銀行管理論文-個人住房貸款的風(fēng)險管理.doc

銀行管理論文-個人住房貸款的風(fēng)險管理【摘要】我國個人住房貸款的風(fēng)險可能成為未來銀行不良貸款增加的主要來源一。個人住房貸款所面臨的風(fēng)險包括：銀行的流動性風(fēng)險、個人的信貸風(fēng)險、貸款中的操作風(fēng)險等。為了應(yīng)對相關(guān)的風(fēng)險，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)從多方面完善個人住房貸款的風(fēng)險管理。商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)改善個人信用風(fēng)險的識別與評估環(huán)境，并且積極鼓勵商業(yè)銀行采取市場化的手段轉(zhuǎn)移風(fēng)險，從各方面推進房地產(chǎn)抵押貸款證券化，其作用可以有效地分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險。商業(yè)銀行還應(yīng)以預(yù)警機制預(yù)防風(fēng)險，防患于未然。同時，金融管理機構(gòu)在政策制定方面也應(yīng)適應(yīng)并引導(dǎo)個人住房貸款的健康發(fā)展?！娟P(guān)鍵詞】個人住房貸款；風(fēng)險管理；不良貸款近年來，個人住房貸款在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的帶動下獲得了迅猛發(fā)展，個人住房貸款規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重迅速上升，不少商業(yè)銀行也將個人住房信貸視為低風(fēng)險的信貸品種，并將其作為信貸業(yè)務(wù)擴張的重點。下表顯示19972001年5年間，我國個人住房貸款余額增加了近33倍，銀行信貸資產(chǎn)權(quán)中提高了近20倍。但在當(dāng)前特定的金融市場環(huán)境下，個人住房貸款對商業(yè)銀行來說，并不見得就是低風(fēng)險的金融產(chǎn)品。在特定意義上說，當(dāng)前商業(yè)銀行個人住房貸款所面臨的潛在風(fēng)險還要高于其他貸款類型。事實上，個人住房貸款有面積分散、技術(shù)大、期限長的特點，潛在風(fēng)險很大。如果商業(yè)銀行不能對當(dāng)前個人住房貸款面臨的潛在風(fēng)險進行有效的識別與控制，那么，未來個人住房貸款的快速擴張反而可能成為商業(yè)銀行的一個不容忽視的風(fēng)險源。因此，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)把完善個人住房信貸風(fēng)險作為商業(yè)銀行風(fēng)險管理的重點。一、個人住房貸款所面臨的風(fēng)險(一)銀行的流動性風(fēng)險對于銀行來說，個人住房信貸等中長期貸款的快速增長和比率的迅速提高，可能會帶來流動性風(fēng)險。流動性風(fēng)險是指銀行無力為資產(chǎn)的增加或負債的減少提供融資，即無法以合理的成本吸收負債或以合理的收益變現(xiàn)實現(xiàn)資產(chǎn)來滿足儲戶提取存款、客戶合理的貸款或其他即時的現(xiàn)金要求而使銀行遭受損失或引發(fā)危機的可能性。我國住房貸款沒有實現(xiàn)證券化，銀行房貸資產(chǎn)變現(xiàn)能力較差。同時也沒有完善的住房二級市場，銀行處置抵押房產(chǎn)很困難，流動性風(fēng)險化解難度大。當(dāng)貸款購房的概念普及以后，處置抵押房產(chǎn)的需求將強烈起來。(二)個人的信貸風(fēng)險信貸風(fēng)險是指借款人不按約償還貸款給銀行帶來損失的可能性。從信用風(fēng)險的角度來看，個人住房信貸所帶來的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險。由于信息不對稱，銀行無法準(zhǔn)確判斷借款人是否誠實守信和是否具有持續(xù)的償還能力。而中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度，使得貸款者承擔(dān)了相當(dāng)大比率的利率風(fēng)險，這使得貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。(三)貸款中的操作風(fēng)險從操作風(fēng)險的角度看，由于缺乏必要的相關(guān)法律約束，再加上各大商業(yè)銀行之間激烈的競爭，銀行的房貸部門有時為了擴大其業(yè)務(wù)范圍，競相降低貸款人的首付比例，或者放松貸款人的審批條件。在操作過程中，沒有嚴格的抵押住房登記制度，貸款的前臺、中臺與后臺沒有進行責(zé)任上的嚴格區(qū)分，對客戶的資信情況沒有進行嚴格把關(guān)。從當(dāng)前的情況看，目前各商業(yè)銀行在同一城市經(jīng)辦個人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)網(wǎng)點偏多，在授權(quán)不嚴格的情況下，貸款者可以在多家銀行的經(jīng)營網(wǎng)點同時申請小額住房貸款，一旦貸款人無力償還，抵押物往往很難處置，資產(chǎn)無法分割，也沒有相應(yīng)的法律保障拍賣、折價程序的順利實施。二、完善個人住房信貸風(fēng)險管理(一)改善個人信用風(fēng)險的識別與評估環(huán)境較為理想的目標(biāo)，當(dāng)然是要著手建立一個完善的個人信用體系，該體系的核心是個人信用制度，即能證明、解釋與查驗自然人資信，能夠監(jiān)督、管理與保障個人信用活動規(guī)范發(fā)展的一系列具有法律效力的規(guī)章制度與行為規(guī)范，包括個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風(fēng)險預(yù)警制度、個人信用風(fēng)險管理制度、個人信用風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁等。這就需要設(shè)立專門的信用機構(gòu)，信用授予人將信用消費者日常在金融機構(gòu)和商業(yè)機構(gòu)的信用支付情況連續(xù)地提供給信用機構(gòu)，由信用機構(gòu)將這些信息匯同來自司法、稅務(wù)等機構(gòu)的公眾記錄加以整理、分析，記入該消費者的歷史檔案，當(dāng)授信人面對消費信貸申請時，可以從信用機構(gòu)獲得申請人的信用報告，并據(jù)此做出決策。由于信用機構(gòu)的建立還有待時日，銀行為了化解信用風(fēng)險，必須在其審批個人住房貸款的過程中扮演好信用機構(gòu)的角色，將個人信用作為考查的重點，設(shè)立相關(guān)的個人信用檔案，這里最為關(guān)鍵的就是建立專業(yè)化、規(guī)范化、初具規(guī)模的數(shù)據(jù)庫，為信用管理打好基礎(chǔ)，對已有借款人以及貸款申請人違約的可能性做出預(yù)測，并建立信用缺失的預(yù)警機制，一旦發(fā)生信用危機，就可以立即采取補救措施。目前，我國的部分城市建立了針對本市居民的個人征信系統(tǒng)，實際上這些信息的采集對于進行個人住房貸款的風(fēng)險判斷并不足夠，同時，還應(yīng)當(dāng)鼓勵個人信用信息在金融機構(gòu)之間的共享，因為貸款人可能同時在不同的金融機構(gòu)或者同一金融機構(gòu)設(shè)立在不同地區(qū)的營業(yè)網(wǎng)點申請住房貸款，信息的共享使借款者更加高效、準(zhǔn)確地做出決策。(二)應(yīng)積極鼓勵商業(yè)銀行采取市場化的手段轉(zhuǎn)移風(fēng)險首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場的建立，即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機構(gòu)創(chuàng)造出來以后，再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保、發(fā)行抵押貸款債券的市場。通過一級市場與二級市場的銜接，提高銀行資金的流動性，一方面，銀行通過發(fā)行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個人信貸需求，另一方面，貸款的額度與債券發(fā)行量相匹配，分散了流動性風(fēng)險一在此基礎(chǔ)上，住房貸款的證券化應(yīng)當(dāng)提上日程。(三)推進房地產(chǎn)抵押貸款證券化其作用可以有效地分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險住房抵押貸款經(jīng)過證券化處理以后，發(fā)行的證券可以在證券二級市場上自由地流通轉(zhuǎn)讓，這樣住房抵押貸款面臨的各種風(fēng)險均可以通過證券市場得到轉(zhuǎn)移。另一方面以住房抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行證券之后，集中在銀行的住房抵押貸款風(fēng)險就被分散到眾多的投資者手中，使每個參與者都能把風(fēng)險控制在與收益對稱的可接受范圍內(nèi)。由于抵押證券不以具體的房地產(chǎn)為標(biāo)的物，而是一組房地產(chǎn)的組合所對應(yīng)的住房抵押貸款集合，是一種住房抵押貸款的投資組合，個別違約或抵押風(fēng)險就顯得微不足道，因而可以有效地分散違約風(fēng)險和抵押的風(fēng)險，使損失得以減少。(四)預(yù)警機制防風(fēng)險從完善和健全制度的角度出發(fā)，制定了個人住房貸款操作規(guī)程、個人貸款檔案管理規(guī)程以及其他各類相應(yīng)的補充規(guī)定，將個人住房貸款業(yè)務(wù)的具體操作標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化；從建立內(nèi)部制約機制著手，嚴格按照信貸新規(guī)則的要求，執(zhí)行審貸分離，落實貸款各個環(huán)節(jié)的責(zé)任人；從風(fēng)險控制的角度出發(fā)，采取一些較為有效的風(fēng)險防范措施，如充分利用市房地資源局數(shù)據(jù)資料庫提供的資源，以確保房地產(chǎn)交易的真實性、房產(chǎn)抵押登記的有效性；借助個人征信系統(tǒng)的資源，對借款人的資信情況進行調(diào)查，從源頭上有效遏制了不良貸款的發(fā)生。(五)推進房地產(chǎn)融資的多元化目前，我國房地產(chǎn)金融以債權(quán)融資為主，股權(quán)融資比例較小，其融資格局較單一。根據(jù)統(tǒng)計估算，80左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸。而在成熟的房地產(chǎn)金融市場上，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，且在債權(quán)和股權(quán)融資一級市場以外，還存在著發(fā)達的證券化二級市場。推動房地產(chǎn)融資的多元化，有助于降低房地產(chǎn)融資對于銀行信貸的過分依賴。(六)提高個人按揭貸款的成數(shù)這對購房者來說，肯定要增加個人承擔(dān)貸款風(fēng)險的壓力，擠壓一些個人住房虛假的需求。同時可以減小商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險。不過，這些影響與作為不會太大。最為重要的是，近年來，國內(nèi)一些商業(yè)銀行個人住房信貸翻倍地增長，不在于按揭成數(shù)高低，而是對個人住房貸款審查往往是只是形式，例如，不管個人收入水平如何、信用如何，只要在律師事務(wù)所開出所需要的證明就可能辦理。如果對個人住房貸款審核按銀監(jiān)會的指引執(zhí)行(即個人住房貸款每月還款額不得少于個人收入50)，那么就可以把一些貸款條件不合格的人拒絕在外。這樣做不僅可以讓整個房子需求降下許多，也減少商業(yè)銀行個人住房貸款可以面臨的風(fēng)險。三、個人住房抵押貸款風(fēng)險管理需政策支持在一些發(fā)達國家中，政府設(shè)立專門機構(gòu)對個人住房抵押貸款提供擔(dān)保，購房者違約，政府機構(gòu)代為承擔(dān)清償貸款本息的責(zé)任。如美國聯(lián)邦政府設(shè)有聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人管理局等機構(gòu)，為中低收入家庭和退伍軍人提供個人住房貸款擔(dān)保，不僅使美國眾多的家庭取得貸款購買住房的機會，而且降低了個人住房貸款的風(fēng)險，同時還吸引了私人保險機構(gòu)介入住房抵押市場。政府提供保險、保證，乃至出資設(shè)立金融機構(gòu)，并不意味著政府要拿出大量資金，它只是表明政府堅定地立于一種“最終貸款者”的地位上，其要旨是給借貸雙方以信心，并為整個融資活動確定規(guī)范。這種政府對抵押貸款市場的干預(yù)，是一種間接干預(yù)?？傊?，近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，它在帶動國內(nèi)經(jīng)濟走出通貨緊縮，保持國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)快速增長起