行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-多元化市場(chǎng)下中小房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-多元化市場(chǎng)下中小房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施摘要本文分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)多元化發(fā)展趨勢(shì),從企業(yè)規(guī)模及融資能力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理市場(chǎng)營(yíng)銷文化感知能力和品牌號(hào)召力公共關(guān)系能力幾個(gè)方面總結(jié)了中小房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn),并提出其在多元化市場(chǎng)中的應(yīng)對(duì)措施關(guān)鍵詞市場(chǎng)細(xì)分；中小房地產(chǎn)企業(yè)；應(yīng)對(duì)措施一引言房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)最近幾年的高速發(fā)展,市場(chǎng)出現(xiàn)了新的變化自2000年房地產(chǎn)業(yè)起飛以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期,中小房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)起云涌在這一輪房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中,許多中小房地產(chǎn)企業(yè)往往是依靠公司一把手的獨(dú)特眼光,在市場(chǎng)低迷的時(shí)期以低成本入市(比如,低成本收入土地低成本開(kāi)發(fā)建設(shè)等),待到樓盤開(kāi)盤后,房地產(chǎn)大市一路走高,從而掘得企業(yè)發(fā)展的第一桶金當(dāng)前,有許多中小房地產(chǎn)企業(yè)仍然沉溺于這種模式的高利潤(rùn)之中,把企業(yè)的發(fā)展不切實(shí)際地寄希望于這種“眼光”和“運(yùn)氣”,這是一種非常危險(xiǎn)的傾向隨著房地產(chǎn)相關(guān)政策的陸續(xù)出臺(tái),整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向成熟和規(guī)范同時(shí),購(gòu)房者的心態(tài)也漸趨理性,買方力量逐漸增強(qiáng),房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出多元化發(fā)展的趨勢(shì)面對(duì)多元化發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng),中小房地產(chǎn)企業(yè)必須摒棄投機(jī)心態(tài),切實(shí)采取新的應(yīng)對(duì)措施二多元化市場(chǎng)與市場(chǎng)細(xì)分分析多元化發(fā)展是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)近年來(lái),隨著這種多元化的發(fā)展以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分已經(jīng)引起人們的關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化包括很多方面,因此,房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分必然要求反映這種態(tài)勢(shì)在本文中,筆者主要從產(chǎn)品和地理兩個(gè)維度來(lái)考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分從產(chǎn)品角度看,目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)大致可分為普通住宅經(jīng)濟(jì)適用房別墅高檔公寓辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房酒店等從房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處地理位置的角度看,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出區(qū)塊性的特點(diǎn),從這個(gè)角度可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)分為:一線市場(chǎng):發(fā)達(dá)地區(qū)中心城市,如上海杭州等；二線市場(chǎng):發(fā)達(dá)地區(qū)周邊城市以及欠發(fā)達(dá)地區(qū)中心城市；三線市場(chǎng):欠發(fā)達(dá)地區(qū)周邊城市各級(jí)市場(chǎng)的基本特點(diǎn)如下圖所示:以上盡管依據(jù)產(chǎn)品和地理位置對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)給出了一個(gè)大致的區(qū)分,但是,面對(duì)愈來(lái)愈激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),中小房地產(chǎn)公司仍然需要結(jié)合自身情況進(jìn)行更深入的市場(chǎng)細(xì)分三中小房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)中小房地產(chǎn)企業(yè)是相對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言的,是在規(guī)模等方面相對(duì)較小的企業(yè)目前,尚無(wú)對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的一致看法,可以參照國(guó)際上對(duì)中小企業(yè)的定義來(lái)大致上界定中小房地產(chǎn)企業(yè)一般從企業(yè)雇員人數(shù)這個(gè)維度上可以把企業(yè)劃分為:小型房地產(chǎn)企業(yè),雇員人數(shù)在10-99名之間；中型房地產(chǎn)企業(yè),雇員人數(shù)在100-499名之間；大型房地產(chǎn)企業(yè),雇員人數(shù)在500名以上與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比,中小房地產(chǎn)企業(yè)一般具有自主性高靈活性強(qiáng)等特點(diǎn)具體而言,中小房地產(chǎn)企業(yè)主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn):1.企業(yè)規(guī)模以及融資能力方面由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的占用量大,企業(yè)的規(guī)模以及融資能力很大程度上決定了公司的戰(zhàn)略選擇大型房地產(chǎn)公司在規(guī)模融資能力上往往具備相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)體現(xiàn)在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)上,大型房地產(chǎn)公司可以運(yùn)用雄厚的資金實(shí)力,通過(guò)控制土地儲(chǔ)備,對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采取長(zhǎng)遠(yuǎn)結(jié)合(短平快項(xiàng)目與長(zhǎng)期項(xiàng)目結(jié)合)和大小結(jié)合(大型項(xiàng)目與中小型項(xiàng)目結(jié)合,保持房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的連貫性)的方式,因而具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力而中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模以及融資能力的限制,只能更多地趨向于選擇中短期項(xiàng)目和中小型項(xiàng)目2.房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)方面房產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以項(xiàng)目方式運(yùn)作的,項(xiàng)目管理的水平將從成本資金回籠房產(chǎn)質(zhì)量等方面對(duì)企業(yè)利潤(rùn)以及后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)造成巨大影響與大型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目相比,中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目管理能力這方面不占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位3.市場(chǎng)營(yíng)銷方面市場(chǎng)營(yíng)銷是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重頭戲,如何樹(shù)立樓盤的“形象”,烘托人氣,往往是房產(chǎn)公司制勝的關(guān)鍵然而,中小房地產(chǎn)企業(yè)在此方面往往處于劣勢(shì)比如,就市場(chǎng)銷售人才而言,由于大型房地產(chǎn)企業(yè)擁有資金方面的優(yōu)勢(shì),房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有連續(xù)性的特點(diǎn),因而能夠建立一支優(yōu)秀的銷售隊(duì)伍而中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于資金規(guī)模融資方面的限制,往往不能持續(xù)平緩地開(kāi)發(fā)樓盤,因而很難留住優(yōu)秀的銷售人員4.文化感知能力和品牌號(hào)召力大型房地產(chǎn)公司有能力樹(shù)立強(qiáng)大的品牌形象,這種品牌感染力在京滬等大型城市尤為明顯盡管從總體上看中小房地產(chǎn)企業(yè)品牌無(wú)力與之抗衡,但是,由于中小房地產(chǎn)企業(yè)往往發(fā)育于本土,在文化習(xí)俗的感知能力上尚具備一定優(yōu)勢(shì),從而能在某些區(qū)域范圍內(nèi)以低成本形成一定的品牌優(yōu)勢(shì)5.公共關(guān)系能力公共關(guān)系能力依具體企業(yè)情況有所異同,但相對(duì)于正規(guī)化程度高的大型房地產(chǎn)企業(yè)而言,中小房地產(chǎn)企業(yè)在這一點(diǎn)上具備相當(dāng)?shù)撵`活性四多元化市場(chǎng)下中小房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)措施從前述的中小房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)可以看出,與大型房地產(chǎn)集團(tuán)相比,中小房地產(chǎn)企業(yè)在品牌規(guī)模融資能力上都處于不利地位因此,中小房地產(chǎn)企業(yè)必須選擇特色化生存,采用集中化戰(zhàn)略,明確企業(yè)的市場(chǎng)定位,合理選擇細(xì)分市場(chǎng)首先,從產(chǎn)品選擇上看,普通住宅經(jīng)濟(jì)適用房等大眾市場(chǎng)是中小房地產(chǎn)企業(yè)的最佳選擇大眾市場(chǎng)需求較為穩(wěn)定,風(fēng)險(xiǎn)小當(dāng)然,對(duì)于已經(jīng)在市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟,有一定資金規(guī)模的中型房地產(chǎn)企業(yè),可以考慮采用與其他房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟的形式進(jìn)入別墅高檔公寓辦公樓等市場(chǎng)其次,從地理位置看,中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把目光轉(zhuǎn)移到二三線市場(chǎng)中西部地區(qū)也開(kāi)始了城市化的進(jìn)程,城市中產(chǎn)階級(jí)在逐漸形成,房地產(chǎn)投資環(huán)境正走向完善中小房地產(chǎn)公司必須充分利用自身公關(guān)能力靈活和文化感知能力強(qiáng)的特點(diǎn),在大型房地產(chǎn)公司無(wú)暇顧及之時(shí)搶先對(duì)二三線市場(chǎng)進(jìn)行多點(diǎn)布局,鎖定符合企業(yè)市場(chǎng)定位的二三線市場(chǎng),搶先在目標(biāo)市場(chǎng)樹(shù)立品牌第三,對(duì)于欲進(jìn)軍高檔公寓等市場(chǎng)的中型房地產(chǎn)企業(yè),相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)激烈的一線市場(chǎng)而言,經(jīng)濟(jì)剛剛起步的二三線市場(chǎng)可能會(huì)有更多的機(jī)會(huì)總之,中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)著力培育和充分利用企業(yè)的核心能力,明確企業(yè)定位,選擇合適細(xì)分市場(chǎng),制定恰當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略,這才是中小房地產(chǎn)企業(yè)在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的制勝之道參考文獻(xiàn):1陳華.中小企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略研究J.山東社會(huì)科學(xué),2000,(4).2謝仁壽.中小企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟的系統(tǒng)構(gòu)建J.企業(yè)改革與