南洋國際商城項目可行性研究報告.doc

xx國際sa、sb、sc區(qū)開發(fā)項目可行性研究報告xxxx置業(yè)發(fā)展有限公司二零一二年九月第一章 總 論1.1 項目總覽該項目地塊位于xxxx新區(qū)，長江路以南、北京路以西，規(guī)劃總用地面積為111.4437畝。該項目計劃投資興建集大型超市、百貨商場、酒店、公寓寫字樓、購物步行街、風情酒吧間、住宅及休閑娛樂于一體的商業(yè)主題公園,總建筑面積約27萬平方米，其中公建10余萬平方米、其余為住宅，計劃投資總額約為5.2億元人民幣。項目雄踞北京路商圈拓展核心，地處規(guī)劃中的xx南部城市副中心，占據(jù)2008年xx市政府“兩心”、“三軸”、“五片區(qū)”城市綜合發(fā)展的重點區(qū)域，在銅山新區(qū)區(qū)域內(nèi)擁有整體商業(yè)配置。全架空庭院式景觀、封閉式人車分流動向路線是公司經(jīng)過考察上海、杭州等全國較為知名的樓盤的基礎(chǔ)上，由上海晏子公司策劃、中國聯(lián)合工程公司上海設(shè)計研究院設(shè)計、上海耀河建設(shè)工程有限公司總承包建設(shè)。2008年10月開工建設(shè)，隨著我司項目建設(shè)的不斷加快，目前12棟住宅樓已售罄，部份一期業(yè)主已入住，沿街商鋪開盤即搶空。項目工程已進入掃尾階段。該項目欲導入5星級酒店（華美達）、銀行，超市、百貨業(yè)、商務辦公，這座唯一的10萬多平方米的商業(yè)配套項目會為項目提供超大的人氣入住量，成為銅山新區(qū)完善城市配套不可缺少的一個城市綜合體。該項目是銅山縣縣委、縣政府2008年城建八大類工程的頭號重點工程。項目自開工建設(shè)以來，得到了縣委、縣政府以及各部委辦局領(lǐng)導的大力支持和幫助。政府“邊開工建設(shè)邊辦手續(xù)”的政策、北京路開發(fā)管理辦公室“保姆式”的服務、相關(guān)部委辦局簡化辦事程序、縮短辦事時限是項目取得目前建設(shè)成果的強有力的基礎(chǔ)。南洋國際商城項目要做成全區(qū)商業(yè)氣氛最濃，人氣最旺，夜生活和服務管理最好的集購物、休閑娛樂、品牌特色一條街、高檔商業(yè)住宅的一個城市綜合體，成為現(xiàn)代服務業(yè)的集聚示范區(qū)。南洋國際商城的建設(shè)將是xx乃至淮海經(jīng)濟區(qū)唯一一家擁有10幾萬平方米的配套設(shè)施齊全、功能各異的商業(yè)綜合體。各地塊開發(fā)情況如下：1、住宅區(qū)概況項目住宅區(qū)總占地約42769平方米，地塊位于銅山新區(qū)中心商圈的中心地帶，主干道北京路的西側(cè)，長江路的南側(cè) ，與項目主體地塊相對獨立，共12棟小高層建筑組成共計 1086 套住宅， 住宅建筑面積：136815.8 商業(yè)建筑面積：12443.09 ，并配備 376 個停車位，該區(qū)一期已于 2012 年 5月 份正式交付使用，二期計劃于2013 年 1月 份交付使用。2、sa、sb、sc區(qū)概況93276sa占地約11128.1平方米，總建面積約39752平方米，規(guī)劃為1-4層裙樓為商業(yè)用房（超市、娛樂、餐飲和大型百貨），5-20為高級寫字樓。該寫字樓的導入為銅山新區(qū)唯一的高級的專業(yè)的寫字樓。該地塊目前的建設(shè)進入工程收尾階段，外立面已完成。sb占地約5324.5平方米，總建面積約9897平方米，規(guī)劃為1-5層裙樓為商業(yè)用房（超市、娛樂、餐飲和大型百貨），該地塊目前的建設(shè)進入工程收尾階段，外立面已完成。sc占地約6499.9平方米，總建面積約10727 萬平方米，規(guī)劃為1-5層裙樓為商業(yè)用房（超市、娛樂、餐飲和大型百貨），該地塊目前的建設(shè)進入工程收尾階段，外立面已完成。sd占地約8250.6平方米，總建面積約32900 萬平方米，規(guī)劃為1-20層的五星級酒店。正在與國際知名五星級酒店華美達洽談該項目的合作事宜。隨著五星級酒店的成功導入彌補新區(qū)該項業(yè)務的空白，同時提升整個項目的業(yè)態(tài)。該地塊目前的建設(shè)進入工程收尾階段，外立面已完成。第二章 項目投資環(huán)境分析2.1 銅山新區(qū)定位及規(guī)劃介紹1、地理位置創(chuàng)辦于1992年6月的銅山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，從一個縣辦自費開發(fā)的開發(fā)區(qū)起步，1993年被批準為省級開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積50平方公里，遠期規(guī)劃面積180平方公里，是江蘇省蘇北地區(qū)首批省級開發(fā)區(qū)之一，緊臨五省通衢的xx市?，F(xiàn)已成為xx地區(qū)對外開放的示范區(qū)、高檔住宅區(qū)，利用外資的集聚區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)。開發(fā)區(qū)嚴格遵循科學規(guī)律，融xx主城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和銅山縣城區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃于一體，按照建設(shè)現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、科教聚集區(qū)、繁華商貿(mào)區(qū)、高檔住宅區(qū)的定位，堅持高起點、高標準、富規(guī)劃、巧開發(fā)的原則，精心規(guī)劃設(shè)計，體現(xiàn)特色，完善功能，層次清晰，有序開發(fā)。 開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃的功能定位為：具有鮮明特色的國際化、現(xiàn)代化、生態(tài)型的xx南部主城區(qū)；一個以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高科技企業(yè)、高科技人才為支撐的經(jīng)濟園；一個與國際慣例接軌、與現(xiàn)代市場經(jīng)濟接軌的創(chuàng)業(yè)園；一個人與自然和諧共生的城郊休閑旅游生態(tài)園；一個人居環(huán)境清潔優(yōu)雅、文化氣息濃郁、充滿生機活力的文化園。從而描繪出了以高科技和現(xiàn)代先導產(chǎn)業(yè)為主體、融山、水、城、林于一體、功能齊全、設(shè)施配套的高科技花園新城、知識創(chuàng)新基地的宏偉藍圖。交通條件航空 銅山開發(fā)區(qū)距國家干線機場xx觀音機場約40公里。另外，南京祿口國際機場、上海浦東國際機場和虹橋機場在3至6小時車程內(nèi)。 海運 開發(fā)區(qū)距連云港港口190公里，全程高速，車程不到2小時。連云港與世界150多個國家的1000多個港口通航,連云港港已躋身中國主樞紐港 。連云港港區(qū)已建成30個泊位，10萬噸級散貨和1個第五代集裝箱泊位,其中萬噸級以上的25個，完成7萬噸級航道擴建,集裝箱運量50.2萬標箱,年吞吐能力為6000萬噸。公路 開發(fā)區(qū)內(nèi)3條高速、4條國道伴區(qū)而過，206國道、霍連高速穿區(qū)而過。 鐵路 京滬、隴海（連云港烏魯木齊）兩大干線在此交匯。京滬，隴海高速鐵路正在建設(shè)中，也將在此交匯。開發(fā)區(qū)內(nèi)有兩大貨運站。開發(fā)區(qū)距xx站僅12公里。區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施供水: 開發(fā)區(qū)自來水公司日供水能力為10萬噸。 供電、供熱:開發(fā)區(qū)建有21000kw熱電廠一座，可滿足區(qū)內(nèi)工業(yè)用汽熱負荷和單位、家庭采暖制冷需要。建有220kva、110kva、35kva變電站各一座，可實行雙回路供電。排污: 開發(fā)區(qū)污水處理廠于2005年底投產(chǎn)，一期污水處理能力為4萬噸/日，總能力為10萬噸/日。 通訊: 能提供程控電話、無線通訊、光纖接入、寬帶數(shù)據(jù)交換等各種通訊服務.區(qū)位優(yōu)勢 開發(fā)區(qū)距離xx市中心10公里。開發(fā)區(qū)濟南、鄭州、南京、合肥都在300公里左右，素有五省通衢之稱，距北京和上海600公里，開發(fā)區(qū)已納入北京、上海半日交通圈，能夠更好地承接北京、上海的輻射。開發(fā)區(qū)位于江蘇省東隴海經(jīng)濟帶和淮海經(jīng)濟圈的中心位置。資源優(yōu)勢 開發(fā)區(qū)所處地區(qū)是全國重要的煤炭產(chǎn)地、華東地區(qū)的電力基地，擁有煤炭、井鹽、鐵、鈦、大理石、石灰石等30多種礦產(chǎn)，儲量大、品位高。煤炭已探明儲量達39億噸以上，年產(chǎn)量2500多萬噸、占全省95%以上；井鹽儲量為220億噸、且品位很高，發(fā)展煤化工、鹽化工的資源條件十分優(yōu)越；石膏年開采能力500萬噸。國家糧棉生產(chǎn)基地坐落區(qū)內(nèi)，優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工出口基地，秸桿養(yǎng)畜示范區(qū)、林業(yè)科技開發(fā)試驗示范區(qū)和五大蔬菜產(chǎn)區(qū)之一，是中國銀杏之鄉(xiāng)、蘋果之鄉(xiāng)，全國四大膠合板加工基地之一、年產(chǎn)量占全國五分之一，農(nóng)副產(chǎn)品資源十分豐富。產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢 經(jīng)過十幾年的開發(fā)建設(shè)，開發(fā)區(qū)已形成三大產(chǎn)業(yè)（機械、車輛、電子），規(guī)模企業(yè)400余家，進區(qū)企業(yè)近千家。2.2 xx市宏觀經(jīng)濟情況2.2.1 城市定位江蘇三大都市圈： 南京、蘇錫常、xx xx都市圈是典型的省際邊緣型都市圈，設(shè)定范圍：核心為xx市，宿遷、宿州、淮北、棗莊、濟寧、商丘、連云港。 xx文化底蘊深厚，人杰地靈，英才輩出，今經(jīng)濟發(fā)展迅速，是江蘇最具投資發(fā)展活力的城市，也是中國最具發(fā)展?jié)摿Φ牡丶壋鞘兄弧Ｎ挥诮K西北部，蘇北最大城市，兵家必爭之地蘇、魯、豫、皖邊區(qū)組成的淮海經(jīng)濟區(qū)的中心五省通衢，水、陸、空交通樞紐發(fā)達四縣、二市、五區(qū)。面積11258平方公里，約1000萬人重工業(yè)城市經(jīng)濟總量全省第一中國歷史文化名城世界最大巖體壁畫（漢風新韻） 中國最大工程機械生產(chǎn)研發(fā)基地 中國大陸最佳商業(yè)城市十大經(jīng)濟活力城市中國十佳投資環(huán)境城市第二名本案所在2.2.2 規(guī)劃解讀xx的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是“東進、南擴、北造、西延”。未來xx城市空間發(fā)展布局框架為“雙心+五區(qū)”結(jié)構(gòu)，城市向東及東南方向發(fā)展，形成以雙心為核心、以綠化帶相隔離、以快速交通相連接的組團式城市結(jié)構(gòu)。 雙心：以淮海路和中山路地區(qū)為代表的城市旅游商業(yè)文化服務中心老城區(qū)；潘塘古黃河地區(qū)未來xx市的新區(qū)xx新區(qū)，也是城市的行政、商務中心。 五區(qū)：即城東新區(qū)、銅山新區(qū)、金山橋片區(qū)、壩山片區(qū)、九里山片區(qū)。 本案雄踞北京路商圈拓展核心，地處規(guī)劃中的xx南部城市副中心，占據(jù)2008年xx市政府“兩心”、“三軸”、“五片區(qū)”城市綜合發(fā)展的重點區(qū)域。 2.2.3 經(jīng)濟發(fā)展概況xx歷年gdp呈上升趨勢，2011年為3551.65億元，居全省首位。2012年一季度gdp850億元，實際增長13%，城市整體發(fā)展良好。 2.2.4 xx人均可支配收入xx歷年城鎮(zhèn)居民人均收入增加，2011年為19200元。2012年一季度，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5683元，同比增長15.9%，增速高于全省1.8個百分點。 小結(jié)：xx市文化底蘊深厚，經(jīng)濟發(fā)展迅速，整體人民生活富裕，經(jīng)濟名列省內(nèi)前茅，是全國聞名城市。在全國地級市中xx非常有發(fā)展活力，是投資者熱衷投資的區(qū)域之一。2011年，2012年xx被評為中國最宜居城市前50名，城市居民幸福指數(shù)也名列前茅。目前xx人均可支配收入達22758元/年/人，社會購買力強勁。而今xx正處于城市化進程加速階段，城市人口快速增長的高峰期，居民住房的剛性需求比較強烈，并且銅山新區(qū)分布5家高等院校及眾多的職業(yè)院校，流動人口較多，并且對住房的需求值也比較高。第三章 市場分析3.1 xx市土地市場情況3.1.1 土地市場分析年初以來，xx土地市場供應較為穩(wěn)定，但從供應土地性質(zhì)可以看出，經(jīng)營性用地供應主要以商業(yè)、辦公、文娛等性質(zhì)為主，商品住房用地供應相對稀缺。成交地塊分析：受國家宏觀調(diào)控影響，xx市土地供應結(jié)構(gòu)有所轉(zhuǎn)向，由較為單一的居住類用地供應轉(zhuǎn)向商業(yè)、商辦、文體、娛樂等復合型商業(yè)地產(chǎn)供地結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。同時，由于xx現(xiàn)有的商品住房庫存量及待開發(fā)量較大，不少開發(fā)商也開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。該現(xiàn)象一方面可以快速提升已有居住區(qū)域的商業(yè)配套水平，增強居住便利性；另一方面，也可以實現(xiàn)市中心商業(yè)分流，打造城市副中心，進一步優(yōu)化城市布局。但應當支出的是商業(yè)開發(fā)與運營難度相對住宅開發(fā)銷售難度及風險較大。3.1.2 樓市分析半年來，xx商品房供需長期處于不平衡狀態(tài)。11年10月至12年1月xx市商品房連續(xù)4個月處于供大于求的狀態(tài)，多數(shù)樓盤按正常開發(fā)周期于年底推盤，而市場反映則較為冷淡。二月受春節(jié)影響，樓市推盤量較小，供求比首現(xiàn)下跌。 而三月隨著旺季金三銀四的到來以及銀行信貸等方面利好因素的共同作用，市場供應量再次上漲，供求比再次回到高位。4月受供應量減少影響，供求比再次回到地位，為0.751。預計未來受宏觀政策、市場存量等方面影響，供求比將逐漸恢復到正常水平，而房屋去化速度仍然有限，市場整體向買方轉(zhuǎn)移。但本案在樓市較為冷淡的情況下，住宅全部售完，體現(xiàn)出本案在該區(qū)較強的竟爭力。隨著商業(yè)的導入，以彌補該區(qū)商業(yè)的空白，將帶來該片區(qū)房價的又一波漲價潮。3.1.3 周邊樓市財富灣楓林天下鳳凰花園國基逸境區(qū)位銅山區(qū)北京南路100號 銅山區(qū)中山南路延長段（大學路東側(cè)）礦大南湖校區(qū)南1000米銅山區(qū)珠江路與華山路交界處 銅山區(qū)大學路88號 基本概況33368平方米容積2.99414922平方米 容積1.21200000平方米容 積 率 1.25366667容積1.80開發(fā)商品牌xx中漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司佳展（xx）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司xx同新置業(yè)有限公司xx國基投資置業(yè)有限公司產(chǎn)品類型住宅、精品公寓、5a辦公樓 高層 毛坯住宅、高層、聯(lián)排、疊拼 高層 毛坯住宅、商鋪、別墅 多層 毛坯小高層 高層主力面積面積43-55平米58經(jīng)典一居87實用兩居119舒適三居鳳凰花園7、8、9多層組團熱銷，均為現(xiàn)房，戶型面積有92平米、114平米、121平米，119平米、137平米國基逸境兩房，三房單價均價6000 元/平方米十幾套特價房4800元起，均價5800左右，期房。4500 元/平方米起銷售價格7000，贈送面積折合均價6300元/平方米形象定位小戶型,教育地產(chǎn),打折優(yōu)惠樓盤景觀居所,低密居所住宅、商鋪、別墅住宅、公寓、聯(lián)排別墅、花園xx新城區(qū)樓盤發(fā)展迅速，老城區(qū)樓盤更新日益跟進，整體穩(wěn)定發(fā)展。但各樓盤主要以住宅為主打，缺少大型的購物、娛樂場所與之配套。第四章 項目分析4.1 項目基本數(shù)據(jù)4.1.1 項目概況及主要經(jīng)濟技術(shù)指標sa、sb、sc區(qū)建設(shè)用地面積22953，建設(shè)占地面積22952.5，總建筑面積75158.5。地上建筑面積60376其中：商業(yè)店面38623.52 ；物業(yè)及設(shè)備用房818.64，景觀道路16638；辦字樓面積：21752地下建筑面積14782.5其中：地下室可售面積5351.4。項目規(guī)劃建筑密度35%，容積率3.18，綠化率35%。分析小結(jié)：本案位于銅山新區(qū)區(qū)政府旁，屬于新區(qū)的中心地帶，周圍樓盤林立，人口眾多，該項目欲導入5星級酒店（華美達）、銀行，超市、百貨業(yè)、商務辦公，這座新區(qū)內(nèi)唯一的10萬多平方米的商業(yè)配套項目會為項目提供超大的人氣入住量，成為銅山新區(qū)完善城市配套不可缺少的一個城市綜合體。該項目是銅山縣縣委、縣政府2008年城建八大類工程的頭號重點工程。第五章 項目定位5.1產(chǎn)品定位sa大型shopping mall概念的導入，高端寫字樓填補片區(qū)內(nèi)的空白，為方便市民的生活，擬打造一個以教育產(chǎn)業(yè)為依托的產(chǎn)業(yè)集群。sb超市、餐飲、大型娛樂sc 多家銀行進駐、中國電信、中國移動等多家便民機構(gòu)匯聚于此，打造片區(qū)內(nèi)的唯一金融中心。sd 片區(qū)內(nèi)的唯一一家五新級酒店，提升項目的客戶群體。5.2 價格定位以目前該項目以售沿街商鋪作比較，目前的估價較為保守。第六章 項目開發(fā)進度計劃及財務分析6.1 項目開發(fā)基本指標單位：平方米sasbscsd（酒店）占地面積 11,128 5,325 6,500 8,251 建筑面積 39,752 9,897 10,727 32,900 可售面積38,480 97421057832040sasd地下部分：地下建筑總面積為14782.5平方，其中人防9659.32平方，可銷售地下部分為5351.4平方米6.2 開發(fā)周期預測項目外立面已完成，工程進入收尾階段。預計年底前進行招商引資工作，1月份正式開始銷售，預計2年內(nèi)銷售完畢。6.3 項目投資預測及估算項目收入預測表 單位：萬元類型單價 （元/）面積合計2013年2014年（平方米）1-6月7-12月1-6月7-12月寫字樓 7,000 25,287 17,701 2,655 5,310 5,310 4,425 商鋪 12,000 18,432 22,118 3,318 6,635 6,635 5,530 車位 100,000 228 2,280 342 684 684 570 商業(yè)地下 8,000 5,351 4,281 642 1,284 1,28