商業(yè)計(jì)劃書數(shù)據(jù)更改版(民宿6.12).doc

鎮(zhèn)江影劇院影劇院城市精品酒店商業(yè)計(jì)劃書 Business Plan 目錄第一章 項(xiàng)目總論3第二章 產(chǎn)品與服務(wù)42.1城市精品酒店住宿與客房42.2小型會(huì)議服務(wù)62.3酒店配備餐廳6第三章 連鎖酒店與特色主題民宿市場(chǎng)分析73.1市場(chǎng)定位分析73.2住宿價(jià)格分析表83.3 酒店一站式服務(wù)定制193.3前期投入及裝修資金分析203.5精品酒店投資回報(bào)分析表21第四章 營(yíng)銷策略224.1 項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)234.2營(yíng)銷推廣策略分析23關(guān)于酒店?duì)I運(yùn)的一些想法1. 運(yùn)營(yíng)模式：“回到過(guò)去”主題式城市精品酒店運(yùn)營(yíng)（1） 特色房型：榻榻米商務(wù)房、和式主房、鮮花電影房等（2） 服務(wù)精細(xì)化：“茶點(diǎn)”、“伴手禮”、“一鍵泊車”等2. 酒店功能性服務(wù)體現(xiàn)：（1） 養(yǎng)生精品睡眠服務(wù)：養(yǎng)生茶、養(yǎng)生枕、養(yǎng)生餐等（2） 屋頂花園式就餐及會(huì)議服務(wù)（3） 復(fù)古影院餐廳配套服務(wù)3. 針對(duì)本地及外地來(lái)客一站式定制化服務(wù)（1） 量體裁衣計(jì)劃（包含接送、飲食、旅游等全程安排服務(wù)）（2） 一對(duì)一管家式服務(wù)（一鍵叫餐、一鍵泊車等一對(duì)一式服務(wù)）第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概述1.項(xiàng)目名稱影劇院 城市精品酒店2.項(xiàng)目定位復(fù)古影劇院特色主題城市精品酒店客戶專屬定制一站式服務(wù)城市精品酒店塑造為品讀舊時(shí)劇院文脈的窗口打造小資城市基調(diào)，市民城市情懷3.項(xiàng)目建筑規(guī)模及現(xiàn)狀酒店用地1088平方米，共三層。其中，一層新建布草間、接待廳、值班間、行李房，二層為主題客房、三層除部分客房外還新建了早餐間以及屋頂花園?，F(xiàn)需對(duì)舊建筑進(jìn)行墻體拆除以及部分新建和改造，工程總進(jìn)度需 月。4. 文化古城市政地標(biāo)配套東大院（老市政府）文化街區(qū)改造項(xiàng)目有著58年歷史文化積淀的老市政府地塊，改造修繕后總建筑面積3.1萬(wàn)平方米。目前項(xiàng)目招商進(jìn)度已達(dá)80%，大統(tǒng)華超市、中移鐵通、民生銀行、市民卡公司等已陸續(xù)進(jìn)駐。未來(lái)東大院將打造為以文化創(chuàng)意、科技孵化、銀行證券、品牌餐飲、教育培訓(xùn)等為中心的創(chuàng)意文化街區(qū)。影劇院城市精品酒店的建設(shè)也將成為市政改造項(xiàng)目的良好配套，不僅包括外立墻體設(shè)計(jì)以及整個(gè)運(yùn)營(yíng)調(diào)性都與“東大院”濃濃的年代感和書卷味相得益彰。第二章 產(chǎn)品與服務(wù)2.1城市精品酒店住宿與客房酒店以復(fù)古特色主題為標(biāo)準(zhǔn)建成，客房面積共1088，將提供客房總數(shù) 21 間，其中大床房標(biāo)準(zhǔn)型客房： 17 套，雙人標(biāo)準(zhǔn)型客房： 4 ,可同時(shí)滿足 60 余人同時(shí)入住。每一種不同風(fēng)格客房都流露出對(duì)賓客細(xì)致入微的體貼，房間陳設(shè)古樸、別致、韻味，廊間屋宇搭配不同的花飾配舊電影，享受精致級(jí)服務(wù)。 這里遠(yuǎn)離城市喧囂，在家庭瑣碎以及公務(wù)繁瑣中擁有舒適的睡眠，可以褪去一天的勞頓和倦意，在城市中享受一片自然隱市。影劇院城市精品酒店?duì)I造完美的睡眠環(huán)境給予每一位在此下榻的尊貴客人舒適級(jí)體驗(yàn)。我們同時(shí)也準(zhǔn)備了打開時(shí)光記憶的舊電影令每一位客人疲憊的身體得到良好的放松，返璞歸真，快速進(jìn)入夢(mèng)鄉(xiāng)。無(wú)論是商務(wù)出行還是休閑旅游，選擇入住影劇院城市精品酒店，都會(huì)給你不一樣的住宿生活體驗(yàn)。1.“一枕日紅”養(yǎng)生舒適睡眠服務(wù)我們根椐客人不同的喜好提供不同種類的養(yǎng)生枕頭可供選擇，為來(lái)自不同地區(qū)不同睡眠習(xí)慣的客人提供更細(xì)致的服務(wù)。除了每間客房的床墊都經(jīng)過(guò)專業(yè)人士精心挑選，軟硬適度外，還配備了如羽絨枕、養(yǎng)生護(hù)頸枕、中藥蕎麥皮枕等八種類型枕頭可供選則。2.“一芹之微”精致伴手禮相送顧客每次入住之后，在辦理退房手續(xù)時(shí)都會(huì)送上酒店定制伴手禮一份，為即將出行的客人帶來(lái)一份驚喜與絲絲暖意。所有這一切，都將為顧客的旅途住宿留下了美好的回憶。3.“一鍵泊車”免費(fèi)泊車服務(wù)針對(duì)自駕客戶，開展一鍵免費(fèi)泊車服務(wù)，一定程度上也緩解了酒店停車難的問(wèn)題。2.2小型會(huì)議服務(wù)（由屋頂花園與餐廳場(chǎng)所兼顧）酒店三樓的屋頂花園，建筑面積 以及影劇院改造餐廳，建筑面積 ，除作為日常餐飲場(chǎng)所外，也可衍生為會(huì)議場(chǎng)所，滿足不同小型會(huì)議模式需要。應(yīng)各類會(huì)議需求，配備了電腦設(shè)備、音響設(shè)備、光控設(shè)備等可提供公司小中型會(huì)議項(xiàng)目或企業(yè)外出探討會(huì)議等場(chǎng)地服務(wù)。2.3酒店配備餐廳1、影劇院改造復(fù)古餐廳（假設(shè)可運(yùn)行）餐廳位于影劇院一樓前廳南側(cè)，建筑面積 330 ，與酒店一條小道之隔，可同時(shí)容納88人就餐，可兼顧酒店餐飲服務(wù)，其中酒店早餐可提供叫鈴服務(wù)，一鍵送餐。顧客在享受完咖啡餐點(diǎn)的悠閑后可選擇于影劇院看上一部老劇，與復(fù)古情調(diào)相得益彰。2、茶吧茶吧位于酒店1層?xùn)|側(cè)，每一位到廳的客人我們都將為其斟上一杯養(yǎng)生茶，在這里吃茶品茗，談天說(shuō)地，細(xì)細(xì)感受茶文化。茶吧里有種遠(yuǎn)離凡塵的清雅，享受片刻愜意，暫時(shí)遠(yuǎn)離喧囂與忙碌。3、屋頂花園位于三層屋頂?shù)年?yáng)光花園餐廳，面積 ，這里獨(dú)具特色，匠心獨(dú)運(yùn)，顧客在就餐的同時(shí)能融入這老城府大院的情懷之中。清晨可在這里享受愜意的早餐，晚間可在這里，三五好友把酒言歡。無(wú)論公事私事，陽(yáng)光餐廳受外界打擾小，為顧客提供一個(gè)安靜、舒適的環(huán)境。第三章 連鎖酒店與特色主題民宿市場(chǎng)分析3.1市場(chǎng)定位分析1、連鎖酒店市場(chǎng)定位有別于主題精品酒店的特色定位，合適的價(jià)位和全面的服務(wù)是連鎖酒店宗旨。連鎖酒店的定位為清潔，快捷，安全，方便，時(shí)尚，舒適，人性化的住宿服務(wù)來(lái)滿足一般大眾需求。酒店的目標(biāo)客戶是中小企業(yè)的商務(wù)散客，社會(huì)中等收入休閑旅游者年輕人，長(zhǎng)期駐外商務(wù)人士，其他異地有需求的消費(fèi)者和企業(yè)白領(lǐng)，貼合一般大眾的消費(fèi)能力和水平。2、城市精品酒店市場(chǎng)定位走特色化路線，價(jià)格以及服務(wù)都要高于普通連鎖酒店，精品酒店定位為愜意休閑生活之所，更多特色體現(xiàn)在作為販賣當(dāng)?shù)匾环N文化生活的載體，針對(duì)不同住宿人群設(shè)計(jì)不同住宿主題。抑或多么符合用戶需求，都需要一種文化作為底蘊(yùn)并需要一個(gè)專業(yè)的平臺(tái)來(lái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)、推廣。目前鎮(zhèn)江地區(qū)精品酒店項(xiàng)目稀缺，影劇院作為一種文化傳承，加之文廣全媒體公信力，為酒店建立提供了良好平臺(tái)。3.2住宿價(jià)格分析表1、周邊連鎖酒店價(jià)格（價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源于攜程網(wǎng)）價(jià)格（元）品牌標(biāo)準(zhǔn)大床房標(biāo)準(zhǔn)雙床間商務(wù)大床房商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間如家快捷酒店127127135137京城飯店161161288168錦江之星149146205180速8快捷酒店108129169137格林豪泰161138157166漢庭快捷酒店170168180199怡萊酒店1321231401512、鎮(zhèn)江精品客棧酒店價(jià)格西津客棧房型價(jià)格雅居雙人床388帷幔景致房488雅居大床房3833、南京及浙江部分精品酒店價(jià)格（1）南京秦淮人家主題酒店房型床型早餐無(wú)線房?jī)r(jià)普通單間大床雙早免費(fèi)520秦淮雅致河景房大床雙早免費(fèi)572普通標(biāo)間雙床雙早免費(fèi)639商務(wù)單間大床雙早免費(fèi)644商務(wù)套房大床雙早免費(fèi)799河景特色套間大床雙早免費(fèi)1166街景豪華單間大床雙早免費(fèi)789（2） 南京離線小院房型床型早餐無(wú)線房?jī)r(jià)東豆川大床雙早免費(fèi)649素可泰大床雙早免費(fèi)649富良野大床雙早免費(fèi)749珀塔蘭大床雙早免費(fèi)849（3）南京花跡酒店房型床型早餐寬帶房?jī)r(jià)花街大床雙早免費(fèi)768花間大床雙早免費(fèi)960花景大床雙早免費(fèi)1060花院套房大床雙早免費(fèi)1560花院雙床無(wú)早免費(fèi)1999（4） 杭州吳山居房型床型早餐寬帶房?jī)r(jià)品茗大床房大床房無(wú)早免費(fèi)399雅致大床房大床房雙早免費(fèi)589懷臼大床房大床房無(wú)早/雙早免費(fèi)609/659雅致雙床房雙床房雙早免費(fèi)639頂層套房多床無(wú)早免費(fèi)986（5） 杭州野有蔓草精品酒店房型床型早餐寬帶房?jī)r(jià)梅見大床無(wú)早免費(fèi)389茗紫大床無(wú)早免費(fèi)479席茶雙床榻榻米雙床無(wú)早免費(fèi)498淺草大床榻榻米大床無(wú)早免費(fèi)605桂雨豪華山景房大床無(wú)早免費(fèi)969蔓草露臺(tái)山景房大床雙早免費(fèi)1275間鶯露臺(tái)家庭房大床雙早免費(fèi)649（6） 杭州九色縵精品酒店房型床型早餐無(wú)線房?jī)r(jià)海棠大床無(wú)早免費(fèi)449玄墨大床無(wú)早免費(fèi)449朱丹大床無(wú)早免費(fèi)559丁香大床無(wú)早免費(fèi)759櫻草（閣樓）大床無(wú)早免費(fèi)449（7）杭州山舍主題酒店房型床型早餐無(wú)線房?jī)r(jià)簡(jiǎn)約榻榻米大床雙早免費(fèi)510溫馨大床房大床雙早免費(fèi)607山景大床房大床雙早免費(fèi)709精致榻榻米大床雙早免費(fèi)704觀景大床房大床雙早免費(fèi)820露臺(tái)榻榻米大床雙早免費(fèi)920（8）杭州木和堂尚品精品客棧房型床型早餐無(wú)線房?jī)r(jià)B區(qū)紫來(lái)大床雙早免費(fèi)349B區(qū)石屋大床雙早免費(fèi)379A區(qū)斷橋殘雪大床雙早免費(fèi)390A區(qū)蘇堤春晚雙床雙早免費(fèi)499C區(qū)云棲竹徑雙床雙早免費(fèi)620B區(qū)黃龍?zhí)追看蟠搽p早免費(fèi)779*4、總結(jié)：劇院城市精品酒店定價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源分析（如下表）（1）各類型酒店不同房型估算均價(jià)表（表一）酒店類型標(biāo)準(zhǔn)大床房標(biāo)準(zhǔn)雙人間主題房（特色、商務(wù)等）精品房大眾連鎖酒店144141162208鎮(zhèn)江精品客棧383388428488南京精品酒店584694746824浙江精品酒店553641768991鎮(zhèn)江已有精品客棧價(jià)格定位在300-400左右 南京已有精品酒店價(jià)格定位在600-800左右 浙江已有精品酒店價(jià)格定位在500-700左右有無(wú)早餐（雙人份），定價(jià)區(qū)別在38-60元左右優(yōu)惠套餐為：預(yù)定5間以上，立減20-30元左右/間 長(zhǎng)住10晚以上，立減30-40元左右/間 1+2套餐（一晚+旅游景點(diǎn)2張票）（2）鎮(zhèn)江影劇院精品酒店預(yù)估定價(jià)表如下（表二）床型早餐寬帶房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)大床房雙早無(wú)線免費(fèi)418標(biāo)準(zhǔn)雙人床房雙早無(wú)線免費(fèi)428懷舊主題房雙早無(wú)線免費(fèi)468電影鮮花主題房雙早無(wú)線免費(fèi)488和式商務(wù)房雙早無(wú)線免費(fèi)448備注：每一周推出兩間288一口特價(jià)房（含雙早） 預(yù)定5間以上，立減17元/間 長(zhǎng)住10晚以上，立減24元/間 優(yōu)惠套餐： 預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)雙人房一晚+送鎮(zhèn)江*旅游景點(diǎn)門票兩張 或遇大型演出季時(shí)送演出套票一組（3張）3. 3酒店一站式服務(wù)定制量體裁衣計(jì)劃（按房?jī)r(jià)15%20%收取服務(wù)費(fèi)）（1）針對(duì)外地來(lái)客：（可根據(jù)不同客戶要求做相應(yīng)調(diào)整（2） 針對(duì)本地顧客：一鍵叫餐服務(wù)（餐飲定制：根據(jù)顧客口味喜好定制美食餐飲）本地客戶接待外地來(lái)客可適用量體裁衣計(jì)劃3.4前期投入及裝修資金分析（硬裝、軟裝）1.連鎖酒店投入資金品牌規(guī)模要求前期項(xiàng)目投資總額備注如家快捷建筑面積30006000至少595萬(wàn)元調(diào)研面積3000平米左右錦江之星建筑面積5000750萬(wàn)1250萬(wàn)元莫泰168120個(gè)以上的房間約8001000萬(wàn)元速860200個(gè)房間，建筑面積300010000300538萬(wàn)元間（以100間房，每間房改造費(fèi)用35萬(wàn)元計(jì)算，加上38萬(wàn)元加盟費(fèi)）格林豪泰80150個(gè)房間，建筑面積大約在400060009001100萬(wàn)元2.影劇院城市精品酒店（假設(shè)總投入300萬(wàn)）（1）硬裝（占比20%）：主材費(fèi)用、施工費(fèi)用（地面、墻體、水電安裝、直接工程費(fèi)用、管理費(fèi)用）等，共計(jì)預(yù)算 54.4 萬(wàn)。（2）軟裝（占比35%）：主題裝飾、家具擺件等，共計(jì)預(yù)算 95.2 萬(wàn)（3）照明（占比10%）：預(yù)算 27.2 萬(wàn)（4）設(shè)備（占比25%）：預(yù)算 68 萬(wàn)（5）其他（占比10%）： 預(yù)算 27.2 萬(wàn)（可變動(dòng)費(fèi)用）（6）設(shè)計(jì)費(fèi)：預(yù)算28 萬(wàn)3.5精品酒店投資回報(bào)分析表（入住率按70%，標(biāo)價(jià)按428元計(jì)算）項(xiàng)目主要費(fèi)用（萬(wàn)元/年）年均銷售收入21間客房70428元360天=226.5年均經(jīng)營(yíng)毛利率（假設(shè)）55（已包含占比47.7%營(yíng)運(yùn)成本）裝潢維修費(fèi)（10年攤消）（54.4+95.2+27.2）萬(wàn)/10年17.7萬(wàn)元/年設(shè)備購(gòu)置費(fèi)（按5年攤銷）68萬(wàn)/5年13.6萬(wàn)元/年?duì)I業(yè)利潤(rùn)226.655%17.713.693.3營(yíng)業(yè)所得稅金93.32523.3稅后利潤(rùn)93.323.3萬(wàn)元70萬(wàn)元年投資利潤(rùn)率70/256.527.3項(xiàng)目單位數(shù)量天/月金額（萬(wàn)元）一人員成本人員成本費(fèi)用按每年5萬(wàn)/人共計(jì)（8人）人員成本費(fèi)用預(yù)算共計(jì)：40萬(wàn)/年固定成本總經(jīng)辦客房部財(cái)務(wù)部餐飲部變動(dòng)成本以下費(fèi)用按70%入住率計(jì)算項(xiàng)目單位（元）數(shù)量天/月金額（萬(wàn)元）備注二洗滌費(fèi)用48元/份2136525.7變動(dòng)成本易耗品16.5元/份213658.8拖鞋、鞋擦、垃圾袋、衛(wèi)生紙、牙具、梳子、房卡套等水費(fèi)5.5元/噸213651.5水費(fèi)價(jià)，按每天每間房消耗0.5噸水電費(fèi)1.1元/度213655.9電費(fèi)價(jià)，每天每間房消耗10度電電話費(fèi)120元/間21122.1一般100間客房（含通訊補(bǔ)助）月均電話費(fèi)1.2萬(wàn)左右，管理費(fèi)用100001212交通費(fèi)、招待費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)維護(hù)、招聘、廣告、印刷、促銷等其他開支100001212公共用水用電、清潔工具及耗材、辦公耗材、工裝、勞保用品、物業(yè)管理等所有成本合計(jì)108占營(yíng)運(yùn)總收入47.7%第4章 營(yíng)銷策略4.1 項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)4.2營(yíng)銷推廣策略分析1. 宣傳重點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)化（1） 私人化定制服務(wù)（2） 一對(duì)一管家服務(wù)（3）