2011中國·長興島玖瓏灣產(chǎn)品定位及開發(fā)策略建議97P.ppt

,中國長興島 玖瓏灣產(chǎn)品定位及開發(fā)策略建議,同策咨詢浙江 2011.5,總建約60萬方的大型綜合性項(xiàng)目 快速發(fā)展中的長興島臨港工業(yè)區(qū),我們應(yīng)該用更高的視野來審視“玖瓏灣”,審視長興島,2005年6月省政府作出舉全省之力開發(fā)建設(shè)長興島； 長興島臨港工業(yè)區(qū)列入遼寧省“五點(diǎn)一線”對外開放重點(diǎn)區(qū)域之一； 2010年4月長興島臨港工業(yè)區(qū)升級為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)； 長興島面積252.5平方公里，中國第五大島，長江以北第一大島 ；,國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、遼寧“五點(diǎn)一線” 重點(diǎn)區(qū)域,整島開發(fā)上升到國家層面，發(fā)展前景看好！,長興島是中國與新加坡繼蘇州工業(yè)園區(qū)之后第二個(gè)合作項(xiàng)目； 長興島管委會(huì)享有較高的政治自主權(quán)，為島嶼開發(fā)奠定了行政基礎(chǔ)； 以蘇州工業(yè)園區(qū)作為藍(lán)本，我們對長興島的開發(fā)充滿信心；,世界500強(qiáng)大型企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐，整島開發(fā)蓬勃發(fā)展,stx造船 萬邦集團(tuán)imc 赫格雷制藥 港華燃?xì)?船舶配套產(chǎn)業(yè)園 天瑞集團(tuán) 恒力石化 天誠燃?xì)?浦項(xiàng)制鐵集團(tuán) 大陽日酸 北首光源 三壘機(jī)器 光匯石油 敦豪國際酒店,全面對接遼寧省環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)建設(shè)區(qū)，借助“國家級開發(fā)區(qū)”概念全速發(fā)展； 優(yōu)化提升經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快城市化進(jìn)程，建設(shè)宜居型中等港口城市； 集成式推進(jìn)科技創(chuàng)新，提高臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)的質(zhì)量和水平，集約化開發(fā)資源環(huán)境；,從規(guī)劃來看，長興島將按照中等城市標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造,10年gdp排行,第一步：在第十一個(gè)五年計(jì)劃期間至期末，主要建設(shè)以出口加工為主的臨港工業(yè)區(qū)和發(fā)達(dá)國家為合作對象的、以裝備制造業(yè)為核心的現(xiàn)代制造業(yè)基地； 第二步：通過開發(fā)，利用深水岸線資源，建設(shè)物流倉儲(chǔ)基地和自由貿(mào)易區(qū)。,用現(xiàn)有的眼光來看這是一座島嶼長興島 用未來的眼光來看這是一座城市長興市,審視玖瓏灣,2010年總?cè)セ?2萬平，單項(xiàng)目年平均去化6-8萬方,在售項(xiàng)目去化量達(dá)80%以上.2011年市場競爭表面溫和，但是未知項(xiàng)目體量巨大，實(shí)質(zhì)競爭暗涌還是存在的。,按照目前市場去化速度。保守估計(jì)本項(xiàng)目整體銷售周期需要6-9年；,按照目前市場正常去化速度來預(yù)估本項(xiàng)目大致的去化速度； 以預(yù)判的項(xiàng)目開發(fā)周期來作為項(xiàng)目后期定位的重要依據(jù)； 綜合考慮到城市發(fā)展、板塊成熟、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等等未來因素；,待發(fā)展區(qū)域發(fā)展模式情況,明確規(guī)劃,營造環(huán)境,制定發(fā)展規(guī)劃 逐步細(xì)化發(fā)展脈絡(luò),逐漸磨合 成本投入 創(chuàng)建環(huán)境,隨區(qū)域政策不斷明確，國家建設(shè)不斷投入，區(qū)域成熟化需要時(shí)間逐步實(shí)現(xiàn)； 區(qū)域發(fā)展成熟拉動(dòng)整體市場與土地屬性不斷升值； 整體市場升值對區(qū)域市場形成再促進(jìn)作用，形成良性循環(huán)；,預(yù)計(jì)5-6年后，長興島區(qū)域?qū)l(fā)展成為成熟化熱點(diǎn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；,目前 階段,長興市島嶼快速發(fā)展期，城市日新月異； 玖瓏灣60萬平米規(guī)模、6-8年的開發(fā)周期；,融入城市的整體發(fā)展 踏準(zhǔn)城市的發(fā)展節(jié)奏,我們理應(yīng)成為城市發(fā)展的堅(jiān)實(shí)腳印,審視整體規(guī)劃,雖然過去規(guī)劃改動(dòng)較大，但是從規(guī)劃理論上來看產(chǎn)業(yè)區(qū)與城市功能區(qū)相互區(qū)隔的方向不會(huì)改變,產(chǎn)業(yè)區(qū),生活區(qū),規(guī)劃會(huì)考慮利用最佳的自然資源打造城市生活區(qū),打造良好的生活區(qū)是工業(yè)園區(qū)建設(shè)的必要條件，用以吸引高端人才的入駐； 蘇州工業(yè)園沿金雞湖形成城市感濃郁的生活區(qū)，為產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展提供條件；,深水港,淺水制造區(qū),海景沙灘,在91公里海岸線中，本項(xiàng)目所在地海景具有突出的資源優(yōu)勢，成為城市主要城市生活區(qū)的機(jī)會(huì)明顯；,長興島的海岸特征直接決定了長興島的產(chǎn)業(yè)分布與規(guī)劃； 深水港的港口區(qū)、淺水部分的制造業(yè)區(qū)分布符合常規(guī)邏輯；,規(guī)劃分析：雖然整體規(guī)劃上設(shè)計(jì)啟動(dòng)區(qū)塊，但是往往擁有一定功能基礎(chǔ)的區(qū)塊將會(huì)得到率先發(fā)展；,1,2,3,規(guī)劃中處雖規(guī)劃為主要生活區(qū)，意圖在與大陸板塊之間加強(qiáng)連接，但目前區(qū)域缺乏交通以及基本配套，我們判斷短期短期內(nèi)不具備成為生活區(qū)的條件； 本項(xiàng)目雖在處具備長興島最佳旅游環(huán)境資源，同時(shí)具有較為成熟的生活配套資源以及交通導(dǎo)入，具備成為生活中心區(qū)的先天條件； 從規(guī)劃上來說不會(huì)規(guī)劃為生活中心區(qū)，主要因?yàn)闀?huì)壓縮工業(yè)用地的范圍，同時(shí)受到四周工業(yè)企業(yè)的環(huán)境利空，不具備成為中心生活區(qū)的條件；,三堂板塊：長興島門戶位置，島內(nèi)原居住核心區(qū)域，商業(yè)中心，各項(xiàng)配套相對齊全，自住人群為主，投資客逐漸開始涉足； 樓區(qū)板塊：依托于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新興居住區(qū)域，目前供應(yīng)不足，預(yù)計(jì)未來將成為產(chǎn)業(yè)人群集中置業(yè)板塊； 沙包板塊：島內(nèi)新興居住區(qū)域，屬于長興島中心地帶，項(xiàng)目個(gè)數(shù)少且規(guī)模普遍較大，受到政府開發(fā)傾斜，板塊內(nèi)配套設(shè)施將會(huì)得到大幅改善；,本項(xiàng)目所在的三堂板塊是長興島的門戶位置，現(xiàn)有配套成熟，擁有成為生活中心的成熟條件,現(xiàn)在人們認(rèn)為本區(qū)塊是較為成熟的區(qū)塊 在本項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi) 我們將會(huì)成為“長興市”的中心生活板塊,玖瓏灣所在區(qū)域具備成為長興市生活中心區(qū)的條件,濱海路：島內(nèi)環(huán)海旅游線北線已完工通車，； 南疏港高速：2010年10月全面通車； 哈大鐵路：將在長興島附近設(shè)站； 環(huán)島鐵路：瓦房店到長興島鐵預(yù)計(jì)2012年完工； 海底隧道：由長興島到交流島已在規(guī)劃中； ,我們踏準(zhǔn)城市發(fā)展的節(jié)拍 我們應(yīng)該成為長興市建設(shè)的重要節(jié)點(diǎn),審視客戶,產(chǎn)業(yè)員工,原住民,外來投資客,高,中,低,企業(yè)高管,產(chǎn)業(yè)園中層管理人員、技術(shù)工人,普通打工者,私營業(yè)主、個(gè)體商戶,島內(nèi)改善性客戶、動(dòng)遷戶,島內(nèi)剛需客戶、動(dòng)遷戶,客源較少,財(cái)富,從財(cái)富積累程度看，中等水平客源數(shù)量大，購買力較強(qiáng)，是島內(nèi)主力購房群體。 從客戶來源方面看，目前島內(nèi)投資客戶數(shù)量有限，主要購房群體來自產(chǎn)業(yè)員工和原住民，其中產(chǎn)業(yè)員工數(shù)量大于原住民。,長興島客群現(xiàn)狀以產(chǎn)業(yè)人口與原居民為主,產(chǎn)興島市場供應(yīng)特征分析,現(xiàn)有島內(nèi)客戶以產(chǎn)業(yè)人員為主，主要以stx等大型企業(yè)職工為主； 受到限價(jià)房的影響，本地動(dòng)遷客戶大部分被分流，為市場帶來較大影響； 本地仍然有大約10%的客戶因?yàn)樯鐓^(qū)品質(zhì)等因素選擇商品房； 瓦房店、普蘭店等等周邊客戶受到整島規(guī)劃等因素吸引選擇長興島；,東方波爾多現(xiàn)有客群構(gòu)成,受到限價(jià)房的影響，本地客戶快速減少 現(xiàn)有客戶以產(chǎn)業(yè)客戶為主,在長興島到長興市轉(zhuǎn)變過程中客戶的變化,產(chǎn)業(yè)客戶,本地居民,東北客戶,進(jìn)城客戶,東北客群：受到漏油、核電事件影響，看重整體環(huán)境的東北客戶迅速減少； 產(chǎn)業(yè)客群：隨著政府產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，未來產(chǎn)業(yè)客群必將繼續(xù)增長，成為主力； 本地客群：受到大量限價(jià)房上市影響，本地客群迅速減少； 進(jìn)城客群：城市發(fā)展引擎的逐漸增強(qiáng)，未來這部分客戶將會(huì)逐步增加；,客戶數(shù)量,時(shí)間,本地客戶,本地客戶受到生活環(huán)境的限制，對于產(chǎn)品的理解有限，主要對于總價(jià)以及面積的考慮，隨著他們認(rèn)識(shí)的加深，他們對于社區(qū)整體品質(zhì)有較強(qiáng)的偏好； 他們絕大部分擁有購買“保障房”的資格，這使得他們中間絕大部分人選擇購買“保障房”，但是仍然有一部分客戶由于對社區(qū)環(huán)境的認(rèn)識(shí)選擇購買商品房； 購買商品房的客戶一般屬于改善型客戶，經(jīng)濟(jì)承受力相對較強(qiáng)，屬于現(xiàn)階段島內(nèi)的“高端置業(yè)客群”（面積需求在120方以上）； 由于本地人口有限，隨著房地產(chǎn)市場的不斷開發(fā)，他們的數(shù)量將會(huì)逐漸減少；,產(chǎn)業(yè)客戶,就現(xiàn)階段來看，他們年齡層次較低，一般在20-35歲之間。主要屬于產(chǎn)業(yè)客戶中的低端人群。主要是從事維修、制造等藍(lán)領(lǐng)； 受到經(jīng)濟(jì)條件的限制，他們一般來說受到總價(jià)的限制較大，會(huì)購買面積段較小、總價(jià)較低的產(chǎn)品，以需求兩房需求為主； 由于缺乏置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，他們對于住宅產(chǎn)品的理解力有限；但是總是渴望擁有性價(jià)比較高的產(chǎn)品； 隨著整島開發(fā)的逐步深入，在制造業(yè)導(dǎo)入后管理層的導(dǎo)入成為可能，未來產(chǎn)業(yè)人口中高端需求將會(huì)逐步增加，需求結(jié)構(gòu)多元化； 未來產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的力度將會(huì)逐步加大，在現(xiàn)有的客戶結(jié)構(gòu)中的比例將會(huì)進(jìn)一步加大，成為主力購買客群；,東北客戶,有證據(jù)表明，在2009年以前東北客戶占到長興島置業(yè)客群的30-40%；但是受到長興島的工業(yè)化建設(shè)，看重環(huán)境的東北客戶逐漸對長興島產(chǎn)生顧慮，客群快速減少； 東北客戶主要屬于度假型客戶，兼顧投資需求，近期抑制投機(jī)需求的政策打壓，東北客戶消失殆盡； 促使東北客戶選擇長興島的主要因素在于度假環(huán)境、投資潛力。這些因素目前沒有根本性改變，隨著城市的發(fā)展，未來城市環(huán)境仍然會(huì)改善，東北客戶回流存在較大可能；,進(jìn)城客戶,他們屬于長興島周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、普蘭店等等區(qū)域。他們渴望擁有城市生活，一般來說會(huì)選擇在大連市區(qū)置業(yè)。由于距離較遠(yuǎn)、大連價(jià)格較高，他們也會(huì)選擇在普蘭店市區(qū)、或者長興島置業(yè)； 由于目前長興島城市化水平較低，進(jìn)城客戶往往與產(chǎn)業(yè)人口相互重疊，特征也大致相似； 隨著長興島開發(fā)的深入，未來導(dǎo)入人口數(shù)量將會(huì)逐步增大，未來將會(huì)成為長興島購房的重要客群；,從客群來判斷未來的產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn),審視市場,2010年長興島市場銷售面積52.66萬平，,2010年長興島整體市場表現(xiàn),大連市2010年整體去化899.97萬平，長興島市場去化面積占大連整體市場份額的5.85%； 雖然目前看來長興島整體去化量不大，長興島未來是大連市重點(diǎn)推動(dòng)發(fā)展的區(qū)域，未來市場形勢良好；,10年長興島市場均價(jià)4278元/平，是均價(jià)最低區(qū)域,2010年長興島整體市場表現(xiàn)（單位：元/平）,由于長興島區(qū)域房地產(chǎn)起步較晚，目前區(qū)域均價(jià)為全市最低； 隨著一線城市調(diào)控的深入，購買力逐漸流向三線城市，2011年長興島整體均價(jià)上升較快，目前已經(jīng)逐漸告別5000時(shí)代，部分項(xiàng)目報(bào)價(jià)近6000元/平方米； 長興島城市化逐漸深入，未來價(jià)格有進(jìn)一步上升的空間；,長興島市場供應(yīng)面積結(jié)構(gòu)分布（單位：平）,長興島市場面積結(jié)構(gòu)集中在70-100平,長興島市場主力面積段為70-80、80-90、90-100兩房； 100-110平市場認(rèn)知度不高； 小于40平的一房和120-130平三房也占有一定市場；,產(chǎn)興島市場供應(yīng)特征分析,2010年市場總價(jià)結(jié)構(gòu)分布（單位：萬元）,2010年長興島市場總價(jià)結(jié)構(gòu)集中在25-40萬元，以低總價(jià)為去化趨勢。,總價(jià)結(jié)構(gòu)25-40萬占總體的64%，超過50萬總價(jià)的產(chǎn)品需求度明顯減弱； 大于80萬總價(jià)的產(chǎn)品為單價(jià)較高的大面積的公建產(chǎn)品；,產(chǎn)興島市場供應(yīng)特征分析,2010年市場單價(jià)結(jié)構(gòu)分布（單位：元/平）,2010年長興島市場單價(jià)結(jié)構(gòu)集中在3500-4500元/平,主力單價(jià)區(qū)間3500-4500元/平，占總體的57%， 目前區(qū)域單價(jià)水平不高，未來有一定攀升空間。 單價(jià)5000-6000元/平以上的產(chǎn)品去化量減弱， 大于6000元/平的產(chǎn)品為公建產(chǎn)品。,產(chǎn)興島市場供應(yīng)特征分析,未來區(qū)域項(xiàng)目將以小高層和不超過18f的高層為主,區(qū)域已知項(xiàng)目基本情況,區(qū)域產(chǎn)品建筑形態(tài)主要是多層、小高層、高層，區(qū)域?qū)Χ鄬印⑿「邔咏ㄖ螒B(tài)認(rèn)可。 已知項(xiàng)目平均容積率約為2，區(qū)域未來項(xiàng)目將趨向高密產(chǎn)品。,產(chǎn)興島市場供應(yīng)特征分析,目前產(chǎn)品主力面積段：60-80 面積段占比達(dá)60%以上，市場供應(yīng)呈現(xiàn)集約化趨向,區(qū)域已知項(xiàng)目項(xiàng)目戶型面積區(qū)間、主力戶型情況,區(qū)域項(xiàng)目：面積段區(qū)間30-135 ，主力面積段60-70 、70-80 兩個(gè)面積段。,產(chǎn)興島市場供應(yīng)特征分析,區(qū)域已知項(xiàng)目項(xiàng)目單價(jià)、總價(jià)情況,區(qū)域項(xiàng)目：在售項(xiàng)目均價(jià)均超過4300元/ （個(gè)別回遷安置住宅均價(jià)低于市場），總價(jià)區(qū)間26-46萬元。,目前產(chǎn)品主力總價(jià)段：30-45 萬元均價(jià)4300-5800元/ ，總價(jià)競爭集中,產(chǎn)興島市場供應(yīng)特征分析,目前市場已知總體存量大概5000多套，未知存量巨大，存在競爭暗涌。,區(qū)域已知項(xiàng)目項(xiàng)目去化、存量情況,產(chǎn)興島市場供應(yīng)特征分析,（一）年度控制總量指標(biāo) 2011年我區(qū)土地供應(yīng)總量在611公頃左右，其中新增建設(shè)用地嚴(yán)格控制在411公頃以內(nèi)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地200公頃左右。 （二）年度土地供應(yīng)計(jì)劃用途結(jié)構(gòu) 在2011年土地供應(yīng)總量中，基礎(chǔ)設(shè)施用地35公頃；工業(yè)倉儲(chǔ)用地370公頃；科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育和行政辦公等用地30公頃；住房用地161公頃，其中小套型普通商品住房建設(shè)用地約131公頃（其中限價(jià)商品房50公頃、其它81公頃），經(jīng)濟(jì)適用房10公頃，以上用地年度供應(yīng)量占住房建設(shè)用地年度供應(yīng)總量的81%，其它20公頃；商服用地15公頃。 （三）空間布局 綜合區(qū)土地供應(yīng)量占土地供應(yīng)總量的20；產(chǎn)業(yè)區(qū)的土地供應(yīng)量占土地供應(yīng)總量的65；北部產(chǎn)業(yè)區(qū)的土地供應(yīng)量占土地供應(yīng)量的15。,住房用地161萬平方米、商品房81萬平方米、保障房60萬平米,長興島住宅市場未來供應(yīng)量大，競爭將異常激烈,2011年長興島在售項(xiàng)目市場小結(jié),建筑的形態(tài)：后市產(chǎn)品趨于小高層和高層； 主力面積段：集中在60-80平米兩房； 主力總價(jià)段：30-45萬元，總房款的承受能力有所提升； 主力單價(jià)段：4300-5800元/平，單價(jià)提升較快目前普遍上漲即將告別5000時(shí)代；,長興島需求特征明顯，以首次置業(yè)需求為主，需求面積主要集中在90平米以下；80-90平面積段需求比最高，需求略大于供給；按照市場現(xiàn)有的表現(xiàn)來看，超過100平米戶型即成為高端需求； 產(chǎn)業(yè)客戶：由于入駐島內(nèi)產(chǎn)業(yè)園工作，工作時(shí)間有限，預(yù)計(jì)不會(huì)在島上常住，因此傾向于小面積產(chǎn)品，最好易于轉(zhuǎn)手。主流需求戶型：60-70平兩房； 本地客戶：本身積蓄+部分客戶擁有動(dòng)遷補(bǔ)助，具備購買力；多為自住，注重戶型舒適度，通透戶型及傳統(tǒng)方正戶型備受青睞。主流需求戶型：80-90平兩房；,產(chǎn)興島市場需求特征分析,長興島的首次置業(yè)特征明顯，需求面積較??；,從客戶來源上看，原住民與產(chǎn)業(yè)員工為購房中堅(jiān)力量（動(dòng)遷客戶較少主要由于受到回遷樓、限價(jià)房的強(qiáng)力分流）； 瓦房店等其他區(qū)域客戶數(shù)量維持恒定，認(rèn)購比例上升；動(dòng)遷客戶大量減少，本地高端改善客群數(shù)量維持恒定，認(rèn)購比例上升；,長興島客群單一，粗略統(tǒng)計(jì)stx占到總量的近50%,“長興島客戶比較喜歡標(biāo)準(zhǔn)通透戶型，端套戶型中對東向戶型的喜好程度明顯高于西向；得房率是這里客戶比較關(guān)注的，因?yàn)樯婕暗綄?shí)際買到的使用面積，因此多層相對好賣?！?“長興島客戶不喜歡把山墻的衛(wèi)生間，因?yàn)榕峦负?；其中產(chǎn)業(yè)員工對于五明的戶型比較認(rèn)可，并且重視儲(chǔ)物空間?！?“原住民比較喜歡大客廳，對面積尺度的要求強(qiáng)過對功能間數(shù)量的需求?！?“一些年輕的產(chǎn)業(yè)員工比較喜歡如八角陽臺(tái)這樣的創(chuàng)新點(diǎn)?！?長興島客戶對于戶型的理解屬于起步階段 產(chǎn)品需求特征概括來說：經(jīng)濟(jì)緊湊、注重舒適性,“因?yàn)槎鄬拥梅柯矢?，所以相對?shí)惠，但現(xiàn)在不少小高層得房率也挺高，也不錯(cuò)?！?原住民 “如果是端戶最好能買到把東頭的房子，衛(wèi)生間最好不要靠山墻?！?原住民 “最好是南北通的戶型，方正標(biāo)準(zhǔn)的最好。”原住民 “現(xiàn)在五明戶型不錯(cuò)，希望能買個(gè)有明衛(wèi)的房子?！眘tx員工,項(xiàng)目開發(fā)周期建議,客戶：以產(chǎn)業(yè)人口為主 需求：經(jīng)濟(jì)緊湊，注重舒適 競爭：現(xiàn)階段競爭相對有限 板塊：主生活區(qū)外圍地塊,客戶：客戶多樣化是大趨勢 需求：需求將多花樣化發(fā)展 競爭：未來競爭將異常激烈 板塊：城市生活的核心區(qū)塊,市場現(xiàn)狀表現(xiàn),未來市場走向預(yù)判,核心問題： 項(xiàng)目整體開發(fā)策略如何踏準(zhǔn)城市發(fā)展節(jié)拍？ 項(xiàng)目整體概念應(yīng)如何設(shè)計(jì)？ 項(xiàng)目二期如何確定？產(chǎn)品如何設(shè)置？,地塊價(jià)值判斷,地塊價(jià)值判斷,價(jià)值成長模型,開發(fā)周期軸,項(xiàng)目價(jià)值成長,現(xiàn)有市場單一客群現(xiàn)象明顯，以產(chǎn)業(yè)客戶為主。產(chǎn)品需求單一，以小面積戶型為主?？們r(jià)承受能力有限； 隨著產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的深入，部分產(chǎn)業(yè)高管落戶長興島，帶來大戶型產(chǎn)品的需求； 整島開發(fā)環(huán)境改善，城市的未來藍(lán)圖逐漸清晰，對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市的吸引力增強(qiáng)，帶來產(chǎn)品需求機(jī)會(huì)； 環(huán)境繼續(xù)改善，以往不良預(yù)期逐漸消失，東北度假投資客戶逐漸回流，帶來酒店式公寓需求；,一期,一期,二期,三期,三期,四期,整體開發(fā)周期劃分建議,由于啟動(dòng)期市場對于項(xiàng)目價(jià)值認(rèn)知有限，相對容易進(jìn)行概念包裝，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化； 二期依托一期商業(yè)配套的逐漸成熟，享受地塊價(jià)值的成長性； 三期時(shí)整島開發(fā)影響力逐漸擴(kuò)展，外地客源逐漸增加，針對島外的度假概念及投資需求； 項(xiàng)目四期屬于珍藏地塊，屆時(shí)項(xiàng)目周邊各項(xiàng)配套成熟，實(shí)現(xiàn)四期的價(jià)值最大化； 假如整島影響力未能如預(yù)期擴(kuò)展，三期與四期可以根據(jù)市場變化調(diào)整；,二期定位,如果用靜態(tài)的眼光來看待現(xiàn)有的市場與項(xiàng)目 玖瓏灣只是個(gè)普通的島嶼住宅 如果用發(fā)展的眼光來看 玖瓏灣是在長興島到長興市脫變過程中的發(fā)展標(biāo)簽 我們必須站在城市的高度來審視玖瓏灣,環(huán)境資源極佳的渤海島嶼 大連最具競爭力的可以玩的“海” 國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 從生活角度而言 理應(yīng)賦予長興島、玖瓏灣更高的意義 有關(guān)于生活的意義,60萬平米國際灣區(qū),灣區(qū)是一種格調(diào) 灣區(qū)生活是種高度,長興島,灣區(qū)生活是現(xiàn)代高端生活的代名詞 長興島、玖瓏灣無疑具備灣區(qū)生活的天質(zhì),長興島是長興島人的長興島,長興島是大連人的長興島,長興島是東北人的長興島,長興島是渤海灣人的長興島,從品牌角度，我們希望玖瓏灣能肩負(fù)更多理想和責(zé)任 從城市角度，我們希望踏準(zhǔn)城市節(jié)奏，創(chuàng)造城市夢想 從經(jīng)營角度，我們希望項(xiàng)目穩(wěn)步安全推進(jìn),啟動(dòng)期強(qiáng)調(diào)對本土客戶的把握,整島概念延伸向周邊地區(qū)延伸,環(huán)境改善東北客戶回流,品牌與項(xiàng)目知名度影響力得到擴(kuò)大,用靜態(tài)的眼光來看 二期產(chǎn)品配置似乎非常簡單： 80戶型為主60-70為輔 搭配少量90以上戶型,二期定位不應(yīng)僅僅站在現(xiàn)有市場格局之下進(jìn)行思考 而應(yīng)將二期產(chǎn)品定位納入整體60萬方項(xiàng)目之中思考,確保項(xiàng)目的安全開發(fā) 為整體項(xiàng)目概念加分 為后期進(jìn)行市場測探,二期產(chǎn)品定位目標(biāo),方法一：把握現(xiàn)有市場需求 方法二：進(jìn)行整體概念營造 方法三：外圍客戶需求測試,目 標(biāo),目標(biāo)一：確保項(xiàng)目的安全開發(fā) 目標(biāo)二：為整體項(xiàng)目概念加分 目標(biāo)三：為后期進(jìn)行市場測探,方 法,設(shè)定項(xiàng)目開發(fā)的安全線 預(yù)留足夠空間試探市場,在確保項(xiàng)目安全開發(fā)的前提下 做好足夠的市場測探 為項(xiàng)目后期打下基礎(chǔ)、做好準(zhǔn)備,我們認(rèn)為：長興島市場受到客群單一的影響，仍屬于總價(jià)市場； 我們預(yù)期：未來長興島將發(fā)展成為長興市，客群存在成長性；,產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的高端客群 環(huán)境導(dǎo)入的度假客群 城市吸引的進(jìn)城客群,相對高端的戶型產(chǎn)品 旅游度假客群 總價(jià)市場下的產(chǎn)品創(chuàng)新,總體定位原則：,以現(xiàn)有市場需求為主 在總價(jià)市場要求下適當(dāng)產(chǎn)品創(chuàng)新 設(shè)置少量機(jī)會(huì)性產(chǎn)品測試市場,安全產(chǎn)品不低于85%,測試產(chǎn)品不超過15%,市場現(xiàn)有產(chǎn)品掃描,長興灣,b戶型62-65 兩室兩廳一衛(wèi),e戶型121 三室兩廳兩衛(wèi),蘭亭假日,88方,130方,120方,海上郡,產(chǎn)品創(chuàng)新方向,總價(jià)限制的功能性需求,客戶需求,戶型創(chuàng)新點(diǎn)：,更有效率的使用空間 更多的贈(zèng)送面積 更合理的空間配置 四明、通透、舒適,保利東灣 95平米兩房,常規(guī)戶型的適度改良,保利東灣 103平米2+1房,可減少主臥衛(wèi)生間，以控制面積,保利東灣 75平米2房,52平米2房,利用挑高來化解面積與功能的矛盾,小戶型產(chǎn)品的適度創(chuàng)新,6#中間套，69.33方,挑高產(chǎn)品 做到南北通透,小戶型產(chǎn)品的適度創(chuàng)新,景觀建議,景觀的主題化營造比單純地美感營造更重要,金地自在城的“三生樹”,受到地域的限制，綠色景觀難以實(shí)現(xiàn) 建議以硬質(zhì)景觀為主,匯報(bào)完畢,價(jià)格策略與推案,對市場的幾個(gè)判斷,長興島房地產(chǎn)市場正處于一個(gè)快速上升的通道,市場同質(zhì)化競爭非常激烈，未來競爭日益加劇,成交價(jià)快速上漲,成交量快速上升,客群高度單一,產(chǎn)品高度雷同,未來上市量巨大,根據(jù)不同城市經(jīng)驗(yàn)當(dāng)價(jià)格3000上升到5000元左右時(shí)，會(huì)用較長的時(shí)間； 當(dāng)價(jià)格上升到5000元時(shí)由于產(chǎn)品品質(zhì)的提高，價(jià)格從5000上升到7000所需要的時(shí)間將會(huì)縮短； 當(dāng)價(jià)格上升到7000元時(shí)上升的空間需要根據(jù)不同城市級別而定； 長興島房地產(chǎn)市場價(jià)格已經(jīng)突破5000，正嘗試這邁入6-7000的市場空間；,價(jià)格成長,時(shí)間,關(guān)于價(jià)格成長模型,戶型設(shè)計(jì)符合長興