行業(yè)經濟論文-房地產宏觀調控中公私部門的利益博弈.doc

行業(yè)經濟論文-房地產宏觀調控中公私部門的利益博弈【摘要】房地產宏觀調控涉及許多部門，其中最主要的是中央政府、地方政府、銀行以及房地產開發(fā)商。他們之間即公私部門之間的利益共謀與沖突導致了房地產宏觀調控無法達到預期效果。分析這四個部門在房地產市場中的利益共謀與沖突，對我國制訂房地產宏觀調控政策，無疑具有參考意義和實踐意義。【關鍵詞】房地產宏觀調控利益共謀利益沖突伴隨著房地產市場的發(fā)展，我國從2003年開始對房地產進行宏觀調控。2003年4月，中國人民銀行下發(fā)關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知，此份文件是中央政府第一次采取抑制房地產過熱的措施，表明中央政府對房地產的態(tài)度由支持轉為警惕。2004年3月國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文，嚴令各地須在當年8月31前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權收回土地，納入國家土地儲備。2005年3月央行決定從即日起調整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，調控力度進一步加大。2005年3月財政部副部長肖捷表示今后一段時期將重點推進房地產稅改革。2005年3月國務院出臺八點意見穩(wěn)定房價。2005年5月，國務院辦公廳轉發(fā)建設部等七部委關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見。2005年6月北京市建委發(fā)布加強住房交易管理有關問題的通知，提出了六大穩(wěn)定房價的措施。2006年4月28日，央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點。2006年5月17日國六條出臺，新一輪調大幕開啟。短短幾年間，中央出臺了多項政策試圖對過熱的房地產進行調控，其決心和力度不可謂之不大，但從總體效果上來說是失敗的，房地產業(yè)仍呈現(xiàn)增長過熱，房價居高不下的情況，其原因值得深思。房地產調控失靈的原因在于房地產市場中存在的部門利益。只有在深入分析房地產宏觀調控中涉及的主要的部門利益，才可以在此基礎上制定有效的政策，并使該政策順利執(zhí)行。一、房地產宏觀調控中公私部門的利益共謀從中央已制訂的政策來看，其對房地產市場的調控主要采用的方式有三，即縮緊“銀根”、“地根”以及稅收?？s緊“銀根”就是對銀行發(fā)放房地產貸款進行控制，并且提高開發(fā)商進入房地產市場的門檻，但就目前的實際情況來看，銀行并沒有切實執(zhí)行相關政策?？s緊“地根”主要是通過提高地價，限制建設用地的規(guī)模來實現(xiàn)，但是地價的提高只是增加了開發(fā)商的開發(fā)成本，其必然結果是導致房價上升。稅收是宏觀調控的重要杠桿之一，自然也是房地產宏觀調控的主要措施之一。目前存在的涉及房地產的稅種很多，稅率也有上調的趨勢，但正所謂“羊毛出在羊身上”，稅收的真正負擔者是消費者而非開發(fā)商，開發(fā)商仍然能在房地產開發(fā)中取得巨額的收益，政府也可以增加財政收入。由此可見，現(xiàn)有的房地產政策并不能對房地產市場進行有效的調節(jié)，這使人們無法不對政府的中立性以及公益性產生懷疑。房地產開發(fā)能帶來巨額的利益，自然便成為人們眼中的“香餑餑”，人人都想咬上一口，已經嘗過甜頭的就更不想放棄了。地方政府通過房地產開發(fā)，使地方GDP迅速發(fā)展，各地領導更是名利雙收，而且地方政府做的是無本生意，又不用承擔風險，這對于他們來說是利大于弊的，何樂不為呢？開發(fā)商從房地產開發(fā)中取得的暴利早已是公開的秘密了，最近三年公布的中國富豪百強，從事房地產開發(fā)的越來越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多達45家。廣州一家房地產集團新任總裁在接受媒體記者采訪時坦承：“一個商人做過房地產之后，從事其它行業(yè)便覺得沒有味道”。銀行在房地產業(yè)中一手托兩家的角色，使其必然希望房地產越來越紅火。房地產業(yè)對經濟的拉動作用是毋庸質疑的，堅持以經濟發(fā)展為中心的中央政府自然也不希望房地產市場出現(xiàn)低迷的現(xiàn)象，所以對房地產宏觀調控政策的制訂總是猶豫再三。正是因為這些，中央政府、地方政府、銀行與開發(fā)商這些公私部門之間便形成了利益聯(lián)盟，中央政府在制訂房地產宏觀調控政策時投鼠忌器，無法對其進行大刀闊斧的改革；地方政府對中央的房產政策也敷衍了事，對開發(fā)商和銀行的行為睜一只眼閉一只眼；銀行雖然有著比較嚴格的放貸制度和相關規(guī)定，但這些規(guī)定往往不是剛性條款，而是具有一定的靈活性，有關負責人可以對這些制度和規(guī)定進行弱化解釋，從而放寬對資金流入房地產市場的限制；地方政府和銀行從各自的利益出發(fā)，對開發(fā)商采取“綏靖政策”，明著暗著袒護房地產開發(fā)商，并盡可能地滿足開發(fā)商對土地和資金的需求，房地產商自然如魚得水。中央對房地產的宏觀調控無法得到預期的效果，房價越來越高，越來越多的百姓買不起房，他們與政府及開發(fā)商之間的矛盾加劇，成為社會的不穩(wěn)定因素。而政府也因與民爭利，喪失了原有的公益性，使百姓對政府的信任度降低，成為國家安全隱患。二、房地產宏觀調控中公私部門的利益沖突1、中央政府與地方政府之間的沖突中央政府與地方政府在房地產宏觀調控中的利益沖突體現(xiàn)的是整體利益與局部利益，長遠利益與眼前利益的沖突，其根源是收益分配上的沖突。1994年分稅制實施開始，原本屬于地方的許多稅種劃歸中央或者變?yōu)橹醒肱c地方共享稅，這直接導致地方財政收入的減少，導致主要依靠地方財政支撐的地方政府無法自主地發(fā)揮職能。因此地方政府出于對本地利益的保護，以及一些地方領導人對名利的追求，無法積極執(zhí)行中央的房地產宏觀調控政策，造成了房地產宏觀調控失效，這與中央力圖使房地產市場穩(wěn)定發(fā)展、優(yōu)化房地產市場結構、促進社會整體和諧的目的相左。中央與地方各有各的算計，房地產宏觀調控的效果大打折扣，乃至背道而馳也就見怪不怪。2、中央政府與房地產商之間的利益沖突中央政府與開發(fā)商之間的利益沖突最明顯的表現(xiàn)就是2003年6月的121號文，該文要求各商業(yè)銀行嚴控開發(fā)貸款、嚴控土地儲備貸款、嚴防建筑貸款墊資、加強個人住房貸款管理等。文件一出，不少開發(fā)商立即群起而攻之，直至上書有關部門，公開指責這一文件的合理性。由此可見，中央政府對房地產進行宏觀調控，直接影響了開發(fā)商的既得利益和預期利益，這是開發(fā)商們無法接受的，他們自然不可能自覺執(zhí)行中央的房產政策。3、地方政府與開發(fā)商之間的利益沖突地方政府可以說是這場利益博弈中最尷尬的角色了。作為中央在地方代表的地方政府不僅承擔著執(zhí)行中央政策的義務，還必須盡到發(fā)展地方經濟的責任。2004年以來，中央對地方政府績效考核標準的逐漸轉變，同時中央明確了地方主要負責人的責任，使其不得不更多的考慮經濟利益以外的事務。而房地產業(yè)對于地方及地方的領導來說實在是一個太大的誘惑，許多地方官員早已和開發(fā)商形成了利益共同體，時常見諸報端的地方官員收受開發(fā)商賄賂的案件便充分說明了這一點。因此，地方政府夾雜在中央政府與開發(fā)商之間，夾雜在執(zhí)行中央政策與發(fā)展本地經濟的名與利之間難以抉擇，這便與開發(fā)商單純逐利的目的產生了沖突。4、銀行與開發(fā)商之間的利益沖突雖然開發(fā)商的資金來源于銀行，他們之間存在著利益共同體的關系，但二者之間仍有著嚴重的利益沖突，主要表現(xiàn)在對房地產開發(fā)的風險承擔上。銀行向開發(fā)商發(fā)放貸款，并向購買者提供按揭，貸款者的債務負擔越重，銀行所承擔的信用風險越大。近幾年，商業(yè)銀行的不良貸款迅速增加，雖然國家采取了一系列措施加以控制，但是銀行的不良貸款仍然明降暗升。銀行拼命擴大信貸數量，試圖稀釋不良貸款，反而造成更多資金流入房地產市場、銀行與房地產之間的聯(lián)系更加緊密的結果，不僅嚴重影響著金融業(yè)的穩(wěn)定性，還成為房地產宏觀調控無法順利進行的隱性因素。5、政府（包括中央和地方政府）與銀行之間的利益沖突經濟職能是政府的一項重要職能，政府肩負著調控經濟，使經濟穩(wěn)定發(fā)展的責任。銀行資金大量流入房地產市場，開發(fā)商與銀行之間的聯(lián)系過于緊密是目前中國房地產市場中一個很突出的問題。由于利益的驅動，銀行的天平不斷的向開發(fā)商傾斜，淡化了其本身的公益性，造成銀行與房地產“你中有我”的局面，嚴重影響了金融市場的穩(wěn)定性，也對銀行內部人員的廉潔性產生了一定的影響。而金融市場一旦出現(xiàn)危機，給國家?guī)淼臎_擊將是及其致命的。因此，政府雖然希望能在房地產市場中取得利益，卻更希望能有一個穩(wěn)定的金融市場，為國家的經濟發(fā)展創(chuàng)造穩(wěn)定的環(huán)境，其與銀行之間的利益沖突開始顯現(xiàn)，并越來越突出。2004年8月15日下午，央行發(fā)布了首個“國家級房地產金融報告”2004中國房地產金融報告。31頁的報告中，對北京房地產開發(fā)商負債經營、上海房地產泡沫、境外資金加速進入熱點地區(qū)房地產市場、“假按揭”成為房地產市場主要風險等問題都有詳細論述，充分表露了中央規(guī)范金融市場的決心，更凸顯了政府與銀行之間的利益沖突。在房地產宏觀調控中涉及的主要的公私部門中央政府、地方政府、銀行、開發(fā)商都有著各自的利益，彼此之間也有著利益共謀與沖突。正因這些公私部門過多地從各自的利益出發(fā)，造成了中央政府在制訂政策時猶疑不定；地方政府在執(zhí)行政策時投鼠忌器；銀行對于政策的知易行難，再加上房地產開發(fā)商的逐利本質，使房地產宏觀調控政策失去預期效果。由于能力有限，故僅對于房地產宏觀調控中涉及的主要公私部門的利益共謀與沖突進行淺析，并未作深入的研究。而在房地產宏觀調控中所涉及的另外的部門，如稅務部門，國土資源部等均沒有進行分析，因此希望能在將來對這一問題作進一步的研究。通過本文的拋磚引玉，期待更多的有識之士對此問題進行深入探討，使這一問題能夠系統(tǒng)化