)方向：,城市商業(yè),區(qū)域商業(yè),項(xiàng)目?jī)r(jià)值,客戶群體,本商業(yè)以怎樣的市場(chǎng)定位符合項(xiàng)目發(fā)展？,發(fā)展定位可行方案選擇,經(jīng)過(guò)項(xiàng)目綜合分析，本項(xiàng)目三個(gè)可行發(fā)展方向；,87,可行性方向一：基礎(chǔ)型商業(yè)配套分析,88,基礎(chǔ)型商業(yè)配套可行性分析,消費(fèi)人口：項(xiàng)目周邊人群構(gòu)成: 本小區(qū)住戶1832戶 約合5400人；周邊學(xué)生：現(xiàn)有約1.3萬(wàn)人，3年內(nèi)增至7萬(wàn)人左右；現(xiàn)有人約1.2萬(wàn)人，3年內(nèi)人口將達(dá)到約8萬(wàn)人； 項(xiàng)目業(yè)態(tài)：生活用品，便利店，藥店，兒童用品，家居飾品，運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品，餐廳，圖書和音像、健身與個(gè)人護(hù)理等; 競(jìng)爭(zhēng)性：基礎(chǔ)性商業(yè)配套的準(zhǔn)入門檻較低，開店成本低；對(duì)配套要求低的特點(diǎn)，后期的進(jìn)入的商業(yè)具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)，但不利于項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)升級(jí)，可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力較差，商業(yè)后期升值空間較小。,從數(shù)據(jù)可以看出，項(xiàng)目周邊消費(fèi)群體具有基礎(chǔ)型商業(yè)配套需求，但本項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積1.5萬(wàn)平米，現(xiàn)階段1.3萬(wàn)人。單獨(dú)依靠現(xiàn)有的1.3萬(wàn)人口，不足以支撐如此大的體量商業(yè)，因此，做基礎(chǔ)型商業(yè)配套，本項(xiàng)目用不完目前體量。,89,目標(biāo)客戶,站位,業(yè)態(tài),配套要求,競(jìng)爭(zhēng)者,項(xiàng)目周邊學(xué)生和居民,滿足最基本的商業(yè)需要為目標(biāo),生活用品，便利店，藥店，餐廳，圖書和音像、健身與個(gè)人護(hù)理等,大學(xué)路及鵬飛路周邊的商業(yè),基本配套商業(yè)條件,基礎(chǔ)型商業(yè)配套要求,基礎(chǔ)型商業(yè)配套可行性分析,90,基礎(chǔ)配套商業(yè)具有客戶基礎(chǔ)，具有需求，但存在很大的局限，包括進(jìn)入門檻低競(jìng)爭(zhēng)大、輻射范圍小，后續(xù)發(fā)展提升空間不大等，項(xiàng)目體量超越了基礎(chǔ)商業(yè)并且提升空間小導(dǎo)致后續(xù)發(fā)展乏力，綜合分析可見(jiàn)： 完全打造基礎(chǔ)型商業(yè)配套此方向不可行，可作為部分配套組合考慮。,基礎(chǔ)型商業(yè)配套可行性分析,91,可行性方向二：主題商業(yè)廣場(chǎng)分析,92,主題商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析,消費(fèi)人口：周邊學(xué)生現(xiàn)有1.3萬(wàn)人，3年內(nèi)增至7萬(wàn)人；本小區(qū)住戶1832戶 約合5