行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與問題.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與問題近幾年，我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力?？傮w分析我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處在綠色景氣區(qū)內(nèi)運行，但是有些局部的、結(jié)構(gòu)性問題也應(yīng)引起足夠的重視。具體分析可歸納為：房地產(chǎn)投資穩(wěn)步上升，地域熱點顯現(xiàn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)理論告訴我們，資本積累，投資增加是經(jīng)濟(jì)增長的必要條件。沒有投資的穩(wěn)步增長，任何國家都不可能實現(xiàn)從農(nóng)業(yè)國向工業(yè)化和現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)變。對于中國一個人口快速增長的發(fā)展中國家來說，保持一定的投資規(guī)模就尤為重要。2001年在全球經(jīng)濟(jì)下滑時，我國經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)7.3%的增長率，其中投資貢獻(xiàn)率高達(dá)3.6%(劉樹成等，2002)。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重從1990年的5.6%，逐步上升至2001年的17%(表1)，其對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率也慢慢顯現(xiàn)出來。從總量分析，全國房地產(chǎn)投資增長率與固定資產(chǎn)增長充基本同步，近幾年略高于固定資產(chǎn)投資增長率，例如，在19972001年間，全社會投資增長率分別為8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率分別為-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，但并沒有出現(xiàn)19921993年增長率高達(dá)117%和165%的過熱現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)基本合理，2001年住宅占投資總量的比重保持在66%，其中普通住宅占51%，別墅和經(jīng)濟(jì)適用房分別占6%和9%，辦公樓為12%，商業(yè)用房為12%。從房地產(chǎn)持續(xù)投資熱點的分布來看，它主要集中在以廣州、上海和北京為主導(dǎo)的三大經(jīng)濟(jì)帶，從2002年1-9月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，北京、上海、廣東、浙江、江蘇、山東投資增長率分別為29.%，31.4%，30%，33.4%，31.4%和40.1%?？陀^地講，這些地區(qū)房地產(chǎn)投資熱有其合理的因素，也有令人擔(dān)心的一面。三大地帶是中國經(jīng)濟(jì)增長最快的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民收入的水平提高，消費升級換代，大量外資的進(jìn)入和勞動力的流動都會增加對房地產(chǎn)的需求，但是，與其他產(chǎn)品一樣，房地產(chǎn)投資也要以需求為后盾，沒有效的需求，房地產(chǎn)投資就不可能持續(xù)的增長。那么，我國的房地區(qū)性投資穩(wěn)步增長是否有需求的支撐？銷售率空置率，地域分化明顯近幾年，購房低息貸款、減免稅費、戶籍制度的松動是刺激居民購房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的銷售率(當(dāng)年銷售面積占當(dāng)年竣工面積的比例)分別是88.4%和75%，其中商品住宅的銷售率達(dá)到歷史最高水平。但是，在銷售率回升的同時，空置率也在上升，達(dá)到12000萬平方米，其中，空置期一年以上的為4000萬平方米，占當(dāng)年房屋竣工面積的13.4%，高于國際警戒線10%。對于空置率的確值得我們細(xì)思量。首先，空置率上升無論何種原因都不是一個好現(xiàn)象，空置率高意味供給與需求的不匹配、占壓銀行資金多，由此會增加銀行的壞帳，并影響資源的優(yōu)化配置。其次，市場上任何一種產(chǎn)品都需要有合理的庫存。房地產(chǎn)作為一種價值高的大宗商品，其合理的庫存期、庫存比率應(yīng)該為多少？以住宅為例，我國房地產(chǎn)開發(fā)的房屋多是高層和多層，國外多是一家一戶住宅，不同樣式的住宅，其均好程度差異極大。獨戶住宅不存在均好問題，而多層、高層住宅因樓層、朝向，是否靠房山等，就很難實現(xiàn)均好，因此，就有好賣與不好賣之分。那么，不同質(zhì)的住宅空置率是否具有可比性，就值得進(jìn)一步商榷。再次，地域差別。即便是在國內(nèi)，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)實力的強(qiáng)弱，其對空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年東亞危機(jī)爆發(fā)后，海南空置商品房425萬平方米，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)帶來重創(chuàng)，留下的是滿目瘡痍的“爛尾樓”，而當(dāng)時上海的空置房屋接近700萬平方米，占全國的七分之一，卻能使之化險為夷，絕處逢生。第四，減免稅動機(jī)。中國房地產(chǎn)市場的一大特點是賣“期房”，許多開發(fā)商以此來解決自有資金和銀行借貸資金不足的問題，而房屋產(chǎn)權(quán)過戶多要等待有減免稅費機(jī)會的“房展會”之后辦理，這也會導(dǎo)致一定時間內(nèi)空置率的上升。鑒于上述分析，我們認(rèn)為：全國商品房屋的銷售率在穩(wěn)步上升，總體形勢樂觀。但是，對連續(xù)幾年銷售率低于全國的平均水平、且施工面積和新開工面積較大的城市和地區(qū)應(yīng)給予關(guān)注。仍以房地產(chǎn)投資三大熱點地區(qū)為例，19982001年，廣東的商品房屋銷售率為66%，69%，71%和68%，低于全國的平均水平，在銷售率走低的情況下，施工面積仍居高不下，這就不能不令人擔(dān)心。同期，北京的銷售率為49%，45%，70%和71%，也低于全國的平均水平，但呈現(xiàn)出走高的態(tài)勢。而上海的銷售率為73%，90%。85%和100%(圖5，圖6和圖7)。截至2002年9月，上海商品房屋銷售面積為1404萬平方米，當(dāng)期竣工面積為1194萬平方米，銷售量大于竣工面積無疑有助于消化空置商品房屋，但是，目前上海仍有779萬平方米的空置商品房屋，其中，空置商品住宅為452萬平方米。是鑒于銷售率和空置率是房地產(chǎn)前期投資經(jīng)營活動的一個結(jié)果，因此，全面的、動態(tài)地分析新開工面積、施工面積、竣工面積和拆遷面積的聯(lián)動關(guān)系，才能對銷售率和空置率的變化做出正確判斷。價格基本平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)變化突出2002年1-9月份，全國一些大中城市的房屋銷售價格漲幅較快，其中，寧波南昌、杭州、青島