某地區(qū)商業(yè)街項目管理知識分析建議書(PPT 42頁).ppt

1、文化路商業(yè)街項目建議書,23,謹呈：,“黃金大道”營銷策劃提案,打造濰坊第五類商圈首創(chuàng)living mall社區(qū)商街概念,QINGJIANGONG 項目建議書,文化路商業(yè)街營銷策劃思路初析,商業(yè)的根本意義在于商品的交換和流通，最終結(jié)果就是解決人類的物質(zhì)需求。 傳統(tǒng)意義上的商業(yè)，由于地理及交通等綜合因素的制約，主要形成在人流相對集中的區(qū)域。 隨著現(xiàn)代居住概念的徹底改變，貼近生活，近距離的,家門口的shopping成為一種需要和可能。 不管在任何一個城市，如果在自己生活的區(qū)域附近就有一個能夠滿足日常所需并且具有相當品味和檔次的購物場所，誰還會長途跋涉的前往市中心去購買身邊就能解決的商品呢？ 文化路

2、社區(qū)商業(yè)街，為周邊大量的高素質(zhì)居住人群提供了純粹和全面的消費空間，也對傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)構成了徹底的沖擊和顛覆。 living mall社區(qū)商街概念，從黃金大道開始，引領濰坊商業(yè)走向！,引言,關鍵詞, living mall 社區(qū)商街概念,Living在這里可以具有兩重含義： 一是生活的，居住的； 一是活波的、生動的、旺盛的、生氣勃勃的，強烈的。 未來的黃金大道商業(yè)街，正是這么一個貼近生活的，具有強大商業(yè)潛力和熱烈商業(yè)氛圍的新型社區(qū)商街！,living mall：直譯為生活商場，可解釋為社區(qū)購物中心或 者社區(qū)商業(yè)街。,關鍵詞,從商業(yè)發(fā)展歷程上體現(xiàn)為老百貨商場、新型購物中心、區(qū)域中大型超市、各類專業(yè)市

3、場、中心區(qū)域商業(yè)步行街等形式；從類別構成上體現(xiàn)為 第一類商業(yè)形態(tài)：大型百貨商圈 第二類商業(yè)形態(tài)：專業(yè)市場商圈 第三類商業(yè)形態(tài)：批發(fā)貿(mào)易類商圈 第四類商業(yè)形態(tài)：新興的超市量販式商圈； 未來的黃金大道商業(yè)街，是區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)概念的第五類新型商業(yè)形態(tài)，在集合各類商圈特點的基礎上，最大的優(yōu)勢在于減少消費主體的購物成本，以最方便和快捷的方式滿足消費人群的生活需要，是商業(yè)發(fā)展的必然趨勢。, 第五類商圈,基 礎,商業(yè)物業(yè)的成功關鍵在于經(jīng)營決定價值！ 黃金大道社區(qū)商業(yè)街的市場基礎在于周邊區(qū)域的高素質(zhì)居住人群。 黃金大道社區(qū)商業(yè)街所輻射的人民醫(yī)院職工住宅區(qū)、櫻園小區(qū)以及即將開工的金鸞花園和九龍山小區(qū)等多個大型住

4、宅的居住業(yè)主，加上周邊缺乏城市綜合商業(yè)配套，是一個具有一定消費力和消費需求的消費市場，對于未來商業(yè)街的投資客戶以及經(jīng)營客戶都具有相當?shù)奈驼T惑力。,價 值,目前，國內(nèi)絕大多數(shù)社區(qū)商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局凌亂，對經(jīng)營功能分區(qū)的合理性欠考慮， 使社區(qū)商業(yè)的價值被大大弱化。近幾年來，在品牌發(fā)展商的帶動下，一些別具風情的社區(qū) 商業(yè)街已開始出現(xiàn)，如深圳陽光棕櫚園商業(yè)街、四季花城假日廣場、萬科東海岸濱海風情街、 東?；▓@歐式東海坊等等。,這些社區(qū)商業(yè)街均有一個顯著的主題特色，并經(jīng)過精心規(guī)劃設計，有良好的商業(yè)形象管理， 一方面兼具購物與休閑娛樂功能，另一方面講究景觀設計，使之成為小區(qū)的視覺亮點。,事實上，

5、一條經(jīng)過科學的業(yè)態(tài)組合規(guī)劃、建筑風格美輪美奐、街區(qū)環(huán)境安全舒適優(yōu)美的社區(qū) 商業(yè)街，將給住戶及周邊消費群帶來全新的生活體驗，也使住戶更愿意在社區(qū)里進行消費。,這種商業(yè)街，就不僅僅只是一個消費場所，而且變成了社區(qū)鄰里交往、家庭親情互動的場所， 是整個社區(qū)的精神生活領地。這種商業(yè)街，其投資價值也就要遠遠超出一般的社區(qū)商業(yè)了。,參考,深圳陽光棕櫚園商業(yè)街,參考,萬科四季花城假日廣場,專業(yè)化、規(guī)?；?、市場化,業(yè) 態(tài),中小型超市中小型主題專業(yè)店（家電、家居、通訊） 餐飲休閑娛樂金融網(wǎng)點便民店,產(chǎn)品組成,清 溪 街,文 化 路,寶 通 街,區(qū) 間 路,A1-7,B1-8共15間，為一層商鋪，建議 以便利店、

6、花店等便民型家政服務業(yè)態(tài)為主.,C1-20共20間，為二層連體商鋪， 建議以汽配、家電、家居等專業(yè)店為主,寶 通 街,D1-12共12間，為3層連體 商鋪，建議以中型超市、 餐飲、娛樂店為主。,E1-9共9間， 為三層商鋪， 建議以大型餐飲、 婚紗影樓、 金融網(wǎng)點、 社區(qū)醫(yī)療、 等業(yè)態(tài)為主.,完善功能：從單一購物的初級化市場，向購物、運動、商務、文化、休閑娛樂等多樣性復合型的高 級化商業(yè)功能轉(zhuǎn)變。 營造環(huán)境：貫徹“以人為本”的原則，綜合運用多種手段，創(chuàng)造輕松舒適的文化休閑購物方式，構建體現(xiàn)“人文關懷”的獨特商街景觀。 “黃金大道”整體設計規(guī)劃要完整、精致、漂亮、富有人性化，并具有一定的適度超前

7、性。以構筑商業(yè)步行休閑空間，以步行為特征，具有綜合性、層次性、創(chuàng)造多元商業(yè)休閑文化為目標。通過多種形式商業(yè)街外環(huán)境的塑造，形成新的城市空間特色，成為新一代社區(qū)商業(yè)特色。突出個性化、藝術化、自然化、生態(tài)化、人情化，以空間規(guī)劃引導人的商業(yè)活動模式。,業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,黃金大道社區(qū)商街，寶通街商業(yè)NO.1,業(yè)態(tài)規(guī)劃原則是“鋪鋪臨街、關聯(lián)布局、循環(huán)消費、資源共享”理念和模式。 品牌薈萃、條塊清晰、功能齊全、方便顧客。 業(yè)態(tài)規(guī)劃上講究關聯(lián)性，商鋪與商鋪、商品與商品之間、商品與服務項目、服務項目與服務項目之間推行循環(huán)消費理念。,業(yè)態(tài)規(guī)劃原則,黃金大道社區(qū)商街，寶通街商業(yè)NO.1,“黃金大道”采取“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)

8、一招商、統(tǒng)一管理”，目的就是要整體做旺商鋪，為商家、投資者和終端消費者創(chuàng)造“三贏”局面。 “統(tǒng)一出租”，就有效地避免了不同投資者之間為出租店面而互相降低租金的惡劣競爭，能有效地控制租金價格的走向。 “統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理”，可以確保商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)的差異性和檔次標準，避免業(yè)態(tài)重復設置或檔次差距大導致的租金下滑和商鋪人氣減弱。,經(jīng)營管理建議,黃金大道社區(qū)商街，寶通街商業(yè)的NO.1,“統(tǒng)一規(guī)劃”，加強了商鋪的通用性。不同的租戶對商鋪有不同的要求。 “統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理”，和其他那些互相壓價出租、又缺乏管理的單店獨鋪相比，“黃金大道”對承租的商家更具有吸引力。強化了招商定位和規(guī)范管理，勢必增強自

9、身的競爭力，這就奠定了租金上升基礎。 針對“社區(qū)商業(yè)”熱，我們建議采用更加務實、理性的做法，將“黃金大道”打造成一個真正意義上的Living Mall。,經(jīng)營管理建議,黃金大道社區(qū)商街，寶通街商業(yè)的NO.1,推薦項目命名：【黃金大道】 釋義：本項目名大氣凝重，朗朗上口，易記易傳播， 將在項目的推廣營銷中起到良好的推動作用。,推廣主題內(nèi)涵,品牌動力 財富引擎,（一）引爆濰坊社區(qū)商業(yè)市場、創(chuàng)新Living Mall 業(yè)態(tài)的的大品牌；,（二）商家聯(lián)合，品牌產(chǎn)品匯聚時尚動力街；,（三）各種業(yè)態(tài)共同搭乘的品牌Living Mall ，共享平臺，共享 信息，共享錢潮，共同實現(xiàn)大發(fā)展夢想。,黃金大道、旺熱壹

10、街、全新體驗,推廣思路,以品牌營銷催熟區(qū)域市場， 以服務營銷塑造開發(fā)商形象， 以活動營銷增加商鋪落單量。,黃金大道社區(qū)商街，寶通街商業(yè)NO.1,黃金大道，家門口的shopping，500米的時尚體驗,推廣理念,打造濰坊第五類商圈,首創(chuàng)living mall社區(qū)商街概念,1,2,3,4,最終目標-使本項目成為鳶都的全新商業(yè)標志,搭建有效的整合立體推廣架構,推廣目的,加強品牌歸位,極大提升本項目知名度,1,2,3,4,開街之后的“黃金大道”成為百年不衰的強勢商業(yè)服務終端實體，成為山東省商街服務形象的標志，互利雙贏、永繼經(jīng)營。,經(jīng)營目標（長期目標）,推廣目標,銷售目標（短期目標）,“黃金大道”在主力

11、店招商成功的市場風潮下，吸引小型投資商投資信心，聚旺人氣，實現(xiàn)項目火爆熱銷，盡快回籠資金。,1,2,推廣策略分步,品牌營銷：引進當?shù)赜绊戄^大的品牌（如中百超市），同時樹立項目 自身的品牌形象。 活動營銷：商鋪投資推介會 黃金大道招商發(fā)布會,推廣階段,以一個強有力的切入點（如Living Mall榮耀上市濰坊）為消費者提供“安全、便利、舒適、溫暖、創(chuàng)新、休閑娛樂”等幾大目標的全方位服務。不僅僅是商業(yè)街，還是個時尚中心和人們的交流中心。進行推廣傳播，并使本項目充分引起關注，使投資者在短時間內(nèi)對項目有初步認知。,第1推廣階段,推廣目的,推廣階段,第1推廣階段,報紙廣告以軟文為主，配以戶外廣告，建立品

12、牌形象。濰坊主流媒體報紙；文化路路燈旗、工地現(xiàn)場的廣告牌，著重樹立開發(fā)商與項目前期形象。 成立項目招商組進行項目招商。,推廣方式,推廣階段,在前述基礎之上，進一步擴大有效關注度，為下階段的引爆儲備能量，通過內(nèi)部認購，招商說明會等宣傳活動，建立項目品牌，促動銷售。,第2推廣階段,推廣目的,推廣階段,第2推廣階段,以戶外、報紙軟文為主（大型活動輔以戶外媒體與特制會刊）。采取輿論先行的原則，進行開發(fā)商形象宣傳、項目形象宣傳、主要大賣點的宣傳。在此期間，活動的宣傳作為一個宣傳的重點，以主流媒體告知廣告為主，對其進行全方位、立體式的報道。此外，還可以利用多種媒體相互整合，全面建立開發(fā)商與項目良好的市場形

13、象。,推廣方式,推廣階段,項目于本階段開街。經(jīng)過開街這一銷售爆點，項目在市場上的知名度與銷售情況都已經(jīng)十分明朗，市場銷售形勢逐步升溫，目標客戶群的購買欲望在此階段達到新高，對本項目充滿信心。跟風熱潮將不斷提高銷售速度。 在該階段，必須在開街熱銷的基礎上繼續(xù)制造市場關注度，并再次掀起銷售熱潮并達到銷售高峰，實現(xiàn)銷售速度的目標與開發(fā)商的資金回籠。,第3推廣階段,推廣目的,推廣階段,第3推廣階段,以報紙廣告宣傳為主，軟硬結(jié)合，電視為輔，主力炒作項目優(yōu)勢賣點，附帶進行招商宣傳，另外，舉行開盤活動、投資者與準投資者聯(lián)誼會、旺鋪拍賣會，成立投資者俱樂部，不斷掀起市場熱潮，為后期銷售高峰的到來進行鋪墊。,推

14、廣方式,推廣階段,招商工作全面進入收尾階段，此階段打“黃金大道”經(jīng)營管理牌或售后服務牌，使已投資者安心，未投資者放心。為迅速清街及順利開業(yè)打下基礎。繼續(xù)保持一定的廣告宣傳力度、廣告投放頻率，進一步推動招商工作的全面完成。,第4推廣階段,推廣目的,推廣階段,第4推廣階段,招商工作的全面完成，是銷售最后階段的最大賣點。所以，在本階段，運用常規(guī)媒體，對招商工作的全面落實進行描述，全面提升項目后期經(jīng)營的樂觀情景，增強投資群信心。,推廣方式,公關推廣活動,開街前夕招開招商說明會，邀請市政府、區(qū)領導參與，通知前期登記的意向客戶，媒介記者參與，擴大影響面。吸引有實力的品牌商家，拉動商業(yè)氛圍，帶動項目銷售。進

15、一步擴大項目知名度，提高其社區(qū)影響力。,我們將公關推廣活動作為項目聚攏人氣，增加收益，提升市場認知度的主要推廣手段之一。,招商說明會,在前期蓄積一定客戶的基礎上進行盛大的公開亮相，建立良好的項目及品牌形象，形成新聞熱點，引發(fā)公眾的關注，從而讓目標客戶群更深入了解項目優(yōu)勢，并進行一定的促銷活動，如贈送精美禮品、限時優(yōu)惠、幸運抽獎等，聚集人氣，加快轉(zhuǎn)簽速度，并刺激觀望客戶，形成搶購風潮。,開街活動,營銷策略,招商：主力店招商先行，面向國內(nèi)外百強品牌商家，營造“商街財富 神話”的濃厚商業(yè)氛圍 。 業(yè)態(tài)：科學優(yōu)化業(yè)態(tài)，實現(xiàn)業(yè)態(tài)互補、客源共享的商業(yè)環(huán)境 。 推廣：公關、廣告、包裝、租售一切圍繞“持續(xù)經(jīng)營

16、”的品牌戰(zhàn)略 。 定價：租售定價策略不能背離定位核心。,公關、廣告、活動三者整合推廣策略 ,公關、廣告、活動三者為項目推廣中不可或缺的三個部分， 三部分互相支撐，互為補充，缺一不可。 其中公關為最關鍵部分，起到推廣基礎性作用；宣傳為整個推廣造勢。,廣告推廣思路,打造濰坊第一個“Living Mall”一個新時代的城市社區(qū)商業(yè)街， 全新生活休閑購物體驗，展示現(xiàn)代生活世界， 引領現(xiàn)代生活潮流，體現(xiàn)全方位的生活訴求。,銷售價格思路,根據(jù)現(xiàn)階段濟南商圈商業(yè)物業(yè)租售調(diào)查作為依據(jù)， 項目的地段、商業(yè)成熟度、商業(yè)潛力等影響價格的基本因素進行綜合類比， 初步確定項目的銷售價格。 依據(jù)以上項目定價原則，結(jié)合本項

17、目的特性和規(guī)模， 我們擬定價建議，供在銷售過程中運用。 “黃金大道”現(xiàn)階段銷售均價建議：45006000元/ M2 依據(jù)不同的位置，不同的面積，不同的房型，價格應有不同，建議采用 低開高走的原則，便于控制。,制定靈活的銷售舉措 目前商業(yè)投資者中8090%是用于投資，1020%是自己經(jīng)營，所以要緊貼市場制定靈活的銷售舉措，為目標客戶提供切實可行的服務。本項目根據(jù)目標客戶群體來看，完全可以采取對大銷售額進行低成本的回租銷售方式，這樣有助于開發(fā)商資金的快速回籠。,銷售舉措,經(jīng)營管理是關鍵,建議項目組織一個社區(qū)商街的管理公司，對商街進行統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，創(chuàng)造一個有序、規(guī)范和健康的經(jīng)營環(huán)境，吸引更多的投資和經(jīng)營客戶。,黃金大道，家門口的shopping,500米的時尚體驗,操作要點 1,黃金大道，家門口的shopping,500米的時尚體驗,操作要點 2,招商先行是保證,以商街的商業(yè)潛力在項目營銷前期就吸引中型超市以及部分專業(yè)店