行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中公私部門的利益博弈.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中公私部門的利益博弈【摘要】房地產(chǎn)宏觀調(diào)控涉及許多部門，其中最主要的是中央政府、地方政府、銀行以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。他們之間即公私部門之間的利益共謀與沖突導(dǎo)致了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控?zé)o法達(dá)到預(yù)期效果。分析這四個(gè)部門在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的利益共謀與沖突，對(duì)我國(guó)制訂房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，無(wú)疑具有參考意義和實(shí)踐意義?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)宏觀調(diào)控利益共謀利益沖突伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，我國(guó)從2003年開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控。2003年4月，中國(guó)人民銀行下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，此份文件是中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的措施，表明中央政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。2004年3月國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)令各地須在當(dāng)年8月31前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問(wèn)題”處理完畢，否則國(guó)土部門有權(quán)收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備。2005年3月央行決定從即日起調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，調(diào)控力度進(jìn)一步加大。2005年3月財(cái)政部副部長(zhǎng)肖捷表示今后一段時(shí)期將重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。2005年3月國(guó)務(wù)院出臺(tái)八點(diǎn)意見(jiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。2005年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)。2005年6月北京市建委發(fā)布加強(qiáng)住房交易管理有關(guān)問(wèn)題的通知，提出了六大穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施。2006年4月28日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)。2006年5月17日國(guó)六條出臺(tái)，新一輪調(diào)大幕開(kāi)啟。短短幾年間，中央出臺(tái)了多項(xiàng)政策試圖對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，其決心和力度不可謂之不大，但從總體效果上來(lái)說(shuō)是失敗的，房地產(chǎn)業(yè)仍呈現(xiàn)增長(zhǎng)過(guò)熱，房?jī)r(jià)居高不下的情況，其原因值得深思。房地產(chǎn)調(diào)控失靈的原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的部門利益。只有在深入分析房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中涉及的主要的部門利益，才可以在此基礎(chǔ)上制定有效的政策，并使該政策順利執(zhí)行。一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中公私部門的利益共謀從中央已制訂的政策來(lái)看，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控主要采用的方式有三，即縮緊“銀根”、“地根”以及稅收?？s緊“銀根”就是對(duì)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款進(jìn)行控制，并且提高開(kāi)發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻，但就目前的實(shí)際情況來(lái)看，銀行并沒(méi)有切實(shí)執(zhí)行相關(guān)政策。縮緊“地根”主要是通過(guò)提高地價(jià)，限制建設(shè)用地的規(guī)模來(lái)實(shí)現(xiàn)，但是地價(jià)的提高只是增加了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，其必然結(jié)果是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。稅收是宏觀調(diào)控的重要杠桿之一，自然也是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要措施之一。目前存在的涉及房地產(chǎn)的稅種很多，稅率也有上調(diào)的趨勢(shì)，但正所謂“羊毛出在羊身上”，稅收的真正負(fù)擔(dān)者是消費(fèi)者而非開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商仍然能在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中取得巨額的收益，政府也可以增加財(cái)政收入。由此可見(jiàn)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策并不能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的調(diào)節(jié)，這使人們無(wú)法不對(duì)政府的中立性以及公益性產(chǎn)生懷疑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能帶來(lái)巨額的利益，自然便成為人們眼中的“香餑餑”，人人都想咬上一口，已經(jīng)嘗過(guò)甜頭的就更不想放棄了。地方政府通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，使地方GDP迅速發(fā)展，各地領(lǐng)導(dǎo)更是名利雙收，而且地方政府做的是無(wú)本生意，又不用承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于他們來(lái)說(shuō)是利大于弊的，何樂(lè)不為呢？開(kāi)發(fā)商從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中取得的暴利早已是公開(kāi)的秘密了，最近三年公布的中國(guó)富豪百?gòu)?qiáng)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的越來(lái)越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多達(dá)45家。廣州一家房地產(chǎn)集團(tuán)新任總裁在接受媒體記者采訪時(shí)坦承：“一個(gè)商人做過(guò)房地產(chǎn)之后，從事其它行業(yè)便覺(jué)得沒(méi)有味道”。銀行在房地產(chǎn)業(yè)中一手托兩家的角色，使其必然希望房地產(chǎn)越來(lái)越紅火。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是毋庸質(zhì)疑的，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為中心的中央政府自然也不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)低迷的現(xiàn)象，所以對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的制訂總是猶豫再三。正是因?yàn)檫@些，中央政府、地方政府、銀行與開(kāi)發(fā)商這些公私部門之間便形成了利益聯(lián)盟，中央政府在制訂房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí)投鼠忌器，無(wú)法對(duì)其進(jìn)行大刀闊斧的改革；地方政府對(duì)中央的房產(chǎn)政策也敷衍了事，對(duì)開(kāi)發(fā)商和銀行的行為睜一只眼閉一只眼；銀行雖然有著比較嚴(yán)格的放貸制度和相關(guān)規(guī)定，但這些規(guī)定往往不是剛性條款，而是具有一定的靈活性，有關(guān)負(fù)責(zé)人可以對(duì)這些制度和規(guī)定進(jìn)行弱化解釋，從而放寬對(duì)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制；地方政府和銀行從各自的利益出發(fā)，對(duì)開(kāi)發(fā)商采取“綏靖政策”，明著暗著袒護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，并盡可能地滿足開(kāi)發(fā)商對(duì)土地和資金的需求，房地產(chǎn)商自然如魚得水。中央對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控?zé)o法得到預(yù)期的效果，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，越來(lái)越多的百姓買不起房，他們與政府及開(kāi)發(fā)商之間的矛盾加劇，成為社會(huì)的不穩(wěn)定因素。而政府也因與民爭(zhēng)利，喪失了原有的公益性，使百姓對(duì)政府的信任度降低，成為國(guó)家安全隱患。二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中公私部門的利益沖突1、中央政府與地方政府之間的沖突中央政府與地方政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的利益沖突體現(xiàn)的是整體利益與局部利益，長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與眼前利益的沖突，其根源是收益分配上的沖突。1994年分稅制實(shí)施開(kāi)始，原本屬于地方的許多稅種劃歸中央或者變?yōu)橹醒肱c地方共享稅，這直接導(dǎo)致地方財(cái)政收入的減少，導(dǎo)致主要依靠地方財(cái)政支撐的地方政府無(wú)法自主地發(fā)揮職能。因此地方政府出于對(duì)本地利益的保護(hù)，以及一些地方領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)名利的追求，無(wú)法積極執(zhí)行中央的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，造成了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失效，這與中央力圖使房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)社會(huì)整體和諧的目的相左。中央與地方各有各的算計(jì)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果大打折扣，乃至背道而馳也就見(jiàn)怪不怪。2、中央政府與房地產(chǎn)商之間的利益沖突中央政府與開(kāi)發(fā)商之間的利益沖突最明顯的表現(xiàn)就是2003年6月的121號(hào)文，該文要求各商業(yè)銀行嚴(yán)控開(kāi)發(fā)貸款、嚴(yán)控土地儲(chǔ)備貸款、嚴(yán)防建筑貸款墊資、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理等。文件一出，不少開(kāi)發(fā)商立即群起而攻之，直至上書有關(guān)部門，公開(kāi)指責(zé)這一文件的合理性。由此可見(jiàn)，中央政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，直接影響了開(kāi)發(fā)商的既得利益和預(yù)期利益，這是開(kāi)發(fā)商們無(wú)法接受的，他們自然不可能自覺(jué)執(zhí)行中央的房產(chǎn)政策。3、地方政府與開(kāi)發(fā)商之間的利益沖突地方政府可以說(shuō)是這場(chǎng)利益博弈中最尷尬的角色了。作為中央在地方代表的地方政府不僅承擔(dān)著執(zhí)行中央政策的義務(wù)，還必須盡到發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的責(zé)任。2004年以來(lái)，中央對(duì)地方政府績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)的逐漸轉(zhuǎn)變，同時(shí)中央明確了地方主要負(fù)責(zé)人的責(zé)任，使其不得不更多的考慮經(jīng)濟(jì)利益以外的事務(wù)。而房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于地方及地方的領(lǐng)導(dǎo)來(lái)說(shuō)實(shí)在是一個(gè)太大的誘惑，許多地方官員早已和開(kāi)發(fā)商形成了利益共同體，時(shí)常見(jiàn)諸報(bào)端的地方官員收受開(kāi)發(fā)商賄賂的案件便充分說(shuō)明了這一點(diǎn)。因此，地方政府夾雜在中央政府與開(kāi)發(fā)商之間，夾雜在執(zhí)行中央政策與發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)的名與利之間難以抉擇，這便與開(kāi)發(fā)商單純逐利的目的產(chǎn)生了沖突。4、銀行與開(kāi)發(fā)商之間的利益沖突雖然開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源于銀行，他們之間存在著利益共同體的關(guān)系，但二者之間仍有著嚴(yán)重的利益沖突，主要表現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)上。銀行向開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款，并向購(gòu)買者提供按揭，貸款者的債務(wù)負(fù)擔(dān)越重，銀行所承擔(dān)的信用風(fēng)險(xiǎn)越大。近幾年，商業(yè)銀行的不良貸款迅速增加，雖然國(guó)家采取了一系列措施加以控制，但是銀行的不良貸款仍然明降暗升。銀行拼命擴(kuò)大信貸數(shù)量，試圖稀釋不良貸款，反而造成更多資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)、銀行與房地產(chǎn)之間的聯(lián)系更加緊密的結(jié)果，不僅嚴(yán)重影響著金融業(yè)的穩(wěn)定性，還成為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控?zé)o法順利進(jìn)行的隱性因素。5、政府（包括中央和地方政府）與銀行之間的利益沖突經(jīng)濟(jì)職能是政府的一項(xiàng)重要職能，政府肩負(fù)著調(diào)控經(jīng)濟(jì)，使經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的責(zé)任。銀行資金大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商與銀行之間的聯(lián)系過(guò)于緊密是目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中一個(gè)很突出的問(wèn)題。由于利益的驅(qū)動(dòng)，銀行的天平不斷的向開(kāi)發(fā)商傾斜，淡化了其本身的公益性，造成銀行與房地產(chǎn)“你中有我”的局面，嚴(yán)重影響了金融市場(chǎng)的穩(wěn)定性，也對(duì)銀行內(nèi)部人員的廉潔性產(chǎn)生了一定的影響。而金融市場(chǎng)一旦出現(xiàn)危機(jī)，給國(guó)家?guī)?lái)的沖擊將是及其致命的。因此，政府雖然希望能在房地產(chǎn)市場(chǎng)中取得利益，卻更希望能有一個(gè)穩(wěn)定的金融市場(chǎng)，為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造穩(wěn)定的環(huán)境，其與銀行之間的利益沖突開(kāi)始顯現(xiàn)，并越來(lái)越突出。2004年8月15日下午，央行發(fā)布了首個(gè)“國(guó)家級(jí)房地產(chǎn)金融報(bào)告”2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告。31頁(yè)的報(bào)告中，對(duì)北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)債經(jīng)營(yíng)、上海房地產(chǎn)泡沫、境外資金加速進(jìn)入熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)、“假按揭”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主要風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題都有詳細(xì)論述，充分表露了中央規(guī)范金融市場(chǎng)的決心，更凸顯了政府與銀行之間的利益沖突。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中涉及的主要的公私部門中央政府、地方政府、銀行、開(kāi)發(fā)商都有著各自的利益，彼此之間也有著利益共謀與沖突。正因這些公私部門過(guò)多地從各自的利益出發(fā)，造成了中央政府在制訂政策時(shí)猶疑不定；地方政府在執(zhí)行政策時(shí)投鼠忌器；銀行對(duì)于政策的知易行難，再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的逐利本質(zhì)，使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策失去預(yù)期效果。由于能力有限，故僅對(duì)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中涉及的主要公私部門的利益共謀與沖突進(jìn)行淺析，并未作深入的研究。而在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中所涉及的另外的部門，如稅務(wù)部門，國(guó)土資源部等均沒(méi)有進(jìn)行分析，因此希望能在將來(lái)對(duì)這一問(wèn)題作進(jìn)一步的研究。通過(guò)本文的拋磚引玉，期待更多的有識(shí)之士對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行深入探討，使這一問(wèn)題能夠系統(tǒng)化