行業(yè)經(jīng)濟論文-房地產(chǎn)泡沫問題及實證分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-房地產(chǎn)泡沫問題及實證分析摘要：自1998年開始，隨著福利化分房的結(jié)束，住房商品化的開始，我國房地產(chǎn)業(yè)進入了持續(xù)快速發(fā)展的新時期。與此同時，房地產(chǎn)價格也連續(xù)快速攀升。近年來，關(guān)于我國房地產(chǎn)泡沫問題的爭論不絕于耳，但是一直未有定論。在借鑒國內(nèi)外理論研究的基礎(chǔ)上，引用最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，運用定量方法，對我國19972006年房地產(chǎn)業(yè)運行申是否存在泡沫進行實證分析，得出結(jié)論：我國還不存在嚴格意義上的全國普遍性的房地產(chǎn)泡沫，但泡沫化傾向明顯，需警惕。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；房地產(chǎn)價格；指標中國自1998年結(jié)束了福利分房制，開始實行貨幣化分房，成為房地產(chǎn)業(yè)走向市場化的分水嶺。從此，中國的房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，對拉動內(nèi)需，加快城市化進程，促進國民經(jīng)濟增長，起到了重要作用。經(jīng)過十多年的發(fā)展，現(xiàn)已成為我國主要產(chǎn)業(yè)之一。然而，與此同時，房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置率過大、房價上漲過快、供房結(jié)構(gòu)失衡等問題凸顯，溫州炒房團，海外熱鈔，上海房價神話(湯臣一品均價11萬平方米)，部分高官紛紛落馬，無不揭示了房地產(chǎn)市場的投機氛圍極為濃厚。據(jù)統(tǒng)計，全國商品住宅的價格從2000年逐步上漲，2002年上漲了4，2003年上漲了57，2004年上漲了186，2005年上漲了151，2006年17月份，全國比去年同期上漲97。房地產(chǎn)市場由于其供給彈性有限、不存在易得的替代品；房地產(chǎn)沒有終極價格、基本價值難于確定等特征，成為最常見的經(jīng)濟泡沫載體之一。因此，國內(nèi)“房地產(chǎn)泡沫”的呼聲日高，中國的房地產(chǎn)是否存在泡沫之爭也成了中國當(dāng)前最為熱烈討論的話題。一、我國的房地產(chǎn)泡沫是否存在之爭2001年10月25日，經(jīng)濟學(xué)家魏杰在一次電視訪談中認為“2002年就要充分顯示出房地產(chǎn)的冬天”。由此拉開了“房地產(chǎn)泡沫”爭論的序幕。2002年11月，時任總理朱镕基表示了對房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。2004年10月底，美國紐約時報刊登了題為中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱和泡沫的報道，引發(fā)了國內(nèi)外對中國房地產(chǎn)是否存在嚴重泡沫的爭論不斷升級。目前主要有兩種觀點“泡沫論”和“無泡沫論”。泡沫論的代表人物是清華大學(xué)魏杰教授、中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容等。他們認為，我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資過熱、空置率過高、房價持續(xù)增長、房價收入比超出警戒線等都說明我國房地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫，應(yīng)該采取嚴格調(diào)控措施進行調(diào)控。易憲容還認為，中國房地產(chǎn)泡沫主要是住房有效需求不足。無論從消費的角度還是從投資的角度，國內(nèi)住房市場的熱銷僅是以往“存量需求”的釋放，而不是潛在需求真正地轉(zhuǎn)化為有效需求。這種依賴銀行信貸所釋放的“存量需求”不僅可能給銀行帶來巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險，而且這種需求脆弱性將暴露無遺，房地產(chǎn)泡沫也隨時有可能被戳穿。有效需求不足，一味地提升房地產(chǎn)的價格只能使得中國房地產(chǎn)市場的泡沫越吹越大。持“無泡沫論”觀點的以中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長包宗華、北京大學(xué)蕭灼基教授、建設(shè)部政策研究中心等為代表。他們認為，從政策、經(jīng)濟發(fā)展等方面都說明我國房地產(chǎn)的需求很大，目前的房地產(chǎn)業(yè)是在健康快速發(fā)展。建設(shè)部與房地產(chǎn)商等主張中國房地產(chǎn)價格的上升在于市場需求大于供給，根本不存在泡沫。由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會、中城聯(lián)盟、華遠地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)、北京城市開發(fā)集團等組成的聯(lián)盟，發(fā)布了“中國房地產(chǎn)研究報告”，主旨是“拿數(shù)字說話”，反擊“泡沫論”。這份報告認為，19982003年我國商品住宅售價的年增長率為35，而同期城鎮(zhèn)居民的年收入增長率為107，幾乎是房價上漲速度的3倍。房價漲幅低于收入，哪有什么房地產(chǎn)泡沫?數(shù)字勝過千言。本文在對房地產(chǎn)泡沫內(nèi)涵、特征和運行機理進行分析的基礎(chǔ)上，以全國房地產(chǎn)市場有關(guān)數(shù)據(jù)作為依據(jù)，選取適當(dāng)指標對全國房地產(chǎn)市場泡沫進行實證研究，力求從數(shù)字、指標、判斷標準上來界定我國房地產(chǎn)市場目前的現(xiàn)狀如何，是否已出現(xiàn)了普遍性的泡沫，程度如何，等等。二、房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵、特征和運行機理房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格脫離了實際基礎(chǔ)價值連續(xù)上漲的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫的主要特征是：第一，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格波動的一種形態(tài)；第二，房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大；第三，房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率；第四，房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機行為、貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。投機價格機制和自我膨脹的機制是房地產(chǎn)的主要內(nèi)在運行機制。房地產(chǎn)泡沫是在內(nèi)在傳導(dǎo)機制和外在沖擊機制的共同作用下，開始產(chǎn)生、膨脹和崩潰的。三、我國房地產(chǎn)泡沫問題的實證分析我們根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵、特征和運行機理，選取了理性泡沫模型，基于數(shù)據(jù)的收集困難，本文采用直接指標法和間接檢驗法進行實證檢驗。(一)直接指標法實證檢驗1房地產(chǎn)貸款增長率貸款總額增長率反映房地產(chǎn)與信貸協(xié)調(diào)性的指標。該指標在13左右為宜，過高表示銀行資金投向房地產(chǎn)市場的速度過快，泡沫的成分比較大。由圖看出，中國的這個指標波動很大，但每一次的漲落都與國家的政策短期效應(yīng)有關(guān)，如1998、1999年由于我國處于機構(gòu)改革、緊縮階段，2001年國家金融機構(gòu)貸款驟減，房地產(chǎn)貸款同比上升，2004年由于“121”等強勁措施的出臺。2004年后，這一比例又逐步開始上升，至2006上半年達到了437，說明我國房地產(chǎn)貸款額增長過快，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過多依賴于銀行資金支持，當(dāng)前的我國房地產(chǎn)業(yè)存在著投機泡沫成分，應(yīng)該提高警惕，嚴防由此引發(fā)的泡沫擴大化。2房價收入比這個指標最初是用來衡量家庭對房價的承受能力。如果房價遠遠大于家庭年平均收入，則說明住房價格超過了居民消費水平，房價過高。比較理想的情形是房價與家庭年平均收入的比值維持在一個合理的范圍內(nèi)，國際上通常認為這個范圍是36。世界銀行認為發(fā)展中國家的比值一般在46之間，發(fā)達國家一般在1855之間。從圖4可以看出，我國的房價家庭年平均收入都在6以上，高于國際水平，所以，僅從房價收入比這一國際公認的衡量房地產(chǎn)市場是否存在泡沫現(xiàn)象的指標來看。中國的房價已經(jīng)某種程度地超過了居民的實際支付能力，出現(xiàn)了泡沫跡象，特別在上海、北京、杭州等重點監(jiān)測的城市，這一比例都超過了12以上，應(yīng)時刻警惕目前過高房價中的泡沫成分。但整體來看這個比值在慢慢下降，說明房價與收入之間的差距在逐年縮小，向6以內(nèi)逼近。3房地產(chǎn)價格增長率GDP增長率用GDP增長率代表本國實體經(jīng)濟的發(fā)展，測量房地產(chǎn)相對實體經(jīng)濟增長速度，用來監(jiān)測房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫化的趨勢。該指標值越大，表明房地產(chǎn)的發(fā)展超出實體經(jīng)濟發(fā)展的程度就越大，相應(yīng)的房地產(chǎn)泡沫形成的可能性就越大。一般認為，當(dāng)房價上漲幅度是GDP增長幅度2倍以上時，房價的上漲就超出了合理的區(qū)間，有泡沫存在。由圖5可知，即使GDP增長率使用可比價格計算，我國的這個指標也均保持在2以內(nèi)，僅從此指標判斷來看，我國房地產(chǎn)業(yè)運行正常，毫無泡沫可言。(二)單位根及協(xié)整實證檢驗1分別檢驗售價和租價序列是否為平穩(wěn)數(shù)據(jù)，如果房地產(chǎn)價格時間序列是一個非平穩(wěn)的隨機過程，說明需求中包含了大量的投機需求，房地產(chǎn)市場上存在投機性泡沫。2如果都不是平穩(wěn)序列，則找出它們的單整階數(shù)d，在階數(shù)相等的條件下進行協(xié)整檢驗。如果房地產(chǎn)價格與租價之間不存在長期均衡關(guān)系，則說明房地產(chǎn)市場上存在大量投機交易，房地產(chǎn)市場價格偏離了理論價格，可能產(chǎn)生了投機性泡沫。分析如表：結(jié)果顯示，在5的顯著性水平下，全國房屋銷售價格指數(shù)序列存在單位根，是非平穩(wěn)的，而全國房屋銷售價格指數(shù)一階差分序列和全國房屋租賃價格指數(shù)序列都不存在單位根，都是平穩(wěn)的。以上分析表明，全國房屋銷售價格指數(shù)序列的ADF檢驗無法拒絕存在單位根的零假設(shè)，故可以認為是一個非平穩(wěn)的隨機過程，說明全國房地產(chǎn)市場存在投機性需求和投機性泡沫。而全國房屋銷售價格指數(shù)一階差分序列和全國房屋租賃價格指數(shù)序列的ADF檢驗拒絕了存在單位根的零假設(shè)，故可以認為是一個子穩(wěn)的隨機過程。另外，全國房屋銷售價格指數(shù)序列和全國房屋租賃價格指數(shù)序列不存在協(xié)整關(guān)系和長期均衡關(guān)系，由此也認為我國房地產(chǎn)市場存在大量投機交易，可能產(chǎn)生了投機性泡沫。四、結(jié)論我國目前正處于房地產(chǎn)周期的復(fù)蘇與繁榮期，我國房地產(chǎn)市場總體運行比較健康。通過以上直接和間接檢驗法對我國房地產(chǎn)業(yè)運行特征的實證分析及定量評判，從整體上看，雖還沒有完全足夠的證據(jù)證明我國各大城市存在普遍性的房地產(chǎn)泡沫?？捎姓w向泡沫一方傾斜的跡象，各項相關(guān)指標均運行在高位，因而存在著較高的潛在的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險因素，但尚未形成嚴重的房地產(chǎn)泡沫，更未達到房地產(chǎn)泡沫破裂程度。然而局部地區(qū)(比如上海、北京等)確實出現(xiàn)了房地產(chǎn)投機性泡沫(關(guān)于上海、北京等局部出現(xiàn)的泡沫研究請參看其他文獻，在此略)，為中國房地產(chǎn)市場敲響了泡沫警鐘。近幾年來，政府各種調(diào)控措施的不斷及時出臺，如“121號文件”、“國八條”、“831大限”、“212號文件”及“國六條”等，房地產(chǎn)市場價格上升之勢得到一定遏制，擠壓了一定的泡沫。隨著國家加大對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，建立健全相應(yīng)的政策法規(guī)來約束房地產(chǎn)的發(fā)展速度與方向，嚴格限制各級政府的缺位與越位行為，加強金融監(jiān)管力度，打擊投機性投