美誠投資—蘇州雅士閣酒店公寓融資計劃書2010.ppt

蘇州雅詩閣酒店公寓項目 融資計劃書,2010年7月,目 錄,本項目介紹,蘇州商業(yè)房地產(chǎn)市場研究,產(chǎn)品研究,綜合分析,項目改造方案,項目財務(wù)分析,項目融資計劃,第一部分 本項目介紹 蘇州雅詩閣酒店公寓項目（以下簡稱本項目）位于蘇州 石路 （步行街） 29號,地理位置優(yōu)越。 第二部分 市場研究 蘇州2009年gdp總值為7740億元， 年增長11.0%。 石路商圈在未來的商業(yè)規(guī)劃中，將定位為獨具魅力 的文化娛樂、創(chuàng)意商業(yè)集聚區(qū)。,報告搞要,第三部分 產(chǎn)品研究 蘇州商業(yè)市場目前分五大市級商圈，石路商圈與觀前商圈是最重要的二大商圈，由于目前石路與觀前相比缺少核心商業(yè)點以及高檔品牌，因此在物業(yè)租金和售價方面要略低于觀前街。目前石路商圈內(nèi)內(nèi)商鋪的租賃價格價格區(qū)間在110-450元/平方米/月 以“觀前一號”為參照，可知，本項目在商鋪上內(nèi)鋪底層價格可達到13元/平方米/天。而雅詩閣酒店式公寓出售價格約為15000-20000元/平方米。 第四部分 綜合分析 swot分析 優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越、商業(yè)氣氛濃郁，產(chǎn)權(quán)可分割 機會：區(qū)域商業(yè)整體改造，商業(yè)形態(tài)和配套上升一個檔次 威脅：國家政策和稅收政策的不確定性 劣勢：容積率高，層高略低。不利于改造成高檔酒店產(chǎn)品,第五部分 改造方案 1至5層商圈為精品商鋪，6至20層規(guī)劃改造成雅士閣管理的酒店式公寓,21層擬改造成屋頂花園變成酒店公寓配套會所。 第六部分 財務(wù)分析 本項目在改造完成后，商鋪部分租售并舉，酒店式公寓部分全部對外出售，銷售均價為17000元/平方米，一年內(nèi)銷售完畢，資金回籠。項目irr=29.6% npv=22615.64萬元 第七部分 融資計劃,本項目介紹,蘇州商業(yè)房地產(chǎn)市場研究,同類產(chǎn)品研究,綜合分析,項目改造方案,項目財務(wù)分析,項目融資計劃,一、項目概括,本項目位于石路（步行街） 29號。 處于商圈內(nèi)核心位置，步行街十字路口， 地理優(yōu)勢明顯。 周邊石路國際商廈、精品商廈、中心廣場、 銀行、寫字樓、酒店等各類業(yè)態(tài)齊全，商 業(yè)集聚度極高。 緊鄰地鐵二號線石路站、與地鐵一二號線 換乘站文濟路站近在咫尺。,（三）項目性質(zhì),本項目介紹,蘇州商業(yè)房地產(chǎn)市場研究,產(chǎn)品研究,綜合研究,項目改造方案,項目財務(wù)分析,項目融資計劃,(一)市場宏觀經(jīng)濟,蘇州2009年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7740 億元，按可比價計算比上年增長11.0%。,一、蘇州房地產(chǎn)市場分析,古城圈層 核心圈層 中心圈層 外城圈層,二、蘇州商業(yè)市場未來發(fā)展,（一）商圈劃分根據(jù)政府規(guī)劃和地理環(huán)境特征,（二）未來蘇州商業(yè)格局,觀前地區(qū)規(guī)劃定位為最具感召力的蘇州老字號 品牌和國際時尚品牌匯集區(qū)； 石路地區(qū)規(guī)劃定位為獨具魅力的文化娛樂、創(chuàng) 意商業(yè)集聚區(qū)； 南門地區(qū)規(guī)劃定位為商業(yè)商務(wù)、公共活動以及 旅游休閑等綜合服務(wù)區(qū)； 湖東商業(yè)中心規(guī)劃建成充滿時代氣息、綜合功 能齊全、引領(lǐng)高端時尚的市級商業(yè)中心； 新區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃建成服務(wù)產(chǎn)業(yè)集聚、主題特 色鮮明、凸現(xiàn)精致典雅的市級商業(yè)中心,單位：億元,（三）商貿(mào)業(yè)相關(guān)指標預(yù)測,蘇州社會消費品零售總額預(yù)測 2007 2010年年增長15%，2010年達到 860億元; 2011 2020年年增長12%，2020年達到2671億元; 蘇州市區(qū)批發(fā)和零售貿(mào)易等增加值預(yù)測 2007 2010年年增長15%，2010年實現(xiàn)增加值441億元; 2011 2020年年增長12%，2020年實現(xiàn)增加值1370億元; 蘇州市區(qū)現(xiàn)代商業(yè)規(guī)模預(yù)測 2010年市區(qū)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的社會消費品零售額占市區(qū) 總額的50%，為430億元; 2020年占比提升到60%左右，總額為1603億元;,本項目介紹,蘇州商業(yè)房地產(chǎn)市場研究,產(chǎn)品研究,綜合分析,項目改造方案,項目財務(wù)分析,項目融資計劃,一、蘇州商鋪市場分析 蘇州的商業(yè)中心包含除觀前、石路、南門三個市級的傳經(jīng)商業(yè)功能區(qū)以外，還有園區(qū)商圈和新區(qū)商兩大新型市級商業(yè)中心園區(qū)，共五大市級商業(yè)中心。,石路商圈總面積達127萬平方米,東至閶胥路、南至金門路、西至廣濟路、北至上塘街。 是蘇州市集游、購、娛、吃、住、行于一體的 高品位的商貿(mào)旅游經(jīng)濟帶的黃金地段 充分發(fā)揮其城市副中心聚集和輻射功能，與觀 前地區(qū)功能互補，形成“啞鈴狀”城市貿(mào)易布局。,（一）石路商圈,業(yè)態(tài)分析,石路商圈主要商鋪業(yè)態(tài)以服飾餐飲休閑娛樂和大型小型零售業(yè)為主,其中服飾類商業(yè)占有絕對優(yōu)勢,本項目,附：商圈內(nèi)重要項目分析,(二)觀前商圈,觀前商業(yè)中心地處蘇州古城中心位置 ，是蘇州的傳統(tǒng)商貿(mào)、文化中心。 商圈總占地面積52.4公頃，東起臨頓 路，南至干將路，北依舊學(xué)前、因果 巷，西達人民路。 區(qū)內(nèi)融購物、娛樂、餐飲、旅游、觀 光、休閑為一體。 是蘇州城市最大和最具影響力的商圈。,業(yè)態(tài)分析,觀前商圈主要業(yè)態(tài)以服飾、餐飲、休閑娛樂和大型商場、專業(yè)賣場為主,（三）、商圈綜合比較,酒店式公寓的也稱酒店式服務(wù)公寓。近年來，酒店式公寓成為蘇州投資客投資熱點。 酒店式公寓有有別于傳統(tǒng)公寓的諸多優(yōu)勢，它的硬件配置高、服務(wù)品質(zhì)優(yōu)，而且租金收益相當(dāng)可觀。,二、蘇州酒店式公寓市場,酒店式公寓特征 地段的不可替代性 有酒店獨立產(chǎn)權(quán)， 酒店管理公司管理 配套功能突出 細致入微的物業(yè)服務(wù),（二）客戶群定位,（三）酒店公寓與其他物業(yè)類型比較,總結(jié)：從以上兩個較項目可以看出，一般酒店式公寓同比普通住宅樓租金高出30%左右。而環(huán)球188因其引進了享譽全球的新加坡輝盛閣進行運營管理，加之完善的商務(wù)配套，使其整體租金比之周邊住宅價格要高出280%。可見一個知名的管理公司及配套服務(wù)對酒店式公寓的重要性。 而本項目就此引進全球最大的國際服務(wù)公寓業(yè)主和運營商 雅詩閣，其在亞太、歐洲及海灣地區(qū)的22個國家69個城市擁有超過25,000 套公寓單位；在全國擁有27個物業(yè)，約5,000套服務(wù)公寓單位，分布在北京、重慶、大連、廣州、上海、沈陽、深圳、蘇州、天津、武漢、西安、香港和成都。經(jīng)過25年的耕耘與發(fā)展，今日的雅詩閣在服務(wù)公寓行業(yè)中備受推崇，在國際上穩(wěn)占領(lǐng)導(dǎo)地位。 正因為有雅詩閣的運營和管理，本項目將不再是市面上的“概念型酒店式公寓”。 而是真正有正規(guī)酒店配套管理的“酒店式公寓”，其在投資價值上將有一個質(zhì)的提升。,三、重點項目比較：,總結(jié)： 目前“觀前一號”的底樓外鋪價格是26元/平方米/天。內(nèi)鋪價格為13元/平方米/天。而本案商鋪價格則定為13元/平方米/天。2-5樓租金按比例遞減。 酒店式公寓價格目前“觀前一號”為25000元/平方米均價。而本項目最終實現(xiàn)的銷售價格暫定為17000元/平方米均價。（保守預(yù)測）,四、附項目周邊樓盤信息,本項目介紹,蘇州商業(yè)房地產(chǎn)市場研究,同類產(chǎn)品研究,綜合分析,項目改造方案,項目財務(wù)分析,項目融資計劃,1、便捷的交通 2、黃金商業(yè)地段，緊鄰地鐵 出口。 3、附近商業(yè)氣氛濃郁，新一 輪商業(yè)改造即將開始。 4、產(chǎn)權(quán)可分割 5、雅士閣酒店管理品牌,一、項目swot,s,1、土地稀缺、中心城 區(qū)同類項目稀有 2、住宅市場低迷，導(dǎo) 致投資客紛紛把重 點轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),o,w,t,1、占地面積小，容積率高。 3、以公寓的角度來說，附近環(huán)境比 較嘈雜。 4、水電運用是目前住宅的二倍 5、停車位數(shù)量不足,1、政策風(fēng)險 2、酒店公寓規(guī)劃的設(shè)計 3、投資者預(yù)期租金的實現(xiàn) 4、定價問題 5、酒店式公寓成本較高 6、經(jīng)營酒店管理公司的方式 及口碑,本項目介紹,蘇州商業(yè)房地產(chǎn)市場研究,同類產(chǎn)品研究,綜合分析,項目改造方案,項目財務(wù)分析,項目融資計劃,一、項目改造后狀態(tài),現(xiàn)本項目整幢大樓高度為88.8米，地下室5米，一層5米，二至八層4.8米，九至十層4.2米，十一至十九層3.6米，二十層4.8米。二十一層是可上人平臺，能改造成屋頂花園 。 本項目具有很高的商業(yè)投資價值，1至5層（10200平方米）可打造成為商圈稀缺的黃金商鋪外，6至19層（20200平方米）規(guī)劃改造成雅士閣旗下星級全裝修酒店式公寓等，20層（1300平方米）可改造成復(fù)式酒店公寓，21層（1300平方米）擬改造成屋頂花園變成酒店公寓配套會所。酒店式公寓管理為全球著名的雅士閣酒店管理公司。酒店公寓部分22000平方米，可對外銷售。整體項目約在2011年前完成整體改造，全新改造的完成后，本項目勢必成為石路商圈中最引人注目的商業(yè)地標項目。,6-19f,雅士閣酒店式公寓,引進全球最大的國際服務(wù)公寓業(yè)主和運營商 雅詩閣,二、經(jīng)營方式 整體改造成本在79679290元人民幣。商鋪長期租賃，一層租金設(shè)為15元/平方米/天； 二樓租金設(shè)為7.5元/平方米/天；三樓租金設(shè)為5元/平方米/天；四樓租金設(shè)為3.75元/平方米/天；五檔租金設(shè)為3.75元/平方米/天；每年租金遞增率為3%。出租期擬為10年。 酒店式公寓部分對外出售，以市場同類項目價格信息分析為依據(jù)，本項目酒店公寓最終實現(xiàn)均價為17000元/平方米。一年內(nèi)銷售完畢資金回籠。第一季度售出30%，第二季度40%，第三季度20%，第四季度10%。,本項目介紹,蘇州商業(yè)房地產(chǎn)市場研究,同類產(chǎn)品研究,綜合分析,項目改造方案,項目財務(wù)分析,項目融資計劃,采用凈現(xiàn)值（npv）和內(nèi)部收益率（irr）以衡量項目的財務(wù)可行性,條件假設(shè)：,本項目為21層高層，總建筑面積為32464.03平方米，總價約2.76億元。擬設(shè)1-5樓為商鋪，6-20樓為酒店式公寓，21樓為花園屋頂。假設(shè)商鋪長期租賃，出租期擬為10年。酒店式公寓部分對外出售，由雅詩閣酒店管理公司進行管理。以目前市場同類項目價格信息分析為依據(jù)，本項目酒店式公寓實現(xiàn)均價17000元/平方米。,1、項目改造后形態(tài)：,2、項目收購成本：,3、項目開發(fā)成本表：,4、項目其他成本表,5.2年增長比率假設(shè),5.3其他比率假設(shè),5.4商鋪租金收益,*租金收益（單位：萬元）,5.5十年后商鋪銷售總價與銷售收入,6、酒店式公寓銷售分析假設(shè),6.1、酒店式公寓銷售進度,*（單位：萬元）,7、現(xiàn)金流量假設(shè),8、現(xiàn)金流量表,*（單位：萬元）,9、財務(wù)指標,本項目介紹,蘇州商業(yè)房地產(chǎn)市場研究,同類產(chǎn)品研究,綜合研究,項目改造方案,項目財務(wù)分析,項目融資計劃,項目融資計劃,鑒于本項目的可行性分析，美誠公司近期將于與信托公司擬共同發(fā)行2.76億元的信托計劃。 用于本項目的操作，故需要公司決定尋找聯(lián)合投資伙伴人，具體情況如下： 融資資金：