2010惠州富盈水口項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告最新.ppt

富盈水口項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告,深圳中原惠州分公司策略顧問部 惠州.04.2010,目 錄,A、宏觀政策及惠州市場動態(tài),B、項(xiàng)目片區(qū)概況,C、項(xiàng)目片區(qū)樓市概況,D、項(xiàng)目片區(qū)樓盤介紹,宏觀政策及惠州市場動態(tài),Part A,Part A.1,政策熱點(diǎn),政策熱點(diǎn),國務(wù)院總理溫家寶14日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議， 研究部署遏制部分城市房價(jià)過快上漲的政策措施。會議確定了以下政策措施： 一是抑制不合理住房需求。實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。 對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%； 對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種目的性炒房和投機(jī)性購房。加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。,國務(wù)院常務(wù)會議：二套房首付提高至5成,政策熱點(diǎn),國務(wù)院常務(wù)會議：增加住房有效供應(yīng)，加強(qiáng)市場監(jiān)管,二是增加住房有效供給。房價(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價(jià)”、“雙向競價(jià)”等土地出讓方式。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。加快普通商品住房項(xiàng)目審批，盡快形成有效供應(yīng)。 三是加快保障性安居工程建設(shè)。各級地方政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū)280萬套的工作任務(wù)。大力發(fā)展公共租賃住房。 四是加強(qiáng)市場監(jiān)管。嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款。清理已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目，對囤積房源、哄抬房價(jià)等行為加大曝光和處罰力度，性質(zhì)惡劣的依法取消房地產(chǎn)市場經(jīng)營資格，對違法違規(guī)的要依法依規(guī)嚴(yán)肅追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。規(guī)范發(fā)展租賃市場。完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。,政策熱點(diǎn),國務(wù)院再出組合拳：部分地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房及以上貸款,繼14日國務(wù)院提高二套房貸首付后，國務(wù)院17日再發(fā)出通知國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲通知 。通知再出重拳抑制炒房和投機(jī)性購房需求，主要內(nèi)容包括： 商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以 上住房貸款； 對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)。 對境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行。,政策熱點(diǎn),國務(wù)院再出組合拳：暫停炒地房企上市和再融資,繼14日國務(wù)院提高二套房貸首付后，國務(wù)院17日再發(fā)出通知國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上 漲通知 ，通知還要求加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。 通知要求，商業(yè)銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為 的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn) 重組。 通知指出，國土資源部門要加大專項(xiàng)整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違 法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對 其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利。通知強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參 與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。國有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門要加大查處力度。,政策熱點(diǎn),后續(xù)可能還有政策出臺,1、二套住房的認(rèn)定 國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲通知 還要求住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。對于第二套住房的認(rèn)定直接關(guān)系到國務(wù)院系列政策是否能落實(shí)有效執(zhí)行，第二套住房的認(rèn)定包括以家庭或者個(gè)人為單位、是否還清購房貸款等多方面因素。 2、稅收政策的出臺 通知中要求財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。 此前市場已有傳聞房產(chǎn)稅將取代物業(yè)稅在京滬深等地試點(diǎn)執(zhí)行，這也意味這政府對樓市的調(diào)控尚有保留政策，不過稅收政策是否出臺也要視國務(wù)院近期的政策組合拳效果如何。,政策熱點(diǎn),北京：三大行開始執(zhí)行房貸新政,繼上周五工行宣布實(shí)施差別化住房信貸政策后，中行北京分行、農(nóng)行北京分行也宣布從即日起實(shí)施房貸新政策，即對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 根據(jù)北京中行的相關(guān)人士介紹，針對已經(jīng)申請房貸尚未審批下來的貸款者，該銀行以貸款合同生效日為“界”，按新人新辦法、老人老辦法執(zhí)行。也就是說，在新政出臺時(shí)已經(jīng)簽署了貸款合同的按老的政策執(zhí)行，新政出臺時(shí)還沒有簽署貸款合同的貸款申請，則要執(zhí)行“第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。”的新政策。,基于政策影響，中原對后市發(fā)展的研判1,1、基于出臺的新政對樓市的影響，可以反映出中央對樓市調(diào)控的堅(jiān)決態(tài)度，從市場反饋的數(shù)據(jù)來看，政策短期效果明顯，市場在售項(xiàng)目來電來訪急劇下降，成交量萎縮，市場觀望情緒較重； 2、另外政策對一線城市的影響更大，內(nèi)地二三線城市影響相對較小，中原認(rèn)為本次政策調(diào)控的影響將至少在3個(gè)月之后才能最終顯現(xiàn)出來； 3、解析新政出臺目的：主要是為了打擊投機(jī)、投資性市場需求，對市場剛性需求影響較小，而對二套及以上購房者的影響更大。,基于政策影響，中原對后市發(fā)展的研判2,4、因此根據(jù)政策對不同置業(yè)目的購買者影響差異性，預(yù)期未來市場將增加對85-89的小三房產(chǎn)品及130-144的大戶型產(chǎn)品的需求； 5、考慮樓市在整體經(jīng)濟(jì)中的地位，中央政策調(diào)控的目的不是直接打壓房價(jià)，而是要抑制房價(jià)的過快增長，根據(jù)從08年至今宏觀調(diào)控政策的實(shí)效及調(diào)控周期來看，因此本次出臺政策也只以短期調(diào)控為目的周期性調(diào)整； 6、本次政策調(diào)控的對象主要為購房者，包括通過提高首付及貸款利率來限制投資性購房，另外部分地區(qū)還出臺了更為嚴(yán)格的限外令，對二套及以上購房者的影響很大，從08-09年市場行情來看，市場越調(diào)控，價(jià)格越會出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的行情，因此針對后政策時(shí)期的市場走勢，中原對市場的發(fā)展偏于樂觀，但必須嚴(yán)格提防政府將會出臺更為嚴(yán)格的政策；,Part A.2,惠州市場動態(tài),城建規(guī)劃,惠州市區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃（2010-2012年）將新增6000套保障性住房,4月12日，惠州市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局網(wǎng)站公示了 惠州市區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃（2010-2012年），此次規(guī)劃的范圍為惠城區(qū)、惠陽區(qū)、仲愷高新區(qū)和大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總用地面積2672.3平方公里。根據(jù)規(guī)劃，惠城區(qū)、仲愷高新區(qū)的廉租房約有1500套，經(jīng)適房約有4200套；惠陽區(qū)、大亞灣區(qū)的廉租房、經(jīng)適房約有700套。在惠城-仲愷區(qū)域，除了已經(jīng)動工的江北25號小區(qū)、江北45號小區(qū)和馬安小區(qū)（原名馬安閱糧畜牧場）之外，還包括古塘坳尖峰山保障性住房項(xiàng)目，此次規(guī)劃包含200套廉租房和400套經(jīng)適房。 未來3年供地計(jì)劃（單位：平米）,新政 影響,新政出臺后,新政出臺前,成交 回暖,兩會結(jié)束的同時(shí)，也結(jié)束了客戶的觀望情緒，成交量回復(fù)到春節(jié)前的水平；住宅供應(yīng)量下降，供不應(yīng)求。,均價(jià) 上漲,住宅成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，由4913元/上漲至5206元/，環(huán)比上漲6%，同比上漲36%。,各類產(chǎn)品熱銷,成交結(jié)構(gòu)以中等戶型三房為主，各面積段成交均呈現(xiàn)大幅上漲。,成交萎縮,均價(jià)下降,各類產(chǎn)品成交下降,新政出臺后，大大限制了投資投機(jī)及改善型客戶的購買，成交量開始萎縮。,惠城區(qū)住宅成交均價(jià)開始下降，由5253元/平米下降到5134元/平米，環(huán)比下跌2%,成交結(jié)構(gòu)依然以中等戶型三房為主，各面積段成交均呈現(xiàn)小幅下降。,惠州市場動態(tài),惠城區(qū)成交情況,新政出臺前,惠城區(qū)3月份住宅網(wǎng)上登記2207套，環(huán)比增加2倍，同比減少5.7%,惠城區(qū)3月份住宅網(wǎng)上登記面積合計(jì)約25.9萬平米，環(huán)比增加2.1倍，同比增加3%,惠城區(qū)住宅網(wǎng)上登記套數(shù) （單位：套）,惠城區(qū)住宅網(wǎng)上登記面積 （單位：萬平米）,惠城區(qū)成交情況,新政出臺后,新政出臺后，惠州市場各方面數(shù)據(jù)呈現(xiàn)下滑趨勢： 1、成交均價(jià)下滑：新政后一周惠城區(qū)住宅成交均價(jià)5134元/平米，環(huán)比下跌2%。 2、成交面積下滑：新政后一周網(wǎng)簽87474.36平米，環(huán)比減少1%。 3、成交套數(shù)下滑：新政后一周網(wǎng)簽705套，環(huán)比減少9%。 由此可見，新政的出臺對惠州市場的影響開始逐漸凸顯。,項(xiàng)目片區(qū)概況,Part B,地理區(qū)位條件,項(xiàng)目所在片區(qū)水口位于惠州市區(qū)東部，東接橫瀝鎮(zhèn)，南臨馬安鎮(zhèn)，西靠橋東，北依汝湖鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)總面積120平方公里，是省政府確定的首批中心鎮(zhèn)之一。,自然景觀,湖畔風(fēng)光,水口公園,水口的地理位置優(yōu)越，屬于兩江環(huán)繞地塊，南邊有西枝江，北邊有東江。片區(qū)中還有青塘湖以及幾個(gè)水庫，自然景觀資源非常豐富。,水口發(fā)展變遷,單一發(fā)展階段,多元發(fā)展階段,2003年，惠陽撤市改區(qū)后正式劃歸惠城區(qū)。 規(guī)劃思想和理念開始有了大改變，水口作為新興居住片區(qū)的概念被提出。 水口房地產(chǎn)開始發(fā)展。,2003年前，水口原屬惠陽管轄。 水口被規(guī)劃為一個(gè)工業(yè)鎮(zhèn)，一些制衣廠、玩具廠、電子加工類工廠相繼進(jìn)駐水口。 這些企業(yè)又衍生出了眾多出租房和小工廠。,2005-2007年，藍(lán)波灣花園、世紀(jì)東方城、合生國際新城、珠光御景灣等樓盤相繼入市。 2007年水口樓市達(dá)到最火熱的程度，一個(gè)片區(qū)中相鄰開發(fā)的別墅樓盤就有四五個(gè)。 2007年最新的規(guī)劃將水口作為以居住為主，商貿(mào)、工業(yè)為輔的綜合開發(fā)區(qū)。,水口片區(qū)經(jīng)過05-07年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，目前已初步形成了以居住為主，商貿(mào)、工業(yè)為輔的綜合開發(fā)區(qū)。,規(guī)劃定位,資料來源：惠州市江東分區(qū)規(guī)劃（2007-2020）,水口公共商業(yè) 服務(wù)中心,水口中心區(qū) 居住組團(tuán),工業(yè)組團(tuán),規(guī)劃區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)為：“兩個(gè)中心、多個(gè)功能組團(tuán)： 在水口和馬安各規(guī)劃一個(gè)商業(yè)服務(wù)中心，形成水口以公共商業(yè)服務(wù)為主的中心，馬安以專業(yè)市場、物流服務(wù)為主的中心； 以水系、路網(wǎng)為基底，按照功能布局要求形成多個(gè)城市發(fā)展組團(tuán)，主要包括六個(gè)居住組團(tuán)、八個(gè)工業(yè)組團(tuán)。,根據(jù)惠州市分區(qū)規(guī)劃，水口被定位為以居住為主，商貿(mào)、工業(yè)為輔的綜合開發(fā)區(qū)。,交通狀況,在劃歸市區(qū)之后，水口的市政設(shè)施、公路交通得到了改善。惠澳大道對惠城區(qū)和惠陽、大亞灣已形成貫通，而以惠澳大道為主線，數(shù)十條公交線路和支干道直通惠州。從廣惠高速往東莞、廣州、深圳都在一個(gè)半小時(shí)車程內(nèi)。,水口擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢和便利的道路交通，與市區(qū)規(guī)劃融為一體，廣汕公路和廣惠高速公路穿境而過，在硬件方面與周邊城市的交通聯(lián)系較為便捷。,交通狀況,水口交通線路較多，連通惠州各地，且多為雙向6車道，交通通達(dá)性雖然較高，但目前公共交通配套較少，較為不便。,三環(huán)路、四環(huán)路、324國道、120省道均穿越水口區(qū)內(nèi)。自駕車，半小時(shí)內(nèi)就可以到達(dá)惠城區(qū)的每一個(gè)角落，交通非常便利。 而本項(xiàng)目距離東部建設(shè)中的惠州機(jī)場12.5公里，陸、空交通十分便捷，通達(dá)四方。 但是由于水口片區(qū)規(guī)劃建設(shè)滯后，外來流入人口較少，往來車輛較少，公交系統(tǒng)還沒完善，導(dǎo)致交通來往不便。,工業(yè)特點(diǎn),水口片區(qū)工業(yè)發(fā)達(dá)，擁有多個(gè)工業(yè)園，但布局較為分散，關(guān)聯(lián)性低。,以勞動密集型產(chǎn)業(yè)為主、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性低、布局分散。但隨著深莞惠一體化進(jìn)程的推進(jìn)，水口將吸引更多大型企業(yè)入駐，形成規(guī)模效益。,工業(yè)布局,水口 工業(yè),TCL力臣塑膠制品公司 TCL金能電池有限公司 立邦涂料有限公司 惠州市納緯仕視聽科技有限公司 南旋毛織廠 南旋集團(tuán) 統(tǒng)將(惠陽)電子有限公司 兆婷化妝品有限公司 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從水口區(qū)的人口結(jié)構(gòu)來看，針對本項(xiàng)目的客戶來源，本地客戶所占比例將非常小，因此，本項(xiàng)目一定要重視周邊客戶（惠城）及外地客戶（深圳、東莞、廣州）的挖掘，提前做好客戶定位。,水口總?cè)丝诩s15萬，其中戶籍人口5萬人，外來人口9萬多人。外來務(wù)工人員較多，多在當(dāng)?shù)毓S工作，購買力有限；本地人則熱衷于自建房。,部分配套,水口中學(xué),體育中心,水口醫(yī)院,市政公園,水口片區(qū)目前公共及商業(yè)配套較為缺乏，生活有所不便。所以在水口置業(yè)的客戶較為青睞配套較為齊全的較大型社區(qū)。,片區(qū)總結(jié),1,2,3,但受城市發(fā)展速度的影響，交通、配套是困擾水口房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素；,水口擁有良好的景觀資源、距離市區(qū)近、有高科技產(chǎn)業(yè)支撐、土地資源豐富等眾多優(yōu)勢，未來區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)存在較大市場機(jī)會；,根據(jù)目前中原對該板塊的監(jiān)控，諸多開發(fā)商已在該片區(qū)拿地，等待合適的開發(fā)時(shí)機(jī)，隨著規(guī)劃配套逐步兌現(xiàn)，市場對區(qū)域發(fā)展存在利好預(yù)期；,項(xiàng)目片區(qū)樓市概況,Part C,從最初開發(fā)的藍(lán)波灣別墅，到合生國際新城，再到遠(yuǎn)東伊世堡、塞納藝墅、東方世紀(jì)城，水口已經(jīng)成為了一個(gè)豪宅聚集的片區(qū)。,水口以其優(yōu)越的地理位置及自然景觀，成為惠城區(qū)東線延伸的重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)。吸引了外地大品牌開發(fā)商和本地企業(yè)在水口積極圈地。 但由于水口片區(qū)城市發(fā)展速度相對滯后，并受08年整體市場萎縮的影響，目前區(qū)域在售樓盤屈指可數(shù)。,目前水口片區(qū)在售樓盤布局情況：區(qū)域樓盤依靠自然資源優(yōu)勢打造低密度樓盤。,現(xiàn)象1：別墅停工避開淡市遠(yuǎn)東伊世堡、塞納藝墅、錦湖灣等項(xiàng)目或停工或爛尾；在土地市場上，一些原本定于09年開工的地塊也遲遲不見動靜。,受宏觀市場影響或開發(fā)商自身原因，導(dǎo)致目前區(qū)域幾個(gè)樓盤出現(xiàn)了停工或爛尾現(xiàn)象，導(dǎo)致市場對片區(qū)豪宅的價(jià)值認(rèn)知發(fā)生偏離，區(qū)域市場形象不佳。,上圖是位于水口的塞納藝墅項(xiàng)目，由于08年房地產(chǎn)市場降溫，開發(fā)商資金短缺，高端客戶退出水口市場，致使本項(xiàng)目被迫停工。,目前區(qū)域已停工項(xiàng)目：停工原因?yàn)橘Y金短缺,基本信息： 建筑類型：6棟聯(lián)排別墅、2棟25層塔樓組成 開發(fā)商：惠州市華樂實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 代理商：深圳市中孚藍(lán)德地產(chǎn)顧問有限公司 共230戶，其中別墅48套，面積300-400，別墅車戶比2：1,塞納藝墅，位于惠州市水口中心區(qū)，占面地積26010，建筑面積63600；綠化率36%，別墅容積率0.66，整體容積率1.9。,待開發(fā)項(xiàng)目：未來區(qū)域供應(yīng)均來自大盤，樓盤之間的競爭將非常激烈。,中信集團(tuán)和富盈集團(tuán)作為實(shí)力開發(fā)商，對未來水口樓市的發(fā)展將起到積極推動作用。,水口片區(qū)屬于未來城市豪宅密集型片區(qū)，但目前由于區(qū)域配套不完善，城市發(fā)展速度跟不上，整體發(fā)展比較緩慢。,別墅停工,競爭對手因素,區(qū)域環(huán)境因素,其他因素,市場需求因素,水口片區(qū)屬于豪宅密集型片區(qū)，單是合生就有兩個(gè)豪宅項(xiàng)目國際新城、高爾夫莊園。 一般項(xiàng)目與之相比競爭力相對較弱。,水口的整體發(fā)展比較緩慢，周邊配套不完善，區(qū)域形象不佳，難以吸引高端客戶來此置業(yè)。,樓市政策調(diào)控； 開發(fā)商實(shí)力等。,目前，水口市場上的主力買家是本地自住需求的首次置業(yè)者，低密度高端產(chǎn)品主要滿足于本地高端客戶及部分外來客戶。,現(xiàn)象2：洋房降價(jià)吸引本地客，由于外來購房者及投資者的減少，水口多個(gè)在售樓盤均采取降價(jià)手段，將購房群體定位在本地人群。,水口高端洋房的價(jià)格最高曾達(dá)到5000-6000元/平方米。珠光御景灣、江南御都，針對本地人推出26002800元/平米的特價(jià)房后，銷售情況開始有所回升。,水口片區(qū)樓盤競爭優(yōu)劣勢分析,水口擁有得天獨(dú)厚的自然景觀資源，土地資源豐富，交通通達(dá)性較高。但其基本配套缺失，樓盤工廠混居等成為其制約因素。,缺乏基本配套,雖然水口片區(qū)土地資源豐富，轄區(qū)內(nèi)兩江交會，大小湖泊眾多，但是生活配套設(shè)施的不齊備，使得很多購房者在買房時(shí)首先就剔除了這一區(qū)域。 很多客戶買豪宅是買一種身份，周邊的環(huán)境必須能夠襯托自己的身份，而水口欠缺這樣的長遠(yuǎn)規(guī)劃和配套。,目前，水口地區(qū)無論是商業(yè)還是日常生活配套都比較薄弱，這直接影響了置業(yè)者的購房欲望。,規(guī)劃落實(shí)緩慢,根據(jù)水口片區(qū)的具體規(guī)劃，水口將引入更多公共交通、學(xué)校及醫(yī)院。 但是目前這些配套還都沒有落實(shí)，在水口中心區(qū)的水口中心廣場，周邊基本上沒有大型的商業(yè)中心。生活配套、超市這些最基本的居住配套也無跡可尋。雖然三環(huán)路貫通水口，但是卻沒有將市區(qū)的各種生活配套、商業(yè)引過來。,雖然水口被定位為以居住為主，商貿(mào)、工業(yè)為輔的綜合開發(fā)區(qū)，但實(shí)施進(jìn)度緩慢。,公共交通不便,雖然區(qū)域內(nèi)道路眾多，但這些交通干道卻沒有形成有機(jī)的公共交通網(wǎng)絡(luò)，將周邊的人、商業(yè)融合起來，形成一個(gè)路網(wǎng)。道路的功能還只是簡單的交通，沒有承載商業(yè)，沒有將區(qū)域內(nèi)的人流連接起來。,往來于水口和市內(nèi)其他區(qū)域之間的公共交通比較稀少，最直接的影響就是人員流動的減少，這使水口與其他區(qū)域之間形成了明顯的斷層。,樓盤工廠混居,水口最初是以工業(yè)鎮(zhèn)來規(guī)劃的。在眾多企業(yè)進(jìn)駐這一區(qū)域。造成了進(jìn)駐企業(yè)和樓盤比鄰而居的情況，而這些企業(yè)又衍生出了眾多出租房和小工廠。,由于周邊復(fù)雜環(huán)境的影響，樓盤靠外部單位的單價(jià)都要比小區(qū)內(nèi)便宜幾百元。,環(huán)境復(fù)雜，工廠林立，流動人口眾多，致使購買高端住宅的消費(fèi)者對水口的樓盤印象大打折扣。,水口片區(qū)樓市概況總結(jié),片區(qū)規(guī)劃、高檔居住區(qū)概念、實(shí)力開發(fā)商的進(jìn)駐、大量別墅項(xiàng)目的開發(fā)，讓水口片區(qū)在惠州整體市場中的地位不斷提高，大盤低密度項(xiàng)目開發(fā)成為區(qū)域樓市的特點(diǎn)。,1,2,3,但08年金融風(fēng)暴之后，市場高端客戶的退出，讓水口市場立即冷卻下來，甚至有不少項(xiàng)目出現(xiàn)停工、爛尾、封盤、降價(jià)銷售等情況。,隨著09年全國市場的火爆，水口市場開始回暖，但受片區(qū)規(guī)劃執(zhí)行緩慢、城市發(fā)展速度滯后、配套缺乏、交通不便等因素的影響，水口市場仍然處于冷淡狀態(tài)。,4,區(qū)域在市場價(jià)格及土地方面存在競爭優(yōu)勢，隨著規(guī)劃配套的落實(shí)，未來水口知名度與樓市人氣將會得到明顯轉(zhuǎn)機(jī)。,片區(qū)在售樓盤分析,Part D,富盈項(xiàng)目,錦湖灣,江南御都,湯普項(xiàng)目,遠(yuǎn)東伊世堡,合生國際新城,世紀(jì)東方城,珠光御景灣,中信項(xiàng)目,藍(lán)波灣,區(qū)域樓盤布局圖,Part D.1,江南御都,江南御都,1、4棟均為16層高層，首層為臨街商鋪； 2、3棟為14層高層，首層架空； 5、6棟為16層高層， 首層架空園林，15-16層為復(fù)式； 7、8棟為11層小高層，首層臨街面為商鋪，10-11層為頂層復(fù)式；,位于惠城區(qū)水口鎮(zhèn)中心區(qū)環(huán)鎮(zhèn)路（鎮(zhèn)政府斜對面），項(xiàng)目分2期共14棟，目前在售的是1期，18棟高層和小高層單位。,項(xiàng)目基本信息,主力戶型,三房兩廳兩衛(wèi) 約116平方米,四房兩廳兩衛(wèi) 約140平方米,以116140平米的三、四房為主，南北通透，并大面積使用觀景凸窗，通風(fēng)采光佳，戶型方正，功能線條清晰。,Part D.2,珠光御景灣,區(qū)位圖,珠光御景灣位于惠州江東新城，所處片區(qū)是惠城未來的CLD，擁有較好的區(qū)位優(yōu)勢。,珠光御景灣位于惠州東水口區(qū)域中心青塘湖畔,鄰近文體中心、人民廣場、湖濱公園。小區(qū)以半島圍合歐洲新古典建筑，周邊大型高尚住區(qū)云集，有水口文體中心、人民廣場、湖濱公園、五星級皇冠假日酒店等高端休閑生活配套設(shè)施。,項(xiàng)目基本信息,周邊配套,珠光御景灣，緊鄰文體中心、人民廣場、湖濱公園。 小區(qū)為半島圍合歐洲新古典建筑，戶型均為150-250平方米大宅，擁有青塘湖御景湖雙湖環(huán)繞，社區(qū)規(guī)劃有經(jīng)典歐洲園林。 配套有名流尊尚會所，天幕泳池、歐陸風(fēng)情街區(qū)。,項(xiàng)目位于惠州水口街道辦中心青塘湖畔，一期三棟192套小高層單位已封頂，二期高層單位建設(shè)中。,156.7,191-195,效果圖：項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期1-6棟為小高層，目前已封頂，二期為7-10棟高層，現(xiàn)正在建設(shè)中。,一期由6棟11-15層的小高層組成，主要產(chǎn)品為156平米的四房和191-195平米的五房。 二期由4棟17-30層的高層組成，主要產(chǎn)品為100平米到130平米的三房和四房。 目前一期工程已經(jīng)全部完工，小區(qū)園林也已經(jīng)建好，二期工程8棟已經(jīng)封頂，其它幾棟正在建設(shè)當(dāng)中。,B1-B4棟,C4-C6棟 1-3棟,一期,二期,戶型特點(diǎn),B戶型（五房191-195）,C戶型（四房156.7）,一梯兩戶，所有戶型均為南北通透；超大的入戶花園或陽臺、凸窗和觀景落地窗，處處彰顯豪宅的風(fēng)范，180-270景觀凸窗，計(jì)全面積。,中心園林,小區(qū)門前湖景,大門會所之間的廣場,小區(qū)配套,客戶評價(jià),水口太偏，不知道3-5年會不會發(fā)展到水口那邊去。 珠光相對來說是我的dreamhouse，豪華，氣派。 我是看了很多樓盤的，御景灣還是不錯(cuò)的，現(xiàn)在價(jià)格也不高，就是周邊的治安需要考慮。 感覺很大氣,就是面積太大了。 我去看了的，真的很喜歡，只是考慮到以后小孩子讀書問題，就有些猶豫了,好的學(xué)校上學(xué)太遠(yuǎn)不方便。,大部分客戶對珠光御景灣的產(chǎn)品相當(dāng)滿意，認(rèn)為性價(jià)比不錯(cuò)；美中不足的是周邊的環(huán)境較差，配套不足。,項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析,湖濱住宅，有可利用的景觀資源； 品牌開發(fā)商開發(fā)； 交通通達(dá)性較好； 產(chǎn)品品質(zhì)較高，歐式建筑特色；,優(yōu)勢,劣勢,周邊農(nóng)民房多，對項(xiàng)目的形象有一些影響； 工業(yè)區(qū)內(nèi)，環(huán)境一般； 項(xiàng)目周圍的配套不成熟，生活不方便； 戶型面積偏大，總價(jià)高，客戶群相對較窄；,珠光御景灣擁有良好的湖景資源，產(chǎn)品品質(zhì)較高，但其周邊配套不足，對當(dāng)?shù)刂脴I(yè)者來說戶型面積偏大，總價(jià)偏高。,Part D.3,合生高爾夫莊園,項(xiàng)目基本信息,地理位置,合生高爾夫莊園位于惠州市惠城區(qū)水口龍和東路一號，廣惠高速蓬陵出口旁。,規(guī)劃設(shè)計(jì),項(xiàng)目整體規(guī)劃圖,項(xiàng)目總占地面積207萬平方米，總建筑面積122萬平方米。擁有2公里私家江岸、500畝私家江心島、對望青山28峰，集江、山、島等自然資源于一體。,建設(shè)中的高爾夫球場,同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)有近百萬平米私家高爾夫球場，總建筑面積超過100萬平米，規(guī)劃有18洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場、高爾夫練習(xí)場、高爾夫會所，預(yù)計(jì)于2010年4月正式營業(yè)。此外還有休閑農(nóng)莊、體育公園、泳池等高端配套。,主要產(chǎn)品,一期別墅平面圖,別墅外立面圖,一期建筑面積約11萬，主要產(chǎn)品是戶型為230、270及330三層高法式風(fēng)情聯(lián)排別墅，共108套，目前已售罄。后續(xù)將有酒店式公寓等。,景觀資源,合生高爾夫莊園項(xiàng)目地處東江上游，更擁有2公里長的東江私家岸線。 與金蟾山隔江而望，郁郁蔥蔥的山景既可遠(yuǎn)觀，也可搖船過江，登山觀景。 內(nèi)擁500畝絕版私家島嶼，實(shí)現(xiàn)于自然、建筑與人文的交相輝映。,得天獨(dú)厚的景觀資源，擁有江景、山景、島景等豐富而稀缺的自然景觀。,交通,自駕車：從廣惠高速往東莞、廣州、深圳都在一個(gè)半小時(shí)車程內(nèi)；半小時(shí)內(nèi)就可以到達(dá)惠城區(qū)的每一個(gè)角落，交通非常便利。 深圳至項(xiàng)目路線： 1）機(jī)荷高速惠鹽高速惠河高速（小金收費(fèi)站）廣惠高速（蓬陵出口）惠水公路西行一千米左右 2）機(jī)荷高速深惠高速(白云出口下)三環(huán)路環(huán)鎮(zhèn)路惠水公路東行三千米左右； 3）機(jī)荷高速-深汕高速（凌坑出口下）-廣惠高速（蓬陵出口）惠水公路西行一千米左右 廣州至項(xiàng)目路線：廣惠高速（蓬陵出口）惠水公路西行一千米左右 距離東部建設(shè)中的惠州機(jī)場12.5公里，陸、空交通十分便捷，通達(dá)四方。,便利的交通網(wǎng)絡(luò)，吸引了眾多深圳、廣州等外來投資自住客戶。,Part D.4,合生上觀國際,項(xiàng)目整體基本技術(shù)指標(biāo),整體優(yōu)勢賣點(diǎn)分析,毗鄰皇冠假日酒店和水口文體中心，政府規(guī)劃的各類生活配套基本都在項(xiàng)目五分鐘生活圈內(nèi)，未來生活非常便捷。同時(shí)，三環(huán)路、四環(huán)路、機(jī)場路、公車站等都在項(xiàng)目附近，交通出行方便； 占地30萬平米，建筑面積103萬，大型高檔社區(qū)，建筑風(fēng)格為歐式新古典主義，打造1.4公里中軸景觀，園林大氣、豪華； 一梯一戶和一梯兩戶大戶型設(shè)計(jì)，6米超大客廳、9米觀景露臺，180度落地窗，雙景主人房，獨(dú)立工人房； 1萬會所，網(wǎng)球場、健身房、足球管、羽毛球館等多功能會所； “皇家物管”，提供全方位、細(xì)致、專業(yè)的物業(yè)服務(wù)。,豪宅定位，項(xiàng)目優(yōu)勢賣點(diǎn)分析,項(xiàng)目整體不利因素分析,項(xiàng)目不利因素分析,水口新城處于發(fā)展期，居住氛圍有待提高，公共配套還需完善。 水口新城目前新盤較多，大多處于開發(fā)或銷售階段，居住人口不多；公共配套，如商業(yè)、菜市、公交系統(tǒng)等尚未完善；項(xiàng)目定位為高端樓盤，但周邊商業(yè)氣氛冷清；還需要較長時(shí)間來營造居住氛圍。 附近有大片城中村，周邊治安存在隱患。 項(xiàng)目周邊有大量城中村，環(huán)境相對復(fù)雜，治安安全方面存在一定隱患。 高端樓盤林立，競爭對手較多。 水口新城定位為高尚住宅區(qū)，項(xiàng)目周邊多為高檔樓盤，高層、別墅等，如國際新城、高爾夫莊園、藍(lán)波灣、東方世紀(jì)城等，競爭對手較多。 與國際新城共用營銷中心，指示不清。 項(xiàng)目與國際新城同屬合生創(chuàng)展開發(fā)，兩項(xiàng)目共用一個(gè)營銷中心，但是只標(biāo)識“合生國際新城”，且離樣板房距離較遠(yuǎn)。,項(xiàng)目整體分期狀況,項(xiàng)目總體指標(biāo)： 占地面積：30萬 總建筑面積：103萬 （分九期開發(fā)） 建筑類別：高層、小高層 容積率：2.99 覆蓋率：25% 綠化率：35% 總戶數(shù)：3970 停車位：3970,一期,項(xiàng)目分九期開發(fā)，其中一期由8棟11層小高層及4棟18層高層組成，一期建筑面積為64768。,項(xiàng)目一期指標(biāo),項(xiàng)目一期戶型配比,項(xiàng)目配套條件,1萬會所，設(shè)有健身房、網(wǎng)球場、室外游泳、籃球場、羽毛球館等。設(shè)施較完善，可滿足住戶運(yùn)動、健身、交際等日?；顒印?共享毗鄰的國際新城商業(yè)街,規(guī)劃有一個(gè)16班幼兒園，一個(gè)48班小學(xué)、一個(gè)54班九年一貫制學(xué)校。,合生上觀國際,合生國際新城,項(xiàng)目產(chǎn)品線分布與設(shè)計(jì)分析,一期,高層,小高層,產(chǎn)品線分布及設(shè)計(jì)分析,項(xiàng)目目前只有小高層、高層兩種產(chǎn)品，小高層位于社區(qū)入口兩邊。 地塊剩余用地目前規(guī)劃未詳。產(chǎn)品樓距較寬，高層為一梯一戶，小高層為一梯兩戶。中軸線從社區(qū)入口開始，貫通整個(gè)地塊，音樂廣場，歐式亭柱，精致園林，景觀生動大氣。,項(xiàng)目園林景觀分析,花的種類繁多，花期不同，一年四季，花開不斷 樹木高高低低，錯(cuò)落有致，富有層次感 小區(qū)內(nèi)有鵝卵石鋪制的小道，有用不同顏色石磚拼接成各種圖案的路面，細(xì)節(jié)處盡顯精致,中軸景觀設(shè)計(jì)一步一景，大氣豪邁 社區(qū)入口音樂廣場，亭柱噴泉，生動有趣。,項(xiàng)目戶型賣點(diǎn)分析,主力戶型：五房、六房 特征分析： 規(guī)劃布局上采用最大間距化布局，保證樓距最大化； 戶戶南北通透，采光好，通風(fēng)透氣； 一梯一戶或一梯兩戶設(shè)計(jì)，9米觀景陽臺，180度大型落地窗及大飄窗，雙景主人房，獨(dú)立工人房， 功能全面，分工合理。,項(xiàng)目戶型賣點(diǎn)分析,贈送面積 贈送陽臺、露臺的一半面積，使用率達(dá)到87%。 功能空間 休息區(qū)、生活區(qū)、休閑區(qū)分布合理，功能完善，動靜分離。 空間尺度 大戶型，6米超大客廳 ，9米超寬觀景露臺，超大陽臺，180度落地窗。 躍式設(shè)計(jì) 躍式設(shè)計(jì)，下沉客廳，空間感強(qiáng)。,五房、六房功能共性分析,項(xiàng)目戶型賣點(diǎn)分析,五房兩廳三衛(wèi)一廚，建筑面積約190,分布于小高層； 一梯兩戶設(shè)計(jì)，南北通透，通風(fēng)采光良好； 層次豐富的躍式設(shè)計(jì)，下沉式客廳； 寬闊的入戶花園，超大觀景陽臺； 主臥180度大落地窗，獨(dú)立衣帽間； 獨(dú)立的工人房，保證業(yè)主私密性。,項(xiàng)目戶型賣點(diǎn)分析,該產(chǎn)品分布于高層； 一梯一戶設(shè)計(jì)； 9米超寬觀景露臺，超大觀景陽臺，大弧度飄窗，可隨時(shí)觀賞窗外美景； 雙主臥設(shè)計(jì)，獨(dú)立衣帽間； 工人房放在露臺邊，更多保障業(yè)主隱私。,六房兩廳三衛(wèi)一廚，建筑面積約190,Part D.5,世紀(jì)東方城,項(xiàng)目整體技術(shù)指標(biāo),項(xiàng)目整體建筑及園林風(fēng)格分析,小高層：簡約的現(xiàn)代風(fēng)格。沒有很明顯的特色； 別墅：歐式風(fēng)情； 園林：規(guī)劃打造歐式風(fēng)情園林，已經(jīng)打造好的園林由于后期護(hù)理不到位，植被品種少，難以體現(xiàn)出項(xiàng)目品質(zhì)感。,項(xiàng)目整體優(yōu)勢賣點(diǎn)分析,位于水口中心區(qū)位置，地理位置優(yōu)越； 片區(qū)未來是高檔住宅區(qū)，區(qū)域有多個(gè)高端樓盤在開發(fā)； 項(xiàng)目南面是商貿(mào)城規(guī)劃用地，預(yù)計(jì)3年內(nèi)建成，可以大大提高生活便利度； 可以享用水口文化體育中心，湖濱公園等市政配套，社區(qū)內(nèi)配套3萬中央水景園林； 視野開闊，周邊無高層建筑遮擋視線； 以大戶為主，戶內(nèi)空間開闊，戶型涵蓋4房至獨(dú)棟別墅，面積范圍跨度廣（從137-668），獨(dú)棟、雙拼及聯(lián)排別墅均有層層退臺設(shè)計(jì)； 水口片區(qū)唯一有獨(dú)棟別墅的項(xiàng)目。,片區(qū)前景較好，景觀資源豐富，社區(qū)戶型多樣，水口唯一擁有獨(dú)棟別墅的社區(qū)。,項(xiàng)目整體不利因素分析,離城市中心較遠(yuǎn)，昭示性不強(qiáng) 社區(qū)區(qū)離惠城區(qū)中心距離較遠(yuǎn)，且項(xiàng)目戶外宣傳幾乎一片空白，營銷中心周圍也沒有導(dǎo)視牌，昭示性弱。 片區(qū)民房多，大環(huán)境欠佳 水口中心區(qū)商品房建設(shè)尚處于起步階段，社區(qū)不多，均處于在售階段，居住氛圍不濃，民房聚集較多，大環(huán)境欠佳。 周邊生活配套比較欠缺 水口屬于惠州的居住新區(qū)，基本的生活配套及商業(yè)配套非常欠缺，后續(xù)配套的完善需要一定時(shí)間，對在售項(xiàng)目不利。,離市中心較遠(yuǎn)，昭示性不強(qiáng)，片區(qū)居住氛圍不濃，周邊有眾多民房，大環(huán)境欠佳，周邊生活配套暫時(shí)難以跟上。,項(xiàng)目整體分期狀況,一期,二期,項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 占地面積：9萬 總建筑面積：26 住宅面積：約23.5萬（分兩期開發(fā)） 建筑類別：高層、小高層、聯(lián)排別墅，獨(dú)棟別墅 容積率：2 覆蓋率：30% 綠化率：48% 總戶數(shù)：897 停車位：1510 項(xiàng)目定位：領(lǐng)袖級人物的一塊大隱于市的生活凈土,項(xiàng)目分二期開發(fā)，一期已完工，目前在售一期別墅區(qū)，二期即將動工建設(shè)。,項(xiàng)目一期戶型配比,項(xiàng)目整體布局與規(guī)劃分析,中央園林,沿街聯(lián)排別墅,雙拼別墅,聯(lián)排別墅,小高層,高層,公寓式酒店,沿街商業(yè),幼兒園,獨(dú)棟別墅,會所,整個(gè)項(xiàng)目才用內(nèi)部別墅，外圍臨街聯(lián)排+小高層+高層的布局方式，別墅集中分布于項(xiàng)目西半?yún)^(qū)。,項(xiàng)目配套與分布分析,幼兒園,會 所,會所： 會所設(shè)在四環(huán)路邊，與東側(cè)項(xiàng)目江南御都相鄰。整個(gè)會所面積600 幼兒園： 本項(xiàng)目設(shè)有1個(gè)幼兒園，分布在項(xiàng)目外圍靠四環(huán)路邊，其意圖很明顯是使其具有對外性。,項(xiàng)目商業(yè)配套分析,沿街商業(yè),商業(yè)配套： 項(xiàng)目四面環(huán)路，底層皆為臨街商鋪。由于水口片區(qū)處于商業(yè)開發(fā)初期，居住氛圍較淡，人流量不大，商業(yè)氛圍較差； 目前臨商業(yè)業(yè)態(tài)暫時(shí)不確定(已規(guī)定不能做餐飲業(yè)）。,項(xiàng)目產(chǎn)品線分布與設(shè)計(jì)