2007年重慶老年住宅公寓計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告 (2).doc

老年住宅公寓計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告目錄一、 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 二、老年住宅市場(chǎng)分析1、老齡化市場(chǎng)機(jī)遇分析 2重慶市老齡化現(xiàn)狀 3、重慶市老年住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀4、重慶老年人住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)三、項(xiàng)目規(guī)劃要求四、項(xiàng)目投資預(yù)算1、項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算2、項(xiàng)目投入產(chǎn)出與回報(bào)五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議與結(jié)論一、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)縱觀上半年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)今年上半年，重慶市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)26.6%左右，同期全市g(shù)dp增長(zhǎng)26.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅同全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本同步。新開(kāi)工面積增長(zhǎng)28.1%，竣工面積增長(zhǎng)29.8%，竣工面積增長(zhǎng)幅度大于新開(kāi)工面積增長(zhǎng)幅度；竣工面積增長(zhǎng)29.8%，銷（預(yù)）售面積增長(zhǎng)40.3%，銷（預(yù)）售面積增長(zhǎng)幅度大于竣工面積增長(zhǎng)幅度。數(shù)字顯示：重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，呈現(xiàn)出健康、持續(xù)、平穩(wěn)、擴(kuò)張的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 開(kāi)發(fā)投資額大幅增長(zhǎng)今年上半年重慶市房地產(chǎn)總投資238.68億元，同比增長(zhǎng)26.6%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的26.3%。其中：住宅投資152.45億元，同比增長(zhǎng)40.6%，占總投資的73.65% （經(jīng)濟(jì)房開(kāi)發(fā)投資17.62億元，占住宅投資的11.56%）。辦公樓投資4.62億元，同比增長(zhǎng)11%；商鋪投資21.16億元，同比增長(zhǎng)3.2%。 新開(kāi)工面積穩(wěn)步增加，住宅開(kāi)發(fā)占主導(dǎo)地位新開(kāi)工面積較快增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。上半年，全市商品房新開(kāi)工面積1333.87萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.1%。其中，住宅新開(kāi)工面積1101.40萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28.8%；辦公樓新開(kāi)工面積30.49萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 43.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積117.15萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 17.2%。上半年，全市經(jīng)濟(jì)適用房施工面積522.76萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房面積87.81萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 98.7%。 消費(fèi)市場(chǎng)需求旺盛，商品房銷售連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)商品房銷售勢(shì)頭良好。上半年，商品房銷售面積為910.22萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.3%。1至5月，全市商品房銷售額225.92億元，同比增長(zhǎng)50.1%。其中，住宅銷售額192.72億元，增長(zhǎng)52.3%；辦公樓銷售額4.44億元，增長(zhǎng)11.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額26.43億元，增長(zhǎng)37%。 商品房銷售價(jià)格漲勢(shì)不止由于“新特區(qū)”土地升值的預(yù)期、國(guó)務(wù)院重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（20072020年）文件的出臺(tái)等因素的影響，2007年下半年綜合物業(yè)價(jià)格預(yù)計(jì)將不斷上揚(yáng)。上半年：住宅類物業(yè)銷售均價(jià)為3353.4元/，同比上漲7.25%；寫(xiě)字樓物業(yè)全年銷售均價(jià)為5339.97元/，同比上漲4.3%。 國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)大鱷紛紛登陸重慶隨著重慶成為繼上海浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)之后的又一“新特區(qū)”，具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)所蘊(yùn)含著的巨大潛力日益彰顯；同時(shí)，目前重慶市人均住房建筑面積僅24.3平方米，處于全國(guó)中游水平，同發(fā)達(dá)國(guó)家和我國(guó)發(fā)達(dá)城市相比還有很大的發(fā)展空間，居民住房需求潛力大；重慶市地價(jià)底、房?jī)r(jià)低，利潤(rùn)上升空間也很大。因此，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均看好重慶的市場(chǎng)前景，紛紛通過(guò)各種渠道，涌入重慶市場(chǎng)尋找商機(jī)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至去年，已有153家外資房地產(chǎn)企業(yè)掏出149.27億元資金“砸”入重慶樓市，資金總量占到了全市外商投資企業(yè)的“總盤子”的26.6%。也就是說(shuō)，近年來(lái)進(jìn)入重慶的外資中，有超過(guò)兩成的資金進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些企業(yè)均擁有先進(jìn)的營(yíng)銷理念、雄厚的資金實(shí)力、優(yōu)良的管理團(tuán)隊(duì)、先進(jìn)的技術(shù)水平，這無(wú)疑將加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也有利于進(jìn)一步繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)重慶樓市逐漸由低端價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向高端產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境乃至人居文化競(jìng)爭(zhēng)的轉(zhuǎn)變，調(diào)整和提升產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和品質(zhì)，提高重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體水平。綜上所述：2007年上半年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火爆：施工面積、竣工面積、商品房銷（預(yù)）售面積、銷售額均創(chuàng)歷史新高，增幅也大大超過(guò)往年，出現(xiàn)了供需兩旺的喜人局面。下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的延續(xù)和發(fā)展，前兩個(gè)季度房地產(chǎn)運(yùn)行的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和成為新特區(qū)后的市場(chǎng)預(yù)期必然將影響下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和走勢(shì)。由此預(yù)測(cè)：下半年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)走高，全面上揚(yáng)。二、老年人住宅市場(chǎng)分析（一）老齡化市場(chǎng)機(jī)遇分析 我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國(guó)總?cè)丝诘?1.2%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長(zhǎng)。我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，到2025年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?7.8%，屆時(shí)每三個(gè)半人口中就有一個(gè)老年人口。 “老年人住宅市場(chǎng)”潛力巨大2000年國(guó)家有關(guān)部門通過(guò)調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)一十年代末，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。 養(yǎng)老觀念逐步轉(zhuǎn)移受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒(méi)兒、沒(méi)女的孤寡老人的安身之地），國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到養(yǎng)老院開(kāi)始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。 家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒(méi)完沒(méi)了的家庭煩惱及社會(huì)問(wèn)題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。 國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)面對(duì)我國(guó)進(jìn)入老年化社會(huì)，老年人生活問(wèn)題已越來(lái)越被社會(huì)所關(guān)注。在2003年召開(kāi)中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。近日國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從事老年人住宅的開(kāi)發(fā)?？偨Y(jié)：縱觀我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)，許多年來(lái)，大眾化住宅開(kāi)發(fā)一直是市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主體，造成這種市場(chǎng)開(kāi)發(fā)失衡的原因歸根結(jié)底是老年人住宅市場(chǎng)尚不成熟。但從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問(wèn)題以及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)看，實(shí)施老年人地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該說(shuō)是一種機(jī)遇，老年人住宅開(kāi)發(fā)恰逢其時(shí)，水到渠成?？梢灶A(yù)見(jiàn)，老年人住宅逐步被消費(fèi)者（老年人極其子女）所接受，誰(shuí)搶占了開(kāi)發(fā)先機(jī)，誰(shuí)就開(kāi)拓了新的市場(chǎng)，也就贏得了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。（二）重慶市老齡化現(xiàn)狀 人口老齡化加劇中國(guó)老年人口的絕對(duì)數(shù)量最多的直轄市相信這是重慶不得不戴上的桂冠。2000年全市65歲及以上的老人為244.54萬(wàn)人，每100人里8人年齡超過(guò)65歲；2004年底全市年滿60周歲以上的老人已達(dá)414萬(wàn)。目前，這種壯觀的老齡化趨勢(shì)不會(huì)停滯，在未來(lái)幾年還會(huì)逐年上升，到2010年，老年人口將達(dá)到500萬(wàn)，占全市總?cè)丝诘?5%，相當(dāng)于每6個(gè)重慶人里就有1位老人。目前，根據(jù)2004年全市65歲及以上人口達(dá)到了10.9%，80歲以上高齡老人達(dá)到1.6%，這說(shuō)明重慶在人口老齡化的同時(shí)，老齡化也在以平均每年0.1個(gè)百分點(diǎn)的速度上升。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，目前重慶市有“空巢老人”180萬(wàn)人，約占全市老年人總數(shù)的40%以上。 “421”家庭的“泛濫”長(zhǎng)期以來(lái)，重慶一直是實(shí)行計(jì)劃生育政策相對(duì)嚴(yán)格的地區(qū)之一，出生率、死亡率和自然增長(zhǎng)率的不斷降低，鞏固了“低出生、低死亡、低增長(zhǎng)”的現(xiàn)代型人口再生產(chǎn)模式。但與此同時(shí)，老年人口數(shù)量大、上升速度快也成為重慶人口變動(dòng)的一大隱憂。 4個(gè)老人、1對(duì)夫妻、1個(gè)孩子，這種被稱為“421”模式的家庭正越來(lái)越多。而“421”家庭引發(fā)的一個(gè)最主要的社會(huì)問(wèn)題就是養(yǎng)老壓力，據(jù)最近一項(xiàng)調(diào)查顯示，35%的城市家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的城市家庭要贍養(yǎng)2到3位老人。而從贍養(yǎng)費(fèi)看，35.6%的城市家庭每年花費(fèi)超過(guò)1萬(wàn)元。出于對(duì)醫(yī)療保險(xiǎn)體系的擔(dān)憂，家庭積極儲(chǔ)蓄，不敢增加消費(fèi)支出，是現(xiàn)在中年人的普遍心態(tài)。 “未富先老”發(fā)達(dá)國(guó)家在進(jìn)入老年型社會(huì)時(shí)，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值一般在5000到10000美元，而中國(guó)目前為1000美元。重慶市老年協(xié)會(huì)的一項(xiàng)問(wèn)卷調(diào)查顯示，近半數(shù)老年人由于經(jīng)濟(jì)收入低影響生活質(zhì)量的提高，其余的依次為缺乏科學(xué)養(yǎng)生知識(shí)、居住環(huán)境差、身體健康狀況不好、生活內(nèi)容單調(diào)、情緒不穩(wěn)定和子女不孝敬等因素。 令人擔(dān)憂的是截至06年底，重慶市60歲及以上人口基本養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋率很低，僅為14.2%；基本醫(yī)療保險(xiǎn)覆蓋率是14.7%，明顯滯后于重慶市人口老齡化的步伐。事實(shí)上，人口老齡化趨勢(shì)也考驗(yàn)著養(yǎng)老體制。 （三）重慶市老年住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 老年人住宅明顯不足截止到2006年，重慶城鄉(xiāng)社會(huì)福利院有142個(gè)，農(nóng)村敬老院1126個(gè)。各類城鄉(xiāng)養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)床位總數(shù)達(dá)近6萬(wàn)張，收養(yǎng)老人超過(guò)3萬(wàn)人。 但目前重慶市年滿60周歲及以上老年人有414萬(wàn)人。按照現(xiàn)在全市床位數(shù)計(jì)算，每100位老人才能攤上1.5張床。而按照發(fā)達(dá)國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)，100名老人中，應(yīng)有5至7人能住進(jìn)養(yǎng)老院。由此推算，重慶福利設(shè)施還遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)的需求，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展空間非常大。 戶型設(shè)計(jì)不合理、功能相對(duì)單一現(xiàn)有的養(yǎng)老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足目前重慶市的養(yǎng)老公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的養(yǎng)老院、福利院，擁有200個(gè)床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂(lè)設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。 環(huán)境質(zhì)量有待提升重慶市現(xiàn)有的養(yǎng)老院中，絕大部坐落在主城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染大，且多數(shù)的養(yǎng)老院用房是經(jīng)翻新過(guò)的民宅和企事業(yè)單位用房，房屋簡(jiǎn)陋，內(nèi)部安全隱患突出，綠化植被缺乏，總體環(huán)境質(zhì)量有待提升。 服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)在養(yǎng)老院從事服務(wù)的人員多為下崗職工，他們沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專業(yè)知識(shí)，對(duì)老人的服務(wù)只是滿足于簡(jiǎn)單的端茶、送飯、洗衣，而無(wú)法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專業(yè)服務(wù)?？偨Y(jié)：重慶市現(xiàn)有養(yǎng)老院、敬老院均屬計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，多屬行政救助和自助行為。從實(shí)際情況看，養(yǎng)老院的功能僅僅停留在為老年人提供一個(gè)寄宿和同齡人交流的場(chǎng)所，功能相對(duì)單一，配套設(shè)施、管理水平、服務(wù)質(zhì)量落后，人居環(huán)境較差。（四）重慶老年人住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 民辦產(chǎn)權(quán)式老年公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)縱觀重慶市老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無(wú)論是從硬件設(shè)施和軟件配套上都存在數(shù)量和質(zhì)量的問(wèn)題。許多老年人既想遠(yuǎn)離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老院無(wú)法滿足寧?kù)o、舒適生活的要求，民辦產(chǎn)權(quán)式老年公寓的出現(xiàn)將打消老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛(ài)。民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在，體制機(jī)制靈活，適應(yīng)性強(qiáng)；經(jīng)營(yíng)策略上更多思考；管理手段上多樣，市場(chǎng)化運(yùn)作；負(fù)責(zé)程度上責(zé)任心強(qiáng)，全年無(wú)休，以院為家，是事業(yè)型；運(yùn)作成本上更經(jīng)濟(jì)、有效。 老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人進(jìn)入養(yǎng)老院等福利機(jī)構(gòu)的目的就是安享晚年和健康長(zhǎng)壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于主城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重。相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年人住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢(shì)，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。 老年人住宅的開(kāi)發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品對(duì)老年人公寓的檔次之分，現(xiàn)尚無(wú)明確界定，但可以肯定重慶市現(xiàn)有養(yǎng)老院中絕大多數(shù)應(yīng)界定為低檔產(chǎn)品，而絕大多數(shù)老年人需求的中檔產(chǎn)品嚴(yán)重不足。高檔產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺，有效需求相對(duì)較大。低檔產(chǎn)品仍有市場(chǎng)，但需要升級(jí)換代?？傊袡n老年住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)將成為未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主流，而高檔產(chǎn)品、低檔產(chǎn)品也將占有一席之地。 “山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞隨著居民生活水平的提高，老年人對(duì)居住的要求更加講究。他們年輕時(shí)由于競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和迫于生計(jì)，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無(wú)法自主，退休后如釋重負(fù)，輕松了，無(wú)牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過(guò)著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。三、項(xiàng)目規(guī)劃根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的具體定位，結(jié)合開(kāi)發(fā)設(shè)想，在此提出項(xiàng)目規(guī)劃方案，以期為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分析提供依據(jù)。在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無(wú)處不在的體現(xiàn)出對(duì)老人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問(wèn)題。 設(shè)計(jì)要人性化要方便老人出行，不能有過(guò)多的臺(tái)階，有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道；樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，按紐均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。 生活要智能化應(yīng)配備緊急呼叫對(duì)講系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等保障老人安全。 環(huán)境要園林化應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽(yáng)光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂(lè)、鍛煉場(chǎng)所。 戶型要合理化應(yīng)充分考慮不同年齡階段、不同階層等因素，每戶面積控制在4060左右。戶型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、合理化。 配套要完善化小區(qū)應(yīng)配有完善的醫(yī)療保健、超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局、會(huì)所、健身房、閱覽室、書(shū)畫(huà)室、花房、老年大學(xué)、棋牌娛樂(lè)室、門球場(chǎng)、釣魚(yú)臺(tái)等生活配套設(shè)施。四、項(xiàng)目投資成本預(yù)算（一）項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算1、地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)假設(shè)條件 規(guī)劃用地總面積：100畝， 66700。 土地用途：住宅用地 使用功能：居住養(yǎng)老 建筑形態(tài)：以多層為主，小高層為輔，底層架空 建筑高度：（多層約6層）18.6m （小高層約12層）36.6 m 綜合容積率：1.5 綠化面積：40% 總戶數(shù)：按50/戶計(jì)算約為631戶， 總?cè)丝冢喊慈司?8計(jì)算約為1128人 商品房市場(chǎng)售價(jià)：其中小高層2000元/，建面約21466；多層1800元/，建面約10120；商鋪3800元/，建面約1200。2、建設(shè)開(kāi)發(fā)成本估算 前期費(fèi)用序 號(hào)費(fèi)用科目金 額1土地費(fèi)用1200萬(wàn)元2土地出讓金200萬(wàn)元3拆遷管理費(fèi)200萬(wàn)元4城市基礎(chǔ)配套費(fèi)300萬(wàn)元5總規(guī)劃設(shè)計(jì)圖30萬(wàn)元6施工圖設(shè)計(jì)40萬(wàn)元7園林景觀設(shè)計(jì)20萬(wàn)元8人防費(fèi)100萬(wàn)9消防建審費(fèi)20萬(wàn)元10抗震費(fèi)20萬(wàn)11白蟻費(fèi)2萬(wàn)元合計(jì)2130萬(wàn)元 中期費(fèi)用序 號(hào)費(fèi)用科目金 額1建管費(fèi)30萬(wàn)元2地質(zhì)勘探費(fèi)30萬(wàn)3質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)60萬(wàn)元4施工監(jiān)理費(fèi)60萬(wàn)元5樁基費(fèi)（綜合取費(fèi)）800萬(wàn)元6招標(biāo)費(fèi)20萬(wàn)元7土建施工費(fèi)（綜合取費(fèi)）2600萬(wàn)元8水電、消防安裝施工1000萬(wàn)元9室外排水工程（含水循環(huán)系統(tǒng)）300萬(wàn)元10室外道路工程500萬(wàn)元11綠化景觀工程300萬(wàn)元12噪音防治費(fèi)20萬(wàn)元13公建、配套裝修及設(shè)施設(shè)備100萬(wàn)元14電梯費(fèi)用30萬(wàn)元合計(jì)5850萬(wàn) 后期費(fèi)用序號(hào)費(fèi)用科目金額1辦理商品房銷（預(yù)）售許可證40萬(wàn)元4廣告、宣傳費(fèi)500萬(wàn)元5銀行利息100萬(wàn)元6垃圾處理費(fèi)50萬(wàn)元7營(yíng)業(yè)稅500萬(wàn)元10商品房維修基金（綜合）50萬(wàn)元11辦理權(quán)證50萬(wàn)元合計(jì)1290萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：（前期費(fèi)用+中期費(fèi)用+后期費(fèi)用）2%=（2130萬(wàn)+5850萬(wàn)+1290萬(wàn)）2%=185.4萬(wàn) 開(kāi)發(fā)總成本估算：投資開(kāi)發(fā)總成本=（前期費(fèi)用）2130萬(wàn)+（中期費(fèi)用）5850萬(wàn)+（后期費(fèi)用）1290萬(wàn)+（開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)）185.4萬(wàn)=9455.4萬(wàn)（二）項(xiàng)目投入產(chǎn)出與回報(bào)1、銷售價(jià)格確定由于本案具體地理位置尚未明確，無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)比較法確定項(xiàng)目的銷售價(jià)格，只能參照其他城市及本市類似項(xiàng)目來(lái)確定銷售價(jià)格。故現(xiàn)將銷售價(jià)格暫定為：多層住宅1800元/平方米，小高層住宅2000元/平方米，商鋪3800元/平方米，并以此價(jià)格進(jìn)行銷售收入計(jì)算。（待項(xiàng)目具體地理位置確定后再依照科學(xué)的方法合理定價(jià)）2、銷售總收入 住宅銷售收入：2000元/21466+1800元/10120=6114.8萬(wàn)元 商鋪銷售收入：3800元/1200=4560萬(wàn)元 銷售總收入：住宅銷售收入+商鋪銷售收入=6114.8萬(wàn)+4560萬(wàn)=10674.8萬(wàn)元3、項(xiàng)目銷售總利潤(rùn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)總利潤(rùn) = 總銷售收入10674.8萬(wàn)元項(xiàng)目總成本9455.4萬(wàn)元=1219.4萬(wàn)元 4、成本利潤(rùn)率項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)總利潤(rùn)/項(xiàng)目總成本=1219.4萬(wàn)元/9455.4萬(wàn)元=12.9%五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1、老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可需要一段時(shí)間重慶市有60歲以上老年人近500萬(wàn)，可謂市場(chǎng)大，潛力大，但就老年人住宅市場(chǎng)而言，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程，其認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟程度，認(rèn)可時(shí)間長(zhǎng)短決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟時(shí)間長(zhǎng)短，因此，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之一就在于老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可程度及時(shí)間長(zhǎng)短。2、消費(fèi)群體的特殊性和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)歸屬的敏感性導(dǎo)致項(xiàng)目具有較大風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)、高投入的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目除了項(xiàng)目營(yíng)銷運(yùn)作之外，在很大程度上還有一個(gè)資金運(yùn)作，項(xiàng)目營(yíng)銷運(yùn)作和資金運(yùn)作的成功與否決定著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否。老年住宅項(xiàng)目面對(duì)的是60歲以上的特殊消費(fèi)群體，他們雖有積蓄，但由于贍養(yǎng)老人，子女讀書(shū)成家，所剩節(jié)余有限，購(gòu)置老年公寓住宅在很大程度上要借助銀行住房按揭貸款和子女資助，特別是我國(guó)銀行現(xiàn)行房貸政策對(duì)60歲以上老年人是不發(fā)放住房貸款的，這樣老年人購(gòu)房資金來(lái)源要么以子女名義貸款購(gòu)房，要么由老年人獨(dú)資購(gòu)房，要么老年人出資，子女資助購(gòu)房。不論哪一種籌資購(gòu)房形式都涉及一個(gè)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)的敏感問(wèn)題，特別是多子女的老年人家庭將更加敏感。因此老年人購(gòu)房資金的來(lái)源及房貸政策的障礙或多或少會(huì)影響老年人購(gòu)房消費(fèi)，也必然會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)資金回籠資金周轉(zhuǎn)的負(fù)面影響，這是本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之二。六、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議與結(jié)論老年住宅項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)地理位置優(yōu)越和自然環(huán)境良好，同時(shí)市場(chǎng)需求很大，擁有可觀的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益，是一個(gè)充滿商機(jī)和可行度較高的項(xiàng)目。但為了提高本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，化不利為有利因素，將風(fēng)險(xiǎn)值降低到最低程度，特提如下建議：1、認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目選址。老年人公寓項(xiàng)目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個(gè)性和特色，選擇好項(xiàng)目地段是打造老年人公寓個(gè)性和特色的載體和必須的物資條件，老年人公寓項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在地段，因?yàn)榈囟问俏ㄒ坏模瞧渌鼦l件不可替代的。2、本項(xiàng)目必須要做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、統(tǒng)一的總體規(guī)劃，項(xiàng)目就具有了“量身定做”的依據(jù)，更加有效的避免項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。3、項(xiàng)目實(shí)施前，還應(yīng)在本案報(bào)告基礎(chǔ)上進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。在調(diào)查過(guò)程中，對(duì)重慶老年住宅市場(chǎng)不但要進(jìn)行定性分析，還要進(jìn)行定量分析，以便從營(yíng)銷角度對(duì)老年人住宅市場(chǎng)項(xiàng)目定位，市場(chǎng)前景作出準(zhǔn)確判斷并提出詳盡而具有針對(duì)性和可操作性的方案，以便化解風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，隨著重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依據(jù)市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)市場(chǎng)分析，避開(kāi)激烈競(jìng)爭(zhēng)的房產(chǎn)市場(chǎng)，另辟蹊徑，轉(zhuǎn)而投資新式老年住宅公寓，是富有遠(yuǎn)見(jiàn)的選擇。 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃內(nèi)容整合多層、高層、別墅、公寓、豪宅、千畝大盤等多種住宅業(yè)態(tài)，涉及項(xiàng)目定位、競(jìng)標(biāo)提案、全程策劃、定價(jià)、營(yíng)銷策略、推廣方案、前期策劃、策劃報(bào)告等房地產(chǎn)企業(yè)管理內(nèi)容包括標(biāo)桿房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理表格/制度/崗位說(shuō)明/績(jī)效薪酬/考核制度/財(cái)務(wù)控制/管控模式/房地產(chǎn)企業(yè)行政管理資料和企業(yè)管理/企業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告等-人力行政-長(zhǎng)春國(guó)信集團(tuán)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略咨詢盡職調(diào)查與診斷報(bào)告廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)集團(tuán)品牌傳播策劃建議71和君創(chuàng)業(yè)2008年控股集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃新華信北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施方案項(xiàng)目建議書(shū)遠(yuǎn)卓云南百大房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃及內(nèi)部管理提升項(xiàng)目建議書(shū)張家港市南城房地產(chǎn)有限公司品牌推廣戰(zhàn)略計(jì)劃書(shū)中山市路橋建設(shè)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告書(shū)（20052010年）2005安慶市金豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)章制度2005年廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司員工手冊(cè)2005年某房地產(chǎn)公司售樓部管理制度及處罰條例2005年深圳市安佳置業(yè)顧問(wèn)有限公司工作說(shuō)明2005年重慶弘景房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)及考核標(biāo)準(zhǔn)2006年保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司章程2006年遼源市房產(chǎn)管理局房產(chǎn)行政執(zhí)法崗位責(zé)任制度2006年煙臺(tái)xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司部門職責(zé)和崗位說(shuō)明書(shū)2006年浙江恒晟置業(yè)有限公司崗位說(shuō)明書(shū)2007年北京金大福陽(yáng)光房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司管理制度2007年廣西xxx房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司員工手冊(cè)2007年廣州市地下鐵道設(shè)計(jì)研究院人力資源管理制度2007年南寧市隆華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司崗位績(jī)效薪酬管理體系文件2007年中建二局哈大客運(yùn)專線內(nèi)業(yè)工程師崗位職責(zé)2008年河北眾美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司績(jī)效管理手冊(cè)2008年盤錦恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司員工手冊(cè)2008年西安海星房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)章制度北大綜合-北京公交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司業(yè)績(jī)合同管理辦法北大縱橫北京公交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司績(jī)效考核管理辦法北大縱橫北京某置業(yè)有限公司員工薪酬設(shè)計(jì)方案北大縱橫對(duì)某房地產(chǎn)公司人力資源咨詢研究報(bào)告北大縱橫廣西創(chuàng)新港灣工程有限公司考核參考指標(biāo)北大縱橫-海城建筑工程公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案北大縱橫浙江眾安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司管理運(yùn)作手冊(cè)北大縱橫中國(guó)住宅總公司人力資源咨詢報(bào)告（全套）北京東方康泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司考勤制度成都清源房屋開(kāi)發(fā)有限公司人力資源規(guī)劃（2004）戴德梁行房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司禮儀培訓(xùn)資料甘肅銅城工程建設(shè)有限公司勞動(dòng)合同和勞動(dòng)管理辦法廣西金源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司職員崗位職責(zé)匯編邯鄲有所為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2004年績(jī)效管理辦法合肥亞龍建筑安裝工程有限公司安全生產(chǎn)管理規(guī)定湖北房地產(chǎn)公司營(yíng)銷中心策劃部管理制度及工作流程江蘇南通三建華鼎建設(shè)工程有限公司職工手冊(cè)（試行本）軍安投資集團(tuán)石家莊軍投房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司績(jī)效評(píng)估表廊坊市盛德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司績(jī)效履職審計(jì)制度南京蘇寧建設(shè)監(jiān)理有限公司總監(jiān)理工程師的職責(zé)山東省路橋集團(tuán)有限公司事業(yè)部職能部門組織結(jié)構(gòu)與職責(zé)范圍上海筑巢房地產(chǎn)代理有限公司人力資源作業(yè)管理規(guī)定深圳萬(wàn)科地產(chǎn)人力資源培訓(xùn)特點(diǎn)、缺陷及對(duì)策分析四川誠(chéng)信公路工程有限公司員工績(jī)效考核管理辦法遠(yuǎn)卓中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司關(guān)鍵流程優(yōu)化建議遠(yuǎn)卓-中遠(yuǎn)近期組織結(jié)構(gòu)、部門職責(zé)、定崗定編和職位說(shuō)明書(shū)工作重慶市房地產(chǎn)-錦繡山莊項(xiàng)目工程部工作制度及工作流程2007年貴州宏立城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司企業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)-質(zhì)量、環(huán)境及職業(yè)健康安全管理手冊(cè)北大縱橫2007年北京萬(wàn)年基業(yè)管理模式與組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)報(bào)告北大縱橫魯藝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司咨詢項(xiàng)目建議書(shū)德勤-世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)(深圳)有限公司組織結(jié)構(gòu)診斷咨詢報(bào)告廣東博德精工建材有限公司博德武漢事業(yè)部管理系統(tǒng)廣西欽州東南亞十國(guó)風(fēng)情園暨一江兩岸房地產(chǎn)項(xiàng)目投資報(bào)告河北建設(shè)集團(tuán)有限公司質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全管理體系程序文件金地集團(tuán)擴(kuò)張與領(lǐng)先的奧秘金地集團(tuán)集團(tuán)管控研究山東省路橋集團(tuán)有限公司改制與管理模式設(shè)計(jì)咨詢項(xiàng)目萬(wàn)科地產(chǎn)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)操作指引及成果標(biāo)準(zhǔn)萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度重慶華洋產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)事業(yè)部組建及項(xiàng)目實(shí)施方案大連羅斯福天興國(guó)際中心住宅部分營(yíng)銷策劃案-29頁(yè) 偉業(yè)顧問(wèn)北京沿海賽洛城2007年整體營(yíng)銷方案-219頁(yè)2008年8月1日-10月15日貴港市東湖水岸第一城推廣媒體投放計(jì)劃-19頁(yè) 合富輝煌2007年山東鄒平黃山二路商住項(xiàng)目策劃報(bào)告(財(cái)務(wù)分析篇)-31頁(yè) 保利地產(chǎn)北京西局項(xiàng)目產(chǎn)品核心主張?zhí)釤捈巴茝V策略-99頁(yè) 偉業(yè)顧問(wèn)國(guó)民地產(chǎn)天津張家窩鎮(zhèn)項(xiàng)目第二階段綜合分析及定位報(bào)告-183頁(yè) 易居中國(guó)2007年上海置業(yè)寶山羅店項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升策略思考-49頁(yè) 2005年長(zhǎng)春亞泰未來(lái)村別墅項(xiàng)目前期產(chǎn)品策劃報(bào)告-77頁(yè) 2009年重慶曼哈頓城項(xiàng)目核心策略及非常推廣戰(zhàn)術(shù)演繹-39頁(yè) 深圳市同路廣告蛇口南海玫瑰第2號(hào)作品整合推廣策略案-30頁(yè) 德思勤2006年?yáng)|莞市中環(huán)石龍西湖項(xiàng)目前期策劃思路-116頁(yè) 合富輝煌2007金地佛山亞藝中央house社區(qū)首席科學(xué)豪宅市場(chǎng)營(yíng)銷執(zhí)行全方略-340頁(yè) 中遠(yuǎn)地產(chǎn)2007年北京遠(yuǎn)洋新干線傳播概念及策略案-75頁(yè) 唐卡2007年北京紅東方the-house國(guó)際花園整體推廣策略-139頁(yè) 2008年南京河西南部片區(qū)4號(hào)地塊可行性評(píng)估市場(chǎng)分析報(bào)告-84頁(yè) 2009四川遂寧世紀(jì)春天春節(jié)期間整合營(yíng)銷推廣方案-26頁(yè) 2008年安溪君悅?cè)A庭一期2組團(tuán)鉑晶公寓開(kāi)盤全程策劃報(bào)告-33頁(yè) 2008年江蘇張家港南湖苑別墅項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告(上實(shí)投資顧問(wèn))-132頁(yè) 2008年安徽安慶湯泉逸品1期品牌企劃推廣方案(含平面)-114頁(yè) 中原2008年鎮(zhèn)江申華冠城國(guó)際車位、儲(chǔ)藏室銷售流程方案-8頁(yè) 置業(yè)國(guó)際2008年深圳龍光君悅龍庭項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告-127頁(yè) 2009年4月南陽(yáng)玉龍?jiān)穮⒓臃空箷?huì)營(yíng)銷活動(dòng)策劃方案-25頁(yè) 尚美佳重慶金科六一水庫(kù)別墅項(xiàng)目消費(fèi)研究及形態(tài)討論-87頁(yè) 2007年?yáng)|莞萬(wàn)科翡麗山品牌戰(zhàn)略與廣告形象溝