2006年湖南省邵東縣九億購物公園市場調(diào)查報告.doc

t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 目目 錄錄 序言序言.2 卷一卷一 邵東商業(yè)成長環(huán)境研究邵東商業(yè)成長環(huán)境研究4 一、邵東城市經(jīng)濟對商業(yè)發(fā)展的推動4 1、近幾年城市經(jīng)濟增長對商業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)4 2、政府部門關(guān)于優(yōu)化經(jīng)濟環(huán)境的相關(guān)政策6 3、城市未來經(jīng)濟發(fā)展定位對商業(yè)影響7 二、邵東縣各項基本指數(shù)對商業(yè)的影響.8 1、近三年人均零售消費額增長與人均商業(yè)面積增長8 2、消費前三位的三種零售業(yè)態(tài)及近三年零售額、經(jīng)營面積變化.10 3、城市商業(yè)飽和度分析.11 卷二卷二 邵東商業(yè)分布特征研究邵東商業(yè)分布特征研究12 一、核心商圈12 二、主要街道商業(yè)特征.13 三、特色商業(yè)街道分析.14 卷三卷三 邵東商業(yè)物業(yè)價值研究邵東商業(yè)物業(yè)價值研究14 一、在售商業(yè)物業(yè)價格.14 二、各街道商業(yè)物業(yè)租金.15 三、各業(yè)態(tài)承受租金與盈利能力.15 卷四卷四 邵東居民對城市商業(yè)消費滿意度分析邵東居民對城市商業(yè)消費滿意度分析16 一、業(yè)態(tài)滿意度.17 t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 二、消費環(huán)境滿意度17 三、價格滿意度.18 卷五卷五 目標(biāo)消費市場特征分析目標(biāo)消費市場特征分析19 一、受眾群體分析19 二、承受力分析.19 三、接受方式分析20 結(jié)論結(jié)論.20 一、邵東商業(yè)物業(yè)發(fā)展空間與形態(tài)20 二、主要經(jīng)營業(yè)態(tài)所需產(chǎn)品特征.20 三、目標(biāo)客群基本消費心態(tài)判斷.21 1、以投資為目的投資人士21 2、以經(jīng)營為目的的商家.21 序言 因本項目地塊拆遷已進(jìn)入尾聲，項目產(chǎn)品規(guī)劃也接近完成，項目即將進(jìn)入開 發(fā)階段，加上受時間及費用等條件限制，因此本市場研究報告不按產(chǎn)品定位類的 深度市場調(diào)研模式進(jìn)行，不做大規(guī)模的數(shù)據(jù)取樣和數(shù)理模型分析。特別說明。 一、研究目的一、研究目的 本研究報告目的主要為對項目的商業(yè)體量是否有市場承載力進(jìn)行復(fù)核，對 項目商業(yè)業(yè)態(tài)的布局及具體細(xì)節(jié)調(diào)整提供市場參考，對目標(biāo)客群心態(tài)進(jìn)行特征 性判斷以服務(wù)后期的營銷推廣策略確定。 t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 二、研究二、研究時間時間 2006年4月 日2006年5月30日 三、研究人三、研究人員員 公司邵東項目策劃專案組 四、信息來源四、信息來源 1、政府機構(gòu)：邵東縣統(tǒng)計局、邵東縣政府辦。 2、市場資源：邵東縣各商業(yè)街及主要門店賣場。 3、數(shù)據(jù)資訊： 1）數(shù)據(jù)主要取自地標(biāo)資訊邵東房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫及其對邵東縣的概念性調(diào)查數(shù) 據(jù)（包括邵東縣城商業(yè)分布的全面摸底和重要商戶的經(jīng)驗性訪談問卷）。 2）邵東縣2005年統(tǒng)計年鑒。 3）邵東縣2006年2月統(tǒng)計月報。 4）邵東縣近幾年政府發(fā)布國民經(jīng)濟發(fā)展公報。 五、五、調(diào)調(diào)研區(qū)域研區(qū)域 重點在項目所處區(qū)域以及紅嶺路周邊。 六、研究方法六、研究方法 運用地標(biāo)獨創(chuàng)的 “三五論策劃程式”（地標(biāo)顧問獨創(chuàng)的房地產(chǎn)策劃理論體系）， 針對性地解決本研究報告需要實現(xiàn)的目的。 t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 卷一 邵東商業(yè)成長環(huán)境研究 一、邵一、邵東東城市城市經(jīng)濟對經(jīng)濟對商商業(yè)發(fā)業(yè)發(fā)展的推展的推動動 市場是邵東的經(jīng)濟特色，也是邵東的傳統(tǒng)優(yōu)勢。邵東的商業(yè)非常活躍，內(nèi)外 貿(mào)易更具活力，“浙江溫州”、“湖南邵東”的格局的逐步形成對邵東經(jīng)濟的良性發(fā) t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 展起到了推波助瀾的作用。多年來邵東經(jīng)濟的發(fā)展主要得益于市場強大的拉動 和輻射作用，市場為邵東經(jīng)濟發(fā)展做出了不可替代的貢獻(xiàn)。2004年未，全縣實現(xiàn) 生產(chǎn)總值91億元, 財政總收入3.83億元,社會消費品零售總額28.2億元，完成進(jìn)出 口總額5980萬美元,特別是以工業(yè)品市場為龍頭的城鄉(xiāng)市場群，每年創(chuàng)造的稅費 占全縣稅費總額的60%以上。市場的發(fā)展直接帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)，特別是第三產(chǎn)業(yè) 和交通運輸、郵電通訊、基礎(chǔ)建設(shè)、餐飲娛樂等行業(yè)的繁榮興旺，市場建設(shè)也成 為全縣城鎮(zhèn)建設(shè)的先行軍。 1、近幾年城市、近幾年城市經(jīng)濟經(jīng)濟增增長對長對商商業(yè)發(fā)業(yè)發(fā)展的展的貢貢獻(xiàn)獻(xiàn) 表一：表一：20032005 年邵年邵東縣東縣 gdp 變變化化 03-05、gdp、 、 1047800 910045 760372 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 200320042005 gdpgdp、 資料來源：邵東縣統(tǒng)計局 表二：表二：20032005 年邵年邵東縣東縣人均人均 gdp 變變化化 t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 03-05、gdp、 、 8806 7703 6465 0 2000 4000 6000 8000 10000 200320042005 、gdp、gdp、 資料來源：邵東縣統(tǒng)計局 由表一和表二可以看出，邵東國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長,經(jīng)濟總量和人均水平達(dá)近 幾年來最好水平。初步核算,2005年全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值104.78億元，同比增長11.3 %， 人均gdp為8806元，同比增長20.3%。由于經(jīng)濟的活躍和發(fā)展，人們的收入水平在 不斷提高，2005年縣城職工人均收入達(dá)13266元/年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá) 7544元/年，年收入10萬元以上的個體經(jīng)商戶，企業(yè)主更是數(shù)不勝數(shù)。居民收入水 平的不斷提高，必將帶動消費的繁榮。 表三：表三：20032005 年邵年邵東縣東縣一、二、三一、二、三產(chǎn)業(yè)變產(chǎn)業(yè)變化化 03-05、 、 347404 258626 713402 896239 169404 131664 316402 370082 424239 0 200000 400000 600000 800000 1000000 200320042005 、 、 、 資料來源：邵東縣統(tǒng)計局 2005年第一產(chǎn)業(yè)增加值17.8億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值39.7億元，第三產(chǎn)業(yè)增加 t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 值47.2億元，分別比上年增長5.1%、18.2%、9.1%。全縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重由上年 的20：32：48調(diào)整為17：38：45，第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)增加值占gdp比重比上年各 降低3個百分點，第二產(chǎn)業(yè)增加值占gdp比重比上年提高6個百分點，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨 向優(yōu)化。 表四：表四：20032005 年邵年邵東縣東縣城市城市場場及及農(nóng)農(nóng)村市村市場場零售零售額變額變化化 03-05、 、 156000 146892 130449125482 145000135143 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 200320042005 、 gdp、 資料來源：邵東縣統(tǒng)計局 2005年市場物價有所上升。初步核算，全年居民消費價格總水平比上年上升 3.0%，其中食品價格上漲6.4%，衣著價格上漲0.2%，居住價格上漲8.2%。商品零 售價格總水平上升2.8%。近三年的消費品零售額的比較可以看出，農(nóng)村市場零售 額與城鎮(zhèn)的相差很小，說明農(nóng)村居民的生活水平較高。 2、政府部、政府部門門關(guān)于關(guān)于優(yōu)優(yōu)化化經(jīng)濟環(huán)經(jīng)濟環(huán)境的相關(guān)政策境的相關(guān)政策 為了把邵東縣建成全省一流、全國百強的經(jīng)濟大縣，縣委、縣政府近年來出 臺了一系列招商引資政策，優(yōu)化內(nèi)部投資環(huán)境，對外來的投資商給予了極大的扶 持力度和優(yōu)惠政策。 t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 現(xiàn)現(xiàn)將政府部將政府部門門關(guān)于關(guān)于優(yōu)優(yōu)化化經(jīng)濟環(huán)經(jīng)濟環(huán)境的相關(guān)政策境的相關(guān)政策總結(jié)總結(jié)列列舉舉如下：如下： 第一 改革行政審批制度，簡化辦事程序。縣設(shè)立政務(wù)公開全程代理服務(wù)中 心，實行“一站式”服務(wù)，全程代理服務(wù)中心將辦事程序、辦證條件、辦證時間、收 費依據(jù)、收費標(biāo)準(zhǔn)、投訴辦法等予以張榜公布，并予以公開承諾。 第二 優(yōu)化經(jīng)營環(huán)境。嚴(yán)歷打擊危害消費者身體健康和生命安全的假冒偽 劣商品，嚴(yán)歷打擊非法經(jīng)營和偷、騙、抗稅案件。建立良好的銀企信貸關(guān)系，嚴(yán)歷 打擊騙貸和逃廢債務(wù)行為，加強企業(yè)信用制度建設(shè)，解決中小企業(yè)融資資難、辦 理擔(dān)保難、抵押難的問題。 第三 加強優(yōu)化經(jīng)濟環(huán)境的宣傳力度，樹立邵東優(yōu)化經(jīng)濟環(huán)境品牌形象。要 采取訂貨會、展覽會、經(jīng)貿(mào)洽談會等方式，向外界大力宣傳邵東。要利用宣傳標(biāo) 語、報刊、電視、互聯(lián)網(wǎng)等多種宣傳媒體，經(jīng)常性地宣傳邵東優(yōu)化經(jīng)濟境舉措和 取得的成效，營造濃厚的優(yōu)化經(jīng)濟環(huán)境輿論氛圍。 第四 加強對優(yōu)化經(jīng)濟環(huán)境工作的領(lǐng)導(dǎo)?？h成立優(yōu)公經(jīng)濟環(huán)境領(lǐng)導(dǎo)小組、整 頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序領(lǐng)導(dǎo)小組、政務(wù)公開領(lǐng)導(dǎo)小組、行政效能監(jiān)察領(lǐng)導(dǎo)小組， 各中心按工作職能定人、定崗、定責(zé)，實行嚴(yán)格的管理、考核、獎懲制度和責(zé)任追 究制度。設(shè)立行政效能監(jiān)察中心和“縣長執(zhí)線”電話。對行政執(zhí)法中的“四亂”行為 進(jìn)行嚴(yán)歷查處，并做到有報必查。建立聽證評議制度，從人代表、政協(xié)委員、民營 業(yè)主和城鎮(zhèn)居民中聘請優(yōu)化經(jīng)濟環(huán)境監(jiān)督員對全縣執(zhí)法執(zhí)收執(zhí)罰單位的行政能 力、服務(wù)態(tài)度、辦事效率等方面進(jìn)行評議。評議結(jié)果由縣優(yōu)化辦制訂經(jīng)濟發(fā)展環(huán) 境工作目標(biāo)管理考核的實施意見和獎懲辦法，對全縣優(yōu)化經(jīng)濟環(huán)境工作實行目 標(biāo)管理，并限期整改，并在邵東報、電視臺公布結(jié)果。 t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 第五 建立收費服務(wù)中心，規(guī)范收費行為。各種行政事業(yè)性收費、罰沒收入 實行“多家費，一家收，各家分”的管理辦法。凡有擅自收費、收費標(biāo)準(zhǔn)不一或收費 不開具規(guī)定的票據(jù)等違規(guī)違法行為的，要對有關(guān)人員進(jìn)行責(zé)任追究。 第六 優(yōu)化治安環(huán)境。對重點區(qū)域、重點行業(yè)和企業(yè)實行跟蹤保護(hù)。 3、城市未來、城市未來經(jīng)濟發(fā)經(jīng)濟發(fā)展定位展定位對對商商業(yè)業(yè)影響影響 邵東是一個人口大縣，如何將一個人口大縣建成一個經(jīng)濟強縣，必須有一個 切合邵東實際的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略?？h委、縣政府立足縣情、認(rèn)真貫徹改革開放，大 力實施“興工強縣”戰(zhàn)略，堅持走“興商建縣，民營主體”的發(fā)展道路，在全縣 形成了“商業(yè)城、工業(yè)鎮(zhèn)、專業(yè)村”的經(jīng)濟發(fā)展格局。 工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長。05年全縣完成全部工業(yè)總產(chǎn)值86.6億元，比上年增長 19.1%，完成全部工業(yè)增加值27.74億元，增長15.1%。其中：規(guī)模工業(yè)完成總產(chǎn)值 30.4億元，增長32.9%，增加值9.3億元，增長30.4%；規(guī)模以下工業(yè)完成總產(chǎn)值 56.17億元，增長12.8%，完成增加值18.4億元，增長8.5%。 園區(qū)建設(shè)快速推進(jìn)，創(chuàng)新了工業(yè)園區(qū)管理機制?？h經(jīng)濟開發(fā)區(qū)共有投資項目 106個，增長27.7%，其中工業(yè)項目47個，增長20.5%。全年完成投資額22390萬元， 增長27.5%，實際利用內(nèi)資（指國內(nèi)市外）22497萬元，增長66.8%。 通過“興工強縣”戰(zhàn)略的實施，邵東工業(yè)將成為縣域經(jīng)濟的支柱，二產(chǎn)業(yè)增 加值占全縣生產(chǎn)總值的比重將由現(xiàn)在的34.8%提高到50%。工業(yè)布局趨于合理， 龍頭、骨干企業(yè)的支撐效應(yīng)將進(jìn)一步呈現(xiàn)。焦碳、打火機、服裝針織、小五金、鋁 制品、皮具、農(nóng)產(chǎn)品加工等七大產(chǎn)業(yè)競相發(fā)展，做大做強，為邵東經(jīng)濟的騰飛插 上翅膀。 t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 焦碳產(chǎn)業(yè)在中南五省獨占鰲頭，以高品位、高質(zhì)量享譽省內(nèi)外，五年內(nèi)可實 現(xiàn)年產(chǎn)量200萬噸，向國家提供稅收2億元。 打火機出口到中歐、非洲、亞洲等國際市場，占全縣出口額的70%，為全縣 第一大出口產(chǎn)業(yè)。將提高檔次，擴大產(chǎn)量，提供稅金將由現(xiàn)在的2500萬元增加到1 億元。 小五金產(chǎn)業(yè)在突破傳統(tǒng)生產(chǎn)工藝后，產(chǎn)品產(chǎn)量將有一個飛速發(fā)展，成為邵東 出口的第二大產(chǎn)業(yè)，提供稅金可達(dá)2億元。 黃花、中藥材將進(jìn)入日本、港澳等國家和地區(qū)，成為邵東第三大出口產(chǎn)品， 將提供稅收5000萬元以上。 其他產(chǎn)業(yè)在國際市場的配額也會越來越大，品質(zhì)也會不斷提高，成為外向型 經(jīng)濟的重要組成部分。 各類專業(yè)市場組成了一個多功能的市場網(wǎng)絡(luò)，流通走向產(chǎn)銷化，專業(yè)市場各 具特色。邵東流通網(wǎng)絡(luò)延伸到了全國各地乃至國際市場，吸引眾多廠家到邵東設(shè) 立代理商，邵東的企業(yè)也紛紛外出設(shè)立銷售點，自營出口的產(chǎn)品連年增加。據(jù)海 關(guān)統(tǒng)計，2004年，邵東縣的產(chǎn)品出口到62個國家和地區(qū)，出口總值為5980萬美元， 其中自營出口1676萬美元。 政府對邵東工業(yè)的扶持和興工強縣戰(zhàn)略思路的實施，帶動了商業(yè)的持續(xù)繁 榮，也帶動了gdp及人均gdp等各項指數(shù)的大幅上漲，邵東人民生活水平的不斷 提高，也促使消費及投資的增加，邵東的市場還是非?；钴S的。 t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 二、邵二、邵東縣東縣各各項項基本指數(shù)基本指數(shù)對對商商業(yè)業(yè)的影響的影響 1、近三年人均零售消、近三年人均零售消費額費額增增長長與人均商與人均商業(yè)業(yè)面面積積增增長長 表五：社會消表五：社會消費費品零售品零售額額增增長長 03-05、 、 31.82 28.20 25.59 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 200320042005 、 資料來源：邵東縣統(tǒng)計局 表六：人均消表六：人均消費費品零售品零售額額增增長長 03-05、 、/、 222.87 199.18 180.74 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 200320042005 、 資料來源：邵東縣統(tǒng)計局 通過測算，邵東縣兩市鎮(zhèn)的商業(yè)消費水平每年均保持著20%以上的遞增速 度，這就是說邵東縣擁有很強的消費力，邵東有這么強的消費力為商業(yè)的持 續(xù)繁榮提供了很大的發(fā)展空間。 t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 表七：表七：20032005 年人均商年人均商業(yè)業(yè)面面積積增增長長 03-05、 、 8.5 5 6 0 2 4 6 8 10 200320042005 、 資料來源：邵東縣統(tǒng)計局 由表七可以看出近三年人均商業(yè)面積在05年有大幅上升趨勢，說明邵東的 商業(yè)近幾年比較活躍，消費的旺盛帶動商業(yè)的增長。 2、消、消費費前三位的三種零售前三位的三種零售業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)及近三年零售及近三年零售額額、 、經(jīng)營經(jīng)營面面積變積變化化 表八：表八：20032005 年消年消費費前三位零售前三位零售業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)零售零售額變額變化化 t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 、03-05、 、 10.35 6 7.2 2.4 8.05 7.2 1.33 1.72 1.5 0 2 4 6 8 10 12 200320042005 、 、 、 資料來源：邵東縣統(tǒng)計局 表九：表九：20032005 年消年消費費前三位零售前三位零售業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營面面積變積變化化 、03-05、 、 28 12 15 8 14 15 20 28 20 0 5 10 15 20 25 30 200320042005 、 、 、 資料來源：邵東縣統(tǒng)計局 由表八和表九可以看出：由于超市類零售額大幅增長，帶動了經(jīng)營面積的大 幅上升，說明邵東人生活水平提高帶動了消費的持續(xù)旺盛。商場類零售額盡管有 t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 小幅增長，但從表九可以看出，05年其經(jīng)營面積較04年反倒有所下降，說明邵東 的商業(yè)環(huán)境不是很理想，這無疑給我們的項目適時進(jìn)入市場帶來良好的的發(fā)展 契機。而餐飲類零售額一直比較平穩(wěn)，盡管有所增加，但不是很明顯，但經(jīng)營面 積卻在05年有大幅上升，這也和邵東人民工資水平的增長和生活水平的提高有 關(guān)系。 3、城市商、城市商業(yè)飽業(yè)飽和度分析和度分析 在做商圈競爭評估時必須考慮這樣一些因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量、現(xiàn)有商店的 規(guī)模分布、新店開張率，所有商店的優(yōu)勢和弱點，短期和長期變動以及飽和情況 等。 飽和指數(shù)越大，意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；飽和指數(shù)越小，則意味著該 商圈內(nèi)的飽和度越高。商店過少的商圈，只有很少商店提供滿足商圈內(nèi)消費者需 求的特定產(chǎn)品與服務(wù)；商店過多的商圈，有太多商店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以 致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報；一個飽和的商圈才是商店數(shù)目恰好滿足商 圈內(nèi)消費者對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的商店 不可能超過一個固定數(shù)量。 商圈的飽和度決定是否要開辦新的商業(yè)網(wǎng)點。 通過商圈飽和度可以確定某一地區(qū)的商店是不足還是飽和。其中飽和指數(shù) 計算公式如下：irscrerf 其中：c為某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)；re為某地區(qū)每一顧客平均 購買額；rf為某地區(qū)經(jīng)營同類商品的商店營業(yè)面積；irs為某地區(qū)某類商品零售 飽和指數(shù)。 t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 本項目處在邵東縣的老城區(qū)內(nèi)，其幅射面為整個邵東縣城。按目前的人 口量計，c為20萬。 因本項目系一個綜合性服務(wù)類消費場所，因而本項目的評估數(shù)將以前一 年的人均消費額計算，re為223元/月。 rf為整個邵東縣所有市場的面積數(shù)，該數(shù)據(jù)在調(diào)查中沒有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)， 但據(jù)政府部門透露，兩市鎮(zhèn)各類市場的面積總和不低于170萬平方米。 irs=20萬223/ 170萬=26.24 通過計算分析，我們可以得出這樣一種結(jié)論：邵東縣目前還沒有一家能夠全 面滿足邵東人民復(fù)合需求的場所。因而在邵東完全適合建造一處復(fù)合型商業(yè)步 行街。 卷二 邵東商業(yè)分布特征研究 一、核心商圈一、核心商圈 許多邵東人都說邵東沒有核心商圈的說法。但很多邵東人說邵東有多個核 心商圈。 邵東沒有核心商圈是指邵東沒有大型的零售商場、沒有大型的購物場 所、沒有大型的消費場所，邵東人習(xí)慣了在城區(qū)內(nèi)東奔西跑地購物。 邵東有多個核心商圈是指邵東有許多名聲在外的專業(yè)市場（如工業(yè)品 市場、眼鏡城等）。 就目前的邵東縣城來看，邵東的核心商圈在百富廣場，雖然百富廣場沒有占 據(jù)大型的零售百貨商場、雖然百富廣場沒有引入大型的購物商場，但是邵東的核 t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 心商圈確實在百富廣場。 二、主要街道商二、主要街道商業(yè)業(yè)特征特征 行業(yè)路 段 服 裝紅嶺路、紅嶺步行街、興華路、荷花路、百富路、解放路、 鞋 子紅嶺路、解放路、荷花路、百富路 床上用 品 紅嶺路上興和大道與文體路之間 窗 簾荷田路 食 品荷花路、百富路（萬利?。?通 訊荷花路上金龍大道始直至電信大樓及電信大樓對面永興路 娛 樂 百富廣場、昭陽大道、托運城、衡寶路（熱帶雨林），解放路（魅力鳳凰）， 1814 線 鮮花精 品 百富廣場、紅嶺路、解放路 女士精 品 紅嶺中、解放路、荷花路 珠寶首 飾 紅嶺路、解放路 時裝包興和大道、百富路、工業(yè)品市場西、北區(qū) 保健美 容 百富路、金龍大道、興和大道 夜 宵東風(fēng)路、百富廣場 餐 館金龍大道、1814 線 批發(fā)市 場 衡寶路、興和大道、1814 線 賓 館金龍大道、解放路、紅嶺路 、八一路 、衡寶路 t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 百貨超 市 解放路、百富廣場、建設(shè)北路、金龍大道 三、特色商三、特色商業(yè)業(yè)街道分析街道分析 衡寶路：工業(yè)品批發(fā)，服裝、醫(yī)藥、銀行儲蓄點。 紅嶺路：服裝經(jīng)營為主，共有服裝經(jīng)營戶128戶，是邵東縣區(qū)內(nèi)現(xiàn)在最大 的服裝零售街，多為品牌服裝；另外紅嶺北路為床上用品的主要經(jīng)營地，共計有 11家床上用品專賣店，幾乎都是知名品牌店。 荷田路：以布藝窗簾為主，共有布藝窗簾10家，服裝8家。 百富路：服裝經(jīng)營戶32戶。 金嶺步行街：全都是服裝專賣店共有17家，多為知名品牌店。 解放路：主要為服飾及鞋子、超市、銀行儲蓄點、水果批發(fā)。共有服裝經(jīng) 營戶40家，其中10%為知名品牌店。 金苑步行街：一樓全為服裝經(jīng)營戶，共有60家，約有30%為知名品牌店。 建設(shè)路：家具一條街、漁具批發(fā)。 勝利街：日用雜貨、棉被加工。 卷三 邵東商業(yè)物業(yè)價值研究 一、在售商一、在售商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)價格價格 表十：在售商表十：在售商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)平均價格平均價格 t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 、/、 9500 4040 14100 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 、 、 資料來源：邵東縣統(tǒng)計局 邵東人能商善賈，足跡遍及長城內(nèi)外、大江南北。各類專業(yè)市場應(yīng)運而 生，組成了一個多功能的市場網(wǎng)絡(luò)。這里不僅有專業(yè)的生產(chǎn)基地，而且也不斷的 形成了國內(nèi)的物流集散地。專業(yè)的批發(fā)市場，活躍的流通網(wǎng)絡(luò)，給邵東經(jīng)濟注入 活力。由在售商業(yè)物業(yè)平均價格可以看出，邵東由于專業(yè)市場比較繁榮，所以帶 動了其物業(yè)價格的居高不下。 二、各街道商二、各街道商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)租金租金 表十一：各街道商表十一：各街道商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)平均租金平均租金 、/、/、 9000 13000 11000 9000 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 、 、 資料來源：邵東縣統(tǒng)計局 t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 由于本案是在建設(shè)北路、解放北路、衡寶路之間，由上表較高的租金可以看 出，本案所處地段比較繁華，投資前景及經(jīng)營前景均比較好。 三、各三、各業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)承受租金與盈利能力承受租金與盈利能力 表十二：各表十二：各業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)平均承受租金平均承受租金 、/、 47.5 51.5 45 51.5 48.0 40.0 42.0 44.0 46.0 48.0 50.0 52.0 、 、 、 、 、 、 資料來源：地標(biāo)顧問 從表十二看出：珠寶、化妝品及餐飲業(yè)可承受租金均比較高，從側(cè)面可以看 出其利潤還是比較高的，市場也比較繁榮。當(dāng)然，邵東的服裝、鞋帽業(yè)比較繁榮， 相對利潤也比較高。 t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 表十三；各表十三；各業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)的盈利能力分析的盈利能力分析 、 50% 60% 225% 125% 80% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 、 、 、 、 、 、 資料來源：地標(biāo)顧問 從表十三可以看出：邵東的娛樂業(yè)及餐飲業(yè)盈利能力是非常高的，從側(cè)面反 映了邵東人的生活水平及消費水平。 卷四 邵東居民對城市商業(yè)消費滿意度分析 全體邵東人民經(jīng)商對商業(yè)發(fā)展起到了推波助瀾的作用，主要表現(xiàn)在以下幾 方面： 對商業(yè)品味的要求更加高了。 對商業(yè)價值的追求更加大了。 對商業(yè)環(huán)境的注重更加深了。 對商業(yè)運作的程序更加明了。 對商業(yè)利潤的計算更加精了。 根據(jù)對38位邵東居民的問卷調(diào)查，我們得出以下數(shù)據(jù)模型及分析結(jié)論： t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 一、一、業(yè)態(tài)滿業(yè)態(tài)滿意度意度 表十四：居民表十四：居民對對各各業(yè)態(tài)滿業(yè)態(tài)滿意度比例意度比例 、 2 5 15 16 5.3% 13.2% 39.5% 42.1% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 、 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 45.0% 、 、 資料來源：地標(biāo)顧問 居民對各業(yè)態(tài)滿意度比例中：不滿意者占42.1%，基本滿意者占39.5%，而這 類人均群主要是：私營業(yè)主、城市居民、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。說明私營業(yè)主經(jīng)營不夠順暢， 對市場不是很滿意，而作為消費者的城市居民、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)感受不到市場各行業(yè)產(chǎn) 品供應(yīng)的豐富和便利。 二、消二、消費環(huán)費環(huán)境境滿滿意度意度 表十五：居民表十五：居民對現(xiàn)對現(xiàn)有消有消費環(huán)費環(huán)境境滿滿意度比例意度比例 t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 、 2 3 13 20 5.3% 7.9% 34.2% 52.6% 0 5 10 15 20 25 、 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 、 、 資料來源：地標(biāo)顧問 居民對消費環(huán)境滿意度比例中：不滿意者占52.6%，基本滿意者占34.2%，而 這類人均群主要是：私營業(yè)主、城市居民、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。說明私營業(yè)主經(jīng)營不夠順暢， 對現(xiàn)有市場的經(jīng)營環(huán)境不是很滿意，而作為消費者的城市居民、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)由于生 活水平的的提高，消費層次提高，開始對現(xiàn)有消費環(huán)境產(chǎn)生不滿，向往一種良好 的購物環(huán)境。 三、價格三、價格滿滿意度意度 表十六：居民對銷售價格的滿意度比例表十六：居民對銷售價格的滿意度比例 t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 、 1 3 10 24 2.6% 7.9% 26.3% 63.2% 0 5 10 15 20 25 30 、 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 、 、 資料來源：地標(biāo)顧問 居民對消費環(huán)境滿意度比例中：不滿意者占63.2%，基本滿意者占26.3%，而 這類人均群主要是：私營業(yè)主、城市居民、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。 卷五 目標(biāo)消費市場特征分析 一、受眾群體分析一、受眾群體分析 住宅產(chǎn)品購買人群、購買動機 住宅產(chǎn)品的購買人群基本上是25-50歲人群。其購買主要目的是自用或為子 女購房。 商鋪產(chǎn)品購買人群、購買動機 商鋪產(chǎn)品的購買人群大部分是做生意的個體戶和有投資能力的工礦企業(yè)老 板，及部分有灰色收入的政府機關(guān)公務(wù)員，其投資商鋪的目的是看中所購物業(yè)潛 在的升值價值。 t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國地中國地 產(chǎn)商域網(wǎng)產(chǎn)商域網(wǎng) 項目銷售：以邵東，邵陽為主 項目招商：以邵東，邵陽，婁底，株洲，長沙,湘潭等地為主 目標(biāo)客戶群二類客戶群三類客戶群四類客戶群 投資 本地 75%邵陽 15%其他 10% 商人政府公務(wù)員其他 投資 70%20%10% 目標(biāo)客戶群二類客戶群三類客戶群四類客戶群 招商 本地 60%邵陽 20%長株潭 15%外省 5% 二、承受力分析二、承受力分析 參照本地周邊商業(yè)物業(yè)價格及物業(yè)投資回報能力綜合初步定位 一層： 均價 900015000元/ 二層： 均價 40006000元/ 三層： 均價 15002500元/ 住宅： 均價 800元/ 租金：按8%的回報率換算 一層： 均價 60100元/ 二層： 均價 3040元/ 三層： 均價 1020元/ 三、接受方式分析三、接受方式分析 一次性付款、分期付款、銀行按揭都可以接受，但邵東現(xiàn)在一般很少樓盤采 用了按揭方式；租賃邵東現(xiàn)在一般采用一年一付款的形式，因此一年一付、半年 一付、一季一付、每月一付的形式都可以接受，但建議采取半年一付的方式。 t 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng) t 資料打包資料打包 中國