2011年6月29日宜春市住宅市場調(diào)研報告.doc

宜春市住宅市場調(diào)研報告 宜春市住宅市場調(diào)研報告2011年6月29日導(dǎo) 言一、本報告主要目的1、對宜春市發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析，對現(xiàn)有住宅開發(fā)情況進(jìn)行調(diào)研，掌握宜春住宅發(fā)展現(xiàn)狀、問題。2、對市場發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)判，為項目的市場定位、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決策提供科學(xué)依據(jù)。二、本報告參考以下文獻(xiàn)資料：1、 江西省“十一五”規(guī)劃策略；2、 宜春市2008-2030年中心城規(guī)劃3、 宜春市2005-2009年統(tǒng)計年鑒；4、 公司于2010年6月進(jìn)行的抽樣調(diào)研分析成果； 5、 其它相關(guān)專業(yè)文獻(xiàn)資料。目 錄第一章 宜春中心城概況及規(guī)劃 1、宜春市概況52、2008-2030年中心城市規(guī)劃10第二章 宜春宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)分析142、宏觀分析結(jié)論26第三章 宜春房地產(chǎn)市場分析 1、宜春房地產(chǎn)發(fā)展歷程282、宜春房地產(chǎn)概況303、當(dāng)前宜春房地產(chǎn)市場狀況674、宜春房地產(chǎn)市場分析結(jié)論69第四章、宜春住宅市場調(diào)研1、宜春住宅市場板塊分析702、宜春住宅市場供求分析763、宜春住宅市場產(chǎn)品分析954、宜春住宅市場調(diào)研結(jié)論106第五章 消費者問卷調(diào)查 109第六章 項目地塊概況1、項目概況1702、項目四至情況1723、項目周邊配套1764、swot分析1775、主要競爭對手分析179第七章 市場結(jié)論185附件：宜春市2007-2010土地出讓表與在售樓盤市調(diào)表190第一章 宜春市中心城概況一、宜春中心城概況1、袁州概況袁州區(qū)地處江西省西部，全區(qū)面積2532平方公里；2009年末總?cè)丝?04萬，其中城區(qū)人口25萬；轄22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，9個街道。袁州歷為州、郡、路、府首邑，現(xiàn)為宜春市委、市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息中心。 袁州基礎(chǔ)設(shè)施齊全。古為“贛湘孔道”，是贛西重要的商品集散地。浙贛鐵路、滬瑞高速公路、320國道橫貫全區(qū)，區(qū)級公路縱橫交錯，總長1300公里。袁州自然資源豐富。礦產(chǎn)資源主要有鉭、鈮、鋰、鈷、鋅、金、煤、花崗巖、高嶺土、白云石、石灰石、粉石英、地?zé)崴?0余種。其中鉭鈮儲量占全國44.5%；鈷礦屬我國戰(zhàn)略礦種之一，總儲量為170萬噸；石英粉儲藏面積達(dá)76萬平方米，儲量近1億噸，且二氧化硅含量高達(dá)99.9%；高嶺土儲量達(dá)5000萬噸以上，列全省第一；煤炭儲量為1.9億噸。白花崗巖有效儲量達(dá)3億立方米。水資源總量為35億立方米。森林資源中，有水杉、竹柏、金錢松、鵝掌楸、杜仲、銀杏等國家重點保護(hù)樹種13種；明月山全椽紅花油茶、華木蓮，是全國唯一的珍稀樹種；活立木儲量120萬立方米，活立竹蓄積量1800余萬株，油茶面積83萬畝。森林覆蓋率達(dá)56.8%。境內(nèi)盛產(chǎn)大米、茶油、苧麻、辣椒、百合、竹木等，油茶年產(chǎn)量約800萬斤，面積和產(chǎn)量均居全國之首；糧食年產(chǎn)量在38萬噸以上；苧麻栽培歷史悠久、品質(zhì)優(yōu)良，產(chǎn)量達(dá)1600多噸。傳統(tǒng)工藝制作的“袁州三寶”夏布、脫胎漆器、松花皮蛋為地方特色佳品。 四大產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢崛起。順應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，袁州區(qū)發(fā)揮區(qū)域比較優(yōu)勢，把醫(yī)藥、油茶、機(jī)械建材、旅游服務(wù)作為全區(qū)經(jīng)濟(jì)的龍頭，以此促進(jìn)財政增長、農(nóng)民增收、就業(yè)增加、人氣增旺。 社會事業(yè)欣欣向榮。袁州是全國聞名的“版畫之鄉(xiāng)”、“武術(shù)之鄉(xiāng)”、“民間音樂之鄉(xiāng)”。向以“文章節(jié)義之邦”著稱的袁州，區(qū)內(nèi)有綜合性本科院1所，綜合性職業(yè)技術(shù)學(xué)院1所，普通中小學(xué)466所，在校學(xué)生達(dá)15萬人。有各類衛(wèi)生機(jī)構(gòu)126個，病床3000多張，全國有21家科研機(jī)構(gòu)，承擔(dān)了9個國家級科研項目，成為江西省第一個“全國科技工作先進(jìn)市”。擁有專業(yè)技術(shù)人員近10000人。有文化站32個，其中省級百強(qiáng)文化中心2個。電視覆蓋率達(dá)89%，農(nóng)村廣播覆蓋率95%以上。 袁州區(qū)得天獨厚的地理位置，良好的投資環(huán)境，豐富的資源，展現(xiàn)了廣闊的發(fā)展前景。2、歷史沿革袁州也稱宜春，春秋時期先后屬吳、越，戰(zhàn)國時期歸楚，秦朝屬九江郡。 漢高祖六年（前201年），灌嬰于此筑城，置宜春縣，管轄袁河流域，屬豫章郡。漢元光六年（前129年），宜春縣改立為宜春侯國。漢元鼎五年（前112年），廢宜春侯國，復(fù)立宜春縣，仍屬豫章郡。王莽代漢，改宜春縣為修曉縣，屬九江郡。東漢建武元年（25年），復(fù)改修曉為宜春，隸屬豫章郡。東漢中平二年（185年），劃宜春縣東境之地（今樟樹市西部）置漢平縣。 三國東吳寶鼎二年（267年），析宜春縣西境置萍鄉(xiāng)縣，析宜春縣東境鐘山的東置新喻縣。宜春、萍鄉(xiāng)、新喻3縣均屬安成郡。 西晉太康元年（280年），改宜春縣為宜陽縣，仍屬安成郡。 隋開皇十一年（519年），廢吳平縣入宜陽縣，并于宜陽縣置袁州。開皇十八年，改宜陽為宜春。同年，分宜春縣東境地復(fù)立新喻縣。隋大業(yè)三年（607年），改袁州為宜春郡，治宜春縣，領(lǐng)宜春、萍鄉(xiāng)、新喻3縣。 唐武德五年（622年），復(fù)改宜春郡為袁州，治所轄的縣依舊。貞觀元年（627年），分全國為10道，宜春縣屬江南道。開元二十一年（733年），分全國為15道，宜春屬江南西道。天寶五年（746年），改袁州為宜春郡，治、轄仍舊。乾元元年（758年），又改宜春郡為袁州。 五代十國時期，宜春縣先后屬吳、南唐。隸屬袁州，仍為袁州治地。 宋雍熙元年（984年），劃宜春縣東境10鄉(xiāng)，置分宜縣，宜春縣仍為袁州治所。 元世祖至元十四年（1277年），宜春縣隸屬湖南行省袁州總管府。至元十九年，升袁州總管府為袁州路，改隸屬江西行省，仍治宜春縣。至正二十四年（1364年），朱元璋改袁州路為袁州府，宜春縣仍為治地。 明洪武二年（1369年），宜春縣隸屬江西布政使司袁州府，仍為府治。 清承明制，宜春縣屬袁州府，仍舊為府治。 民國3年（1914年），裁袁州府，宜春縣屬廬陵道。民國15年（1926年），宜春縣直屬于省。民國20年夏，宜春縣屬第二行政督查區(qū)，民國21年又改屬第八行政區(qū)，民國24年又改屬第二行政區(qū)。 1949年7月17日，宜春縣全境解放。20日成立宜春縣人民政府，隸屬江西省人民政府袁州分區(qū)，袁州分區(qū)駐宜春縣。1963年4月18日，宜春縣所屬鎮(zhèn)升格為縣級鎮(zhèn)，與宜春縣同屬宜春專員公署。1967年1月，宜春鎮(zhèn)降為區(qū)級鎮(zhèn)。隸屬宜春縣。1979年10月8日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，劃出宜春縣部分地域設(shè)立宜春市，與宜春縣同屬宜春地區(qū)行政公署領(lǐng)導(dǎo)。1985年3月29日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷宜春縣建置，將其所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部劃入宜春市。2000年8月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷宜春地區(qū)行政公署，設(shè)里宜春市（地級），原縣級宜春市，改設(shè)為袁州區(qū)。二、2008-2030年城市發(fā)展規(guī)劃（一）、城市發(fā)展目標(biāo)1、經(jīng)濟(jì)富裕的贛西中心城市交通區(qū)位和職能的跨越式宜春區(qū)中心城市建設(shè)未來發(fā)展的重點，隨著明月山機(jī)場、杭長鐵路、武廈鐵路的興建，未來城市的發(fā)展將大幅提速，贛西區(qū)域中心的職能越來越明顯。2、安全舒適的著名宜居城市 宜春市袁州區(qū)負(fù)氧離子的含量超過國家標(biāo)準(zhǔn)70倍，是全國第一批生態(tài)試點城市之一，素有“山明水秀，土沃泉甘，其氣如春，四時咸宜”之稱。隨著中心城區(qū)實施13579綠化工程，袁州區(qū)將越來越成為著名的宜居城市。3、環(huán)境優(yōu)美的休閑旅游城市“莫以宜春遠(yuǎn)，江山多勝游”、“明月處處有，宜春月最明”古人曾在詩中這樣寫道。位于宜春市境內(nèi)的明月山，便是這份濃厚的月亮文化的發(fā)源地之一。明月山，因山上“有石夜光如月”而得名，竹海、飛瀑、松濤、奇峰等一些列優(yōu)美的景致，讓這座名山“步步拾錦繡，一里不同天”。根據(jù)神話史詩記載，明月山為嫦娥的故鄉(xiāng)，是當(dāng)年嫦娥奔月的地方，因此宜春有“月都”、“月城”等美稱。4、高效創(chuàng)新的特色產(chǎn)業(yè)基地宜春市袁州區(qū)現(xiàn)已經(jīng)發(fā)展成鋰電產(chǎn)業(yè)基地、食品醫(yī)藥生產(chǎn)基地、機(jī)電生產(chǎn)、汽車零部件生產(chǎn)基地、油茶產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地等，圍繞將重點圍繞“鋰電產(chǎn)業(yè)”打造千億工程。（二）、城市發(fā)展策略根據(jù)2008-2030年中心城規(guī)劃，宜春用地發(fā)展方向為：“東延、西控、南優(yōu)、北跨”。重點構(gòu)筑一核三軸五組團(tuán)的局面?！耙缓恕笔侵钢行某菂^(qū)，包括工業(yè)新城、宜陽、袁州、明月、湖田、老城區(qū)六大板塊，重點發(fā)展鉭鈮鋰、食品、機(jī)電、醫(yī)藥、建材、服務(wù)等六大產(chǎn)業(yè)?！叭S”是指中心城區(qū)-彬江，中心城區(qū)-西村，中心城區(qū)-三陽三個發(fā)展軸。中心城區(qū)-彬江，中心城區(qū)-西村兩軸核心功能是推動宜春-萍鄉(xiāng)-新余一體化，是東西向交通功能軸。中心城區(qū)-三陽是推進(jìn)城市空間北拓，擴(kuò)大區(qū)域延伸功能?！拔褰M團(tuán)”分別是指溫湯組團(tuán)、西村組團(tuán)、三陽組團(tuán)、彬江組團(tuán)、新坊組團(tuán)。（三）、城市發(fā)展方向宜春中心城的用地發(fā)展方向確定為東延、西拓、南控、北跨。1、東延中心城東延是近期城市建設(shè)用地發(fā)展的主要方向，但是下浦用地空間有限，即使擴(kuò)大到彬江組團(tuán)也會受到行政區(qū)域劃分的影響，因此不是長遠(yuǎn)戰(zhàn)略。2、西拓西部的湖田是明月山機(jī)場的位置，用地將受到限制，可以適當(dāng)拓展航空物流、高檔住宅等。3、南控南部主要是老工業(yè)區(qū)，但是離山體較近，開發(fā)空間有限，而且屬于明月山旅游區(qū)，主要以控制開發(fā)為主。4、北跨北部地區(qū)是宜春是當(dāng)前，也是未來的主要發(fā)展方向。將重點打造“明月路”這一核心發(fā)展軸第二章 宜春宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析1、gdp發(fā)展數(shù)據(jù)（單位：億元）gdp總量 gdp增長速度袁州區(qū)gdp發(fā)展一直比較平穩(wěn)，保持在13%左右，說明袁州區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。2009年袁州區(qū)gdp達(dá)到101.5個億，增長12.65。但是其gdp總量小，占宜春市的比率較低，一般在15%左右，增長速度也低于整個宜春地區(qū)，說明其作為地級市的影響力不夠。袁州區(qū)gdp產(chǎn)業(yè)比例2、gdp產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（單位：比例）袁州區(qū)，第一產(chǎn)業(yè)占比下降，第二產(chǎn)業(yè)上升，但是第三產(chǎn)業(yè)保持不變，說明袁州區(qū)工業(yè)發(fā)展緩慢，也說明袁州區(qū)旅游、批發(fā)零售等第三產(chǎn)業(yè)一直發(fā)展穩(wěn)定。由于袁州區(qū)工業(yè)并不十分發(fā)達(dá)，2008年的全球金融危機(jī)對袁州區(qū)的影響不大。3、財政總收入（單位：億元）財政總收入財政總收入增長率袁州區(qū)財政總收入也逐年增長，但是在2006年有個質(zhì)的突破，主要得益于宜春經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的投產(chǎn)使用。但是其占宜春市財政總收入比例保持在8%左右，低于其gdp的占比（占15%），說明其財政收入貢獻(xiàn)小于其gdp產(chǎn)出，這也說明其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中工業(yè)產(chǎn)值偏低。4、地產(chǎn)財政收入（單位：億元）地方財政收入 地方財政增長速度袁州區(qū)地方財政收入2006年之前增長較為緩慢。但是自2006年開始快速增長，平均增長率超過30%，而且其增長更是速度快于宜春市，表明袁州區(qū)地方政府近幾年的工作對全市經(jīng)濟(jì)有非常大的促進(jìn)作用，袁州區(qū)發(fā)展越來越迅速。5、人口情況（單位：戶數(shù)及萬人）宜春市人口計劃生育工作整體水平得到提升。人口自然增長率平穩(wěn)下降。據(jù)人口抽樣調(diào)查統(tǒng)計，2009年全市 人口戶數(shù)(單位：萬戶) 人口數(shù)量(單位：萬人)袁州區(qū)人口也一直比較穩(wěn)定。2009年末人口為104.2萬人，戶數(shù)為30.7萬人，平均每戶3.4人。但每年約1萬人的整體增長速度明顯低于宜春市平均平均水平。宜春市人口結(jié)構(gòu)袁州區(qū)人口結(jié)構(gòu)6、人口結(jié)構(gòu)（單位：萬人）袁州區(qū)非農(nóng)業(yè)人口的發(fā)展速度要快于農(nóng)業(yè)人口，其城鎮(zhèn)人口占比從24%一直增長到2009年的26%，說明其城鎮(zhèn)化速度正在加快。但是其他城鎮(zhèn)人口占比仍然低于宜春市平均水平。7、社會消費品零售總額（單位：萬元）社會消費品總額社會消費品總額增長率消費市場購銷兩旺。2009年，宜春市實現(xiàn)社會消費品零售總額226.1億元，同比增長18.7%。全年城市實現(xiàn)消費品零售額91.5億元，同比增長18.9%；農(nóng)村實現(xiàn)零售額134.6億元，同比增長18.6%，城鄉(xiāng)差距由上年同期1.2個百分點縮小為0.3個百分點。8、城鄉(xiāng)居民存蓄余額（單位：億元）城鄉(xiāng)居民存款余額 城鄉(xiāng)居民存款余額增長率宜春市與袁州區(qū)居民存款余額自2004年到2007年一直處于下降的狀態(tài)。2008年開始，居民存款余額有較大幅度的增長，說明經(jīng)濟(jì)危機(jī)過后宜春人民消費越來越理性，更加注重產(chǎn)品的品質(zhì)。 農(nóng)村人均收入平均在崗職工年均工資 9、農(nóng)村人均收入及在崗職工年均工資（單位：元）袁州區(qū)2009年農(nóng)民人均純收入為4820元，同比增長8.3%。在崗職工年平均工資為22132元，同比增長17.9%，增長速度快于宜春市平均水平。說明2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)對袁州區(qū)整體影響不大，人均收入依然穩(wěn)步提升。 10、固定資產(chǎn)投資情況宜春市固定資產(chǎn)投資2009年達(dá)到490億元，2008至2009年增長率均超過40%。袁州區(qū)2009年固定資產(chǎn)投資接近80億元。除2005與2006年增長速度較慢，近兩年同樣保持著較高的增長率。固定資產(chǎn)投資增長快說明城市建設(shè)加快，城市化速度增加。11、房地產(chǎn)投資情況宜春市房地產(chǎn)投資在2005年出現(xiàn)“拐點”，宜春區(qū)域與袁州區(qū)都出現(xiàn)下跌的現(xiàn)象；2006-2008年，宜春房地產(chǎn)投資情況都有了較大幅度的漲幅；2009年漲幅有所回落。二、宏觀分析結(jié)論從對宜春市的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析，我們可以得出以下結(jié)論1、 宜春市與袁州區(qū)國民生產(chǎn)總值近7年來一直是持續(xù)穩(wěn)步上漲，到2007年開始，整體經(jīng)濟(jì)水平有一個較大幅度的跨越。說明宜春地區(qū)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)正處于高速發(fā)展階段。但袁州區(qū)人均gdp只有1900美元。說明當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)需求還處于生存需求的初級階段，決定了本階段是以“單純數(shù)量型超速發(fā)展”為主要發(fā)展特征。2、 宜春市財政收入逐年穩(wěn)定增長，這為政府后期加大城市建設(shè)，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的財政支持。3、 宜春市社會消費品零售總額增長迅速，說明城鄉(xiāng)居民的消費理念正逐步釋放。但是還應(yīng)該看到的城鄉(xiāng)居民年末存款余額較高，居民存蓄增長率較高，消費性支出還是比較少，還需要去培育市場，引導(dǎo)居民進(jìn)行消費及投資。4、 宜春市城鄉(xiāng)居民年均收入穩(wěn)步增長，但袁州區(qū)人均收入略低于整個宜春地區(qū)的平均水平。袁州區(qū)恩格爾系數(shù)為0.37，根據(jù)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)，住房將占總消費性支出比重的25%左右。每人年住房消費約5533元。5、 宜春市市區(qū)人口穩(wěn)步增長，說明城市化的進(jìn)展正在加快，袁州區(qū)城市人口每年約增長6000人。以宜春人均居住面積34.94平方米計算。每年新增所需的住房面積約21萬平方米。6、 宜春市與袁州區(qū)固定資產(chǎn)投資速度近兩年均超過40%增長率，城市化進(jìn)度加快。城市擴(kuò)大將帶來更多的城市人口及住房需求。7、 袁州區(qū)gdp只占整個宜春地區(qū)約1/7。而房地產(chǎn)投資情況卻占到整個宜春地區(qū)的1/4。說明發(fā)展商對袁州區(qū)的房地產(chǎn)信心較足，但同時也說明未來競爭更為激烈。第三章 宜春市房地產(chǎn)概況宜春房地產(chǎn)發(fā)展歷程示意圖一、宜春房地產(chǎn)發(fā)展歷程品質(zhì)競爭階段產(chǎn)品競爭階段小區(qū)住宅形成起步階段發(fā)展階段2007年之后2005-2007年2002年-2004年1999年-2001年宜春房地產(chǎn)市場的發(fā)展是近幾年隨著中心城區(qū)的逐漸擴(kuò)大而發(fā)展的，目前正處于初步啟動與快速發(fā)展并存階段。1、起步階段在九十年代初期，宜春市中心城居住用地集中于沿秀江兩岸的老城區(qū)，大部分為居民自建房，房屋結(jié)構(gòu)以磚木結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)的建筑物比較罕見。2、小區(qū)住宅形成進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，宜春市房地產(chǎn)住宅市場得到了迅速的發(fā)展，在秀江以北的新城區(qū)建設(shè)了一定規(guī)模的職工住宅區(qū)，如市消防大隊職工宿舍、農(nóng)業(yè)銀行職工宿舍、桔園新村等； 3、產(chǎn)品競爭階段同時隨著市場的不斷完善，在2003年更是涌現(xiàn)了一批上檔次、有規(guī)模的商品房住宅小區(qū)，如高能宜人華府、秀江御景、麗景山莊等；市場上仍是以多層住宅為主，也已經(jīng)出現(xiàn)了如銀泰公寓及青云名仕花苑等多個高層住宅區(qū)。這些新開發(fā)的住宅小區(qū)較以往項目在質(zhì)量、檔次、附加值等方面都有了一個質(zhì)的飛躍。4、品質(zhì)競爭階段2007年開始，宜春市中心已經(jīng)出現(xiàn)框架結(jié)構(gòu)純板式高層社區(qū)，如豐碩華庭、鴻運星城、中央公館等。而正榮麗景濱江的面世以及宜人華府花園洋房產(chǎn)品的出現(xiàn)，無論從規(guī)劃、園林、戶型等方面給宜春房地產(chǎn)樹立了一個標(biāo)桿。目前宜春市房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入到一個良好的、正常的、有序的發(fā)展軌道，但近兩年發(fā)展有點停滯。宜春急需更成熟的開發(fā)商進(jìn)入給本地房地產(chǎn)市場帶來更為先進(jìn)的理念。二、宜春房地產(chǎn)概況1、商品住房供應(yīng)計劃項 目2008年2009年2010年2011年商品住房40萬平米55萬平米60萬平米70萬平米經(jīng)濟(jì)適用住房8萬平米4萬平米4萬平米4萬平米廉租住房0.93萬平米0.93萬平米1萬平米1萬平米小 計48.93萬平米59.93萬平米65萬平米75萬平米宜春中心城市未來兩年內(nèi)商品住房預(yù)計供應(yīng)150萬平米，每年以10萬平米速度進(jìn)行增長。 2、一級市場分析（1）、總量分析按照2008-2030年宜春最新規(guī)劃，把目前宜春劃分為老城區(qū)、袁州新城、宜陽新區(qū)、明月新城和溫湯地區(qū)五個區(qū)域秀江以南，火車站以北劃分為老城區(qū)、秀江以北，宜陽大道以南，明月路北以西袁州新城、宜陽大道以北，明月北路以東為宜陽新區(qū)、火車站以南為明月新城、明月山溫湯鎮(zhèn)為溫湯地區(qū)。2006年宜春袁州區(qū)土地供應(yīng)只有83.76畝。2007年大輻射飆升至3107.49畝。2008年回落至1444.67畝，下跌約54%。2009年土地放量增加至2554.56畝，上漲76%。（2）、區(qū)域出讓面積分析2006年、宜春老城區(qū)土地出讓面積最大，占整個宜春袁州區(qū)的79%。宜陽區(qū)只占9%。2007年老城區(qū)土地出讓面積占整個宜春的47%，溫湯地區(qū)占37%。宜陽區(qū)只占7%。2008年，宜陽新區(qū)已經(jīng)成為宜春土地出讓的主流板塊，占到52%，溫湯地區(qū)占30%，老城區(qū)只占13%。2009年，幾乎整個宜春袁州區(qū)的土地出讓都來自宜陽新區(qū)，占到總量的98%。（3）、區(qū)域出讓走勢分析由上表可以看出，宜春袁州區(qū)2006年至2009年的土地出讓中，老城區(qū)、袁州新區(qū)、明月新城、溫湯地區(qū)四個板塊從2007年開始明年的土地出讓一直呈下降趨勢。而唯有宜陽新區(qū)的土地出讓面積從2006至2009每年都呈現(xiàn)較大幅度上揚。說明政府近年將全力打造和發(fā)展宜陽新區(qū)。（4）、近三年土地匯總分析從2007年至2009年宜春袁州區(qū)土地放量最大的為宜陽新區(qū)，達(dá)到3142.1畝,占到近三年土地出讓總量的47%，其次為老城區(qū)與溫湯地區(qū)，為1673.58畝和1523.44畝，分別占比為25%與23%。明月新城與袁州新區(qū)土地出讓較少。（5）、未入市地塊結(jié)構(gòu)分析2006至2009出讓土地中未入市的土地以商住用地面積最大，建筑面積共1773323.75，占到總未入市地塊面積的58%。而純住宅用地有651657.46未入市，占到總未入市面積的22%。商業(yè)用地未入市面積為592385.72，占總未入市面積的20%。（6）、未入市地塊板塊分析宜陽新區(qū)未入市土地面積最大，總建筑面積達(dá)到1492896.42，占總未入市面積的50%。其次為老城區(qū)，總建筑面積為1135351.97，占總未入市面積的38%，其余板塊占比較少。（7）、本案未開發(fā)面積占比本案未開發(fā)面積占目前整個宜春總未開發(fā)面積的5%。（8）、競爭土地分析未來對本項目構(gòu)成競爭的土地如下：土地位置土地用途板塊開發(fā)土地面積（畝）土地面積（平米）容積率（）建筑面積（平米）宜陽北路西側(cè)、320國道先鋒機(jī)械廠至上海大眾維修站段東西二側(cè)老年公寓老城洪客隆項目300.00 200001.00 1.3260001.3住宅610.51 407008.70 2.51017521.754商業(yè)50.00 33333.50 1.550000.25錦繡山莊后側(cè)320國道以南商服老城濟(jì)民可信集團(tuán)196.50 131000.661.5196500.99宜陽新區(qū)市府路以北、青山路兩側(cè)住宅宜陽未知1591060011.8190801.8宜陽新區(qū)外環(huán)北路以南、蘆州路以西、青山路以北住宅200.041333631.6213380.8宜陽新區(qū)外環(huán)北路以南、明月北路以東住宅宜陽公務(wù)員小區(qū)265.37176914.691.6283063.504宜陽新區(qū)宜陽大道以南、蘆洲大道以西商住宜陽翡翠城212.87141914.042.2312210.888宜陽新區(qū)盧洲大道東側(cè)、府前路南側(cè)、秀江東路延伸北側(cè)、外環(huán)北路、雷潭路西側(cè)商住宜陽德和迎賓園224.69149798.181.8269636.724盧洲大道東側(cè)，府前路南側(cè)、秀江東路延伸北側(cè)，外環(huán)北路、雷潭路西側(cè)商住宜陽267.74178501.82商業(yè)0.67/住宅0.7124951.274盧洲大道東側(cè),府前路南側(cè)、秀江東路延伸北側(cè)，外環(huán)北路、雷潭路西側(cè)商住宜陽211.31140876.271商業(yè)0.4/住宅0.784525.7626i、洪客隆集團(tuán)宜春項目共960畝，總建筑面積超過130萬平方米，體量巨大，但洪客隆集團(tuán)目前正全力用作南昌與成都項目，宜春地塊預(yù)計至少要到兩至三年后才能動工。ii、濟(jì)民可信集團(tuán)土地196畝，總建筑面積近20萬平方米，預(yù)計明年動工。iii、本項目對面的公務(wù)員小區(qū)總建筑面積達(dá)28萬平方米，政府目前尚未對該地塊批示開發(fā)。iv、翡翠城項目總建筑面積達(dá)30萬平方米，圍墻與規(guī)劃已出，預(yù)計年底將會動工。v、德和迎賓園項目總建筑面積近50萬平方米，一期獨棟別墅正在認(rèn)籌，價格約9000元/，預(yù)計年底正式銷售。（9）、2007-2010年宜春土地出讓總表見附件3、二級市場分析（1）、商品房 從2007年至2009年，宜春市商品房總體成交面積和成交套數(shù)呈穩(wěn)定增長趨勢，住宅市場與商品房保持一致，受供應(yīng)驅(qū)動影響，商業(yè)市場的成交面積和成交套數(shù)并無明顯增長，并有著微跌趨勢。 2009年全年商品房成交結(jié)構(gòu)，其中住宅占92%、商業(yè)占8%，商業(yè)占比明顯低于全國水平。 2009年商品房月成交面積和成交套數(shù)總體大于07、08年，除2、10、11月外，其余9月均在6萬平米以上浮動，顯示了09年良好的旺銷勢頭。（2）、商品住宅 2008年宜春市商品住宅成交面積為51.08萬平米，同比07年上漲9.33%。2009年，宜春市商品住宅銷售面積為69.3萬平方米，同比增長35.67%，保持了較快增長。通過三年銷售面積的對比分析，2008年宜春市住宅銷售仍保持了一定的增長，側(cè)面說明了宜春市商品住宅市場受宏觀調(diào)控影響較小。從套均面積來看，宜春市保持了一個相對較為穩(wěn)定的態(tài)勢，除08年7月有一波156以上大宅需求，其余各年月保持在90-120的一個水平，再次說明宜春市當(dāng)前是個“單純數(shù)量型超速發(fā)展”的剛需市場，高端與投資等細(xì)分市場難以形成。（3）、商業(yè)2009年以來，商業(yè)成交面積得到了明顯的釋放，遠(yuǎn)高于07、08年，除2月、10月、11月外，保持在每月6萬平米的成交水平，并在1月份突破了9萬平米；2009年宜春市商業(yè)成交套數(shù)整體低于08年水平，并在11月達(dá)到最低點，僅11套。但是在12月突然放量，達(dá)到全年第二高點。結(jié)合商業(yè)銷售面積來看，說明2009年大面積商鋪銷售較多。（4）、新開工面積與竣工面積2007年宜春市房地產(chǎn)竣工面積為18.69萬平方，2008年大幅上漲309.84%。達(dá)到了76.6萬平方米。2009年商品房新開工面積75.31萬平方米，同比下降8%；竣工面積只有35.97萬平方米，大幅度下跌54%。（5）、成交價格。2007年宜春市商品房均價1709元/;2008年宜春市商品房成交均價2140元/，同比上漲25.22%，同比上漲431元/；2009年成交均價為2364元/，同比上漲10.47%，同比上漲247.51元/。4、三級市場分析（1）、存量房 近三年來，宜春市區(qū)二手房成交活躍，2009年二手房成交與一手房成交面積比達(dá)到了1：1.28，間接說明了當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌龅某墒臁Ｆ渲?008年成交明顯低于2007年、2009年市場成交，說明存量房市場對政策的敏感性，結(jié)合增量房年度成交，反映了宜春增量市場是一個剛需程度非常高的市場。 2009年二手房成交中，住宅成交多于商業(yè)成交，但是小于商品房中住宅與商業(yè)的比例（商品房中商品所占份額為6%）。說明商業(yè)在當(dāng)?shù)卮嬖谥欢ǖ男枨罅?，但受供?yīng)量的制約，一直難以得到有效釋放。 2009年8月前二手房成交面積低于2007年水平，但從8月份之后，逐漸放量，高于2007年水平，并在12月達(dá)到最高點，說明存量房市場受宏觀影響較為直接。 2009年除2月份明顯處于低點外，全年均保持一個相對較穩(wěn)定的成交水平，并顯震蕩上行趨勢，9月前二手房成交套數(shù)低于2007年水平，但從9月份之后，高于2007年水平，并在12月達(dá)到最高點。（2）、存量住宅 2009年除2月份處以低點外，全年成交面積和成交套數(shù)呈震蕩上行趨勢，9月前二手房成交面積和成交套數(shù)低于2007年水平，但從9月份之后，高于2007年水平，并在12月達(dá)到最高點。從套均面積來看，宜春市保持了一個相對較為穩(wěn)定的態(tài)勢，09年存量房成交套均面積在100-120左右浮動；三年來，除07年2月有一波156以上大宅需求，07年6、7、8月有一波80以下的小戶型需求，其余各年月大部分保持在80-120的一個水平。（3）、存量商業(yè)近三年來，商業(yè)月度成交面積均在一個較低的水平，除2007年6月、2008年7月、2009年12月，其余各年月月度成交面積均在1萬平米以下，上述3個月的爆發(fā)可以理解為全年商業(yè)成交的一個集中性放量。近三年來，存量商業(yè)成交套數(shù)水平整體偏低，除2007年1月、2009年1月、2007年4月、2007年6月、2008年7月、2009年12月外，其余各年月均低于40套的月均套數(shù)，其中大部分低于20套的月均套數(shù)。三、當(dāng)前市場概況1、成交結(jié)構(gòu)2010年5月宜春商品房市場成交結(jié)構(gòu)住宅商鋪套數(shù)（套）面積（平米）套數(shù)面積（平米）51957170.43794481.92010年5月宜春市區(qū)共成交住宅519套，57170.43；商鋪79套，4481.9。120-144戶型成為了市場主流，占到總成交量50%份額。2、成交價格 5月份成交均價達(dá)到2555元/，其中住宅2001-3000元/平米住宅占據(jù)了市場主流，達(dá)成交套數(shù)的52%。四、宜春房地產(chǎn)市場概況小結(jié)1、當(dāng)前宜春中心城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展是一個相對成熟以剛性需求為主的市場，處在品質(zhì)競爭的初級階段，對項目硬件的基礎(chǔ)品質(zhì)較為看重；2、宜春市商品住宅每年市場需求量在60-70萬平米，當(dāng)前主流需求戶型在90-120平米，12月、1月為市場熱銷期；3、根據(jù)政府商品住宅供應(yīng)計劃，結(jié)合當(dāng)前市場態(tài)勢，宜春中心城區(qū)未來兩年內(nèi)商品房市場供略小于求，市場發(fā)展相對平穩(wěn)；4、當(dāng)前宜春市中心城區(qū)住宅主流均價已經(jīng)進(jìn)入3000元/-4000元/時代，未來兩年內(nèi)提升空間預(yù)計在300-500元/之間。第四章、宜春住宅市場調(diào)研一、宜春住宅市場板塊分析目前宜春中心城區(qū)房地產(chǎn)板塊可劃分為五個板塊，按照2008-2030年宜春最新規(guī)劃，把目前宜春劃分為老城區(qū)、袁州新城、宜陽新區(qū)、明月新城和溫湯地區(qū)五個區(qū)域秀江以南，火車站以北劃分為老城區(qū)、秀江以北，宜陽大道以南，明月路北以西袁州新城、宜陽大道以北，明月北路以東為宜陽新區(qū)、火車站以南為明月新城、溫湯地區(qū)為溫湯板塊。溫湯板塊距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，屬于旅游地產(chǎn)區(qū)域，對本案參考及競爭意義不大。目前整個宜春袁州區(qū)商品房在售項目約29個。總可售套數(shù)為6266套，可售總面積為58.38萬。其中可售住宅套數(shù)為4489套，住宅可售面積為47.95萬。2009年整體銷售均價為2364元/。（以上數(shù)據(jù)含溫湯地區(qū)）1、明月板塊明月板塊分布較多為工廠與企業(yè)，在售樓盤較少，容積率為1.3-1.5，房源以多層為主。目前僅格蘭茵現(xiàn)代城（在售）與日出康城（未開盤）兩個項目，該區(qū)域目前整體均價為1900元/。該板塊供應(yīng)套數(shù)為899套，供應(yīng)面積為98947。明月板塊在售項目概覽：項目名稱銷售率所屬板塊占地面積建筑面積容積率成交均價格蘭茵現(xiàn)代城78%明月板塊1133341643771.31900元/2、袁州板塊袁州新城板塊目前分布樓盤數(shù)量較少，僅陽光新城、翠堤灣、御景東方三個項目。整體來看該板塊由于離市中心較近，容積率為1.82，建筑形態(tài)以多層為主。該板塊整體均價為2300-2400元/，總價為18萬-38萬元，目前供應(yīng)套數(shù)為1030套，供應(yīng)面積為102440。袁州板塊在售項目概覽：項目名稱銷售率所屬板塊占地面積建筑面積容積率成交均價翠堤灣一期100%袁州板塊13333.441333.543.12300元/陽光新城一期60%袁州板塊29333.485738222400元/御景東方首批75%袁州板塊12000.62300001.82500元/3、老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊目前有13個在售樓盤，由于地處老城區(qū)市中心，整體容積率較高，一般為2.2以上。以高層為主，搭配多層的建筑形態(tài)。但像博能都市春天這樣較早開發(fā)的項目，整體項目容積率較低。整個板塊包括平安名居、學(xué)林新城、新苑福邸、水墨江南、春暉豪庭、鴻運星城、中央公館、秀江外灘、星河城、金鼎小鎮(zhèn)、樂居名都、金地嘉園、青龍錦繡花苑等。該板塊整體均價為2900元/左右，在該板塊購買酒店式公寓總價約為10-15萬元，購買普通住宅總價約為25-55萬左右。目前整個板塊供應(yīng)套數(shù)為5516套，供應(yīng)面積為505343。老城區(qū)板塊在售項目概覽：項目名稱銷售率所屬板塊占地面積建筑面積容積率成交均價平安名居三期5%老城區(qū)板63000元/學(xué)林新城一期95%老城區(qū)板塊26000.13500002.22500元/春暉豪庭一期26%老城區(qū)板塊19106416004.62700元/水墨江南二期80%老城區(qū)板塊701871263361.82500元/鴻運星城一期49%老城區(qū)板塊286001001003.53400元/星河城一期10%老城區(qū)板塊96802943033100元/秀江外灘二期70%老城區(qū)板塊92667.132600003.23400元/金鼎小鎮(zhèn)80%老城區(qū)板塊16000440002.782900元/樂居名郡41%老城區(qū)板塊303546070822820元/金地嘉園70%老城區(qū)板塊41886.611080002.583000元/中央公館34%老城區(qū)板塊1143150639.334.433400元/新苑福邸93%老城區(qū)板塊9434282072.9973200元/錦繡花苑5%老城區(qū)板塊2466681245802.753000元/4、宜陽板塊宜陽板塊有10個在售樓盤。該板塊為市政府所在地，區(qū)域內(nèi)大多為混合形態(tài)建筑。雖整體容積率不高，但多數(shù)混合型樓盤，一期主要銷售多層房源，整個板塊遺留較多高層房致使源后期較難去化。整體均價稍高于老城區(qū)板塊。均價為3000元/，該板塊正榮麗景濱江為板塊標(biāo)桿性項目。其余還有地中海風(fēng)情、東方明珠、上東國際、豐碩華庭、宜人華府、翰林世家、財富公館、名爵豪苑、博能都市春天、奧林普羅旺斯等項目。該板塊供應(yīng)套數(shù)為3798套，供應(yīng)面積為446489。宜陽板塊在售項目概覽：項目名稱銷售率所屬板塊占地面積建筑面積容積率成交均價正榮麗景濱江一，二期100%宜陽板塊1386872300001.6-地中海風(fēng)情暫未開盤宜陽板塊1200001360001.13-上東國際一期45%宜陽板塊33333.5600001.83000元/豐碩華庭81%宜陽板塊1271372620.985.73000元/翰林世家70%宜陽板塊900001900002.2多層3000元/宜人華府四期69%宜陽板塊982051473071.482900元/東方明珠二期21%宜陽板塊7213.37324604.53200元/財富公館80%宜陽板塊343381662.713200元/紫竹庭院一期90%宜陽板塊19000342001.83000元/奧林普羅旺斯一批31%宜陽板塊99882750000.753150元/名爵豪苑首批72%宜陽板塊497991045782.13100元/博能都市春天三期10%宜陽板塊33116496751.52900元/二、宜春市住宅供求分析（一）、宜春市住宅供應(yīng)分析1、各板塊建筑形態(tài)分析（1）、宜春市住宅供應(yīng)套數(shù)分析 建筑形態(tài)多層（套）小高層（套）高層（套）別墅（套）板塊合計（套）比例明月板塊679220-8998%袁州板塊1030-10309%宜陽板塊1851881735124379834%老城區(qū)板551649%合計4937913526912411243100%(2)、宜春市住宅供應(yīng)面積分析 建筑形態(tài)板塊多層（）小高層（）高層（）別墅（）板塊合計（）比例明月板塊7394725000-989479%袁州板塊102440-1024409%宜陽板塊20479298561918683997344648938%老城區(qū)板塊15358257059294703-50534444%合計53476191915486571399721153220100%(3)、宜春市住宅供應(yīng)面積分析（i）、從建筑形態(tài)供應(yīng)分析：多層的供應(yīng)比例（按面積計算）占比為46%，高層為43%,小高層為8%，別墅為3%：多層在宜春市整體供應(yīng)所占比例最大，為46%，供應(yīng)主要集中在宜陽板塊與老城區(qū)板塊，第三為袁州板塊；其次為高層，供應(yīng)主要集中在老城區(qū)板塊，袁州板塊與明月板塊暫時目前無高層供應(yīng)；小高層總體體量較小，只占總體供應(yīng)比例的8%，別墅占3%；（ii）、從板塊供應(yīng)來看，老城區(qū)板塊與宜陽板塊供應(yīng)排在最前，分別為43%與38%，此兩個板塊占到總體供應(yīng)量的82%；袁州板塊與明月板塊各占9%。2、宜春市各板塊戶型供應(yīng)套數(shù)（1）、戶型供應(yīng)套數(shù)統(tǒng)計戶型板塊一房（套）兩房（套）三房（套）四房（套）復(fù)式（套）別墅（套）板塊合計（套）比例明月板塊1985031178108998%袁州板塊14980626009819%宜陽板塊40399420334570124379834%老城區(qū)板塊1600925253484400551649%合計（套）2003226658768448112411194100%比例18%20%52%8%1%1%100%-（2）、戶型供應(yīng)面積統(tǒng)計戶型板塊一房（）兩房（）三房（）四房（）復(fù)式（）別墅（）板塊合計（）比例明月板塊164345203315093153870989479%袁州板塊11528877143198001024409%宜陽板塊20900855132257302479603997235479234%老城區(qū)板塊7473480746331316681250055492148%合計（）95634194485679633.7926521538739972.711117764100%比例8%17%60%10%1%4%100%-（3）戶型面積供應(yīng)比例圖分析：（i）、從宜春市戶型整體供應(yīng)分析，三房是目前市場上的主力戶型，占60%；其次為兩房，占17%。一房、四房占9%和8%；（ii）、從板塊供應(yīng)來看，各戶型供應(yīng)量與整體供應(yīng)量一樣，主要集中在老城區(qū)和宜陽板塊。（二）、宜春市住宅銷售分析1、宜春市建筑形態(tài)統(tǒng)計分析（1）銷售套數(shù)統(tǒng)計 建筑形態(tài)板塊多層（套）小高層（套）高層（套）別墅（套）板塊合計（套）比例明月板塊59700059766%袁州板塊31300031325%宜陽板塊13103166181208355%老城區(qū)板塊8213759300212639%合計3041406159181511945%銷售率62%44%30%65%45%-（2）、銷售面積統(tǒng)計 建筑形態(tài)板塊多層（）小高層（）高層（）別墅（）板塊合計（）比例明月板塊5968100059681