2010年上海新長(zhǎng)征中環(huán)商務(wù)樓裙房商業(yè)策劃建議.ppt

上海新長(zhǎng)征中環(huán) 商務(wù)樓裙房 商業(yè)策劃建議書strategy proposal 2010年3月22日,上海新長(zhǎng)征中環(huán),根據(jù)所具有的上海新長(zhǎng)征中環(huán)設(shè)計(jì)說(shuō)明及我司針對(duì)該項(xiàng)目周邊環(huán)境的調(diào)查分析，在與貴司正式斡旋前，先予之商業(yè)策劃建議書，望有幸與貴司就該項(xiàng)目進(jìn)行合作。 本方案主要包括如下內(nèi)容： 項(xiàng)目整體定位的設(shè)想和細(xì)化 項(xiàng)目業(yè)態(tài)方案 租金和租賃政策 希望通過(guò)本方案能夠不斷完善和細(xì)化新長(zhǎng)征中環(huán)商務(wù)樓裙房之商業(yè)策劃。,上海升階投資管理有限公司 rltz investment consulting limited 2010年3月22日,1.0 項(xiàng)目整體定位,普陀區(qū)長(zhǎng)征鎮(zhèn)是我司較熟悉的區(qū)位之一。針對(duì)新長(zhǎng)征中環(huán)商務(wù)樓的地理位置，周邊環(huán)境，我司給出了該項(xiàng)目的整體定位及思路,上海新長(zhǎng)征中環(huán),1.0 項(xiàng)目整體定位,上海新長(zhǎng)征中環(huán),祥和家園,祥和名邸,1.0 項(xiàng)目整體定位,上海新長(zhǎng)征中環(huán),百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng),長(zhǎng)三角規(guī)模最大的shopping mall之一，集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑為一體,a區(qū),c區(qū),a區(qū)商場(chǎng)計(jì)20萬(wàn)平方米，分為地上四層、地下兩層。主要業(yè)態(tài)有精品百貨、超市大賣場(chǎng)、專業(yè)賣場(chǎng)以及各式主題餐廳、專賣店等,業(yè)態(tài)布局,c區(qū)為弧形建筑，位于a區(qū)商場(chǎng)北側(cè)，靠近曹安路，分為地上四層、地下一層。內(nèi)容以餐飲、休閑、娛樂為主。,1、2f小商鋪(4080平)租金710元/平*天,1.0 項(xiàng)目整體定位,上海新長(zhǎng)征中環(huán),規(guī)劃開發(fā), 規(guī)劃時(shí)，將商鋪與住宅項(xiàng)目分離，使所有商鋪均能不受限制的用于餐飲業(yè)的經(jīng)營(yíng),19992001年,招商初期,20012002年, 起初定位時(shí)，考慮將商鋪售出, 開發(fā)商決定保留整條商街，只租不售, 生鋪階段，認(rèn)同度不高,養(yǎng)鋪、改造,20022004年, 商家經(jīng)營(yíng)困難，商鋪快速換手, 隨品牌商家入駐、周圍樓盤入住率提升，經(jīng)營(yíng)狀況有一定好轉(zhuǎn),招商率在50左右，租金長(zhǎng)期在不到4元/平方米*天徘徊, 以22.5元/平*天的租金引進(jìn)麥當(dāng)勞、豪享來(lái)等品牌餐飲,發(fā)展成熟,2005目前, 05年中旬，租金漲至56元/平*天，基本為滿租, 06年至今，底鋪?zhàn)饨疬_(dá)910元/平*天，2、3樓平價(jià)租金約3.5元/平*天,商鋪基本保持滿租，餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況佳,10年實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)：1、2f租金：7元/平方米*天；1、2、3f租金：45元/平方米*天。據(jù)此測(cè)算整條商業(yè)街年稅前租金收入約1.2億元, 調(diào)整商業(yè)組合，重點(diǎn)招商餐飲業(yè),梅川路商業(yè)街發(fā)展進(jìn)程,類型定位,檔次定位,目標(biāo)消費(fèi)者定位,主題定位,定位描述：社區(qū)型生活休閑購(gòu)物商業(yè)中心,1.0 項(xiàng)目整體定位,定位描述：周邊物業(yè)項(xiàng)目的高端住戶 消費(fèi)者特征：25-50歲的中青年群體，以休閑消費(fèi)、體驗(yàn)消費(fèi)和家庭消費(fèi)為主要形式。,定位描述：中高檔精品產(chǎn)品,定位描述：高品質(zhì)生活、藍(lán)調(diào)爵士生活、純自然生活、品味生活,上海新長(zhǎng)征中環(huán),2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,根據(jù)該項(xiàng)目周邊環(huán)境，我司給出該項(xiàng)目的一些布局建議及組合。,上海新長(zhǎng)征中環(huán),方案：高品質(zhì)生活 功能性業(yè)態(tài) - 精品家居專賣 精品零售 婚紗影樓 個(gè)人護(hù)理及醫(yī)療 休閑簡(jiǎn)餐 兒童天地 特色業(yè)態(tài) 小型超市 社區(qū)配套 健體瑜伽館,方案a：生活 婚紗影樓 家居專賣 個(gè)人護(hù)理 休閑簡(jiǎn)餐 精品超市 社區(qū)配套,方案b：運(yùn)動(dòng) 精品零售 健身瑜伽 個(gè)人護(hù)理 休閑簡(jiǎn)餐 小型超市 社區(qū)配套,方案c：親子 兒童教育 兒童用品 精品零售 個(gè)人護(hù)理 休閑簡(jiǎn)餐 小型超市 社區(qū)配套,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,上海新長(zhǎng)征中環(huán),租戶推薦匯總,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,上海新長(zhǎng)征中環(huán),建議業(yè)態(tài)： 家居專賣（精品家具）,推薦租戶組合： 世茂家具、達(dá)芬奇、馬可波羅,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,上海新長(zhǎng)征中環(huán),建議業(yè)態(tài)： 體育運(yùn)動(dòng)中心,推薦租戶組合： 瑜伽學(xué)校、壁球中心、小型高爾夫訓(xùn)練基地,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,上海新長(zhǎng)征中環(huán),建議業(yè)態(tài)： 精品零售業(yè)態(tài)；,推薦組合： 藝術(shù)畫廊、汽車音響專賣、汽車高級(jí)飾品專賣、康體休閑用品專賣等； 高爾夫運(yùn)動(dòng)用品專賣、釣魚用品專賣、野外用品專賣等；,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,上海新長(zhǎng)征中環(huán),建議業(yè)態(tài)： 綜合超市及社區(qū)配套商業(yè),推薦組合： 超市、快餐店、面包店、花店、沖印店、洗衣店、茶葉店、眼鏡店、郵政服務(wù)店、機(jī)票代售點(diǎn)、自助銀行、皮鞋皮具養(yǎng)護(hù)店、書店、音像店、寵物診所及用品店,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,上海新長(zhǎng)征中環(huán),建議業(yè)態(tài)： 時(shí)尚餐飲，品牌餐飲,推薦組合： 以國(guó)內(nèi)外知名餐飲為主,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,上海新長(zhǎng)征中環(huán),建議業(yè)態(tài)： 特色餐飲,推薦組合： 以具備潮流特色或本地特色為主導(dǎo)，建議：茶樓、紅酒，雪茄吧等；,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,上海新長(zhǎng)征中環(huán),建議業(yè)態(tài)： 個(gè)人護(hù)理及醫(yī)療,推薦組合： 美容美發(fā)、小型spa、口腔醫(yī)院等；,2.0 業(yè)態(tài)布局及租戶組合,上海新長(zhǎng)征中環(huán),3.0 租賃政策,本章將根據(jù)新長(zhǎng)征中環(huán)的業(yè)態(tài)布局以及周邊其它商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、招商情況提出如下方案： 3.1 策略考慮因素 3.2 租賃策略,上海新長(zhǎng)征中環(huán),3.1 影響租金方案的因素,我司認(rèn)為在擬定新長(zhǎng)征中環(huán)商業(yè)中心的租金和租賃政策方案時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注如下三個(gè)方面的問(wèn)題：,1、附近商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的租賃政策 為了保證新長(zhǎng)征中環(huán)商業(yè)中心招商工作的正常開展。我司認(rèn)為我們有必要參考周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的租金標(biāo)準(zhǔn)和招商政策。從而為制定準(zhǔn)確的租金標(biāo)準(zhǔn)以及良好的招商政策提供數(shù)據(jù)參考。,2、體現(xiàn)新長(zhǎng)征中環(huán)商業(yè)中心的稅收,3、充分考慮新長(zhǎng)征中環(huán)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì) 針對(duì)新長(zhǎng)征中環(huán)周邊商業(yè)物業(yè)及開發(fā)商所持有的土地開發(fā)計(jì)劃，能夠保證招商策略及經(jīng)營(yíng)完全符合未來(lái)該地區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)，要注意商業(yè)氛圍的整體性及與周邊商業(yè)未來(lái)趨勢(shì)相符。,上海新長(zhǎng)征中環(huán),3.2 租賃策略,重點(diǎn)商戶的評(píng)估及招商策略,建議針對(duì)體育中心/兒童早教中心/婚紗影樓/精品家居專賣等重點(diǎn)業(yè)態(tài)，采取起步期免收基本租金、僅收取扣率租金的方式執(zhí)行。,起步期優(yōu)惠折讓問(wèn)題,建議起步期集中采取30%-50%折讓的方式；,品牌、特色與租金的關(guān)系問(wèn)題,以品牌、特色為主導(dǎo)因素；租金水平為輔助因素進(jìn)行考量；,上海新長(zhǎng)征中環(huán),社區(qū)交通的關(guān)鍵作用,中國(guó)人特有的購(gòu)物習(xí)慣和購(gòu)物廣場(chǎng)的人流需求要求我們必須打通社區(qū)交通瓶頸，增強(qiáng)商業(yè)吸引力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。,特色服務(wù)項(xiàng)目的吸引作用,特色服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)置能夠突出項(xiàng)目主題，利于吸引人流；,4.0 升階介紹,本章將向您展示一家在競(jìng)爭(zhēng)激烈的長(zhǎng)三角地區(qū)逐漸嶄露頭角的商業(yè)物業(yè)顧問(wèn)公司上海升階投資管理有限公司。 4.1 介紹 4.2 成就 4.3 人脈 4.4 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),上海新長(zhǎng)征中環(huán),4.1 介紹,“上海升階投資管理有限公司”為一家專業(yè)化之綜合性房地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)，創(chuàng)立于2003年。截止2009年年底，全國(guó)涉足城市12個(gè)。 服務(wù)內(nèi)容包括房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、策劃、推廣、開發(fā)、專業(yè)顧問(wèn)、房地產(chǎn)招商及商業(yè)地產(chǎn)的租賃、專案收購(gòu)、投資評(píng)估等投資性或資產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng) 。,上海新長(zhǎng)征中環(huán),主要服務(wù)內(nèi)容,（一）商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn) 1、市場(chǎng)顧問(wèn)：市場(chǎng)策略顧問(wèn)、市場(chǎng)定位顧問(wèn)、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)、市場(chǎng)推廣顧問(wèn) 2、招商顧問(wèn)：業(yè)態(tài)業(yè)種配置建議、個(gè)性招商策略提議、分步招商計(jì)劃審定 3、招商顧問(wèn)：招商賣點(diǎn)選擇、招商計(jì)劃協(xié)助、招商人員培訓(xùn)、招商效果測(cè)定 4、營(yíng)銷顧問(wèn)：案名選擇、視覺形象審定、文案策劃審稿、平面設(shè)計(jì)創(chuàng)意提示 5、推廣顧問(wèn)：媒體組合和媒體選擇建議、推廣計(jì)劃審核、費(fèi)用預(yù)算審核 6、商管顧問(wèn)：商管公司設(shè)置建議、商管建章立制審核、商管運(yùn)營(yíng)效果測(cè)評(píng),4.1 介紹,上海新長(zhǎng)征中環(huán),主要服務(wù)內(nèi)容,（二）商業(yè)地產(chǎn)策劃 1、概念策劃：概念設(shè)計(jì)、概念詮釋、概念分解、概念推廣、概念落地、概念實(shí)施 2、全程策劃：選址策劃、概念策劃、商業(yè)規(guī)劃、招商策劃、招商策劃 3、商業(yè)規(guī)劃：商品定位、商業(yè)布局、功能定位、動(dòng)線設(shè)置、人流導(dǎo)引、d m 規(guī)劃 4、市場(chǎng)定位：目標(biāo)市場(chǎng)定位、投資經(jīng)營(yíng)戶定位、市場(chǎng)功能定位、業(yè)態(tài)業(yè)種定位 5、招商策劃: 業(yè)態(tài)業(yè)種配置、個(gè)性招商策略、分步招商計(jì)劃、招商文案技巧 6、市場(chǎng)推廣：媒體組合、媒體選擇、推廣計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算,4.1 介紹,上海新長(zhǎng)征中環(huán),4.1 介紹,主要服務(wù)內(nèi)容,上海新長(zhǎng)征中環(huán),4.2 成就,哈爾濱勝達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)前期策劃、招商以及經(jīng)營(yíng)管理,勝達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)占地面積8000平方米，總建筑面積3.9萬(wàn)平方米，商業(yè)面積2.8萬(wàn)平方米。升階公司于2003年入駐，成功招商世紀(jì)聯(lián)華，世紀(jì)聯(lián)華勝達(dá)店于2003年4月開業(yè)，同年11月，剩余1萬(wàn)平米分租區(qū)全部招商完畢。,社區(qū)型商業(yè),上海新長(zhǎng)征中環(huán),4.2 成就,上海金盛家居購(gòu)物中心的策劃及招商,上海金盛家居購(gòu)物中心總營(yíng)業(yè)面積為30萬(wàn)平方米，位于銅川路185號(hào)， 一期于2004年2月開業(yè)，升階公司成功完成其10萬(wàn)平米商業(yè)面積的招商工作，并且引進(jìn)世紀(jì)聯(lián)華。,綜合型商業(yè),上海新長(zhǎng)征中環(huán),4.2 成就,浙江衢州時(shí)代廣場(chǎng)前期策劃、招商,浙江衢州時(shí)代廣場(chǎng)于2005年5月開業(yè)，升階公司于2004年入駐該項(xiàng)目，成功引進(jìn)百貨以及大型生活賣場(chǎng)沃爾瑪，在短短3個(gè)月內(nèi)完成其30000平米的招商工作。,購(gòu)物中心,上海新長(zhǎng)征中環(huán),4.2 成就,上海莘莊世紀(jì)聯(lián)華社區(qū)商業(yè)中心的租賃區(qū)域的招商及經(jīng)營(yíng)管理,上海世紀(jì)聯(lián)華莘莊店總經(jīng)營(yíng)面積2萬(wàn)平米，在升階公司的努力下，世紀(jì)聯(lián)華于2002年12月開業(yè)，其中8000平米分租區(qū)于2003年3月全部招商完畢。,社區(qū)型商業(yè),上海新長(zhǎng)征中環(huán),4.2 成就,上海七浦路服飾批發(fā)市場(chǎng)策劃及招商,上海七浦路服飾批發(fā)市場(chǎng)（興旺）于2006年圣誕開業(yè)，升階公司于2005年入駐該項(xiàng)目，在項(xiàng)目開業(yè)前成功完成其招商工作。,專業(yè)商場(chǎng),上海新長(zhǎng)征中環(huán),4.2 成就,上海灘國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)地塊前期概念設(shè)計(jì)及前期招商,成功為上海市虹口區(qū)海門路630號(hào)地塊（上海灘國(guó)際廣場(chǎng)位置）進(jìn)行前期概念設(shè)計(jì)和招商。,購(gòu)物中心,上海新長(zhǎng)征中環(huán),4.2 成就,曹安路晶鋪壹號(hào)商業(yè)地塊前期概念設(shè)計(jì),成功為坐落于曹安路嘉怡路的晶鋪壹號(hào)一期進(jìn)行前期策劃定位，總建筑總面積15267平方米，地上10505平方米，地下建筑總面積4762 。,購(gòu)物中心,上海新長(zhǎng)征中環(huán),4.2 成就,三林森宏購(gòu)物中心前期策劃和招商,三林森宏購(gòu)物中心總建筑面積9萬(wàn)，純商業(yè)面積6萬(wàn)。于2010年春節(jié)前夕開