我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險問題研究

I摘 要隨著住房制度改革的深化和住房需求的增長，近年來我國商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)迅速發(fā)展起來，19982008 年的年平均增長率達(dá)到 70%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同時期金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)人民幣貸款的增長率。截至 2009 年 3 月末，我國個人住房抵押貸款余額已經(jīng)達(dá)到 3.5 萬億元，成為商業(yè)銀行的主要貸款業(yè)務(wù)之一。個人住房抵押貸款不僅滿足了居民的房產(chǎn)需求，也為各商業(yè)銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)、增加經(jīng)營利潤提供了有效的途徑，但是隨著它在商業(yè)銀行貸款余額中比重的日益提高，再加上它與房地產(chǎn)市場價格和金融市場存在密切相關(guān)性，其風(fēng)險對銀行整體經(jīng)營的威脅也越來越大。2007 年，我國物價不斷上漲，通脹壓力不斷增大，央行為了將 CPI 控制在可接受的范圍內(nèi)，不斷上調(diào)利率，這兩方面共同作用大大增加了借款人的財務(wù)負(fù)擔(dān),而近些年房價的過快增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民的承受能力，一旦房價下跌，就可能使?jié)撛诘慕杩钊孙L(fēng)險、抵押物風(fēng)險等轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)風(fēng)險。因此，如何有效地解決銀行面臨的個人住房抵押貸款風(fēng)險，建立有效地風(fēng)險防范機(jī)制，對于銀行來說，顯得尤為重要。在美國次貸危機(jī)爆發(fā)的背景下，本文通過對我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險進(jìn)行詳細(xì)分析，揭示影響個人住房貸款的因素和形成原因，進(jìn)而為我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)建立起一個多層次的風(fēng)險防護(hù)網(wǎng)提供一些建議。本文共分為五章，第一章為引言，首先介紹本文的研究背景，然后總結(jié)了國內(nèi)外關(guān)于個人住房貸款風(fēng)險管理的研究成果，提出本文的研究框架；第二章主要是對我國商業(yè)銀行個人住房貸款發(fā)展的動因以及發(fā)展的現(xiàn)狀進(jìn)行闡述；第三章闡述了我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險及成因，主要從影響個人住房貸款風(fēng)險的因素和個人住房貸款的成因兩個方面進(jìn)行分析；第四章分析了美國次貸危機(jī)爆發(fā)的原因，從中汲取教訓(xùn)，總結(jié)出美國次貸危機(jī)對我國商業(yè)銀行在個人住房貸款方面的警示；第五章是在個人住房貸款風(fēng)險充分分析和美國次貸危機(jī)的警示基礎(chǔ)上，對我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的控制和防范提出一些建議。關(guān)鍵詞：個人住房貸款，商業(yè)銀行，市場風(fēng)險，風(fēng)險管理IIABSTRACTDue to deepening the reform of Chinese housing and increasing house demand, the commercial banks have got the great development of the individual housing mortgage loan in recent years. The data show the average annual growth rate reaches 70 percent from 1998 to 2008, much higher than the growth rate of all RMB loans of the same period in financial institutions. Besides, to the end of the march of 2009, the individual housing mortgage loan balance has attained as much as 3.5 trillion RMB. The individual housing mortgage loan not only meet the housing needs of the residents, but also for the commercial banks adjust the credit structure, increase in operating profit to provide an effective way. As it is increasing proportion in the balance of loans in commercial banks, the individual housing mortgage loan is vulnerable to the fluctuation of the real estate market prices and finance markets, which will induce risks to the whole banking. In 2007, price rose rapidly, the central bank kept raising interest rates to slow the CPI in an acceptable range. The combined effect increased borrowers financial burden, on the other hand the quick growth of housing price is far beyond the residential afford ability in recent years, if the housing price falls, the potential risks of individual housing mortgage loan will become real. Therefore, it is particularly important to effectively manage the risk of the personal housing mortgage loans and establish the risk prevention mechanism for the banks.In the background of U.S. sub-loan crisis, the paper analyses the risks of individual housing loans, reveals the impact of the factors and causes of the risks of individual housing loans, then gives some advice on establishing a multi-level net of the risks protection. The paper has totally five Chapters. In Chapter 1, the first part tells the background and meaning of the thesis, the second part sum up the results of research on risk management of the individual housing loans at home and abroad. Chapter 2 mainly introduces the development of the individual housing loans. Chapter 3 mainly introduces the risks of the individual housing loans. Chapter 4 analyses the causes of the U.S. sub-loan crisis. Chapter 5 make some suggestions on the risks of the individual housing loans in chinas commercial IIIbank.I hope, through this paper, we can offer some policies or advices to the development of the individual housing loans in chinas commercial bank.Li Jun (International Trade)Directed by Prof. Qian JiandiKey Words：Individual Housing Loan, Commercial Bank, Market Risk, Risk Manage IV目 錄第一章 引 言 .1第一節(jié) 研究背景及意義 .1第二節(jié) 國內(nèi)外相關(guān)研究文獻(xiàn)回顧 .3一、國外相關(guān)研究文獻(xiàn)回顧 .3二、國內(nèi)相關(guān)研究文獻(xiàn)回顧 .5第三節(jié) 論文結(jié)構(gòu)與創(chuàng)新點(diǎn) .7一、論文結(jié)構(gòu) .7二、論文的創(chuàng)新點(diǎn) .7第二章 我國商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀 .8第一節(jié) 我國商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展動因 .8第二節(jié) 我國商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀 .10第三章 我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險及成因分析 .13第一節(jié) 我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險 .13一、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的涵義 .13二、個人住房抵押貸款存在的主要風(fēng)險 .13第二節(jié) 影響我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的因素 .25第三節(jié) 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險成因分析 .28一、銀行觀念的誤導(dǎo)、個人住房貸款管理體制不完善 .28二、風(fēng)險控制和防范制度存在缺陷 .29三、信息不對稱、逆向選擇與道德風(fēng)險 .30四、外部環(huán)境不完善 .31第四章 美國個人住房貸款風(fēng)險的警示 .33第一節(jié) 美國次貸危機(jī)爆發(fā)的原因 .33第二節(jié) 美國次貸危機(jī)給我國的警示 .35第五章 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的防范措施 .37第一節(jié) 全面構(gòu)建商業(yè)銀行風(fēng)險管理體系 .37一、加快培育新型風(fēng)險管理文化 .37二、構(gòu)建商業(yè)銀行風(fēng)險管理的三道防線 .37三、商業(yè)銀行風(fēng)險組織結(jié)構(gòu)設(shè)置模式的改進(jìn) .38四、加大開發(fā)力度，盡快提高風(fēng)險的計(jì)量水平 .38第二節(jié) 構(gòu)建個人信用管理體系 .39V一、構(gòu)建個人信用體系的主要措施 .40二、發(fā)展信用管理行業(yè) .42第三節(jié) 提高銀行自身業(yè)務(wù)管理水平 .43一、加強(qiáng)貸前管理 .43二、建立嚴(yán)格的貸款管理制度和考核制度 .44三、開展個人住房貸款風(fēng)險研究與人才隊(duì)伍建設(shè) .44第四節(jié) 發(fā)展商業(yè)銀行個人住房貸款證券化 .44一、個人住房貸款證券化的意義 .44二、開展個人住房貸款證券化的主要措施 .45第五節(jié) 加大個人住房貸款產(chǎn)品的金融創(chuàng)新 .46一、提高貸款融資比例方面的金融創(chuàng)新 .46二、豐富還款方式方面的創(chuàng)新 .47三、創(chuàng)新住房消費(fèi)貸款品種，不斷適應(yīng)市場需求 .47四、完善個人住房貸款擔(dān)保制度 .48結(jié) 論 .49致 謝 .50參考文獻(xiàn) .51上海海事大學(xué)碩士論文 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險問題研究1第一章 引 言第一節(jié) 研究背景及意義隨著我國從 1997 年開始逐步取消福利分房制度和住房消費(fèi)的貨幣化全面推行，各商業(yè)銀行紛紛開展個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，為城鎮(zhèn)居民購買個人住房提供了金融支持。在十多年的發(fā)展歷程中，個人住房抵押貸款作為幫助人們“圓住房夢”的主要融資方式逐漸被城鎮(zhèn)居民所接受。由于購房一次性支出金額巨大，與居民收入流的分布不相匹配，因而通過住房抵押信貸解決居民購房時資金不足的問題，對于住房消費(fèi)有著特殊的意義。近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，有關(guān)法律、政策法規(guī)的不斷完善，以個人住房抵押貸款為主的房地產(chǎn)金融得到了迅猛的發(fā)展，見表 1-1 和圖 1-1、圖 1-2。表 1-1 我國個人住房貸款余額及各項(xiàng)貸款總額一覽表（單位：億元）年份個人住房貸款余額（A）同比增長速度（%）各項(xiàng)人民幣貸款余額（B ）A/B（%）1997 190 74914.1 0.251998 426 124.21 86524.1 0.491999 1358 218.78 93734.3 1.452000 3684.45 171.31 99371.1 3.712001 5597.95 51.93 112314.7 4.982002 8258.18 47.52 131293.9 6.292003 11779.74 42.64 158996.2 7.412004 15922.3 35.17 178197.8 8.942005 18424.9 15.72 194690.4 9.462006 22506 22.15 225347.2 10.02007 29624.89 31.63 278000 10.662008 33073.43 11.64 303394.65 10.9數(shù)據(jù)來源：19982008 年中國統(tǒng)計(jì)年鑒；20012009 年中國人民銀行貨幣政策執(zhí)行報告。上海海事大學(xué)碩士論文 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險問題研究2圖 1-1 19982008 年我國個人住房貸款余額增長率變化趨勢圖 1-2 19972008 年我國個人住房貸款余額占總貸款余額的比值可以看到，住房制度改革開始時期個人住房貸款的增長速度每年都在 120%以上，經(jīng)過國家有關(guān)規(guī)范管理政策的出臺和調(diào)整后，個人住房貸款的增長速度雖然有了明顯下降，但是仍穩(wěn)定在 30%左右，進(jìn)入了快速平穩(wěn)發(fā)展時期。個人住房貸款余額占全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比例逐年上升，從 2006 年開始已經(jīng)連續(xù)三年超過 10%?？梢哉f，個人住房貸款已經(jīng)成為我國居民消費(fèi)貸款的最大支出，在國民經(jīng)濟(jì)和金融體系中的影響力越來越大，風(fēng)險也在這個市場中逐漸累積。商業(yè)銀行提供了我國絕大部分個人住房抵押貸款，也因此承擔(dān)了我國個人住房抵押貸款市場的絕大部分風(fēng)險。截至 2009 年 3 月末，我國金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個人住房抵押貸款余額為 3.50 萬億元，上海海事大學(xué)碩士論文 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險問題研究3同比增長 10.6%，約占各項(xiàng)人民幣貸款余額的 10%。從國外的情況來看，各國房地產(chǎn)抵押貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款總額的比重是較高的，一般在 10%20%，如加拿大為15% 20%，英國為 20%25% 。雖然不能簡單比較，但是在未來較長時間內(nèi)，我國個人住房抵押貸款仍具有很大的發(fā)展空間，而個人住房抵押貸款也將成為我國銀行金融機(jī)構(gòu)信貸投向的重要方面。資料顯示，2009 年 3 月末，個人住房抵押貸款余額為 3.50 萬億元，而同時期房地產(chǎn)開發(fā)貸款的余額僅為 2.17 萬億元，個人住房抵押貸款的余額已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的余額。但是，在大力開展個人住房抵押貸款的過程中，諸如借款人信用風(fēng)險、抵押品貶值風(fēng)險等各種風(fēng)險也伴隨著存在，如果對風(fēng)險沒有深刻地認(rèn)識并加以控制，風(fēng)險的積聚將會嚴(yán)重威脅銀行信貸資產(chǎn)的安全，而且對銀行資金體系的穩(wěn)健運(yùn)行將造成不利影響。從西方國家金融界近幾十年的情況看，銀行危機(jī)或金融危機(jī)頻頻發(fā)生，如日本的“住?！?，及 2007 年爆發(fā)的席卷全球的美國次貸危機(jī)等都存在一個共同特點(diǎn)，即個人住房抵押貸款的健康發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著至關(guān)重要的影響。隨著國內(nèi)住房價格的非理性上升，社會上關(guān)于“房地產(chǎn)泡沫”的爭論愈演愈烈。而美國“次級貸”危機(jī)的爆發(fā)及其對全球經(jīng)濟(jì)體產(chǎn)生的廣泛影響更加重了人們對“泡沫”破裂的恐懼。面對國際上投資者和金融機(jī)構(gòu)的巨大損失、個人住房抵押貸款借款人所面臨的困境以及由此帶來的社會經(jīng)濟(jì)問題，作為我國提供個人住房抵押貸款絕對主力的商業(yè)銀行應(yīng)該引起足夠的警覺，清楚的認(rèn)識自身所處的環(huán)境和發(fā)展?fàn)顩r，汲取他國的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)以便及早化解風(fēng)險，防患于未然。因此，研究個人住房抵押貸款的發(fā)展，分析影響個人住房抵押貸款發(fā)展的因素，構(gòu)建我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理體系，對我國商業(yè)銀行個人住房貸款健康發(fā)展有著非常重要的意義。第二節(jié) 國內(nèi)外相關(guān)研究文獻(xiàn)回顧一、國外相關(guān)研究文獻(xiàn)回顧風(fēng)險的定義最初出現(xiàn)于 1901 年美國 A.M.willet 所做的博士論文風(fēng)險與保險的經(jīng)濟(jì)理論中：“風(fēng)險是關(guān)于不愿發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客體表現(xiàn)。 ”而風(fēng)險的管理是為投資決策服務(wù)，目的在于防御風(fēng)險，創(chuàng)造更高收益。目前國外學(xué)者在住房抵押貸款領(lǐng)域的研究已經(jīng)相當(dāng)成熟，研究的角度和發(fā)展趨勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：1.個人住房貸款風(fēng)險與貸款價值比（Loan To Value Ratio 即 LTV）的關(guān)系研究Quercia 和 Stegman（1992）對以前的研究進(jìn)行綜述后認(rèn)為，住房凈資產(chǎn)與住房價值比率或貸款與住房價值比率影響著借款人的違約決策。當(dāng)前大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為借上海海事大學(xué)碩士論文 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險問題研究4款人凈資產(chǎn)應(yīng)該是同期的資產(chǎn)市場價值減去同期貸款的市場價值，同時還應(yīng)當(dāng)考慮借款人的預(yù)期。Kau 和 Kim（1993）得出的結(jié)論相同，他們認(rèn)為是用 LTV 而不是用個人的相關(guān)特征如房屋所有人的流動性資金來解釋違約的發(fā)生。研究發(fā)現(xiàn)，貸款特征對違約率的影響比較明顯。有研究表明，當(dāng) LTV 從 80%下降到 60%時，最大違約概率從 0.037 下降為 0.006。大部分研究都指出 LTV 上升時，違約率就上升，而且LTV 對貸款風(fēng)險影響重大。但是究竟 LTV 數(shù)值為多少時個人住房抵押貸款最合適、風(fēng)險最小，目前沒有一個明確的結(jié)論。2.個人住房抵押貸款違約風(fēng)險與信息不對稱、道德風(fēng)險的關(guān)系研究Stiglitz 和 Weiss（1981）對信貸市場中存在的信息不對稱進(jìn)行分析，他們認(rèn)為提高利率來消除超額需求的做法會迫使從事低風(fēng)險投資項(xiàng)目的貸款申請人退出貸款市場。Lisa（ 2000）研究了不同風(fēng)險等級的借款人對固定利率和浮動利率個人住房抵押貸款的選擇問題。在信息不對稱條件下，由于借款人的風(fēng)險類型是一種私人信息，只有借款人自己最清楚，貸款人卻知之不多，因而就會存在分離均衡，高風(fēng)險的借款人就會選擇浮動利率抵押貸款，低風(fēng)險的借款人則會選擇固定利率抵押貸款。因此借款人的抵押貸款傾向應(yīng)該被貸款人當(dāng)作甄別高風(fēng)險與低風(fēng)險借款人的一種違約風(fēng)險信號。此外，其他因素如借款人預(yù)期搬遷成本、相對于貸款余額放出的市場價值也影響著借款人的抵押貸款選擇。Robert（2003）認(rèn)為由于個人具有異質(zhì)性風(fēng)險特征，在當(dāng)前的個人住房抵押貸款風(fēng)險管理中由于合約設(shè)計(jì)的不完備很容易產(chǎn)生道德風(fēng)險。因此個人住房抵押貸款風(fēng)險管理中如何改進(jìn)合約的設(shè)計(jì)是風(fēng)險管理的一個重要組成部分。3.個人住房抵押貸款違約風(fēng)險的特征因素研究Gau（1978）利用因子分析和回歸分析法，建立了一套個人住房抵押貸款違約風(fēng)險評論標(biāo)準(zhǔn)。其資料來源是由兩家保險公司提供，研究期間從 1967 年到 1974 年6 月止，從所有違約與非違約借款人中隨機(jī)抽取 212 筆違約樣本與 873 筆非違約樣本。解釋變量采用二分法，即數(shù)值非 0 即 1，利用主成份分析法從 64 個變量中提去了 28 個因子，為了識別因子間的相對重要性，用逐步回歸分析方式從 28 個因子中提取 17 個因子來建立判別函數(shù)，然后用這 17 個因素進(jìn)行聚類分析將樣本分為六類，并用每類之中的違約與非違約數(shù)來評估其違約風(fēng)險的高低。研究結(jié)論認(rèn)為借款人過去的信用評級和職業(yè)是決定違約與否的重要因素。借款人的職業(yè)之所以重要是因?yàn)槠渑c家庭的持久收入直接相關(guān)的。Wilson（1995）應(yīng)用 19921995 年加利福尼亞州的數(shù)據(jù)估計(jì)了損失函數(shù)。他們發(fā)現(xiàn)，驅(qū)使借款人違約的主要動因是房價的變化，之后才是貸款特征、LTV 、資產(chǎn)類型、貸款規(guī)模和縣區(qū)等因素。4.應(yīng)用期權(quán)理論研究個人住房抵押貸款違約風(fēng)險隨著對住房抵押貸款違約行為研究的深入，以期權(quán)理論來解釋這一行為逐步形上海海事大學(xué)碩士論文 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險問題研究5成了權(quán)益假說。主要代表學(xué)者有 Kau（1998）把違約看作是一種合理的決策，他們認(rèn)為當(dāng)住房價值（資產(chǎn)凈值）降低到低于抵押貸款價值時違約就會發(fā)生。把策略性抵押貸款違約看作是對抵押貸款本身的一種賣出期權(quán)，即將住房賣給貸款人以換取免除抵押貸款責(zé)任的選擇權(quán)，并從“經(jīng)濟(jì)人”的角度來考察違約選擇的合理性。Deng（2000）提出應(yīng)將個人住房抵押貸款作為一種賣出期權(quán)納入或有資產(chǎn)管理框架，并