行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-談城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)的和諧發(fā)展.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-談城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)的和諧發(fā)展內(nèi)容摘要：隨著城市化進(jìn)程的加快以及各種城市用地需求的遞增，城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度勢(shì)必加快。本文分析了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過(guò)程中存在投資結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)價(jià)格偏高、土地閑置浪費(fèi)及社會(huì)矛盾加劇等諸多問(wèn)題，并提出實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和諧可持續(xù)發(fā)展的相應(yīng)對(duì)策，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、金融業(yè)、生態(tài)環(huán)境、土地資源利用、科技創(chuàng)新、社區(qū)文化和諧發(fā)展。關(guān)鍵詞：城市化房地產(chǎn)業(yè)和諧發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)在改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大就業(yè)、提高人民生活水平、促進(jìn)城市化等方面起到了積極的作用，然而由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步晚，發(fā)展歷史短，經(jīng)驗(yàn)不足，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中存在諸多問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中存在的問(wèn)題（一）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理1986年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)66286億元，年平均增長(zhǎng)32.7%，比全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度快13.7個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了同期GDP的增長(zhǎng)速度。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2004年對(duì)全國(guó)3328家房地產(chǎn)企業(yè)的跟蹤調(diào)查，2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中銀行貸款占28.89%，如果加上開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)墊資中的銀行貸款部分、預(yù)收款中的個(gè)人住房貸款部分，目前銀行資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例在60%左右。隨著房地產(chǎn)業(yè)投資快速增長(zhǎng)，金融風(fēng)險(xiǎn)劇增。（二）高房?jī)r(jià)影響居民購(gòu)買(mǎi)力一方面是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。近年來(lái)，我國(guó)各地的房地產(chǎn)價(jià)格上漲很快。1998年至2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)8.6%，但許多城市商品房年均增長(zhǎng)達(dá)到了兩位數(shù)。另一方面空置房面積增加。1993年底商品房空置面積達(dá)到5000萬(wàn)m2，此后這一指標(biāo)持續(xù)上升，截至2006年月底，全國(guó)商品房空置面積為1.23億m2，同比增長(zhǎng)23.8%。（三）大量土地閑置與浪費(fèi)一方面是土地資源的稀缺，另一方面在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域卻存在著土地大量閑置和巨大浪費(fèi)。據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，2004年全國(guó)城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)閑置、空閑土地達(dá)26.37萬(wàn)hm2，相當(dāng)于現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量的7.8%；其中房地產(chǎn)庫(kù)存土地達(dá)10萬(wàn)hm2。據(jù)央行2005年8月15日發(fā)布的2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告顯示，1997年以來(lái)，全國(guó)土地開(kāi)發(fā)面積占全國(guó)土地購(gòu)置面積的比例持續(xù)降低，2000-2004年一直維持在60%-70%的水平，2004年該比值降到50%以下，2004年全國(guó)土地購(gòu)置面積和土地開(kāi)發(fā)面積的差額達(dá)到20044.5萬(wàn)m2。房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展也帶來(lái)一些社會(huì)問(wèn)題，諸如拆遷糾紛、征地矛盾，開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司之間的沖突與矛盾等。房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康和諧發(fā)展，已經(jīng)成為政府決策部門(mén)、學(xué)術(shù)理論界乃至普通百姓十分關(guān)注的問(wèn)題。和諧是中國(guó)傳統(tǒng)文化的核心理念。在人與自然的關(guān)系上，強(qiáng)調(diào)“天人合一”。在人與人的社會(huì)關(guān)系上，強(qiáng)調(diào)和合、大同。房地產(chǎn)業(yè)和諧發(fā)展應(yīng)強(qiáng)調(diào)與自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化的和諧發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和諧發(fā)展對(duì)策（一）與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要符合自身的發(fā)展規(guī)律，又要與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)，并要有國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支撐。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)是間接的，其產(chǎn)品構(gòu)成其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，房產(chǎn)只有被用于生產(chǎn)或消費(fèi)（居?。┎拍芡瓿蓛r(jià)值實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展只有與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度相協(xié)調(diào)，才能促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展。因此，保持合理的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，才能有效防范風(fēng)險(xiǎn)和保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。（二）與金融業(yè)和諧發(fā)展金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，其發(fā)展離不開(kāi)巨額資金的投入，這就決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的有效支持。因此，房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須有效促進(jìn)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)、互利。完善房地產(chǎn)金融體系，著手研究建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)抵押貸款的證券化，將一、二級(jí)市場(chǎng)作為一個(gè)整體納入金融大循環(huán)，打通房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的聯(lián)系。（三）與城市生態(tài)環(huán)境和諧發(fā)展生態(tài)保護(hù)水平的差異，將會(huì)極大地影響房地產(chǎn)的價(jià)值，房地產(chǎn)生態(tài)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，要有超前的環(huán)保觀念，在充分利用自然地貌、資源的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造出人與環(huán)境有機(jī)融合的舒適空間和居住環(huán)境。在選址上，要盡量少占或不占耕地、生態(tài)林地，不影響風(fēng)景名勝、人文景觀，多在荒地、廢棄地上進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)。在項(xiàng)目建設(shè)上，要建立規(guī)范的質(zhì)量保障制度，通過(guò)消費(fèi)市場(chǎng)約束機(jī)制，抵制劣質(zhì)、有毒材料、部件的使用。在保證建筑功能質(zhì)量的前提下，采取有效的節(jié)能技術(shù)與管理措施，大幅度降低建筑能耗，達(dá)到既居住舒適，又節(jié)約能源和改善環(huán)境的目的。從可持續(xù)發(fā)展的角度，編制好城市環(huán)境規(guī)劃，避免出現(xiàn)“工業(yè)集中、人口集中、污染集中”等問(wèn)題。在編制規(guī)劃過(guò)程中，要注意因地制宜，突出生態(tài)環(huán)境的特點(diǎn)，考慮到環(huán)境保護(hù)設(shè)施的用地要求。（四）與土地資源利用和諧發(fā)展土地資源的永續(xù)利用是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對(duì)于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開(kāi)發(fā)利用。在土地資源先天不足的硬約束下，節(jié)約有限的土地資源，盡量不向外延擴(kuò)展，集約利用存量土地，對(duì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。因此，國(guó)家必須實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。要引導(dǎo)節(jié)約用地，集約利用存量土地、科學(xué)合理用地，開(kāi)展節(jié)地挖潛。而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，必須學(xué)會(huì)在土地供應(yīng)趨緊的條件下，精打細(xì)算，保護(hù)和開(kāi)發(fā)利用好每一寸土地。對(duì)于建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)，應(yīng)遵循4R原則，即“減量化(Reduce)”、“再利用(Reuse)”、“再循環(huán)(Recycle)”和“再思考(Rethink)”。表現(xiàn)在土地集約和節(jié)約利用上，“減量化”就是要控制新的土地粗放利用和浪費(fèi)；“再利用”就是要充分發(fā)揮存量土地的潛力；“再循環(huán)”，就是要加強(qiáng)土地整理，實(shí)現(xiàn)資源的再生；“再思考”，就是要改變傳統(tǒng)的土地利用模式和思路，逐步形成自覺(jué)的節(jié)約意識(shí)。（五）與科技創(chuàng)新和諧發(fā)展建設(shè)節(jié)約型社會(huì)和資源友好型社會(huì)，將直接影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房屋設(shè)計(jì)、布局應(yīng)因地制宜，合理利用當(dāng)?shù)刈匀毁Y源，從空間、生態(tài)、視覺(jué)、人文、智能及管理等方面入手，從總體布局、平面布置、建筑設(shè)計(jì)、節(jié)約及造型等方面來(lái)提高設(shè)計(jì)水平。在保證設(shè)計(jì)原則和科學(xué)性的同時(shí)，要兼顧人們對(duì)房屋的個(gè)性追求，樹(shù)立適度的超前設(shè)計(jì)意識(shí)，使房屋的設(shè)計(jì)思路跟上時(shí)代發(fā)展的步伐。加快新技術(shù)、新材料與新工藝的標(biāo)準(zhǔn)化、系列化進(jìn)程；房屋設(shè)計(jì)上要選擇各種新的設(shè)計(jì)模式，促進(jìn)新產(chǎn)品的應(yīng)用與推廣，如推廣可循環(huán)再生材料，包括可循環(huán)利用的材料如鋼材、木材、玻璃、銅制品等再生材料和再生能源，通過(guò)無(wú)害化解體后再利用。發(fā)展太陽(yáng)能、地?zé)帷L(fēng)能等無(wú)污染能源。大幅度地提高房屋的科技含量，從而使房地產(chǎn)業(yè)走上可持續(xù)發(fā)展的道路。（六）與社區(qū)文化建設(shè)和諧發(fā)展隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新型城市社區(qū)日漸增多。這種新型城市社區(qū)與傳統(tǒng)城市社區(qū)相比，其社會(huì)關(guān)系也發(fā)生了很大的變化。住戶變成了業(yè)主，房管所變成了物業(yè)管理公司，形成了一系列新的社會(huì)關(guān)系類(lèi)型。與此同時(shí)，一些社區(qū)的沖突和矛盾也日漸突出，甚至發(fā)生流血對(duì)抗，原本就脆弱的社區(qū)文化幾乎被破壞殆盡。社區(qū)文化和諧應(yīng)體現(xiàn)業(yè)主之間關(guān)系、業(yè)主和物業(yè)管理公司之間關(guān)系