土地儲(chǔ)備項(xiàng)目可研報(bào)告.doc

1 目目 錄錄 第一章第一章 項(xiàng)目總論項(xiàng)目總論1 1.1 項(xiàng)目概況.1 1.2 可研報(bào)告編制依據(jù).2 1.3 可行性研究報(bào)告結(jié)論及建議.2 第二章第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性4 2.1 項(xiàng)目背景.4 2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性.12 第三章第三章 市場分析及建設(shè)規(guī)模市場分析及建設(shè)規(guī)模15 3.1 市場分析.15 3.2 建設(shè)規(guī)模.17 第四章第四章 項(xiàng)目選址及其建設(shè)條件項(xiàng)目選址及其建設(shè)條件19 4.1 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 19 4.2 項(xiàng)目建設(shè)條件.19 第五章第五章 建設(shè)方案建設(shè)方案24 5.1 方案綜述.24 5.2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè).24 5.3 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的基本要求.25 5.3.3 土地供應(yīng)方案25 第六章第六章 環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)26 2 6.1 項(xiàng)目地址與環(huán)境現(xiàn)狀.26 6.2 項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響.26 6.3 環(huán)境保護(hù)治理方案.27 6.4 環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論.28 第七章第七章 工程招標(biāo)工程招標(biāo)29 7.1 招標(biāo)原則.29 7.2 招標(biāo)范圍.29 7.3 招標(biāo)組織形式.29 7.4 招標(biāo)方式.30 第八章第八章 機(jī)構(gòu)設(shè)置及勞動(dòng)定員機(jī)構(gòu)設(shè)置及勞動(dòng)定員31 8.1 組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員.31 8.2 建設(shè)管理.31 第九章第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議33 第十章第十章 投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措34 10.1 投資估算.34 10.2 資金籌措 35 第十一章第十一章 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析36 11.1 財(cái)務(wù)分析原則和方法.36 11.2 土地出讓金收入估算.36 11.3 成本的計(jì)算 36 3 11.4 財(cái)務(wù)盈利能力分析 37 11.5 盈虧平衡分析 37 11.6 財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià).38 第十二章第十二章 社會(huì)效益分析社會(huì)效益分析39 12.1 土地儲(chǔ)備對土地利用的作用.39 12.2 土地儲(chǔ)備對土地市場及地價(jià)的影響分析.42 第十三章第十三章 研究結(jié)論與建議研究結(jié)論與建議44 13.1 研究結(jié)論.44 13.2 提出建議.44 1 第一章第一章 項(xiàng)目總論項(xiàng)目總論 1.1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 1.1.11.1.1項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 儋州市那大城區(qū)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目 1.1.21.1.2項(xiàng)目建設(shè)單位項(xiàng)目建設(shè)單位 儋州市城市建設(shè)投資有限公司 1.1.31.1.3項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目區(qū)域 儋州市那大城區(qū) 1.1.41.1.4項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目共收儲(chǔ)土地3宗，園地路南側(cè)、文化路東側(cè)兩宗地，一宗 北靠西部中心醫(yī)院，面積498畝；一宗北靠市人民廣場，面積654畝； 站前地區(qū)一宗，面積910畝；一共收儲(chǔ)面積2062畝。主要建設(shè)內(nèi)容包 括：（1）2062畝土地征用與安置；（2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（“五通一 平”）：道路、給水、排水、電力、通信、場地平整。 1.1.51.1.5項(xiàng)目投資及資金來源項(xiàng)目投資及資金來源 本項(xiàng)目開發(fā)總投資額為人民幣42630.34萬元。其中征地安置補(bǔ) 償15465.00萬元, 耕地占用稅1381.54萬元，耕地開墾費(fèi)1649.60萬 元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用18852.30萬元；企業(yè)管理費(fèi)746.97萬元；不可預(yù) 見費(fèi)1142.86萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用3392.06萬元。 2 1.2 可研報(bào)告編制依據(jù)可研報(bào)告編制依據(jù) 1、 中華人民共和國土地管理法 ； 2、 中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例 ； 3、 國家投資土地開發(fā)整理項(xiàng)目管理暫行辦法 ； 4、 土地開發(fā)整理項(xiàng)目資金管理暫行辦法 ； 5、 儋州市土地利用總體規(guī)劃 ； 6、 儋州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃及 20102010 年遠(yuǎn)景 目標(biāo)綱要 ； 7、國家和地方制定的其它與土地開發(fā)整理相關(guān)的法律和規(guī)章； 8、 儋州市城市（主城區(qū)）總體規(guī)劃 ； 9、國家和海南省現(xiàn)行的技術(shù)規(guī)范和定額； 10、建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。 1.3 可行性研究報(bào)告結(jié)論及建議可行性研究報(bào)告結(jié)論及建議 1.3.11.3.1 主要結(jié)論主要結(jié)論 城市土地儲(chǔ)備制度是近幾年城市土地制度改革的一項(xiàng)創(chuàng)新，也 是房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)熱點(diǎn)。目前，土地儲(chǔ)備制度已成為許多城市政 府調(diào)控城市土地市場的主要工具，儲(chǔ)備土地也成為各地以招標(biāo)拍賣 掛牌方式供應(yīng)土地的主要來源，亦是新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。本項(xiàng)目的建 設(shè)提高儋州市政府對土地市場的宏觀調(diào)控能力，實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)土地 資源的優(yōu)化配置，為城市建設(shè)提供建設(shè)用地和建設(shè)資金保障。 3 本項(xiàng)目的建設(shè)，符合國家及海南省的產(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目的選址也 符合儋州市城市規(guī)劃的要求。周邊環(huán)境優(yōu)越，社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施配 套齊全。項(xiàng)目的建設(shè)亦改善儋州市的投資環(huán)境、增加地方財(cái)政收入， 促進(jìn)儋州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需等宏 觀效益方面都產(chǎn)生積極的作用。 經(jīng)財(cái)務(wù)分析表明：全部投資內(nèi)部收益率為 37.4%，投資回收期 為 4.63 年(含建設(shè)期)，項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)。盈虧平衡點(diǎn)為 59.4%，說 明該項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 綜上所述，本研究的結(jié)論為，項(xiàng)目建設(shè)符合規(guī)劃要求，市場前 景好，建設(shè)條件具備；具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和生態(tài)效益。 1.3.21.3.2 建議建議 1、此項(xiàng)目的建設(shè)符合國家和海南省為拉動(dòng)內(nèi)需、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)及 促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的有關(guān)政策。因此，建議有關(guān)部門在資金和政 策等方面給予大力扶持，并且協(xié)調(diào)好土地、規(guī)劃、建設(shè)各方面的條 件，以使項(xiàng)目早日實(shí)施，發(fā)揮作用。 2、建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，通過積極而有效的管理手段，控 制投資，規(guī)避投資方面的風(fēng)險(xiǎn)。 3、建設(shè)單位應(yīng)從項(xiàng)目的建設(shè)期起，就應(yīng)開展廣告宣傳工作，擴(kuò) 大知名度，以降低和規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，保證儲(chǔ)備用地的銷售價(jià)格和銷 售率，創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 4 第二章第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性 2.1 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 衡量一個(gè)區(qū)域城市化水平的指標(biāo)主要有兩個(gè)：一是人口指標(biāo)， 即城市人口占總?cè)丝诘谋戎?；另一個(gè)是用地指標(biāo)，即非城市用地轉(zhuǎn) 變?yōu)槌鞘杏玫氐谋嚷剩@也是城市化反映在土地利用上的一個(gè)顯著 的指標(biāo)。土地作為人類生存發(fā)展的基礎(chǔ)和源泉，土地是有限和稀缺 的，我國正處在城市化的快速發(fā)展時(shí)期，土地供求關(guān)系之間矛盾日 益突出，而在企業(yè)自行招商和存量土地分散進(jìn)入市場的情況下，城 市土地市場存在著土地供應(yīng)總量失控、土地價(jià)格扭曲、尋租活動(dòng)盛 行等問題，因此，通過土地儲(chǔ)備實(shí)現(xiàn)政府對土地一級(jí)市場的調(diào)控， 提高城市土地資源配置效率，有利于推進(jìn)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 水平相互協(xié)調(diào)的城市化建設(shè)，有利于區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的實(shí)現(xiàn)。 2.1.1 城市化建設(shè)中土地利用的依據(jù)分析城市化建設(shè)中土地利用的依據(jù)分析 我國土地管理法明確規(guī)定， “城市市區(qū)的土地屬于國家所有”； “城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體 所有”；“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行 征用”。 “任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請使 用國有土地，但興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集 體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公 5 益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地除外”；“農(nóng)民集體 所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)”。以上法 律規(guī)定表明，在當(dāng)前的用地政策規(guī)范中，集體土地是不能直接進(jìn)入 市場流轉(zhuǎn)的。因此，在城市化過程中，城市有限的土地難以滿足需 求的情況下，城市建設(shè)用地（包括居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè) 用地、交通用地、綠化用地等）必須首先通過政府征用，變集體土 地為國有土地后，以有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方式提供給單位和個(gè)人 進(jìn)行建設(shè)。 2.1.2 用地政策和方式在實(shí)際中存在的問題用地政策和方式在實(shí)際中存在的問題 1、用地合理規(guī)劃問題、用地合理規(guī)劃問題 由于缺乏對城市化建設(shè)的科學(xué)認(rèn)識(shí)，長期缺乏統(tǒng)一合理科學(xué)的 用地規(guī)劃，而供地和征地政策的雙軌制，又在征地和供地之間制造 了一個(gè)利益空間，客觀上形成了“土地征占越多、財(cái)政利益越大”的 激勵(lì)機(jī)制，結(jié)果造成多征多占土地的現(xiàn)象急劇上升，城市大量向外 擴(kuò)張和重復(fù)建設(shè)大型園區(qū)的“圈地”現(xiàn)象日益增多，導(dǎo)致了大量土地 閑置，大大降低了農(nóng)村土地的利用率。 2、征地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)問題、征地補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)問題 第一，在征地補(bǔ)償范圍上，我國土地管理法中明確規(guī)定了 土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即“征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安 置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。第二、在征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 上，按照目前國家及各省市的有關(guān)規(guī)定，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)， 根據(jù)地類的不同最高為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的十二倍。 6 征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安 置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平 均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算，并規(guī)定了安置補(bǔ)償費(fèi)的最低標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng) 該說，這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在原來的基礎(chǔ)上有所提高，但仍存在一定的不 足。它難以正確體現(xiàn)地塊的區(qū)位差異及各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，農(nóng)民在 獲得征地補(bǔ)償和拆遷補(bǔ)償后，仍然難以維持現(xiàn)有生活水平，從而產(chǎn) 生對城市化的抵觸情緒，一定程度上阻礙了城市化的建設(shè)。 3、征地補(bǔ)償分配和土地收益分配問題、征地補(bǔ)償分配和土地收益分配問題 部分省市按照當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾項(xiàng)l例、征償和被征地農(nóng)民基本生 活保障試點(diǎn)辦法等規(guī)定，初步建立了被征地農(nóng)民基本生活保障基金 制度，即把大部分土地補(bǔ)償費(fèi)和全部的安置補(bǔ)助費(fèi)均劃入同級(jí)財(cái)政 在銀行設(shè)立的被征地農(nóng)民基本生活保障基金財(cái)政專戶，剩余的土地 補(bǔ)償費(fèi)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織用于公益性事業(yè)及歷史遺留的被征地農(nóng) 民的生活問題，地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)支付給被征地農(nóng)民所有。 這一規(guī)定解決了以往補(bǔ)償分配不規(guī)范、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府參與征地補(bǔ)償分配、 各村對留用部分使用方式不一等負(fù)面問題，但在實(shí)際操作中仍存在 著一些具體問題。此外，土地征用后的出讓收益分配沒有明確的規(guī) 定，城市化建設(shè)的財(cái)政資金投入和確保農(nóng)民利益還缺乏必要的政策 依據(jù)。 4、被征地農(nóng)民的后續(xù)保障問題、被征地農(nóng)民的后續(xù)保障問題 在我國，集體土地對于農(nóng)民而言，不僅是生產(chǎn)資料，還是保障 資料，農(nóng)民的土地有三重功能：使用權(quán)功能、就業(yè)和發(fā)展功能、社 7 會(huì)保障功能。土地征用是對土地使用權(quán)和所有權(quán)永久性的剝奪，農(nóng) 民將永遠(yuǎn)失去土地的使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)，失去生活的可靠來源和保障。 按照目前新安置政策和基本生活保障政策，雖然農(nóng)民可獲得一定的 基本生活保障，但其社會(huì)保險(xiǎn)還未能真正與城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)制度相接 軌，其每月的生活補(bǔ)助費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市最低生活保障水平，而大多 數(shù)農(nóng)村人口文化程度低，技能缺乏，就業(yè)觀念落后，其求職和就業(yè) 能力較低。征地后，如果沒有合適的生計(jì)，將成為城市中的新貧困 人群。 2.1.3 完善城市化進(jìn)程中用地和失地農(nóng)民保障制度的政策完善城市化進(jìn)程中用地和失地農(nóng)民保障制度的政策 1、合理規(guī)劃，采取科學(xué)可持續(xù)發(fā)展的土地資源利用政策、合理規(guī)劃，采取科學(xué)可持續(xù)發(fā)展的土地資源利用政策 在城市化進(jìn)程中，需要我們通過市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制合理利用土地， 做到既最大限度地滿足社會(huì)物質(zhì)生產(chǎn)和生活對土地的需求，促進(jìn)土 地合理布局，實(shí)現(xiàn)土地供需平衡；同時(shí)又要保護(hù)耕地，保護(hù)一切土 地資源，防止污染，保護(hù)土地利用生態(tài)系統(tǒng)，并提高其功能，給人 們帶來良好的環(huán)境效益。因此，城市化建設(shè)中的土地利用要重視但 不能過于偏重耕地保護(hù)，要促進(jìn)和保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展但不能盲目發(fā)展， 力求重點(diǎn)是要做好以下幾項(xiàng)工作： （1）樹立科學(xué)可持續(xù)發(fā)展觀，加強(qiáng)規(guī)劃編制工作 首先，要編制科學(xué)合理的綜合性國土規(guī)劃，包括生產(chǎn)力布局、 空間布局、國土整治等內(nèi)容的國土規(guī)劃，使土地利用規(guī)劃與城市規(guī) 劃相銜接和協(xié)調(diào)。其次，要健全完善土地利用規(guī)劃。在綜合規(guī)劃的 指導(dǎo)下，開展土地資源調(diào)查和評(píng)估，科學(xué)制定土地利用計(jì)劃，并以 8 規(guī)劃為依據(jù)，實(shí)施土地用途管制。 （2）分類指導(dǎo)，因地制宜地實(shí)施土地調(diào)控和管理 一是對于集聚效應(yīng)高的中心城區(qū)和城鎮(zhèn)的發(fā)展、城中村和中心 城區(qū)城郊結(jié)合部的改造開發(fā)以及重點(diǎn)培育和發(fā)展的中心城市，要進(jìn) 一步擴(kuò)大城市規(guī)模，提高集聚輻射和規(guī)模效應(yīng)，在國土管理部門的 調(diào)控下，加大跨年度耕地占補(bǔ)平衡和全省內(nèi)異地平衡力度。二是對 于為公共利益如進(jìn)行道路建設(shè)、綠化建設(shè)需要使用集體土地的，要 盡快批準(zhǔn)征地手續(xù)，以免造成農(nóng)民安置補(bǔ)償落后、損害農(nóng)民利益的 后果。三是對于耕作基礎(chǔ)好、成片上規(guī)模的耕地以及基本農(nóng)田，要 嚴(yán)格控制征地審批，以維護(hù)我國的耕地保護(hù)和糧食安全問題。四是 要盡快建立和完善城市土地的市場化配置機(jī)制和城市土地價(jià)格的市 場化形成機(jī)制，挖潛存量土地，建立健全土地儲(chǔ)備制度，合理調(diào)控 土地市場供應(yīng)數(shù)量。五是要開展地籍調(diào)查，明確土地產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行土 地登記，在各級(jí)政府、土地所有者和使用者之間合理分配土地收益。 （3）加強(qiáng)管理，探索農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)新機(jī)制 我國法律未正式提出農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但九屆全國人大 四次會(huì)議曾指出：在長期穩(wěn)定土地承包關(guān)系的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)有條件 的地區(qū)積極探索土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的改革。在當(dāng)前的用地形勢下， 在政府尚未能全部對農(nóng)民實(shí)施社會(huì)保障的情況下，可以考慮允許集 體經(jīng)濟(jì)組織保留的非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，集體土地所有者可 以自己的身份，將建設(shè)用地予以出租或作價(jià)入股，農(nóng)民可收取租金 9 或參與收益分配。在這一過程中，關(guān)鍵是要加強(qiáng)監(jiān)督和管理土地的 用途，控制非農(nóng)建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓過程，建立合法的利益分配機(jī)制。 在條件成熟時(shí)，可允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民宅基地流轉(zhuǎn)，建立城鄉(xiāng)土地 置換機(jī)制，通過給農(nóng)民一定的利益來換取經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展所需要的土 地空間。 2、完善政策，解決失地農(nóng)民利益保障問題、完善政策，解決失地農(nóng)民利益保障問題 失地農(nóng)民的利益保障是城市化過程中存在的重要問題，城市化 建設(shè)不能犧牲農(nóng)民的利益，但也不能過多地提高建設(shè)成本，而是要 根據(jù)城市自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力合理推進(jìn)城市化進(jìn)程，做到既能保障失地 農(nóng)民的合理利益，解決他們“離得開（土地） 、進(jìn)得去（城市） 、 （在 城市中）留得住”的問題，又能保證城市的可持續(xù)發(fā)展。 （1）繼續(xù)完善征地補(bǔ)償政策 應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況解決好以下問題：一是要繼續(xù)完善有關(guān)征地 立法工作較為薄弱的征地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置等的規(guī)定，使之更明確、 更具體、可操作更強(qiáng)。二是要在征地補(bǔ)償上嘗試新的辦法，可考慮 直接借助于市場交易機(jī)制，按照市場形成的集體建設(shè)用地價(jià)格來確 定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從而提高農(nóng)民的生活和水平，使他們廣泛參與、分享 工業(yè)文明和城市文明。三是要嚴(yán)格依法行政，遵守法定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 和程序，增加政策的透明度和公平公開程度。 （2）健全農(nóng)民社會(huì)保險(xiǎn)和基本生活保障制度 在城市化過程中，失地農(nóng)民的利益保障應(yīng)當(dāng)包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、 醫(yī)療保險(xiǎn)、最低生活保障等基本內(nèi)容。首先是要在時(shí)機(jī)成熟時(shí)，擴(kuò) 10 大城市社會(huì)保險(xiǎn)的適用范圍，實(shí)現(xiàn)城市和農(nóng)村社會(huì)保險(xiǎn)的接軌，提 高失地農(nóng)民的社會(huì)保障水平。其中， “社會(huì)統(tǒng)籌賬戶”部分繳納的費(fèi)用 應(yīng)從征地補(bǔ)償金里一次性支付。 “個(gè)人賬戶”部分則由失地農(nóng)民和雇傭 部門共同建立。其次是要實(shí)行失地農(nóng)民的城市最低生活保障。 （3）完善就業(yè)保障機(jī)制，促進(jìn)失地農(nóng)民非農(nóng)就業(yè) 一是要強(qiáng)化職業(yè)教育和職業(yè)培訓(xùn)，建立人員培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)，根據(jù)不 同的年齡和文化層次，提高失地農(nóng)民的職業(yè)技能。二是要打破城鄉(xiāng) 二元就業(yè)體制，取消就業(yè)中城鄉(xiāng)戶籍歧視，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一就業(yè)。三 是要積極為失地農(nóng)民開拓就業(yè)途徑，如組織勞務(wù)輸出、發(fā)展勞動(dòng)密 集型服務(wù)行業(yè)等。 2.1.4 儋州市城市建設(shè)現(xiàn)狀及其規(guī)劃發(fā)展情況儋州市城市建設(shè)現(xiàn)狀及其規(guī)劃發(fā)展情況 儋州市位于海南島西北部，西和北瀕臨北部灣，東鄰臨高和澄 邁，南至東南靠瓊中和白沙，西南與昌江接壤。陸地面積 3265 平方 公里,人口 98.91 萬人，轄 17 個(gè)鎮(zhèn)，262 個(gè)村（居）委會(huì)，境內(nèi)有 10 個(gè)國有農(nóng)場，市政府駐那大鎮(zhèn)。其是海南西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)、交通、通 信和文化中心，地處西部工業(yè)走廊核心區(qū)，位于境內(nèi)的洋浦經(jīng)濟(jì)開 發(fā)區(qū)是海南經(jīng)濟(jì)開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)，中國熱帶農(nóng)業(yè)科學(xué)院、華南熱帶 農(nóng)業(yè)大學(xué)設(shè)在市內(nèi)。市內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施及配套建設(shè)日臻完善新建和 改造城區(qū)道路 93.40 萬平方米，排水、給水、電力、電信、燃?xì)夤?網(wǎng)、消防等；交通便利，環(huán)島西線高速公路粵海鐵路西環(huán)線貫穿境 內(nèi)。 11 改革開放以來，富有開拓進(jìn)取精神的儋州人，不斷解放思想， 實(shí)事求是，與時(shí)俱進(jìn)，努力開創(chuàng)儋州發(fā)展新局面，全市的經(jīng)濟(jì)和社 會(huì)各項(xiàng)事業(yè)建設(shè)取得了令人矚目的成就，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，先 后獲得 了“全國農(nóng)業(yè)百強(qiáng)市”、“全國衛(wèi)生城市”、“全國文明示范市”、 “全國城市環(huán)境綜合治理優(yōu)秀市”、“中國優(yōu)秀旅城市”、“全國詩 詞之鄉(xiāng)”、“中國楹聯(lián)之鄉(xiāng)”和“全國民間藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“全國園林 綠化先進(jìn)市”等榮譽(yù)稱號(hào)。2008 年在全球經(jīng)濟(jì)衰退的背景下，儋州 全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為平穩(wěn)，全市生產(chǎn)總值完成 88.3 億元，比上年增長 7.2%。其中：第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值為 48.2 億元，增長 8.7%，增幅同比 上升 1.2 個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)總值 14.3 億元，減少 5.5%(工業(yè)增加 值 10.3 億元,減少 4.0%)，增幅同比下降 40.6 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè) 總值為 25.8 億元，增長 12.5%,增幅同比上升 0.7 個(gè)百分點(diǎn)。地方財(cái) 政一般預(yù)算收入 2.68 億元，增長 16.8%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11263 元，增長 18.2%；農(nóng)民人均純收入 4524 元，增長 12.5%。 “十一五”時(shí)期是海南發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，是壯大支柱產(chǎn)業(yè)、 夯實(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、增加經(jīng)濟(jì)總量、提升綜合實(shí)力、凸顯體制創(chuàng)新特色、 樹立開放新形象、構(gòu)建和諧海南的關(guān)鍵時(shí)期；也是儋州向中等城市邁 進(jìn)、構(gòu)建瓊西經(jīng)濟(jì)文化中心、實(shí)現(xiàn)跨躍式發(fā)展的重要階段。儋州市 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要提出了今后 5 年我市經(jīng) 濟(jì)社會(huì)的發(fā)展思路、指導(dǎo)原則、戰(zhàn)略目標(biāo)、發(fā)展重點(diǎn)，明確了“十一 五”時(shí)期儋州的功能定位、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和扶持政策?！笆晃濉睍r(shí)期儋 12 州市將面臨有利的發(fā)展環(huán)境。中國東盟自由貿(mào)易區(qū)(10+1)的建設(shè)、 泛珠三角“9+2”區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)合，有利于儋州吸引外資、參與區(qū)域經(jīng) 濟(jì)的合作與分工；海南實(shí)施“南北帶動(dòng)，兩翼推進(jìn)，發(fā)展周邊，扶持 中間”的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略思路及洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大項(xiàng)目的建設(shè)，為儋州 加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了新的機(jī)遇和空間；隨著海南省西部工業(yè)走廊建設(shè) 和城市化進(jìn)程的加快，西環(huán)鐵路貨運(yùn)、客運(yùn)相繼運(yùn)營，儋州作為瓊西 中心城市、重要交通樞紐和西部商品集散地的地位日益凸顯，為儋州 加快發(fā)展旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)提供機(jī)遇；借助中國熱帶農(nóng)業(yè)科 學(xué)院、華南熱帶農(nóng)業(yè)大學(xué)的科教實(shí)力，依托“海南儋州(國家)農(nóng)業(yè)科 技園區(qū)”平臺(tái)，提升熱帶農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平，為發(fā)展本地高新技術(shù)農(nóng)業(yè) 提供技術(shù)和人才資源保障。依托那大市區(qū)、洋浦港口、西線鐵路，優(yōu) 化產(chǎn)業(yè)空間布局，構(gòu)建“一線五區(qū)”的工業(yè)布局總體框架，逐步形成 具有區(qū)域特色、層次分明、梯度推進(jìn)的格局。發(fā)揮儋州瓊西中心城市 的效應(yīng)，培育與發(fā)展城市新區(qū)，完善城市功能，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮。加速 熱農(nóng)院校、蘭洋、西聯(lián)、南豐的交通、水電建設(shè)，增強(qiáng)它們與那大城 區(qū)的聯(lián)結(jié)，作為那大的城鎮(zhèn)延伸點(diǎn)，形成以那大(含“熱農(nóng)院?！?、 蘭洋、西聯(lián))為中心，包括和慶、大成、南豐 3 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，蘭洋、西聯(lián)、 西流、西培、西華、西慶 6 個(gè)國營農(nóng)場的集鎮(zhèn)群。以發(fā)展高新技術(shù)工 業(yè)、食品工業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)、商貿(mào)、農(nóng)業(yè)科技教育為主的綜合性區(qū)域， 建設(shè)成為全市的政治、文化、商貿(mào)中心區(qū)。 本項(xiàng)目就是在這樣的環(huán)境背景下提出建設(shè)的。 13 2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目建設(shè)的必要性 2.2.1 加快城市建設(shè)，率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略選擇加快城市建設(shè)，率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略選擇 黨的十六大報(bào)告提出， “有條件的地方可以發(fā)展得更快一些”。儋 州市作為海南省西部地區(qū)最大市縣之一，是西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)、交通、 通信和文化中心，地處西部工業(yè)走廊核心區(qū)，洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于 其境內(nèi)，可謂是海南省有條件建設(shè)發(fā)展得更快些的地方。城市發(fā)展 的成功經(jīng)驗(yàn)表明，加快城市化進(jìn)程，不僅是擴(kuò)大消費(fèi)需求，拉動(dòng)經(jīng) 濟(jì)增長的有效途徑，也是提高人民收入，改善生活質(zhì)量的重要舉措； 加快城市化進(jìn)程，增強(qiáng)中心城市的內(nèi)聚力和輻射力，擴(kuò)大城區(qū)人口 規(guī)模和地域規(guī)模，大幅度提高儋州市的城市化水平。 2.2.2 加快城市建設(shè)，擴(kuò)大對外開放的現(xiàn)實(shí)需要加快城市建設(shè)，擴(kuò)大對外開放的現(xiàn)實(shí)需要 “未雨綢繆、超前謀劃”是一個(gè)城市城市化建設(shè)規(guī)劃發(fā)展必須具 備的戰(zhàn)略手段。城市作為接受經(jīng)濟(jì)輻射和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要載體，更 應(yīng)超前應(yīng)對，加快建設(shè)。如果我們不加快推進(jìn)城市建設(shè)，在基礎(chǔ)條 件上落后于周邊地區(qū)，就會(huì)影響與先進(jìn)地區(qū)、先進(jìn)省份乃至國際化 都市、區(qū)域接軌進(jìn)程，就會(huì)在激烈的區(qū)域競爭中陷入被動(dòng)。因此必 須完善城市基礎(chǔ)設(shè)施及其配套建設(shè)，加快城市建設(shè)步伐，擴(kuò)大對外 開放，讓當(dāng)?shù)嘏c外界充分接觸，信息順暢交通。 2.2.3 加快城市建設(shè)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，提升區(qū)域競爭力的重要舉加快城市建設(shè)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，提升區(qū)域競爭力的重要舉 措措 城市發(fā)展史告訴我們，城市的發(fā)展不僅僅是城區(qū)范圍的發(fā)展， 而且是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭和重點(diǎn)。在新的形勢下，哪個(gè)地區(qū)城市 14 的改革力度大、發(fā)展快，哪個(gè)地區(qū)城市的集聚、輻射功能就強(qiáng)，對 內(nèi)凝聚力和對外吸引力就大，對本地區(qū)改革開放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的 導(dǎo)向作用和帶動(dòng)作用就顯著。事實(shí)表明，沒有城市建設(shè)的快速推進(jìn)， 就不可能有經(jīng)濟(jì)的高位起跳。只有不斷地推進(jìn)城市建設(shè)，不斷地放 大城市功能，才能集聚更多的人氣，才能帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康 發(fā)展。我們必須順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，強(qiáng)勢推進(jìn)城市化進(jìn)程，奮力 刷新城市面貌，提升城市綜合競爭力，以在日趨激烈的區(qū)域經(jīng)濟(jì)競 爭中贏得主動(dòng)，搶得先機(jī)，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。 2.2.4 加快城市建設(shè)，提升城市形象，營造一流投資環(huán)境的必然加快城市建設(shè)，提升城市形象，營造一流投資環(huán)境的必然 要求要求 城市化水平體現(xiàn)了一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，體現(xiàn)了一個(gè)地區(qū)的外 在形象，也體現(xiàn)了一個(gè)地區(qū)的投資環(huán)境。人民生活是否殷實(shí)，居住 環(huán)境是否適宜，創(chuàng)業(yè)氛圍是否濃烈，人氣商機(jī)是否旺盛，投資經(jīng)商 是否安全，都通過城市這一窗口得以展示。城市化不是簡單意義上 的人口向城市集中，而是生產(chǎn)、生活方式的城市化，體現(xiàn)著社會(huì)較 高的發(fā)展水平。城市作為人民群眾生產(chǎn)和生產(chǎn)的中心，發(fā)揮著集聚 和配置功能，使人口向城市集中，企業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中，人群向舒 適的環(huán)境集中。城市建設(shè)，就是解決城區(qū)功能布局不盡合理、定位 不盡科學(xué)、人居環(huán)境不盡理想等問題，努力使整個(gè)城市的環(huán)境得到 重構(gòu)，形象得到重塑。通過加快城市建設(shè)步伐，以不斷完善城市綜 合服務(wù)功能，創(chuàng)造一個(gè)投資者安心、放心、舒心的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，真正 把儋州市建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、人盡其才、物盡其用、地 15 盡其利的最適宜創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化城市。 因此，為了營造儋州市一流的人居和創(chuàng)業(yè)環(huán)境，全力打造嶄新 的城市形象，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展，瓊海市各級(jí)政府、社 會(huì)有識(shí)之士應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢，面向新世紀(jì)、迎接新挑戰(zhàn)、謀求新發(fā)展。 全力推進(jìn)瓊海市城市化進(jìn)程步伐。 綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)是適時(shí)的，也是必要的。 第三章第三章 市場分析及建設(shè)規(guī)模市場分析及建設(shè)規(guī)模 3.1 市場分析市場分析 儋州作為海南西部中心城市，必須統(tǒng)籌城鄉(xiāng)規(guī)劃，扎實(shí)推進(jìn)城 市建設(shè)，不斷完善城市功能和農(nóng)村發(fā)展條件，切實(shí)把儋州打造成為 獨(dú)具魅力的“綠城” 、 “水城” 、 “文化之城” 。按儋州市“十一五”發(fā) 展總體規(guī)劃要求，實(shí)現(xiàn)其總目標(biāo)，需實(shí)現(xiàn)下面具體各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)目標(biāo)： 1、培育和發(fā)展西部旅游經(jīng)濟(jì)、輻射帶動(dòng)西部其它地區(qū)的旅游業(yè) 發(fā)展。加大旅游宣傳促銷力度，積極參加國內(nèi)各種旅游產(chǎn)品展覽會(huì) 和交易會(huì)，充分利用各種新聞媒體，大力宣傳儋州旅游資源，優(yōu)化 旅游營銷策略，培育有儋州特色的度假休閑旅游市場，突出“生態(tài) 16 旅游” 、 “科普文化旅游” 、 “觀景旅游”等特色，建設(shè)高水平旅游精 品景區(qū)，打造儋州旅游品牌，建設(shè)“最佳中國旅游城市” 。到 2010 年，全市接待國內(nèi)外游客 56 萬人次，年均增長 9%，旅游營業(yè)收入 3 億元，年均增長 9.6%。 2進(jìn)一步加大旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和特色旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，優(yōu)化儋 州南部旅游景點(diǎn)，開發(fā)北部旅游資源。 “十一五”期間要形成南區(qū)、 北區(qū)兩個(gè)版塊旅游線路，即以那大為中心，蘭洋溫泉、那大夜景、 松濤水庫、熱帶植物園（儋州國家農(nóng)業(yè)科技園觀光區(qū)） 、石花水洞、 蓮花嶺國家森林公園、花果山旅游等景點(diǎn)為南區(qū)；以東坡書院、中 和古城為中心，鷺鷥天堂、千年古鹽田、光村銀灘渡假休閑和峨蔓 濱海旅游等為北區(qū)；建設(shè)五星級(jí)和四星級(jí)賓館、酒店各 2 家、1-2 個(gè)高爾夫球場。 3發(fā)揮旅游業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)，推動(dòng)餐飲、物流等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，加快發(fā)展現(xiàn)代物流、交通運(yùn)輸、信息 服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展教育培訓(xùn)、文化娛樂、體育健身、醫(yī)療保健 和休閑服務(wù)等產(chǎn)業(yè)。培育發(fā)展技術(shù)服務(wù)、法律服務(wù)、會(huì)計(jì)服務(wù)等中 介服務(wù)業(yè)，提高中介服務(wù)業(yè)專業(yè)化、社會(huì)化和市場化程度，為各類 市場主體提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 4積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。以優(yōu)化結(jié)構(gòu)、改善供給、規(guī)范交易為重 點(diǎn)，加強(qiáng)對土地市場調(diào)控，在那大東南面規(guī)劃發(fā)展中低檔居住商品 房區(qū)域；東北面及“熱農(nóng)院校”周邊為中高檔居住商品房區(qū)域；西 北面為商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域。白馬井、東成、木棠、雅星（八一）等重 17 點(diǎn)鎮(zhèn)劃出適當(dāng)?shù)耐恋亻_發(fā)房地產(chǎn)。加強(qiáng)對大型商貿(mào)設(shè)施建設(shè)的規(guī)劃， 加快火車站物流中心區(qū)的建設(shè)速度；統(tǒng)籌各類專業(yè)批發(fā)市場和商業(yè) 餐飲網(wǎng)點(diǎn)布局，形成功能明確、特色突出、布局集中、經(jīng)營規(guī)范的 步行街、美食街等。 5加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，繁榮小城鎮(zhèn) 經(jīng)濟(jì)，通過小城鎮(zhèn)建設(shè)和移民搬遷，引導(dǎo)更多的農(nóng)民進(jìn)入小城鎮(zhèn)， 擴(kuò)大農(nóng)民就業(yè)空間，拓寬農(nóng)民增收渠道，逐步形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口 聚集、市場擴(kuò)大的良性互動(dòng)機(jī)制，增強(qiáng)小城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村人口、促進(jìn) 非農(nóng)就業(yè)、帶動(dòng)農(nóng)村發(fā)展。2010 年，全市城鎮(zhèn)人口達(dá)到 43 萬人， 城鎮(zhèn)人口比例達(dá)到 45%。 從上述諸多方面發(fā)展的情況來看，儋州的城鎮(zhèn)化水平要從目前 的水平提高到 2010 年 53%，實(shí)現(xiàn)“十一五”總體規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，還 需要加大儋州市那大鎮(zhèn)主城區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大建設(shè)、儲(chǔ)備 城市建設(shè)用地，加大招商引資力度，吸納優(yōu)秀人才，提高城市人口 比重，繼續(xù)加快推進(jìn)儋州市城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐。那大城區(qū)是儋州市政 治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，是該市甚至海南島西北部區(qū)域農(nóng)副產(chǎn)品集散 地和商貿(mào)重鎮(zhèn)，是海南省旅游西線重要的中間休憩節(jié)點(diǎn)，其可謂是 集區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢以及交通等優(yōu)勢等一體的海南省主要城市之 一。但其建成區(qū)規(guī)模較小，人口不多，要與市委市政府提出的實(shí)施 儋州城市化建設(shè)戰(zhàn)略目標(biāo)相吻合，要與城市總體規(guī)劃相銜接，就必 須把符合城市規(guī)劃用地的非城市建設(shè)用地通過合法手段轉(zhuǎn)換為城市 建設(shè)用地，并搞好其交通、給排水、電力通訊、通氣消防等基礎(chǔ)設(shè) 18 施及其配套設(shè)施建設(shè)。給外來者營造方便、舒適、良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境， 給人們創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、基礎(chǔ)設(shè)施完善的居住環(huán)境。 目前，擬建項(xiàng)目土地利用類型為耕地、園地、林地和養(yǎng)殖水面 等農(nóng)用地以及已屬于建設(shè)用地的村莊用地。為了順應(yīng)城市建設(shè)發(fā)展 需要，必須把規(guī)劃范圍內(nèi)土地利用類型轉(zhuǎn)換其用地性質(zhì)，即農(nóng)用地 轉(zhuǎn)換為高利用價(jià)值的城市建設(shè)用地，已是建設(shè)用地的土地利用類型 將其轉(zhuǎn)換為更高價(jià)值的建設(shè)用地。 3.2 建設(shè)規(guī)模建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目主要是把農(nóng)用地和村莊用地建設(shè)成為高利用價(jià)植的城市 建設(shè)用地。建成后，儋州市那大主城區(qū)將增加集居住、商貿(mào)和文體 等用途于一體的城市建設(shè)用地，面積達(dá)2062畝。建設(shè)內(nèi)容地塊區(qū)域 道路工程（城市次干道、支路） 、室外給排水工程（給水管、雨水管、 污水管） 、電力工程（含道路照明） 、電信工程以及區(qū)內(nèi)建（構(gòu)）物 拆除、區(qū)內(nèi)場地地塊平整工程等。 19 第四章第四章 項(xiàng)目選址及其建設(shè)條件項(xiàng)目選址及其建設(shè)條件 4.1 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目共收儲(chǔ)土地 3 宗，園地路南側(cè)、文化路東側(cè)兩宗地，一 宗北靠西部中心醫(yī)院，面積 498 畝；一宗北靠市人民廣場，面積 654 畝；站前地區(qū)一宗，面積 910 畝；一共收儲(chǔ)面積 2062 畝。詳見 有關(guān)圖件。 4.2 項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)條件建設(shè)條件 4.2.14.2.1 自然條件自然條件 1、地形、地貌及地震情況 儋州市地勢由東南向西北傾斜，丘陵占 77%，平原占 23%。平 原為分布于中部的河流沖積平原和西北部沿海的海積平原。境內(nèi)有 大小山嶺 160 座，多在東南部，南部的紗帽嶺海拔 752 m，是境內(nèi) 20 最高點(diǎn)。儋州市境內(nèi)分布的大斷裂主要有王五文教大斷裂、從化 陽江斷裂和儋州萬寧斷裂，具有發(fā)生中強(qiáng)以上地震活動(dòng)的背景， 1999 年發(fā)生的萬寧近海 5.1 級(jí)地震就位于儋州萬寧斷裂上。境內(nèi)未 發(fā)生過 3 級(jí)以上地震活動(dòng)，陸地地震活動(dòng)較少。根據(jù)海南省地震 烈度區(qū)劃圖（1990） ，儋州市地震基本烈度為度。 2、氣象 項(xiàng)目所在區(qū)域靠近“西北部丘陵半濕潤、輕冷害、輕風(fēng)害氣候 區(qū)” 。多年平均氣溫 23.40C，年內(nèi)平均氣溫最高月份為 6、7 月，可 達(dá) 27.70C，最低月份為 1 月，平均溫度為 170C，歷年絕對高溫 38.90C，絕對低溫 6.70C；年平均降雨量 1766.2mm，干濕季分明， 510 月為雨季，雨季月降雨量平均在 100mm 以上，雨季降雨量占 全年總降雨量的 85%左右。11 月至翌年 4 月為旱季，其間降雨量僅 占全年總降雨量的 15%左右；常年風(fēng)力 23 級(jí)，48 月吹偏南風(fēng)為 主，9 月至翌年 3 月多為東北風(fēng)，臺(tái)風(fēng)影響為全省較少、較輕地區(qū)。 3、工程地質(zhì)條件 從地質(zhì)構(gòu)造上看，儋州市處于瓊北斷陷和瓊中海西褶皺帶的西 部。受地質(zhì)構(gòu)造控制，以王五文教斷裂為界，分為南北兩個(gè)不同的 區(qū)域：北區(qū)為地勢低緩的平原，地表為第四紀(jì)火山巖和沖洪積、海 積地層覆蓋，南區(qū)地貌單元主要由古生代淺變質(zhì)巖和花崗巖等基巖 組成。項(xiàng)目所在為南區(qū)，為花崗巖等基巖，適于本工程建設(shè)。 4.2.24.2.2 項(xiàng)目所在地區(qū)的基本情況項(xiàng)目所在地區(qū)的基本情況 21 1、儋州市概況 儋州市位于海南島西北部，地理坐標(biāo)為北緯 1911-19 52，東經(jīng) 10856-10946，東鄰臨高、澄邁兩縣。東南與 瓊中縣相連，南界白沙縣，西南與昌江縣接壤，西北部和北部瀕臨 北部灣,與越南民主共和國北部和廣西壯族自治區(qū)隔海相望。面積 3269 平方公里，約占全省面積的 10%。人口 665542 人，轄 21 個(gè)鎮(zhèn) 5 個(gè)鄉(xiāng)，225 個(gè)管理區(qū)，1508 個(gè)自然村。境內(nèi)有 10 個(gè)國營農(nóng)場和中 外聞名的洋埔經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。市政府駐那大鎮(zhèn)、距?？谑?139 公里、 三亞市 284 公里。海榆西線公路橫貫市境，境內(nèi)有支線公路 235 條， 通車?yán)锍踢_(dá) 1574 公里，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部通車，每天有班車直達(dá)廣州和省 內(nèi)各市縣。是海南省西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化中心和交通樞紐，為國家及 高新技術(shù)密集區(qū)。市境內(nèi)有著名的中國熱帶農(nóng)業(yè)科學(xué)院和華南熱帶 農(nóng)業(yè)大學(xué)，簡稱“兩院” ，有特區(qū)中的特區(qū)洋埔經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 悠久的歷史給儋州市留下了眾多古跡，且多為宋代以前的古跡， 如漢代伏波井、中和古鎮(zhèn)、東坡書院等。尤其是北宋大文學(xué)家蘇東 坡謫居儋州三年間，講學(xué)明道，使儋州教化日興， “書聲瑯瑯，弦歌 四起” 。海內(nèi)外名士接踵而來，從師東坡。儋州在此時(shí)成為了全島文 化的中心，也培養(yǎng)了民眾尊師重教的傳統(tǒng)。蘇東坡北歸九年后，儋 人符確成為海南第一個(gè)進(jìn)士。此后，儋州人才輩出，名聲遠(yuǎn)播，在 海南歷史上曾發(fā)生過深遠(yuǎn)的影響。 儋州民風(fēng)淳厚粗獷，古風(fēng)猶存。 在蘇東坡帶來的良好的文化氛圍影響下，這里的人民愛好吟詩作對， 使儋州素有“詩鄉(xiāng)歌海”之稱，有許多民間詩社。 22 儋州山清水秀，有豐富的自然資源和旅游資源。儋州市的森林 資源居全省首位，擁有森林面積 1 萬公頃。珍稀樹種資源更是首屈 一指，僅華南熱作兩院植物園就保存有上千個(gè)珍貴樹種。儋州著名 的旅游景點(diǎn)的東坡書院、熱帶植物園、藍(lán)洋溫泉、光村銀灘，還有 一批待開發(fā)的旅游資源。儋州方言繁雜，有客家話、粵語、軍話、 村話、臨高話、黎話等方言，反映了海南移民的特色，也展現(xiàn)了與 東部迥異的民俗風(fēng)情。 近年來，儋州市曾被評(píng)為“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市” 、 “全國衛(wèi)生城市” 、 “全國文明示范市” 。 2、資源狀況 儋州既有豐富的自然資源，又有良好的投資環(huán)境。水源豐富， 年降雨量一千八百到二千毫米，境內(nèi)的松濤水庫容量三十一點(diǎn)九億 立方米，水利灌溉條件好；礦產(chǎn)資源豐富，蘊(yùn)藏豐富且可開采的石 英砂、花崗巖、玄武巖、重晶石等十多種礦產(chǎn)；土地肥沃寬闊，氣 溫和，年均氣溫 23.3,受臺(tái)風(fēng)影響少而輕,適宜種植各種熱帶水果、 名貴花卉及南藥等中藥材，具備發(fā)展熱帶高效農(nóng)業(yè)的優(yōu)越條件；海 岸線長二百二十五公里，港灣眾多，淺海和灘涂面積達(dá)三十萬畝， 水質(zhì)好，海水養(yǎng)殖和海洋捕撈前景廣闊；旅游資源得天獨(dú)厚，國家 級(jí)重點(diǎn)文物東坡書院及蘭洋溫泉、兩院熱帶植物園、 “八一”通天園、 蓮花山觀音洞、松濤水庫、蘭洋溫泉國家森林公園已成為或逐漸成 為海南的旅游熱門景點(diǎn)。 3、基礎(chǔ)設(shè)施 23 交通運(yùn)輸：擁有洋浦港等天然深水良港，環(huán)島西線高速公路、 粵海鐵路（在儋州市設(shè)有那大、八一兩個(gè)站）貫穿境內(nèi)，交通發(fā)達(dá)， 已形成水陸交通網(wǎng)絡(luò)，是海南西部的交通樞紐和連接內(nèi)陸、通往東 南亞地區(qū)的橋梁。 城市建設(shè)設(shè)施：擁有設(shè)計(jì)能力為日供水 20 萬噸的自來水廠，現(xiàn) 已啟動(dòng)運(yùn)營 10 萬噸生產(chǎn)線，完全可以滿足工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和生活需要。 城市供氣管網(wǎng)已經(jīng)開通，年供氣量可達(dá) 2567.6 萬立方米。 電力：儋州電力建設(shè)超前于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。電網(wǎng)覆蓋儋州、 東方、昌江、白沙、臨高等 5 個(gè)市縣，可滿足大工業(yè)開發(fā)建設(shè)用電 的需要。 通信：通信便捷。全市通信網(wǎng)絡(luò)遍及各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。目前，全市交 換機(jī)容量達(dá) 15.75 萬門，移動(dòng)電話用戶 6 萬戶，并已開通網(wǎng)絡(luò)寬帶。 投資環(huán)境寬松，服務(wù)周到有效。市政府致力于投資軟環(huán)境的建 設(shè)，努力“創(chuàng)建學(xué)習(xí)型機(jī)關(guān)，轉(zhuǎn)變政府職能，轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，提高 行政效率，提高服務(wù)質(zhì)量” 。牢固樹立“企業(yè)好、政府就好；全心全 意為人民服務(wù)，全心全意為企業(yè)服務(wù)；把企業(yè)的事當(dāng)作自己的事來 辦，讓投資者發(fā)財(cái)，求儋州發(fā)展”的理念。市政府承諾為企業(yè)提供 安定和諧的社會(huì)秩序、快捷便利的辦事渠道、周到有效的協(xié)調(diào)服務(wù)、 整潔優(yōu)美的周邊環(huán)境、公平公正的競爭條件。成立了市行政服務(wù)監(jiān) 督中心，集中政府二十多個(gè)職能部門聯(lián)合辦公，為投資者提供“一 站式”方便快捷的服務(wù)；對項(xiàng)目籌建、在建及生產(chǎn)建設(shè)過程中遇到 24 的各種困難和問題全程跟蹤協(xié)調(diào)服務(wù)，切實(shí)為投資者排憂解難，真 正以儋州人的誠心熱心換來投資者的稱心放心。 第五章第五章 建設(shè)方案建設(shè)方案 5.1 方案綜述方案綜述 儋州市經(jīng)營城市意識(shí)日益加強(qiáng)，市政府將牢牢把住掌控土地這 一第一生產(chǎn)資料，大力挖掘存量土地潛力，強(qiáng)力推進(jìn)城市更新改造， 加大重點(diǎn)地區(qū)和重點(diǎn)項(xiàng)目的土地儲(chǔ)備整備力度，優(yōu)先推動(dòng)對全市發(fā) 展具有戰(zhàn)略意義的重點(diǎn)地區(qū)的土地整備工作，對居住、商業(yè)服務(wù)業(yè) 設(shè)施、產(chǎn)業(yè)以及公共配套和交通市政設(shè)施項(xiàng)目中用地條件不成熟的 地塊，提前開展土地整備工作。通過加大投入，搞好基礎(chǔ)設(shè)施配套 建設(shè)；按照規(guī)劃策劃項(xiàng)目，經(jīng)營土地，促進(jìn)土地升值，獲取利益， 25 推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本項(xiàng)目擬在那大城區(qū)收儲(chǔ)土地 2062 畝，將收購 集中起來的土地進(jìn)行開發(fā)和再開發(fā)，通過拆遷、平整、歸并整理和 基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，形成可供出讓和出租的“熟地”。根據(jù)社會(huì)發(fā) 展、城市規(guī)劃和供地計(jì)劃，有計(jì)劃地將儲(chǔ)備土地出讓和出租，具體 方案為 2009 年出讓 500 畝、2010 年出讓 300 畝、2011 年-2015 年 各出讓 200 畝、2016 年出讓 262 畝，出讓方式上采用市場化程度較 高的招標(biāo)、拍賣和掛牌方式。 5.2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 建設(shè)內(nèi)容為地塊區(qū)域道路工程（城市次干道、支路） 、室外給排 水工程（給水管、雨水管、污水管） 、電力工程（含道路照明） 、電 信工程以及區(qū)內(nèi)建（構(gòu)）物拆除、區(qū)內(nèi)場地土地平整工程等。 5.3 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的基本要求項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的基本要求 擬建項(xiàng)目區(qū)占地 2062 畝，其建設(shè)的目的在于把原來位于城區(qū)規(guī) 劃建設(shè)范圍內(nèi)的園地、林地等農(nóng)用地以及少部分村莊用地開發(fā)建設(shè)、 轉(zhuǎn)換成為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，成為體育用地、居住用地、市場用地和商 業(yè)金融和城市道路用地。因此，綜合考慮儋州市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨 向，以及儋州市生態(tài)環(huán)境需要等要求，結(jié)合儋州市城市總體規(guī)劃， 對該地塊建設(shè)內(nèi)容以及規(guī)模加以控制。 5.3.3 土地供應(yīng)方案土地供應(yīng)方案 為最大限度實(shí)現(xiàn)儋州市土地價(jià)值，確保儋州市城市發(fā)展資金持 26 續(xù)穩(wěn)定，儋州市政府根據(jù)當(dāng)年項(xiàng)目建設(shè)資本金、土地儲(chǔ)備資金及貸 款還本付息的需要擬定土地出讓計(jì)劃。根據(jù)那大城區(qū) 3 個(gè)片區(qū)基礎(chǔ) 設(shè)施開發(fā)進(jìn)程，土地出讓同步（或滯后）于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的進(jìn) 程。具體土地出讓時(shí)序如下：具體方案為 2009 年出讓 500 畝、2010 年出讓 300 畝、2011 年-2015 年各出讓 200 畝、2016 年出讓 262 畝。 土地出讓價(jià)格予以那大城區(qū)現(xiàn)有土地出讓價(jià)格為基準(zhǔn)，考慮未 來十年是那大市加快城市發(fā)展的主要時(shí)期，預(yù)測前六年土地出讓價(jià) 格每年遞增 10%，第七年之后土地出讓價(jià)格保持不變。 第六章第六章 環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù) 6.1 項(xiàng)目地址與環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目地址與環(huán)境現(xiàn)狀 本項(xiàng)目共收儲(chǔ)土地 3 宗，分別位于那大鎮(zhèn)園地路南側(cè)、文化路 東側(cè)兩宗地，一宗北靠西部中心醫(yī)院，面積 498 畝；一宗北靠市人 民廣場，面積 654 畝；站前地區(qū)一宗，面積 910 畝；一共收儲(chǔ)面積 2062 畝。 項(xiàng)目各宗地塊周邊無工業(yè)污染，總體環(huán)境條件良好，大氣質(zhì)量 27 優(yōu)良。空氣質(zhì)量達(dá)到環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GB30951996 的一級(jí)標(biāo) 準(zhǔn)。噪聲達(dá)到城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)GB3096-93 的 I 類標(biāo)準(zhǔn)。 6.2 項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響 1、平整和挖填方時(shí)，所產(chǎn)生的粉塵，機(jī)械作業(yè)時(shí)的噪聲，廢氣 對周圍環(huán)境的污染與影響。包括：土地平整、道路、工程管線（給 水、排污、電力、電信、消防）等鋪設(shè)。 2、開挖與填方對生態(tài)環(huán)境，自然植被的破壞與影響； 3、填方、取土、棄土對農(nóng)業(yè)資源、土壤耕作條件的影響； 4、工地廢棄物對城區(qū)交通、環(huán)境衛(wèi)生、市容市貌的影響； 5、取土、石沙、礫料對坡面植被、河道流向及水環(huán)境的污染與 影響。 6.3 環(huán)境保護(hù)治理方案環(huán)境保護(hù)治理方案 1、區(qū)域噪聲控制指標(biāo)： 噪聲的取值范圍：晝 60dB 夜55dB 2、施工中應(yīng)盡可能選擇低噪聲施工機(jī)械及施工方法，并做好施 工機(jī)械的保養(yǎng)和維護(hù)，使其運(yùn)行良好，降低噪聲。 3、夜間不施工減少影響，如因連續(xù)作業(yè)確需在夜間施工，應(yīng)在 開工前報(bào)當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門批準(zhǔn)，并公告居民，以便取得諒解。 4、施工場地如施工營地、料場、材料預(yù)制場地的位置要遠(yuǎn)離居 民生活區(qū)，避免物料運(yùn)輸、裝卸產(chǎn)生的噪聲對周邊環(huán)境敏感點(diǎn)的攏 28 動(dòng)。要求上述場地必須布設(shè)在周邊 200m 范圍內(nèi)無居民區(qū)。 5、施工場地、施工道路的揚(yáng)塵可用灑水和清掃措施予以抑止。 另 外，運(yùn)輸材料時(shí)最好被覆，避免敞開式運(yùn)輸；石灰、吵等堆場盡 可能不要露天堆放，如不得不敞開堆放，應(yīng)對其進(jìn)行灑水、提高表 面含水率，也能起到抑塵的效果。 6、施工中產(chǎn)生的建筑垃圾、棄土石、施工營地生活垃圾需定點(diǎn) 堆放，及時(shí)清理，不得隨意占用未征土地。對于挖方中熟土，盡量 可作為道路綠化用土，暫時(shí)選擇恰當(dāng)?shù)奈恢枚逊?，堆放時(shí)須加蓋塑 料蓬布，避免雨中沖刷帶來的水土流失，同時(shí)保持土壤的養(yǎng)分。運(yùn) 輸、施工機(jī)械油污應(yīng)集中處理，揩擦有油污的廢棄物不得隨意丟棄， 應(yīng)集中收集，運(yùn)往垃圾處理場處理。 7、區(qū)域平整成后，環(huán)境衛(wèi)生、給排水、供電等設(shè)施，要做到合 理布置、力求美觀、隱蔽和園林化，便于以后實(shí)體建筑物的建設(shè)。 項(xiàng)目平整時(shí)所設(shè)置的暫時(shí)性公共廁所和垃圾收集場應(yīng)與周圍建筑物 的間距應(yīng)符合相關(guān)衛(wèi)生間距的要求城市環(huán)境衛(wèi)生設(shè)置標(biāo)準(zhǔn) （C5527-89）的有關(guān)規(guī)定。 8、在平整地塊區(qū)臨界處應(yīng)保證足夠的綠地或林地，調(diào)節(jié)和改善 城鎮(zhèn)的生態(tài)環(huán)境。綠化控制指標(biāo)，按儋州市城市總體規(guī)劃實(shí)施。 6.4 環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目建設(shè)只對土地進(jìn)行平整及基礎(chǔ)設(shè)施工程，建設(shè)施工期對 29 周邊環(huán)境影響較小，不會(huì)對周邊環(huán)境造成較大污染，運(yùn)營時(shí)亦可持 續(xù)保持生態(tài)平衡發(fā)展。 第七章第七章 工程招標(biāo)工程招標(biāo) 7.1 招標(biāo)原則招標(biāo)原則 所有工程的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等均應(yīng)采取公開招標(biāo)，其原則是： 委托招投標(biāo)辦公室編制標(biāo)底，標(biāo)底絕對保密；投標(biāo)單位要有相應(yīng)的 資質(zhì)，而且防止資質(zhì)高的投標(biāo)，交給資質(zhì)低的單位施工現(xiàn)象；評(píng)標(biāo) 活動(dòng)遵循公平、科學(xué)、擇優(yōu)的原則；采取“政府監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)理”的 原則，委托具有信譽(yù)的監(jiān)理公司或咨詢公司全權(quán)負(fù)責(zé)工程的質(zhì)量、 進(jìn)度和支付管理。 30 7.2 招標(biāo)范圍招標(biāo)范圍 工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、水電設(shè)備和主要建材采購。 7.3 招標(biāo)組織形式招標(biāo)組織形式 7.3.1 招標(biāo)組織形式招標(biāo)組織形式 由招標(biāo)單位儋州市城市建設(shè)投資有限公司組織建設(shè)項(xiàng)目組負(fù) 責(zé)組建，委托招標(biāo)。 7.3.2 組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成評(píng)標(biāo)委員會(huì) 1、評(píng)標(biāo)委員會(huì)由五人組成，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的專家不得少 于三分之二，其人員在中標(biāo)結(jié)果確定前保密。 2、評(píng)標(biāo)專家的條件： （1）從事相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域工作滿八年，且具有高級(jí)職稱。 （2）熟悉有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的法律法規(guī)，具有與招標(biāo)項(xiàng)目相關(guān)的實(shí) 踐經(jīng)驗(yàn)。 （3）能認(rèn)真、公正、誠實(shí)和廉潔的履行職責(zé)。 （4）遵守職業(yè)道德，對所提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。 7.4 招標(biāo)方式招標(biāo)方式 向社會(huì)公開招標(biāo)，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人。招 標(biāo)人所設(shè)標(biāo)底，在評(píng)標(biāo)時(shí)作參考。 31 第八章第八章 機(jī)構(gòu)設(shè)置及勞動(dòng)定員機(jī)構(gòu)設(shè)置及勞動(dòng)定員 8.1 組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員 本項(xiàng)目建設(shè)期間應(yīng)在儋州市城市建設(shè)投資有限公司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo) 下開展工作。成立一個(gè)項(xiàng)目管理小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程中的 決策、指揮、協(xié)調(diào)和管理等工作。項(xiàng)目承建單位可通過招標(biāo)方式選 取。 本著精干、節(jié)約、高效的原則，基本勞動(dòng)定員定為 3 人（不占 編制） ，由儋州市城市建設(shè)投資有限公司抽調(diào)擔(dān)任。項(xiàng)目實(shí)施階段可 32 以增加專業(yè)技術(shù)人員 2-5 人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體實(shí)施的監(jiān)督與管理。 8.2 建設(shè)管理建設(shè)管理 為加強(qiáng)項(xiàng)目的建設(shè)管理，建議建設(shè)單位采用如下管理辦法： 8.2.1 組織一支精干高效的管理隊(duì)伍組織一支精干高效的管理隊(duì)伍 項(xiàng)目采用業(yè)主負(fù)責(zé)制，管理機(jī)構(gòu)應(yīng)配備相應(yīng)的基本工具，各管 理部門協(xié)同配合，使管理機(jī)構(gòu)良好運(yùn)轉(zhuǎn)。 8.2.2 采用采用“政府監(jiān)督，社會(huì)監(jiān)理政府監(jiān)督，社會(huì)監(jiān)理”原則，切實(shí)實(shí)行招投標(biāo)辦法，原則，切實(shí)實(shí)行招投標(biāo)辦法， 引入競爭機(jī)制引入競爭機(jī)制 工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等應(yīng)采取公開招標(biāo)的辦法，委托招投標(biāo) 辦公室編制標(biāo)底，具有相應(yīng)資質(zhì)的單位參加招標(biāo)，以公正、客觀的 原則選擇相應(yīng)單位中標(biāo)。工程必須采用“政府監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)理”的原 則，委托具有相應(yīng)資質(zhì)并具有信譽(yù)的監(jiān)理公司或咨詢公司全權(quán)負(fù)責(zé) 工程的質(zhì)量、進(jìn)度、支付管理。 8.2.3 加強(qiáng)投資管理加強(qiáng)投資管理 工程款應(yīng)由業(yè)主實(shí)行?？顚Ｓ?，財(cái)務(wù)人員要把本項(xiàng)目的收支單 獨(dú)列帳，嚴(yán)格控制工程造價(jià)，以批復(fù)的概算作為控制依據(jù)。 8.2.4 加強(qiáng)組織與計(jì)劃加強(qiáng)組織與計(jì)劃 在施工過程中，應(yīng)加強(qiáng)組織與計(jì)劃工作。施工單位要加強(qiáng)施工 組織設(shè)計(jì)，充分考慮季節(jié)等不利因素對工程的影響，減少工程對周 圍環(huán)境的破壞，工程施工應(yīng)參加建筑保險(xiǎn)，降低工程的風(fēng)險(xiǎn)。 8.2.5 加強(qiáng)質(zhì)量、進(jìn)度、支付管理加強(qiáng)質(zhì)量、進(jìn)度、支付管理 33 監(jiān)理單位應(yīng)本著“嚴(yán)格監(jiān)理