2010年上海新長征中環(huán)商務樓裙房商業(yè)策劃建議.ppt

上海新長征中環(huán) 商務樓裙房 商業(yè)策劃建議書strategy proposal 2010年3月22日,上海新長征中環(huán),根據(jù)所具有的上海新長征中環(huán)設計說明及我司針對該項目周邊環(huán)境的調查分析，在與貴司正式斡旋前，先予之商業(yè)策劃建議書，望有幸與貴司就該項目進行合作。 本方案主要包括如下內容： 項目整體定位的設想和細化 項目業(yè)態(tài)方案 租金和租賃政策 希望通過本方案能夠不斷完善和細化新長征中環(huán)商務樓裙房之商業(yè)策劃。,上海升階投資管理有限公司 rltz investment consulting limited 2010年3月22日,1.0 項目整體定位,普陀區(qū)長征鎮(zhèn)是我司較熟悉的區(qū)位之一。針對新長征中環(huán)商務樓的地理位置，周邊環(huán)境，我司給出了該項目的整體定位及思路,上海新長征中環(huán),1.0 項目整體定位,上海新長征中環(huán),祥和家園,祥和名邸,1.0 項目整體定位,上海新長征中環(huán),百聯(lián)中環(huán)購物廣場,長三角規(guī)模最大的shopping mall之一，集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體,a區(qū),c區(qū),a區(qū)商場計20萬平方米，分為地上四層、地下兩層。主要業(yè)態(tài)有精品百貨、超市大賣場、專業(yè)賣場以及各式主題餐廳、專賣店等,業(yè)態(tài)布局,c區(qū)為弧形建筑，位于a區(qū)商場北側，靠近曹安路，分為地上四層、地下一層。內容以餐飲、休閑、娛樂為主。,1、2f小商鋪(4080平)租金710元/平*天,1.0 項目整體定位,上海新長征中環(huán),規(guī)劃開發(fā), 規(guī)劃時，將商鋪與住宅項目分離，使所有商鋪均能不受限制的用于餐飲業(yè)的經(jīng)營,19992001年,招商初期,20012002年, 起初定位時，考慮將商鋪售出, 開發(fā)商決定保留整條商街，只租不售, 生鋪階段，認同度不高,養(yǎng)鋪、改造,20022004年, 商家經(jīng)營困難，商鋪快速換手, 隨品牌商家入駐、周圍樓盤入住率提升，經(jīng)營狀況有一定好轉,招商率在50左右，租金長期在不到4元/平方米*天徘徊, 以22.5元/平*天的租金引進麥當勞、豪享來等品牌餐飲,發(fā)展成熟,2005目前, 05年中旬，租金漲至56元/平*天，基本為滿租, 06年至今，底鋪租金達910元/平*天，2、3樓平價租金約3.5元/平*天,商鋪基本保持滿租，餐飲業(yè)經(jīng)營狀況佳,10年實地調研數(shù)據(jù)：1、2f租金：7元/平方米*天；1、2、3f租金：45元/平方米*天。據(jù)此測算整條商業(yè)街年稅前租金收入約1.2億元, 調整商業(yè)組合，重點招商餐飲業(yè),梅川路商業(yè)街發(fā)展進程,類型定位,檔次定位,目標消費者定位,主題定位,定位描述：社區(qū)型生活休閑購物商業(yè)中心,1.0 項目整體定位,定位描述：周邊物業(yè)項目的高端住戶 消費者特征：25-50歲的中青年群體，以休閑消費、體驗消費和家庭消費為主要形式。,定位描述：中高檔精品產(chǎn)品,定位描述：高品質生活、藍調爵士生活、純自然生活、品味生活,上海新長征中環(huán),2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,根據(jù)該項目周邊環(huán)境，我司給出該項目的一些布局建議及組合。,上海新長征中環(huán),方案：高品質生活 功能性業(yè)態(tài) - 精品家居專賣 精品零售 婚紗影樓 個人護理及醫(yī)療 休閑簡餐 兒童天地 特色業(yè)態(tài) 小型超市 社區(qū)配套 健體瑜伽館,方案a：生活 婚紗影樓 家居專賣 個人護理 休閑簡餐 精品超市 社區(qū)配套,方案b：運動 精品零售 健身瑜伽 個人護理 休閑簡餐 小型超市 社區(qū)配套,方案c：親子 兒童教育 兒童用品 精品零售 個人護理 休閑簡餐 小型超市 社區(qū)配套,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,上海新長征中環(huán),租戶推薦匯總,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,上海新長征中環(huán),建議業(yè)態(tài)： 家居專賣（精品家具）,推薦租戶組合： 世茂家具、達芬奇、馬可波羅,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,上海新長征中環(huán),建議業(yè)態(tài)： 體育運動中心,推薦租戶組合： 瑜伽學校、壁球中心、小型高爾夫訓練基地,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,上海新長征中環(huán),建議業(yè)態(tài)： 精品零售業(yè)態(tài)；,推薦組合： 藝術畫廊、汽車音響專賣、汽車高級飾品專賣、康體休閑用品專賣等； 高爾夫運動用品專賣、釣魚用品專賣、野外用品專賣等；,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,上海新長征中環(huán),建議業(yè)態(tài)： 綜合超市及社區(qū)配套商業(yè),推薦組合： 超市、快餐店、面包店、花店、沖印店、洗衣店、茶葉店、眼鏡店、郵政服務店、機票代售點、自助銀行、皮鞋皮具養(yǎng)護店、書店、音像店、寵物診所及用品店,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,上海新長征中環(huán),建議業(yè)態(tài)： 時尚餐飲，品牌餐飲,推薦組合： 以國內外知名餐飲為主,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,上海新長征中環(huán),建議業(yè)態(tài)： 特色餐飲,推薦組合： 以具備潮流特色或本地特色為主導，建議：茶樓、紅酒，雪茄吧等；,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,上海新長征中環(huán),建議業(yè)態(tài)： 個人護理及醫(yī)療,推薦組合： 美容美發(fā)、小型spa、口腔醫(yī)院等；,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,上海新長征中環(huán),3.0 租賃政策,本章將根據(jù)新長征中環(huán)的業(yè)態(tài)布局以及周邊其它商業(yè)項目的規(guī)劃、招商情況提出如下方案： 3.1 策略考慮因素 3.2 租賃策略,上海新長征中環(huán),3.1 影響租金方案的因素,我司認為在擬定新長征中環(huán)商業(yè)中心的租金和租賃政策方案時，應重點關注如下三個方面的問題：,1、附近商業(yè)競爭對手的租賃政策 為了保證新長征中環(huán)商業(yè)中心招商工作的正常開展。我司認為我們有必要參考周邊商業(yè)競爭對手的租金標準和招商政策。從而為制定準確的租金標準以及良好的招商政策提供數(shù)據(jù)參考。,2、體現(xiàn)新長征中環(huán)商業(yè)中心的稅收,3、充分考慮新長征中環(huán)未來的發(fā)展趨勢 針對新長征中環(huán)周邊商業(yè)物業(yè)及開發(fā)商所持有的土地開發(fā)計劃，能夠保證招商策略及經(jīng)營完全符合未來該地區(qū)的發(fā)展趨勢，要注意商業(yè)氛圍的整體性及與周邊商業(yè)未來趨勢相符。,上海新長征中環(huán),3.2 租賃策略,重點商戶的評估及招商策略,建議針對體育中心/兒童早教中心/婚紗影樓/精品家居專賣等重點業(yè)態(tài)，采取起步期免收基本租金、僅收取扣率租金的方式執(zhí)行。,起步期優(yōu)惠折讓問題,建議起步期集中采取30%-50%折讓的方式；,品牌、特色與租金的關系問題,以品牌、特色為主導因素；租金水平為輔助因素進行考量；,上海新長征中環(huán),社區(qū)交通的關鍵作用,中國人特有的購物習慣和購物廣場的人流需求要求我們必須打通社區(qū)交通瓶頸，增強商業(yè)吸引力和市場競爭力。,特色服務項目的吸引作用,特色服務項目的設置能夠突出項目主題，利于吸引人流；,4.0 升階介紹,本章將向您展示一家在競爭激烈的長三角地區(qū)逐漸嶄露頭角的商業(yè)物業(yè)顧問公司上海升階投資管理有限公司。 4.1 介紹 4.2 成就 4.3 人脈 4.4 收費標準,上海新長征中環(huán),4.1 介紹,“上海升階投資管理有限公司”為一家專業(yè)化之綜合性房地產(chǎn)服務集團，創(chuàng)立于2003年。截止2009年年底，全國涉足城市12個。 服務內容包括房地產(chǎn)設計、策劃、推廣、開發(fā)、專業(yè)顧問、房地產(chǎn)招商及商業(yè)地產(chǎn)的租賃、專案收購、投資評估等投資性或資產(chǎn)管理經(jīng)營 。,上海新長征中環(huán),主要服務內容,（一）商業(yè)地產(chǎn)顧問 1、市場顧問：市場策略顧問、市場定位顧問、市場運營顧問、市場推廣顧問 2、招商顧問：業(yè)態(tài)業(yè)種配置建議、個性招商策略提議、分步招商計劃審定 3、招商顧問：招商賣點選擇、招商計劃協(xié)助、招商人員培訓、招商效果測定 4、營銷顧問：案名選擇、視覺形象審定、文案策劃審稿、平面設計創(chuàng)意提示 5、推廣顧問：媒體組合和媒體選擇建議、推廣計劃審核、費用預算審核 6、商管顧問：商管公司設置建議、商管建章立制審核、商管運營效果測評,4.1 介紹,上海新長征中環(huán),主要服務內容,（二）商業(yè)地產(chǎn)策劃 1、概念策劃：概念設計、概念詮釋、概念分解、概念推廣、概念落地、概念實施 2、全程策劃：選址策劃、概念策劃、商業(yè)規(guī)劃、招商策劃、招商策劃 3、商業(yè)規(guī)劃：商品定位、商業(yè)布局、功能定位、動線設置、人流導引、d m 規(guī)劃 4、市場定位：目標市場定位、投資經(jīng)營戶定位、市場功能定位、業(yè)態(tài)業(yè)種定位 5、招商策劃: 業(yè)態(tài)業(yè)種配置、個性招商策略、分步招商計劃、招商文案技巧 6、市場推廣：媒體組合、媒體選擇、推廣計劃、費用預算,4.1 介紹,上海新長征中環(huán),4.1 介紹,主要服務內容,上海新長征中環(huán),4.2 成就,哈爾濱勝達商業(yè)廣場前期策劃、招商以及經(jīng)營管理,勝達商業(yè)廣場占地面積8000平方米，總建筑面積3.9萬平方米，商業(yè)面積2.8萬平方米。升階公司于2003年入駐，成功招商世紀聯(lián)華，世紀聯(lián)華勝達店于2003年4月開業(yè)，同年11月，剩余1萬平米分租區(qū)全部招商完畢。,社區(qū)型商業(yè),上海新長征中環(huán),4.2 成就,上海金盛家居購物中心的策劃及招商,上海金盛家居購物中心總營業(yè)面積為30萬平方米，位于銅川路185號， 一期于2004年2月開業(yè)，升階公司成功完成其10萬平米商業(yè)面積的招商工作，并且引進世紀聯(lián)華。,綜合型商業(yè),上海新長征中環(huán),4.2 成就,浙江衢州時代廣場前期策劃、招商,浙江衢州時代廣場于2005年5月開業(yè)，升階公司于2004年入駐該項目，成功引進百貨以及大型生活賣場沃爾瑪，在短短3個月內完成其30000平米的招商工作。,購物中心,上海新長征中環(huán),4.2 成就,上海莘莊世紀聯(lián)華社區(qū)商業(yè)中心的租賃區(qū)域的招商及經(jīng)營管理,上海世紀聯(lián)華莘莊店總經(jīng)營面積2萬平米，在升階公司的努力下，世紀聯(lián)華于2002年12月開業(yè)，其中8000平米分租區(qū)于2003年3月全部招商完畢。,社區(qū)型商業(yè),上海新長征中環(huán),4.2 成就,上海七浦路服飾批發(fā)市場策劃及招商,上海七浦路服飾批發(fā)市場（興旺）于2006年圣誕開業(yè)，升階公司于2005年入駐該項目，在項目開業(yè)前成功完成其招商工作。,專業(yè)商場,上海新長征中環(huán),4.2 成就,上海灘國際廣場商業(yè)地塊前期概念設計及前期招商,成功為上海市虹口區(qū)海門路630號地塊（上海灘國際廣場位置）進行前期概念設計和招商。,購物中心,上海新長征中環(huán),4.2 成就,曹安路晶鋪壹號商業(yè)地塊前期概念設計,成功為坐落于曹安路嘉怡路的晶鋪壹號一期進行前期策劃定位，總建筑總面積15267平方米，地上10505平方米，地下建筑總面積4762 。,購物中心,上海新長征中環(huán),4.2 成就,三林森宏購物中心前期策劃和招商,三林森宏購物中心總建筑面積9萬，純商業(yè)面積6萬。于2010年春節(jié)前夕開